1、地产培训-房地产开发流程决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段销售服务阶段决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段销售服务阶段投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段项目研究投资分析投资洽商签订契约开发监控投资回收决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段销售服务阶段主价值链决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段销售服务阶段投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段项目研究投资分析投资洽商签订契约开发监控投资回收投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段项目研究投资分析投资洽商签订契约开发监控投资回收辅价值链战略管理人力资源与行政管理金融投资与财务管理信息管理 市场研究 投资决策土地获取2、 市场定位 产品策划 规划设计招标投标 施工组织 质量成本进度品牌传播 销售组织物业管理房地产开发价值链房地产企业流程总框架图投资决策项目策划概念/方案设计施工图设计工程/营销竣工交房客户服务运营管理营销策划设计研发成本管理招标采购工程管理报批报建国土使用权证选址意见书用地规划许可证方案报规批复项目开发总体计划概念/方案设计目标成本估算合约规划目标成本确定招标采购计划扩初/施工图设计营销策划销售准备设计变更价格策略开盘动态成本监控变更/签证/付款招标采购现场项目管理办法施工管理现场前期准备工程规划许可证基础提前开工审批施工许可证商品房预售许可证竣工结算预验收与整改竣工验收备案物业验收接管项目可3、行性研究物业/客服产权证项目后评估项目定位策划 设计计划 工程建造计划 采购计划 推广计划 回款计划 交房计划 销售过程管理交房销售后续管理客服管理前期介入房地产企业项目开发流程：土地获取阶段主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地获取阶段土地信息收集 现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。市场：实地踏勘地块，了解地块素质发展中心市场研究中心了解周边配套情况了解地块周遍的商业、居住区、交通等情况市场：对周边购买力、交通和商业状况进行调4、研，了解基本情况发展中心市场研究中心了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。发展中心土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。发展中心了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算发展中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排市场：了解周边项目的产品、售价和销售情况及开发进度发展中心市场研究中心房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地获取阶段土地深判 可行性研究报告现状图（四至电子文件）发展中心市场深度调研市场：深入5、理解周边居民状况、现有业态和项目状况，深入理解区域市场发展中心销售中心 市场研究中心项目最终定位市场：对周边消费群体和项目状况进行深入分析，对项目定位、客户定位、业态定位和产品定位，对项目发展提出策略性建议发展中心销售中心 市场研究中心成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选市场：协助进行成本、售价、利润率的平衡发展中心、运营部市场研究中心开发周期及付款计划发展中心工程部 开发部 销售 项目方案确定市场：根据定位，对项目方案提出建议，确定最终方案发展中心、研发部市场研究中心现金流测算发展中心寻找合作资金项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究市场：协助提供区域市场研究报告发展6、中心市场研究中心项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目投资策划书发展中心财务中心合作伙伴确定发展中心财务、集管合作方案确定发展中心财务、集管合作细节确定发展中心财务、集管引资（商业计划书）签署战略合作协议发展中心财务、集管、综合合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理发展中心财务、集管、综合主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地获取阶段投标、摘牌投方案标项目方案确定发展中心投经济标确定土地上限发展中心拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术发展中心挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏7、感性分析、制定出价战术发展中心签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费发展中心法务财务部用地规划许可证土地出让合同开发部发展部出让金、交易费交费证明开发部财务确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表开发部委托工程咨询资格机构编制申请报告开发部研发向项目备案机关提交申请报告开发部建设用地规划许可证开发部原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）发展部土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）发展部土地出让合同开发部发展中心核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部交费证明缴纳土地费用发展部1：500现状地形图3份（反楼座）开发部详规开发部研发房地产项目开发流8、程：土地获取阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地获取阶段办理土地证土地出让合同发展部交费证明缴纳土地费用发展部建设用地规划许可