1、 上上 旭旭 工工 程程 顶顶 设设 作作 业业 指指 引引 （上上 旭旭 工工 程程）目目 录录 第一篇 前期顶设.1 模块 1-资源配置.2 模块 2-方案优化.3 模块 3-风险评估.6 第二篇 主体顶设.8 模块 1-项目基本信息.9 1.1 项目概况.9 1.2 项目目标及架构.12 1.3 项目分期及示范区范围.13 模块 2-施工组织.14 2.1 项目分期及示范区范围.14 2.2 土方平衡.18 2.3 安全文明标化.19 2.4 进度管控.20 2.5 新技术体系应用.22 模块 3-质量管控.26 3.1 质量管控前置工作.26 3.2 质量管控措施.30 3.3 防渗裂2、专项管控.32 3.4 项目改造风险控制.33 模块 4-专业协同.36 第三篇 装饰顶设.39 模块 1-施工组织.40 模块 2-质量管控.47 第四篇 交付顶设.53 模块 1-交付风险预控.54 模块 2-交付组织策划.58 模块 3-后期维保策划.60 模块 4-AAR.62 用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 1 第一篇第一篇 前期顶设前期顶设 序号序号 策划要点策划要点 详细内容详细内容 模块 1 前期资源规划 项目部人员配置标准 人员组成来源（内部调动、外招）前期采购资源规划 模块 2 技术方案优化 地库层高优化 桩基优化方案及选型 基坑围护方案 地勘参数审核 保温体系、建3、筑做法等优化 模块 3 前期风险评估 当地政策风险排查 场地内外不利因素 周边道路交通组织 市政水电接驳点 扰民情况分析 上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 2 模块模块 1 1-资源配置资源配置 序号序号 清单要点清单要点 1 组织架构、岗位职责 2 人员配置计划 3 供应商资源 1.组织架构、岗位职责 2.人员配置计划 编制思路：1）各专业人员到岗计划；2）人力配合确定内调或外招 3.供应商资源 编制思路：1.前期测绘，场平，地勘，试桩，桩基检测，桩基与围护，监理；2.包括时间，入围标准，工作原则。用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 3 模块模块 2 2-方案优化方案优化 序号序号4、 清单要点清单要点 1 地库层高优化 2 地勘参数审核 3 桩基优化方案及选型 4 基坑围护方案优化 5 建筑做法等优化 1 1.地库层高优化地库层高优化 编制思路：1）管线综合 第三方 BIM 单位，深化管线综合设计，优化节点；优化目标：地库层高降至 3.15 米3.35 米。2）无梁楼盖；与设计沟通，确定地库结构形式。2 2.地勘参数审核地勘参数审核 编制思路：1）抗浮水位 抗浮水位直接影响抗浮计算，需符合其选取的合理性，同时关注抗拔桩计算。2）场地类别 场地类别关系结构抗震计算，直接影响结构配筋，需确定场地类别的合理性。3）单桩承载力特征值 3 3.桩基方案优化桩基方案优化 编制思路：15、）桩型（管桩、方桩、灌注桩等）；上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 4 主楼区域建议采用管桩，抗拔桩考虑方桩（特别是双节桩），周边环境或承载力要求高可考虑灌注桩。2）桩径、桩类、桩长；确定桩径壁厚、A 型、AB 型、B 型、C 型，同时考虑市场上的供货情况。3）桩数及承台 确定承台与桩数是否合理，考虑桩型优化后的变化。4.4.基坑围护方案优化基坑围护方案优化 编制思路：1）放坡开挖 周边环境要求不严且具备放坡条件情况下优先考虑；2）重力坝；适用于开挖深度不超过 7的基坑，一般采用双轴搅拌桩或三轴搅拌桩形式。坝体宽度取开挖深度的 0.8 倍，宽度范围.75.2，桩长取开挖深度的 2.02.46、 倍。工期计算：双轴搅拌桩施工速度 120m3天，三轴搅拌桩 400m3 天；优势：无需设置支撑，施工速度快，相对经济；劣势：场地要求高，要求基坑边线距离红线 0.8 倍开挖深度。3）SMW 工法桩：适用于开挖深度为 513的基坑。采用三轴搅拌桩内插型钢，内插型钢布置形式包括密插型、插二跳一型和插一跳一型三种。工法桩一般需配合锚杆、抛撑、内支撑等形式使用。工期计算：三轴搅拌桩内插型钢；优势：工艺成熟，施工速度快；劣势：采用抛撑时，土方开挖不方便，影响出土效率；采用锚杆时，确认锚杆是否出红线及周边管线情况；造价与 H 型钢租赁时间有关；型钢拔除对周边环境有影响。.钻孔灌注桩排桩 适用于开挖深度为7、 515且变形控制严格的基坑，一般配合搅拌桩止水帷幕使用。工期计算：钻孔灌注桩单机施工速度 1 根天；优势：围护刚度较，变形控制效果好；劣势：施工速度慢，成本较高。用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 5 4.4.建筑做法优化建筑做法优化 编制思路：建筑设计出图需考虑公司标准做法。1）建筑构造做法 结合上海区域事业部建筑构造标准做法。2）防渗漏节点 结合旭辉集团防渗防裂节点构造标准（2014 版）及上海区域事业部防渗漏施工节点标准；3）保温做法 考虑反射涂料、保温砂浆、外墙内保温等技术的应用。上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 6 模块模块 3 3-风险评估风险评估 序号序号 清单要点清8、单要点 1 当地政策风险排查 2 场地内外不利因素 3 周边道路交通组织 4 市政水电接驳点 5 扰民情况分析 1 1.当地政当地政策风险排查策风险排查 编制思路：1）无证施工风险 积极与相关政府主管部门提前沟通，取得理解，争取现场施工的顺利开展；妥善安排档案资料时间调整问题，以便最大限度减小处罚、工程“转正”时一步到位；明确告知监理和施工单位无证施工时间段，共同承担风险；强化现场安全、文明施工，确保无证施工期间无意外。