1、XX大酒店可行性研究报告目 录第一章 总论第二章：产权酒店概述第三章：XX大酒店背景分析第四章：产权式酒店经营模式第五章：业主权益及投资收益分析第六章：投资回报预算及与其它投资方式的分析比较第七章：可持续经营和盈利保障第八章：投资风险控制分析与防范第九章：研究结论与建议第一章 总论一、项目名称XX大酒店(名称暂定)二、项目承办单位及基本情况1、项目承办单位名称XX房地产开发有限公司2、项目承办单位基本情况一、“XX”公司及其营销理念云南XX房地产开发有限公司成立于2003年，是由云南官房土地房屋开发经营股份有限公司出资资助成立的能全方位从事房地产开发经营、规划设计、工程管理、营销策划和楼盘代理2、销售业务的房地产开发新军。成立之初主要为官房企业集团从事集团公司房屋销售，市场调研，项目前期规划等工作，公司主要成员全部来自官房企业集团，是云南官房土地房屋开发经营股份有限公司由国营企业向股份有限公司改制的试点单位。在与云南地产龙头“官房企业集团”的合作中，“XX”成功销售了昆明“白龙新区”、“金康园”、蒙自“红竺园”等楼盘，接连取得骄人业绩。尤其是与“丽江官房”合作开发“滇西明珠”产权酒店项目，首开了云南产权酒店营销的先河，取得巨大成功，实现了开发与营销“双赢”。2004年1月，“XX”在首届中国策划师年会上荣获“优秀策划团队”称号。近年来，“XX”相继参与个旧“大桥旅游商业步行街”、丽江金3、凯旅游商业广场”、丽江“玉河走廊”等旅游商业地产项目的开发运作，在旅游商业地产领域进行了新的开拓和探索。在多年从事房地产项目开发和市场运作的历程中，“XX”始终坚持“以市场为导向、以客户为中心”的市场营销理念，摈弃“重开发、轻市场”，“先讲盖（建筑）、后讲卖（营销）”，“凭经验开发”等传统房地产开发模式，强调“策划在先”、以全程营销策划为主线贯穿项目运作的始终，把市场分析作为前提，通过市场调查及客户心理分析，深层次地把握客户的消费欲望和精神诉求，通过科学的营销策划进行市场细分，谋划准确的产品定位和项目包装，进行专业化、全方位的市场开发。 在项目运作中,“XX”一贯注重和强调将营销工作的重点放在4、市场研究、产品定位的准确性与营销服务的提升和完善上，突破“先盖房，后找市场”的旧模式，从项目启动初期就积极介入，首先通过深入的市场调查和市场分析，对“客户群在哪里”、“客户的需求是什么”、“应该盖什么样的房子”等问题做到心中有数，在准确把握项目定位和目标客户群体需求的基础上，对楼盘样式、户型结构、园区景观等提出具体意见和建议，为项目规划设计提供重要的市场信息和建设依据。这样开发出来的楼盘，具有坚实的市场基础，客户欢迎，适销对路。在此同时，也为项目销售积累和准备了充足的客源。“策划先行，运筹帷幄；强势销售，能征善战”，是“XX”搏击房地产市场，竞争取胜的两大优势。经过激烈的市场竞争锤炼，“XX”5、不断发展成熟，形成了以昆明为中心、辐射省内外的较为完善的市场营销网络，拥有一支专家型的策划精英和熟悉市场、业务精湛的专业营销团队。由“XX”代理的楼盘销售，不是简单地“叫卖”，而是充分发挥自身了解市场、善于谋划、熟悉客户心理、掌握大量客源信息等特长，以全程营销策划统领全局，紧扣项目市场定位，从市场实际出发制定科学、正确的营销策略，有效控制销售关键环节，形成独特的销售技巧和高超的营销手法，从而在激烈的市场竞争中快速实现项目销售，为开发商降低投资风险、获取更大的利润空间提供有力保证。二、成功案例（1）蒙自“红竺园”蒙自“红竺园”，是“官房”集团实行异地开发战略、挺进红河州的第一个开发项目。该小区投6、资2亿多元，按照省级住宅示范小区标准建设，以其新颖的设计、独特的亚热带景观在当地引起轰动。但因沿袭传统销售模式，销售局面迟迟不能打开，开盘一年只售出30多套，回收房款900万元。2002年11月，“XX”接集团公司委托个后立即以全新营销理念和运作方式对“红竺园”的旧有销售模式和销售队伍进行全面新建，重新进行定位策划，借助小区竣工的有利时机，一举打破“叫好不叫座”的沉闷局面，短短两个月就使销售额飙升到9700万元。至2003年6月底，“红竺园”销售已达到1.3亿元。 “红竺园”的销售成功，在“官房”集团内部引起震动。“XX”以实实在在的销售业绩，给“官房”的传统营销模式注入了活力。（2）丽江五星7、级“滇西明珠”分时渡假酒店“XX”的“策划在先，全程营销”运作模式，在丽江官房“滇西明珠”项目上取得了尤为明显的成效和骄人业绩。2003年，“XX”接手该项目，首先进行充分深入的市场调研，立足于丽江建设国际精品旅游城市的大背景，凭借“丽江官房大酒店”已经建立的“五星级”管理平台，借鉴国际上“分时度假”先进经验，开创性地运用产权式营销的科学理念对该项目重新进行市场定位，将原规划为“高档居住小区”的“滇西明珠”项目策划包装成云南省第一家“五星级产权酒店”，按照产权销售的模式推向市场。仅此创意，就使该项目的销售标的由1.1亿元飙升至3.6亿元。在项目运作上，“滇西明珠”采用了“策划为先、广告开路”等8、方式。在销售全过程中，“XX”紧紧抓住“产权酒店”这一核心理念，将目标客户群由原来规划的当地较富裕居民扩大为每年数以百万计的海内外观光游客，利用开发商拨付给“XX”的550万元广告费，以报刊、电视、旅游载体等多种形式展开强有力的立体宣传攻势，迅速在游客群体中开发出了大批客户，使该群体最终成为“滇西明珠”最主要的客户来源和投资者。即使在当年“非典”肆虐，丽江旅游业遭遇猛烈冲击、游客稀少的困难条件下，“XX”仍利用网络等现代化工具进行网上宣传和销售。经过精心策划和运作，项目开盘一个月，就迅速实现销售3000万元。在充分挖掘利用丽江旅游业巨大潜力的同时，“XX”还跨越云南高原，把眼光投向投资需求旺盛9、市场经济发达的沿海城市，“走出去”设立销售网络，将营销触角伸向省外。在短短两年时间里，“滇西明珠”项目共实现销售业绩3.4亿元。（3）个旧“大桥商业步行街”2004年，“XX”与红河绿海房地产开发有限责任公司合作开发个旧“大桥商业步行街”项目，全程负责营销策划和市场推广，继续谱写商业地产市场运作新篇章。“大桥商业步行街”的商业地产性质，完全不同于“XX”以往运作过的住宅地产项目。商业地产讲求商业效应和投资收益，只有让投资者坚信项目“能赚钱”，才能吸引其投资。“XX”把握住了项目的这一根本特点，紧扣“锡文化核心商业圈”定位目标，从城市区位、历史文化、商业氛围、业态组合、投资机遇、政策扶持等多方10、面突出项目优势，运用现代商业经营理念和“统一定位、统一规划、统一管理、统一形象、统一宣传”的全新模式对“大桥”项目进行包装运作。“XX”创造性地将“滇西明珠”的成功经验嫁接移植到个旧“大桥”，顺应现代商业物业财产权与经营权适当分离的必然要求，打破传统商铺销售模式，在个旧首家运用产权营销模式进行商业楼盘市场运作，把为投资者营造最佳投资环境，让业主物业不断升值，并获得满意投资回报作为项目运作的基本指导思想，结合项目实际设计出“产权商铺”、“产权式酒店公寓”、“以招商带动销售”等策划创意。在“大桥”项目运作中，面对商业楼盘操作难度大、市民怀疑观望、州政府搬迁以及进入时机较晚、规划设计已经成形难以变更11、等一系列不利因素，“XX”急流勇进，知难而上，以准确的市场定位和全新经营理念，为“大桥”项目注入鲜活生命力，令项目一开盘就产生强烈的市场效应。“XX”专业营销团队不仅让个旧市民很快接受了“产权商铺”等现代营销理念，而且在不长时间内就将开发商原准备用于“赠送”的二层商铺（即“买一楼，送二、三楼”）销售完毕，创造了个旧商铺销售史上令人难以想象的“奇迹”“不买一楼买二楼”。仅是这些原来开发商准备要“赠送”的二、三层商铺，就收回了近3000万元资金，再次显示出“XX”的专业策划水准和超群营销实力。对于商业地产，项目运作是否成功，还要看能否对该地产进行有效的旅游商业经营并获得预期旅游商业利润。为保证“大12、桥”项目的运作，“XX”成立了“个旧市XX大桥商业步行街管理公司”，搭建项目经营管理平台，跨入商业经营管理领域进行全新探索。经过一年多的实践，对“大桥商业步行街”的整体形象、业态组合、功能用途、商业氛围、招商策略等，进行了全面深入的论证，提出了完整的策划方案，并结合项目工程进度和销售进展，提前展开招商和管理公司前期准备工作，为项目竣工后迅速开业经营、有效回避商业地产的经营风险奠定了基础、提供了保证。“XX”对“大桥”项目的一系列运作理念，集中体现为一种全新的文化观念即“现代商业市场经济文化”，它以“大桥商业步行街”为载体，结合个旧的“锡文化”背景，将项目所蕴含的历史文化内涵、商业步行街所体现的13、现代商业文化观念以及当代市场经济的经营理念、营销手法、市场文化氛围等进行有机融合，将多种现代、时尚的商业形态汇聚在一起，用最新的现代商业理念进行组合营销，把传统商业的单一购物行为演变为集激情购物、旅游观光、餐饮美食、休闲娱乐、文化消费、酒店住宿等多种功能于一体的现代化大众立体消费模式，通过浓郁的“锡文化”氛围吸引游人、用时尚商品刺激消费，为商业步行街创造最大商机，形成完整意义的“锡文化核心商业圈”。“XX”结合项目实际创造性地打出了“文化牌”，通过“文化”凸现“大桥”项目的特点、亮点，形成强烈的市场冲击力。