1、商业升级改造方案商业升级改造方案 Contents目录经济测算经济测算项目定位项目定位项目分析项目分析运营管理运营管理工程改造工程改造Part One项目分析项目分析0101深圳市近五年GDP及增长率（亿元）深圳市近五年社会消费品零售总额及增长率（亿元）新宝安区近年GDP及增长率（亿元）新宝安区近年社会消费品零售总额及增长率（亿元）1-1 区域经济发展概况深圳经济增长极深圳经济增长极珠三角经济中心珠三角经济中心1-2 区域未来发展分析深港现代服务业合作区 深圳进一步走向世界的桥头堡 和谐宜居滨海城市 深港大都会，香港的中环 华南地区重要经济增长极 全球物流枢纽深深圳圳未未来来在在前前海海本项目2、本项目宝安区组团定位20052020年项目位于宝安城市新区功能区内，20052020年城市规划中，宝安城市新区功能区包括新中心区和碧海新区两部分，该区重点发展商贸、金融、信息和房地产业，并集中了城市的行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征。1-3项目周边未来规划分析1-4 项目位置分析3公里辐射核心商圈 3kilometres business areaForeignerEntrepreneurTourist100,000 teachers and students30,000 Civil servants330,000 whitecollars workers600,000 res3、idents100,000 people from metro63万3公里核心辐射商圈人口630000 population within 3 kilometers core business circle400万宝安区常住人口4 million district permanent resident population 沿江高速西乡大道广深高速南海大道地铁罗宝线地铁环中线（1公里）（3公里）（4公里）（6公里）地铁 1 号线、5 号线无缝接驳，紧邻地铁 11 号线，2016 年6月底 11 号线开通Double Metro Lines:Line no.1and no.5 Close to 4、Metro Line no.11,which will fullyoperate in 2016深圳机场/15分钟 后海中心区15/分钟 深圳湾口岸/20分钟 深圳北站20分钟 福田中心区/20分钟1-5 项目交通分析自持商业自持商业已售街铺已售街铺已售街铺已售街铺1-6 项目建筑指标一层平面图项目商业总建筑面积为15643.08，其中自持商业面积为14094.26，由于一层位置较好的街铺已出售，所以项目商业面临着不完整性，总体量偏小等现状，同时也造成了二三层定位难问题。1-7 项目建筑外观ACDB项目建筑外立面设计相对陈旧，缺乏商业氛围，在后期升级改造中需花费一定的设计成本和建造成本。通过外5、立面改造将更有利于解决项目定位与商品定位等问题。1-8 项目周边主要住宅熙龙湾熙龙湾西岸观邸西岸观邸天域天域金成名苑金成名苑西岸花园西岸花园玖龙玺壹方城宏发领域天悦龙庭好旺角尚 都西城上筑宝新花园怡景花园卡罗社区本项目1公里1-9 周边商业街 本项目创业一路裕安一路翻身路宝安大道新湖路1-10 项目周边主要商业项目“传统百货+超市”组合，年销售额约6亿元，商业面积2万平方米创业天虹创业天虹5400平方米体验式水景景观，16米无障碍动线大型购物中心，年销售额约12亿元，商业面积 19万平方米海雅缤纷城海雅缤纷城综合性超市4800平方米+街铺西城上筑西城上筑社区型购物中心，年销售额约8000万，商6、业面积2.3万平方米万科生活广场万科生活广场7个主题商业楼层、2个风情商业街区、4个文化艺术广场、9大自然采光中庭大型购物中心，商业面积26万平方米壹方城壹方城“超市+租赁区”，年销售额约1.4亿元，商业面积1.2万平方米宝安永旺超市宝安永旺超市壹方城B 2 B 2L3 L3L1 L1B 1 B 1L2 L2L4 L4壹方城特点分析主力店9%Anchor Stores餐饮34%Food&Beverage零售45%Retail休闲娱乐7%Entertainment配套服务5%Services占地面积：10万平方米 商业建筑面积：26万平方米三大下沉式广场：5400平方米 