2)用地规划指标确认 3)当地报建及验收制度 4)现房销售政策 2.2.场地内外不利因素场地内外不利因素 编制思路：1）地块内障碍物的状况：考虑已有建筑物、构筑物、土丘、农田等9、因素，需制定相应的清障措施、拆迁措施。2）不良地质情况：考虑如暗浜、河道、水塘等不良地质，需制定清淤换填、土体加固等促使，对于河道，需要与水务部门提前沟通，确定河道水位变化对施工的影响；3）综合管线、高压电：考虑环境影响、高压防护;用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 7 4）地铁：考虑基坑微变形控制;5）合作项目：提前确定合作协议,建立良好沟通机制。3.3.周边道路及交通组织周边道路及交通组织 编制思路：1）考虑是否有规划待施工道路，具体开工及通车时间；2）考虑已有道路宽度、转弯半径、车流量等因素对施工交通组织的影响；3）明确道口开设部位，及各自具体开设时间。上旭工程顶设作业指引 用心构筑10、美好生活 8 第二篇第二篇 主体主体顶设顶设 序号序号 策划要点策划要点 详细内容详细内容 模块 1 项目基本信息 项目概况 项目目标及架构 项目分期及示范区范围 模块 2 施工组织 地分阶段施工平面布置 土方平衡 安全文明标化 进度管控 新技术体系应用 模块 3 质量管控 质量管控前置工作 质量管控措施 防渗裂专项管控 项目改造风险控制 模块 4 专业协同 示范区策划 设计出图配合 采购成本招标配合 用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 9 模块模块 1 1-项目基本信息项目基本信息 序号序号 清单要点清单要点 1 项目概况 2 项目目标及架构 3 项目分区及示范区范围 1.11.1 项目11、概况项目概况 序号序号 清单要点清单要点 1 项目地块信息 2 总体及分期经济技术指标 3 周边市政道路分析 4 市政配套现状及接入风险分析 5 项目重难点分析 1.1.项目地块信息项目地块信息 编制思路：描述项目场地及周边环境情况、项目周边小区及地块信息，简述项目地块存在的问题（如动迁计划等）。项目区位信息项目区位信息 上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 10 2.2.总体及分期经济技术指标总体及分期经济技术指标 编制思路：在总平图基础上，体现项目分期，楼号。描述总体及分期相关信息，主要包括：占地面积、容积率、建筑积（地上及地下）、业态、层数及面积（包括地下车库）、户数、绿化率、车位等经12、济指标。总体及经济指标描述示意总体及经济指标描述示意 3.3.周边市政道路分析周边市政道路分析 编制思路：1）是否有规划待施工道路，具体开工及通车时间，对施工交通组织有无影响；2）是否有河道，是否需要与水务部门提前沟通，河道水水位变化对施工的影响；3）明确道口开设部位，及各自具体开设时间。项目周边市政分析示意项目周边市政分析示意 4.4.市政配套现状及接入风险分析市政配套现状及接入风险分析 *期 用地面积：总建筑面积（地上+地下）：可售面积：业态：货值：*亿 户数：容积率：绿化率：用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 11 编制思路：1）周边大市政配套现状及接入风险分析 配套情况，及接入点位13、置（编制思路电力、自来水及雨污排水）；2）如存在市政接入点不到位的情况，调查清楚完成时间，并分析影响及应急措施，并提前沟通预留接入点；3.关于市政雨污水井，需关注场内排水是否存在倒灌水的风险，注意标高关系。市政配套接入点表达示意市政配套接入点表达示意 5.5.项目重难点分析项目重难点分析 编制思路：列出项目开发运营过程中的重、难点以下方面予以考虑。并针对性给出配合要求及相关解决措施。1）对于合作操盘项目，沟通协调制度的明确；2）无证施工外部协调，是否存在影响项目开发的政策要求等；3）内外交通组织是否存在较大困难，是否需要租借场地搭设临设;4）项目是否存在较大的技术难题;5）分期交付，彼此之间的14、影响；6）是否存在动拆迁，有无政府提出的特殊要求。上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 12 1.21.2 项目目标及架构项目目标及架构 序号序号 清单要点清单要点 1 七大目标制定 2 项目组织架构明确 1.1.七大目标制定七大目标制定 编制思路：1）销售目标：主要包括样板区开放时间、打造标准、开盘、销售计划等;2）运营目标：包括开工面积、分期分标段指标、主要里程碑节点目标等;3）质量目标：主要包括质量标准、客户质量满意度指标、实测实量合格率指标、季度综合检查目标、渗漏率指标、缺陷率指标、交付评估目标、创优目标等;4）安全目标：包括安全管理目标、文明工地达标目标等;5）成本控制目标：包括目15、标成本、签证控制目标、无效成本控制目标、一月一清达成率目标等;6）团队建设目标：包括人员主动流失率指标、人才培养指标、培训等;7）项目交付目标：包括分户验收整改完成率、承接查验整改完成率等。2.2.项目组织架构明确项目组织架构明确 1）制定项目部组织架构及人员配置标准；2）项目工程专业主要岗位的工作分工、职责。项目人员组织架构示意项目人员组织架构示意 用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 13 1.3 1.3 项目分期及示范区范围项目分期及示范区范围 序号序号 清单要点清单要点 1 项目分期及合理性分析 2 示范区范围及合理性分析 1.1.标段划分及合理性分析标段划分及合理性分析 编制思路：16、1）从营销推盘、工程技术、现场管理、工期安排、场地条件、配套条件、供方资源等方面对分期分标段合理性进行分析;2）分批交付的项目，应说明分批交付的相关技术准备，包括各类功能设施的设置、车库的设置、出入口的设置、交付区与非交付区的隔离措施等。2.2.