1、XX园林式老年公寓可行性报告西安XX装饰工程有限公司二0一六年十月目 录一、项目提出的依据3二、老年住公寓目标客户需求及应对分析13三、老年公寓选址（地块）应具备的基本条件17四、社区规划18五、项目风险分析规避与控制措施24六、投资估算及资金筹措26七、结论33一、项目提出的依据(一) 政策依据1、 财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知财税200097号2、 民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见（民发2005170号）3、 国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）4、 国务院关于加快发展服务业的若干2、意见国发20077号5、 陕西省人民政府办公厅转发省老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（陕政办发2009110号）6、 陕西省民政厅关于印发陕西省社会养老服务机构管理暂行办法、陕西省社会养老服务机构服务质量基本规范、陕西省社会福利机构等级评定办法的通知（陕民办发2011111号）7、 陕西省人民政府办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（20112015年）的通知陕政办发 201257号8、 陕西省物价局关于利用价格杆杠鼓励和引导民间投资发展的实施意见（陕价综发2012102号）9、 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发201335号）10、 XX示范区管委会关于进一步加快发3、展养老服务业的实施意见杨管发201318号11、 陕西省人民政府关于加快发展养老服务业的意见陕政发 201421号12、 国务院办公厅转发卫生计生委等部门关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知国办发201584号13、 陕西省人民政府办公厅关于推进医疗卫生与养老服务相结合实施意见陕政办发 63号14、 中华人民共和国土地管理法(二) 养老服务（养老院）政策解析A. 税费优惠1. 各类养老服务机构。对各类养老服务机构提供的育养服务免征营业税、按规定减免残疾人就业保障金，提供的养老服务适当减免行政事业性收费；用电、用水、用气按居民生活类价格执行，并免收相应配套费；免收餐饮许可、卫生许可和卫4、生监测费；优惠或减免初次安装固定电话收取的一次性费用；优惠或减免收取通信费（国内固定电话）。2. 非营利性养老服务机构。对非营利性养老服务机构自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税；经财税部门认定后，对其符合税法规定条件的非营利性收入免征企业所得税。3. 营利性养老服务机构。对营利性养老服务机构建设减半征收前述建设非营利性养老服务机构的有关行政事业性收费。享受国家和省、市扶持发展服务业的相关税费优惠政策。B. 财政投入与保障1. 给予城乡社区居家养老服务中心（站）运营补贴。当地政府对已建成的城市社区居家养老服务中心（站），给予每个每年不低于20000元的运营补贴；对农村社区居家养老服务中心5、（站）给予每个每年不低于5000元的运营补贴。2. 给予非营利性民办养老服务机构一次性开办补助和床位运营补贴。一次性开办补助为：用房属自建、且核定床位50张及以上的，每张床位一次性补助10000元；用房属租房（租用期限5年以上）、且核定床位50张及以上的，每张床位补助5000元，分5年拨付。3. 设立护理型养老机构财政奖补资金。从2015年到2020年，市本级根据财力情况设立奖补资金，重点扶持护理型养老机构。主要用于重点项目一次性奖励，新增护理型床位补助，收住本市户籍失能、半失能老年人运营资助，从业人员培训奖励，护理型养老机构项目建设贷款贴息补助等。各县（市、区）根据当地经济社会发展水平，设立6、相应奖补资金扶持养老机构发展。4. 提高养老护理员待遇。建立养老护理员最低工资保障制度。实施护理员特殊岗位补贴制度，对民办养老机构中取得养老护理员职业资格证书并从事养老护理岗位的从业人员,按照技师、高级、中级、初级不同等级，分别给予每人每月200元、150元、100元、50元的补贴；通过职业技能鉴定，取得国家养老护理资格技师、高级、中级、初级等级证书，在民办养老机构从业一年并从事养老护理岗位的从业人员，分别给予每人一次性4000、3000元、2000元、1000元补贴。注：上述政策根据陕西省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见以及西安市人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见(三) 老年公7、寓市场机遇1. 我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。2. “老年公寓”市场潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳8、动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。3. 老年人养老逐步向集中养老转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分9、而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。4. 家庭因素催生老年住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。5. 国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越10、被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近年来国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。陕西省政府更是认识到全国人口大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除6. 老年住宅在京、沪两地倍受热宠最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年11、代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活习性建起老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。7. 总结如果说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人12、极其子女所接受。(四) 老年人公寓现状分析1. 国内老年公寓的现状据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。2. 国内老年人的居住模式 A、购买房屋居住 2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买13、原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。 B、自行建房居住 个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住14、房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。 C、租房居住 这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。3. 目15、前国内老年设施的形式 目前有大型的退休社区北京东方太阳城、广州颐年园； 酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓、上海假日老年公寓； 按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院上海松江社会福利院； 各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院。