1、XX集团有限公司工程管理办法目 录第一章 总则3第二章 工程前期管理3第三章 工程施工过程管理3第四章 工程竣工验收管理3第五章 工程交楼维修管理3第六章 附则3集团工程管理办法（修订版）相关附件3第一章 总则第一条 为加强合生集团房地产项目的建设工程管理，规范工作流程，促进项目建设工程管理的标准化，提高工程质量，推行新的商业模式，获得最佳投资效益，特制定本管理办法。第二条 本办法作为合生集团公司（住宅和商业地产板块）内部建设工程管理制度，集团、地区及项目公司及其合作控股公司必须遵守本办法。第三条 合生集团总部工程管理中心负责对本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。第四条 本办法的条款2、如与国家规范、标准或地方法规有矛盾之处，以国家规范、标准或地方法规为准。第二章 工程前期管理第五条 单位工程的划分及编码必须按照集团的统一标准执行。第六条 考虑到首期交付使用时验收必须的配电房、发电机房、消防水池等因素，同时，为了解决首期业主的车辆停放问题，原则上，首期开发工程应考虑带地下室的住宅或联排别墅（商业地产板块参照执行）。第七条 工程进度计划必须按照项目工程进度控制点汇总表的格式要求进行编制。第八条 工程进度（资金）计划必须符合项目经营计划书中项目定位、营销计划的要求。第九条 工程进度（资金）计划应在年度预算编制时集中进行修订。第十条 工程委托（招标）原则上应在完成施工图预算及出图审3、批后进行，总价包干或单价包干应在招标中议定。第十一条 工程施工总承包、精装修、幕墙、园林园建等施工安装单位委托，原则上必须从“集团长期合作单位库”中选定。1.各地区推荐的施工单位、长期合作单位等必须报集团批准，集团工程管理中心负责更新、公告入围长期合作单位名单。2.集团工程管理中心负责指导地区公司建立与完善总包、独立发包和指定分包等合作单位合作过程中管理与评价体系。第十二条 项目工程部应根据工程进度计划编制年度招标计划。第十三条 施工单位招标前，项目工程中心应根据工程实际，参照集团下发的总包招标施工技术纲要和非材料设备类招标技术纲要库为范本编制招标技术纲要，明确招标单位施工资质、注册资本金、招4、标范围、内容和界面划分等技术标准要求，按照权限分工逐级报批。第十四条 对合作良好的长期合作单位，在接受集团下发的项目工程所在地基准价基础上，按集团相关制度经地区组织综合评审，集团终审后可直接委托。第十五条 工程管线负责对长期合作施工单位和材料设备供货及安装单位的统筹管理。（一）为了拓宽投标单位推荐渠道，保证参投单位的数量和质量，按以下原则推荐单位：1.总包工程招标项目，根据集团工程、地区工程、项目公司三方（按2：2：2的比例）共同推荐施工单位的原则；独立发包、指定分包工程的参投单位推荐，由集团工程、地区工程、项目公司按2：2：2的比例推荐，集团工程管理中心选择参与500万以上独立发包、指定分包5、工程的单位推荐。总包工程、独立发包、指定分包工程严禁推荐自然人挂靠单位参投。2.材料设备的全国集中招标项目，根据集团工程（含招标部门）、地区工程、项目公司三方（按2：2：2的比例）共同推荐单位的原则；地区集中及单项招标项目则根据地区工程、项目公司二方（按2：2的比例）共同推荐单位的原则；集团工程管理中心选择参与500万以上地区集中及单项招标的单位推荐工作。材料设备供货安装单位原则上推荐产品生产厂商参投，特殊情况如委托代理商进行合作，原则上要求生产厂商出具由法人签字并加盖公章的授权委托及技术服务、维修保养、商务担保等书面文件。集团长期标参投单位至少6家以上，中标单位至少2家以上。地区集中及单项标6、参投单位原则上4家以上，中标单位至少1家，备选单位1家。3.对于集团特殊重点项目（如京润等）招标的单位推荐，可由集团工程（含招标部门）、地区工程、项目公司三方（按2：2：2的比例）共同推荐参投单位。（二）由集团工程技术部门先行对拟入围集团“全国长期合作单位”进行资格初审，然后按考察评估规则由集团工程管理中心组织考察，原则上要求集团工程（含招标）、设计、住宅投资和康景物业以及各片区（地区）工程中心负责人参加考察，住宅投资经营管理中心、康景物业、各片区（地区）工程中心负责人必须参加总包单位的考察。被考察单位经综合评审符合“长期合作单位入围标准”的，由集团工程管理中发起会签，报批，通过审批后及时公告7、。（三）由集团工程技术部门先行对有意参投的非长期合作单位进行资格初审，然后按考察评估规则统一由集团工程管理中心组织考察，原则上要求集团工程（含招标）、设计、地区工程、项目工程和住宅投资管理中心、康景物业共同参与（集团工程、设计、住宅投资和康景物业原则上应参加总包单位考察，选择参与500万元及以上的指定分包、独立发包单位考察）。