标示范区范围及合理性分析标示范区范围及合理性分析 编制思路：从示范区管理便利性、区域合理性等方面说明示范区设置的合理性。上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 14 模块模块 2 2-施工组织施工组织 序号序号 清单要点清单要点 1 项目分期及示范区范围 2 土方平衡 3 安全文明标化 4 进度管控 5 新技术体系应用 2 2.1 1 项目分期及示范区17、范围项目分期及示范区范围 序号序号 清单要点清单要点 1 明确三阶段施工顺序 2 已有和拟建的建、构筑物及其它设施位置和尺寸 3 大型机械（塔吊、人货梯、物料提升机等）布置及 PC 堆场 4 场内施工道路布置（注意是否利用地库顶板，如利用，需有必要的加固方案）5 临水、临电需求计算及铺设线路 6 施工用生产性、生活性设施 1.1.明确各阶段施工顺序明确各阶段施工顺序 编制思路：1）满足示范区及首批预售优先原则；2）对于主体施工阶段，需文字概述施工安排.2.2.大型机械布置及大型机械布置及 PCPC 堆场堆场 用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 15 编制思路：1）明确塔吊布置位置及型号。塔18、吊根据建筑物平面形式和规模，布置在施工段分界处，靠近料场，塔吊需覆盖所有施工楼栋(注意考虑 PC 构件最大重量）；2）明确人货梯及物料提升机位置，除此外，建筑物四周 3m 范围内不得布置任何设施；3）明确 PC 堆场区域，应便于吊装，如果利用地库顶板，须有相应的加固措施。3.3.场内施工道路布置场内施工道路布置 编制思路：1）合理规划施工道路和地下管网施工顺序，尽量利用拟建的永久性道路，提前完成基层施工，以作为运输通道，节约成本。2）现场进出口不少于两个，场区道路环形设置，主要道路宽度不少于 6 米，次要道路宽度不少于 3.5 米；3）主要通道采用混凝土路面（道路两侧布置 200mm 深，2019、0mm 宽排水沟，按 0.5%的排水坡排向沉淀池），次要道路可采用碎石路面；4.4.临水、临电需求计算及铺设线路临水、临电需求计算及铺设线路 编制思路：1）估算水、电需求。明确变压器的配置型号及数量，验证市政给水点管径是否满足要求；施工用电容量估算施工用电容量估算 P=1.05 1.10(k1P1/Cos+k2P2+k3P3+k4P4)公式中:P供电设备总需要容量 KVA P1电动机额定功率 KW P2电焊机额定功率 KW P3室内照明容量 KW P4室外照明容量 KW Cos电动机平均功率因数,最高为 0.750.78,一般为 0.65 0.75 K1、K2、K3、K4需要系数,常用塔吊性能20、参数.doc上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 16 算例算例:二期主要机械、照明设备用电负荷表 二期用电设备总负荷：经计算高峰期最大用电量为 1329.23KVA，考虑各专业分包单位的用电量，本工程选用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 17 用 2 台 800kvA 的变压器能满足用电需求。2）场地内施工用电线路采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时预埋钢套管以保护电缆免遭破坏；如供电线路采用架空敷设方式，要注意供电杆线不能影响现场施工且要便于安全文明施工的管理；若周边存在电力架空线处，按规范要求搭设防护排架。3）明确场内临水主管走向（避开拟建工程及室外管沟的位置）；小小 21、结结 合格的施工平面布置图应体现下列要求：序号序号 内容要点内容要点 细节说明细节说明 1 塔吊 覆盖拟建建筑物及材料堆放场地，尽量减少死角，性能参数满足施工需求。2 临时道路 应保持畅通，主要道路应满足重型车辆通行 3 临水临电 临水临电位置及负荷计算 4 临时设施安排 办公区及生活区布置说明，占地，人数 5 材料堆场 明确划分施工区域和材料堆放、加工场地 6 加工场地布置 明确划分施工区域和材料堆放、加工场地 基础阶段基础阶段 主体阶段主体阶段 上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 18 三阶段平面布置示意三阶段平面布置示意 2.2 2.2 土方平衡土方平衡 序号序号 清单要点清单要点 22、1 土方平衡的原则 2 土方开挖及回填量计算 3 平衡方案明确 1.1.土方平衡原则土方平衡原则 编制思路：1）力求达到挖方与填方基本平衡和就近调配，土方运输量或费用最小；2）土方调配应考虑近期施工与后期调配相结合的原则，考虑分区与全场相结合的原则，还应尽可能与大型地下建筑物的施工相结合，以避免重复挖运和场地混乱；3）合理布置挖、填方分区线，选择恰当的调配方向、运输路线，使土方机械和运输车辆的性能得到充分发挥；4）好土用在回填质量要求高的区域。2.2.土方开挖及回填量计算土方开挖及回填量计算 编制思路：1）确定桩基施工完成后的场地标高情况，绘制基坑开挖边线图，2）根据基底设计标高、放坡系数及室23、外设计回填标高、压实系数分别计算土方开挖及回填量，确定能平衡的土方量。装修阶段装修阶段 用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 19 3.3.平衡方案明确平衡方案明确 根据现场不同分期（标段）的施工顺序，明确各区域土方流向及时间。地块 区域 挖方（万方）填方（万方）开挖方量 挖方去向方量 B1 B1-1 8.5 全部外运 4.4 B1-2 4.5 平衡至 A1-1：1.3 外运 3.2 B2 B2-1 6.2 平衡至 A1-2：1.6 4.1 外运：2.9 B2-2 3.5 平衡至 A1-2：1.2 平衡至 B1-1：2.3 说明：合计内部平衡土方：6.4 万方，节约金额约 300 万。