证开发部地籍图4份（薄膜图）开发部土地登记申请书开发部土地确权来源证明文件开发部申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明开发部综管房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门规划设计阶段区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查市场：对项目定位的经营者、消费者和投资者以及竞争项目进行深入理解研究市场研究中心销售9、中心3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向市场：组织对重点商家的专向访谈和专家论证会议，并提供相关资料市场研究中心招商中心4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息市场：对项目与竞争项目的比较进行专题讨论，了解投资者对项目的投资意向市场研究中心商业招商部、销售中心项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量市场：10、完成项目业态规划和落位市场研究中心招商中心、销售中心市场定位、客户定位、产品定位、价格定位市场：结合控规指标等相关要求进行项目定位工作市场研究中心 商业招商部、销售体系商业策划经济测算研发部 运营部 财务部项目发展报告开发计划市场：根据现金流要求和业态规划，制定合理的开发顺序和开发节奏，保障项目操作市场研究中心销售 工程 商业项目考核指标初定销管运营资金流 财务 工程、开发房地产项目开发流程：规划设计阶段主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门规划设计阶段设计前期明确产品设计思路市场：结合项目定位和周边项目状况，对动线、主力面积划分等建筑设计提出建设性意见市11、场研究中心 销售、招商明确设计院选择标准研发制定设计组织计划研发方案设计组织方案与设计院选择与合同签订研发运营部、法务部制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订市场：结合业态规划和商家要求，提出有效建议，保障客户需求研发市场研究、销售、招商规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。市场：结合规划方案测算成本、制定合理的售价和租金体系，保障利润率研发 运营市场研究、销售、招商彩色总平面图（含经济指标）送规划预审开发部研发部修建性详规成果研发开发详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）开发部研发12、部建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。市场：结合项目定位，对方案进行分析评价，合理优化成本结构研发 运营市场研究、销售、招商彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）开发部研发建筑方案报建图开发研发景观概念方案设计及确定市场：结合项目定位和客户需求，对景观方案设计提出有效建议研发市场研究、销售、招商房地产项目开发流程：规划设计阶段主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门规划设计阶段指标确认阶段项目成本指标确定市场：对相关配套设施设备的种类、数量提出建议运营市场、销售、招商项目考核指标确定运营销管 工程 年度考核指标调13、整运营销管 工程 施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定研发 运营 工程管理部 法务制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标市场：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定研发 运营市场、销售、招商结构方案及设备选型研讨及确定研发工程 运营地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告工程研发施工图成果总平面图研发放线图研发桩位图研发施工图报建图研发消防、人防报建图研发施工图审查全图及计算书 研发编制典型楼座建安预算运营施工图会审研发 工程 运营施工图全图研发编制典型14、楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化市场：平衡成本和利润，优化方案运营部市场、销售、招商综合管网方案设计研发开发景观扩初及施工图设计研发运营景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化市场：平衡成本和利润，优化景观方案运营部市场研究中心房地产项目开发流程：规划设计阶段房地产项目开发流程：开工开盘阶段主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审设计方案（含总平面方案）申报表开发部研发土地出让合同开发部发展中心修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份15、）开发部研发申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书开发部建筑方案送审建筑设计方案申报表开发部研发1/500现势地形图1份开发部土地出让合同开发部发展中心投资计划开发部建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型开发部申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书开发部取得许可证投资计划开发部大配套开发部财务小配套开发部财务消防证明开发部研发人防证明开发部研发地名证明开发部主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段现场工程放线建设工程规划许可证开发部规划局批复的项目总平图及电子文件开发部首层平面图开发部研发 工16、程按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 开发部 工程施工单位配合做记录、现场保护开发部 工程移交施工单位开发部研发 