1、广州市天河南公交站改造项目实施方案目 录第二部分 项目开发篇1一、市场调研11、广州市综合情况概述1A、广州市简介1B、广州市2003年经济情况概述12、广州市天河区综合情况概述12A、天河区简介12B、本项目周边环境调研14C、本项目周边主要商业物业调查17二、土地价值分析201、土地个别因素分析20A、地理位置20B、地块现状21C、周边环境21D、城市规划23E、地块的规划设计要点242、土地优劣势分析243、项目发展建议25A、开发物业类型25B、公交营运调度枢杻25C、汽车配套服务业26D、办公写字楼租赁264、优选方案进行项目投资概算（不含地价）27A、综合项目建筑成本估算27B、2、财务费用28C、管理费用29D、加油站(LPG)29E、项目开发总投资（不含地价）295、项目未来租价预测30三、项目经营策划方案（建议案）311、项目经营策划方案概述312、物业定位323、经营模式324、合作方式335、营业方式336、目标客户群体347、经营范围358、优质服务359、配套设施3510、经营推广策略36四、项目投资初步分析371、项目总投资估算372、投资利润额383、投资利润率384、投资回报率385、盈亏平衡点39A、成本回收年限的盈亏平衡点39B、项目盈亏平衡点分析406、敏感性分析417、项目风险分析418、项目风险规避429、项目假设和限制条件42五、项目经营期3、限与利润分析44六、对未来经营发展的设想44 第二部分 项目开发篇一、市场调研1、广州市综合情况概述A、广州市简介广州是广东省省会，全省政治、经济、科技、教育和文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区区域性中心城市、交通通讯枢纽，是中国的“南大门”。广州属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，四季如春，繁花似锦。全年平均气温22.9摄氏度，平均相对湿度为77%，市区年降雨量为1700毫米以上。广州市辖十区和两个县级市，总面积7434.4平方千米，共设117个街道办事处、64个镇。2002年末总人口720.62万人，市区平均每天流动人口约292万人4、。市辖十区面积3718.5平方千米，年末人口583.89万人；市辖两个县级市面积3715.9平方千米，年末人口136.73万人。B、广州市2003年经济情况概述综合部分国民经济快速增长。据初步核算，2003年广州市生产总值（GDP）3466.63亿元，按可比价格计算，比上年增长15.0%，增长速度创8年来新高，在国内大城市中位居前列。按户籍人口计算的人均生产总值达到4.79万元，增长14.0%。按当年平均汇率折算，约合5793美元。产业结构调整步伐加快。从三次产业情况看，第一产业实现增加值104.14亿元，比上年下降0.3%；第二产业实现增加值1504.89亿元，增长21.4%；第三产业实现增5、加值1857.60亿元，增长11.0%。第一、二、三次产业增加值占全市生产总值的比重由上年的3.4:40.9:55.7调整为3.0:43.4:53.6，第二产业的比重提高了2.5个百分点。居民消费价格总水平略有上升。2003年，城市居民消费价格总水平比上年上升0.1%，农村居民消费价格总水平比上年上升0.7%。生产领域价格有升有降。工业品出厂价格比上年下降0.4%，原材料、燃料、动力购进价格上升5.7%，农业生产资料价格上升1.6%。就业规模不断扩大，再就业工作取得新进展。2003年末，全市从业人员537.75万人，其中城镇从业人员283.92万人，比上年末增加30.15万人。在全市从业人员中6、，年末职工总人数188.79万人，比上年末增加11.06万人；全市城镇私营从业人员和个体劳动者89.44万人，比上年末增加18.31万人。全年安置城镇失业人员15.90万人就业，年末城镇登记失业率为3.57%（含“城中村”农转居登记失业人员）。工业和建筑业部分工业经济强劲发展。2003年，广州市工业呈现速度快、结构优、动力足、效益好的良好发展态势。全市实现工业增加值1336.48亿元，比上年增加267.46亿元，增长24.3%；实现工业总产值4705.91亿元，比上年增加917亿元，增长26.5%。工业产品销售率达98.0 %。在工业总产值中：股份制企业完成产值798.81亿元，增长31.0%7、；外商及港澳台投资企业完成产值2814.80亿元，增长30.7%；国有及国有控股企业完成产值1251.84亿元，增长25.4%；大中型企业完成产值2646.83亿元，增长40.9%；市属企业完成产值4264.56亿元，增长28.0%。工业重工化取得新进展。2003年，全市完成轻工业总产值2375.30亿元，比上年增长22.1%；重工业总产值2330.61亿元，增长32.0%；重工业增速比轻工业快9.9个百分点，轻、重工业总产值占全市工业总产值比重由上年的53.3:46.7调整为50.5:49.5，重工业比重提高2.8个百分点。电子、汽车制造、石油化工三大支柱产业规模以上企业共完成工业总产值168、10.07亿元，增长48.1%，占全市规模以上工业总产值的比重为40.1%。其中汽车制造业完成产值462.43亿元，增长68.3%。全市实现高新技术产品产值1094.31亿元，增长37.6%，占全市工业总产值的比重为23.3%，比上年提高2.3个百分点。主要工业产品产量保持较快增长。其中服装、合成洗涤剂、汽车、摩托车、家用电冰箱、房间空气调节器、移动电话机、传真机等产品产量增幅在30%以上。