(五) 西安市老年公寓现状1. 老年人口高龄化日趋明显省统计局人口抽样调查结果发布： 2015年人口发展报告显示，我市常住人口为855万人，2015年陕西省65岁及以上老年人口占常住人口的比重突破10%达到10.11%，较2014年提高了0.14个百分点，总量由2010年的318.4万人，增加到2015年的383.4万人，五年净增65万人。从老年人口结构看，全省616、0岁以上人口中，65岁以上人口占六成多，为63.79%；65岁以上老年人口中，70岁以上人口又占六成以上，约62.25%，特别是80岁以上老年人口，占比由“十二五”初的13.22%上升到16.05%。其中60岁及以上的人口为106.3万人，65岁以上老年人口为71.6万人，分别占总人口比重的12.5%和8.5%，两个年龄段指标分别高于国际标准线2.5和1.5个百分点，平均每10人中就有一名老年人。有关测算显示，西安老龄化进程已比全国提前10年,这组数字的背后，是一个庞大的人群。在人口老龄化快速发展的同时，高龄老年人口占老年人口总数的比重在不断扩大。按照每个年龄段人口的年龄增长递进规律，忽略其他17、因素对人口的影响，将各年龄段人口平移简单推算，2020年60岁以上老年人口将占到人口总量的23.8%左右，至2030年后将达到35.6%左右。2. 户型设计不合理、功能相对单一、服务范围狭窄目前西安现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人生活的基本要求，更不能从规划设计上体现人性化关怀。就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。3. 住宅区规模小、配套设施不足、管理水平低下目前西安市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，18、生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。4. 服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人心理、生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。而西安近期某养老院虐待老人丑闻更令养老院蒙羞。总之，目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配，与子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。(六)19、 老年公寓发展趋势1. 社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念2. 社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平3. 产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势纵观西安市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生活的要求，产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。他们的成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主流。4. 老年公寓将逐步从主城区向城郊或后花园级城市转移老年人进入20、养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。5. 老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定西安市现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高21、档公寓、低档公寓也将占有一席之地。二、老年住公寓目标客户需求及应对分析(一) 老年公寓目标客户需求特征分析1. 老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面1) 老年社会的来临 我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3 亿，占世界老年人口的15，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。 专家预计我国到21世纪中叶 ，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史22、上前所未有的。 随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“4 2 1”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。 我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。2) 老年人收入水平 随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳23、入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。3) 老年人福利水平 随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。4) 老年人居住状况 2000年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有 33.4%住房少于 2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房（其中市占14.2%,镇占1.4%）。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来24、很大不便。 2000年北京市老年人基本需求调查中有55.9%的老年人对目前的住房状况表示满意，20.9%的人不太满意。对住房问题不满意的主要是城区老年人。对住房状况不满意的主要原因：第一是房屋的使用面积太小；其次是因为环境太差，再次是房屋的质量和设施差。希望能够改善住房状况的老年人主要是居住在城区、多子女、身体状况较好、收入较高和低龄老年人。 另外，一些标准很低的简易楼、砌块楼、砖拱楼以及设施不全、年代久远的住宅还不同程度的存在。 可见，国内老年人的居住现状亟待改善。这一现状，蕴涵了老年住宅的巨大需求。 2. 老年住宅的外在需求主要包括以下两方面 老年住宅的外在需求包括以下两个部分： 1) 社25、会居住观念的改变 中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实施，目前“四二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。 由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是26、加快增长的。2) 子女改善父母居住状况的需求 子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。 年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。 在实际的访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑： 为父母提供一个优质的晚年生活维护了老人、子女的双重尊严； 老年建筑的特殊功能能为老人提供居住安全的保障； 老年住宅社区的专业服务，能为父母提供更科学、细致的照27、顾，解除了子女们的后顾之忧； 社区活动可以丰富父母的生活。以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足的歉疚。(二) 老年住宅目标客户消费特征分析 老年住宅目标客户群的消费有如下特点：1. 