1、关于湖的时代理想关于湖的时代理想金地团泊项目营销投标报告金地团泊项目营销投标报告序序大盘操作的四个要素：第四：首战必胜！第一，关注并迎合社会趋势第二：生命周期。盈利来自于开发节奏的把控。第三：人的变化魂人节奏启动第一章第一章揭幕揭幕It was the age of city:每一个伟大的时代每一个伟大的时代都会诞生一个世界级城市群都会诞生一个世界级城市群18cn.19cn.20cn.21cn.20cn.50s英国英国伦敦伦敦工业革命工业革命欧洲大陆兴起欧洲大陆兴起美国东北部美国东北部五大湖五大湖美国美国西海岸西海岸日本日本中国中国环渤海环渤海It was the age of fortune2、:伦敦伦敦南肯辛顿南肯辛顿美国美国上西区上西区p距离唐宁街一号约距离唐宁街一号约2.52.5公里公里p立体交通发达立体交通发达p紧邻海德公园、泰晤士河紧邻海德公园、泰晤士河地区均价：地区均价：2323万万-50-50万元万元/平方米平方米伦敦平均房价伦敦平均房价14.614.6万元万元/平方米平方米p位于纽约曼哈顿岛上位于纽约曼哈顿岛上p轨道交通发达轨道交通发达p紧邻哈德逊河紧邻哈德逊河中央公园西中央公园西1515号：号：25-3525-35万元万元/平方米平方米纽约平均房价纽约平均房价10.510.5万元万元/平方米平方米每一个伟大的城市每一个伟大的城市都会孕育一个令人仰望的富人区都会孕育一3、个令人仰望的富人区It was the age of lake:英国英国温德米尔湖温德米尔湖美国美国华盛顿湖华盛顿湖湖畔豪宅云集，湖畔豪宅云集，比尔盖茨的豪宅就比尔盖茨的豪宅就位于此，价值高达位于此，价值高达2 2亿美金亿美金著名的湖畔诗人诞生地，著名著名的湖畔诗人诞生地，著名英国浪漫主义诗人济慈曾说，英国浪漫主义诗人济慈曾说，温德米尔湖能温德米尔湖能“让人忘掉生活让人忘掉生活中的区别：年龄、财富中的区别：年龄、财富”摘取美国十大豪宅摘取美国十大豪宅桂冠的是位于纽约桂冠的是位于纽约长岛的长岛的“三湖三湖”别别墅，以里面的三个墅，以里面的三个大大的清水湖泊命大大的清水湖泊命名，湖面波光粼粼，名，4、湖面波光粼粼，胜似海景。胜似海景。而的富人区而的富人区大多与这个城市的水相关大多与这个城市的水相关一个伟大的时代一个伟大的时代 一一座伟大的城市座伟大的城市 一个伟大的富人区一个伟大的富人区世界级城市群世界级城市群KPIKPI1.平原地带，地理位置及自然条件优越2.人口密集地区，效能最大3.轨道交通、高速公路、航空港、航海港等基础建设系统非常完善4.各城市之间产业发展坚持多元化，“1+12”5.具有中枢支配地位，具有发展国际间联系的最佳区位优势。6.具有完整的城市等级体系。世界级城市世界级城市KPIKPI1.地理位置具枢纽地位2.与水有密切关系，沿水分布3.港口带动城市发展，带动城市群4.聚集5、区域基础系统5.重点产业集中地区6.区域核心型城市顶级富人区顶级富人区KPIKPI1.与城市中心区保持便捷的距离尺度2.强大的基础设施配套，轨道交通、快速干线等3.距机场、码头等交通枢纽距离较近4.景观资源丰富，特别为重要水景资源5.区域房价为城市平均房价的2-3倍环渤海环渤海天津天津团泊湖团泊湖无法匹敌的水域，最长的水线，无法匹敌的水域，最长的水线，成就一个时代的富人区成就一个时代的富人区金地。湖的理想金地。湖的理想丰富的配套，成为私人专属的社交场丰富的配套，成为私人专属的社交场金地。时代的湖居人生金地。时代的湖居人生便捷的交通网络，与城市交相呼应便捷的交通网络，与城市交相呼应金地。湖之畔，6、城之湾金地。湖之畔，城之湾第二章第二章这个时代这个时代COMPANYCITYThe following takes place in TIANJIN城市正在扩张城市正在扩张财富迅速财富迅速累积累积欲望欲望ZHENG在膨胀在膨胀企业亟需升级企业亟需升级EXPANTIONPEOPLEFORTUNE城市群落城市群落日渐清晰日渐清晰1010：15am15am更快2009年GDP增长16.5%，位居全国第二 高速铁路 400km/h 28分连接京津 空客A320 870km/h 分钟连通世界 更新道路、交通等城市基础设施全面升级 滨海新区实体化催生地产新契机更高300m嘉里中心339.6m环球金融中心37、40m中粮大厦350m滨海MSD600m海泰117大厦城市高度见证发展速度天津，正以前所未有的速度完成她城市化的蝶变It was the age of TIANJIN中国中国环渤海环渤海城市群落城市群落 p人口：城市人口31373137万万，总人口占中国的22.2%22.2%，城市化率59.1%59.1%p面积：城市面积2.872.87万万平方公里，总面积占中国的13.31%13.31%p区位：北京、天津天津双核驱动，环渤海氛围内 p主要城市：北京、天津天津、大连、青岛、沈阳、太原、石家庄、呼和浩特p地位：继珠三角、长三角后，成为中国新新的增长极的增长极天津天津 经济发展第三极经济发展第三极宜8、居城市宜居城市NO.1GDPGDP增速增速NO.1【1、这个城市、这个城市】A、正在发生着超城市化和形成城市群、正在发生着超城市化和形成城市群天津，天津，正在成为世界版图聚焦中心正在成为世界版图聚焦中心超城市化加速城市外扩城市半径10km12km20km【1、这个城市、这个城市】B、而天津的超城市化影响会怎么变化？、而天津的超城市化影响会怎么变化？张家窝张家窝大寺大寺双港双港军粮城军粮城华明镇华明镇大毕庄大毕庄小淀小淀双街双街双口双口中北中北在这里，智富正在汇集全球最宜居城市内地NO.1城市竞争力直追中国第三城中国第三城地名地名排名排名千万富豪（人）千万富豪（人）排名排名亿万富豪亿万富豪亿万富9、豪亿万富豪/十万人人口十万人人口北京11430001880054广东2137000278008上海3116000370003841105004630012天津1213100139008山西13128001010503富裕人士分布表：【2、6070这群人这群人】中产爆发实际应用中的计算公式是：公式中：是按收入分组后各组的人口数占总人口数的比重；是按收入分组后，各组人口所拥有的收入占收入总额的比重；是 从i=1到i的累计数，如,=Y1+Y2+Y3.+Yi。G=0.36天津市总人口：1176万人天津千万富豪总数：13100人天津亿万富豪总数：900人天津人口资产总额约为：14940亿元已知：资产分组10、：200万以下为A组200-500万为B组500-1000万为C组1000万-1亿为D组1亿以上为E组千万富豪人口比重:1.1%；亿万富豪比重：0.008%。则，千万以下人口比重为：99.88%千万富豪收入比重：8%；亿万富豪收入比重：6%。则，千万以下总收入比重为：86%收入总额为150-300万人口约为20-30万人累计收入百分比累计人口百分比OABCDE【2、6070这群人这群人】A A、城市正在快速催生一批批的新贵和新中产、城市正在快速催生一批批的新贵和新中产在这里，欲望正在多元PRICE豪宅产品：豪宅产品：资本属性日渐鲜明资本属性日渐鲜明普通住宅：普通住宅：价格增值空间日渐饱和价格增11、值空间日渐饱和逆市旺销，重塑天津豪宅天花板逆市旺销，重塑天津豪宅天花板【2008|霞光道5号】【2009|天津环球金融中心】天价狂销，不断刷新天津顶级物业记录天价狂销，不断刷新天津顶级物业记录【2009-10|朗润园】财富人群需求呈现多元化，资源稀缺加速普宅向豪宅转化【2、6070这群人这群人】B B、天津改善需求已经到了从洋房时代到别墅时代爆发的节点、天津改善需求已经到了从洋房时代到别墅时代爆发的节点开盘时间09.0809.10待开盘推售套数805342消化率100%100%洋房及都市平层改善客户达到洋房及都市平层改善客户达到80%80%，其中万科假，其中万科假日水晶城万科新城的老业主达到日12、水晶城万科新城的老业主达到20%20%卫津南路卫津南路It was the age of FORTUNE谁，谁，会成为卫津南路的下一站？会成为卫津南路的下一站？