2003广州市主要工业产品产量统计表产品名称单位产量比上年增长（%）软饮料万吨143.4918.3啤酒万吨91.9913.9服装万件7734436.3人造板万立方米45.9226.6发电量亿千瓦时335179、.5合成洗涤剂万吨73.21.0倍中成药吨402803.6轮胎外胎万条550.3313.5成品钢材万吨360.2728.3汽车万辆18.994.5轿车万辆18.331.1倍家用电冰箱万台126.6167.9房间空气调节器万台221.9549.4电话单机万部670.3318.6移动电话机万部520.882.5倍传真机万部36.981.4倍微型电子计算机万部35.4220.4彩色电视机万部29.5512.2摩托车万辆145.7535.9电梯台906920.4钢琴架826563.2工业经济效益总体水平大幅提高。2003年，全市规模以上工业企业经济效益综合指数为177.9，比上年提高25.4点，分别比10、全国、全省平均水平高33.2个和25.8个点。其中国有及国有控股工业企业经济效益综合指数为227.4，高于全市平均水平49.5个点。全市规模以上工业企业实现利润总额318.47亿元，增长53.4 %；亏损面17.8%，比上年下降1.3个百分点。建筑业生产平稳发展。全市完成建筑业增加值168.42亿元，比上年增长0.7%；建筑安装工作量641.58亿元，增长6.1%。固定资产投资部分全社会固定资产投资增长较快。2003年广州市完成全社会固定资产投资1157.77亿元，比上年增长14.7 %。其中基本建设投资完成454.45亿元，增长59.9%，占全社会固定资产投资总额的39.3%，是支撑投资较快11、增长的主要动力；更新改造投资完成188.61亿元，比上年增长3.0%，占全社会固定资产投资的16.3%；房地产开发投资完成405.94亿元，比上年下降4.8%，占全社会固定资产投资的35.1%。民间投资稳步增长。全年民间固定资产投资达443.70亿元，增长9.3%。2003年，全市完成工业固定资产投资181.66亿元，增长17.7%。在工业固定资产投资中，制造业完成投资154.90亿元，增长9.2%，其中汽车制造业投资发展迅猛，完成投资40.73亿元，增长94.8%。交通运输、仓储和邮政业完成投资146.69亿元，增长32.7%；水利、环境和公共设施管理业完成投资140.78亿元，增长70.712、%；教育完成投资76.06亿元，增长1.4倍；建筑业完成投资46.23亿元，增长24.9%；批发和零售业完成投资15.64亿元，增长5.3%；科学研究、技术服务和地质勘查业完成投资15.11亿元，增长3.4倍。重点建设项目进展顺利。2003年，水利环境公共设施管理业、交通运输仓储邮政业、制造业重点项目投资分别占全市重点建设项目投资的54.2%、29.4 %和12.7%。广州市重点建设项目完成固定资产投资193.64亿元，占全市基本建设和更新改造投资额的比重为30.1 %。地铁3号线、广州白云国际机场迁建、新机场高速公路北延线南段工程、西朗、沥滘、猎德污水处理工程、广州本田汽车扩建、本田轿车出口13、基地等建设项目进展较快。商品房销售平稳。2003年，全市商品房实际销售（交楼）面积为780.23万平方米，实际销售（交楼）合同金额为330.80亿元，分别增长7.2%和8.2%。商品房预售面积为626.13 万平方米，比上年下降4.3%；预售合同金额为304.04亿元，比上年增长2.4%。国内贸易部分消费品市场稳步增长。2003年全市实现社会消费品零售总额1494.27亿元，比上年增长9.0%。其中贸易业零售额1183.38亿元，增长10.0%；餐饮业零售额281.85亿元，增长6.0%；其他行业零售额29.04亿元，增长0.8%。限额以上批发零售贸易餐饮业实现零售额427.87亿元，增长1314、.3%，占全市社会消费品零售总额的比重由上年的27.6%上升到28.6%。在限额以上贸易企业商品零售额中，机电产品及设备类、石油及制品类、家用电器和音像器材类、化妆品类及日用品类的商品销售增长较快，分别增长10.1%、58.2%、24.7%、16.8%及35.0%。商品交易市场成交活跃，全年亿元以上商品交易市场96个，比上年增加1个；总成交额452.17亿元，比上年增长10.4%。对外经济部分外贸进出口持续快速增长。2003年，全市海关进出口总值为349.44亿美元，比上年增长25.1%。其中海关进口总值180.55亿美元，增长27.6 %；海关出口总值168.89亿美元，增长22.6%。从出15、口方式看，一般贸易出口61.29亿美元，加工贸易出口105.57亿美元，分别增长13.0 %和29.1 %。从出口主体看，国有企业和三资企业出口分别占全市出口总额的33.5%和59.1%。私营企业出口虽然只占3.6%，但增长迅速，比上年增长3.3倍。从出口产品看，高技术产品出口增长92.7%，机电产品出口增长41.1%，服装、鞋和纺织品等传统大宗出口商品分别增长4.7%、4.7%和8.1%。从出口市场看，对欧盟、美国和日本三大主要贸易伙伴的出口增势强劲，分别增长46.8%、27.1%和25.9%。利用外资呈现总量多、制造业项目多、大项目多的特点。2003年，全年合同利用外资金额为40.22亿美16、元，比上年增长27.0 %，其中外商直接投资金额为35.11亿美元，增长16.1%。实际利用外资金额为30.64亿美元，其中外商直接投资金额为25.81亿美元，分别增长15.5%和13.0%。外资投向制造业的力度加大，制造业合同直接利用外资占全市合同直接利用外资比重达65.7%。全市新批和增资超过1000万美元的项目125个，合同外资金额18.54亿美元。目前，世界500强大企业已有115家进入广州，投资设立204个项目，投资总额达58.2亿美元。