老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在65岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。2. 老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。按照我国的劳动制度，人们满16岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以15年计。而据1998年公28、布的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为71岁，其中男性为69岁，女性为73岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男9年，女18岁，平均为13.5年，接近低龄纯消费人口的消费年限。平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到75岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。3. 老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使29、到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是一种依赖消费。而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。4. 老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老30、年型商品市场变得相对稳定。5. 老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行惰性消费。这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费是很不利的。6. 老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同，在消31、费上会各有侧重，各具特色。(三) 老年公寓选址（地块）应具备的基本条件以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：1. 地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。2. 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。3. 地块规模宜大不宜小，小则100200亩，大则5008032、0亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。4. 地块距离城郊不易超过10 km，老年公寓不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的地方，老人突发状况较多，远离社会，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。(四) 社区规划我们对项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休社区进修33、生活”的倡导，把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。结合我们的定位，在此提出社区规划方案，以期达成美好的愿景。1. 社区规划设计要求在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。2. 环境要园林化（低容积率0.75）幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。3. 公建设施要高比例化配套要完善化小区配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画34、室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。4. 设计要人性化平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；要保证充足的阳光入室，空间通透；楼梯踏步高度不大于140，踏面宽度不小于300，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅；室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。5. 生活要智能化配备紧急呼叫对讲系统，生命探测感应系35、统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。6. 户型要合理化充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在4060左右。户型设计要个性化、合理化。7. 建筑要艺术化在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应 要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。(五) 社区规划特征项目规划低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以的田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化36、的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的田园风光。(六) 社区构架社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设34个主出入通道，组团内应设置2个出入通道。(七) 总体平面布置所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每37、间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15，避免“兵营”式排列，没有层次感），沿湖、主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅部分底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有低层，又有多层，要正确处理低层和多层的平面布置关系。(八) 产品功能组合产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注38、意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。(九) 社区会所设计与布置社区会所应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。会所配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。(十) 社区内环境规划设计1. 园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别 是6070岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平39、，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。2. 整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。3. 园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。4. 完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路40、要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。