老城厢老城厢南京路南京路天塔天塔水上水上梅江梅江后梅江后梅江天津城市豪宅中轴线，天津城市豪宅中轴线，向南，向南，再向南向南，向南，再向南富力城城南新世家仁恒海河广场格调春天万德花园霞光道5号招商钻石山世纪梧桐公寓江胜天鹅湖【3、这个地方、这个地方】A A、城市向南、一条中轴线、一个东亚运动会、一条路、城市向南、一条中轴线、一个东亚运动会、一条路It was the age of TUANBO:而团泊，而团泊，正是这样一汪湖泊：水域、城市13、休闲正是这样一汪湖泊：水域、城市、休闲温泉温泉津汕高速津汕高速唐津高速唐津高速松江高尔夫松江高尔夫【3、这个地方、这个地方】团泊湖团泊湖 =8=8个东丽湖个东丽湖=12=12个西湖个西湖1515分钟联通中心城区分钟联通中心城区温泉、高尔夫成熟配套温泉、高尔夫成熟配套B B、天津主城区最大水域、天津主城区最大水域C C、湖水、温泉、高尔夫的生活想象、湖水、温泉、高尔夫的生活想象针对当前环渤海城市群的特征站在历史的角度和高度这个时代这个时代从来没有任何时候能比现在能感受到时代的势能，把握趋势：1、城市能量在累积；2、城市半径在扩大；3、中产的数量在成长；4、改善性需求在从洋房向别墅引爆；5、别墅14、区在形成；大胆探寻整个项目宏伟的魂魄大胆探寻整个项目宏伟的魂魄湖区物业的价值探寻湖区物业的价值探寻一一个时代的理想个时代的理想：真正的城市真正的城市+资源集大成者，正面临前所未有时代使命资源集大成者，正面临前所未有时代使命的市场机遇的市场机遇城市富人区，往往在一个伟大的时代中，城市富人区，往往在一个伟大的时代中，滋生于一个伟大的港口城市群落，依偎滋生于一个伟大的港口城市群落，依偎在一片城市的淡水资源旁。在一片城市的淡水资源旁。第三章第三章定位定位It was the age of CITY：It was the age of FORTUNE：It was the age of LAKE：It 15、was the age of GEDALE：天津极速扩张天津极速扩张中产阶层爆发中产阶层爆发湖水得天独厚湖水得天独厚爆发时不我待爆发时不我待It was the best of timesDESTINY使使 命命 It was the age of TIANJIN GEMDALEPAST金地全国战略：金地全国战略：从科学筑家到科学筑城从科学筑家到科学筑城从简单复制到多元开发从简单复制到多元开发金地博登湖金地博登湖 壹墅间壹墅间金地集团在东莞塘厦耗时三年倾力打造的首个主要面向深圳客户的高端别墅项目“金地博登湖 壹墅间”，不仅标志着金地正式进入莞深地区高品质别墅、豪宅提供者的行列，更是莞深一体化进16、程中的顺势之举。杭州自在城杭州自在城杭州的自在城拥有大排量的排屋别墅，同时拥有精装修白金公寓、多层花园洋房、SOHO酒店式公寓，四大类型的物业齐齐呈现；09年6月，杭州金地自在城境墅开盘，杭州千万级豪宅市场自此开辟出全新城市别墅板块？规模、代表项目缺失规模、代表项目缺失天津公司年销售额有限天津公司年销售额有限集团内部影响力弱势集团内部影响力弱势NOW三三 盘盘 齐齐 耀耀，天天 津津 公公 司司 全全 面面 升升 级级、转转 型型【金地格林世界金地格林世界】【金地国际广场金地国际广场】【金地团泊湖项目金地团泊湖项目】城市近郊大盘城市近郊大盘现金流产品现金流产品城市豪宅城市豪宅形象标杆形象标杆近17、郊资源大盘近郊资源大盘影响力影响力持续利润持续利润品牌声誉品牌声誉【金地国际广场金地国际广场】【金地团泊湖项目金地团泊湖项目】资源的唯一性资源的唯一性奠定资源型别墅市场奠定资源型别墅市场领导者地位领导者地位城市别墅城市别墅+资源别墅资源别墅=抢占北方区域豪宅话语权抢占北方区域豪宅话语权It was the age of TIANJIN GEMDALE金金 地地+团团 泊泊肩肩负负双双重重使使命命 1企业使命：企业使命：以资源大盘奠定金地在北中国豪宅话语权以资源大盘奠定金地在北中国豪宅话语权城市使命：城市使命：代表环渤海城市发展的方向和高度，建立代表环渤海城市发展的方向和高度，建立新时代城市居住18、标准，提升城市未来价值新时代城市居住标准，提升城市未来价值2使命之路三大风险使命之路三大风险n于外：板块之间孰优孰劣？n于内：板块之内如何厮杀？n对象：客户内心价值几何？历史上历史上任何任何使命的达成使命的达成总要经历波折总要经历波折劈荆斩棘劈荆斩棘外外20km20km中心城区中心城区东丽湖东丽湖津南津南团泊湖团泊湖城市别墅开发殆尽，随大量开发商进入，天津近郊别墅城市别墅开发殆尽，随大量开发商进入，天津近郊别墅呈三足鼎立之势呈三足鼎立之势n距离中心城区距离中心城区1520km1520kmn具备自然资源条件具备自然资源条件n中低密度项目聚集中低密度项目聚集近郊别墅板块近郊别墅板块 团泊：香港建设19、地块光耀地块金地团泊项目松江高尔夫小镇 津南：中信海尔碧桂园星耀五洲京基东丽：东丽湖万科城亿兆项目华侨城恒大绿洲外外三大板块低密度项目已知土地存量将近三大板块低密度项目已知土地存量将近20002000万平米，未万平米，未来竞争激烈来竞争激烈政策政策利好利好产业产业成熟度成熟度主要主要通路通路资源条件资源条件土地放量土地放量现有项目现有项目开发商开发商津南津南津滨发展辐射带 市级以下松江度假村津港公路天嘉湖10001000万万平米平米星耀五洲碧桂园天嘉湖garden远洋华润京基首创海尔碧桂园中信东丽东丽空港、空客320国家级东丽湖旅游度假村、滨海国际机场津汉公路东丽湖600600万平万平米米东丽20、湖万科城朗钜天域首创溪堤郡万科保利朗钜亿兆华侨城团泊团泊东亚运动会北方最大团泊温泉酒店、松江高尔夫、天津大学仁爱学院津淄公路、津汕高速团泊湖350350万万团泊湖庭院松江高尔夫小镇香港建设金地仁爱天房光耀 竞争最为激烈竞争最为激烈外外于外：最有潜力成为天津中央别墅区于外：最有潜力成为天津中央别墅区城市资源东丽湖东丽湖津南津南团泊湖团泊湖价格指数n强有力的产业支撑强有力的产业支撑n更加成熟的城市界面更加成熟的城市界面n拥有良好客户外延性拥有良好客户外延性n未来升值潜力巨大未来升值潜力巨大投资属性更强的板块投资属性更强的板块n无鲜明利好无鲜明利好n依托大量土地放量加速区域成熟依托大量土地放量加速区21、域成熟n易形成低密度供应热点易形成低密度供应热点圆梦型低密度居住板块！圆梦型低密度居住板块！n最强势的资源最强势的资源n便捷的城市距离便捷的城市距离n最易承接城市富人区的区域属性最易承接城市富人区的区域属性未来最有可能打造顶级别墅产品的片区！未来最有可能打造顶级别墅产品的片区！内内松江高尔松江高尔夫小镇夫小镇本案本案团泊湖庭院团泊湖庭院香港建设香港建设光耀地块光耀地块团泊团泊3期期1.1.香港建设香港建设：7.67.6亿元拿地，容积亿元拿地，容积1 1左右，左右，总建面总建面83.6883.68万平米万平米，30%30%低密度。低密度。2.2.金地地块：金地地块：获取团泊三宗住宅用地的获取团泊22、三宗住宅用地的70%70%权益。公权益。公司需支付的总价款约为司需支付的总价款约为4.554.55亿元。占地亿元。占地666,109.8666,109.8平米，容积率不超过平米，容积率不超过0.70.7，建筑面积约建筑面积约4747万平米万平米。3.3.光耀地块：光耀地块：占地约占地约10001000亩亩，容积率不超过，容积率不超过1 1。4.4.恒盛地块：恒盛地块：0909年年1212月取得，总占地面积月取得，总占地面积119.6119.6万平万平米，容积率米，容积率1.051.05，预计总建筑面积预计总建筑面积126126万平米万平米；5.5.广东的中惠熙元广东的中惠熙元20102010年23、年3 3月月5 5日日取得取得01#01#地块，土地地块，土地出让面积：出让面积：150543150543平方米（其中，住宅平方米（其中，住宅134594134594平平方米、商业方米、商业1594915949平方米）平方米）容积率：住宅容积率：住宅1.21.2，商业商业 1.21.2，即，即建筑规模不大于建筑规模不大于28.9328.93万万（包括商（包括商业部分及配套公建）；成交价格为业部分及配套公建）；成交价格为148.35148.35万元万元/亩，亩，溢价溢价1346013460万元，地价万元，地价22242224元元/平米。平米。近期成交地块约近期成交地块约323323万平米建筑面积24、万平米建筑面积，大量品牌开发商进入大量品牌开发商进入一线临湖地块基本均一线临湖地块基本均“名花有主名花有主”，未来供应较大，未来供应较大内内于内：真正拉动区域价值的扛鼎之作于内：真正拉动区域价值的扛鼎之作项目资源规模产品品牌总价本项目一线湖景47万180-270平米，经济型和舒适型别墅，少量资源稀缺型独栋 光耀非临湖60万180-230平米经济型联排 预计180万起团泊湖庭院非临湖15万独栋：206-290平米 300-700万高尔夫小镇高尔夫内50万独栋：633平米/双拼：265-350平米 700万光耀光耀高尔夫小镇高尔夫小镇团泊湖庭院团泊湖庭院本项目本项目本项目入市时可能在售的项目对比：25、提前十年住别墅！提前十年住别墅！提前十年住独栋！提前十年住独栋！真正资源和产品的双重改善！真正资源和产品的双重改善！干扰因素竞争策略外外最有潜力成为天津中央别墅区：最有潜力成为天津中央别墅区：内内真正拉动区域价值的扛鼎之作：真正拉动区域价值的扛鼎之作：建立资源改善优质产品标准建立资源改善优质产品标准高举高打，树立营销壁垒高举高打，树立营销壁垒以资源价值为核心驱动的以资源价值为核心驱动的首席舒适改善区域首席舒适改善区域客客户户面对四面开花的近郊别墅板块和之前沉寂无闻的团泊湖客户究竟如何看待？