国际经济技术合作进一步加强。2003年，对外承包工程和劳务合作业务均有较大发展，完成对外承包工程和劳务合作营业额1.09亿美元，增长19.8%；派出17、工程劳务人员3237人次，增长35.4%；年末在外人数4080人，增长20.8%。 金融、证券和保险部分金融形势稳定。2003年末，广州地区金融机构本外币存款余额为9379.61亿元，贷款余额为6742.81亿元，分别比年初增长13.9%和17.3%。本外币存款余额中，人民币存款余额为8676.72 亿元，比年初增长15.4%，新增存款1158.01亿元。其中企业存款3174.03 亿元，比年初增长8.6 %。本外币贷款余额中人民币贷款余额为6127.27亿元，比年初增长16.1%，新增贷款850.88亿元。在各项贷款中，中长期贷款余额及增速均大于短期贷款。中长期贷款余额为2780.46亿元，18、比年初增长19.2%；短期贷款余额2463.66亿元，比年初增长7.5%。在短期贷款中，工业贷款和私营企业及个体贷款增长较快，分别比年初增长12.4%和83.4%。各项外币存款余额为82.04亿美元，比年初下降2.3%；贷款余额为64.22 亿美元，比年初增长29.2%。2003年末，全市共有各类金融机构营业网点2403家，外资金融机构（不包保险和证券机构）在广州设立的分行和办事处达28 家。至2003年末，广州市在深、沪两证券交易所上市的公司共20家，股票22只。全市有证券公司4家，证券营业部116个。全年广州地区国家银行发行国库券96.91亿元。保险市场不断扩大。全年保费收入117.28亿19、元，比上年增长17.4%。其中财产险保费收入35.12 亿元，增长24.5%；人身险保费收入82.16亿元，增长14.6 %。至2003年末，全市共有各类保险营业网点144家，外资保险机构在广州设立的分公司和代表处达13家。城市建设和环境保护部分城市建设发展加快。2003年全市用于城市建设的固定资产投资（未包括城市维护费）达160亿元，比上年增长16.2%。城市交通路网不断完善，城市道路面积达6370万平方米，增长2.8%。供水综合生产能力达513 万立方米/日，与上年持平。城市供电、供气能力不断增强。供电量达302.99 亿千瓦.时，增长18.5%；煤气销售量达1.94亿立方米，增长16.820、%。城市生态环境继续改善。2003年，全市森林覆盖率达41.4%，新增城市园林绿地面积达1508公顷，新增公共绿地面积539公顷，新增公园12个，人均公共绿地面积（十区口径）9.44平方米，绿化覆盖率（十区口径）达34.2%，建成区绿地面积达184平方公里。空气环境质量保持在国家规定的良好水平，噪声污染持续9年下降。市区共建成烟尘控制区14个，覆盖率达100%；环境噪声达标区25个，覆盖率达79.0%。全市废水、废气中的主要污染物排放总量控制在广东省规定的排放总量指标内。汽车尾气达标率达83.6%，比上年提高2.5个百分点。生活垃圾处理率达100%。人民生活和社会保障部分2003年末，全市总人21、口725.19万人，比上年末增加4.57万人。全市人口出生率7.9，人口自然增长率2.2。城乡居民生活水平稳步提高。2003年，全市职工工资总额533.55亿元，比上年增长17.65%。职工平均工资为28237元，增长10.4%。据抽样调查，城镇居民人均可支配收入为15003元，增长12.1%。农村居民人均纯收入为6130元，增长5.1%。 12月末，城乡居民人民币储蓄存款余额为3727.33亿元，比年初增长19.0%。居民收入的持续提高促进了消费层次和结构的提升。2003年，城镇居民人均消费性支出为11571元，增长8.4%。城镇居民恩格尔系数按原口径计算为36.8%，按新口径（人均消费性支22、出不包括居民自有房虚拟房租折算）计算为38.9%，比上年下降2.1个百分点。交通与通讯类支出1405元，增长18.5%；医疗保健类支出729元，增长23.0 %；居住类支出1169元，增长19.1%；娱乐教育文化类支出1884元，增长7.6%。城市居民家庭对电脑、移动电话和汽车等科技含量较高的产品的消费需求不断增加。近年来，随着消费结构的逐步转型，旅游、教育、文化、信息等服务性消费进一步扩大。在城镇居民人均消费性支出中，服务性的消费支出所占比重达33.9%。农村居民人均生活消费支出4116元，比上年下降1.6%。主要原因是农村私人建房得到有效控制，农户建房减少，住房支出下降所致。农村居民人均食23、品类支出1806元，减少3.8%。人均医疗保健类支出244元、交通通讯类支出475元、文教娱乐类支出606元，比上年分别增长46.4%、31.0%和21.0%。城乡居民居住条件进一步改善。城市居民人均居住面积从上年末的15.67平方米提高到本年末的17.31平方米；农村居民人均居住面积由上年末的34.97平方米提高到本年末的36.01平方米。房地产近期状况部分2003年10月，广州市房地产开发投资额达到33.39亿元，较上月增长24.22，全市预售商品房总销售面积高达58.19万平方米，较上月增长80.15，销售金额23.01亿元，较上月增长59.79。商品房新开工面积41.22万平方米，竣工24、面积更是达到82.43万平方米，而由于发展商竞相推出优惠活动，将10月份住宅价格大大拉低，下跌至本年度最低点3772元/平方米。2002年7月2003年10月全市预售商品房成交价格走势图进入十月以后，本年度第二个销售旺季来到，10、11两个月中，各发展商纷纷祭出销售法宝，各种促销活动令广大消费者得到了实惠，发展商回笼了资金，更是使得楼市呈现出交投两旺的良性循环局面。