、_1.；元及以上的指定分包、独立发包和总包单位考察）。_范本化和会签流程的标准化管理管理工作。备及供货安装合同的顺利签_施工单位考察合格后，由集团工程管线根据权限分工规定负责发起单位报批，批准合格后与长期合作单位享有同等参投资格，集团、地区、项目和住宅投资经营管理中心有8、权对所有参投施工单位书面行使否决权；集团工程管理中心负责整个集团的工程施工长期合作单位的归档入库和评价管理工作。（四）本着合理及有效的原则，工程指定分包及独立发包（500万元以下）的招标项目，参投单位的资格审批应在地区层面进行，由地区工程中心将考（审）察合格的参投单位，报地区总经理审批，但审批结果需报集团工程管理中心进行备案；总包和500万元及以上的指定分包和独立发包工程招标项目，参投单位的资格审批经地区总经理审核后，再报集团工程管理中心进行复核，最终由集团总裁进行审批。（五）集团工程招标部门负责材料设备及供货安装单位的统筹管理工作；材料设备及供货安装的全国、地区集中、单项招标项目均由集团工程9、招标部门负责招标，地区集中标由地区公司、单项招标由项目公司负责提供招标委托书；集团设计部门负责提供材料设备清单及招标技术要求；集团工程招标部门负责组织征集参投单位，经初审后组织设计、工程管线参与考察，集团工程参与全国集中标、选择参与500万以上材料设备及供货安装单位地区集中标、单项标的考察。所有对合作单位的考察，参加考察的人员均不得少于三人，否则考察无效，考察差旅费用原则上由被考察单位负担。单位考察合格后，结果报集团工程管线领导最终审批。第十六条 凡列入集团集中招标的项目，原则上不再进行单项招标。第十七条 合同外工作委托：1.合同外工作委托单主要用于合同外小于等于100万的工程委托，由地区总经10、理终审，且走预算流程。2.合同外大于100万的工程委托走合同签订流程。第十八条 合同规划1.风控大生产管理中心根据合同范本和成本科目，制订成本科目与合同对应表的模板，设定到信息化系统中。地区公司在制订合同规划表时，系统弹出该模板供参考对照。地区公司合同规划编制人勾选相应的成本科目，根据项目的实际情况合并或分解，并按照系统中已设立的项目、期区、单位工程、栋号的结构树，勾选该合同对应的单位工程和栋号，形成该项目期区的科目与合同对应关系表和合同规划一览表。此时系统由目标成本金额计算出合同规划金额。系统计算与实际情况有出入的，可由人工进行调整填报。合同规划金额在合同会签时起参考提示作用。2.每份规划合11、同都有唯一的编号，编号规则是按合同编号规则生成并在其前加“GH”表示。发起合同会签时，要勾选对应的合同规划编号。3.如果在合同规划表中出现漏项，或者由于项目产品定位改变致合同规划需变更的，应申请合同规划变更审批（附合同规划变更审批表）。变更审批通过后，系统中的合同与科目关系以及合同与单位工程的对应关系要更新。4.合同规划由地区负责编制，集团审批；合同规划调整变更由地区发起，集团审批。5.原有合作承包人中途退场或变更的，必须先确认工程量，将已做工程量和未完工程量做出预算，对原合同规划申请调整，才能安排新的施工合同。6.根据已规划好的合同清单和名称，在集团PM系统合同范本库中提取相应合同的标准范本12、；7.如果目前集团PM系统中没有相应科目的合同范本，按非合同范本流程办理完后输入合同规划模块工程部门或合同使用部门在具体合同办理时在系统模块中选用；主责部门应尽快编制范本；8.合同范围外的项目签补充协议的，按新增合同办理。9.系统根据期区合同规划表形成合同规划管理台账。第十九条 工程必须在签订合同后方可安排进场施工：合同原则上使用集团下发的范本合同，由范本合同与立项资料形成标前合同，由标前合同加招/议标结果或预算验收结果生成正式合同。（一）合同审批：1.“招标合同文本”的会签，原则上，由集团片区合约经理或地区合约主管选用相应的会审流程，将立项资料的相应内容加入范本合同后形成“招标合同文本”，招13、标合同文本按总承包工程、重要工程、常规工程、两点一线工程分类，会签时将立项资料作为附件同时进行会审。2.“正式合同”会签分为总承包工程施工合同、重要的独立发包/指定分包工程施工合同、常规的独立发包/指定分包工程施工合同以及两点一线工程施工合同。其中总包工程施工合同、重要的独立发包/指定分包工程合同由集团片区合约管理经理发起会签，走集团并行会审流程。