5. 为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。6. 整个社区规划形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。(十一) 单体建筑设计建筑结构：低层和多层均为框架结构41、；楼层：低层为2-3层，多层为4-6层，均须配有电梯。部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，提升物业档次。1. 采用环保地热或中央空调供暖。做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管或中央空调管道。2. 隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。3. 房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。(十二) 户型面积控制及户内设施户型多层主要是一房和二房，均带厨卫；一房面积控制42、在40左右，二房面积控制在5060，一房、二房占总套数的70%。低层建大户型，满足两代、三代甚至四代同堂的需要。阳光是健康生活不可或缺的。XX园林式所有的户型都最大限度地保证采光。阳光透过大飘窗，洒在房间的每一个角落，一种温暖拥入心房。中空隔热断桥铝合金保温窗，保持房屋节能通透、四季如春。大起居室宽敞明亮，满足老人交流、活动之需要。房间每个细节都需要求设计师深思熟虑：无障碍设计，保证家中老人安全。长柄门锁，便于使用。超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。直喷式花洒、防滑扶手，保证老人洗浴安全。房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统、生命探测感应系统等。(十三) 车位、商业配套的设置1. 在不影43、响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。道路布置：在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。2. 商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。五、项目风险分析规避与控制措施(一) 老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间西安市属于大型中心城市，有855万人口，人均收入基本等同于全省乃至全国部分省市，相对市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，面对的是新的特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然“核心家庭”逐年44、增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知、认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。1. 政策风险 针对本项目，其政策风险很小。因为从中央到地方均有明文确定社会福利社会办和相关优惠政策，且各级政府已将此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓励各界人士参与和资助这一工程的建设，呼吁全社会都来关注社会公益事业，福利事业等。因此45、本项目不会存在政策性的风险。2. 市场风险 本项目最大的风险来源于市场，因此设计初就进行了大量的社会调查。市场风险最大的就是项目建成后的定位标准，假如设计初定位标准不准确，那么将给项目带来严重的后果。如建成后定位标准太高或没有老人入住，价格昂贵，经营无方，市场处于饱和等，将会给项目带来极为严重的后果。但从本项目来看，不存以上问题，因为本项目在设计之初就考虑到不同老人的生活标准不一样，因此在设计初就设计了不同档次的居住标准，因此不会出现没有老人入住的问题。所以，此风险存在的可能性很小。3. 财务风险 大多数建设项目都存在财务管理混乱的事情，有时可能还会造成资金流失。项目建成后将建立严格的财务管理46、运行机制，严格资金审批程序，实行收支两条线。所以，财务风险存在的可能性较小。4. 经营风险 随着市场化竟争的加剧，特别是面对企业全球化竟争，老年公寓的管理水平还须进一步提高，为此老年公寓领导层已决定，根据项目的特性、范围、对象等将通过流程化的业务重组与外部机构的合作（如医疗护理知识等）建立科学的管理制度，提升老年公寓业务管理水平。同时，定期对关键管理人员进行培训来提升老年公寓经营管理水平。5. 其他风险 中国政治稳定，社会和谐，经济稳步发展，发展方向明确。根据国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知、以及关于加快实现社会福利社会化的意见，国家鼓励加大对老年福利设施的建47、设力度，积极推进社会福利社会化建设进程，立足投资主体多元化，发动和鼓励社会力量投资兴办福利事业。因此，从国家鼓励投资的角度分析，不存在其他方面的风险。(二) 主要风险因素识别1. 工程风险工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长。2. 资金风险资金供应不足或者来源中断导致项目工期延迟甚至被迫中止。3. 外部协作条件风险交通运输、供水、供电、供气、电信等主要外部协作配合条件发生重大变化，给项目建设带来风险。(三) 风险控制措施 通过风险控制的方式对可能出现的工程风险、资金风险、招商风险、外部协作条件风险等，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度的措施，以48、达到防范和降低风险的目的。六、投资估算及资金筹措本项目计划组建70幢楼，每幢楼打造8套标间老年公寓，每套标间老年公寓2张床位，共计560套标间老年公寓，1120张床位。(一) 装修改造前期投入1. 1120张床位的养老机构总建筑面积在56060=33600以上。2. 房屋改造和标间装修费用，以每套9万元装修标准来计算约投入5609万=5040万元。3. 包含基本设施配备如下：标准间装修明细参考表（户型面积46）序号工程项目单位数量材料单价合计备注基础装修部分一、地面及瓷砖铺贴1地面处理m4610460砸地面砖及清理2地面找平m46602760P0.325水泥砂浆3卫生间墙及地砖铺砌m19.8149、402772300*600mm仿古砖、专用勾缝剂4过门石m1.8150270天然石材5包管道m21302606室内木地板铺砌m411365576巴菲克强化复合木地板7小计m12098二、室内吊顶及木做工程1轻钢龙骨双层石膏板二次吊顶m461456670可耐福9.5mm石膏板轻钢龙骨吊顶2卫生间双层防水石膏板吊顶m3.4170578可耐福防水石膏板吊顶3餐厅包烟管m2.885238木工板基层、石膏板饰面4门套基层m5.140204双层木工板5卧室窗帘盒m3.350165木工板打底、外加石膏板6顶面石膏线m6012720含玻璃丝纤维高强度7顶面出风口、回风口m1.7280476石膏线8小计905150、三、防水工程1卫生间地面墙面处理m3.335115.5水泥砂浆2卫生间防水m930270刷柔性防水涂料2遍，上墙500mm高3洗手台上下水、洗菜盆上下水防水处理m1.54567.5刷柔性防水涂料2遍，上墙500mm高4防水保护层m920180108胶及水泥砂浆5小计633四、墙面及顶面乳胶漆工程1墙面基础处理m2835980粉刷石膏及阴阳角线2墙面壁纸基础处理m75251875卡丹专用腻子粉、腻子膏3顶面基础及乳胶漆m50452250卡丹专用腻子粉、腻子膏、三遍腻子、卡丹五合一乳胶漆、三遍4卫生间顶面防水乳胶漆m450200卡丹专用防水腻子、防水乳胶漆5墙面壁纸粘贴m72302160环保壁纸651、小计7465五、门及门套、窗套1入户门及门套、窗套套1250025002客厅门套m2.76260717.63卫生间门套m1.36260353.64入卧室