2、广州市天河区综合情况概述A、天河区简介天河区位于广州市老城区的东部，西与东山区、越秀区接壤；南临珠江，与海珠区隔江相望；北与白云区毗邻；东与黄埔区相连，处于广州市域的几何中心位置。根据广州市总体规划，天河区的西部属于城市中心区大25、组团，其功能定位为城市的政治、文化和对外交往的中心；东部属于城市东翼大组团，其功能主要是现代化工业区。天河区得天独厚的地理位置使其在过去的十几年里获得了社会、经济的迅速发展，也将是其今后经济发展和城市建设的主要动力。经济发展速度快天河区自1985年建区以来，经济发展速度非常快，综合实力不断增强。1996年天河区生产总值位居广州市八个区的首位。此外，天河区经济结构较为合理，高新科技和第三产业发展较快。1994年第三产业在国民生产总值中的比重为46.88%，并且这一数字呈上升趋势。综合经济实力的提高为天河区社会、 文化发展和城市建设提供了良好的基础，也成为其社会经济进一步发展的有利条件。参见：表126、1998年天河区国民经济主要指标表 科技力量雄厚天河区内大专院校、科研单位、大中型企业和文化场所高度集中。区内有22所高等院校、34间科研院所、60多家大中型企业，还有国家级的广州市天河高新技术开发区和闻名的科 技一条街，拥有800多家科技企业，300多家“三资”企业，各类科技人才2万多人，其中高中级职称的有1万多人。区内还有活跃的科技市场和灵通的信息网络，全国乃至世界水平的高新技术都可以在这里交易和获取。密集的科技设施和人才为天河区社会经济的发展提供了有力的智力支持。 基础设施和公共设施较齐备天河区公共设施较集中。除上述的科技设施以外，天河区还拥有天河体育中心、华南植物园、麓湖公园、东郊公园27、市老干活动中心、市儿童活动中心、广州世界大观园和广州跑马场等一批市级文化娱乐设施。天河区交通便捷。辖区内有广州大道、中山大道、黄埔大道等7条与市区及市外紧密相连的道路,有横贯全区的广深双轨铁路，又是广深、广珠、广汕、广韶、广赣五大公路的出口处。广州火车东站位于天河区内，全国第一条准高速铁路广州段、广州地铁1号线东部始发站和广州市环城高速公路东环、北环部分也己建成。此外，天河区的水、电、通讯、燃气等基础设施及海关、工商、税务等办事机构日趋完善。密集的公共设施和较齐备的基础设施使天河区具有较好的投资环境，成为社会经济进一步发展的物质基础。土地资源丰富天河区地域辽阔，辖区总面积达147.77平方公28、里。其中己建成区61.65平方公里，占41.7%，耕地12.71平方公里，占8.6%，坡度大于25%的不宜建设用地42平方公里，扣除山林、保护农田及水域等不可建设用地，仍有约31平方公里的大量土地可供开发利用。目前天河区大量土地的利用强度较低，再开发的潜力很大。随着城市土地有偿使用制度和房地产开发的不断推进，将有效地增加城市建设资金的来源，改善城区面貌，推动城市建设的发展。B、本项目周边环境调研天河城和宏城广场（临拆迁）带来的影响天河城已发展成为新的商业中心，在天河城的带动下，周边商用物业的开发速度加快，一些住宅的底层改建成商铺，用于出租，商铺开始连片成网，吸引了不少商家和消费者。天河城广场据29、了解，六运小区原没有群楼商铺的配置，天河城和宏城广场开业后，有商家看准商机，把六运小区沿天河南一路的首层住宅买下，并把物业性质由住宅改为商铺，进行出租。天河城和宏城广场商圈为其带来大量人流，商铺生意越做越旺，铺租也越升越高。而该路段铺租也与两个商场关系密切，东段天河城对面的商铺租金最高，约500元平方米，中段宏城广场对面的商铺租金约400元平方米，而西段与正佳广场相对的铺位租金则为300元平方米。天河城商圈也带动了六运小区区内商业。六运小区本身常住人口多，需要小区式消费；而在天河城和宏城广场和体育西路商铺工作的人员数目也非常庞大，由于天河城广场一带饮食等消费较高，不少商圈内的工作人员都喜欢在六30、运小区消费，造就了现在六运小区的商业氛围。目前，小区内也出现了大包租商购买首层物业统一出租的投资现象，也有不少业主办理“临租牌”把首层住宅改为商铺出租。天河城周边街铺租金快速攀升体育西路周边受商业人气的影响，已形成餐饮一条街的氛围，如蒙地卡罗、麦当劳、肯德基、绿茵阁、大和寿司等已在此开设分店，天河南一路的仙踪林更是众多连锁店中效益最好的一间，不少餐饮业经营者都希望能进驻这里分得一杯羹。现在的铺租已是前几年的两倍多，在地铁开通前，体育西和天河南一路商铺的月租只是100元平方米，但地铁开通铺租也随之快速攀升，现在一间新开张的东南亚餐厅，400平方米左右的面积，月租就在20万元左右，顶手费也要近百万31、元。而另一间不能做餐饮的中型铺，月租也要200元平方米。体育西的铺位大多是100300平方米的大铺位，靠天河路的北段租金普遍在300500元平方米，转手费也大多近百万元，但仍有供不应求的情况。而靠近黄埔大道的体育西末段一带，则以新项目的裙楼商铺为主，租价稍低，约200元平方米左右，如骏汇大厦的一二层商铺刚租给一间KTV，月租不超过20万元。虽然天河城周边商铺租金高，但由于生意兴旺，商铺求远大于供。天河南一路和小区内南北向的主道路甚少有商铺放出，而求铺者却很多，如果有一个商铺放租，也会有好几个商家争抢，更有不少商家会主动找商铺租客商谈分租或者顶手。据了解，小区内一个10平方米左右商铺转手费已达232、万元，而个别旺铺转租，新租客不仅向原租客交“贵租”，还要给转手费，这是商铺转租中少见的。