常规的独立发包/指定分包工程合同由地区合约主管发起会签，走集团并行会审流程；特殊情况下使用非范本合同，由地区合约主管在标前合同文本会签时，做好合同修改对比表并说明未使用范本理由，走集团并行会审流程，再按重要、常规或两点一线工程合同分类选用正式合同会签14、流程。3.“补充协议”会签：总包工程补充协议由集团片区合约经理发起，走集团并行会审后报集团投资经营委员会和成本管理委员会评审并报董事局副主席兼CFO终审，其余的补充协议由地区合约主管发起会签，走集团并行会审后报集团投资经营委员会和成本管理委员会评审并报董事局副主席兼CFO终审。4.“报建备案合同”会签，由项目工程部经理发起会签，走地区和集团并行会审。原则上正式合同的内容应包括合同文本和预算清单两大部分。特殊情况下，可先签订合同上册文本（明确计价原则、下浮点数及付款方式），但应在招/议标结果中说明，同时，应在工程正式开工前完成预算会签。（二）单位工程的总包合同立项资料，由集团片区立项管理工程师组15、织集团招标、住宅投资管理、商业地产管理、设计以及项目公司召开视频评审会议，对“立项资料”的填报需求做出明确，并做好会议纪要。根据会议纪要以及项目基础数据由项目公司填写“立项资料”。1.对已经签订长期框架合作协议的合作单位参投的招标文本，招标文本应根据长期框架合作协议套用合同范本进行编制。同时将编制好的“立项资料”发起oa会签。合作单位选取时，由集团招标管理组组织地区住宅投资、设计、物业管线对合作单位进度、质量、服务等方面综合评分，确定施工单位。2.对没有签订长期框架合作协议的合作单位或非长期合作单位参投的招标文本，则需同时编制招标合同文本，与编制好的“立项资料”发起oa会签，经集团工程管理中心16、总监最终签发后知会招标管理组。在拟中标施工单位确定后由集团合约组负责组装，由集团进行并行会审后报董事局副主席兼CFO进行终审，复核是否采用范本合同、立项资料是否齐全、合作单位选取手续是否完善，并由集团法律室办理合同盖章手续。（三）重要独立发包/指定分包单项工程由集团立项管理工程师根据年初编制的“立项资料”完成计划，对各项目一个季度内需要招标立项的资料召开会议、进行集中评审，并做好会议纪要。同时，在立项资料编制期间，项目工程部应派一名有丰富现场施工经验的工程师与之对接，负责提供施工现场的基础数据及基础资料。立项管理工程师根据会议纪要、公司制度以及项目工程部提供的基础数据编制“立项资料”。集团片区17、合约管理经理根据立项资料对选定的范本合同进行填写，发起oa集团并行会审。审批通过后交招标管理组进行商务谈判，在拟中标施工单位确定后集团片区合约管理经理负责组装，进行集团并行会审，是否符合范本合同、立项资料和招议标结果，并由集团法律室办理合同盖章手续。（四）对于已签订长期合作协议的重要工程及常规工程。由于施工单位已经具备，故该部分工程只需确定造价即可签订各项目的单项工程施工合同。由项目公司根据现场实际需要及招标有关规定，编制预算委托书，由集团片区合约经理或地区合约主管根据重要、常规、两点一线工程分类标准分别选用会审流程完成招标文本会审。由成本管理组委托大后台预算管理中心出具预算验收表，确定合同造18、价，签订正式合同。（五）常规独立发包/指定分包单项工程由集团片区立项管理工程师根据项目合同签订台账、“立项资料”工作计划以及项目现场实际情况，组织地区住宅投资、设计以及项目公司召开评审会议，对“立项资料”的填报需求做出明确，并做好会议纪要。根据会议纪要以及项目公司提供的基础数据编制“立项资料”，地区合约主管根据“立项资料”信息对选定的范本合同进行填写，发起oa集团并行会审。审批通过后交集团招标组进行商务谈判，在拟中标施工单位确定后地区合约主管负责组装，进行集团并行会审，复核是否符合范本合同、立项资料和招议标结果，并由地区法律室办理合同盖章手续。（六）工程管线负责工程合同的范本修订意见的征集；工19、程合同的范本纳入风控委员会合同范本库进行统一管理，由风控委员会统一下发，由集团法律室负责纳入pm系统合同范本库中；集团片区合约管理经理负责跟进工程总包合同、重要的独立发包/指定分包工程合同、总包补充协议的会签管理和归档工作；地区合约管理主管主责常规的独立发包/指定分包单项工程合同、重要及常规工程补充协议的会签管理和归档工作。工程合同应采用集团下发的标准范本，由合同经办人统一从pm系统内下载使用，合同附件包括但不限于：施工图预算、集团施工工艺及质量验收标准等。第二十条 集团工程招标审核管理部门负责牵头组织材料设备及供货安装合同（含范本总合同和分合同）的范本化和会签流程的标准化，同时，由其提供相应20、的范本合同文本、会签流程及表格。