土方平24、衡成果表示示意土方平衡成果表示示意 2.3 2.3 安全文明标化安全文明标化 序号序号 清单要点清单要点 1 安全文明管理目标 2 工作重点及主要管理措施 3 PC 吊装管控 上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 20 1.1.安全文明管理目标安全文明管理目标 编制思路：1）目标制定需满足公司安全文明管理标准动作；2）明确施工现场需满足项目所在地的安监、环保、环卫、消防、治安等相关政府部门相关要求；2.2.工作重点及主要管理措施工作重点及主要管理措施 参考以下模板 3.PC3.PC 吊装专项管控吊装专项管控 编制思路：1）关注金属预埋件的拉拔试验报告;2）设计图纸明确要做拉拔试验金属预埋件的25、类型;3）设置吊装隔离区设置，加强警示；4）实行吊装令，严格执行吊装作业报审流程;5）加吊装前，强吊装埋件与吊具检查;6）实行监理旁站,总包专职安全员全程管控制度;2.4 2.4 进度管控进度管控 序号序号 清单要点清单要点 1 编排项目三大计划 2 进度风险分析 3 进度管控措施制定 在建项目CI形象与安全文明指导标准（试行）.pdf工作要点及重要管理措施.docx用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 21 1.1.编排项目三大计划编排项目三大计划 编制思路：项目三大计划：项目一级（里程碑）计划，项目二级开发计划，项目示范区实施计划 1）项目一级计划含：项目启动及定位阶段、方案及扩初设计阶26、段、施工图设计阶段、项目启动及定位阶段、方案及扩初设计阶段、施工图设计阶段、项目施工预售阶段、项目竣工入伙阶段项目施工预售阶段、项目竣工入伙阶段 2）项目二级开发计划重点体现项目实施及后期验收竣备等工作的详细推进计划，是在一级计划的框架下，进一步深化。项目二级开发计划示意项目二级开发计划示意 3）项目示范区实施计划：以示范区开放节点为目标，结合示范区出图、招采编制的详细施工部署计划。2.2.进度风险分析进度风险分析 编制思路：1）对比分析项目计划与集团标准工期的偏差;2）理清项目开发的关键线路及关键工作，阐述关键工作实施中，存在哪些资源配置上的风险;3）分析当地市政配套工程及政府验收的可控程度27、。项目一级计划示意.docx上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 22 进度风险分析示意进度风险分析示意 3.3.进度管控措施制定进度管控措施制定 编制思路：1）针对关键节点，制定进度奖罚措施并作为合同一部分；2）无证施工时，为保证施工单位进场，可从以下几方面考虑工作推进 采用模拟清单招标；委托与政府关系良好的招标代理公司负责至施工许可证的取得，减少流程办理时间；做好与政府的公关和沟通，在招标过程中明确承包人相关责任和义务,以转移风险。3）从合约、组织、技术、材料供应几方面制定进度保障措施。2.5 2.5 新技术体系应用新技术体系应用 序号序号 清单要点清单要点 1 明确项目计划采用的新技术28、 2 穿插提效前置工作梳理 3 采用新技术的工期、成本优化分析 4 明确楼层截水方案 1.1.明确项目拟采用的新技术明确项目拟采用的新技术 用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 23 根据下表要求,明确项目拟采用的新技术 注:选项为集团强制使用强制使用，选项为集团推荐使用推荐使用 2.2.穿插提效前置工作梳理穿插提效前置工作梳理 采用穿插提效施工时，土建图纸及其它相关图纸需同时出图，以便于发现问题，及时修改。图纸 土建 门窗、栏杆等 精装 配套 景观 出图时间 出图计划示意出图计划示意 采购前置计划示意采购前置计划示意 3.3.采用新技术的工期、成本优化分析采用新技术的工期、成本优化分析 上29、旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 24 a.工期优化分析 封顶前模型封顶前模型 封顶后模型封顶后模型 封顶后至落架完成工期 封顶后至装修结束工期 落架完成至景观完成 常规做法 提效做法 缩短天数 工期优化分析示意工期优化分析示意 b.成本优化分析（成本 PM 配合）成本优化结论：每层节约*万，总楼层累计节约*万，外架差价*万，综合节约*万。成本优化分析示意成本优化分析示意 4.4.楼层截水方案明确楼层截水方案明确 穿插提效施工，对楼墙面采取有效的截水措施至关重要。用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 25 需关注：1）消防栓尽量永临结合；2）洗泵管设置在天井内，以免污染外立面；3）人货梯30、安装在阳台或飘窗外，不留墙体施工洞，不后浇栏板，不影响装修，后期无需修补。4.明确各止（截）水节点做法。止（截）水节点做法示意止（截）水节点做法示意 上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 26 模块模块 3 3-质量管控质量管控 序号序号 清单要点清单要点 1 质量管控前置工作 2 质量管控措施 3 项目改造风险控制 3.13.1 质量管控前置工作质量管控前置工作 序号序号 清单要点清单要点 1 质量目标细化 2 施工界面及做法表明确 3 PC 质量管控要点编制 1.1.质量目标细化质量目标细化 序号序号 项目项目 质量目标质量目标 1 政府验收控制目标 2 客户房屋质量满意度 3 季度综合31、检查得分 4 项目交付检查得分 5 渗漏报修率 6 集中交付缺陷率 7 交付 6 个月缺陷率 用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 27 8 维修及时关闭率 9 维修满意度 质量目标细化示意质量目标细化示意 2.2.