C、本项目周边主要商业物业调查正佳广场调研表名 称正佳广场所属商圈天河区CBD地理位置天河路体育中心正对面商业类型超大型综合商业发展商广州市正佳企业有限公司经营档次亚洲第一代理商营业面积30万平方米层数层高7层裙楼商场、30层超甲级写字楼、48层酒店商务公寓装修标准豪华装修硬件设施1500位置的停车场、大型棕榈广场、中国最高的音乐喷泉等一层售价7万元/M2二层售价三层售价2四层售价一层租金900元/M2二层租金400元/M2三层租金400元/M2四层租金400元/M2经营类别未知经营类别未知经营类别未知经营33、类别未知分割形式独立分割形式独立分割形式独立分割形式独立分割面积10100 M2分割面积10100M2分割面积10100M2分割面积10100M2空置情况据目前资料统计，供不应求；天河城调研表名 称天河城所属商圈天河区CBD地理位置正佳广场西面商业类型大型综合商业发展商广州天贸集团经营档次高代理商营业面积近30万层数层高49层装修标准豪华硬件设施广场、大型停车场一层售价二层售价三层售价四层售价一层租金800元/M2二层租金300元/M2三层租金300元/M2四层租金300元/M2经营类别综合经营类别综合经营类别综合经营类别综合分割形式独立分割形式独立分割形式独立分割形式独立分割面积10100 34、M2分割面积10100 M2分割面积10100 M2分割面积10100 M2空置情况空置率3阳光都会调查表名 称阳光都会广场所属商圈次天河区CBD地理位置天河区石牌东路商业类型综合性商铺发展商广州建图房产开发有限公司经营档次中代理商营业面积10万平方米层数层高三层商铺，其余为住宅装修标准一般硬件设施附近的摩登百货、好又多商场等临街售价7.5万元/M2一层售价5万元/M2二层售价3万元/M2四层售价 一层租金二层租金三层租金四层租金经营类别未知经营类别未知经营类别未知经营类别未知分割形式独立分割形式独立分割形式独立分割形式独立分割面积1040 M2分割面积1040M2分割面积1040M2分割面积35、1040M2空置情况单位一经推出就售磬；二、土地价值分析1、土地个别因素分析A、地理位置本项目所在地该项目位于广州市天河区天河南二路，南接天河南二街，西隔体育东路，与正佳广场相邻，地块北侧为在建的“新国际广场（写字楼）”；正在兴建的“新国际” B、地块现状该项目为商圈改造项目，是广州市交通基础设施建设的重点工程之一，现为天河南公交总站，拥有9条公交线路和2条旅游公交线路；项目周边商业配套成熟，商业气息浓厚；C、周边环境该地块西临正佳广场，南接供电大厦，北侧有在建项目（新国际）商业用地，东临万佳百货位于丰兴大厦裙楼“华润万佳”百货另外与天河城广场毗邻；外圈还有广州电脑城、广州东站、广州书城、天河36、体育中心正佳广场综合评述：该地块及其周边用地为CBD及配套用地区各项开发项目及配套项目设施完善。从大的周边环境来说，有天河城广场、万佳百货、正佳广场、广州书城、天河体育中心、广州东站形成的成熟CBD中央商圈环境。D、城市规划根据广州市交通基础设施建设，本安适于位于天河区天河南二路的城市建设用地，总用地面约18800；根据广州交通基础设施建设规划，将此区域定位成为集办公，零售，金融贸易，信息产业及管理综合区域；现时天河南公交总站广场本片区内各地块土地利用性质主要包括道路广场用地、公交站场及其配套用地，商业性公共设施用地及市政公用设施用地。E、地块的规划设计要点建设用地面积：18800平方米总建筑37、面积：70132平方米公交站场建筑面积：1423平方米办公大楼建筑面积：54060平方米公用建筑面积：712平方米建筑容积率3.46绿化率：302、土地优劣势分析本项目SWOT综合分析表优势（STRENGTH）劣势（WEAKNESS）1.位于天河区CBD中心位置，具有其他公交总站无法比拟的天生优势1.项目所在地人气相对来说不旺；2.项目临北的“新国际”的施工进度和定位不明朗；2.政府大力支持项目之一，不存在土地价格；3.项目所在地并非主干道，而且道路相对来说窄小。3.旁边的“供电”大厦，入夜后是一个巨大的“明亮坐标”，标志性强。机会（OPPORTUNITY）威胁（THREAT）1.天河商业圈带38、来的庞大的消费群体；1.天河区成熟的商业圈和即将开始营业的正佳广场对本项目的商业是一个冲击；2.政府用地，所以相对来说开发成本较低，有机会形成价格优势。2.有关部门能否保证本项目的顺利开发及正常经营。3、项目发展建议A、开发物业类型从产业结构分析该规划方案考虑到该区域现有的产业结构，将该区域定位为公交站配套产业区，主要产业结构为公交站服务配套设施及汽车产业为主导的大型汽车百货商场，公交产业类型为三类：B、公交营运调度枢杻以广州最新交通统计数据来看，广州公交站场总缺口超过50万平方米。据有关媒体报道，广州市交委准备在10年内建设73个公交枢纽站场，现已制定了相应的调整建设方案，着手对全市公交站场39、进行大调整，建成后的公交调度枢纽，总面积将达到150万平方米，基本可满足现在广州市交通发展规划需要。 公交营运调度枢纽就是一座集现代化运营调度、多条公共汽车线路中转、汽车百货零售业、写字楼为一体的现代化公共交通枢纽中心。公交枢纽工程建成后，将为天河区的交通提供有序的分流方式。建成后将安排公交到发线路11条。该枢纽站总建筑面积近7万平方米（包括办公写字楼、商业裙楼等），可为社会车辆提供足量的停车泊位。其中地上建筑有LPG加油站，写字楼等，商业裙楼主要为汽车配套服务区。公交营运调度枢纽将实现换乘和人车分流。全部交通枢纽功能占地上地下两层，地下一层为公交枢纽的换乘大厅，地上一层则是公交车的地上编组站40、。C、汽车配套服务业汽车产业是一个资金密集型、技术密集型的产业，具有高度的集中性。汽车配套服务产业就是优化汽车配套服务体系，逐步与客户、经销商、供应商等建立新型业务关系，合理、有效地利用资源，更好地为汽车消费者提供全方位服务，建立与国际接轨的营销体系与配套网络。