工程施工许可证建设用地规划许可证开发部建设工程规划许可证开发部天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书开发部工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同开发部建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）财务建设项目年度投资计划（当年计划）开发部施工图审查开发部研发质量监督登记表开发部工程安全措施开发部工程安全施工措施登记表开发部工程房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段销17、售许可证营业执照开发部 资质证书开发部国有土地使用证或建设用地规划许可证开发部年度投资计划开发部建设工程规划许可证开发部建设工程施工许可证开发部公用基础设施配套证明开发部获取前期物业备案证明开发部物业基础工程形象部位达到正负零及图象文件开发部工程获取面积计算成果表销管项目总平面图开发部研发获取商品房网上销售数据录入合格证明开发部销管企业投资项目备案规划成果开发部大配套开发部房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段开工准备移苗工程临水、临电开发部工程部、财务部、运营部临水、临电开发部工程平整场地工程施工组织方案18、工程研发 运营招投标、签订合同勘察工程运营 研发 法务桩基施工单位工程运营 监理工程运营 法务土建施工单位工程运营 法务甲供材、分包商工程运营 法务沉降观测工程运营土建施工单位的公开招标及合同备案开发部工程 运营施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸会审工程研发会同设计院进行会审，签定会审记录工程研发设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录工程研发质量监督手续办理质检委托工程开发办理安全检查委托工程开发环卫、环保等相关手续申办项目临时、永久路口的报建手续工程开发申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续工程开发办理施工人员暂住手续工程开发房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作19、内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段开工施工放线建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置工程研发规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线工程研发、开发桩基施工试桩施工，确定桩基施工标准工程研发桩基全面施工工程桩基检测委托桩基检测单位工程进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告工程开槽土方工程工程支护工程工程降水工程工程地基备案工程研发基础施工地基处理工程混凝土垫层工程地下防水工程混凝土基础工程研发基础验收备案承建单位自评工程监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查工程监理组织相关部门验收工程研发签定建筑工程分部20、工程（基础）验收表工程基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。运营工程房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段项目亮相前准备推盘策略确定产品策略市场：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议，并对销售人员进行讲解策划市场研究、销售、招商价格策略进行销售底价的制定，进行价格把控市场销售、招商推广策略 企划销售、研发部招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略商业策划商业招商确定外部资源广告公司寻找及确定企划商业策划项目销21、售制作公司寻找及确定企划策略公司寻找及确定企划商业策划项目销售媒介公司寻找及确定企划商业策划项目销售活动公司寻找及确定企划项目销售项目推广定位确定项目名称、组团名称企划项目销售 研发项目核心推广理念确定企划项目销售 研发SLOGON确定企划项目销售项目核心识别系统确定logo确定市场：寻找设计公司对方案进行设计市场销售、策划、研发VI系统及延展方案确定市场销售、策划、研发亮相前项目知识培训建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训。市场：提供定位、产品、竞争能力等多方面的培训市场销售、招商、策划分卖场设立为实现项目宣传的最大化，在合理地段设22、立商品房展示中心外卖场企划部现场房型手册（亮相版）企划部研发部房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段项目亮相前准备销售道具准备售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）企划商业策划工程、财务、项目销售、运营样板间及样板环境指示说明系统企划商业策划工程 研发 财务、项目销售、运营沙盘（概念）、户型单体模型企划商业策划研发、项目销售入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）市场：提供宣传资料上的相关内容企划商业策划研发 工程项目 23、销售 法务项目周边主要道路设置醒目指示系统企划商业策划（意向）派筹卡及纪念礼品企划商业策划联动工作的准备配备看房车及看房车的包装企划车管部进行联动单位的培训和包装销售部（客资组）企划意向商家签约进驻意向书商业体系法务确定项目亮相方案项目形象表情、主题、创意表现确定市场：参与讨论，提出建设性意见策划中心销售、招商、市场研究项目亮相细化方案确定策划中心销售、招商、市场研究项目亮相媒体确定策划中心销售中心房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段项目亮相项目亮相项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体24、电梯）企划法务 新闻媒体新闻信息亮相企划新闻中心亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排企划商业策划研发 项目销售项目开盘前准备销售内部资料房型、房号及面积对照表项目销售销售管理部 