项目等级代表项目代表人物样本数量极致改善型霞光道5号霞光道首个成交客户汽车行业高管，窦先生6高端改善型钻石26、山、天鹅湖某广告公司老总，苏丽16首置圆梦型朗润园某规划设计公司园林景观部门老总，李先生25潜在需求型居住类天鹅湖高层世纪梧桐公寓花园5座中海御湖翰苑某国企中层，王先生5投资类津塔公寓塞纳国际中海公寓纽约公寓某私营企业老板，刘女士5深访深访57 57 组高端客户！组高端客户！客客户户客户心中的团泊湖现在的2nd居所，未来的1st居所“曾经去过团泊，觉得那个地方还是比较适合度假比较适合度假，自己的朋友也没有在那边置业的，没有没有社交圈子。未来政府规划好，配套完善的话会考虑社交圈子。未来政府规划好，配套完善的话会考虑。”“曾经去过团泊，觉得那里的水面很大，有水就是好地方有水就是好地方，而且团泊的未27、来规划非常好未来规划非常好，听说规划中还有地铁，以后升值潜力很大升值潜力很大”“我当时想买东丽湖就是很看重湖景看重湖景，有水的地方还是很好的，回归自然，原始的感觉，能住在（团泊）那样的地方应该是很多像我一样的人的梦想了”“团泊潜力挺大的，因为那边资源比较好资源比较好，就是离市区太远了离市区太远了，开了荣乌高速还是远”资源绝对稀缺资源绝对稀缺城市规划利好城市规划利好无配套无配套心理距离较远心理距离较远原有认知较低原有认知较低客客户户客户心中的理想产品资源、别墅感、附加值资源、别墅感、附加值顶级改善顶级改善资源的绝对占有资源的绝对占有独栋独栋产品内部留有可发挥空间产品内部留有可发挥空间高端改善高端28、改善贴心的功能空间设计贴心的功能空间设计资源资源公共园林公共园林客户类型客户类型产品要求排序产品要求排序别墅圆梦别墅圆梦别墅投资别墅投资产品形式产品形式别墅符号别墅符号物业管理物业管理社区配套社区配套项目品牌项目品牌公共配套公共配套潜在需求潜在需求洋房产品洋房产品大尺度大尺度足够的情花元素足够的情花元素客客户户项目在客户心中的核心价值感知资源：资源：看重资源的稀缺性看重资源的稀缺性产品：产品：追求产品品质带来的生活享受追求产品品质带来的生活享受城市：城市：未来城市和区域的价值是信心未来城市和区域的价值是信心针对风险的定位策略针对风险的定位策略历史让我们有幸见证，湖区文明新时代历史让我们有幸见证29、，湖区文明新时代于外：板块之间孰优孰劣？于外：板块之间孰优孰劣？于内：板块之内如何厮杀？于内：板块之内如何厮杀？对象：客户内心价值几何？对象：客户内心价值几何？区域：打造华北地区湖区品牌区域：打造华北地区湖区品牌项目：湖居别墅的第一代言项目：湖居别墅的第一代言客户：引领中产阶级生活改善革命客户：引领中产阶级生活改善革命项目定位 新新时时代代环环渤渤海海国国际际湖湖居居生生活活范范本本湖的时代理想湖的时代理想温德米尔湖能温德米尔湖能“让人忘掉生活中的区让人忘掉生活中的区 别：年龄、财富别：年龄、财富”。你很容。你很容易就会迷失在美景中，忘了时间，有种易就会迷失在美景中，忘了时间，有种“天上一日，30、地上十年天上一日，地上十年”的感觉。的感觉。济慈济慈界上界上80%80%的豪宅临水而建，的豪宅临水而建，60%60%的豪宅与湖相依的豪宅与湖相依世界七大湖居富人区：世界七大湖居富人区：伦敦富人区之九曲湖伦敦富人区之九曲湖英国湖区之温德米尔湖英国湖区之温德米尔湖瑞士莱芒湖畔名人别墅瑞士莱芒湖畔名人别墅美国文学圣地及精神家园瓦尔登湖美国文学圣地及精神家园瓦尔登湖比尔盖茨的家比尔盖茨的家华盛顿湖华盛顿湖长岛三湖别墅长岛三湖别墅瑞士日内瓦湖富人区瑞士日内瓦湖富人区安大略湖安大略湖解读国际湖区解读国际湖区湖光山色、人文传说、诗歌、记忆、野草的芬芳，这些就是湖区独特的魅力所在 W o r d s w o 31、r t h|C o l e r i d g e|S o u t h y|B e a t r i x P o t t e r诗意的景色旁从不缺少诗人，就是普通人面对不是诗人也会成了半个诗人国际湖区的精神家园国际湖区的精神家园浪漫的文化情怀浪漫的文化情怀心灵之乡，诗意联想定义湖区生活7C7C标准Competitive:一定是在最具竞争力的上升城市Convenience:一定有最便捷的城市尺度Cherish:一定具备最为宝贵的稀缺资源Carbon-free:一定是环保的、健康的Comfortable:一定提供最舒适的品质产品Confidence:一定有最可信赖的品牌保证Cultural:一定有浓厚的32、文化气息 n3 3个一级指标个一级指标n1818个二级指标个二级指标n5656个三级指标个三级指标湖区物业湖区物业KPIKPI体系体系大湖之舞大湖之舞1 1 湖区城市湖区城市2 2 湖区地段湖区地段3 3 湖区物业湖区物业1.1 1.1 城市群发展历程城市群发展历程1.2 1.2 城市群代表性湖区简介城市群代表性湖区简介1.3 1.3 湖区物业发展湖区物业发展2.1 2.1 规划利好规划利好2.2 2.2 人文景观人文景观2.3 2.3 片区资源片区资源2.4 2.4 交通优势交通优势2.5 2.5 配套优势配套优势2.62.6品牌优势品牌优势3.1 3.1 贵族出身贵族出身3.2 3.2 强33、势资源强势资源3.3 3.3 操作团队操作团队3.4 3.4 建筑规划建筑规划3.5 3.5 物业形态丰富物业形态丰富3.6 3.6 别墅物业别墅物业3.7 3.7 产品创新产品创新3.8 3.8 服务价值服务价值KPIKPI打造业内湖区别墅的标准，卷起一代水岸生打造业内湖区别墅的标准，卷起一代水岸生活的潮流革命，创造中国湖居品牌活的潮流革命，创造中国湖居品牌湖区，优雅生活的心灵之乡春日午后，宁静的湖岸边最优雅、最绅士、最传统、最经典的诗意生活，慢慢沿湖岸铺展开来饮茶饮茶阅读阅读写作写作谈天谈天湖湖城城自由自由家家天天然然在最有活力的城市，享受城市与生活的最自由切换可承载你所有的心灵财富信赖、34、舒适、安逸、自由、爱好、乐趣梦想的每一处都可以在这里相处融洽在一座湖区的城市、具有境内境外在一座湖区的城市、具有境内境外快捷交通系统、紧邻城市快速发展快捷交通系统、紧邻城市快速发展通道的国际湾区地段上、同时拥有通道的国际湾区地段上、同时拥有强势自然资源、人文景观的、极具强势自然资源、人文景观的、极具社会影响力的、创新的物业形态社会影响力的、创新的物业形态湖区湖区物业精髓物业精髓敢为天下先的开拓进取精神代表着敢为天下先的开拓进取精神代表着时代精神，引领着时代潮流、是社时代精神，引领着时代潮流、是社会高尚阶层、顶级精英阶层的生活会高尚阶层、顶级精英阶层的生活标准倡导者和实践者标准倡导者和实践者必须35、由上市集团公司开发、必须由上市集团公司开发、一流国际团队合作、全程高一流国际团队合作、全程高调营销、物业水准和价格水调营销、物业水准和价格水平均引领市场标准、服务标平均引领市场标准、服务标准和展示体验均超越客户预准和展示体验均超越客户预期的精神领袖期的精神领袖城市城市精英精英高知高知浪漫浪漫艺术艺术自信自信乐观乐观向上向上享受享受健康健康环保环保湖区物业湖区物业客户特质客户特质事业事业上升阶段上升阶段社会中流砥柱社会中流砥柱追求追求生活品质生活品质每一段时代每一段时代的湖岸都凝的湖岸都凝聚着时代的聚着时代的推动者推动者他们对生活的要求：他们对生活的要求：城市，城市，城市，城市，再城市再城市他们36、是城市动物，他们是城市动物，一座城对他们意味着一座城对他们意味着事业、朋友、圈子、自我事业、朋友、圈子、自我城市就是他们的会客厅城市就是他们的会客厅他们对城市的期许：他们对城市的期许：生活，生活，生活，生活，再生活再生活然而然而他们又不甘于他们又不甘于被城市束缚被城市束缚追求自我的空间追求自我的空间爱享受，与家人一起爱享受，与家人一起或自己读一本书或自己读一本书都是生活中都是生活中必不可少的组成部分必不可少的组成部分成功成功一定是一定是多解题多解题湖畔生活，收藏着无限遐想，谁说回家就不可以是度假湖畔生活，收藏着无限遐想，谁说回家就不可以是度假第四章第四章启动必胜启动必胜启动目标的理解启动目标的37、理解市场影响力市场影响力天津市场，具备影响力的项目开盘均能实现天津市场，具备影响力的项目开盘均能实现2-3个亿个亿的销售额，的销售额，同时全年达同时全年达5-6个亿个亿，故项目目标以此为参考蓝本，故项目目标以此为参考蓝本结合工程排期，世联对项目启动及结合工程排期，世联对项目启动及10年计划的理解是年计划的理解是开盘开盘完成完成4亿亿认购额认购额全年全年达到达到6-7个亿个亿的认购额的认购额基于竞争的产品分析基于竞争的产品分析区域外区域外资源最优资源最优城市距离最近城市距离最近整体规划利好整体规划利好中央别墅区潜力中央别墅区潜力基于竞争的产品分析基于竞争的产品分析区域内区域内 绝对资源绝对资源 38、绝对产品绝对产品绝对品牌绝对品牌区域扛鼎之作区域扛鼎之作1 1、基于区域，陌生区域的认识问题如何解决？