1、目 录第一章 总 则第二章 勘 察第三章 设 计第一节 初步设计第二节 施工图设计第三节 设计变更第四章 监 理第五章 施 工第一节 施工准备第二节 工程进度管理第三节 工程质量管理第四节 材料设备管理第五节 工程签证第六节 工程款支付第七节 安全、文明施工管理第六章 验 收第一节 专项验收第二节 竣工验收第三节 内部综合验收第七章 工程索赔与反索赔第一节 索 赔第二节 反 索 赔第八章 工程交付、保修及质保金第一节 工程交付第二节 工程保修第三节 质保金第九章 工程档案第十章 与施工单位相关规定第十一章 工程管理流程图第十二章 附 则附表项目开发操作流程示意图工程管理规定第一章 总 则第一条2、 为规范集团房地产工程项目的管理行为，提高投资效益，保证工程质量和进度，特制定本规定。第二条 集团房地产事业部及下属房地产公司的工程建设项目均适用于本规定。第二章 勘 察 第一条 职责及内容(一)工程部负责勘测工作的组织、协调和监督管理，测量勘探深度。(二)成控部参与勘探深度的测量，负责勘测费用结算的审核。(三)工程总监负责组织队伍的考察、审核，组织合同文本的制定与申报，负责勘测工作的内外协调及监督管理。(四)总经理负责组织队伍的确定，并负责合同签订及勘测合同总价的审批(按权限)。(五)事业部分管领导负责勘测合同总价的审批(按权限)，及勘测工作的指导与监督。第二条 流程工程总监提出申请总经理审3、批队伍选择及确定(招议标)签定合同实施验收结算资料归档第三条 审批权限 （一）合同总价审批权限： 审批部门总经理事业部备注审批金额10万元(含)以下10万元以上有直接分管领导的，总经理的权限下浮40%（二）费用支付审批归总经理。第四条 要求 (一)勘察单位如果不通过招议标方式选择，须报事业部审批。若通过招议标确定，应严格按成本控制管理规定相关要求执行。(二)工程部、成控部应对勘探进深共同核查与验收，做为勘测费用结算的依据。(三)工程勘察应在规划方案通过政府审批且场地平整后进行。(四)工程勘察前应调查、了解场地内及周边的环境状况，避免对场地内地下管线造成破坏。(五)工程部应全程跟踪勘察作业施工，4、及时发现并解决存在的问题，确保地质勘察报告真实、准确。第五条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-400元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于400元。 (二)未按上述第四条第(一)、(二)项办理，未造成损失的处相关责任人100-400元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-20%，且最少不低于400元。(三)未按上述第四条第(三)项办理，未造成损失的处相关责任人100-200元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-15%，且最少不低于200元。(四)未按上述第四条第(四)、(五)项办理，未造成损失的处相关责任人50-155、0元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于150元。 第三章 设 计第一节 初步设计第一条 职责与内容(一)成控部负责对初步设计概算进行审核。(二)开发部负责组织初步设计的政府审批。(三)工程部负责设计过程的跟踪与协调，并对结构选型等影响工程成本的重要环节进行优化和监督。(四)工程总监组织编制初步设计任务书和初步设计优化，负责初步设计的组织与协调。(五)总经理负责组织初步设计内部评审。(六)事业部负责初步设计任务书和设计成果的审批，并负责设计工作的指导与监督。第二条 流程规划方案政府审批编制初步设计任务书事业部审批进行初步设计设计质量跟踪内部评审设计修改设计成果内部审批6、初步设计政府审批第三条 审批权限(一)初步设计任务书、初步设计内部评审与设计成果的审批权归事业部。(二)设计费支付的审批按房地产行业财务管理规定执行第四条 要求 (一)所有新开发项目均须进行初步设计。初步设计应在规划方案政府审批后组织实施。 (二)如果初步设计未获得相关政府主管单位的批准，应按内部评审的程序及权限进行修改与审批。(三)初步设计任务书中应明确限额设计要求，保证初步设计概算控制在批准的投资估算之内。 (四)初步设计内部评审：1、初步设计完成后，总经理应在七个工作日内组织召开内部评审会，评审结果由事业部总工程师及时审批。2、须邀请项目所在地相关专业的专家参加内部评审，并将图纸等相关资7、料提前5-10天送交相关人员各一份。3、工程部须会同营销部门检查方案设计的落实程度，并提出合理化建议。4、成控部门须审核初步设计概算，检查其限额设计的完成情况。5、须核对户型、面积、各户型所占比例等指标是否符合项目策划时确定的相应指标。第五条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人200-500元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-30%，且最少不低于500元。 (二)未按上述第四条第(一)、(二)项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于300元。(三)未按上述第四条第(三)项办理，未8、造成损失的处相关责任人100-200元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-20%，且最少不低于200元。(四)未按上述第四条第(四)项办理，未造成损失的处相关责任人50-200元/条的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于200元。第二节 施工图设计第六条 职责及内容(一)工程部负责施工图设计的跟踪与协调，对工程成本有重要影响的设计环节进行优化和监督，负责组织施工图外部审查。(二)成控部负责组织编制施工图预算。 (三)工程总监负责组织编制施工图设计任务书，负责施工图设计全过程的组织、协调与监督，协助总经理组织施工图内部评审。(四)总经理负责组织当地专家和内部相关人员施工图内9、部评审。(五)事业部总工程师负责施工图设计及内部评审的指导与监督，审批施工图设计任务书及设计成果。第七条 流程初步设计政府审批编制施工图设计任务书施工图设计设计质量跟踪设计成果内部评审设计修改事业部审批施工图外部审查第八条 审批权限(一)施工图设计任务书、施工图内部评审及设计成果的审批权归事业部。(二)设计费支付的审批按房地产行业财务管理规定执行第九条 要求（一)施工图应由原方案设计单位设计，否则，应经事业部批准后按招(议)标管理规定进行设计单位招标并签定合同。 (二)施工图设计任务书中应明确限额设计要求，保证施工图预算控制在设计合同约定的范围之内。(三)施工图内部评审：1、施工图设计完成后，10、由总经理及时组织当地专家和内部相关人员进行评审，评审结果由事业部总工程师及时审批。2、内部评审应同时审核其施工图预算，落实限额设计完成情况。3、应将图纸等相关资料提前510天送交相关人员各一份。(四)在施工图设计过程中，成控部门应同步组织编制施工图预算。若设计单位提供施工图预算，应及时进行审核。第十条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-400元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于400元。(二)未按上述第九条第(一)项办理，未造成损失的处相关责任人100-400元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于411、00元。 (三)未按上述第九条第(二)、(三)项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-15%，且最少不低于300元。(四)未按上述第九条第(四)项办理，未造成损失的处相关责任人50-200元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于200元。第三节 设计变更设计变更指因工程建设需要，变更工程施工图纸，增加或减少工程量或工程造价的行为。第十一条 职责及内容(一)工程部负责受理或提出设计变更申请，提出设计变更的可行性和必要性意见，负责设计变更文件的收发和存档，组织设计变更的实施。 (二)成控部负责计算设计变更所引起的变更造价，审核施12、工单位提交的变更价款的报告，建立设计变更台帐，保存变更资料。(三)工程总监负责设计变更的可行性、必要性和变更文件的审核，并负责设计变更的协调及监督管理。(四)总经理负责设计变更的审核、审批(按权限)。(五)事业部负责设计变更工作的指导、监督与审批(按权限)。