第二十一条 “三通一平”工程应单独签订施工合同，不允许以工程签证的形式纳入总承包的单位工程造价范围，预算审核由集团招标审核中心主责。第二十二条 工程管理部门应配合开发部门从政府相关单位取得项目有关红线图、坐标控制点、高程控制点及规划红线外管线接驳点，掌握项目地下原有管线情况。第二十三条 集团工程管理中心总工室在设计管理中心审查的基础上，从施工角度对设计图纸进行审查签认，方可同意报后台进行施工图预算和下发项目公司，原则上，施工图纸未经会审不得作为施工依据。开工前，由项目工程部经理组织设计单位、监理单位、施工单位、主要分包单位等进行设计交底和图纸会审。第二十四条 单21、位工程开工应满足开工进场条件，且报批时需附对应的总包工程开工进场条件表，在授权标准范围内由地区总经理审批，并报集团工程管理中心备案；超过授权标准报集团副总裁审批；对于旧区新开项目，需由物业和营销部门加具意见，以规避影响业主的正常生活条件和交楼工作；商业地产项目（酒店、会所、写字楼、商场等）的单位工程开工审批表，须另报商业地产管理中心备案。第二十五条 市政管线工程报批时需附对应的市政管线工程开工进场条件表，园林绿化工程报批时需附对应的园林园建工程开工进场条件表，且项目首期勘探（详勘）工程、项目首期“七通一平”工程、园林绿化工程、市政管线工程开工审批由地区工程总监终审。第二十六条 开工前，项目对施22、工单位上报的施工组织设计（专项施工方案）参照集团下发的施工组织设计（施工方案）审查工作指引和施工组织设计编制范本等进行审查，并按集团权限分工逐级上报审批。1.施工组织设计中的工程进度计划必须符合项目经营计划书的总体要求。2.工程管理部门对施工方案审查时应对方案的经济、技术等合理性进行对比分析，做好事前控制。第二十七条 开工前，项目监理机构（质量组）应编制监理指导性文件（监理规划、监理实施细则、工程质量计划），按照权限分工报批，并严格执行。1.监理规划的编制应根据项目的实际情况，由项目总监理工程师主持，依照集团建设工程监理工作手册等相关规定编制，明确项目监理机构（质量组）的工作目标、监理工作制度23、程序、方法和措施，具有针对性、可操作性。2. 监理实施细则由专业监理工程师结合工程项目的专业特点编制，做到详细具体、具有可操作性。3. 质量计划由项目总监理工程师主持，根据项目特点通盘考虑编制，明确主控点，制定相应的控制措施。第二十八条 开工前，由项目工程副总负责，根据工程资料性质与内容的不同，要分别建立“项目基建文件档案柜”、“项目工程内控管理资料柜”和“项目施工监理资料柜”。并根据资料内容在资料盒的脊背作好封面标识，做到整齐、美观，便于查阅。资料盒内应包括总目录、卷内目录、资料封面、分目录和资料内容五部分，各级目录及资料内容必须对应一致，层次清晰。第三章 工程施工过程管理第二十九条 工程24、材料/设备/构配件验收管理（一）材料、设备进场报验时必须附产品合格证、检验证明、产品使用说明书等资料；经设计和事业板块确认的主要实物样板及招标技术文件，由项目公司现场留存。（二）材料、设备必须符合施工合同中材料、设备清单的要求，装饰材料必须与设计、事业板块确认的样板相符。（三）A类、B类材料必须在集团材料库中选用。（四）用于工程的材料必须按规定进行有见证取样和送检复试。（五）第一批重要材料设备进场验收，地区工程中心应派人参加，并由地区工程中心总监终审（建筑装修效果类重要材料，设计项目经理应参加验收和签字）。第一批特别重要材料设备的进场报验，由地区副总经理（分管工程）终审。1.第一批重要材料主要25、指：钢筋、水泥、砼、砌体材料等主要结构原材料、半成品；木地板、墙地砖、乳胶漆、门窗及栏杆半成品、装饰构件、卫生洁具、开关面板等主要装饰材料；防腐材料、防水材料、保温材料；水电管材、线缆、灯具、阀门、龙头、配电箱（柜）等。2.第一批特别重要材料主要指：外墙砖、外墙涂料、室内外石材、屋面瓦及厨柜。（六）集团商业地产投资管理中心参加商业项目的主要设备和直接面对客人的公共区域装饰材料进场验收，如下：1.厨房设备、洗衣机房设备、电梯设备、柴油发电机组、水泵机组设备、制冷机组、新风机组、风机盘管、高低压成套配电柜、消防控制设备、游泳池设备、弱电机柜设备、灯光控制设备、水处理设备、大型装饰花灯、卫生器具；226、. 石材、墙纸、地毯、墙地砖、门窗；3.家具。（七）材料设备等未经验收合格，不得在工程上使用，验收不合格的由项目监理机构（质量组）通知限期退场，并作好材料退场记录。（八）针对影响工程装饰效果类的饰面材料，按集团关于加强装修工程质量管理的通知（合创集通2012049）规定：1.