三、房地产投资风险与“全程营销策划”（1）房地产投资具有高风险性众所周知，房地产投资具有14、投资额大，建设周期长和投资项目不可移动等显著特点，这些特点决定了房地产投资极易受到社会环境、经济环境、工程建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产投资成为一项具有高风险的综合性经济活动。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。房地产投资风险，是指开发商直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大的等不利结果的可能性，它涉及政策风险、社会风险、工程技术风险、自然风险、国际风险等。倘若剔除政策性、技术性因素，假定开发商已能较为顺利地将房地产项目开发出来，则经济风险就成15、为对房地产投资影响较大的风险，它主要包含市场利率风险（也可视为政策性风险）、购买力风险、变现风险等。购买力风险是一种需求风险，主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能被市场消化，造成开发商经济损失。又由于房地产投资的变现性能较差，在交易过程中可能因变现的时间和方式变化、或商品房不适销对路而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失，即资金变现风险。这两类风险实际上都涉及到房地产商品开发出来能否“卖得出去”，开发商投入的巨额资金能否“收得回来”并获得预期利润，开发商会不会因产品滞销而变成“房东”？概言之，这也就是房地产投资必然要面对的市场风险。在市场经济体16、制下，从事任何一种经济活动，都必须面对市场，都存在着市场风险，这是一个不容回避的客观存在。房地产业因其特殊性，较之其它行业更是高投入、高风险。因此，房地产投资者，要想把握良好的投资机会，获取预期的经济收益，就必须对房地产投资风险有一个清醒的认识，并据此采取相应的防范对策，提前将风险化解。（2）科学策划是规避和化解房地产投资风险的重要环节风险是伴随房地产投资的客观存在。风险的存在，不仅会给开发商造成损失，在许多情况下，也蕴藏着某种机遇，即所谓“风险报酬”。然而，这种因风险而获得的“报酬”不是靠“冒险”，也不是碰运气“赌”出来的，而是用科学态度分析风险、认识风险，进而将“高风险”一一化解的结果。因17、此，能否科学地预见各种不确定性，提示并正确识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素的影响方式和程度，对房地产投资风险管理具有特别重要的意义。这就要求房地产开发商在做出投资决策之前，必须要认真进行科学策划，对市场（主要指项目所在地房地产市场）和准备投资的项目进行风险预测，有针对性地制定出规避和防范风险的措施及对策，防患于未然。此外，房地产策划还有预测未来市场、满足客户群体要求、灵活应对市场变化等重要作用。案例比较出自云南房地产龙头企业“官房集团”之手的蒙自“红竺园”和丽江“滇西明珠”，都是“官房”实施异地开发战略，得到地州一级政府大力支持的重点开发项目，工程质量相近，在当地堪称一流。但是，由于18、在项目策划理念上的差异，二者的市场效果却相去甚远前者输，后者赢。究其原因，输赢都缘于策划和定位。1）定位失当“红竺园”艰难“叫卖”三年“红竺园”是“官房”“挺进红河”的第一仗，按照省级住宅示范小区标准开发建设，却“叫好不叫座”，开盘一年仅售出30多套，回收资金900万元。这除了“官房”沿袭旧有营销模式等因素外，更深层次的原因还在于项目开发前缺乏应有的策划论证，没有找准项目的市场定位，即没有解决好“在蒙自开发示范小区，应该卖给谁”这一关键问题，户型搭配比例失当，安排了大量90的“两室两厅”小户型，约占小区总户数的一半。结果偏偏就是这些“小户型”卖不动，前后拖了三年才勉强卖完，大大迟滞了资金回收速19、度，落得个“花好月不圆”的尴尬局面，与开发预期大相径庭。为什么“好房不好卖”，就因为这种“小户型”不符合“红竺园”目标客户群（当地富裕阶层）的居住需求，在蒙自没有市场。一句话市场定位出了偏差。在项目规划设计之初没有摸清市场命脉，仅凭主观想象做设计，房屋一经建成，再难修改。即使后来“XX”以全新营销理念和运作方式打破项目销售的沉闷局面，对缺乏目标客户的“小户型”也无力回天。“官房”的“红河第一仗”打了“哑炮”，只能自吞苦果，承受因忽视项目策划、户型定位不当而酿成的市场风险。2）策划得当“滇西明珠”创造楼盘销售“神话”与“红竺园”相继开发的“滇西明珠”，却给了“官房”一个“意外惊喜”。如果按项目最20、初的规划，“滇西明珠”也是与“红竺园”相类似的“高档别墅小区”。如此开发，轻车熟路，看起来似乎没有什么风险，但那样开发出来的产品，只能卖给当地数量有限的较富裕的居民。而丽江当时已建或在建的同类型项目比比皆是，“官房”不是建“高档别墅”的“第一家”，也不会是“最后一家”。这就势必导致“滇西明珠”挤在狭小的丽江房地产市场上与当地的类似楼盘进行“生死较量”，承受同质化竞争风险。要是没有“XX”后来的“产权酒店”策划创意，“滇西明珠”的结局比“红竺园”也好不了多少。然而，就因为“XX”早期介入，立足丽江建设国际精品旅游城市的大背景进行市场分析和项目重新定位策划，才使“滇西明珠”项目“凤凰涅磐”，从“别21、墅小区”变为“云南首家五星级产权酒店”。这一变，不仅使项目完全规避了同质化竞争风险，而且销售标底净增两个亿，市场范围也急速扩张，客户群体遍及全国。一个成功的策划创意，市场就给予了如此丰厚的回报，“滇西明珠”与其说是销售成功，不如说是策划成功更恰当。同是“官房亲兄弟”，“红竺园”和“滇西明珠”一输一赢，鲜明、生动地体现出科学策划对规避和化解房地产投资风险所起的作用是何等重要。如果说，前些年住房制度改革刚刚起步，房地产业处于卖方市场，房地产策划的重要性还不被人们所认识，如今随着改革的深入、市场的成熟和百姓购房行为的日趋理性化，投资房地产项目越来越离不开科学正确的策划创意了。项目定位是否准确，营销策22、略是否得当，市场给出的结论完全两样。三、研究依据及范围1、研究依据1.1景洪市规划局规划设计要点及土地蓝线图；1.2旅游涉外饭店星级的划分及评定；1.3旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）；1.4建设项目经济评价方法与参数；1.5工业与民用建筑可行性研究深度及要求；1.6建设方提供的其它相关资料。2、研究范围 依据国家有关部门政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设的内外部条件、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。五、主要技术经济指标序号 指标名称 单位 指标 备注1 总用地面积30.43亩2 总建筑面积 约23、90000 3 容积率4.54 绿化系数 35%5 建设工期2年6 建设投资约2亿6千万人民币四、项目建设必要性一、发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策。 发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和湖南省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设XX大酒店带来了良好的契机。二、项目建设能促进当地经24、济和社会的发展。 XX大酒店的营业收入由娱乐、住宿、餐饮及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时XX大酒店建设在市区，可为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。三、项目建设是景洪市创建国家优秀旅游城市，开发景洪市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要。 景洪市委、市政府把旅游业作为一个重要的新兴产业，决心花大力气建设国家级优秀旅游城市。为此必须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平25、，吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物，拟建项目地在旅游渡假区内,是景洪市区内唯一一块可新建五星级大酒店的黄金地块。本酒店距机场仅3公里，位于市中心，交通、水、通讯等十分便利。第二章：产权酒店概述一、产权酒店的概念解析1、 产权酒店的来源产权酒店由“时权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费者或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时间里的所有权。这一概念的首创者是瑞士的亚历山大.耐提。 1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权酒店经营，即向旅客出售特定时间内旅馆住宿和娱乐设施的权利。