施工界面及做法表明确施工界面及做法表明确 编制思路：涵盖总承包详细承包范围及施工内容、施工界面划分、分包工程清单及建筑做法表；总承包承包范围及施工内容示意总承包承包范围及施工内容示意 施工界面划分示意施工界面划分示意 上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 28 分包工程清单示意分包工程清单示意 建筑做法表示意建筑做法表示意 3.PC3.PC 质量管控要点编制质量管控要点编制 编32、制思路：1)明确验收流程。PC 验收主要划分四大部分：预制构件质量验收、PC 结构吊装质量验收、现浇混凝土质量验收、PC 产品竣工验收;施工界面及做法表示意.xls用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 29 PCPC 验收流程示意验收流程示意 2)明确 PC 构件主要质量验收要求;3）PC 构件支撑体系专项方案清单；PCPC 专项方案清单专项方案清单 外墙板支撑连接专项技术要求 内墙板支撑连接专项技术要求 楼梯吊装、支撑专项技术要求 飘窗窗体吊装、支撑专项技术要求 预制构件与现浇结构的专项连接技术 PC 构件吊装前，应根据不同类型预制构件安装就位技术要求绘制斜撑布置图，具体顺序在总包进场后应33、制定专项方案予以明确。支撑系统方案示例支撑系统方案示例 PC构件验收要求.docx上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 30 3.2 3.2 质量管控措施质量管控措施 序号序号 清单要点清单要点 1 前期质量管控 2 过程质量管控 1.1.前期质量管控前期质量管控 编制思路：1）标前标后管理：根据项目特点，针对性地完善招标质量技术要求，形成清单。以便对各投标单位进行标前充分交底、对拟中标单位进行标后书面约谈;2）编制图纸会审及交底计划；图纸会审及交底计划示意图纸会审及交底计划示意 3）编制施工样板管理计划；用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 31 施工样板管理计划示意施工样板管理计划示意34、 4）梳理项目需要办理正式工作面及成品移交手续的关键节点；如：土方单位完成后移交给桩基或总包单位 桩基完成后移交给土方或总包单位 总包或土方单位在市政综合管线及地下室回填完成后移交给园林景观单位 总包向门窗单位移交（涉及单位包括入户门、防火门等）总包单位向栏杆单位移交（标高、进出位等）总包向外墙石材、外墙涂料单位移交 总包向电梯单位移交 总包向防水单位移交；防水单位向总包移交 总包向精装修单位移交 电梯单位向总包或精装修单位移交 精装修单位向橱柜、收纳、室内门等移交 2.2.过程质量管控过程质量管控 编制思路：1）明确项目施工过程中，项目实测小组的人员配置及工作要求;2）描述项目在三个阶段（基35、础阶段、主体阶段、装修阶段）中的质量痛点及管控措施;上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 32 3）对于采用 PC、预制轻质外墙板等项目，需制定专项质量管控要点.PCPC 质量管控要点专项梳理示意质量管控要点专项梳理示意 3.3 3.3 防渗裂专项管控防渗裂专项管控 序号序号 清单要点清单要点 1 项目渗裂风险项梳理 2 防渗裂管控措施 1.1.防渗裂管控措施防渗裂管控措施 编制思路:防渗裂措施制定 防渗漏专项防渗漏专项 序号 防渗重点部位 防渗漏措施 1 外墙面 图标插入对应防治措施 2 屋面及阳露台 3 地下室 用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 33 防开裂专项防开裂专项 序号 防36、开裂重点部位 防开裂措施 1 施工洞周边 2 窗边 防渗裂防渗裂技术技术措施制定示意措施制定示意 防渗裂管理要求示意防渗裂管理要求示意 3.3.4 4 项目改造风险控制项目改造风险控制 序号序号 清单要点清单要点 1 项目加改建工作梳理 2 加改建方案及风险规避 1.1.项目加改建工作梳理项目加改建工作梳理 上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 34 项目改造统计表示意项目改造统计表示意 2.2.加改建方案及风险规避加改建方案及风险规避 用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 35 加改建方案及风险规避示意加改建方案及风险规避示意 上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 36 模块模块 4 37、4-专业协同专业协同 序号序号 清单要点清单要点 1 示范区策划 2 设计出图配合 3 采购成本招标配合 1.1.示范区策划示范区策划 编制思路：1）明确搭建及实体样板区范围 搭建样板区区域表示搭建样板区区域表示 实体样板区区域表示实体样板区区域表示 2）明确样板房位置及套数，确定示范区客户参观动线;样板房分布及参观动线示意样板房分布及参观动线示意 3）制定示范区进度、质量、安全保障措施;从组织合约管理技术四个层面，针对项目特点制定示范区进度、质量、安全保障措用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 37 施。4）明确示范区围挡、水电接驳及安全防护措施;从以下几方面考虑：a.示范区水电（非施工）38、尽量单独设置，避免大区施工造成不利影响；b.示范区围挡，需于营销配合，共同确定围挡走向及高度，避免影响后期销包;确定围挡搭设方式（牢固且便于后期拆除）；c.安全防护方面，示范区与非示范区全面分割，充分考虑落架产生的不利影响，与示范区相邻的施工楼栋水平隔离设置到位；d.示范区范围内不设置塔吊，示范区开放注意对塔吊进行限位。5）明确示范区管控重难点。从以下几方面考虑：a.非示范区结构施工对示范区存在的影响；b.