对影响饰面效果的石材、木饰面、路缘石、成品柜等，必须按要求现场实测放样、定尺，编制的施工排版图经审批后，按同一厂家、同一品牌一次性加工完成，运至现场，严禁现场切割；2.其他影响装饰效果的材料必须要求供货单位按同一厂家、同一品牌、同一规格一次性加工供货完成，运至现场。项目必须严格执行上述规定，对违规行为，按集团规定对有关责任27、单位和个人重罚。（九）钢筋原材、防水材料、电线电缆等材料，以及砼、砂浆、钢筋连接等试件，必须在项目专业监理工程师的见证下现场取样。（十）项目必须设置材料样板间，由项目工程中心总监负责，做到分类堆放、造册登记。第三十条 工法样板房项目应设置工法样板房，展示楼盘的工艺流程、施工方法、材料设备等，针对客户关心的工程实体工艺过程及关键部位构造作法，进行工法样板的提前施工定位，让客户感受到开发商对工程质量的自信，提升楼盘附加值。1.通常可供展示的工法有：外墙、屋顶、内墙、防盗门、窗体、卫生间、特殊管道等，可根据项目实际情况凸显产品优势。2.利用样板房实体展示，将实物根据工法一层层解剖，并配有文字详细说明28、。第三十一条 施工样板（间）管理（一）工序施工样板：分项工程及关键工序大面积施工前，要求施工单位必须做“工序施工样板”。1.一般规定：（1）分项工程开工前要明确工序施工样板的部位； （2）施工样板完工，由施工单位自检合格后填报施工样板报验表并经项目工程中心、设计项目经理初验后，报地区工程验收，由地区工程总监终审。经验收合格的施工样板作为工序验收的质量标准，方可大面积组织施工。2.集团工程参加施工工艺复杂的地下砼结构、整体幕墙工程和外墙保温及饰面、室内楼地面木地板、石材、外窗等重要施工样板的验收（其它分项工程的施工样板由集团委托地区验收）。3.商业项目涉及到装饰装修效果类的施工样板验收，报集团商29、业地产投资管理中心验收。（二）施工样板间（段）：为保证装修工程的施工质量和建筑效果，在大面积装修开展前，要求施工单位在楼层内不同户型做有厅、室、厨房、卫生间等的施工样板间（段）。通过样板间（段）施工来深化设计，完善各装修工序的工艺流程和工艺标准，正确处理好各专业细部尺寸，为开展大面积施工做好技术准备。1.一般规定：（1）开工前要明确施工样板间（段）楼层、户型、装修做法等。项目监理机构（质量组）要严格审核施工单位报送的样板间（段）施工方案，由地区工程中心总监终审。（2）施工样板间（段）施工全部完成后，施工单位自检合格，填报施工样板间（段）报验表，经项目工程中心、设计项目经理初验合格后，报地区工程30、验收。 2.集团（工程、设计、物业）参加高端住宅和商业综合体项目施工样板间（段）验收，其它施工样板间（段）委托地区验收。3. 施工样板间（段）经项目初验后，根据（新达风控201258号）文件，由标准验收委员会综合验收部负责组织项目重大节点验收（两点一线、施工样板段、交楼样板段、竣工综合验收）。4.商业项目涉及效果类的施工样板间（段）经项目初验后，由集团商业地产投资中心组织综合验收。（三）对于未做施工样板（间）或验收不合格的，施工单位不得擅自铺开施工，否则，项目监理机构（质量组）要及时下达工程暂停令，并对造成返工等损失由施工单位负责，追究相关单位和个人责任。第三十二条 项目监理机构（质量组）根据31、集团施工工艺标准、结合建筑工程质量通病防治手册，严格按照国家质量验收规范和集团建筑工程施工质量控制及验收统一标准等相关规定，规范质量过程监控，有效预防质量通病，严格质量验收。第三十三条 项目及地区公司应严格履行职责，认真按照集团工程验收付款管理制度规定，做好付款节点进度确认和质量验收等工作。第三十四条 项目及地区应严格遵照集团安全文明施工标准化管理手册和现场安全文明施工管理标准等有关规定做好现场安全文明施工和成品保护等管理工作。第三十五条 项目工程中心根据实际情况，对施工现场工程进度、质量、安全等进行检查巡视，每天不少于两次。发现质量问题项目监理机构（质量组）必须及时下达工程质量问题通知单，要32、求施工单位限期整改。第三十六条 项目监理机构（质量组）应按照建设部房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行）对外墙、屋面保温和梁柱节点钢筋绑扎、防水工程细部做法、回填土、砼浇灌等重要部位、关键工序进行旁站监督，做好旁站记录。第三十七条 项目工程施工日志填写：1.项目总监理工程师（或其代表）指定专人每天如实填写纸版监理日志，并签字审核。2.