停 车 位：3000个特7、 色：7个主题商业楼层、2个风情商业街区、4个文化艺术广场、9大自然采光中庭业态配比分析海雅缤纷城海雅缤纷城特点分析占地面积：4.6万平方米 建筑面积：近30万平方米停 车 位：3000个 总品牌数：约500家体验式水域景观：5400平方米主 力 店：BUY IT超市、海雅百货、海雅大剧院、万达影院、欧悦溜冰场、ZARA、H&M、优衣库、GAP1-11 项目周边配套分析项目周边配套设施完善，分布着宝安区主要的企事业单位、银行金融、科教文化等配套，其中宝安行政中心、宝安体育中心、图书馆、少年宫、演艺中心以及学校、公园、酒店、购物中心等均在项目1.5公里范围内滨海广场演艺中心、图书馆、少年宫宝安中8、心区人口结构金字塔公务员企业家中高管商务白领律师医生教师家庭主妇学生无业人士其他宝安中心区消费者职业构成分析人口结构宝安中心区约63万人，其中以2050岁人群为主消费者职业宝安中心区消费者职业调查中商务白领、学生占36%1-12 消费者构成分析主要客群主要客群消费频次36%宝安居民每周外出消费 3 次或以上消费收入占比宝安居民消费意愿大于其他片区消费者深圳各区每月购物中心消费频率占比分析深圳居民特区内宝安区33%30%41%南山区福田区罗湖区29%29%31%深圳各区每月消费支出与收入占比分析1-13 消费者支出频率分析消费者是否会因消费者是否会因赶潮流而购物赶潮流而购物68.4%消费者会因为9、追逐新潮产品而选择前往消费场所购物会会 68.4%25.5%消费者表示不一定会因为追逐新潮产品而选择前往消费场所购物不一定不一定 25.5%6.1%消费者表示不会因为追逐新潮产品而选择前往消费场所购物不会不会 6.1%1-14 消费者心理特征分析1-15 项目SWOT分析劣势劣势威胁威胁优势优势机会机会u周边人口购买力强，目标客群量大u商圈商业成熟，培育期短u项目交通便捷，购物出行方便u建筑外观设计与商业定位不符u周边商业竞争激烈u一层商业不完整，二三层定位难u项目体量小，辐射范围受制u商业物业落后，改造开发成本高u前海将成为深圳未来经济增长极u前海国际级“自贸区”成立小结依托前海中心区及宝安10、区经济快速增长，项目未来发展空间大地铁沿线物业，商业辐射范围扩大周边购物中心大而全，定位需走差异化、主题化道路宝安中心区主力人群集中在2050岁之间，消费力强，喜欢新潮产品项目分析总结项目分析总结Part Two项目定位项目定位0202宝安的心脏地带宝安的心脏地带BAOAN CenterBAOAN Center体验城市的青春活力体验城市的青春活力Experience the vitality of youthExperience the vitality of youth楼上商业楼上商业Upstairs businessUpstairs business 潮生活潮生活 创意文化体验中心创意文化11、体验中心2-1 预设案名SUNNYLOFT阁楼阁楼年轻人年轻人年轻人年轻人80%80%学生群体学生群体学生群体学生群体15%15%其他其他其他其他5%5%2-2 客群定位他们是偏爱潮流的80末、90后，年轻时尚，追求创意和趣味的生活方式，他们多为个性化小资，喜欢体验生活，追求个性化生活品质他们追求自我，以自我为中心他们1828岁之间，阳光烂漫，喜欢探索，接受各种新潮特别的产品2-3 业态面积配比2-4 概念定位方向分析购物中心购物中心（壹方城、海雅缤纷城）（壹方城、海雅缤纷城）超市超市（华润万家、吉之岛）（华润万家、吉之岛）百货百货（创业天虹、万科生活广场）（创业天虹、万科生活广场）市场空白市12、场空白项目周边项目周边竞争分析竞争分析文化创意个性潮 周边商业竞争激烈，壹方城、海雅缤纷城体量大、业态齐全、配套完善；创业天虹，万科生活广场品牌齐全，华润万家、吉之岛能满足消费者日常生活需求 项目自身条件制约，不宜与周边商业直面竞争，应避其锋芒，另辟路径，寻找市场空白年年 轻轻 潮潮 生生 活活 文文 创创 街街 区区骑鹅公社骑鹅公社悦界零售已售街铺2-5 一层业态布局使用面积：1497.2建筑面积：3026.13使 用 率：49.5%首年租金：468万元使用面积平均租金：248元/月建筑面积平均租金：123元/月零售 街铺Retail Street