重点投资建立具备新车销售、旧车回收、维修服务、零配件供应及信息反馈职能的汽车品牌店；集采购、营销、服务、信息等为一体的汽车产业链；具备中转、运输、管理职能的配套服务体系。还为客户提供相应的售后服务，如汽车维修、汽车救援、维修期间提供代用车及汽车租赁等一系列增值配套服务。D、办公写字楼租赁目前该区域产业现状为商业类服务经济结构作为主导产业41、，该土地再利用性质为公共交通基础设施改造用地。考虑到目前的状况，拟建一个集现代化公交运营调度，多条公共汽车线路中转,汽车百货，办公写字楼为一体的现代化公共交通枢杻中心。将该区域重新规划为公交综合服务功能的产业模式，是充分改变目前公交站场滞后，公交运用调度效率低下状况的有效途径。从土地使用分析该土地使用面积为18800平方米，有两面临街，地块呈长方形分布。总建筑面积70132平方米，容积率3.46，是较高密度区域。对于公交站服务产业来说，建造大型公交物业配套是其考虑的主要原因。该地域地段位置适合安排公交车，汽车保修、加油、停车、洗车等服务流水作业线，以及办公，商业等项目功能。特别是该地块西侧临街42、有投资逾40亿元的超大型SHOPPING MALL（正佳广场）商业辐射,由此现状分析，在整个规划改造时围绕西北部商业中心做扩散方式均匀排列。4、优选方案进行项目投资概算（不含地价）A、综合项目建筑成本估算a.写字楼建筑成本序号项目单价（元/）建筑面积（）总价（元）A前期费用80540604,324,800B勘查设计60540603,243,600C建筑安装C1基础土石方1854060973,080C2桩基础120540606,487,200C3主体工程12005406064,872,000C4水电安装120540606,487,200C5消防60540603,243,600C6人防30540643、01,621,800C7公共装修部分4005406021,624,000C8其他设备1054060540,600D城市公配基金100540605,406,000E市政改造费5005406027,030,000F管理费(A+B+C+D+E+)3%4,375,616.4G不可预见费用(A+B+C+D+E+F)5%7,511,474.8总价157,740,971b.商业建筑成本计算表序号项目单价（元/）建筑面积（）总价（元）A前期费用805936474,880B勘查设计605936356,160C建筑安装C1基础土石方185936106,848C2桩基础1205936712,320C3主体工程12044、059367,123,200C4水电安装1205936712,320C5消防605936356,160C6人防305936178,080C7公共装修部分40059362,374,400C8其他设备10593659,360D城市公配基金1005936593,600E市政改造费50059362,968,000F管理费(A+B+C+D+E+)3%480,457.44G不 可预见费(A+B+C+D+E+F)5%16,495,705.4总价32,991,490.84c.公交站场建筑成本：1423300元/=426,900元d.公用建筑成本：712100元/=71,200元B、财务费用财务费用（不含土地价45、款的利息）按正常的开发速度，项目可在2年的时间内完成改造及招商租赁，假设建筑成本在开发期内均匀投入，按开发期均匀投入，按开发期的一半计算利息，则建筑成本的利息额为：（32,991,490+157,740,971+426,900+71,200）820.515,298,444元C、管理费用指项目开发过程中，开发商可能产生的项目管理费用。由于地块为政府公共交通基础设施改造项目，故土地成本的管理费用忽略不计，管理费用按建筑成本的3%计算：（32,991,490+157,740,971）3%=5,721,973元D、加油站(LPG)预计投入成本：10,000,000元（预计）E、项目开发总投资（不含地价46、）项目开发的总投资额（不含地价款及其利息）为：32,991,490+157,740,971+426,900+71,200+15,298,444+5,721,973+10,000,000=222,250,978元按照项目总建筑面积70,132平方米计算，开发总成本为:222,250,978元人民币，综合开发成本为：3,169元/平方米。5、项目未来租价预测根据前期调研结果，预测月租金收入水平为项目租金水平（元/平方米/月）租金水平（元/平方米/月）保守估计乐观估计商场100150写字楼2040总计120190注：1.此表年租金不包括交付交委使用的10000平方米的办公面积；2.房地产综合税率以147、4%计算；3.空置率以广州天河区附近商业写字楼平均空置率80%为基准。年计算税后租金收入水平项目年租金水平（元）年租金水平（元）保守估计乐观估计商场4,900,7627,051,968写字楼6,979,10413,958,208总计11,879,86621,010,176注：1.此表年租金不包括交付交委使用的10000平方米的办公面积；2.房地产综合税率以14%计算；3.空置率以广州天河区附近商业写字楼平均空置率80%为基准。三、项目经营策划方案（建议案）1、项目经营策划方案概述本项目为整个天河南二路公交站综合开发功能部分，汽车百货商场是本项目功能盈利性项目之一，根据我司对广州公交汽车及私家汽48、车调研结果分析，建议在本项目商业裙楼部分开发经营汽车百货商场。深圳“皇马汽车百货”本项目位于广州市天河区天河南二路，总用地面积约18800平方米，其中商业裙楼面积5936平方米。