产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投26、资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。2、 产权酒店的发展产权式酒店最早诞生于欧洲瑞士、法国，并迅速在美国佛罗里达州和夏威夷等风景优美，气候迷人的旅游胜地盛行，全球产权式酒店已逾1000家，丰富的旅游资源所吸引的大批游客，使得酒店入住率长期保持在较高的水准，为投资者带来丰厚的回报，90年代初全球产权酒店收入达40亿美元，据专家预计2004年全球产权酒店销售将突破300亿美元。二、产权酒店的基本特点1、 地点要求产权酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，拥有充足的客源，能够保证足够的客房出租率。2、 经营27、方式投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理，获取分红以及一定时间的免费入住权。3、 投资收益巨大业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现。 购买者可在酒店开业后的每个财政年度获得酒店客房经营的利润分红。购买者可依据酒店管理公司委托的中国注册会计事务所提交的每个财政年度的审计报告来确认酒店的经营业绩，并按事先签订的“委托经营客房协议”享受投资回报分红。 一些酒店公司会保证购买者的最低投资回报，但不设上限，如海航集团的海南兴隆康乐园度假村。公司承诺每年保证购买者6%的最低投资回报，且若5年内，平均年回报率低于6%，购买者可要求发展商第6年按原值回购其所购的房间。 一些酒店公司28、则每年给购买者固定的投资回报，即所有经营风险由酒店公司一身承担，如东洲集团的建德月亮湾大酒店，公司每年承诺给购买者5.6%的固定回报额。4、 运营成本低酒店开业之前，已收回部分投资，在运营当中避免了巨大的财务费用，运营成本比常规酒店低的多，从而在经营政策上非常灵活，在行业竞争中占据绝对主动。5、星级品质 如家温馨 产权酒店的设计大多符合星级饭店的评定标准，在硬件及配套方面具有一定的品质保证。同时，为迎合购买者“家外之家”的需求，产权酒店在户型结构上往往会突出“家”的氛围，一般都配有厨房、大起居室、独立卧室、阳台等等，甚者，还会开辟专用的社交、接待、商务区域。6、拥有产权 保值增值 消费者在购买29、产权酒店的客房之后，将会获得当地房管局颁发的独立房间的“房屋所有权证”。同时，购买者还享有该房继承、赠与、转让、抵押等自主权。7、多重优惠 节省开支购买者除按规定时间免费享受客房入住外，还可在其他时间以比对外折扣更低的价格入住酒店。同时，对于酒店内的配套服务项目，购买者也可享受多重优惠。这样，在直观上就降低了购买者的旅行开支与花费。除此以外，发展商倘使有联动营销的业务计划，则购买者更能获益匪浅。如海航康乐园度假村就利用集团自身的业务优势，规定：凡购买产权酒店的消费者买海航机票一律享受海航职工优惠待遇，机票五折优惠；凡购买25平方米房产的消费者便可迁入一个特区城镇户口，其子女在同等条件下可优先录30、用为酒店员工。第三章：XX产权酒店背景分析一、XX大酒店的背景简介云南农垦集团公司XX大酒店位于西双版纳州景洪市旅游度假区，设计标准为国内豪华四星级酒店，占地面积30.43亩，总建筑面积23646.5，绿化系数47.5%，现客房230间，是集住宿、餐饮、娱乐和高档会议等功能一体的大酒店。现已完成主体建筑，需改造成五星级酒店。2008年9月刀林荫州长调研景洪市城市建设情况，同时提出要把XX大酒作为标志性建筑进行改造。通过天达酒店的收购,搭建了融资平台,向银行贷款对原XX大酒店进行收购,这样减少了投资者的资金压力。收购后将对本酒店进行五星级酒店提升改造,如果以4.5的容积率,改建后的酒店将有90031、0左右的建筑面积 (其中商铺约占3000, 产权酒店约占18400, 住宅区约占54000)。同时,预留了约13700作为酒店配套的桑拿美容休闲健身中心等。预计总投资约3.2千万元左右,如果能实现100%销售的情况下,将获得7200万元左右的税后利润。XX大酒店成功运作后,所得利润又将投入对天达酒店的改造，将原天达酒店改造成提升为XX大酒店所配套的四星酒店。二、产权酒店在中国的现状 1995年以来，青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、景洪等地均开始陆续建设形势各异的产权酒店，产权酒店将酒店业与房地产业进行了完美的投资组合，形成了独特风格，在市场开拓和盘活房地产方面有着不可低估32、的潜力。三、景洪市概况1、旅游资源概况景洪市风景名胜区位于云南南部西双版纳傣族自治州境内，距昆明740公里。景区包括景洪市风景片区、勐海县风景片区、勐腊县风景片区三大块。 每一块内又有若干景区，共有19个风景区，800多个景点，总面积1202.13平方公里。西双版纳作为国家级重点风景名胜区在地区文化、民族风情、热带雨林、观赏植物、野生动物等自然和人文景观等各个方面别具特色，犹如一颗璀灿的明珠镶嵌在中国的西南边疆。在云南省委、省政府对旅游二次创业的高度重视和高瞻远瞩下，西双版纳旅游发展成为云南省旅游十一五规划重点发展城市之一。依托其独特的热带雨林生态资源优势，在省政府的大力支持下，通过对勐仑热带33、植物园、野象谷森林公园、热带花卉园等国内外知名的动植物生态旅游基地的建设和完善，在引进大型投资商进行项目开发建设下，力争将景洪打造成民族文化旅游城市、生态旅游体验城市、“中国最佳旅游城市”。 景洪，也叫允景洪，是傣语的音译，意为黎明之城，曾是古“景陇王国”之地。1959年6月取名为景洪县，1994年4月撤县改市。景洪市历史上一直是西双版纳的首府。市区总面积7000.3平方公里，全市辖五镇八乡，人口近36万。景区面积达49.45平方公里，是西双版纳风景体系的中心，主要景点有：民族风情园、曼听公园、原始森林公园、热带花卉园、橄榄坝风光、野象谷、曼典瀑布、曼飞龙佛塔等。浓郁的民族风情，古老的南传上部34、座佛教文化胜迹，奇特的热带风光，茫茫原始森林和丰富的动植物资源等得天独厚的旅游优势，使景洪成为我国不可多得的全年性的旅游城市。民族风情园：位于景洪城南的流沙河畔，距西双版纳飞机场约4公里，占地面积30公顷，是景洪城区最负盛名的旅游景点之一。风情园分为南园和北园，园内培植有热带果木，奇花异草，修有多条游览道，建盖有6幢小巧典雅，风格各异的干栏式竹楼，用于展示世居西双版纳的傣、哈尼、拉祜、布朗、基诺、瑶等少数民族的民族风情。园 内还建有高大宏伟的西双版版纳解放纪念碑和场面宽敞、内容丰富的运动场、民俗斗鸡场、民族歌舞表演场、泼水场、大象表演厅、孔雀馆、鳄鱼池、百鸟园等设施。因而民族风情园已成为展示以35、傣族为主体的多民族风情和热带风光兼容的旅游、游乐的综合性公园。 曼听公园：又名春欢公园。地处景洪城郊东南3公里的傣族村寨曼听村的南面，与曼听佛寺相连，占地面积400余亩，是景洪城区人文景观与自然景观荟萃的公园，也是西双版纳地区具有悠久历史的一个名园。现在的曼听公园是在宫庭花园的废址上修建的。自八十年代以来，先后在公园内仿建了曼飞龙笋塔和景真八角亭；重建了西双版纳历史第一个总佛寺洼坝姐佛寺；塑建了周恩来总理欢度泼水节的铜像。将古河道改造为碧波荡漾的人工湖。建造了跨越古河道的钢筋水泥仿木桥，建有西双版纳第一个孔雀园、大象表演场、泼水场、露天歌舞表演场等等形式多样，内容丰富多彩的公园设施。曼听公园成36、为一座融自然景观、人文景观于一体的园林胜地。 橄榄坝：是驰名中外的“孔雀尾巴”，意谓西双版纳最美之地，有不到橄榄坝，不算到版纳的赞语。从景洪沿澜沧江泛舟顺流而下37公里即可到达。橄榄坝是澜沧江形成的河谷平地，平面椭圆而林木葱茏似橄榄，面积50平方公里，海拔530米，是全州最低地。这里江水长流，花开四季，64座傣族村寨与竹楼皆掩映在绿林丛中，人们称之为椰林下面的竹楼，既有典型的傣族特色和热带风光，充满了一种自然的、纯朴的、宁静的美。 版纳野象谷：位于勐养自然保护区南缘，坐落在昆洛公684685公里路段西侧，距州府景洪35公里。是西双版纳最令人神往的森林公园和观赏野象活动的景区。由于此地的河流分为37、三岔，故又名三岔河森林公园。 公园规划面积369公顷（5535亩），建筑面积近万平方米，水面0.8万平方米。设有动物观赏区、森林探险旅游区、蝴蝶养殖场、兰花园等参观景点。为方便游客，还设立了接待服务中心。 经过多年来的努力，森林公园的各种设施逐步建立完善。公园内建立了中国的第一所大象训养表演学校，可以在动物观赏区内观赏训练有素的大象表演有趣的节目。森林探险旅游区内，有沟谷雨林、山地雨林、季风常绿阔叶林。林间铺设有4000米步行游览道，沿途建有观象台。道旁有乔木板根出露、古藤攀树、植物绞杀等独具特色的景观。在公园中心区，沿蜿蜒小河建有高6米，宽1米、长200米的“丁”字形空中长廊。长廊傍树之处，38、分别建有10余间小巧玲珑的观象旅馆。河边的古树上设有观象独屋。