第十二条 流程(一)营销部门要求的设计变更： 营销部申请工程部审查总经理会审事业部营销总监审定方案设计院出变更方案成控部计算变更造价工程总监审核总经理审核、审批（按权限）事业部审批出正式变更文件办理变更签证的相关手续变更实施建立变更台帐资料归档 (二)其他原因引起的设计变更：主张人申请工程部受理并审查总经理会审设计院出变更方案成控部计算变更13、造价工程总监审核总经理审核、审批（按权限）事业部审批出正式变更文件办理变更签证的相关手续变更实施建立变更台帐资料归档第十三条 审批权限 项 目总经理事业部分管副总事业部总经理一般工程10万元以下10-20万元20万元以上特殊工程5万元以下5-10万元10万元以上材料设备5万元以下5-10万元10万元以上备 注1、一般工程：包括土建、水电安装、土石方等工程。2、特殊工程：勘察、设计、监理、弱电、消防、变配电、通风与空调、采暖、钢结构、园林景观、附属等工程项目。3、表内指标为变更增加金额；减少权限属总经理。第十四条 要求(一)除基础超深等不可抗力原因外，民用建筑所有变更增加的总造价应控制在该项目总14、造价的2%以内, 工业厂房控制在总价的1%以内。(二)经审查批准后的施工图，应不作变更。确须变更，应提出明确合理的原因（因方案或营销策略等的调整、基础超深、设计缺陷以及采用新工艺、新材料、新技术的需要等原因）经批准可做相应的设计变更。(三)变更超过原设计标准或批准的建设规模时，除应按公司设计变更的流程进行审批，还应及时报规划管理部门和其他有关部门重新审查批准后实施。 (四)所有设计变更应及时审批，须提前14天以书面形式向施工单位发出变更通知，不得影响施工进度。(五)施工单位应在设计变更确定后14天内，提出变更工程价款的报告，在收到报告后14天内建设单位应确认并回复施工单位，及时办理变更签证手续15、。(六)所有设计变更必须事先计算出因变更而引起的工程造价的增减情况。(七)凡影响外立面效果、建筑平面布局或户型的设计变更均须先按规划方案审批程序审批后，再按本规定执行。 (八)营销部门要求变更引起的成本增加，应在营销收入中相应增加,并办理有关手续。(九)影响销售和物业管理的变更，应征得销售和物业部门的同意。(十)应杜绝施工单位以及其他单位擅自进行设计变更的现象，但应认真听取施工单位以及其他单位的合理化建议，以优化设计或节约成本。(十一)成控部和工程部应分别建立变更台帐，并保管好变更资料。(十二)工程部应与监理单位及时监督施工单位实施变更，避免造成损失。第十五条 罚则(一)未按上述工作职责、流程16、和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-500元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-30%，且最少不低于500元。(二)未按上述第五条第(一)项进行增加变更造价控制，按超过控制部分的3%进行处罚。(三)未按上述第十四条第(二)、(三)项办理，未造成损失的处相关责任人100-500/项元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-30%，且最少不低于500元。(四)未按上述第十四条第(四)、(五)、(六)项办理，未造成损失的处相关责任人100-400元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于400元。 (五)未按上述第十四条第(七)、(八)、(九)项办理，未造成损17、失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-15%，且最少不低于300元。(六)未按上述第十四条第(十)、(十一)、(十二)项办理，未造成损失的处相关责任人100-200元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于200元。第四章 监 理依据工程项目的不同特点，可实行联合监理或社会监理的监理方式。联合监理是指监理单位只派总监理工程师，其他监理人员均由房地产公司配备的监理方式。第一条 职责及内容 (一)工程部负责监理工作的检查、监督与协调，督促监理工程师全程实施“三控二管一协调”，并对日常监理工作进行管理。(二)工程总监负责提出监理方式，审核监理18、规划和监理实施细则，审核向施工单位发出的各种监理函件，审核总监理工程师签发的工程开工、停工、复工令，审核监理公司批准的工程进度、质量等控制文件，审核监理公司批准的工程计量书，并负责监理费用支付的审核。(三)总经理负责合同的签订、审核监理方式、审批监理费用支付。(四)事业部负责监理工作的指导、监督，监理方式的审批。第二条 流程确定监理方式选择监理单位(按招议标管理办法)签定委托监理合同监理行为的监督管理监理费用支付监理工作的总结评价第三条 审批权限(一)监理单位的入围和监理费用的支付由总经理审批。(二)监理单位的确定按招(议)标管理办法执行。(三)监理方式的确定由事业部审批。第四条 要求(一)采19、用何种监理方式应由房地产公司提出书面方案，报事业部审批后执行。(二)监理单位单独的签证不得作为结算的依据，须按本规定第五章第五节的相关规定执行。 (三)监理工作应在施工图设计阶段开始介入。 (四)应在监理委托合同和施工合同中明确监理单位和监理工程师的职权与责任，杜绝监理单位及人员在受权范围外行使职权的现象。(五)应坚决制止施工单位不正常招待公司人员和监理人员消费的行为，避免与施工单位相互串通损害公司利益。(六)应及时指出和纠正监理单位未按合同约定履行职责的行为，必要时应采取更换监理单位或监理人员的有力措施。(七)应定期参加监理例会，及时审核监理日志、监理报表、工程质量检验评定记录，以及各项技术20、经济签证等。 (八)应积极采纳工程监理单位的合理化建议，最大程度的控制工程成本。(九)工程总监应及时对工程监理单位的工作进行总结和评价。第五条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-300元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于300元。(二)未按上述第四条第(一)、(二)项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于300元。 (三)未按上述第四条第(三)项办理，未造成损失的处相关责任人100-200元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-15%，且最少不低于221、00元。(四)未按上述第四条第(四)、(五)、(六)项办理，未造成损失的处相关责任人50-200元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于200元。(五)未按上述第四条第(七)、(八)项办理，未造成损失的处相关责任人50-100元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担1-10%，且最少不低于100元。 (六)未按上述第四条第(九)项办理的，处相关责任人200元的罚款。第五章 施 工第一节 施工准备第一条 职责与内容(一)工程部负责调查地下、地上障碍物的状况，编制处理方案、监督方案实施。组织落实施工场地准备工作，组织图纸会审及设计交底。 (二)工程总监负责检查、协调、监督开22、工前的各项施工准备工作，并审核开工报告。(三)开发总监负责政府职能部门的证件办理，协调政府职能部门的关系。(四)总经理负责监督、检查前期、工程等部门工作，解决影响工程开工的重要问题，审批开工报告。(五)事业部全面监督、指导开工前施工准备工作。第二条 流程地下、地上障碍物调查与处理完成“三通一平”工作完成临建设施的搭建完成设计交底、图纸会审取得施工许可证施工单位开工申请监理单位审查工程总监审核总经理审批第三条 审批权限开工报告的审批权限归总经理。第四条 要求(一)施工场地准备工作应在规划方案政府审批后及时进行（其中场地平整可在项目立项审批后进行），应在开工前完成，不得影响施工单位进场及开工。(二23、)项目开工应满足：施工现场条件具备、施工图设计完成、完成政府职能部门规定的报批报建手续。因情况特殊急需开工的，应报事业部批准。(三)在项目开工前，房地产公司应对地上、地下障碍物进行全面调查，核实障碍物的产权所有人，并采取相应处理措施。确定是地下文物的应向文物管理部门报告，并采取保护措施。 (四)施工场地准备工作应做好如下事项： 1、拟定土石方调配方案，完成场地平整。2、落实解决外部供水、供电在场地内的接口以及接至市政的雨污水口。3、落实场地内至市政道路的道路及出口位置。4、与规划部门联系，取得场地水准点、坐标控制点，并加以保护。与施工单位做好各控制点的交接。 (五)设计交底、图纸会审等工作须在24、开工前一周进行。(六)须组织施工单位认真审核图纸，按要求做好记录，于会审时间至少前3天转交设计院。第五条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-400元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于400元。