门套m2.46260639.65卫生间推拉门轨道m2.11202526卫生间推拉门m1206020607小计6522.8六、灯具及开关面板、洁具1餐厅主灯套16006002卧室吊扇灯套14484483室内小顶灯个11252754卫生间防水防雾筒灯个135355卫生间浴霸太13503506五孔插座面板个118187单开个118188单开双控个120209双开双控个1353510双联开关个2306011九孔插座个1353512电视面板个13535152、3电话面板个2357014卫生间花洒套155055015洗衣机龙头个1252516浴巾架套124024017地漏套3154518卫生间马桶套11100110019卫生间扶手套180080020毛巾杆套112012021纸巾盒个1202022浴室挡水帘及轨道套116016023小计5059以上六项合计40828.8硬装部分序号工程项目单位数量材料单价合计备注一、橱柜、洗手柜1橱柜地面柜m2.889802822.42橱柜吊柜m2.759015933洗手柜m1.27008404水盆及龙头套17507505台面m2.05350717.56小计6722.9二、家具1餐桌套1125012502餐椅把45553、022003床套2180036004床头柜个335010505电视柜台18008006衣柜套1280028007小沙发个270014008茶几个13503509书桌张11000100010书桌椅把165065011花架个155055012鞋柜个135035013小计16000三、家电电器1LED平板电视台1270027002洗衣机台1299929993冰箱台1230023004电磁炉台13903905抽油烟机台1230023006微波炉台15805807台灯套22605208小计11789四、其他1床上用品套1300030002窗帘套1130013003厨房用具及配饰套1200020004小计54、6300以上四项合计40811.9总 合 计81640.74. 综合楼拟3000装修改造预算在300万元以内。其中包括餐饮食堂装修和厨具设备购置、活动室装修和游戏娱乐设施购置。5. 园区健身配套设施拟计划投入资金至少100万元。6. 附属建筑物（包含员工宿舍、办公区域、物业管理服务中心、强弱电机房等）按5000平方米投入，改造装修造价1200元/计算，即：50001200元/=600万元7. 后勤办公设施配置，城市与园区接驳车辆3台（可正式开园营业时机成熟时再到位），合计最小投入100万元。8. 相关宣传费用随机控制约投入50万元。以上改造装修+设施+宣传=6190万元。(二) 养老公寓计划年55、度运营投入1. 员工工资。院长1人计600012=72000元副院长1人计400012=48000元会计1人计350012=42000元出纳1人计300012=36000元采购3人计3300012=108000元护理员50人平均50250012=1500000元厨师15人平均15300012=540000元2. 伙食费综合成本1120床人10元/天365天=4088000元。3. 水电费综合1120床人5元/天365天=2044000元4. 设备耗材、维护等500000元5. 房屋建筑使用权租赁费约560万元/年以上运营投入计划约合计1457.8万元。(三) 养老公寓计划营业收入预测（按80%56、床位利用率，1500元/床人收费）1. 床位费（两人间）1500元/床人/月1120床人80%12月=1612.8万元。2. 国家补贴：3000元/床1120床80%=268.8万元以上营业收入计划约合计：1881.6万元(四) 经营评估1. 此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率62.7%。2. 预期达到全年平均80%的床位利用率，每年做200万元的资产折旧，100万元意外损耗保守盈利=营业收入-运营投入-资产折旧-意外损耗即：1881.6万元-1457.8万元-200万元-100万元=123.8万元。3. 每位老人入住时收取按25万元/床意外保证金，可暂收付保证金额：1120床2557、万/床62.7%=17556万元（即1.75亿元），可40%用于抵付前期投入，即：17556万元40%=7022.4万元。其它做为周转资金和出院返还。 (五) 开办养老机构相关手续 1、 开办养老机构应具备的条件（一）符合当地养老服务机构发展规划；（二）有规范的名称；（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；（四）有相应的资金（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。2、 开办养老服务机构，应当提交下列材料：（一）开办组织；（二）机构章程；（三）资金状况证明；（四）场所证明；（五）消防安全、卫生防疫证明；（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供58、医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。(六) 开办养老服务机构，应办理如下手续：1. 市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。2. 核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。3. 申办人取得登记证书后，应当按下列规定办59、理有关手续：（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续； （三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。(七) 养老机构享受优惠和社会资源利用 1. 养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。2. 符合老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。3. 可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。4. 开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充60、老年生活费用的不足。5. 养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。七、结论老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。我国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人的寿命普遍延长。目前中国60岁以上的人口已有1.44亿，今后一个时期老年人口会以较快的速度增长，到2015年，将超过2亿。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的必然61、要求。而现在社会养老服务机构的发展水平与人民群众日益增长的需求的矛盾越来越突出。目前的社会养老模式提供的是最基本的服务，与老人的尊严不匹配，与子女的孝心不匹配。针对这种现状，我们借鉴了一些国内外的养老经验，结合中国传统的居家养老观念，旨在为退休的中老年提供一种全新的、积极的、健康的社区养老模式。弘扬中国的孝文化，弘扬中国民族的敬老、养老的传统美德。目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老社会服务体系：一方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立社会福利院，发展老年公寓、养老院和老年护理院，在农村加强敬老院建设；同时鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种形式，推动养老机构发展，以期最终实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。我们生存在这个时代，应该抓住这次历史机遇，为实现共同原景，自觉承担一定的社会责任和义务。