欲观野象活动的游客，可在旅馆内留宿，凭借月色和夜视镜观赏野象临泉饮水食盐等活动情况。在空中长廊上安然无恙地拍照、录相，领略回归大自然的情趣。 曼典瀑布：位于景洪西北的嘎栋乡阿麻山境地，距景洪城公里。周围有傣族寨子和哈尼族寨子，是热带雨林较为集中的自然保护区。雨林之中，藤葛遍布，兰花满地，溪水纵横，林深景幽。穿过森林，跨过一座溪上小桥，抬头便见悬崖绝壁上的瀑布飞泻而下。余级瀑布形成落差多米、宽多米的瀑布群，遮天盖地，水珠四溅，雨雾升腾，令人顿生凉意，不亦快哉。 曼飞龙佛塔：位于景洪市西南公里的曼飞龙村北后山上，又称“金刚宝座塔”。傣语39、为“塔糯庄龙”“塔糯”意为“笋塔”，是大头笋塔之意。此塔建于傣历（公元1203年），相传为勐龙头人祜巴南批主建，设计者是三个印度僧人。主塔高16.29米，八个角由座米高的小塔托拥；座塔身均呈葫芦形，为实心砖石结构。主塔由基座、钟座、覆钵莲花、蕉包、宝伞、风标部分组成。每座小塔塔基前方都有一个卷筒式佛龛，里面有石雕佛像。佛龛外壁上方也有佛像浮雕，边沿与四周亦刻有动植物和云团浮雕花纹。整座塔形如雨生春笋破土而出，参差有致，结构庄重，色彩雪白如玉，因位于曼飞龙村，形似春笋，故名曼飞龙笋塔。曼飞龙佛塔，是古代傣族人民吸收其他民族建筑风格创造出来的民族建筑艺术，是中国少有的古塔清品，为国家重点文物保护单40、位。2、城市交通状况目前，以景洪为中心，已开辟的三大景区共有40多个景点，开通了五条境内、四条边境跨国陆路、一条澜沧江湄公河跨国水上旅游线路。通过游客量的增加来带动旅游事业的发展，通过大力发展“水、陆、空”交通运输，推动西双版纳旅游事业的发展。公路:随着2007年景洪与昆明、曲靖、河口、瑞丽、大理等6个城市被列入国家公路运输枢纽布局规划，西双版纳州公路建设有了很大的提高，2008年全州共新建、改建公路 6080公里，其中高级公路达182公里。全州国、省道共有4条，一是国道213线（甘肃兰州四川昆明磨憨），将延伸至泰国曼谷，我省境内段简称昆曼公路，州内有311公里。二是国道214线（青海西藏临沧41、勐养），与国道213线相接，州内有161公里。三是省道楚勐线（楚雄勐腊勐捧）86公里，四是省道曼打线（曼杭混至打洛）70公里。航空：民航运输业快速发展。西双版纳机场于1990年建成并投入使用，通航初期1990年机场旅客吞吐量为 2.2万人次，起降架次为204架次，随着机场二期扩建，2008年西双版纳机场旅客吞吐量为302万人次，起降架次1.9万架次，成为目前云南省起降架次和客运吞吐量位居第二的大型航空港，货邮吞吐量达到6600吨。水运：水运设施日趋完善。随着澜沧江湄公河次区域经济合作的不断深入，全州水运基础设施建设日趋完善。2000年4月20日，中、老、缅、泰四国政府在缅甸边境城市大其力正式签42、署了澜沧江湄公河四国商船通航协定。四国对外开放口岸、码头共14个，即：中国思茅、景洪、勐罕、关累；老挝班赛、班相果、孟莫、万巴伦、会晒和琅勃拉邦；缅甸万景和万崩；泰国清盛和清孔。2008年澜沧江湄公河旅游线路游客量达到1.6万人次，货运量达到38.8万吨，进出港航次达到了5350航次。西双版纳州委、州政府和景洪市委、市政府大力发展基础设施建设，其中泛亚铁路中线景洪至磨憨段建设、西双版纳机场建设和景洪电站建设不仅是西双版纳20个重大建设项目之一，同时也是云南省20个重大建设项目之一。通过对交通、水利、能源、信息、生态、城市与口岸这六大基础设施建设，形成内联大西南、外通东南亚的更加便捷的水陆空立体43、交通网络。完善基础设施建设后，西双版纳的游客量将进一步增加，投资环境进一步改善，有助于西双版纳旅游事业的蓬勃发展。 3、旅游配套产业概况随着世界经济一体化进程的蓬勃发展，城市建设发展的规模向国际化迈进，景洪市旅游业不断发展，国内外游客纷至沓来，旅游形势越来越好。但在旅游业不断发展的同时，阻碍旅游业发展的因素也显现出来，第一：旅游配套设施存在着许多缺陷，如没有大型的购物中心、没有综合性的娱乐休闲、餐饮、会议中心等。第二：酒店业的产业结构的合理性与日益发展的旅游业相比仍显滞后，至旅游旺季，星级酒店家家爆满，一些游客只得入住条件较差的酒店，因而不能享受到好的服务，极大的挫伤了游客热情。建一些档次高、44、配套全、服务好的酒店缓解景洪当地高档酒店入住压力，势在必行。4、旅游资源评价西双版纳旅游资源分类和分布由于资源分类方法众多,我们对西双版纳的旅游资源分类采用以下中华人民共国国家标准 GB/T 189722003 旅游资源分类表主类 亚类 基本类型A 地文景观 AA 综合自然旅游地 AAA 山丘型旅游地 AAB 谷地型旅游地 AAC 沙砾石地型旅游地 AAD 滩地型旅游地 AAE 奇异自然现象 AAF 自然标志地 AAG 垂直自然地带 AB 沉积与构造 ABA 断层景观 ABB 褶曲景观 ABC 节理景观 ABD 地层剖面 ABE 钙华与泉华 ABF 矿点矿脉与矿石积聚地 ABG 生物化石点 A45、C 地质地貌过程形迹 ACA 凸峰 ACB 独峰 ACC 峰丛 ACD 石（土）林 ACE 奇特与象形山石 ACF 岩壁与岩缝 ACG 峡谷段落 ACH 沟壑地 ACI 丹霞 ACJ 雅丹 ACK 堆石洞 ACL 岩石洞与岩穴 ACM 沙丘地 ACN 岸滩 AD 自然变动遗迹 ADA 重力堆积体 ADB 泥石流堆积 ADC 地震遗迹 ADD 陷落地 ADE 火山与熔岩 ADF 冰川堆积体 ADG 冰川侵蚀遗迹 AE 岛礁 AEA 岛区 AEB 岩礁B 水域风光 BA 河段 BAA 观光游憩河段 BAB 暗河河段 BAC 古河道段落 BB 天然湖泊与池沼 BBA 观光游憩湖区 BBB 沼泽与湿地46、 BBC 潭池 BC 瀑布 BCA 悬瀑 BCB 跌水 BD 泉 BDA 冷泉 BDB 地热与温泉 BE 河口与海面 BEA 观光游憩海域 BEB 涌潮现象 BEC 击浪现象 BF 冰雪地 BFA 冰川观光地 BFB 长年积雪地C 生物景观 CA 树木 CAA 林地 CAB 丛树 CAC 独树 CB 草原与草地 CBA 草地 CBB 疏林草地 CC 花卉地 CCA 草场花卉地 CCB 林间花卉地 CD 野生动物栖息地 CDA 水生动物栖息地 CDB 陆地动物栖息地 CDC 鸟类栖息地 CDE 蝶类栖息地 D 天象与 气候景观 DA 光现象 DAA 日月星辰观察地 DAB 光环现象观察地 DAC47、 海市蜃楼现象多发地 DB 天气与气候现象 DBA 云雾多发区 DBB 避暑气候地 DBC 避寒气候地 DBD 极端与特殊气候显示地 DBE 物候景观 E 遗址遗迹 EA 史前人类活动场所 EAA 人类活动遗址 EAB 文化层 EAC 文物散落地 EAD 原始聚落 EB 社会经济文化活动遗址遗迹 EBA 历史事件发生地 EBB 军事遗址与古战场 EBC 废弃寺庙 EBD 废弃生产地 EBE 交通遗迹 EBF 废城与聚落遗迹 EBG 长城遗迹 EBH 烽燧F 建筑与设施 FA 综合人文旅游地 FAA 教学科研实验场所 FAB 康体游乐休闲度假地 FAC 宗教与祭祀活动场所 FAD 园林游憩区域 48、FAE 文化活动场所 FAF 建设工程与生产地 FAG 社会与商贸活动场所 FAH 动物与植物展示地 FAI 军事观光地 FAJ 边境口岸 FAK 景物观赏点 FB 单体活动场馆 FBA 聚会接待厅堂（室） FBB 祭拜场馆 FBC 展示演示场馆 FBD 体育健身馆场 FBE 歌舞游乐场馆 FC 景观建筑与附属型建筑 FCA 佛塔 FCB 塔形建筑物 FCC 楼阁 FCD 石窟 FCE 长城段落 FCF 城（堡） FCG 摩崖字画 FCH 碑碣（林） FCI 广场 FCJ 人工洞穴 FCK 建筑小品 FD 居住地与社区 FDA 传统与乡土建筑 FDB 特色街巷 FDC 特色社区 FDD 名人故49、居与历史纪念建筑 FDE 书院 FDF 会馆 FDG 特色店铺 FDH 特色市场 FE 归葬地 FEA 陵区陵园 FEB 墓（群） FEC 悬棺 FF 交通建筑 FFA 桥 FFB 车站 FFC 港口渡口与码头 FFD 航空港 FFE 栈道 FG 水工建筑 FGA 水库观光游憩区段 FGB 水井 FGC 运河与渠道段落 FGD 堤坝段落 FGE 灌区 FGF 提水设施 G 旅游商品 GA 地方旅游商品 GAA 菜品饮食 GAB 农林畜产品与制品 GAC 水产品与制品 GAD 中草药材及制品 GAE 传统手工产品与工艺品 GAF 日用工业品 GAG 其他物品 H 人文活动 HA 人事记录 HAA50、 人物 HAB 事件 HB 艺术 HBA 文艺团体 HBB 文学艺术作品 HC 民间习俗 HCA 地方风俗与民间礼仪 HCB 民间节庆 HCC 民间演艺 HCD 民间健身活动与赛事 HCE 宗教活动 HCF 庙会与民间集会 HCG 饮食习俗 HGH 特色服饰 HD 现代节庆 HDA 旅游节 HDB 文化节 HDC 商贸农事节 HDD 体育节 数 量 统 计8主类 31 亚类 155基本类型根据上表所列,西双版纳的旅游资源类型如下:A: 橄榄坝风光AAB，野象谷AAB，情人岛日光浴AEA，石林ACD，缠丝洞ACL，野象石ACE，B; 