专业分包进场后，示范区内材料堆放及道路通行存在的困难；c.季节性不利天气及影响用工的节日造成的影响；d.设计图纸缺陷及效果调整造成的阻力;e.示范区市政配套尽量设置到位，避免后期返工，注意提39、前考虑示范区运行期间排水排污工作。2.2.采购招标采购招标配合配合 采购成本配合完成项目全周期招标计划。3 3.设计出图配合设计出图配合 设计配合完成主要图纸的出图计划。示范区进度质量安全保障措施示意.docx招采计划示意.xlsx上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 38 主要图纸出图计划表示意主要图纸出图计划表示意 用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 39 第三篇第三篇 装饰装饰顶设顶设 序号序号 策划要点策划要点 详细内容详细内容 模块 1 施工组织 项目精装信息 精装标段划分 明确精装阶段管理人员配置 交通运输组织说明 工作界面明确 甲供材管理要求 甲指乙供材料清单 精装进度管控40、 模块 2 质量管控 明确质量目标及奖惩措施；户内标高体系梳理 样板引路及材料管控要求 测量放线要求 图纸深化要求 精装主要细部节点要求 防渗漏管控专项 精装改造工作梳理 精装成品保护要求 上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 40 模块模块 1 1-施工组织施工组织 序号序号 清单要点清单要点 1 项目精装信息 2 精装标段划分 3 明确精装阶段管理人员配置 4 交通运输组织说明 5 工作界面明确 6 甲供材管理要求 7 甲指乙供材料清单 8 精装进度管控 1.1.项目精装信息项目精装信息 编制思路：1）概述项目性质、位置、面积、物业类型；2）描述精装修范围、批次、户数、物业类型、户型；341、）描述竣工交付方式、加建及改建情况等。二期 洋房：*m2 小高层：*m2 精装修进场时间：xxx.xx.xx 土建移交时间：xxxx.xx.xx 用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 41 分期 精装修/毛坯验收 是否存在加建 建筑面积（万）精装修户数（套）精装面积（万）装修标准 交付 时间 项目精装信息表达示意项目精装信息表达示意 2.2.精装标段划分精装标段划分 编制思路：标段划分考虑因素：标段间界面清晰，便于交通组织，便于场区布置与管理（材料堆场及加工区），满足公司要求。项目精装标段划分示意项目精装标段划分示意 3.3.精装阶段管理人员配置精装阶段管理人员配置 编制思路：需分别考虑精装42、不同阶段对于甲方、精装总包及监理单位现场管理人员的具体配置情况。上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 42 甲方人员配置：甲方人员配置：监理人员配置：监理人员配置：精装总包人员配置：精装总包人员配置：4.4.交通组织说明交通组织说明 编制思路：1）交通组织需同时考虑场区平面、楼栋竖向及水平运输通道；2）平面运输尽量利用地库（注意控制地库内部工作的施工节奏），场外道路注意与外总体及景观施工的协调；3）材料堆场及加工场地毗邻主要干道，尽量利用地库，做好规划，同时最大限度便于垂直运输；用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 43 4）注意控制楼栋正式电梯（供施工用）施工进度，确保精装高峰期的垂直运43、输；施工用电梯由精装单位统一管理（建议电梯验收完成后，精装单位与电梯维保单位、项目部签订三方服务协议明确职责）。5）建议楼栋施工洞由精装单位根据需要进行封堵，以便于楼层水平运输。场区平面运输组织示意场区平面运输组织示意 材料加工及堆场布置示意材料加工及堆场布置示意 5.5.工作界面明确工作界面明确 编制思路：1）明确三大界面具体划分：精装总包与土建总包界面界定、精装总包与甲分包界面界定、精装总包与甲供材；2）明确精装总包水电计费、住宿、垃圾清运等相关工作安排要求；土建总包与精装总包界面移交示意土建总包与精装总包界面移交示意 精装总包与甲分包界面移交示意精装总包与甲分包界面移交示意 6.6.甲供44、材要求甲供材要求 编制思路：1）完成精装修甲供材清单编制;2）明确甲供材管控要求要求。甲供材清单需说明供货周期，损耗率及运输接驳要求；上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 44 甲供材清单示意甲供材清单示意 7.7.甲指乙供材料清单甲指乙供材料清单 编制思路：1.制定甲指乙供材汇总表;2.明确甲指乙供材送样要求及程序。甲指乙供材清单示意甲指乙供材清单示意 8.8.精装进度管控精装进度管控 编制思路：1）编制六大进度计划：精装工程关键节点控制计划、土建精装工作面移交计划、精装样板实施计划、甲供材供货计划、批量精装施工计划、精装修专项配套计划;2）制定精装进度保障措施;3）进度可视化及进度奖罚措45、施制定；关键节点控制计划关键节点控制计划:用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 45 土建精装工作面移交计划土建精装工作面移交计划:土建精装移交关注点梳理土建精装移交关注点梳理 精装样板计划精装样板计划：甲供材供货计划甲供材供货计划：批量精装施工计划批量精装施工计划：精装专项配套计划精装专项配套计划：土建与精装工作面移交关注点结构防水外门窗电气设备砼结构垂直、平整二次结构抹灰垂直、平整房间方正、净空尺寸门洞口尺寸、垂直方正地漏及排水口周边墙地面阴阳角墙面防水高度防水房间与室外地面高差敝水试验窗框垂直、方正成品保护情况窗扇开启、关闭灵活性窗框四周密封情况划伤、磕碰情况点位是否正确管线是否畅通电46、箱安装情况设备安装情况预埋盒是否水平、高度一致给水管道带水试压给排水给排水点位是否正确排水是否畅通精装样板房计划模版.docx甲供材甲分包进场计划模版.xlsx精装修穿插计划模版.xlsx精装修专项配套计划模板.xlsx上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 46 进度管控可视化示意进度管控可视化示意 用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 47 模块模块 2 2-质量管控质量管控 序号序号 清单要点清单要点 1 明确质量目标及奖惩措施 2 户内标高体系梳理 3 样板引路及材料管控要求 4 测量放线要求 5 图纸深化要求 6 精装主要细部节点要求 7 防渗漏管控专项 8 精装改造工作梳理 9 47、精装成品保护要求 1.1.