研发销控销管部客户接待、客户问题汇总及反馈市场：对客户提出的相关问题的反馈项目销售市场研究中心、研发中心、工程、开发等客户积累意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户关系维护项目销售销售管理部 外卖场交工标准确定研发部法务 工程 项目销售 开发 运营价格体系确定市场：制定价格体系市场研究中心销售中心合同准备房型附图销售管理部研发交工标准销售管理部法务 工程 研发 小区摆位销售管理部研发合同、附加协议等文本审查确定销售25、管理部法务房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段项目开盘前准备开盘前销售道具准备现场房型手册深化版及最终版企划、商业策划研发楼书，宣传海报、折页，物业管理公约企划、商业策划研发、物业公司 购房须知，房型图，详细价格表企划、商业策划项目销售 工程 研发 售楼处内外展示道具的统一更换（道旗、吊旗、背板等）企划、商业策划沙盘（细化景观及外檐）企划、商业策划研发样板间、样板环境的指示系统的数据更新企划、商业策划研发销控表及销控贴，认购书，合同袋企划、商业策划 销售管理部项目形象的提升及深化户外媒体发布（项目形象及核26、心理念锻造与深化）企划、商业策划报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）企划、商业策划小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）企划、商业策划开盘信息告知媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）企划、商业策划银行大协议的签订销售管理部财务中心 开盘开盘庆典活动活动形式（演出 说明会 发布会）与会人员（演艺名人 专家学者）告知途径（报广 海报 门票 DM单）企划商业策划项目销售 物业客户转化明确合理流程，接待、回访、邀约客户,完成客户转协议、转合同工作销售管理部财务 项目销售回款落实销管部项目销售房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门27、工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段日常销售月度指标分解根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整销售管理部产品分析、聚焦销售重点来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、竞争项目动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整项目销售部企划部，销管部月度操作手册制定根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策略、销售策略和重大节点销售体系价格监控及调整定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项目价格，实现项目利润最大化销售管理部运营部、项目销售月度推广计划执行报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品卖28、点企划商业策划项目销售户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点企划商业策划项目销售营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻热点烘托项目人气企划商业策划项目销售客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚度，加强项目口碑传播效应企划商业策划项目销售销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折页、道旗、吊旗企划商业策划项目销售房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段日常销售 客户到访及接待成交工作客户资源利用大客户，社区活动，置业推荐，物业推荐等工作带来大批意向客户项目销售部企划部外卖场客户到访销售本部企划部项目销售现场利用29、电话回访老客户，并进行客户接待成交工作项目销售部通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场通过电话回访，邀约客户到访促成成交项目销售部月度付款计划及支付企划、商业策划运营部、财务合作方合同签订销售管理部、企划部运营部、法务、销售本部回款制定回款节点，协调银行及房管局保证按期回款 销售管理部财务月度指标考核公司考核指标完成及调整运营部 销售管理部 财务 项目考核指标完成及调整下步工作运营部 销售管理部 清盘清盘后项目各种资料移交销售管理部综合管理部项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题总结会等形式进行工作总结，指30、导后期工作。销售体系 商业体系房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）房地产项目开发流程：工程建设阶段主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门工程建设主体施工审核施工方案、施工组织设计工程材料进场验收施工单位填报材料进场报验单工程三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）工程钢筋混凝土工程模板分项工程工程钢筋分项工程工程预应力分项工程工程混凝土分项工程工程现浇结构分项工程工程装配式结构分项工程工程混凝土结构子分部工程工程配套管线预埋工程重要分项工程及隐蔽工程质量验收核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋工程地下室、裙楼、31、塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋；超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。