曼典瀑布BCA，孔雀湖BBA，沙滩日浴游泳BEA，古护城河BA51、C，莱阳河BAA，澜沧江BAA，界河竹筏跨国漂流BAA，C; 猴子王国CDB，勐养角形榕树CAB，望天树景区CAA，热带水果CAA，奇花异卉CCB，热带雨林CAA、CD，野生动物园CD，百花园CCA，棕榈草坪区CBB，热带雨林CAA（板根现象，植物绞杀现象，老茎生花，古藤老蔓攀援高大乔木织成藤网的景观），热带原始森林CAA，独树成林CAC，森林CAA，树瀑布CAB，多种野生动物CD，D; 热带风光DBE，胶林消暑园DBB，E; 中国远征军抗日遗址EBB，F; 民族风情园FAD，春欢公园（曼听公园）FAD，原始森林公园FAD，热带花卉园FAD，曼峦“回傣”旅游度假村FAB，曼阁佛寺旅游村FAC，52、打洛森林公园FAD，景真八角亭FCC，勐混景恩塔FCA，勐遮曼宰龟壁画FCG，绿石林雨林公园FAD，热带植物园（勐仑植物园）FAD，空中走廊FAK，关累边境航运经济区FAJ，植物标本FAH, 动物园FAH，傣、哈尼、基诺、布朗、拉祜、瑶等民族展览馆FDA，景真八角亭模拟造型FCK，孔雀园FAH，曼飞龙笋塔FCA，西双版纳总佛寺FBB，四角亭FCK，六角亭FCK，傣族萨拉亭FCK，曼听傣族村寨FDA，孔雀园FAH，度假村FAB，傣族宫殿建筑FCC，荔枝园FAH，樱桃园FAH，树上人家FDA，兰花园FAH，柑橘园FAH，猴园FAH，钓鱼池FBE，狩猎场FAB，门球场FBD，玉生田人工湖FGA，空中53、花园FCK，盆景区FAH，观叶植物区FAH，热带果树区FAH，傣家竹楼FDA，孔雀园FAH，蛇园FAH，蝴蝶养殖园FAH，兰花园FAH，野生动物观测站FAK，傍树长廊观象旅馆FAK，曼阁佛寺FCC，密林了望塔FCB，森林动物园FAH，橡胶园FAH，热带果园FAH，中缅219号界碑FCH，边境展览馆FBC，沙滩娱乐场院FBE，中缅贸易商场FAG，中缅友谊桥FFA，水上娱乐城FBE，（植物标本馆，濒危植物种保存库，植物生态生理实验室，地球生物化学实验室，热带雨林和亚热带雨林生态站）FAA罗梭江吊桥FAK、FFA，G: 蛙养殖场GAB，热带水果GAB，H: 民族体育场HCD，民族歌舞场HCC, 民族54、游乐活动HCB, 周总理铜像HAA, 民族歌舞HCC，周总理纪念群HAA，民族风味烧烤HCG，民族篝火晚会HCA，民族歌舞表演场FBE、HCC，大象表演节目，与大象合影、玩耍。情人谷，溜索飞渡，匹特博密林枪战，原始村寨寻迹，民俗活动,“绞杀植物”,望江岩.旅游资源评价一、过程和评价内容:首先对西双版纳旅游风景区旅游资源本身进行评价,其中包括对各景区及其景点的质量评价首先是一般体验性评价,然后是美感评价;接下来是对西双版纳里的旅游资源类型进行评价包括资源要素适应性评估(地形适应性,气候适应性,适人度评价)和资源要素组合评价(类型评价)包括风景区内的各种类型的旅游资源;然后对风景区内的旅游资源进行55、总体评价从定性和定量两个方面对自然资源和人文资源分别评价;第四对旅游资源环境进行评价:1、旅游自然环境 (地质地貌、气象、水文、生物等组成的自然环境),2、旅游社会环境 (政治局势、社会治安、医疗保健，当地居民对旅游的认识等),3、旅游经济环境 (交通、水电、邮电、通讯、住宿服务和其他旅游接待设施),4、旅游环境容量（旅游心理容量、旅游资源容量、旅游生态容量、旅游经济发展容量、旅游地域社会容量）等.第五对旅游资源开发条件的评价 1、区位条件决定着旅游开发的难易程度包括地理位置、交通条件及与周围旅游区的关系,2、客源条件决定旅游资源开发区的经济效益包括客源市场的时空分布及数量, 3、旅游投资条件56、决定旅游资源开发的可能性及规模包括投资政策、投资环境，当地经济基础（投资能力）等.二、旅游资源评价: 1 、根据前面所列的分类标准对风景区内的旅游资源单体进行评价: 标准如下表:旅游资源评价赋分标准 其中分为资源要素价值（85分），资源影响力（15分），附加值没有附分，但是没有达到条件的话会给予负分。评价项目 评价因子 评价依据 赋值资源要素价值（85分） 观赏游憩使用价值（30分） 全部或其中一项具有极高的观赏价值、游憩价值、使用价值。 3022 全部或其中一项具有很高的观赏价值、游憩价值、使用价值。 2113 全部或其中一项具有较高的观赏价值、游憩价值、使用价值。 126 全部或其中一项具57、有一般观赏价值、游憩价值、使用价值。 51 历史文化科学艺术价值（25分） 同时或其中一项具有世界意义的历史价值、文化价值、科学价值、艺术价值。 2520 同时或其中一项具有全国意义的历史价值、文化价值、科学价值、艺术价值。 1913 同时或其中一项具有省级意义的历史价值、文化价值、科学价值、艺术价值。 126 历史价值、或文化价值、或科学价值,或艺术价值具有地区意义。 51 珍稀奇特程度（15分） 有大量珍稀物种，或景观异常奇特，或此类现象在其他地区罕见。 1513 有较多珍稀物种，或景观奇特，或此类现象在其他地区很少见。 129 有少量珍稀物种，或景观突出，或此类现象在其他地区少见。 8458、 有个别珍稀物种，或景观比较突出，或此类现象在其他地区较多见。 31小结：综合以上因素，充分利用景洪旅游资源，在景洪开发建设产权式酒店，对启动景洪市房地产，促进景洪旅游业的发展有着积极的意义，投资产权酒店有着光明的前景。第四章：产权式酒店经营模式一、自有酒店管理公司管理通过天达酒店初期对大量酒店人员的业务培训，引进高素质的酒店人才，组建自已的酒店管理公司进行管理。二、业主委托经营业主投资后，委托酒店管理公司代为经营管理。酒店管理公司对XX酒店进行全权经营管理，业主获得协议承诺的消费权利和投资收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。三、业主权益保障1、 从酒店开业起，即成立业主委员会，对酒店经营和59、财务管理进行监督。2、 委托会计师事务所对产权酒店的财务进行审计，保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明度和公正性。四、 客房利润多元化为满足进货企业客户及常客的需要，同时建立一个固定的客户网络，酒店管理公司专门设计了酒店客房会员卡，该卡以一定面值进行销售，持卡人将获得本酒店客房优先定房权和根据不同消费额确定的不同折扣优惠。会员卡的销售收入，将作为客房营业收入的一部分，参与到利润分配。五、多点开发 连锁经营XX凭借自身实力，在景洪同时启动产权酒店，与天达酒店建立连锁经营体系，实现资源共享，倡导“夏游呼盟，冬住景洪,一处置业，两处为家”的崭新消费模式，同时使投资者的回报更具潜力。六、客源保障体60、系旅游经济正成为第三产业中引入注目的经济增长点，旅游消费正成为一种时尚。以旅游、娱乐、休闲为明显特征的新经济走势强劲，其中起龙头作用的是旅游。所以旅游作为朝阳产业正日益被各地所倚重，景洪作为典型的旅游城市可配合多家产权酒店，组建并成立自己的旅行社，且与多家旅行社达成合作协议，并将相继启动自助游、野外探险等旅游项目，致力于XX产权酒店形象推广，建立最广泛的销售网络，保证酒店源源不断的客源。七、经营方式及策略一、经营方式1、整体经营方式 酒店式公寓采取全部销售的经营方式，酒店部分将按照现代企业制度组建有限责任公司。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行总经理负责制。企业整体将实行61、统一管理下的承包经营与承租经营方式。2、分体经营方式客房经营：委托“酒店管理集团”按照国际化的管理集团经营模式进行总包式的管理经营。会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营。商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营。餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐饮在企业监督管理下进行随租式管理经营。娱乐经营：在企业统一领导下进行承包式管理经营；时尚性项目在企业监督管理下进行承租经营。其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包式的管理经营。二、经营策略1、产品策略（经营项目选择）在保障经营主业（客房62、餐饮、会议）一体化运行的前提下根据市场需求变化，适时推出时尚性项目。2、价格策略该项目市场定位为高档位，在主业之外适当设定中档位消费项目，以为高消费新生代预留价格空间。3、促销策略利用本公司以往房地产开发建设中的良好业绩，影响市场、亲近顾客、树立形象。利用项目所在地的区位优势，在周边进行项目功能性、效用性宣传。采用分期制（淡季、旺季、假期、特殊机会）、分价制、优惠制、会员制、加盟制的方式吸引客户和培养长期固定的消费群体。第五章：业主权益及投资收益分析一、 业主权益1、基本权益1.1) 业主每年可享受4-10月份（除法定节假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定节假日8天的免费度假入住63、权（二者选其一，并提前一个月通知酒店管理公司）1.2) 业主可将免费使用天数折合成使用套数。