(二)未按上述第四条第(一) 、(二)项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-20%，且最少不低于300元。 (三)未按上述第四条第(三)、(四)、(五)、(六)项办理，未造成损失的处相关责任人50-200元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于200元。第二节25、 工程进度管理第六条 职责与内容(一)工程部组织编制阶段性进度计划，负责工程进度计划实施过程的检查与监督。(二)工程总监负责审核阶段性进度计划及总进度计划，制定进度调整计划，审批专项工程计划。(三)总经理负责审批阶段性进度计划及进度调整计划。(四)事业部负责项目总进度计划的审批及计划实施过程的指导与监督。第七条 流程(一) 计划控制流程：工程总工期的确定计划(总进度计划和阶段性进度计划)编制监理单位、工程部审查工程总监审核、审批(按权限)总经理审批(按权限)事业部审批计划实施过程的监控计划调整与审批调整后计划实施过程的监控(二)增加工期签证流程： 施工单位申报监理单位、工程部审查成本控制部审核26、工程总监审核总经理审批成本控制部、工程部分别建立台帐并存档第八条 审批权限(一)专项工程计划由工程总监审批。 (二)阶段性进度计划、增加工期签证由总经理审批。(三)总进度计划由事业部审批。第九条 要求 (一)总进度计划的工期应满足施工合同确定的工期要求。(二)任何人不得随意对外签证及口头承诺工期顺延。(三)应经常检查工程的行象进度并与阶段性进度计划进行比较，以及时发现并解决进度滞后的情况。 (四)房地产公司每月5日前必须向事业部报送上月进度完成情况以及本月进度计划。(五)施工单位的一般工期签证申请(如停水、停电等)，应在3个工作日内回复，重要且复杂的工期签证申请(如变更、甲供材料原因等)应在727、个工作日内回复。第十条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-300元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-15%，且最少不低于300元。(二)未按上述第九条第(一)、(二)项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于300元。(三)未按上述第九条第(三)项办理，未造成损失的处相关责任人100-200元的罚款，造成损失的由相关责任人承担1-10%，且最少不低于200元。(四)未按上述第九条第(四)项办理，处相关责任人100元的罚款。(五)未按上述第九条第(五)项办理，每延迟一天处相关责任人528、0元的罚款。第三节 工程质量管理第十一条 职责与内容 (一)工程部负责施工过程中质量的检查与监督，组织分项、分部工程质量的检查与验收，编制质量缺陷的整改方案并监督实施。(二)工程总监负责工程质量全过程的监督、检查与管理，组织单位工程和专项工程的竣工验收，审批质量缺陷的整改方案，组织编制重大质量问题及质量事故的处理方案。(三)总经理负责工程质量的监督、协调及管理。 (四)事业部负责工程质量工作的指导、检查与监督，审批重大质量问题及质量事故的处理方案，组织重大质量问题及质量事故的处理。第十二条 流程(一)工程质量控制流程：过程质量跟踪检查过程质量缺陷整改申请工程验收组织验收验收发现的问题整改质量评29、定(二)重大质量问题及质量事故处理流程：发生问题及事故按规定上报组织现场调查分析原因制定处理方案按权限审批组织实施追究责任组织索赔资料归档(三)材料设备质量控制流程：材料设备进场申报进场验收及抽样送检合格批复投入安装、使用资料归档第十三条 审批权限(一) 分项、分部工程检验评定由工程部经理审批。(二) 单位工程竣工验收、质量缺陷的整改方案由工程总监审批。(三) 重大质量问题及质量事故的处理方案由事业部审批。第十四条 要求(一)竣工验收后半年内，由施工单位负责质量返修的比例控制在工程结算总额的1.5%以内，房地产公司责任负责返修的比例控制在工程结算总额的0.1%以内。一年内由施工单位负责质量返修30、的比例控制在工程结算总额的3%以内，房地产公司责任负责返修的比例控制在工程结算总额的0.3%以内。项目目标结算应留存15%，待竣工验收满一年时兑现。(二)应确保重大质量事故为零。(三)对不具备资质或不胜任承担相应工程施工任务的施工单位或个人，须及时提出终止施工合同或更换施工人员的处理措施。(四)切实做好每道工序间的交接验收，上道工序施工质量不合格，决不允许进入下道工序的施工。(五)实行巡检制度：1、各工序施工过程中，应核查施工单位是否按规范要求施工，监督监理单位是否尽职。2、工程部责任工程师应保证每天至少一次以上的例行巡检，夜间有实质性施工作业的，须另加一次巡检或旁站。工程部经理每周至少三次以31、上的例行巡检，工程总监每周至少一次以上的例行巡检。3、每次例行巡检必须做好记录备查。(六)对隐蔽工程、关键工序等应监督监理人员全程旁站监理，工程部责任工程师应陪同旁站监督，不得随意离开现场。第十五条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-300元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于300元。 (二)竣工验收后半年内(一年内)，由施工单位负责质量返修的比例控制在工程结算总额的1.5%(3%)以内，超过部分处罚2-5%，节约部分奖3-6%；建设单位负责返修的比例控制在工程结算总额的0.1%(0.3%)以内，超过部分处罚4-8%，节约32、部分奖8-12%。(三)未达到上述第十四条第(二)项要求，造成损失的由相关责任人承担1-15%。(四)未按上述第十四条第(三)、(四)项办理，未造成损失的处相关责任人100-200元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-15%，且最少不低于200元。(五)未按上述第十四条第(五)、(六)项办理，未造成损失的处相关责任人50-100元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于100元。第四节 材料设备管理第十六条 职责与内容(一)工程部负责组织编制甲供材料设备需用，落实甲供材料设备的进场，负责所有进场材料设备的检查验收。(二)成控部负责进行甲供材料设备费用计算，对甲供材料设备33、建立台帐，对需要调差的主要材料收集信息，建立台帐。编制材料设备的采购计划。(三)工程总监负责确定所有材料设备的质量标准，提出甲供材料设备范围方案，审批需用计划，。(四)总经理负责审核甲供材料设备范围方案，审批甲供材料设备采购计划，签订合同。 (五)事业部负责审批甲供材料设备范围，指导、监督材料设备的管理。第十七条 流程(一)甲供材料设备管理流程确定材料设备甲供范围总经理审核事业部审批编制需用及采购计划工程总监审核总经理审批合同签订采购材料设备进场申报进场验收及抽样送检合格批复投入安装使用资料归档(二)乙供材料设备管理流程材料设备进场申报进场验收及抽样送检合格批复投入安装、使用资料归档第十八条 34、审批权限(一)甲供材料设备需用计划由工程总监审批。(二)甲供材料设备采购计划由总经理审批。(三)甲供材料设备范围事业部审批。(四)特殊情况需指定材料设备供货商的，由事业部总经理审批。第十九条 要求(一)甲供材料设备范围应在施工合同签定时审批确定，比例不得低于工程总价的20%。(二)甲供材料设备采购计划的供应时间节点应满足工程进度计划的要求，材料设备的进场时间不得影响进度。 (三)所有进场材料设备均应按程序进行申报和验收，严禁不合格或伪劣材料设备投入使用。(四)甲供材料设备需用计划除须明确材料设备的名称、规格型号以及数量外，还应该明确其质量标准，不应指定厂家和品牌。 (五)需要根据造价信息按月调35、差的主要材料应督促施工单位按月登记，建立台帐，并由工程总监签字认可。(六)装饰材料采购前应先提供样品，按权限审批后封存样品二份：一份存放在工程部，一份存放于成控部。材料进场时须与样品核对。(七)乙供材料设备需要询价的，施工单位申报后，应在7个工作日内完成询价，急需的材料设备应及时进行询价，不得影响工程进度。第二十条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人200-500元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-30%，且最少不低于500元。(二)未按上述第十九条第(一)项办理，未造成损失的处相关责任人200-500元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-30%36、，且最少不低于500元。(三)未按上述第十九条第(二)项办理，未造成损失的处相关责任人100元/天的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%。