、基于区域，陌生区域的认识问题如何解决？2 2、基于竞争，项目如何实现溢价？、基于竞争，项目如何实现溢价？3 3、基于目标，如何解决前期客户量的问题？、基于目标，如何解决前期客户量的问题？启动期营销命题导出启动期营销命题导出问题问题1 1：基于区域，陌生区域的认识问题如何解决？：基于区域，陌生区域的认识问题如何解决？三条线索三条线索区域线区域线传递团泊新城价值传递团泊新城价值资源线资源线类比世界级湖区生活类比世界级湖区生活客户线客户线匹配消费新势力人群匹配消费新势力人群区域线区域线依托天津最大39、的生态、体育新城依托天津最大的生态、体育新城1规规 则则我是我是谁谁？明确角色，做价值对位链接明确角色，做价值对位链接团泊新城团泊新城未来规划发布未来规划发布相关政府官员、建筑设计师、文化名人，现身说法，同时实时更新东亚运动会工程信相关政府官员、建筑设计师、文化名人，现身说法，同时实时更新东亚运动会工程信息，媒体线上热炒，提升板块价值息，媒体线上热炒，提升板块价值2规规 则则谁谁来说？来说？优选合作伙伴，提高公信力优选合作伙伴，提高公信力与与政府政府合作合作，出版系列化，出版系列化团泊湖区域发展白皮书团泊湖区域发展白皮书团泊湖经济发展战略团泊湖经济发展战略团泊湖文化发展战略团泊湖文化发展战略团40、泊湖生态环境调查团泊湖生态环境调查团泊湖资源保护公约团泊湖资源保护公约团泊湖发展建设公约团泊湖发展建设公约团泊湖人居规范守则团泊湖人居规范守则建立属于建立属于团泊湖自己的团泊湖自己的全新话语体系全新话语体系资源线资源线打造天津首个世界级湖居社区打造天津首个世界级湖居社区1规规 则则我是我是谁谁？明确角色，做价值对位链接明确角色，做价值对位链接举办举办世界湖区生活世界湖区生活高峰论坛高峰论坛邀约邀约纽约中央公园、伦敦海德公园、温德米尔湖区、华盛顿湖区纽约中央公园、伦敦海德公园、温德米尔湖区、华盛顿湖区等世界知名等世界知名湖区，以及湖区，以及北京后海、杭州西湖北京后海、杭州西湖等相关政府官员、建筑41、设计师、文化名人等相关政府官员、建筑设计师、文化名人环境保护环境保护文化研究文化研究历史溯源历史溯源建筑设计建筑设计人居体验人居体验议题议题1规规 则则我是我是谁谁？明确角色，做价值对位链接明确角色，做价值对位链接世世 界界 居居 文文 明明湖湖出书出书全面解析区域价值，全面解析区域价值，将团泊湖与世界知名湖区将团泊湖与世界知名湖区等位比较。等位比较。！谁谁来说？来说？优选合作伙伴，提高公信力优选合作伙伴，提高公信力与与国际组织国际组织合作合作与世界自然基金会（与世界自然基金会（WWF）合作，参与其品牌活动：合作，参与其品牌活动：“湿地使者行动湿地使者行动”，湿地使者们提交湿地使者们提交大量富42、有价值的实地考察报告、问卷调查、心大量富有价值的实地考察报告、问卷调查、心得笔记，吸引全国各地各级媒体共同关注，并得笔记，吸引全国各地各级媒体共同关注，并进行全程跟踪报道或专题报道进行全程跟踪报道或专题报道。参与世界人居署合作，参与世界人居署合作，组织世界级别的人居评选、论坛组织世界级别的人居评选、论坛世世界界人人居居日日城城市市论论坛坛国国际际人人居居奖奖2规规 则则已获奖项目：御园、星河湾、润泽庄园已获奖项目：御园、星河湾、润泽庄园2规规 则则谁谁来说？来说？优选合作伙伴，提高公信力优选合作伙伴，提高公信力与与主流杂志主流杂志合作合作目前在杂志上刊登的国内项目均为一线城市（上海、北京、深圳43、）的品牌开发商的（万科、龙湖）的顶级城市、资源豪宅；亮相亮相亚洲首席豪华地产亚洲首席豪华地产杂志杂志LP LP 地标地标登陆登陆主流财经杂志主流财经杂志财经财经、第一财经周刊第一财经周刊二者名列财经类杂志销量榜前两位销量榜前两位，合计市场份额达市场份额达50%50%；谁谁来说？来说？优选合作伙伴，提高公信力优选合作伙伴，提高公信力与与明星明星合作合作2规规 则则影片名：影片名：剑雨江湖剑雨江湖主演：主演：杨紫琼杨紫琼、徐熙媛徐熙媛影片名：影片名：山楂树之恋山楂树之恋导演：导演：张艺谋张艺谋与品牌栏目合作，与品牌栏目合作，协办大制作电影首映，协办大制作电影首映，扩大项目影响扩大项目影响出出大牌！44、大牌！大手笔动作，扩大影响力大手笔动作，扩大影响力3规规 则则订制订制团泊湖全区域团泊湖全区域GPS系统系统从从“科学筑家科学筑家”出发，用科技武装区域出发，用科技武装区域R全程步行及驾驶语音提示全程步行及驾驶语音提示R内置区域及社区详细地图内置区域及社区详细地图R全国兴趣点标志全国兴趣点标志R详尽的区域未来规划信息详尽的区域未来规划信息R提供多种语言服务提供多种语言服务R链接世界湖区相关景点信息链接世界湖区相关景点信息客户线客户线引领新的别墅生活方式引领新的别墅生活方式动动 作作名人名人+央视缔造新生活方式央视缔造新生活方式1连线连线 陈伟鸿陈伟鸿 锁定锁定 中央中央2 台对话节目台对话节目45、主题：消费新势力的主题：消费新势力的 生活方式生活方式出出大牌！大牌！R利用名人宣传利用名人宣传+央视影响力，大力提倡央视影响力，大力提倡生态、自由的湖居生活方式生态、自由的湖居生活方式R如消费新势力一期节目，聚集游艇、如消费新势力一期节目，聚集游艇、飞机、房车销售老总，畅谈消费新势力飞机、房车销售老总，畅谈消费新势力动动 作作以客户的视角演绎湖居生活以客户的视角演绎湖居生活2出出大牌！大牌！联手联手 旅游卫视玩转地球栏目旅游卫视玩转地球栏目 主题：环球风景之世界知名湖泊纪录片主题：环球风景之世界知名湖泊纪录片R组织客户参与纪录片的拍摄，线上媒组织客户参与纪录片的拍摄，线上媒体积极配合、炒作，46、营造湖居生活理念体积极配合、炒作，营造湖居生活理念问题问题2 2：基于竞争，项目如何实现溢价？：基于竞争，项目如何实现溢价？文化牌文化牌湖区文化、元素的植入，跳脱区域，重新定位湖区文化、元素的植入，跳脱区域，重新定位产品牌产品牌极致展示，建立别墅评价新标准极致展示，建立别墅评价新标准品牌牌品牌牌三盘联动、豪宅专家三盘联动、豪宅专家溢价体系溢价体系打造天津首个全景展示的主题社区打造天津首个全景展示的主题社区l健康主题会所健康主题会所lBoutiqueBoutique主题公寓主题公寓l健康环保主题商业街健康环保主题商业街l异域主题样板间异域主题样板间l日内瓦式主题园林日内瓦式主题园林5 5大主题大47、主题天津首席健康主题天津首席健康主题会所会所主主 题题1l专业的专业的健康管理专家健康管理专家（有很深资（有很深资历的中西医、擅长健康调理和养生）历的中西医、擅长健康调理和养生）l气质良好的气质良好的健康管理师健康管理师（包括照（包括照料客户日常健康管理课程和起居饮食）料客户日常健康管理课程和起居饮食）l全套专业级养生项目及体检设备全套专业级养生项目及体检设备n综合体检服务综合体检服务n中医推拿等特色服务中医推拿等特色服务n养生顾问服务养生顾问服务n健身教练服务健身教练服务n专业护理员服务专业护理员服务服务选项服务选项为社区所有业主建立永久电子健康管理档案为社区所有业主建立永久电子健康管理档案48、中老年慢性病防治中老年慢性病防治针针对对性性防防治治心脑血管疾病心脑血管疾病高血压高血压糖尿病糖尿病脂肪肝脂肪肝高血脂高血脂 白领健康管理白领健康管理亚健康亚健康测评与疗复测评与疗复脑血栓危象的预报脑血栓危象的预报 妇科常见疾病的诊断妇科常见疾病的诊断 优生优育、产期保健优生优育、产期保健 儿童成长健康管理儿童成长健康管理视力健康跟踪管理视力健康跟踪管理 饮食营养结构管理饮食营养结构管理 微量元素检测微量元素检测 心理健康管理心理健康管理建立健康管理中心建立健康管理中心，对个人或人群的健康危险因素进行全面对个人或人群的健康危险因素进行全面检测、分析、评估、预测以及预检测、分析、评估、预测以及预49、 防的全过程。包括三部分：防的全过程。包括三部分：健康体检健康体检患病危险性评价患病危险性评价开具个性化的健康管理处方开具个性化的健康管理处方天津首席健康主题天津首席健康主题会所会所主主 题题1健康会所案例：爱尔兰健康会所案例：爱尔兰 K CLUB K SPAK CLUB K SPA完整服务链条完整服务链条水疗和休息室水疗和休息室女子保健中心女子保健中心男子健身中心男子健身中心游泳池游泳池SwimmingPoolfitnessExtension理疗、牵引理疗、牵引n水疗和休息室等封闭空间在较偏僻位置,满足家庭或私人聚会的私密需要n健身中心和泳池等开发空间在中心位置天津首席健康主题天津首席健康主50、题会所会所主主 题题1外立面设计外立面设计低调的奢华低调的奢华以高档石材为主要外檐装饰材料，结合灯光的处理，突出表现材料的质感、光泽；外檐以暖色调为主，突出低调、奢华的品质感。注重表现材料的质感、光泽；造型设计中多采用几何形状或用折线进行装饰；色彩设计中强调运用鲜艳的颜色、暖色和金属色，造成华美绚烂的视觉印象。