项目工程中心总监应指定专人根据工程实际情况每日如实在线填报施工日志，填写内容包括工程进度、履约情况、工程通知单位和现场签证办理情况等，经项目总监理工程师、工程经理、工程中心总监和总经理等签审，于每月初将施工日志进行月度汇总，上报地区工程中心审核。第三十八条 严格33、隐蔽工程验收，如：地基验槽、结构钢筋安装、防水分项的找平层、防水附加层和大面防水层、小区市政管线等必须按要求办理隐蔽验收。第三十九条 分部分项工程验收（一）分项工程：1.重要分项主要包括：（1）第一批单桩单柱的桩基成孔、主要受力桩成孔的终孔验收和钢筋笼验收；（2）地下室底板、顶板、侧墙、核心筒剪力墙钢筋，裙楼、结构转换层、第一层、标准层及天面层钢筋及水电管线预埋；（3）地下室、屋面、卫生间的防水工程；（4）基础防雷接地工程、高层建筑均压环防雷工程、屋面防雷工程；（5）木地板基层验收。2.集团工程参加基础底板、结构转换层、第一层标准层和屋面钢筋安装隐蔽工程和地下室、卫生间、屋面防水工程的质量验收34、（其它重要分项工程由集团委托地区验收）。3.集团商业地产投资管理中心参加商业项目吊顶工程封顶前机电各系统工程阶段性验收及其他重要分项验收，主要包括：（1）压力管道系统试压、排水管道闭水试验、排水管道通球试验、管道保温、设备检修维护空间、阀门操作空间，风管严密性试验、电缆敷设及绝缘摇测等项目进行检查验收。（2）门窗工程；饰面砖工程（墙砖、地砖、地面石材）；防水工程（二次装修阶段）；墙纸工程；软包工程；固定家具工程；橱柜工程。（二）分部工程建筑分部工程包括：地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风与空调、电梯、建筑节能。1.集团工程参加地基与基础、主35、体结构、外立面工程验收，其它分部（子分部）工程委托地区验收，集团工程管理中心抽查。2.集团商业地产投资管理中心参加商业项目的主体结构（重点对客货通道、垂直交通、电梯井道尺寸、设备房位置、客房面积大小、平面尺寸、走廊高度等项目结合设计图纸进行核查验收。）、外立面（结合材料定板和设计方案及效果图对外立面的材料使用、观感、色彩及整体效果等方面进行验收）。3.地基基础、主体结构和其它中间验收，项目工程中心应在验收前7个工作日将验收内容、时间、地点、验收组名单书面通知该工程的工程质量监督机构。4.基础和主体结构分部工程验收前，由项目工程中心组织施工单位、监理单位等对结构外观和尺寸偏差等进行分户验收。（三36、）砌筑、抹灰、楼地面铺装等工序完成后，要求施工单位落实工班工人将个人姓名和完成日期标识在相应施工部位；对混凝土结构工程和室内装修工程实行检验批质量验收标识制度，住宅工程质量分户验收标识牌制度，参加验收单位及人员在标识牌上分别签字确认。项目监理机构（质量组）按要求做好验收工作台账。第四十条 分项（部）工程未经验收或验收不合格，不允许进入下一道工序施工；独立发包、指定分包等进场前，项目工程中心应督促相关方做好书面交接。第四十一条 项目工程中心应每周组织相关施工单位、监理单位对现场工程进度、工程质量、安全文明施工、施工技术资料等大检查，并做好书面检查记录，对检查发现的相关问题及时通知施工单位，并监督37、限期整改。第四十二条 除日常巡检外，地区公司每月定期组织地区工程等相关部门对辖区项目进行一次工程质量、安全文明施工、工程（监理）资料、现场签证、工程验收付款执行情况等进行系统性全面检查，根据检查结果对施工单位、项目公司进行考评，针对检查发现的问题监督整改，并严格责任落实、严肃责任追究。于次月5日前以工程月度检查通报形式下发至各项目公司，同时抄报集团工程管理中心。第四十三条 集团工程管理中心每季度会同集团设计、营销、物业等相关部门对各地区项目的工程进度、工程质量、安全文明施工、工程（监理）资料、验收付款等工程管理情况进行检查考评；辅以“飞行检查”形式不定期地对各地区和项目进行突击检查，如实通报集38、团工程季度或飞行检查情况，严格根据集团相关规定做到奖优罚劣。第四十四条 集团工程管理中心主办，各地区工程中心主责定期按照集团合作单位管理规定，对合作单位进行综合评估。第四十五条 工程质量安全事故处理：1.对出现的质量安全问题（事故），各级工程管理部门必须按规定程序上报，谎报或隐瞒不报的对有关责任单位或个人将严肃追究。2.工程质量安全问题（事故）处理完毕，必须按规定逐级上报验收。3.对出现的质量安全问题（事故）给公司造成经济和名誉损失的，要按公司规定追究有关人员的责任并进行处罚，具体处罚参照集团有关规定。第四十六条 项目经营计划确定的工程主要进度控制节点计划原则上必须作为施工合同的附件，同时在合39、同内应注明工期延误处罚措施。