户内标高体系梳理户内标高体系梳理 编制思路：1）图表梳理户内标高体系；2）绘制主要部位标高关系节点图。上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 48 标高体系梳理表达示意标高体系梳理表达示意 2.2.样板引路及材料管控要求样板引路及材料管控要求 编制思路：1）根据项目具体情况，梳理样板引路清单；2）明确各类材料（甲供、乙供、甲指乙供）的具体管理要求。样板引路清单示意样板引路清单示意 用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 49 3.3.测量放线要求测量放线要求 编制思路：1）梳理主要测量放线工作清单；2）明确主要图纸深化工作要求及流程。测量放线工作清单示意测量放线工作清48、单示意 4.4.图纸深化要求图纸深化要求 图纸深化工作组织示意图纸深化工作组织示意 上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 50 5.5.精装主要细部节点要求精装主要细部节点要求 6.6.防渗漏管控专项防渗漏管控专项 编制思路：1）梳理项目主要存在的易渗漏节点做法;2）确防渗漏管理要求。易渗漏节点构造做法示意易渗漏节点构造做法示意 防渗漏管理要求重点描述淋水、闭水及雨后渗漏检查工作的要求及大致安排。7.7.精装改造工作梳理精装改造工作梳理 编制思路：1）完成项目精装所涉及的加改建项目统计表，平面图上表示出相关户型内的改建部位；2）制定加改建方案及相应的对策。精装节点梳理示意.xls用心构筑美好49、生活 上旭工程顶设作业指引 51 项目改造统计表示意项目改造统计表示意 加改建部位表达示意加改建部位表达示意 加改建方案及对策示意加改建方案及对策示意 9.9.精装修成品保护要求精装修成品保护要求 编制思路：上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 52 1）梳理项目所涉及的精装修成品保护措施;2）明确精装成品保护的主体;3）对于精装竣工至移交物业前这段空档期内的日常维护工作进行责任明确。精装修成品保护梳理示意.xls用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 53 第四篇第四篇 交付顶设交付顶设 序号序号 策划要点策划要点 详细内容详细内容 模块 1 交付风险预控 交付情况汇总 风险自查 分户验收50、 模块 2 交付组织策划 工地开放 交付准备 模块 3 后期维保策划 房修和项目部的工作界面划分 典型问题维修方案跟进 客户敏感点分析及相关对策与提升措施 模块 4 AAR 设计后评估 采购后评估 工程后评估 成本后评估 营销后评估 客服后评估 上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 54 模块模块 1 1-交付风险预控交付风险预控 序号序号 清单要点清单要点 1 交付情况汇总 2 风险自查 3 分户验收 1.1.交付情况汇总交付情况汇总 编制思路：用表格形式，汇总交付标段、楼栋、业态、户型、单户型面积、户数、单体面积、总户数、总建筑面积、销售户数、交付时间、合同交付时间、承包商情况等.2.251、.风险自查风险自查 编制思路：1）实测实量 建议实测实量汇报采用柱状图形式，以文字集中标注项目的基础质量控制、专项控制能力、精装修能力的短板和长处。2）质量工序管控 包括渗漏、空鼓和高低差、墙面开裂和涂料观感等，关注停止检查点验收、过程中功能性检测等。3）精装修能力控制 参考精工美旭 1.0，关注对精装修成型观感质量、节点处理等观感细节的把控能用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 55 力。4）系统性高风险项 必须汇报过程中的高风险项及应对措施，涵盖设计、施工、销售承诺、周边环境影响等。例：客户风险 营销销售时口头告知客户项目与北面河对面小体育公园可直接连通，河面上有一座小桥直接连通至公园，52、后因涉及规划、河道管理部门原因取消小桥，现状存在与销售口头承诺不符情况 处理意见及措施：处理意见及措施：承诺内容虽未写入合同，业主缺乏法律依据支撑，工地开放时提及此问题的客户也较少，但不排除群诉的可能，须交付前制定统一说辞与应对措施。5）功能性试验（淋水、蓄水等）以图片结合表格，反映卫生间、阳露台、屋面蓄水，外墙及外门窗淋水、喷淋试验过程管控及渗漏率；上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 56 6）实体进度及完成情况 项目进度和完成情况分模块进行汇报,主要顺序如下：户内进度；公共区域进度（电梯前室、单元大堂、公共走道、管井等）；屋面进度；地库及地下室人防工程进度；外立面进度；外总体进度；功能53、性用房七个主要模块进行汇报。3.3.分户验收分户验收 编制思路：1）分户验收进展 分户验收编制思路指标：缺陷总量、整改完成量、整改关闭率。分户验收缺陷内容分析：缺陷问题系统分类突出重点缺陷项,如：进户门、门窗、空鼓开裂、渗漏、净高、开间尺寸、天地墙观感、墙面平整度、地面平整度、户内电气、排水管道、采暖等。