(四) 未按上述第十九条第(三)项办理，未造成损失的处相关责任人100-400元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于400元。(五)未按上述第十九条第(四)、(五)、(六)项办理，未造成损失的处相关责任人50-200元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于200元。 (六)未按上述第十九条第(七)项办理，未造成损失的处相关责任人50元/天的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%。第五节 工程签证工37、程签证是指在施工图和施工合同之外，非施工单位原因引起的工程量增减的经济签证。第二十一条 职责与内容(一)工程部负责工程签证的受理与初审，组织签证内容的实施。(二)营销部负责客户要求变更的工程签证的受理、初审及与客户的协调，督促签证内容的实施。(三)成控部负责工程签证的工程量计算、单价与总价的审核。 (四)工程总监负责工程签证的监督、审核与全面管理。(五)总经理负责工程签证的监控、审核、审批(按权限)。(六)事业部总工负责工程签证工作的指导、监督与审批(按权限)。第二十二条 流程(一)客户要求工程变更的签证：客户申请营销部门受理工程部和监理单位初审成控部门审核工程总监审核按权限审批办理签证手续工38、程部、成控部分别建立台帐资料归档(二)其他工程签证：施工单位申请工程部和监理单位受理并初审成控部门审核工程总监审核按权限审批办理签证手续工程部、成控部分别建立台帐资料归档第二十三条 审批权限 涉及工程量和造价调整的，按设计变更权限办理；不涉及到工程量和造价调整的，归工程总监审批。第二十四条 要求(一)开工前应与施工单位书面约定有关签证要求、签证人、签证专用章、监理权责等内容。(二)所有工程签证须加盖房地产公司签证专用章方能作为结算依据。未按规定和程序办理的，不得加盖签证专用章。(三)凡涉及工程量和造价调整的签证，须确定签证总额方可办理。(四)未到结算时任何人不得办理签证的付款手续。(五)监理单39、位单独的签证不得作为结算的依据，同时还应有房地产公司认可的工程部工程师和成控部工程师的签字。(六)应在办理完签证手续后再进行签证内容的施工。特殊情况应有工程总监的书面认可，事后应及时补办手续。(七)单项签证金额超过20000元的项目，应另行签订补充协议。(八)所有签证文件须按顺序编码，手续齐备、附件清楚，且有收文回执。(九)工程部须建立签证台账，每月整理、汇总，于五日前将上月所有签证单报总经理审核，同时上报总工室。总工室应建立签证台账。(十)成控部须建立签证台账，每月整理、汇总，于五日前将上月所有签证上报成控中心。成控中心须对所有的签证建立专项台账，及时核对。(十一)签证专用章应安排与办理签证40、手续无直接关系的人员保管和监督。具体保管、使用等要求，参照印鉴管理规定执行。第二十五条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人500-1000元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担30-60%。且最少不低于1000元。(二)未按上述第二十四条第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项办理，未造成损失的处相关责任人500-1000元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担20-50%，且最少不低于1000元。(三)未按上述第二十四条第(六)、(七)项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-20%，且最少不低于300元。41、(四)未按上述第二十四条第(八)、(九)、(十)、(十一)项办理，未造成损失的处相关责任人50-200元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于200元。第六节 工程款支付第二十六条 职责与内容(一)工程部负责审核合同进度款付款节点以及工程形象进度。(二)成控部负责工程款支付中实际完成工程造价的审核，确定该次工程款应支付的额度。(三)财务部负责核对施工单位的相关往来，根据制度确定该次工程款实际须支付的额度，收取建安营业发票，建立支付台帐，把关所有手续。(四)工程总监负责组织、协调、审核工程款支付。(五)总经理负责对工程进度款支付进行全程监控，负责每次付款的审批及相关往来的42、审核。(六)成控中心负责复核（按权限）。(七)事业部负责工程款支付的指导、监督。第二十七条 流程施工单位申请监理单位、工程部审查成控部审核工程总监审核成控中心复核（按权限）财务部审查总经理审批支付第二十八条 审批权限（一）付款审批权限：归总经理。（二）付款审核权限：项目省 内省 外成控部成控中心成控部成控中心一般工程200万元(含)以下200万元以上260万元(含)以下260万元以上特殊工程40万元(含)以下40万元以上50万元(含)以下50万元以上零星(维修)工程30万元(含)以下30万元以上40万元(含)以下40万元以上室内外装修工程50万元(含)以下50万元以上60万元(含)以下60万元43、以上第二十九条 要求(一)工程进度款的支付标准不得超过应付工程进度的60%，竣工验收达到合同约定质量标准，付款额不得超过应付进度额的70%，按照集团的相关规定办理结算后支付额不得超过应付金额的85%，在结算后三个月支付额不得超过应付金额的90%，结算后六个月支付额不得超过应付金额的95%，留质保金5%。特殊情况需经上一级主要负责人组织审计中心、成控中心会审审批。(二)工程进度款支付应在合同上明确约定支付节点及标准，不得用时间方式和其他方式进行约定。达到合同约定的形象进度节点，且工程质量符合设计要求和合同约定的质量标准，在制度范围内支付。(三)计量和工程款的核算应准确，严禁超额计量。(四)设计变44、更、工程签证不得纳入进度款支付范围，应在工程竣工结算时随工程尾款一并支付。 (五)成控部门应根据工程进度提前做好结算的相关准备工作，应在规定的时间内完成结算的审核。(六)成控部、财务部应建立工程款支付台帐及施工单位的往来台帐。(七)工程部、成控部、财务部、工程总监、总经理须严格核对与施工单位的各项往来，确定实际须支付的工程款额度。第三十条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人300-600元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-30%，且最少不低于600元。(二)未按上述第二十九条第(一)项办理，处相关责任人200-600元的罚款；造成损失的由相关责任人承45、担5-30%，且最少不低于600元。(三)未按上述第二十九条第(二)、(三)项办理，未造成损失的处相关责任人100-400元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于400元。 (四)未按上述第二十九条第(四)项办理，处相关责任人100-200元的罚款；造成损失的由相关责任人承担5-15%，且最少不低于200元。 (五)未按上述第二十九条第(五)、(六)、(七)项办理，未造成损失的处相关责任人50-100元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于100元。第七节 安全、文明施工管理第三十一条 职责与内容 (一)工程部负责安全文明生产的日常检查监督和管46、理，督促施工单位及时整改，配合、协助政府职能部门组织的安全文明检查。(二)工程总监负责安全文明施工的内外协调与监督，组织安全事故的调查与处理。(三)总经理全权负责安全文明施工工作，为公司安全管理第一责任人。(四)事业部负责安全文明施工管理工作的指导与监督。第三十二条 流程(一)安全文明施工管理工作流程： 施工过程跟踪检查签发整改通知书现场及安全隐患整改组织复检(二)安全事故处理流程： 发生安全事故现场应急处理按规定上报组织现场调查分析原因制定处理方案按权限审批组织实施追究责任组织索赔资料归档第三十三条 审批权限(一)安全文明施工整改通知书由工程部经理审批。(二)安全事故处理方案的审批按政府主管47、部门的规定执行。第三十四条 要求(一)安全事故损失应控制在工程总造价的0.03%以内。(二)所有建设中出现的安全事故损失，应全部由施工单位承担，房地产公司不得支付安全事故所发生的相关费用。(三)工程人员不得要求施工单位违反安全管理规定进行施工。(四)每月须组织一次安全文明施工检查，做到及时发现及时消除安全隐患。(五)发生重大伤亡等安全事故须按规定及时上报有关部门，并迅速采取营救和处理措施。