第四十七条 工程主要进度控制节点包括：开工、0.00、预售形象进度、主体封顶、外排栅拆除、竣工验收、交楼维保，工程主要进度控制节点的设置原则上应与总包合同附件内工程主要进度控制节点的设置相同。第四十八条 项目工程部应督促施工单位根据项目总体进度计划（主要进度控制节点计划）编制月度进度计划，同时，项目工程部应按月填报项目工程管控表。第四十九条 项目工程部应督促施工单位在工程达到进度控制节点后及时报送进度控制节点完成时间确认表，项目工程部组织相关部门现场办理确认手续。第五十条 项目工程部在组织相关部门确认进度节点之前，须先组织相关部门对相应节点进行工程质量验收，质量验收40、合格后，方可办理进度控制节点完成时间确认表。第五十一条 在工程施工中，如对工程主要进度控制节点进行调整的，必须按公司规定进行报批；经审批同意后，建设单位和施工单位签订书面协议，由合同约定的双方授权代表进行签字并加盖公章。第五十二条 工程进度必须实行动态管理，地区工程管理部门应协助项目对工程进度等进行管理，集团工程管理中心视需要不定期进行巡检或抽检。第五十三条 对工程主要进度控制点的和工程质量安全等问题的处罚必须在当月工程进度款支付中体现。第五十四条 工程签证：1.工程签证是指项目前期及施工过程中，发生在合同承包范围内，图纸不能够反映的工程内容，须由甲乙双方共同签认的工程量（增加）证明手续。按有41、关规定做好现场签证，严禁事后补签。2.工程签证必须以工程通知单作为依据；工程通知审批单需附其发生必要性及合理性的证明材料（如图纸、照片等）；工程通知审批单必须于发生前上报审批，若情况紧急，不能及时上报的，需征得地区工程管线总同意后，于一周内补办手续，否则为无效工程通知审批单。3.工程量签证单只能作为工程量的确认依据，工程量签证单不能以任何形式反映单价或定额直接费以外的费用，必须严格按照合同规定的结算方式进行计价、取费，形成最终结算价。4.签证涉及的工程部位必须在质量验收合格后方可办理工程量确认。5.工程量签证单由施工单位、工程部经理、项目设计经理、项目总经理、项目监理现场签证确认，并报地区工程42、中心、集团工程招标审核部门进行审核和审批。现场签证项目工程为第一责任人，对所签证的内容负责，集团工程招标审核部门以及工程中心负责抽查复核。6.工程签证必须月清月结，没有在规定时间内办理的视为无效签证，严禁事后补签。第五十五条 工程完工并经验收合格后，施工单位编制完整的签证结算书，由项目公司验收后报集团工程招标审核中心一审，审核完成后报后台结算中心二审，后台结算中心审核盖章完成后，返回给各地区前台招标审核中心，盖章后的月清月结才能作为中期支付依据。第五十六条 工程变更和设计变更：1.工程变更的定义：在施工过程中，由于施工单位自身的原因，无法按照原图纸设计（施工方案）进行施工而要求对原设计（方案）43、进行修改。2.设计变更的定义：由于图纸设计原因或建设单位要求对原设计进行修改。3.工程变更原则上由施工单位负责变更损失，如果工程管理部门同意由建设单位承担变更损失，工程管理部门必须先申办设计变更申请表，审批完成后，发设计变更通知单给施工单位实施。设计变更申请表办理后，无需再办理工程通知单。第五十七条 补充协议：（一）补充协议主要适用于以下几种情况：1.非施工单位原因造成施工单位在工程中需要进行的赶工、停工等费用；2.经甲乙双方协商同意对合同条款进行调整的；3.因不可抗力原因造成合同调整的；4.根据甲乙双方合同条款乙方可以向甲方进行费用补偿的其它情况。第五十八条 董事局（风控小组）控制成本（年度44、目标成本、超发包基准价）之外实行成本授权管理，集团、地区、项目必须根据单笔额度分权限进行审批。第五十九条 授权限额按分期/区进行控制，项目、地区、集团应根据分期/区开发周期合理安排每年的额度，并在年度生产管理责任书中明确。第四章 工程竣工验收管理第六十条 工程竣工验收必须达到以下条件：工程已按批准的设计文件及承发包合同内容完成，质量达到合同约定标准，资料齐全等。第六十一条 单位工程及重要的独立发包工程竣工验收必须按照：初验复验竣工验收的程序进行，一般的独立发包工程可直接进行竣工验收。1.施工单位完成单位工程所有工作内容经自检合格后提出竣工预验收申请，由项目监理机构（质量组）总监理工程师组织竣工45、预验收，对存在的问题要求施工单位限期整改，复查合格后向建设单位提交工程质量评估报告。2.项目工程中心收到施工单位竣工验收申请报告后，根据要求对单位工程竣工验收条件核查表（附件四）规定的内容确认后，由项目总经理组织建设单位、监理单位、施工单位、勘察设计单位进行单位工程竣工验收。