1.3)如当年没有享用或没有享用完，可累计至下一年.1.4)业主可将应享有的免费度假入住权自由转移、赠送。1.5)业主在自用期间可享受酒店配套服务6-8折优惠。1.6)业主在其他时间入住本酒店可享受最低折扣优惠即：淡季4-10月5折，旺季及节假日8折（均以当时市价为基数）。2、附加权益 充分发挥酒店的资源优势，业主可将应享有的免费度假入住权，按其价值折合成其他隶属本公司经营项目的消费权，真正体现“一处置业，多处为家”。二、 投资收益1、 客房利润分红 年度客房出租总收入扣除经营成本营业费用，由酒店管理公64、司提取其中30%，其余70%归业主所有，按每位业主所拥有的分红系数进行分红。 A单位分红系数=A单位首次交易额/总面积的对应首次交易总额 A单位年度利润分红=业主可分配年度利润总额A单位分红系数2、 附加承诺如2007、2008、2009年三个经营年度年投资回报率低于百分之几就可在2007年1月1日3月31日期间，按原值回购业主投资购买的客房。其中涉及费用由公司承担。注：一次性付款客户“原值”指，购房时所付总房款数；银行按揭类客户“原值”指，首付款和业主已还银行本金。小结：业主只需交纳20%的首期款，便可获得如下回报：a、 还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间的100%的永久物业产权。b、 淡季65、1400天（或旺季560天）的免费入住权（70年总和），并可转移赠送给亲朋好友。c、 近70年的客房利润分红。d、 70年客房房产的增值空间。目前，全球经济复苏，国内经济保持持续稳定的增长，增长了人们消费的信心，银行8次降息，政策向消费倾斜，促使人们寻找新的消费点、投资点，随中国加入WTO日益临近，中国的各种产业将受到面临严峻的考验，但旅游、房地产等以不可再生资源为依托的产业将保持强劲的增长势头，XX酒店是将旅游和房地产相结合的一种新的投资方式，必将成为新的投资热点和消费热点。为了更好的促进景洪的大发展，景洪省加大了基础设施建设的力度，作为景洪南部中心城市的景洪现已拥有一个4E级的凤凰国际机场66、，目前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。并且在2001年11月，粤海铁路将建成通车，便利的交通，将景洪的优势和国际、国内的大环境紧密的联系起来。93年94年受经济过热的影响，景洪房地产一直在低谷徘徊，经过几年的沉淀积累，已经到了触底反弹的时候，产业主在此时购买的XX酒店客房必将有一个巨大的升值空间。e、 酒店配套设施消费优惠权。第六章：客房规划经济效益分析一、客房规划1、客房总建筑面积约18400平米，总值3亿元。 2、房间数265间左右，每间50平米。 3、客房类型：项目间数单位面积总面积房价（元）标准间14550面积7250667、88商务标间5050面积2500788蜜月间1050面积500688普通套间20100面积20001238家庭套间20100面积20001268商务套间13100面积13001398豪华套间5150面积7501888总统套间2500面积10008888总计客房数：265间套注：全国的五星级酒店，平均出租率高达71.43%，有的利润高达37%。景洪市五星级酒店的平均开房率为70%，为了将预算做到百分之百保险，故开房率按60%计算。二、经济效益分析 （一）、客房营业收入XX酒店265间客房的加权平均价为790元，房价打六折，为474元。平均开房率按60%计，计算如下：每天的营业收入为：474元2668、5间60%=75366元每月的营业收入为：75366元30天=2260980元每年的营业收入为：2260980元12月=27131760元 （二）、客房营业成本： 通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的810%，我们按10%计算为：2260980元10%=226098元/月（三）酒店管理公司提取的毛利：通常为毛利润的2%，即（2260980-226098）2%=40697元（四）、客房营业费用总计：2380986元/月，详细如下 1、工资：客房人员配备=客房总数量（265间）0.6=159人，人均工资按1500元/月计算，每月工资总额为1591500=238500元，； 2、广告费：按营业收入69、的1%计为22610元/月 3、水、电、油费：按营业收入的5%计为113049元/月 4、维修保养费：按营业收入的2%计为45219元/月 5、培训费：每年10万元，合8333 元/月 6、服装费：每年10万元,合8333元/月 7、办公差旅费：按营业收入的0.5%计为11305元/月 8、招待费：按营业收入的1%计为22610元/月 9、绿化费：按营业收入的0.5%计为11305元/月 10、酒店公司管理费：按营业收入的2%计为45219元/月 11、保险费：20000元/月 12、其他费：按营业收入的2%计为45219元/月591702 13、税项： 营业税5%,计92644.93元/月所70、得税25%计327459.5。 14、折旧费计:122.15万元/月预备费：2700万元，折旧期50年，折旧费计4.5万元/月。土建费: 11312万元,折旧期50年.折旧费计18.85万元/月。装修费:7360万元,折旧期10年.折旧费计61.3万元/月。设备费:4500万元,折旧期10年.折旧费计37.5万元/月。（五）利润核算毛利润=月营业总收入-营业成本-营业费用-提取毛利=2260980-226098-1011928.58-40697=982256.42元/月管理公司提取毛利润的2%，净利润的6%，剩余可分配利润为982256.4294%=923321元/月投资回报率为：每年 7 %71、 三、 回报方案分析1、 投资情况举例例：以投资XX酒店五层套间，简单情况如下：A、a房间面积50平方米B、a房间交易价格10000元/平方米C、总房款500000元D、付款方式8成30年按揭E、首期付款100000元F、按揭总款400000元G、月供款2500元H、分红系数0.0016667I、分红2825.3元J、投资收益325.3元二、 投资产权酒店与各种其他投资方式比较1、 投资XX酒店与银行储蓄比较源于“家无余粮心底慌”的传统理财观念，银行储蓄一直是中国人投资理财的首选。但随着中产阶级的形成，社会的大理财观已发生了根本性的变化。银行在三年中进行了8次利率的调整（包括7次降息、1次征收72、利息税），也是政府对居民理财观念的政策引导。在如此的宏观背景下，银行储蓄将不再是居民，尤其是中产阶级投资理财的首选。比较项目银行储蓄投资XX酒店投资回报率年存款利息最高为2.85%（加征20%利息税）仅承诺固定回报就高达7.55%,二倍于银行储蓄。投资风险较小，但面临通货膨胀的贬值风险，经济增长伴随一定的通货膨胀，这种风险在经济处于上升阶段的中国，是必然的立足经营，广辟销售渠道，使业主绝对零风险投资，坐享无尽的回报空间。连带回报无拥有多项连带回报，如：70年物业产权增值潜力，淡季1400天的免费入住权等。2、 投资XX酒店与投资其他地产品种比较比较项目投资住宅投资商铺投资XX酒店投资回报方式增73、值后转让变现出租、增值后转让变现、自用委托经营获取年度分红，增值后可变现、同时享有免费入住权等多种回报产权通常为70年通常为50年70年投资额投资较大单价高，投资额根据铺面大小浮动。仅需交纳20%的首期款，投资小。升值保障国家宏观经济保持持续增长，地价保持不跌国家宏观经济相好，所在商铺保持长久竞争力，商铺供需平衡等。国际或国内宏观经济向好，酒店所在城市旅游业发展情况，酒店的管理等市场现状市场供需基本平衡，近年内房价只有微幅上调商铺面积供大于求，商业竞争持续加剧，价格下跌国际经济复苏、景洪旅游业保持持续增长，星级酒店供应不足，投资前景广阔3、 投资XX酒店与投资股票证券比较比较项目投资股票投资X74、X酒店投资额多少不限几万元投资风险股市瞬息万变，可能一夜暴富也可能倾家荡产，风险巨大零风险投资，坐享广阔回报空间精神成本承受巨大压力专业酒店管理公司经营管理，签订承诺书，无需业主费心。投资回报低吸高抛，赚取差价，利润分红等利润分红、经营良好创造的广阔房产增值空间、淡季1400天免费入住权、连锁消费权等4、 投资XX酒店与投资人寿保险的比较比较项目投资股票投资XX酒店投资额分期小额投资，总额几万元一次性投资，几万元性质储蓄型抗意外投资低风险高回报投资投资期数年、数十年不等一次付清20%，即可回报时间退休或遇到意外伤害时刻得到回报，通常只有2030年的回报期。70年回报期，可获得利润分红，物业增值75、等多种回报第七章：可持续经营和盈利保障一、业界联盟 联合营销 凭借自身实力，依托景洪与四国旅游资源，同时启动产权酒店，建立连锁经营体系，配合产权酒店，待时机成熟成立国际旅行社，并将相继启动旅游项目，同时和青旅、中旅等大型旅行社建立了联系，组建最广泛的销售网络，实现资源共享，共同致力于XX酒店形象推广。同时，在收购天达酒店的同时，与机场签定航延旅客入住合同协议。保证XX酒店历久弥新的强大吸引力和稳定的客源。