第三十五条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人500-1000元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-30%，且最少不低于1000元。(二)未按上述第三十四条第(一)项48、办理的，超过部分的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于1000元。(三)未按上述第三十四条第(二)项办理的，由相关责任人承担损失的5-20%，且最少不低于500元。(四)未按上述第三十四条第(三) 、(四)项办理，未造成损失的处相关责任人100-400元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于400元。(五)未按上述第三十四条第(五)项办理的，处相关责任人500元的罚款。第六章 验 收第一节 专项验收专项验收是指除房屋建筑工程以外的防雷工程、电梯工程、消防工程、变配电工程、弱电工程、煤气工程、市政工程、园林景观绿化工程、环境工程及其他零星、配套工程等的竣工验收。第一49、条 职责与内容 (一)工程部负责验收申请的受理与初审，落实验收前各项准备工作，组织内部初验。(二)工程总监负责验收申请的审核，组织验收。(三)总经理负责验收申请的审批，并对验收结果负责。(四)事业部参与竣工验收，负责验收工作的指导与监督。第二条 流程施工单位申请工程部、监理单位审核内部初验工程总监审核总经理审批组织验收资料归档第三条 审批权限专项验收审批权归总经理。第四条 要求(一)专项工程竣工后应及时进行验收，避免或减少对其他工序或工程产生影响。 (二)对验收不合格的专项工程，工程部应督促施工单位及时整改，并及时安排复验工作，直至验收合格。(三)所有专项工程验收应在工程竣工验收前完成，特殊情50、况应报事业部审批。第五条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-500元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-30%，且最少不低于500元。(二)未按上述第四条第(一)项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于300元。(三)未按上述第四条第(二)项办理，未造成损失的处相关责任人50-200元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于200元。 (四)未按上述第四条第(三)项办理的，处相关责任人100元的罚款。第二节 竣工验收第六条 职责与内容(一)工程部负责受理验收申51、请，落实验收前各项准备工作，督促对不合格部分进行整改，负责竣工验收备案工作。 (二)物业、营销等部门协助验收。(三)工程总监负责组织初验及竣工验收。(四)总经理负责竣工验收工作的协调和监督，签署验收评定意见，并对验收结果负责。(五)事业部参与竣工验收，对验收工作进行指导、监督。第七条 流程施工单位申请工程部、监理单位审核监理单位组织预验收整改工程总监审核总经理审核事业部审批向政府职能部门申请验收工程资料预验收工程竣工验收验收资料归档工程竣工备案第八条 审批权限竣工验收的审批权归事业部。第九条 要求(一)收到施工单位竣工验收报告后28天内房地产公司应组织有关单位进行验收。 (二)收到施工单位的竣52、工验收报告后，工程部应及时组织初验，并检查是否领取建设工程档案初验认可证，若初验不合格，应书面通知并监督施工单位进行整改。 (三)竣工验收前应与施工单位签定房屋建筑工程质量保修书。(四)对验收中存在的问题，应在7天内提出书面整改意见。(五)工程竣工验收合格之日起15天内应按规定向当地质量监督站办理竣工验收备案手续。(六)工程初验应通知物业、营销等部门参加。 (七)应督促施工单位及时进行验收整改，并及时安排复检直至合格。第十条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-500元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-30%，且最少不低于500元。(二)未按上53、述第九条第(一)项办理，未造成损失的处相关责任人100-500元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-30%，且最少不低于500元。 (三)未按上述第九条第(二)、(三)、(四)、(五)项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-20%，且最少不低于300元。(四)未按上述第九条第(六)、(七)项办理，未造成损失的处相关责任人50-200元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于200元。第三节 内部综合验收内部综合验收是指由事业部组织相关职能部门，对项目运作全方位、全过程进行的验收与总结。包括：工期、质量、安全、工程款支付54、工程成本、各项费用控制、项目运作的主要经验与存在的问题、项目经营的主要业绩、主要管理人员的德、能、绩等。第十一条 职责与内容(一)成控部、营销部、财务部、综合部、物业公司协助工程部进行验收前的准备工作，配合综合验收。(二)工程部负责验收前的准备工作。(三)工程总监负责组织各部门验收前的内部预验收，组织预验收和正式验收所发现问题的整改，向事业部申报并协助综合验收。(四)总经理负责预验收的把关和综合验收的组织与协调。(五)事业部制定验收办法，对验收的准备工作进行检查与审核，主持验收。(六)集团相关职能中心参与验收。第十二条 流程验收准备工程总监预验总经理审核把关房地产公司申请事业部分管领导审核事55、业部总经理审批成立验收组组织验收验收评定整改复查第十三条 审批权限内部综合验收的审批权归事业部总经理。第十四条 要求(一)验收评定结果达到85分为合格。验收合格后，财务部应按照评定结果进行奖罚和目标结算。(二)事业部应根据项目的实际情况制定相应的验收评分办法。(三)验收组须认真核查每个环节，严格按验收标准逐项验收，及时评定结果，形成整改纪要并存档。(四)验收评定须形成验收报告，验收组成员须在验收报告上集体签署意见。(五)房地产公司须按验收内容做好一切准备工作后，按程序进行验收申请，密切配合验收组进行验收工作。(六)对验收中存在的问题，房地产公司须在验收组规定的时间内组织整改。整改后及时上报复查56、。(七)事业部分管领导应在接到房地产公司的验收申请后5天内完成审核。事业部应及时批复验收申请，下达验收通知，组织验收组完成验收工作。(八)整改完成后，事业部应及时组织复查，形成复查纪要并存档。(九)物业部门应做好接管前的所有准备工作，参与验收，验收合格及时接管。第十五条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人200-500元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-30%，且最少不低于500元。(二)未按上述第十四条第(一)、(二)项办理，未造成损失的处相关责任人200-500元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-30%，且最少不低于500元。(三)未按57、上述第十四条第(三)、(四)项办理，未造成损失的处相关责任人100-400元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-25%，且最少不低于400元。(四)未按上述第十四条第(五)、(六)项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于300元。(五)未按上述第十四条第(七)、(八)项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-15%，且最少不低于300元。(六)未按上述第十四条第(九)项办理，未造成损失的处相关责任人100-200元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低58、于200元。第七章 工程索赔与反索赔工程索赔是指在合同履行过程中，乙方因违约或其他过错，致使我方受到损失时,要求对方给予赔偿或补偿的行为，主要包括工期索赔和费用索赔。而反索赔则是为避免因对方索赔给我方造成经济损失而实施的合理行为。第一节 索 赔第一条 职责及内容(一)工程部负责收集、整理与索赔相关的各项资料，提出索赔事件，向监理单位发出发出索赔意向通知，协助编制并递交索赔报告，参与索赔谈判。(二)成控部负责提出索赔事件，编制索赔报告，办理索赔相关手续，参与索赔谈判。 (三)工程总监负责组织编制与审核索赔报告，组织索赔谈判，对索赔工作进行监督、协调和管理。(四)总经理负责索赔报告的审批，对索赔工59、作进行全面监督、协调和管理。(五)事业部负责对索赔工作进行指导和监督。