工程图纸问题解决图纸问题的发现及分析工程研发 设计变更工程研发 运营施工质量问题、事故处理施工质量问题、事故的分析及调查工程研发 处理方案的制定、审核、审批工程研发 运营处理方案的实施工程变更签证设计变更工程研发 运营工程变更工程变更技术经济分析工程研发 运营工程变更申请工程研发 运营设计变更工程研发 运营主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门工程建设阶段工程款支付工程进度的确认工程工程款申请表审批 工程运营、财务工程款支付工程财务主体验收备案施工单位自评工程监理对验评资料审查、现场32、观感质量量测和检查工程监理组织相关部门验收参与单位：工程部、研发、设计、监理、施工工程研发 签定建筑工程分部工程（主体）验收表工程外檐装修材料确定设计、研发定板工程研发 运营施工样板制作工程材料确定工程研发 运营甲供、甲分包材料招标制定招标计划工程编制招标文件拟定投标单位工程运营确定材料招标技术要求工程运营确定定标原则工程运营考察投标单位工程运营招标、定标工程运营房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门工程建设阶段内外檐装修地面基层处理工程找平层工程面层工程防水基层处理工程防水层施工工程面层砂浆工程抹灰基层处理工程抹灰工33、程饰面板（砖）排砖工程面砖安装工程研发 勾缝工程门窗型材加工工程安装窗框工程安装窗扇工程封胶工程轻质隔墙放线定位工程隔墙砌筑及安装工程幕墙幕墙专业设计工程研发 预埋件安装工程龙骨加工及安装工程幕墙面材安装工程封胶工程涂饰基层处理工程底料施工工程面料施工工程研发 房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门工程建设阶段水、暖、电安装室内给水系统给水管道及配件安装工程室内消火栓系统安装工程给水设备安装工程管道防腐，绝热工程室内排水系统排水管道及配件安装工程雨水管道及配件安装工程室内热水供应系统管道及配件安装工程辅助设备安装工程防34、腐，绝热工程卫生器具安装卫生器具安装工程研发 卫生器具给水配件安装工程卫生器具排水管道安装工程室内采暖系统管道及配件安装工程辅助设备及散热器安装工程系统水压试验及调试工程防腐，绝热工程变配电室变压器、箱式变电所安装工程成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装工程裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设工程电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程接地装置安装工程避雷引下线和变配电室接地干线敷设工程房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门工程建设阶段水、暖、电安装供电干线裸母线、封闭母线、35、插接式母线安装工程桥架安装和桥架内电缆敷设工程电缆沟内和电缆竖井电缆敷设工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆穿管和线槽敷线工程电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程电气动力成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装工程低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线工程低压气动力设备检测、试验和空载试运行工程桥架安装和桥架内电缆敷设工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆穿管和线槽敷线工程电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程插座、开关、风扇安装工程电气照明安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆导36、管和线槽敷线，槽板配线工程导线连接和线路气试验工程灯具、插座、开关、风扇安装工程建筑照明通电试运行工程备用和不间断电源安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装工程柴油发电机安装工程不间断电源的其他功能单元安装工程裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆导管和线槽敷线工程电缆头制作工程导线连接和线路气试验工程接地装置安装工程防雷及接地安装接地装置安装工程避雷引下线和变配电室接地干线敷设工程建筑物等电位连接，接闪器安装工程研发 房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门工程建设阶段智37、能化通信网络系统通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统工程办公自动化系统计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络安全系统工程建筑设备监控系统空调与通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热交换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中央管理工作站与操作分站，子系统通信接口工程火灾报警及消防联动系统火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制系统，消防联动系统工程安全防范系统电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制（门禁）系统，停车管理系统工程综合布线系统缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装工程智能化集成系统集成系统网络，实时数据库，信息安38、全，功能接口工程电源与接地智能建筑电源，防雷及接地工程环境空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境工程住宅（小区）智能化系统火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台工程房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门工程建设阶段通风与空调送排风系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设39、备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试工程防排烟系统工程除尘系统工程空调风系