汽车百货商场可全新导入国际先进的汽车用品大卖场经营模式，致力汽车服务产业消费终端市场的拓展，与广大汽车用品生产商携手共创新型销售与服务的商业平台，不断满足广州汽车市场日趋多元化、个性化、时尚化的消费需求。2、物业定位“一站式”大型汽车用品及公交汽车配套服务专业商场一 站 式是指从汽车消费客户将车钥匙交给工作人员开始，一直到工作人员再将车钥匙交还消费客户这段时间车产生的一系列消费（比如贴膜、汽车美容、维修、保养等）的总和49、。大 型体现在汽车相关消费品的品种齐全，服务周到。配套服务是指针对于公交汽车的一系列配套服务（清洗、维修、保养、更换、升级等）。以商品类别及功能划分商品区域，以敞开式品牌专柜与DIY商品自助式服务相结合的统一管理、统一收银、统一形象、统一营销推广的新型商业模式。3、经营模式以采购+合作经营即集中收银线与单开收银为一体的百货商场化的经营模式。 汽车百货：汽车美容护理 汽车快修改装 汽车用品百货 汽车配件专营店 汽车保养传播区 汽车族的休闲区4、合作方式租赁方式按建筑面积计租联营方式保底租金扣点保底营业额扣点纯扣点供货方式代销实结购销月结 招 商利用品牌：壳牌、埃克森美孚、阿尔派、松下、索尼、先锋50、米其林、固特异、横滨、普利斯通、巴斯夫、3M、雷朋、法拉特等5、营业方式会员制量贩批发销售效仿山姆会员店的销售模式，招纳大量会员，形成拥有大量自己的会员规模及形成批量销售的规模，实现利润的最大化。商品零售与咨询服务除了有会员制的量贩销售外，还要有针对于高端客户（名贵轿车）的专项服务，以保证本商场的市场客户覆盖率。汽车配套增值（快修护理等）服务设立“24小时汽车便利店”（包含一般的汽车百货及快修等服务），真正实现全天候专业汽车服务。会员专用网络查询及网络购物平台网上汽车查询服务（比如新车资料、汽车新闻、汽车价格、配件市场、汽车租赁等服务）及网上购物平台（比如预定新车、选购汽车配件、预定维修、保51、养、更换的时间等），真正实现全方位的专业汽车服务。6、目标客户群体汽车保养美容客户目标：家庭轿车、公交车辆家庭轿车目前广州的的年家庭轿车增长率为33，汽车保养行业市场潜力无限。公交车辆公交车辆的数量没有家庭轿车多，但是公交车辆的消耗非常大，折旧非常快，基本上每天都需要一定的检修和维护保养，市场潜力也非常大。量贩（会员）客户目标：家庭轿车拥有者家庭轿车拥有者的消费潜力巨大，影响力广泛，也是本项目形成口碑的重要条件之一。7、经营范围主力经营汽车用品、汽车服务以及旧机动车交易等。汽车用品种类汽车电器类、汽车内外饰品、汽车养护用品、汽车易耗用品、汽车配件和工具等。汽车服务种类汽车清洗、汽车贴膜、汽车美52、容、汽车检修、汽车保养、汽车改装、汽车事务委托等。8、优质服务创建“无敌”优质服务标准，从拥有一部汽车至汽车报废的全程优质服务。美车、美居、美饰的全新演绎。让本百货商场成为车的第二个流动的家。9、配套设施足量车位的停车场（约为150个）直行客梯（约2部）、扶手电梯（约上下各一条）整楼采用中央空调系统，配置自动报警系统以及自动喷淋系统、消火栓连接各楼层的专用车道（双向单车道）10、经营推广策略本地块项目划分为三块：加油站、公交停车场、综合部分（商业裙楼和写字楼），但就地块现时情况及前期的调研报告分析出：本地块的关键盈利部分在综合部分（商业裙楼和写字楼），而商业裙楼的利润最高，因此在经营推广策略中53、将会主要描述“商业裙楼（汽车百货）。商业裙楼（汽车百货）经营推广策略汽车百货引入与国际接轨的会员制大卖场的营销模式，整合四大强势卖点，必将引发广州汽车公交服务产业的全面升级。“汽车会员营销”会员就是提款机。强大的会员营销方式、每年33%的城市汽车增长率、近30万的会员发展潜力。凭借会员卡在汽车百货、汽车护理中心、休闲会所可享受优惠的购物折扣、快捷完善的汽车护理与维修、别具一格的商务休闲服务。“汽车文化营销”评鉴、拍卖、展会、赛事、车友聚会等。“汽车服务营销”紧急救援、专业咨询、汽车培训、商务委托等。“汽车网络营销”网络形式购物、商品查询、车友论坛、供求委托等。四、项目投资初步分析1、项目总投资54、估算根据之前的统计数字，项目投资描述如下：A.综合项目建筑成本估算所需投资额：191,230,561.84元B.财务费用所需投资额：15,298,444元C.管理费用所需投资额： 5,721,973元D.油站所需投资额： 10,000,000元（预计）综合所得，该项目投资总额为：191,230,561.8415,298,4445,721,97310,000,000222,250,978元2、投资利润额按报告前述对项目未来租赁均价和投资总额的估算，分析项目投资30年税后总利润额：项目30年租金水平（元）30年租金水平（元）保守估计乐观估计商场147,022,860211,559,040写字楼2055、9,373,120418,746,240总计356,395,980630,305,280注：1.此表年租金不包括交付交委使用的10000平方米的办公面积；2.房地产综合税率以14%计算；3.空置率以广州天河区附近商业写字楼平均空置率80%为基准。