（可根据各项目实际分户验收缺陷分布情况，增加缺陷项目，便于项目做项目交付后评估）。编制成图表。示例如下:用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 57 2）分户验收缺陷整改 措施：体现项目对分户验收的组织措施（分户验收领导小组）、制度措施（联席会议、日销项会议等）、以及与物业销项的流程等;整改计54、划：体现整个整改过程的闭合的劳动力投入、阶段性目标、最终达成整改目标等主要指标。编制形式：WORD 或图表 示例如下:3）承接查验 承接查验方案：查验时间、查验小组的组织构成、查验的顺序、承接查验的内容及标准要求、承建查验缺陷整改及销项接收流程、接收计划和接收步骤。上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 58 模块模块 2 2-交付组织策划交付组织策划 序号序号 清单要点清单要点 1 工地开放 2 交付准备 1.1.工地开放工地开放 编制思路：1）工地开放活动综述 活动持续时间、预约客户数量、实际到访量。2）活动策划方案 活动策划方案以插件形式表述。（按照集团工地开放作业指引实施）。3）客户意55、见反馈 收集业主反映问题数总量、各类问题占比分析、系统性质量类问题分析；（问题分析表现形式建议采用饼状图结合文字集中表述）。4）客户敏感点及关注点 作为客户关注高风险项进行单列。5）客户评价 总体满意度、工程质量满意度、活动组织满意度、现场疑问解答情况。6）应对措施 梳理问题种类，按照可整改项、不能完全整改但可改进项、不能整改统一说辞项等进行分类梳理，在后期整改过程及交付阶段对工地开放活动业主提出问题做出响应。用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 59 2.2.交付准备交付准备 编制思路：1）交付准备计划 交付准备计划编制形式不限；交付职能会议：会议时间、议程、会议结果（行动纲要）；交付准备56、计划的系统性：统筹工程、物业、客服、营销、设计、配套各部门相关工作；交付准备计划内容涵盖：交付小组成立、各阶段交付会议、交付资料准备、现场包装计划、交付演练走场、交付现场准备、分户验收、承接查验、交付培训、工地交付准备等，交付准备工作必须有明确开始及结束时间；各项工作责任归属划分明确，各司其职。（需协同部门，责任部门、责任人可以有多个）示例如下：2）交付方案 以插件形式表述，不再展开。（按照集团项目移交、交付及维修管理流程实施）上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 60 模块模块 3 3-后期维保策划后期维保策划 序号序号 清单要点清单要点 1 房修和项目部的工作界面划分 2 典型问题维修方57、案跟进 3 客户敏感点分析及相关对策与提升措施 1 1房修和项目部的工作界面划分房修和项目部的工作界面划分 编制思路：集中交付后问题整改；交付后 3 个月内：项目工程负责人为现场房修负责人;集中交付 3 个月后，工程质量问题累计报事完结率达到95%（连续维持二周以上），如报事完结率95%，则集中返修期自然延长，直至完结率95%（连续维持二周以上）。2.2.典型问题维修方案跟进典型问题维修方案跟进 编制思路：及时掌握业主保报数据，对报修问题梳理归类，土建渗漏类，一旦发生渗漏报修，房修第一时间沟通安抚业主，对问题发生原因现场判断清楚，避免二次查看打扰业主，维修时与业主沟通透彻，过程中需要的周期，及58、使用的维修材料，隐蔽工程完成由房修现场工程师验收合格后，进行下步施工，报修问题维修完毕，保洁完成，房修验收通过后，交由业主验收签字；内墙粉刷层裂纹；内墙裂缝（裂纹）由于维修工序过程需要，维修周期较长，针对裂缝维修影响业主日常生活的，在入户维修前做好协调，确保业主认可维修方案；现场查看 过程保护 完工验收 用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 61 3.3.客户敏感点分析及相关对策与提升措施客户敏感点分析及相关对策与提升措施 编制思路：1）房屋质量问题；发现问题及时沟通整改，无法达成及时反馈到公司，求助专业端口同事给予支持，第一时间给出合理的维修意见，一般客户投诉多数以质量问题为突破口，从而引59、出一系列的问题和种种不满意的释放。2）房修在遇到有客户提出敏感问题时，如；室内空气质量是否达标、装修材料是否环保等，及时正确引导话题，宣传公司品牌形象和旭辉强烈的责任使命，沟通我们专业的服务水平，及房修强大的售后团队服务力量。3）以真诚的态度对待客户，换位思考多去理解，在客户提出种种疑惑时，在最短的时间内给出合理的解释，关注客户、尊重客户、感动客户！上旭工程顶设作业指引 用心构筑美好生活 62 模块模块 4 4-AARAAR 序号序号 清单要点清单要点 1 设计后评估2 采购后评估3 工程后评估4 成本后评估5 营销后评估6 客服后评估 1.1.设计设计后评估后评估 重点关注：（1）建筑设计 60、从使用功能、整体效果、客户敏感点、成本优化等角度，对建筑立面做法、大堂设计、户型等进行后评估。（2）景观设计 对整体景观设计、细部节点、红线外提升区域等进行后评估。（3）室内设计 对室内公区、客厅、餐厅、卧室等进行后评估。2 2.采购采购后评估后评估 重点关注：（1）优秀做法 关注工抵房等亮点做法。用心构筑美好生活 上旭工程顶设作业指引 63 （2）不足与反思 针对工程中遇见的问题进行总结，避免重复犯错。重点关注中途弃标、二次回标、漏项等问题。3 3.工程工程后评估后评估 重点关注：工期保证、抢工措施、新技术落地、供应商管理、联合审图、成本优化等 4 4.成本成本后评估后评估 重点关注：成本优化做法等。5 5.营销营销后评估后评估 重点关注：专业协同的不足与反思。6 6.客服客服后评估后评估 重点关注：主要聚焦销售承诺、产品设计、施工质量等问题。