统工程净化空调系统工程制冷设备系统制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试工程空调水系统管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装，准凝水系统安装，阀门及部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试工程房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门工程建设阶段电梯安装招标选定安装单位选型及招标工程提供电梯井道土建节点图预埋件的设置、预留洞口40、的设置工程指导电梯井道土建施工土建交接检验工程电梯安装及调试驱动主机工程导轨，门系统，轿厢，对重（平衡重）工程安全部件，悬挂装置，随行电缆工程补偿装置，电气装置工程整机安装调试、验收工程毛坯房竣工验收备案会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。工程整理竣工资料及竣工图 工程施工单位提供建筑工程质量保修书工程组织销售、研发、运营、物业共同验收。工程报建委质监部门审定备案工程综合管理部与物业进行交接。工程物业毛坯房竣工结算土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算核对各栋口建筑面积，核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。运营工程房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要41、阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门工程建设成品房装修土建工作面移交土建整改工程垃圾清运工程吊顶龙骨加工及安装工程封板工程洁具洁具选型及招标工程运营、研发洁具安装工程研发 护栏和扶手制作与安装工程饰面板（砖）排砖工程面砖安装工程研发 勾缝工程涂饰基层处理工程底料施工工程面料施工工程研发 橱柜制作与安装橱柜招标工程运营、研发橱柜设计工程橱柜安装工程门窗套制作与安装工程花饰制作与安装工程窗帘盒、窗台板工程暖气片安装选型及招标工程运营、研发暖气片安装工程研发 裱糊与软包工程细部工程房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协42、办部门工作内容主办部门协办部门工程建设阶段成品房验收备案会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。工程整理竣工资料及竣工图 工程施工单位提供建筑工程质量保修书工程组织销售、研发、运营、物业共同验收。工程报建委质监部门审定备案工程综合管理部与物业进行交接。工程物业成品房竣工结算精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算 运营工程配套手续及施工排水开发运营财务工程热力、排水开发研发 热力开发与供热办协调分级、寻找热源开发自来水开发研发园林用水、换热站用水开发研发中水开发研发燃气专业局招标开发研发视讯开发研发电力开发研发场站点位置开发研发排水、热力招标手续开发部工程 运营房地产项目开发流程：工程建设阶43、段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门工程建设阶段配套施工给排水与采暖室外给水系统工程开发部商业室外排水系统工程开发部商业室外供热系统工程开发部商业电气室外供电系统工程开发部商业室外照明系统工程开发部商业综合管网室外智能化系统工程开发部商业室外燃气系统工程开发部商业环境施工附属建筑停车场工程围墙，大门工程研发 收集站工程景观建筑小品，亭台，连廊工程研发 道路工程研发 花坛，场坪绿化工程研发 竣工结算排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算运营工程 开发结算稽核全部合同结算并做项目整体结算报告运营工程 开发 研发 销管房地产项目开发流44、程：工程建设阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门竣工入住室内空气检测工程住宅准入证项目竣工验收报告工程建设工程规划验收合格证开发部工程 非经营性公建配套证明开发部工程 供水、供电、供气、供热、排水等配套证明开发部工程土地使用权证书开发部地名管理部门批准的地名文件 开发部小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）开发部工程人防验收开发部工程住宅准入证规划验收开发部工程消防验收开发部工程 研发 通水、通电开发部工程大配套验收开发部工程竣工验收备案通知书提供验收资料工程小配套验收开发部工程供热验收开发部工程人防验收开发部工程房45、地产项目开发流程：竣工入住阶段主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门竣工入住阶段入住准备工程质量保证书销售管理部工程住宅使用说明书研发工程 开发寄发商品房交付使用通知书客服法务 物业销售客户资料移交客服销售管理部客服楼牌标识协调地名办办理地名手续开发部客服物业用品储备物业物业接收钥匙、验房物业工程办理入住制定入住流程客服销管审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单 销管 物业 验房及交费物业收集反馈业主问题，并及时解决各种问题客服 验房问题汇总客服售后维修客服工程房地产项目开发流程：竣工入住阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工46、作内容主办部门协办部门售后及移交投诉处理客服工程装修管理客服工程施工资料整理及移交 客服工程供暖工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热开发工程 物业 客服通煤气工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期开发工程 物业 整体移交物业移交建筑物及相关资料客服物业产品问题总结及反馈 市场：对项目产品进行总结市场研究中心研发中心、销售中心、招商中心 工程 物业 初始登记区局办理初始登记手续销售管理部工程 研发产权证办理为客户办理产权证前期手续销售管理部 物业 客服 财务分户土地证开发销售管理部 研发土地证办理为客户办理土地证前期手续销售管理部 物业 财务房地产项目开发流程：售后及移交阶段