二、超一流的酒店管理酒店鼎力推行“以人为本”的个性化、高品质的亲情式服务，追求“管理零缺陷，服务零距离”的管理标准，正符合景洪市政府提出的“精品立市”的发展战略。我们的酒店管理公司必将成为您值76、得信赖的好管家，更将是您投资回报的坚强保证。三、产权酒店自身运营成本优势酒店开业之前，已收回投资，在运营当中避免了巨大的资金占用，运营成本比常规酒店低的多，从而在经营政策上要灵活，客人在此住五星级的宾馆，享受五星级服务,却只需付出住三星级酒店的钱，在行业竞争中占据绝对主动。四、商业互动 开拓经营围绕酒店建设，开拓经营思路，设立会议开发中心、健身休闲俱乐部等多种机构，组织各类国际、国内活动和会议，如21世纪海洋资源开发论坛、旅游年会等等，提高酒店的入住率。景洪的会议资源极其丰富，许多重要会议都在此召开，每年在景洪召开的会议不下200个，这些会议不仅给景洪带来了丰富的信息，提高了景洪的知名度，同时77、也为当地带来了巨大的经济效益，在未来酒店的经营过程中，会议将成为酒店稳定的客户来源之一，充分挖掘景洪当地的会议资源，组织一个精干强大的会议组织机构，是非常必要的。五、经典的建筑 营造惬意生活酒店采用五星级标准装修，既拥有现代化的装置，又体现返朴归真“家”的温馨，并添置个性化装修布置，营造一种舒适宁静的居住氛围。酒店由著名建筑设计师执笔设计，结合景洪特有的民族化特色，在建筑设计中融入泰式风格、现代建筑理念和浓浓的东南亚风情，体现吉祥如意的建筑主题，形成一种凝重又活泼的建筑风格，酒店裙楼共三层，四层全部架空形成一个10000余平方米的特大楼顶花园，上设健身娱乐场所、大型游泳池、月光酒吧。酒店每个房78、间阳台均设有花槽，七彩花朵顺阳台自然垂下，远远望去好似七色彩虹，清雅秀丽。设计师在注重酒店外部景观的同时，充分体现酒店功能上的合理性，使环保和节能的概念得以充分表达，现代建筑学在此得到科学而完美的诠释。清晨，您迎着美丽晨曦，舒展庸懒身形，到四楼露天泳池畅游一番，一阵花香随风飘过，灵台无比清明，新的一天就此开始。夜晚，在淡淡的月光下，听着柔柔的钢琴曲，品着醇香的的葡萄酒，与友人轻声低语，一切烦恼均随风化去，在您心中只有祥和宁静经典建筑，营造惬意生活，保持酒店恒久魅力！六、超五星级标准的配套 完美诠释“度假365天”酒店以五星级标准建设，总建筑面积90000平方米，公共配套面积70000平方米，内79、含高端酒店式公寓、大型桑拿休闲康体中心、高端会议商务厅、健身中心等，是景洪目前规模最大，配套最全的超大型酒店，这九大中心指的是：健身娱乐中心：健身娱乐中心设有网球场 2个、台球、乒乓球各12个球台，保龄球12道、游泳池2个（最大的泳池6000平方米）、健身、武术、棋牌室、卡拉ok歌舞厅、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、按摩室、美容美发室老年活动中心等场馆，建设标准均高于五星级酒店同类场馆。美食中心：特色餐厅、西餐厅、园林咖啡厅、月光酒吧会务中心：可容500人的会议中心、各国语言翻译、并设有专门的会务部为酒店客人举办各种研讨会、展览会、定货会等活动提供服务。信息中心：专人负责每日从网上下载各种有用资料，80、进行分门别类的整理，酒店客人可免费查阅，也可以根据需要预定资料仅收工本费。 文化艺术中心：不定期的举行各种音乐会、演唱会、书法展、画展等活动，使客人入住卓达会员制宾馆的同时，还可感受到高雅的艺术气息。医疗康复中心：，优质的空气、美好的阳光，辅以良好的医疗康复设备，使整日埋头于繁琐的工作，而心烦意乱或体力透支的您，得到细心的呵护，在此度假可使您疲惫的身心得到完全的恢复。教育中心建有大型图书馆，有书、报刊 1000种，总量20万册，客人可免费阅览。图书馆配有导读秘书，可以使您在百忙之中有人协助博览群书，或为您提供摘要，或助您精读。服务中心：备有通往机场、卓达海滨浴场、及卓达其他各项目景点的专线班车81、，可供您免费乘坐，并设有出租车服务中心为您提供各种各样的租车服务。 多元化配套设施配以丰富高雅的各种活动，使XX酒店成为游客流连忘返，乐不思蜀的度假胜地！七、 高尚人文环境 更添永恒魅力“南国第一社区”汇聚中国各行各业精英人士，构筑独一无二的社区人文环境，XX酒店作为社区的核心配套区，必将成为群英荟萃之地,言谈之间，商机尽现，为酒店平添无限魅力。八、景洪旅游业的持续发展随着我国假日旅游经济的发展，景洪作为旅游生态示范城在国内外影响与日俱增，针对日益蓬勃发展的旅游业，景洪市政府提出了精品立市的发展战略，XX大酒店按照酒店精品的要求建设，保证酒店高起点、高标准、高质量的建设水准。目前，景洪旅游市场82、大有淡季不淡，旺季更旺的发展趋势，每逢节假日，酒店家家爆满，酒店业在景洪有着的巨大潜力和广阔的市场前景。这正是XX酒店持续经营和盈利的根本所在。小结：XX大酒店坚强的可持续经营和盈利保障体系，使酒店在运营之中一帆风顺，在酒店利润不断增长的同时使您所购的产权酒店拥有了巨大升值空间，在未来70年中，您将获得的是投资回报是酒店经营利润和房产增值的双重收益。第八章：投资风险控制分析与防范房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。83、一、房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导84、项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。2、项目的投资支持能力风险。项目可行性研究报告出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析85、存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。3、项目的质量风险。包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别86、是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。4、项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控87、制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。5、项目建设的 “创新”风险。当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。6、项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在88、政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：中华人民共和国建筑法、中华人民共和国合同法、中华人民共和国土地法、中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国城市房地产法、中华人民共和国担保法等；必须掌握地法规为：建设工程质量管理条理等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。7、利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个89、房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。8、购买力风险购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。9、资金变现风险资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的90、变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。二、中国房地产投资风险的总体状况及变化趋势近年来，伴随着中国经济体制的逐步转轨和国家一系列寄存观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。1、经济风险降低，技术风险、政策风险增加房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着中国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入91、WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使中国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着中国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产92、投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。