第二条 流程相关责任人提出索赔事件递交索赔意向通知编制索赔报告工程总监审核总经理审批递交索赔报告索赔谈判谈判结果审批办理索赔相关手续资料归档第三条 审批权限索赔报告、谈判结果的审批权归总经理。第四条 要求(一)索赔事件发生后28天内须向相关单位发出索赔意向通知。(二)发出索赔意向通知28天内，须向被索赔单位递交索赔报告。(三)当该索赔事件持续进行时，工程部应当阶段性向被索赔单位发出索赔意向，在索赔事件终了后28天内，向被索赔单位送交索赔的有关资料和最终索赔报告。(四)被索赔单位在收到索赔报告后28天内未予答复或未作进一步要求60、，该项索赔即可视为已经被对方认可，成控部应及时和对方办理索赔的相关手续。(五)如果对方收到索赔报告后，在28天内提出异议或反索赔，工程总监须组织相关部门和人员研究对策，组织索赔谈判，最大限度地取得索赔利益。(六)应熟悉理解合同文本内容，在施工过程中随时洞察和发现可能存在的索赔事件，及时向有关单位提出，防止索赔事件遗漏。第五条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-400元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于400元。(二)未按上述第四条(一)-(五)项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任61、人承担5-10%，且最少不低于300元。(三)未按上述第四条 (六)项办理，处相关责任人100元的罚款。第二节 反 索 赔第六条 职责及内容(一)工程部负责受理索赔意向通知书及索赔报告，收集、整理反索赔的证据和资料，协助编制反索赔报告，参与反索赔谈判。(二)成控部负责收集、整理反索赔的证据和资料，编制反索赔报告，参与反索赔谈判，办理反索赔相关手续。 (三)工程总监负责编制、审核反索赔报告，组织反索赔谈判，对反索赔工作进行监督、协调和管理。(四)总经理负责反索赔报告的审批(按权限)，对反索赔工作进行全面的监督、协调和管理。(五)事业部负责反索赔报告的审批，指导和监督反索赔工作。第七条 流程受理索62、赔意向通知及索赔报告收集证据、资料编制反索赔报告工程总监审核总经理审批反索赔谈判谈判结果按权限审批办理反索赔相关手续资料归档第八条 审批标准审批部门总经理事业部分管副总费用反索赔5万元(含)以内5万元以上工期反索赔20天(含)以内20天以上第九条 要求(一)房地产公司应认真履行合同条款，充分完善日常工作，尽量避免他方提出索赔。(二)收到索赔意向通知后，相关部门须及时收集反索赔事件所需的证据和资料。(三)收到索赔报告后，应在28天内给予答复或要求对方进一步补充索赔理由和证据，同时编制反索赔报告。 (四)有以下情况之一，不得受理索赔单位的索赔请求：1、索赔事件发生28天后，索赔单位才发出索赔意向通63、知； 2、发出索赔意向通知28天后，索赔单位才提出索赔报告及有关资料；3、索赔事件持续进行时，索赔单位未阶段性地发出索赔意向，且在索赔事件终了后28天内，未提交索赔的有关资料和最终索赔报告。(五)在索赔有效期内收到索赔单位的索赔报告等资料后，工程总监须组织反索赔谈判，最大限度地取得反索赔的成功。第十条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-400元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于400元。(二)未按上述第九条(一)项办理，未造成损失的处相关责任人100-400元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于4064、0元。(三)未按上述第九条(二)-(五)项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于300元。第八章 工程交付、保修及质保金 第一节 工程交付根据工程交付主体的不同分为：施工单位向房地产公司的交付，房地产公司向业主或物业公司的交付。第一条 职责及内容(一)工程部负责组织工程交接验收，编制交付计划，办理工程交接。(二)工程总监负责工程交付工作的组织、协调与督促。(三)物业公司负责接收房产公司交出的房屋及设施，并组织验收。(四)总经理负责施工单位交付申请及向物业公司交付通知的审批，全面负责工程交付工作。(五)事业部负责工程交付的指导65、与监督。 第二条 流程(一)施工单位向房地产公司交付的流程：施工单位提出交付申请受理房屋及设施设备交付验收问题整改工程及资料交付资料归档(二) 房地产公司向业主或物业公司交付的流程：发出交付通知物业公司受理房屋及设施设备交付验收问题整改工程及资料交付资料归档第三条 审批权限工程交付审批权归总经理。第四条 要求(一)工程交付申请或通知应在工程竣工验收合格后及时进行，未经竣工验收合格的工程不得交付。(二)工程交付验收所发现的质量问题经确认后，应确定整改时间并及时督促施工单位整改，不得影响工程交付。 (三)办理交付手续时，应有详细的移交清单，并有双方的签字认可。(四)专业设备交付使用前，房地产公司应66、组织施工单位对物业公司员工进行相关培训，并协调办理好售后服务的相关手续。(五)内部综合验收后5个工作日内必须办理工程交付。因房地产公司原因延期交付所引起的纠纷，应由房地产公司承担相应责任，并按物业管理规定的相关规定执行。(六)房地产公司应按政府有关规定向物业公司提供物业管理用房。(七)工程交付时关于水、电等费用的承担，施工单位向房地产公司交付时应统计水电表读数，由施工单位承担；房地产公司向业主或物业公司交付时，应按物业管理规定的相关规定执行。 (八)施工单位向房地产公司交付时应满足合同约定的卫生清洁标准和要求。(九)房地产公司向物业公司进行工程交付时应完善以下配套设施：栋号、单元、楼层、门牌等67、的牌匾、道路指示牌以及警示牌等。第五条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-500元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于500元。(二)未按上述第四条第(一)项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于300元。(三)未按上述第四条第(二)(九)项办理，未造成损失的处相关责任人100-200元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于200元。第二节 工程保修第六条 职责及内容(一)物业公司负责受理、调查、确认维修事宜及内容，负责保修工作的联系68、落实、监督与验收，负责建立保修台帐。(二)财务部负责工程保修的财务台帐的建立及结算。(三)成控部负责工程保修费用的计算及审核。(四)工程总监负责受理维修申请单，联系并督促施工单位维修，组织验收及把关，审核各项保修费用。(五)总经理审批各项保修费用，全面协调、监督工程保修工作。(六)事业部负责工程保修的指导与监督。 第七条 流程物业受理申请报房地产公司查明原因及责任落实维修验收费用审批及结算资料归档第八条 审批权限维修费用的审批权限归总经理。第九条 要求(一)在保修期内，因工程质量问题，房地产公司未能及时解决，造成业主拒缴物业管理费的，根据物业管理规定，由总经理确认、批准后，按月向物业公司缴纳69、物业管理费，逾期未缴纳的按3/天向物业公司缴纳滞纳金。(二)财务部门在施工单位最后结算时，应按国家和合同相关规定及时足额扣除质保金。(三)财务应建好代理施工单位保修的保修金台帐，并收集整理好经物业、业主签字的维修凭单，确保准确无误。保修期结束时，质保金的退还须经物业公司签署意见。(四)工程总监每次受理维修申请单后，均应及时与物业和业主共同确认造成质量问题的原因和责任，落实维修费用应由谁承担，以便维修结算。(五)工程总监应及时受理保修事宜，2天内审核完毕，并督促施工单位3天内进场保修，并组织业主、物业公司、施工单位进行保修后的验收。(六)工程保修完工时间及质量必须满足物业公司和业主的合理要求。(70、七)委托物业进行的保修，应及时支付费用，并在施工单位的质保金中扣除。第十条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-300元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于300元。(一)未按上述第九条第(一)、(二)、(三)项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-15%，且最少不低于300元。(二)未按上述第九条第(四)项办理，未造成损失的处相关责任人100-200元的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-15%，且最少不低于200元。(三)未按上述第九条第(五)、(六)、(七)项办理，未造71、成损失的处相关责任人50-100元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于100元。