室内空间设计室内空间设计的内敛、精致的内敛、精致会所会所的设计的设计主主 题题1n铺地的曲线形态；n雪白的水洗沙石令人想到海边的沙滩；想到海边的沙滩；n多材质的组合；n多层次的亲水平台开阔的景观处理开阔的景观处理一层可设置亲水平台一层可设置亲水平台会所会所对湖景资源的利用对湖景资源的利用51、主主 题题1针对针对3030岁岁到到4545岁崇尚岁崇尚精致生活及追求自然生态的人士，精致生活及追求自然生态的人士，打造打造天津首席精品度假公寓天津首席精品度假公寓Boutique Hotel(精品酒店)是指那些规模小而提供贴身服务的酒店，每间均有其特色设计。最具代表是北京三里屯village北区的瑜舍，是日本建筑大师隈研吾设计的精品酒店。用来珍藏的房子用来珍藏的房子天津首个度假型天津首个度假型BoutiqueBoutique公寓公寓瑜舍瑜舍主主 题题公寓公寓Boutique、生态、文化、低碳主题、生态、文化、低碳主题2主主 题题公寓公寓2文化的文化的文化的文化的生态的生态的精品的精品的Bou52、tique、生态、文化、低碳主题、生态、文化、低碳主题低碳的低碳的低碳的低碳的精品的精品的主主 题题公寓公寓2搭接国际物管，提供酒店式服务搭接国际物管，提供酒店式服务公寓销售后与业主签订服务公约公寓销售后与业主签订服务公约公寓部分由项目中公寓部分由项目中剥离剥离出来，出来，单独管理单独管理聘请聘请国际知名物业管理公司国际知名物业管理公司，确保服务品质，确保服务品质物业管理除基本的物物业管理除基本的物业服务外，还提供专业服务外，还提供专业业资产管理资产管理服务，服务，如：如：u代租服务代租服务u租金自动打入服务租金自动打入服务u空房托管服务空房托管服务u定期保养维护服务定期保养维护服务u整体经营53、管理体系整体经营管理体系Sergio Rossi 旗舰店旗舰店健康环保主题旗舰店健康环保主题旗舰店健康、环保主题的商业街健康、环保主题的商业街绿色生活概念店绿色生活概念店EcolsEcols n 无印良品无印良品 环保、健康、高品质的生活环保、健康、高品质的生活以时尚、简洁、实用，主打生态牌，始终追求一个新主题可持续性，提倡生态环保生活方式系列产品提倡简约、自然、富质感的现代化生活哲学理念 商业商业主主 题题3超市超市餐饮餐饮休闲购物休闲购物选取高品质国际品牌高品质国际品牌，如珍妮超市珍妮超市整体规模不需要太大，注重精致；以销售外国进口商品外国进口商品为主，保证商品种类齐全种类齐全，符合国际生54、活习惯；以满足社区内部需要为主，兼顾品牌形象品牌形象打造，以进一步满足区域消费需要。严格控制商家档次，引进知名餐饮店品牌知名餐饮店品牌，保证与项目风格一致与纯粹性；解决社区客户日常生活需求，同时形成鲜明特色；多种业态混合，全面满足需要，如酒吧，咖啡店，中式、西式餐馆，快餐。酒吧，咖啡店，中式、西式餐馆，快餐。满足日常购物需求，并体现档次与品质；业态选择迎合国际人士生活习惯：如花店、工艺品店、小型家居店花店、工艺品店、小型家居店等。基本生活配套配置基本生活配套配置商业商业主主 题题3健康、环保主题的商业街健康、环保主题的商业街BohemianismBohemianism波西米亚风格代表着一种前所55、未有的浪漫化，民俗化，自由化。浓烈的色彩、繁复的设计女孩房女孩房主人房主人房老人房老人房男孩房男孩房餐厅餐厅起居室起居室地下室地下室客厅客厅BohemianBohemian一个具有艺术或思维倾向的人，喜欢另类的生活模式、崇尚自由解放主主 题题4波西米亚风格波西米亚风格色彩绚丽色彩绚丽图案精美图案精美材料认真挑选材料认真挑选工序精心打磨工序精心打磨不可复制的尊贵不可复制的尊贵创意和设计就是生活的一部分创意和设计就是生活的一部分 意大利风格意大利风格时尚、居家、精致时尚、居家、精致主主 题题4主主 题题园林园林做足园林细节，打造别墅符号做足园林细节，打造别墅符号5花钟花钟借用日内瓦元素借用日内瓦元56、素体现生态、艺术理念体现生态、艺术理念打造社区园林亮点打造社区园林亮点主主 题题园林园林做足园林细节，打造别墅符号做足园林细节，打造别墅符号5乔木乔木 社区内种植高大乔木社区内种植高大乔木选用北方常绿植物保证选用北方常绿植物保证四季常绿的景观效果四季常绿的景观效果主主 题题园林园林做足园林细节，打造别墅符号做足园林细节，打造别墅符号5坡地坡地 社区坡地景观社区坡地景观营造起伏的景观效果营造起伏的景观效果做足别墅符号做足别墅符号入口喷泉/社区导识系统设置景观停留系统，增加社区景观体验，为客户提供舒适的户外交流空间独特艺术品位的景观小品独特艺术品位的景观小品独特艺术品位的景观小品独特艺术品位的景观57、小品主主 题题园林园林做足园林细节，打造别墅符号做足园林细节，打造别墅符号5元元 素素亲水亲水全面展示亲水生活全面展示亲水生活1栈道栈道 在湖面打造木栈道在湖面打造木栈道全方位的亲水体验全方位的亲水体验借鉴广州星河湾的骑江木道借鉴广州星河湾的骑江木道星河湾的骑江木道被称为星河湾的骑江木道被称为“天下天下第一等第一等”。骑江休闲木道沿珠江。骑江休闲木道沿珠江伸展，伸展，长长18301830米米，采用进口名贵采用进口名贵木材建造，外飘木材建造，外飘8 8米，据说可经得米，据说可经得起起5050年日晒水淋年日晒水淋元元 素素亲水亲水全面展示亲水生活全面展示亲水生活1私家游艇作为展示的一部分 游艇游艇58、带领客户游览整个社区体验私享湖面的专属感受元元 素素亲水亲水全面展示亲水生活全面展示亲水生活1喷泉喷泉 借鉴日内瓦喷泉特色借鉴日内瓦喷泉特色将水元素展示做到极致将水元素展示做到极致在湖中竖起百米高喷泉在湖中竖起百米高喷泉成为团泊的一大看点成为团泊的一大看点拍天鹅摄影比赛拍天鹅摄影比赛项目可以人工养殖天鹅开展业主与天鹅互动的活动，让业主真正感受到人与自然的和谐相处观天鹅活动观天鹅活动元元 素素全面展示亲水生活全面展示亲水生活亲水亲水1前院形象整体规划前院形象整体规划前院形象整体规划前院形象整体规划低矮植物围合低矮植物围合n n低矮绿篱或无边界围合，营造亲切、低矮绿篱或无边界围合，营造亲切、自然的59、环境，达到开放的视觉效果自然的环境，达到开放的视觉效果;n n前院进行整体设计规划，统一管理前院进行整体设计规划，统一管理维护，以保证社区形象完整，构成景维护，以保证社区形象完整，构成景观线。观线。后院围合保证私密性后院围合保证私密性后院围合保证私密性后院围合保证私密性视觉半封闭围合视觉半封闭围合n n考虑到植物围合的后期维护问考虑到植物围合的后期维护问题，建议使用有质感的墙体，高题，建议使用有质感的墙体，高度可控制在视线以下，减少压抑度可控制在视线以下，减少压抑感，同时外围种植茂密植物，以感，同时外围种植茂密植物，以保证眼睛看不到庭院内部，达到保证眼睛看不到庭院内部，达到私密性要求私密性要求60、;n n景观面仍采用开放式围合。景观面仍采用开放式围合。问卷提示：问卷提示：客户认为内部需要有交流的空间，希望有开开放的放的视觉空间，并倾向采用植物围合植物围合方式，但希望有统一的物业管理。支持率：低矮围合，膝盖高，视觉开放 37.50%37.50%半高围合，腰高，视觉开放 50.00%50.00%小院小院软性围合、确保私密性软性围合、确保私密性精装修精装修大量草坪大量草坪+少量绿植少量绿植+地面硬铺装地面硬铺装+温情交流空间温情交流空间精装修精装修l车库内摆放汽车零部车库内摆放汽车零部件、单车等件、单车等登山装备登山装备登山装备登山装备、园丁工具等，让车库更园丁工具等，让车库更实用实用实用实61、用；l地坪漆处理地面，使地坪漆处理地面，使车库更车库更整洁整洁整洁整洁；地界包装采用地界包装采用绿篱绿篱绿篱绿篱、蜀桧围合；、蜀桧围合；小院内种植小院内种植石榴石榴石榴石榴、枣树枣树枣树枣树，增加居住情趣；，增加居住情趣；小院内小径与绿地采用小院内小径与绿地采用无边界处理无边界处理无边界处理无边界处理，完全融合；，完全融合；小院内设置儿童活动器小院内设置儿童活动器械、小狗的屋子、械、小狗的屋子、partyparty需要的桌椅空间需要的桌椅空间小院细节小院细节车库、小院的包装车库、小院的包装精装修精装修别墅细节的演绎别墅细节的演绎案例：绿城御园案例：绿城御园极具仪式感的入口、精装小院、部品细节构62、筑顶级别墅极具仪式感的入口、精装小院、部品细节构筑顶级别墅极具仪式感的入口、精装小院、部品细节构筑顶级别墅极具仪式感的入口、精装小院、部品细节构筑顶级别墅精装修精装修问题问题3 3：基于目标，如何解决前期客户量的问题？：基于目标，如何解决前期客户量的问题？