（1）集团（工程、设计、物业）参加高端住宅和商业综合体项目的单位工程和所有项目的两点一线工程竣工验收，其它单位工程竣工验收委托地区，集团抽查；（2）集团住宅投资经营管理中心和集团商业投资管理中心参加相应的单位工程竣工验收；（3）在验收前7个工作日将验收内容、时间、地点、验收组名单书面通知该工程的工程质量监督机构。3.单位工46、程竣工验收经项目组织验收合格后，按集团规定进行内部（集团内部四方为：“甲方、乙方、物业、风控聘请的第三方”）四方终验。第六十二条 单位工程综合交楼验收1.住宅项目单位工程竣工经内部四方验收（集团内部四方为：“甲方、乙方、物业、风控聘请的第三方”）后，项目公司书面通知住宅投资经营管理中心、标准及验收委员会综合验收部组织有关单位对室内外工程观感质量和使用功能等进行交小业主前的一次全面综合验收检查（实行一户一验）。2.商业项目单位工程竣工经内部四方验收（集团内部四方为：“甲方、乙方、物业、风控聘请的第三方”）后，具备开业条件，项目公司书面通知集团商业地产投资管理中心组织综合验收，具体内容：（1）园林47、园建工程；市政道路工程；外水、外电及燃气通讯管线系统；机电设备安装；机电各系统及设备调试与测试验收。（2）装饰装修工程。3.集团（工程、设计、物业）参加所有单位工程综合交楼检查验收。第六十三条 综合交楼验收通过后，项目公司方可办理工程移交手续。第五章 工程交楼维修管理第六十四条 遗留（或甩项）问题处理：室内外工程竣工移交前，工程移交清单所列的现存少量整改未完成或被建设单位允许竣工甩项的但不影响交楼的内容（遗留：少量的质量缺陷整改未完成但非直接影响交楼的问题；甩项：室内外局部未完工但不直接影响交楼使用的内容，如裙楼消防系统末端安装、室外车棚等）。第六十五条 建立物管台账：自业主收楼起，项目小区48、物业管理中心分别以栋号、分期移交楼盘为单位，逐步建立业主维修台账和公共设施维修台账。第六十六条 建立物业维修卡：为提高物业维修效能、保证售后服务质量、维护小区物业管理信誉，由物业公司统一建立与房屋建筑工程质量保修书、住宅质量保证书和住宅使用说明书相配套的维修卡。第六十七条 交楼维修期和保修期内的责任维修单位是总承包单位和独立（指定）分包方；维修配合单位为工程维修队；责任监督协调方是甲方（项目公司）。第六十八条 总承包单位负责组织其内部交楼维修期和保修期内的维修工作，对于存在的问题必须书面明确转达给物业公司、建设单位（项目公司），并承担内部协调管理责任。第六十九条 维修受理：正常的业主报修业务由49、物管部门受理，并负责协调和配合总承包方对报修问题进行维修处理，空置房、公共设施出现的质量问题由物管部门进行报修。第七十条 工程质量鉴定：对于产生工程质量问题的原因有关各方存在争议，项目工程中心负责组织工程质量鉴定，协商问题定性和明确责任归属方。第七十一条 总承包单位和独立（指定）分包方质量保修期结束后的维修施工：由工程维修队承接维修单，及时处理工程质量缺陷问题，重点维修问题（如结构、渗漏、连带拆修以及费用较大的维修），必须事先拟定相应的维修方案。第七十二条 投诉理赔：物管部门受理投诉理赔工作；项目工程中心负责组织完成归属的协商确定工作并将结果上报审批；物管部门负责组织完成与业主协商赔付的工作。50、第七十三条 争议处理：对于维修管理工作中有关责任归属问题各方之间存在争议时，项目工程中心组织有关各方协商解决；协商未果项目工程中心通知地区工程中心到场主持协商或仲裁解决。第七十四条 保修终结：保修期终结前一个月，总承包方向项目工程中心提交保修终结申请资料，根据项目工程中心协调安排，物管部门对工程保修终结存在问题进行清查记录，项目工程中心组织各方进行现场复查确认；达到保修终结条件时，组织各方会签保修终结书。第七十五条 定期回访：1.户内维修以后物管部门必须对业主进行回访；2.回访形式：电话、登门。第七十六条 维修结算：1. 工程保修期内维修费用支付按承包合同协议执行；2.工程保修期已过，业主保修期未过的情况，其间的维修费用支付按维修单位与我司双方签署的有偿维修合同协议执行。第六章 附则第七十七条 涉及到住宅投资经营管理中心综合验收项，项目公司严格按照其下发的工程综合验收管理办法等有关规定，在其工程初验的基础上向其申报验收。经综合验收合格后，方可签署当地政府要求的相关表单。第七十八条 本管理办法由集团工程专家委员会负责解释。第七十九条 本管理办法自颁布之日起生效。集团工程管理办法（修订版）相关附件附件一：集团工程管理办法表单附件二：集团工程管理办法流程图