第三节 质保金第十一条 职责及内容(一)工程部建立维修台帐，参加质保期满时的工程质量验收，组织、监督质量问题整改。(二)成控部参加质保期满时的工程质量验收，建立质保金使用台帐，办理质保金的结算。 (三)财务部负责质保金的留存，建立质保金使用台帐，审核质保金结算。(四)工程总监协助组织质保期满时的工程质量验收，监督质量问题整改，审核质保金的结算。(五)物业公司协助组织质保期满时的工程质量验收，监督质量问题整改，建立维修台帐，审核质保金的结算。 (六)总经理负责组织质保期满的质量验收，质保金的72、管理、组织与协调，审批质保金结算。(七)总工室负责质保期满时的工程质量的维修、验收和质保金结算的指导与监督。第十二条 流程(一)质保期满工程质量验收流程：确定验收日期通知施工单位和用户组织验收质量问题整改验收及整改记录会签资料归档(二)质保金结算流程：施工单位申请工程总监受理组织工程质量验收及整改成控部办理质保金结算工程总监审核物业公司审核业主委员会（用户）确认财务部审核总经理审批资料归档第十三条 审批权限：归总经理第十四条 要求(一)质保期应自竣工验合格之日起计算。质保金按5%的标准留置。(二)物业公司应在合同约定的各专业工程保修期满前60天向房地产公司提出对房屋进行全面质量摸底与核查的申请73、。(三)接到物业申请后一周内，房地产公司项目责任人（总经理、工程总监）应组织相关人员进行全面质量摸底与核查，并确认核查结果，属施工单位的原因应及时通知施工单位维修。项目责任人发生异动的，异动时间在质保期满前60天以内，由原责任人负责；60天以外的，由交接人负责。(四)合同约定的各专业工程保修期满前60天，物业公司提出并与工程总监商定验收日期，工程总监和物业公司分别书面通知施工单位和所有用户。有业主委员会的应通知业主委员会参加验收。(五)质保金的结算应在质保期满的质量验收及整改合格后办理。(六)财务部门不得列支因质量维修所产生的一切费用。(七)办理质保金结算时，相关部门须核对维修台帐和质保金使用74、台帐，扣除所有物业公司或代付的维修费用。 (八)财务付款时须严格核对相关财务往来、已付款情况以及发生的相关维修费用，审核付款的审批流程与权限，核对质保期满的验收及整改记录，符合规定要求的方能付款。(九)验收时发现的问题由工程部组织施工单位限期整改。整改完后由工程总监组织物业公司和用户复验。(十)验收及整改记录须由用户、业主委员会、物业公司、施工单位、工程总监共同确认。第十五条 罚则(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-500元罚款，造成损失的由相关责任人承担20-50%的损失，且最少不低于500元。(二)未按上述第十四条第(一)、(二)项办理，未造成损失的75、处相关责任人100-500元/项罚款，造成损失的由相关责任人承担20-50%的损失，且最少不低于500元。(三)未按上述第十四条第(三)项办理，未造成损失的处相关责任人500-1000元罚款，造成损失的由相关责任人承担20-50%的损失，且最少不低于1000元，其中总经理承担80%，工程总监承担20%。(四)未按上述第十四条第(四)项办理，未造成损失的处相关责任人100-500元罚款，造成损失的由相关责任人承担20-50%的损失，且最少不低于500元。(五)未按上述第十四条第(五)、(六)项办理，未造成损失的处相关责任人200-400元/项罚款，造成损失的由相关责任人承担10-30%的损失，且76、最少不低于400元。(六)未按上述第十四条第 (七)、（八）项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%的损失，且最少不低于300元。(七)未按上述第十四条第 (九)、（十）项办理，未造成损失的处相关责任人50-200元/项罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%的损失，且最少不低于200元。第九章 工程档案第一条 职责与内容(一)工程部、成控部负责工程档案资料的收集、整理、立卷、保管及移交，并对工程资料归档、借阅的审工程档案资料的完整性、真实性负责。(二)综合部负责工程资料的接收、登记、整理及保管。(三)工程总监负责组织、监督工程档案的移77、交，审批工程档案的借阅，指导、监督工程档案管理工作。(四)总经理负责工程档案管理工作的协调与监督。(五)事业部负责工程档案管理工作的指导与监督。第二条 流程工程资料收集、整理工程部审核工程总监审批移交综合部综合部编目、归档第三条 审批权限批权归工程总监。第四条 要求(一)列入城建档案馆接收范围的工程档案，应在工程竣工验收前提请城建档案馆对工程档案进行预验收。(二)应在工程竣工验收合格后三个月内，将工程竣工验收备案文件以及工程竣工档案资料报送当地城建档案馆，领取建设工程档案合格证。(三)工程档案资料的归档，应严格按房地产行业档案管理规定执行。(四)工程档案资料的保管与借阅应严格按房地产行业档案管78、理规定执行。(五)与各参建单位(勘察、设计、监理、施工)签定合同或协议时，应对工程资料和工程档案的编制责任、套数、费用、质量和移交期限等提出明确要求。(六)工程实施过程中须定期检查各参建单位工程资料的收集、整理和立卷工作，并做好检查记录。第五条 罚则：(一)未按上述工作职责、流程和审批权限办理，未造成损失的处相关责任人100-300元的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于300元。(二)未按上述第四条第(一)、(二)项办理，未造成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于300元。(三)未按上述第四条第(三)、(四)79、项办理，未造成损失的处相关责任人100-200元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-10%，且最少不低于200元。(四)未按上述第四条第(五)、(六)项办理，未造成损失的处相关责任人50-100元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担1-10%，且最少不低于100元。第十章 与施工单位相关规定第一条 职责与内容(一)房地产公司负责本章第二条所有工作内容的办理与执行，需要向施工单位发送函件或签订协议的，负责函件协议起草、与施工单位洽谈，并按规定签订协议、建立资料档案。(二)事业部负责对本章相关工作进行指导和监督。第二条 要求(一) 在签订施工合同时，应明确约定以下内容：1、对增加造价的变更80、，变更确定后14天内，施工单位须提交工程变更价款报告；否则，视为该项变更不涉及合同价款的调整。并在工程开工时书面通知施工单位。2、设计变更、工程签证所增加的费用，不纳入进度款支付范围，须在工程竣工结算后随工程尾款一并支付。3、明确甲供材料设备的范围，开工时须书面通知甲供材料设备验收、交接的程序和手续。4、农民工保证金原则上要求施工方垫付；如甲方缴纳，须事业部审批。5、明确约定工程进度款包含与进度同步的人工费。6、按制度要求约定工程款的支付标准和支付节点。7、施工单位对于安全施工负全部责任，非甲方原因造成的安全事故由施工单位承担全部损失。8、约定竣工验收时场地环境及单体建筑的卫生要求。(二)合同81、签订后总经理应组织人员按相关规定拟定监理权责、变更签证手续、印鉴使用规定、往来函件交接、档案资料要求等约定，由工程总监负责洽谈、总经理负责签订协议。 (三)工程开工时须书面通知施工单位材料询价的方式、程序及确认手续。(四)首次工程例会上须书面通知施工单位隐蔽工程与工序验收的程序，施工过程中更换授权人时须及时书面通知施工单位。(五)施工过程中，施工单位有违约行为时，须及时向施工单位发函，并按本制度第七章第一节的规定进行索赔。(六)收到施工单位的书面函件须在7天内书面回复。(七)与施工单位的往来函件应按照集团对外函件管理办法执行。(八)甲方直接分包的工程，开工前须书面通知总包单位，与总、分包单位进82、行协调，在明确各方责权、约定相关费用、签订书面协议后，方可与分包单位签订合同。(九)竣工验收前应与施工单位签定房屋建筑工程质量保修书，明确保修范围、保修责任、保修期限以及保修金的退还时间与标准。 (十)工程交付时，房地产公司应与施工单位签订保修细则，具体内容应包括保修程序、时间、付款方式、结算办法、价格等相关保修约定。(十一)工程交付后发现质量问题，须书面通知施工单位限期整改。紧急情况可先口头通知，事后补办书面手续。(十二)应建立质量问题的维修台账，在保修期满前60天内通知施工单位共同参与房屋的质量验收。(十三)在保修期内发现的质量问题，保修期满前未整改完、或经整改仍达不到要求的，保修期满后施83、工单位仍应继续承担维修责任。房地产公司应与施工的签订相关协议。第三条 罚则(一)未按上述工作职责办理，未造成损失的处相关责任人500-1000元的罚款，造成损失的由相关责任人承担20-50%，且最少不低于1000元。 (二)未按上述第二条第(一)项办理，未造成损失的处相关责任人500-1000元的罚款，造成损失的由相关责任人承担20-50%，且最少不低于1000元。(三)未按上述第二条第(二)、(三) (四)项办理，未造成损失的处相关责任人100-500元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担10-20%，且最少不低于500元。(四)未按上述第二条第 (五)、(六)、(七)、(八)项办理，未造84、成损失的处相关责任人100-300元/项的罚款，造成损失的由相关责任人承担5-20%，且最少不低于300元。(五)未按上述第二条第(九)、(十)、(十一)、(十二)、(十三)项办理，处相关责任人200-600元/项的罚款；造成损失的由相关责任人承担10-30%，且最少不低于600元。第十一章 工程管理流程图第一条 工程管理工作流程图：集团内外评审组织当地专家参与方案修改工程详勘方案报批编制初步设计任务书方案修改项目投资估算项目策划市场调研工程成本分析开发立项批复方案设计单位的考察准备设计合同文本设计方案招标项目开发立项编制方案设计任务书签订工程总监项目目标签定设计合同场地障碍物调查、场地平整确85、定方案设计单位园林景观设计单位招议标政府评审勘察单位确定、初勘方案设计 索赔与反索赔 监理单位招议标及签约新材料、新技术、新工艺应用论证工程报建各项准备工作主要管网方案及对外接口方案确定以费率下浮方式的工程施工招标及签约园林景观方案设计营销中心选址、方案设计结构方案确认主要设备选型变配电工程设计成控部同步展开初步设计概算施工用水、用电及临时道路开通，场地障碍物处理初步设计转下页接上页房地产公司组织专家进行初步设计分析论证初步设计内外评审按评审意见进行修改监理单位进场初步设计政府审批编制施工图设计任务书园林景观施工图设计成控部同步展开施工图预算施工图设计道路、市政管网等配套工程施工图设计营销中心86、施工图设计成控部施工图预算完成房地产公司组织专家参与评审施工图内外评审甲供材料范围确定进行限额设计分析按评审意见进行修改资格审查、入围单位确定施工图政府审批报建 工程施工招标、签定施工合同营销中心开始施工发布招标公告、编制招标文件基坑支护方案确定工地围墙等临建进场施工评标、定标，签定合同配套工程施工图完成办理建设工程规划许可证签发开工令办理建设工程施工许可证电梯等五大材询价、签约工程开工施工组织设计、施工方案及总进度计划等的确定 多层 高层 小高层见小高层建筑工作流程见多层建筑工作流程见高层建筑工作流程工程预验收档案预验收内部综合验收准备内部综合验收验收整改政府综合验收准备竣工验收工程结算 组87、织“三算”对比施工单位工程移交政府综合验收 竣工备案工程保修移交物业 高层建筑工作流程坐标、标高控制点交接工程开工场地实际标高测量基坑支护及土方工程道路、市政管网等配套施工单位招标、签约及施工准备土建工程材料询价营销中心装修完成基础及地下室施工（0.000以下）防雷、电梯、水电安装等相关配套工程同步预埋施工地下室防水工程施工基础及地下室分部工程验收合格化粪池及部分室外管网工程施工土方回填砌筑工程准备0.000至总高度1/4的主体工程施工独立式配电房、水泵房、幼儿圆等配套建筑开工安装等相关配套工程施工准备(含安装材料设备询价)总高度1/4至总高度1/2的主体工程施工砌筑工程施工外墙保温施工方案确88、定外墙饰面方案确定外墙保温施工单位确定准备门窗工程施工准备安装等相关配套工程施工准备总高度1/2至总高度3/4的主体工程施工外墙饰面材料订货屋面工程施工准备主体验收准备准备总高度3/4至封顶的主体工程施工电梯等甲供五大材陆续进场施工门窗工程施工内外装饰工程施工准备外墙饰面工程开始道路、市政管网等配套工程施工主体验收、合格外墙保温工程施工屋面工程施工外装饰工程完成1/2内装饰工程施工各工程完成园林景观工程施工各配套工程完工各专项工程验收完成满足通水、通电等要求工程预验收档案预验收 小高层建筑工作流程坐标、标高控制点交接场地实际标高测量工程开工道路、市政管网等配套施工单位招标、签约及施工准备土建工89、程材料询价基坑支护及土方工程基础（或地下室）施工（0.000以下）地下室防水工程施工防雷、电梯、水电安装等相关配套工程同步预埋施工基础及地下室分部工程验收合格化粪池及部分室外管网工程施工土方回填0.000至总高度1/3的主体工程施工外墙饰面方案确定砌筑工程准备安装等相关配套工程施工准备（含安装材料设备询价）砌筑工程施工总高度1/3至总高度2/3的主体工程施工外墙饰面方案确定外墙保温施工方案确定安装等相关配套工程施工准备外墙饰面材料订货外墙保温施工单位确定屋面工程施工准备电梯等甲供五大材陆续进场施工门窗工程施工总高度2/3至封顶的主体工程施工主体验收准备准备内外装饰工程施工准备道路、市政管网等配90、套工程施工外墙饰面工程开始主体验收、合格外墙保温工程施工屋面工程施工外装饰工程完成1/2内装饰工程施工各工程完成园林景观工程施工各配套工程完工各专项工程验收完成满足通水、通电等要求工程预验收档案预验收 多层建筑工作流程坐标、标高控制点交接场地实际标高测量工程开工土建工程材料询价基础施工道路、市政管网等配套施工单位招标、签约及施工准备防雷、水电安装等相关配套工程同步预埋施工基础分部工程验收合格外墙饰面方案确定化粪池及部分室外管网工程施工土方回填砌筑工程准备0.000至总高度1/2的主体工程施工安装等相关配套工程施工准备（含安装材料设备询价）外墙饰面材料订货安装等相关配套工程施工准备砌筑工程施工（91、框架结构）屋面工程施工准备内外装饰工程施工准备总高度1/2至封顶的主体工程施工外墙保温方案、施工单位确定铝合金等甲供五大材陆续进场施工门窗工程施工主体验收准备准备主体验收、合格道路、市政管网等配套工程施工外墙饰面工程开始屋面工程施工内装饰工程施工外墙保温工程施工外装饰工程完成1/2各配套工程完工各工程完成园林景观工程施工满足通水、通电等要求工程预验收档案预验收各专项工程验收完成第二条 罚则：(一)擅自超越规定步骤进行项目操作，未造成损失的处相关责任人500-1000元的罚款；造成损失的，视损失大小另行加重处罚。(二)不按规定及时进行重要工作安排，延误时机、造成工作被动，未造成损失的处相关责任人92、200-500元的罚款；造成损失的，视损失大小另行加重处罚。第十二章 附 则第一条 本办法的解释、修改权属事业部。第二条 本办法自颁布之日起执行。附表项目开发操作流程示意图项目（收购）立项申请 事业部论证、集团审批 签订项目(收购)目标责任书实施收购项目开发立项开发立项批复总目标签订相关准备工作（市场调查、目标客户分析、市场定位）项目调研事业部和产业公司分别调研项目策划*事业部策划*产业公司策划*产品定位专业公司策划(必要时)*事业部组织评审事业部审批内外专家评审签订开发项目分目标责任书 方案设计单位招标营销代理单位招标确定(可与专业公司介入一同操作）*方案设计任务书编写确定方案设计单位物管早93、期介入(复杂项目开发立项阶段介入)规划方案设计内外专家评审勘察单位确定，初勘 政府组织评审景观设计单位考察、入围#监理单位考察、入围 集团综合评审意见规划方案修改完善内外专家评审工程详勘规划方案报批通过转下页接上页施工用水、用电及临时道路开通，场地障碍物处理主要管线方案及对外接口方案初步设计以费率下浮方式的工程施工招标及签约营销方案*监理单位招标、签约景观设计方案征选#新材料、新技术、新工艺应用论证建筑视觉形象设计方案征选# 成本控制部同步展开初步设计概算营销中心选址、设计方案征选*主要设备选型 项目现场包装方案征选*园林景观、营销中心施工图设计#成本控制部同步展开施工图预算施工图设计道路、市94、政管网等配套工程施工图设计房地产公司组织专家参与，进行限额设计分析施工图内部评审甲供材料范围确定营销中心开工建设*合同文本准备总价包干施工单位进行预算报价施工图政府审查营销物料、模型、展厅包装、家具、电器等准备等*总价包干施工单位确定、签约建设工程规划许可证配套工程施工图完成，施工单位考察招标#建设工程施工许可证营销中心装修、家具、电器完成*宣传资料、付款、价格与销控策略、广告策略内部开工令 材料设备招标、签约#配套施工单位定标签约，择机进场#0.000以下施工营销培训开始*电梯、水电等设备预埋件作业#0.000至主体结构完成1/2独立式配电房、水泵房、及幼儿圆等配套建筑开工#营销准备工作完成,根据各地规定原则择机开盘、预售、销售*广告推广房款收取、银行按揭收取维修基金主体结构完成2/31.景观、围墙、道路、供水、排污等室外工程开工；2. 供电、消防等展开；3.电梯等五大材进场#主体结构封顶做好主体验收准备转下页接上页主体验收屋面工程、内外装修工程施工 #样板房样板房配套工程基本完工 #主体装饰工程完成竣工验收准备内部综合验收综合验收准备竣工验收办证工作准备*缴纳维修基金政府综合验收 工程结算产证办理* 业主入伙、投诉处理物业移交产证发放*保修档案管理注：上图中，带“”的，指主体工程工作；带“#”的，指配套工程工作；带“*”的，指营销策划工作。