2、房地产投资风险地域性差异减小房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指中国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：（1）前几年中国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。（2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部93、地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。（3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和中国正式加入世贸组织日期的临近，中国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。3、投资风险信号日趋丰富目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把中国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性94、，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。三、房地产投资风险的防策略房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。1、投资分散策略房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一95、个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开要求全作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。2、投资组96、合策略房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。3、保险策略对97、于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。四、风险控制在房地产投资活动中.投资的风险是客观存在的,这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在98、于能及时的发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险,减少投资者预期收益的损失可能性。 控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大程度降低这种可能性的主要方法有:(一)进行充分的市场调查分析以作出科学的项目决策 风险是指在投资经营过程中各种不确定因素,使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性,从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析,从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目,这部分工作可以由投资99、者自己对房地产市场进行调查,也可委托咨询公司等中介机构进行。 (二)在预期收益相同的情况下投资风险较小的房地产项目 房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一。有的风险度较大,可能遭遇的不确定性也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。 所以本项目以天达酒店入手，通过小项目推动大项目，以减少了投资风险。(三)以合理组织融资形式进行滚动开发 房地产投资需要量大,必须以一定的形式筹措资金,以满足需要。房地产融资的形式主要有以下几种:通过发行金融债券,筹集开发资金。通过预售开发的商品房和卖楼花,从客户那里筹集房地产开发所需资金。利用已取得的土地使用权到100、银行获得抵押贷款。组建股份公司,申请成为上市公司。从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身的实际情况,选用最适合的融资形式,以便迅速、大量、低成本地融入资金,投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧;而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益。比如在投资项目管理中,引入竞争机制,运用多种手段,促使施工单位降低工程造价,提高工程质量,缩短建设周期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率,减少经营管理费用,以保证所投入的资金获得最大的经济效益。 以收购天达酒店作为融资平台，再对XX大酒店进行改扩建，减少资金压力，通过XX大酒店的取得的收益，再对天达酒店进行改造，作为XX大酒店的连锁配套酒101、店，以达到滚动开发的目的。(四)通过多项投资组合及多种经营分散风险 不同投资项目的风险、收益等因素也是不同的,所以,实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益:当然,各项目之间的相关性不能太强,否则就无法起到降低风险的作用。 (五)通过加强资产管理来控制风险 一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。五、 开发商项目风险管理的内容风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合102、各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障效能。因此，开发商风险管理的主要内容为：1、合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。2、合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目经济技术分析报告和项目可行性研究报告提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。3、编制项目管理规划，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、103、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用项目管理规划指导项目建设，指导项目的计划管理。4、根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素，比照项目管理规划给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。5、强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。过程中，利104、用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。6、合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。7、加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转105、移。8、在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。做好风险控制与管理对项目的盈利结果息息相关，也是投资开发过程中的重中之重。只有通过控制和归避，将风险降到最低才能获取相应的利润。第九章：研究结论与建议1、研究结论1.1项目建设符合国家产业政策，能有效地促进景洪市建设国家级优秀旅游城市的步伐，开发景洪市旅游资源，提高旅客接待能力，更好地满足游106、客餐饮、住宿、娱乐、购物的需求。1.2项目建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进景洪市的经济发展，改善投资环境，促进地区经济振兴。1.3本项目建设条件成熟，客源市场充足，从财务分析结果看，项目具有良好的经济效益和抗风险能力。1.4XX酒店依托景洪市丰富的旅游资源，结合自身独特优势，推出一系列的优惠政策，在原来产权酒店的基础之上，又前进了一大步，最大限度的保障了业主的利益，真正实现了零风险和和高回报的协调统一，具有其他投资方式无法比拟的优点。产权酒店是目前最理想的投资方式之一，对于业主来讲能够小投入、大产出、无风险，同时它也有极其重大的社会效益，首先，这种经营方式能够为景洪市带来众多的异地投资者，刺激当地经济发展，同时缓解了景洪市旅游配套设施的压力，促进旅游业的蓬勃发展，拉动整个景洪市经济建设快速向前。其次，快速的资金回笼，极大的唤起了开发商的投资热情，对开发商加大资金投入和景洪市进一步招商引资有极其重大的意义。