l充分利用世联、金地客户资源充分利用世联、金地客户资源l贯穿项目湖居生活主线的系列活动贯穿项目湖居生活主线的系列活动l线上制造影响力线上制造影响力津津汕汕高高速速津津王王公公路路团团泊泊湖湖天嘉湖天嘉湖东丽湖东丽湖机场机场项目的客户通路项目的客户通路依托城市中轴线，强势辐射西南高端板块依托城市中轴线，强势辐射西南高端板块津津港港高高速速津汉高63、速津汉高速梅江梅江河西河西中心中心l从客户通路上看，团泊湖板块通从客户通路上看，团泊湖板块通过天津的过天津的中轴线中轴线，南门外大街、卫，南门外大街、卫津南路，经津南路，经津汕公路津汕公路可在可在3030分钟分钟内实现通勤；内实现通勤；中北镇中北镇华华苑苑水上水上奥体奥体和平中心和平中心长江道长江道通勤时间通勤时间最短最短l通过这条中轴线，配合外环、中通过这条中轴线，配合外环、中环、内环以及快速路，可辐射到天津环、内环以及快速路，可辐射到天津目前目前所有的高端居住板块所有的高端居住板块，如，如梅江、梅江南、水上奥体、梅江、梅江南、水上奥体、和平中心和平中心以及以及河西中心、华苑、河西中心、华苑64、长江道长江道等成熟居住区；等成熟居住区；对城市辐射能力对城市辐射能力最强最强世联代理项目的客户地图世联代理项目的客户地图l目前世联代理的城市目前世联代理的城市中心项目达中心项目达1818个个，囊或，囊或各类产品线，覆盖西南各类产品线，覆盖西南所有所有板块；板块；霞光道霞光道5号号泰达天塔项目泰达天塔项目中信珺台中信珺台朗润园朗润园盈润园盈润园宝利国际广场宝利国际广场天鹅湖天鹅湖世纪梧桐公寓世纪梧桐公寓塞纳公馆塞纳公馆中海御湖翰苑中海御湖翰苑纽约公寓纽约公寓钻石山钻石山香港建设香港建设环球金融中心环球金融中心金融街南市金融街南市花园花园5座座博轩园博轩园10-20%10-20%10-20%1065、-20%客户客户客户客户20-30%20-30%20-30%20-30%客户客户客户客户科贸国际公寓科贸国际公寓l从在售项目看，从在售项目看，中高中高端客户端客户多数来自多数来自区域内区域内的中高端住宅项目，如的中高端住宅项目，如格调春天格调春天、水榭花园森水榭花园森淼公寓淼公寓等，其中等，其中水上奥水上奥体体板块占比最大，梅江，板块占比最大，梅江，河西、南开河西、南开次之；次之；l另有另有20%20%左右的左右的东、东、北部北部区域改善型客户以区域改善型客户以及及10%10%左右的外地、外左右的外地、外区域客户，区域针对中区域客户，区域针对中高端客户呈现出较强的高端客户呈现出较强的吸附能力吸66、附能力60-70%60-70%60-70%60-70%客户客户客户客户10-20%10-20%10-20%10-20%外地、外区域客户外地、外区域客户外地、外区域客户外地、外区域客户西南板块西南板块=中高端客户中高端客户聚集区聚集区天津世联代理项目天津世联代理项目7千组成交，千组成交，4万组来访，万组来访，10万组来电万组来电l l l l l l l l l l l l l l l 西环别墅及西环别墅及公寓（公寓（2 2）西南公寓（西南公寓（3 3）奥体高端住宅（奥体高端住宅（2 2）梅江豪宅（梅江豪宅（2 2）l 内城藏品（内城藏品（7 7）项目成交客户来访客户来电客户霞光道 67804267、412金融街 23614162832钻石山 19811884752犀地 12710164064朗润园 17512254900新悦庭 2158632润园 866519615588假日风景27501375041250中海御湖翰苑 84142058410花园5座 44535607120梧桐公寓 27021604320纽约公寓 18915126048科贸时代公寓 30024004800塞纳公馆 907202160中天首府 43201280合计合计656065603963039630110568110568联动联动购买实力购买实力500-500-10001000万万购买实力在购买实力在300300万以上68、万以上自有高端自有高端客户资料客户资料600600组上门客户组上门客户1000010000组资源组资源3000030000组资源组资源实力很强，且有购房意向实力较强，有购房意向有实力，未知购房意向项项目目客客户户积积累累情情况况以以霞霞光光道道5号号为为例例天津世联代理项目的客户梳理天津世联代理项目的客户梳理高端客户分级高端客户分级分级分级按照客户实力、购房意向等多维度分级按照客户实力、购房意向等多维度分级天津世联掌握资源天津世联掌握资源近近50万组渠道客户资源万组渠道客户资源世联各项目拓展资源：世联各项目拓展资源：n 拓展资源涉及天津在售项目、高档社区、高档（汽车、奢侈品）消费、保险、商会、69、拓展资源涉及天津在售项目、高档社区、高档（汽车、奢侈品）消费、保险、商会、企业联合会等，合计企业联合会等，合计近近5050万组万组资源资源；培育培育“行业特种兵行业特种兵”：n 与大型银行与大型银行（中行、工行、招商等）（中行、工行、招商等）私行客户经理建立合作关系私行客户经理建立合作关系导入客户；导入客户；n 商业协会特种兵，联动企业会员；商业协会特种兵，联动企业会员；福建商会、山东商会等福建商会、山东商会等n 与天津中高消费场所建立合作关系，以项目为载体开展客户资源互动；与天津中高消费场所建立合作关系，以项目为载体开展客户资源互动；大友谊、海信、饭店等大友谊、海信、饭店等工作方式工作方式l70、选择银行、地产及与高端客户有接触行业的工作人员发展为特种兵；选择银行、地产及与高端客户有接触行业的工作人员发展为特种兵；l采用采用项目推介会、私家宴项目推介会、私家宴方式与其接触，并保持定期电话沟通，传递联动成功案例，方式与其接触，并保持定期电话沟通，传递联动成功案例，激励推介；激励推介；案例成果评估案例成果评估霞光道霞光道5 5号号l有效到访有效到访3030组组，成交，成交5 5套套；l改变营销方式，主动出击，改变营销方式，主动出击，竞品项目、贷款银行竞品项目、贷款银行特种兵联动特种兵联动效果突出；效果突出；执行建议执行建议l与特种兵的推介，与特种兵的推介，直接、简捷直接、简捷传递项目核心价71、值；传递项目核心价值；l将地产（特别是将地产（特别是竞品竞品项目）、项目）、银行业银行业作为特种兵拓展的重点；作为特种兵拓展的重点；l联动联动奖金吸引奖金吸引。变被动营销为主动营销的变被动营销为主动营销的特种兵战术特种兵战术利用金地全国尤其是利用金地全国尤其是北方区域北方区域资源资源开盘前集中开盘前集中更换其户外广告信息更换其户外广告信息金地会活动持续组织金地会活动持续组织细分客户短信群发细分客户短信群发释放天津金地释放天津金地.湖湖1010月开盘信息月开盘信息天津金地团泊项目天津金地团泊项目1010月耀市开盘月耀市开盘贵宾专线：贵宾专线：022-XXXXXXXX022-XXXXXXXX团泊湖72、自驾游招募中团泊湖自驾游招募中金地资源金地资源打通内部资源，全国联动打通内部资源，全国联动渠道渠道20102010年，开启仲夏嘉年华活动，定义都市新时尚生活年，开启仲夏嘉年华活动，定义都市新时尚生活车友会组织自驾游车友会组织自驾游环球美食季环球美食季 高尔夫联赛高尔夫联赛温泉理疗温泉理疗垂钓垂钓休闲度假季休闲度假季玩在团泊！玩在团泊！吃在团泊！吃在团泊！渠道客户渠道客户持续挖掘各行业资源持续挖掘各行业资源银行资源客户银行资源客户银行资源客户银行资源客户“养生讲座养生讲座养生讲座养生讲座”第三方资源客户第三方资源客户第三方资源客户第三方资源客户“海鲜烧烤会海鲜烧烤会海鲜烧烤会海鲜烧烤会”EMBA73、EMBA高管班组织论坛高管班组织论坛高管班组织论坛高管班组织论坛高尔夫联谊赛高尔夫联谊赛高尔夫联谊赛高尔夫联谊赛依托网络的异地拓展依托网络的异地拓展利用利用利用利用主流门户主流门户网站，通过网站，通过网站，通过网站，通过话题性题目话题性题目或论坛，或论坛，或论坛，或论坛，导入项目主页，吸引异地客户关注导入项目主页，吸引异地客户关注导入项目主页，吸引异地客户关注导入项目主页，吸引异地客户关注通过通过搜索引擎搜索引擎，设定，设定关键词关键词如如“天天津最好的别墅津最好的别墅”等，锁定异地客户等，锁定异地客户270270度弧形影院度弧形影院3D3D立体宣传片立体宣传片仅仅2424席座位席座位样板示范74、区呈现之前的杀手锏样板示范区呈现之前的杀手锏通过通过3D3D的渲染兑现北中国首席的渲染兑现北中国首席湖居物业的价值湖居物业的价值影院预算：200万外展场外展场影音室影音室给客户洗脑给客户洗脑津津汕汕高高速速津津王王公公路路团团泊泊湖湖天嘉湖天嘉湖东丽湖东丽湖机场机场津津港港高高速速津汉高速津汉高速在城市核心、中轴线与南京路交口在城市核心、中轴线与南京路交口设置户外，形成强烈设置户外，形成强烈在场效应在场效应在卫津南路与外环线交口设置导示，在卫津南路与外环线交口设置导示，干道引导干道引导在津王路上设置导示，在津王路上设置导示，避免避免区域区域内项目的截流内项目的截流在津港公路与外环交口设置拦截户75、在津港公路与外环交口设置拦截户外，外，抢夺抢夺津南板块客户津南板块客户户外户