3、投资利润率根据前述对项目投资利润的分析，计算项目税后总投资利润和税后总投资利润率：项目税后投资总利润率=税后利润投资总额（商业裙楼）=51.3%（保守）=80.3%（乐观）（写字楼）=23.2%（保守）=117.4%（乐观）4、投资回报率投资回报时限：（按照平均开发成本3169元/平方米计算，不记息）保守估计：商场：316910012=2.64年356、2月写字楼：31692012=13.2年159月乐观估计：商 场：316915012=1.76年22月写字楼：31694012=6.6年80月投资回报率保守估计：商 场：1232=37.5%写字楼：12159=7.6%乐观估计：商 场：1222=54.5%写字楼：1280=15.0%5、盈亏平衡点A、成本回收年限的盈亏平衡点以收回成本表示项目的盈亏点（BEF），该项目开发投资222,250,978元，年租赁收入为11,879,866元， 盈亏平衡点的计算依据为：盈亏平衡点租赁收入=项目总投资+租赁税金+招商费用其中：租赁税金取14% 招商费用取3%在盈亏平衡时，所得税为0，不计所得税则在盈亏平57、衡点，有：开发成本+租赁费用+租赁税金及附加费用=租赁收入开发成本+租赁总额BEP（租赁费用率+租赁税费率）=租赁总额BEPBEP= 234,130,844元 即当租赁总收入达到 234,130,844元，按以上预测租赁价进行租赁，本项目可回收全部投资。B、项目盈亏平衡点分析因本项目土地使用权属交委，项目开发资金来自投资方筹措资金，投资方拥有其综合开发部分适当年限的经营权，投资全部收益来源于商业，广告，办公，零售等盈利性项目，因此盈亏平衡点仅考虑经营管理权年限收益费用，和投资回报率。目前市场同比的商业写字楼及商场出租率达到80以上，本项目盈亏数值大大低于市场水平，充分说明项目能够带来可观的经济58、效益，并能证明改造规划案的可行性。6、敏感性分析在本项目中租赁收入和建筑成本作为主导变化因素，此段对全部资金情况下项目的经济效益进行了许多因素敏感分析，变化因素涉及投资成本，租赁收入，招商费用，租赁税金和所得税，分析结果如下：项目敏感性分析表 单位金额：万元项目151050-5%-10%-15%总投资额25558.924447.623336.422225.121113.820002.618891.3税后利润率（商场）446%46.7%48.8%51.3%54.0%57.0%60.4%税后利润率（写字楼）20.2%21.1%22.1%23.2%24.4%25.8%27.3%投资回报年限（商场）359、7个月35个月34个月32个月30个月29个月27个月投资回报年限（写字楼）182个月174个月166个月159个月150个月143个月135个月分析结论：从敏感性分析结果看，项目的抗风险能力较强，但是总体来说回报年限比较长；在总成本15%+15%的范围内变化时，对项目投资回报的影响很大，如项目总投资额降低10%，则项目总利润率上升到41.4%。7、项目风险分析A、本项目风险来自于办公写字楼出租率，商业招商引资等方面。汽车百货虽处于该片区市场空白点，但能否快速得到市场认同和消费是很重要的问题。以周边商用物业和写字楼为类比，本改造项目不同于其它产业，无法具备附近如正佳广场，天河城等大型商业配套具60、备的综合优势。B、该区域经济中，百货商业作为主导，如何真正将汽车百货融入该区域商圈也是营销推广工作的难点。C、经营期限内管理水平低下也会导致经营风险产生。以保守估计，写字楼部分投资成本回收期在159月以内，商业裙楼部分投资成本回收期在32个月以内，该阶段只能实现投资回报。如商场经营年限为30年，因此理论的利润阶段从第3年至30年之间。如果经营管理水平影响租赁率、招商引资等各板块因素，最终将直接影响经营期限内所得收益。8、项目风险规避根据风险分析所见，在项目招商推广中，应该在前期与交委部门进行项目市场炒作，宣传本规划案的市场高度，阐明供需特点，充分进行商业市场渗透。由于综合开发项目的后期盈利主要61、以商业租金以及衍生出来的广告收入为主要来源，风险同样来自于经营管理水平。因此优化交通资源配置，提高项目经营管理水平，最大限度地提高出租率，降低运营成本，是提前完成投资回报的前提。9、项目假设和限制条件A、项目经营期限，资金充足，施工期有保障，没有考虑重大的误工时间对项目开发经济效益的影响。B、在开发期内各种成本基本保持稳定，没有考虑不可抗拒力对项目开发经济效益的影响。C、项目规模根据有关部门的规划限制及开发商最终提供的设计方案和投资总额而得。D、各种费用估算、工期安排及效益评价是初步的，投资估算是按照目前同类型项目的投资水平及考察本项目基础设施条件后估算的。由于建筑方案和工程施工条件和施工方法62、尚未完全确定，因此实际的投资成本将根据上述问题的深入作进一步的调整。E、本报告的预计租赁价格是在多方面考察本项目周边房地产市场的基础上，再依据项目自身的特点来确定的，至于综合部分租赁价格的最终确定及未来的涨幅空间，在很大程度上要依赖目前天河南房地产市场的实际供求关系变化和未来25年广州天河区政治、经济和人民生活水平的稳定发展。五、项目经营期限与利润分析经营期限与利润统计比较表 单位：元项目5年10年15年20年商业裙楼租赁收入24,503,81049,007,62073,511,43098,015,240利润率-3.8%7.2%18.2%29.3%写字楼租赁收入34,895,52069,79163、,040104,686,560139,582,080利润率-55.3%-39.6%-23.9%8.2%从项目经营四个等级期限来看租赁利润收入，可从中得出，项目的经济效益较好，盈利呈较高增长趋势。其中，商业裙楼租赁收回期限，利润率远远高于写字楼租赁收益率，10年内总利润率在46.8左右浮动，从各方面综合考虑，在15年左右，投资利润和投资回报就可达到盈亏基准水平，因此经营年限的长短变化对项目投资利润的影响很大。六、对未来经营发展的设想在广州交通基础规划建设的几年内，将“一站式”汽车百货建成为广州市公交站连锁的汽车百货经营模式，在交通系统内树立优质汽车服务的标准快捷、专业、整洁。致力于整合广州汽车行业市场的现有资源，树立公交汽车服务的专业形象，将本项目汽车百货商场品牌打造成为消费者心中的第一品牌。