shop潮乐阁1F：时尚零售配套零售主题展13、示2-6 二层业态布局使用面积：3472.3建筑面积：5744.25使 用 率：60.4%首年租金：832万元使用面积平均租金：200元/月建筑面积平均租金：121元/月配套 零售 主题展示Supporting Retail Theme display文创阁2F：创意街区配套零售主题展示2-7 三层业态布局使用面积：3135.2建筑面积：5323.88使 用 率：58.9%首年租金：518万元使用面积平均租金：138元/月建筑面积平均租金：81元/月配套 零售 主题展示Supporting Retail Theme display随意阁3F：休闲体验Part Three经济测算经济测算030314、3-1 商业业态租金规律 3-2 项目平均租金测算通过选取项目附近具有直接参考价值的购物中心及百货，采用市场比较及加权平均法估算本项目大概租金范围，所选取的权重比例主要根据参考案例与本项目之间的距离以及体量、主要业态、消费客群等与项目相似性进行比较得出3-3 项目租金测算3-4 租金收益总表3-5 租金收益细表3-2 收益测算收益测算3-6 工程费用Part Four运营管理运营管理04044-1 组织架构组织架构共16人4-2 人员编制表运营功能维护功能驱动功能控制功能品牌功能客户关系与现场管理市场营销与公共关系工程改造与设备运维团队建设与行政运行会计财务与计划统计运营部策划部工程部行政部财15、务部4-3 功能分工运营管理运营管理人事行政人事行政按照公司的规划，负责店铺的对外联络，团队组建，营运管理，分析营业数按照公司的规划，负责店铺的对外联络，团队组建，营运管理，分析营业数据，努力达成公司的预定目标据，努力达成公司的预定目标协助部门经理进行公司组织与文化管理，招聘与任用管理，绩效考核与薪酬激协助部门经理进行公司组织与文化管理，招聘与任用管理，绩效考核与薪酬激励管理，培训教育与职业发展管理等。励管理，培训教育与职业发展管理等。工程管理工程管理市场策划市场策划财务管理财务管理负责工程施工管理、质量监督及各个施工单位间的协调，收集需求方对工程服负责工程施工管理、质量监督及各个施工单位间的16、协调，收集需求方对工程服务的意见务的意见,对工程服务工作提出完善意见，保证对工程服务工作提出完善意见，保证购物中心购物中心的工程设备正常运行的工程设备正常运行制定全年销售活动计划、品牌推广计划、制定全年销售活动计划、品牌推广计划、统管公司促销活动、门店统管公司促销活动、门店形象包装、活动策划、市场调查形象包装、活动策划、市场调查、企业形象宣传工作，、企业形象宣传工作，等工作等工作公司会计核算与财务分析，业绩筹划与计划预算管理，成本费用控制与税务公司会计核算与财务分析，业绩筹划与计划预算管理，成本费用控制与税务筹划筹划4-4 各部门主要职责Part Five工程改造工程改造05055-1 外立面17、局部改造在不影响整体物业形象的前提下，对创业一路与金桂街外立面进行局部改造，增加LED动态广告画面及橱窗，减少固定广告灯箱，通过广告展示效果，实现项目商业气氛，同时提升广告位收益。外立面改造前后对比改造前改造前改造后改造后根据商业规划动线，对A、B区超过10年使用期限的垂直货梯进行升级改造，对B区各层已停用的手扶梯，将委托有相应资质的单位进行全面检修，达到国家准用要求，对存在严重安全隐患加装的垂直电梯将进行拆除。以实现整体人、货动线合理搭配，快速分流。5-2 电梯维修改造为配合商业定位，营造舒适、惬意的购物环境，结合现场实际情况，在避免楼上业主投诉的情况下，对B区冷却塔及管网进行移位，对主要设18、备及末端管网进行全面检测维修，以达到设备能效最佳比例。5-3空调维修改造二次消防报检对A区一至三层消防设备设施及防火分区进行二次消防改造，增加机械强排设备、自动喷淋系统和消防主机升级改造，以达到国家消防验收标准，并取得合格证书。漏水修补为减少商户投诉，打造商业运营品质及品牌效应，对A、B四楼联接部位进行防火处理，确保商业物业保值增值。5-4 二次消防及漏水修补根据商业定位及业态布局，对A、B区原有商铺分隔进行重新设计划分，包含室内公区装饰设计施工，以最小成本造就高端品质，让整体商业气氛里外不一。5-5 室内公共装修Thank YouFreedom design by JennyLoftSORNI