外锁定目标客户所在区域，并在主要干道进行客户拦截锁定目标客户所在区域，并在主要干道进行客户拦截报广、网络报广、网络线上高举高打，迅速引爆市场广泛关注线上高举高打，迅速引爆市场广泛关注天津主流报纸媒体：今晚报、每日新报开盘前夕密集投放后期推广：正常情况保持每周一次的整版曝光率天津主流网媒：搜房、新浪硬广关键节点投放软文、论坛持续炒作持续价格策略价格策略新一代别墅的独立定价体系新一代别墅的独立定价体系首开以销售量为前提，奠定市场影响力首开以销售量为前提，奠定市场影响力新的别墅评价标准下的独立定价体系新的别墅评价标准下的独立76、定价体系定价原则定价原则定价导出定价导出超越同类超越同类产品产品/替代高级别替代高级别产品产品/顶级树标杆顶级树标杆总价总价（万元）（万元）10020030010001000以上以上1000900800700600500400城市独栋城市联排城市叠拼近郊独栋近郊联排度假独栋度假联排单价单价（万元（万元/平）平）0.40.81.24以上以上43.63.22.82.421.6城市独栋城市联排城市叠拼近郊独栋近郊联排度假独栋度假联排经济型联排经济型联排超越同类产品超越同类产品舒适型联排舒适型联排与度假独栋和近郊联排形成替代关系与度假独栋和近郊联排形成替代关系独栋独栋依托资源、产品，建立价格标杆依托资77、源、产品，建立价格标杆叠拼叠拼与度假联排产品形成替代关系与度假联排产品形成替代关系最终定价最终定价独栋静态定价独栋静态定价实现总价实现总价1000-12001000-1200万元万元实现单价实现单价2.5-32.5-3万元万元/平米平米独栋价格制定的独栋价格制定的KPIKPI建立新标准目前，衡量天津顶级别墅的总货值定位在1000万元，目前仅有西康路36号和霞光道5号单套总货值在1000万元以上，作为超越市场标准的金地团泊项目，标杆产品突破1000万意义重大；挑战新高度现有市场别墅单价超越2万元/平米的项目均为城市别墅或近郊独栋项目，而这个单价也是需要金地突破的；预期后期增幅约为预期后期增幅约为78、15-20%15-20%最终定价最终定价经济型联排静态定价经济型联排静态定价实现总价实现总价250-400250-400万元万元实现单价实现单价1.4-1.71.4-1.7万元万元/平米平米联排价格制定的联排价格制定的KPIKPI同类产品领导者同类产品总价在150-300万，单价在1.1-1.3万元/平米为项目价格下限值；经济型别墅为市场补缺产品项目通过高性价比吸引近郊联排客户，同时吸引对品质有追求的度假独栋客户，项目总价可与以上两类产品的低货值区重合，而近郊独栋单价则是参考值；舒适性别墅为高级别产品的替代品实现近郊联排的完全替代和度假独栋的部分替代，近郊独栋是其总价上限值；预期后期增幅约为预79、期后期增幅约为10-15%10-15%舒适型联排静态定价舒适型联排静态定价实现总价实现总价450-550450-550万元万元实现单价实现单价1.8-2.01.8-2.0万元万元/平米平米最终定价最终定价叠拼静态定价叠拼静态定价实现总价实现总价180-260180-260万元万元实现单价实现单价1.1-1.31.1-1.3万元万元/平米平米叠拼价格制定的叠拼价格制定的KPIKPI挑战高级别产品由于项目叠拼产品相对同类市场的联排产品在舒适度和产品上优势较大，其对联排产品的替代能力较强，总价方面，应以其为准绳，略低于最高水平即可；预期后期增幅约为预期后期增幅约为10%10%最终定价最终定价洋房静态80、定价洋房静态定价实现总价实现总价90-15090-150万元万元实现单价实现单价0.8-1.00.8-1.0万元万元/平米平米洋房价格制定的洋房价格制定的KPIKPI低于目前主流度假市场绝大多数类别墅总价，同时拉开一定梯次；预期后期增幅约为预期后期增幅约为10%10%公寓价格制定的公寓价格制定的KPIKPI精装、服务提升产品附加值，总价与洋房形成互补；公寓静态定价公寓静态定价实现总价实现总价60-9060-90万元万元实现单价实现单价1.0-1.31.0-1.3万元万元/平米平米推售策略推售策略动线、样板间选址动线、样板间选址避免动线过长、水系、景观价值集中展示避免动线过长、水系、景观价值集中81、展示销售销售中心中心水系水系景观景观双拼样板间双拼样板间联排端、中联排端、中户样板间户样板间2 23 34 45 56 61 1由规划路至项目销由规划路至项目销售中心设有引导岗售中心设有引导岗销售中心体验销售中心体验经项目主入口体验经项目主入口体验仪式感、水系仪式感、水系经社区路体验建筑经社区路体验建筑品质与园林，至样品质与园林，至样板间板间样板间体验，重点样板间体验，重点展示院落展示院落回售楼处回售楼处独栋样板间独栋样板间公寓样板间公寓样板间 B地块以联排联排产品贯穿贯穿整个主销售期；独栋别墅做到极致展示极致展示再入市，树立绝对价值标杆，二次拉升二次拉升项目价值；公寓、洋房产品作为暗线暗线，82、依次依次进行小规模脉冲式小规模脉冲式销售，确保持续持续热销热销，同时利用客户为项目造场；叠拼作为联排的补缺补缺产品在湖岸完成后上市，兑现高溢价高溢价；少推多次原则少推多次原则，优劣资源搭配原则优劣资源搭配原则，灵活运用价格杠杆灵活运用价格杠杆；推售推售策略策略6 6月月8 8月月1010月月1212月月2 2月月4 4月月6 6月月8 8月月1010月月4 4月月1212月月2 2月月201120102012蓄客蓄客首期开盘首期开盘独栋面市独栋面市三期开盘三期开盘公寓公寓洋房洋房叠拼叠拼舒适联舒适联经济联经济联洋房面市洋房面市公寓面市公寓面市独栋独栋一次开盘一次开盘（125125套别墅套别墅583、 5套样板套样板）2626套舒适型联排，套舒适型联排，9999套经济型联排，套经济型联排，确保纯粹和量级；确保纯粹和量级；加推（加推（6262套别墅套别墅8888套洋房）套洋房）1414套舒适型联排，套舒适型联排，4848套经济型联排，套经济型联排，确保当年任务，洋房线下销售确保当年任务，洋房线下销售二次加推（二次加推（4040别墅别墅100100套公寓）套公寓）消化掉所有可售别墅资源，公寓线下销消化掉所有可售别墅资源，公寓线下销售；售；二次开盘（二次开盘（7979套套别墅别墅+5656套洋房套洋房+100+100套套公寓）公寓）8 8套独栋，套独栋，3737套舒适性联排，套舒适性联排，34384、4套叠拼，套叠拼，二次拉升项目价值二次拉升项目价值B地块整体推售安排地块整体推售安排三次开盘（三次开盘（8484套套别墅别墅+4040套洋房套洋房+90+90套套公寓）公寓）8 8套独栋，套独栋，3838套舒适性联排，套舒适性联排，3838套叠拼，套叠拼，兑现项目最终价值兑现项目最终价值一次开盘一次开盘一次加推一次加推二次二次加推加推二次开盘二次开盘三次开盘三次开盘舒适型联排：舒适型联排：舒适型联排：舒适型联排：26262626套，套，套，套，0.70.70.70.7万，万，万，万，1.91.91.91.9万万万万/，1.331.331.331.33亿亿亿亿经济型联排：经济型联排：经济型联排：85、经济型联排：99999999套，套，套，套，2.12.12.12.1万，万，万，万，1.61.61.61.6万万万万/，3.363.363.363.36亿亿亿亿独栋：独栋：独栋：独栋：8 8 8 8套，套，套，套，0.350.350.350.35万，万，万，万，2.52.52.52.5万万万万/，0.880.880.880.88亿亿亿亿舒适型联排：舒适型联排：舒适型联排：舒适型联排：37373737套，套，套，套，1.01.01.01.0万，万，万，万，2.12.12.12.1万万万万/，2.12.12.12.1亿亿亿亿叠拼：叠拼：叠拼：叠拼：34343434套，套，套，套，0.70.70.786、0.7万，万，万，万，1.51.51.51.5万万万万/，1.051.051.051.05亿亿亿亿洋房：洋房：洋房：洋房：56565656套，套，套，套，0.670.670.670.67万，万，万，万，1.11.11.11.1万万万万/，0.740.740.740.74亿亿亿亿公寓：公寓：公寓：公寓：100100100100套，套，套，套，0.650.650.650.65万，万，万，万，1.31.31.31.3万万万万/，0.850.850.850.85亿亿亿亿推售分期推售分期预计销售周期至预计销售周期至1111年底，销售额约年底，销售额约2222亿元亿元经济型联排：经济型联排：经济型联排：经87、济型联排：40404040套，套，套，套，0.840.840.840.84万，万，万，万，1.91.91.91.9万万万万/，1.61.61.61.6亿亿亿亿公寓：公寓：公寓：公寓：100100100100套，套，套，套，0.650.650.650.65万，万，万，万，1.11.11.11.1万万万万/，0.720.720.720.72亿亿亿亿舒适型联排：舒适型联排：舒适型联排：舒适型联排：14141414套，套，套，套，0.40.40.40.4万，万，万，万，2 2 2 2万万万万/，0.80.80.80.8亿亿亿亿经济型联排：经济型联排：经济型联排：经济型联排：48484848套，套，套，88、套，1.01.01.01.0万，万，万，万，1.71.71.71.7万万万万/，1.71.71.71.7亿亿亿亿洋房：洋房：洋房：洋房：88888888套，套，套，套，1.11.11.11.1万，万，万，万，0.90.90.90.9万万万万/，0.990.990.990.99亿亿亿亿独栋：独栋：独栋：独栋：8 8 8 8套，套，套，套，0.350.350.350.35万，万，万，万，3 3 3 3万万万万/，1.051.051.051.05亿亿亿亿舒适型联排：舒适型联排：舒适型联排：舒适型联排：38383838套，套，套，套，1.031.031.031.03万，万，万，万，2.32.32.3289、.3万万万万/，2.372.372.372.37亿亿亿亿叠拼：叠拼：叠拼：叠拼：38383838套，套，套，套，0.780.780.780.78万，万，万，万，1.71.71.71.7万万万万/，1.331.331.331.33亿亿亿亿洋房：洋房：洋房：洋房：40404040套，套，套，套，0.480.480.480.48万，万，万，万，1.21.21.21.2万万万万/，0.580.580.580.58亿亿亿亿公寓：公寓：公寓：公寓：90909090套，套，套，套，0.590.590.590.59万，万，万，万，1.41.41.41.4万万万万/，0.830.830.830.83亿亿亿亿约约90、4 4亿亿约约3 3亿亿1010年年1111年年约约3 3亿亿约约6 6亿亿约约6 6亿亿策略执行策略执行Section I悬念营销，引起客户高期待悬念营销，引起客户高期待经前期蓄客，累积经前期蓄客，累积2000组组客户客户10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/1120102010年年4 4月：春交会月：春交会见证崭新的金地见证崭新的金地10年4月16日参加春交会展示重点：金地天津三盘联动，以及专注豪宅打造，寓意企业转型渠道配合：软文、新闻，剑客炒作开始10/1210/0110/0210/0310/0410/0510/061091、/0710/0810/0910/1010/1120102010年年6 6月：外展场开放月：外展场开放见证新的别墅生活见证新的别墅生活10/1210年6月中旬开放外展场，项目进入正式蓄客阶段展示重点：区域意向，产品打造理念，别墅生活意向渠道配合：户外、网络、新闻媒体、客户渠道全面启用10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/1120102010年年6 6月：产品说明会、出书月：产品说明会、出书悬念逐步放大悬念逐步放大10/1210年6-9月，湖区文化及产品说明会、联合政府发布区域白皮书等等展示重点：不断强化湖居文化及顶级湖居物业的K92、PI体系，同时最大范围内的锁定客户，避免竞争项目先入市对项目客户的分流渠道配合：深耕渠道，聚焦目标客户Section II完美呈现，引爆市场完美呈现，引爆市场10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/1120102010年年9 9月：示范区开放月：示范区开放梦想照进现实来梦想照进现实来10/1210年9月18日示范区开放展示重点：湖居文化的演绎，别墅市场新标准的产品渠道配合：线上、线下全面覆盖，制造强大影响力10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/11201020193、0年年1010月：开盘月：开盘热销既是影响力热销既是影响力10/1210年10月16日盛大开盘展示重点：豪门夜宴，开盘即热销渠道配合：现场及后续新闻报道，热销即是新闻话题，放大市场影响力10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/1120102010年年1111月：加推月：加推持续影响力的延伸持续影响力的延伸10/1210年11月20日暖场活动，加推产品展示重点：产品热卖信息，社区价值信心渠道配合：持续的新闻话题工程节点工程节点推出节奏推出节奏4.1-6.194.1-6.1910.23-1210.23-12开盘 预热登记期预热登记期94、验资办卡期验资办卡期6.20-8.316.20-8.31持续热销期持续热销期9.01-9.309.01-9.306月20日外展场开放期，储客媒体组合媒体组合事件事件/活活动动/客户客户攻略攻略l户外l软文l炒作公司、炒作公司、剑客剑客l与政府合作推广l出书l户外l报广，软文l短信短信l网络热炒网络热炒lDMl银行对帐单l对外正式办卡l小型排卡客户维系活动l世界湖区论坛暨产品说明会l户外l报广，软文l网络热炒l短信l特种兵l世联、金地资世联、金地资源源l示范区品鉴活动l老带新推荐l主流杂志刊登l电影节参与l渠道客户活动l户外l报广，软文报广，软文l网络热炒网络热炒l短信l渠道客户l老带新活动升级95、l服务升级目标目标形象塑造期形象塑造期蓄客蓄客1500-1500-20002000批客户批客户开盘销售开盘销售100%100%2010201020102010年度营销总控表：年度营销总控表：年度营销总控表：年度营销总控表：强势品牌、区域价值植入强势品牌、区域价值植入强势品牌、区域价值植入强势品牌、区域价值植入项目价值体系诉求项目价值体系诉求项目价值体系诉求项目价值体系诉求开盘热销诉求开盘热销诉求开盘热销诉求开盘热销诉求别墅示范区展示升级卡客户升级卡客户300-500300-500批批贵宾卡升级期贵宾卡升级期10.1-10.2210.1-10.22对办卡客户深度摸底，制定价格l户外l报广，软文报96、广，软文l网络热炒网络热炒l短信l现场包装现场包装l大型豪门夜宴开大型豪门夜宴开盘活动盘活动l持续性展示l暖场活动开盘强销期开盘强销期项目信息、咨询电话发布10月23会所、商业开放持续热销持续热销持续热销项目项目类别类别具体项目具体项目单价单价次数次数预算（万元）预算（万元）媒体推媒体推广费用广费用报纸/杂志每日新报；今晚报2万/次（半版）；6万/次（全版）2次/月200万网站焦点、搜房网文字链接、新浪网、通栏广告通栏20万/半个月，文字链接4000元/天4次通栏半年文字链接180万户外广告4块100万/年/块8个月300万小众媒体直投邮寄费用、短信公司费用5万/次（每次5万份）；0.05元/97、条，每次50万/次从开盘前2个月开始，共4次；正常每月一次50万制作类（围挡、道旗）制作费用40万40万礼品特殊时段赠送-20万外展场外展租用费用15万/月 6个月60万活动费活动费用用高调事件活动物料、人员费用、主持人费用等100万/次（开盘）2次200万圈层活动圈层活动、现场暖场活动等10万/次440万销售物销售物料费用料费用销售物料海报、楼书、折页、户型单张、手提袋等120万合计合计1210万20102010年营销费用预算：首年推广费用约年营销费用预算：首年推广费用约12101210万，营销费用比例万，营销费用比例2%2%整盘节奏的把握整盘节奏的把握世联对世联对20122012年市场的判98、断年市场的判断全球有望正式走出经济危机期，而天津经济将持续快速增长；全球有望正式走出经济危机期，而天津经济将持续快速增长；天津城市持续扩张，项目将由天津城市持续扩张，项目将由1.5居所迈向居所迈向第一居所第一居所；别墅别墅改善型和投资改善型和投资客户比例增加；客户比例增加；从亚北的历程我们发现项目发展可遵循的三个阶段第一阶段：hello中产：度假养老的1.5居所第二阶段：富人阶层第三阶段：一座城市的富人区中观视角下，对未来产品的判断中观视角下，对未来产品的判断由湖区物业向由湖区物业向城市城市湖区物业迈进湖区物业迈进产品升级产品升级放大别墅户型尺度，放大别墅户型尺度，满足长期居住满足长期居住的需求（次卧开间、功能空间布局、提升的需求（次卧开间、功能空间布局、提升车位比、汽车直接入户比例）车位比、汽车直接入户比例）增加增加集中景观集中景观，业主沟通、共享空间，业主沟通、共享空间洋房官邸化洋房官邸化（绿城御园），增加别墅符号，面积控制在（绿城御园），增加别墅符号，面积控制在180180平米左右平米左右配套升级配套升级增加生活、医疗、教育配套配置，匹配项目增加生活、医疗、教育配套配置，匹配项目第一居所第一居所属性属性依托水岸，增设依托水岸，增设休闲娱乐设施休闲娱乐设施