1、XX物业电梯保养、维修管理规程1.0 目的 规范电梯保养、维修管理工作，确保电梯安全、良好运行。2.0 适用范围电梯的保养、维修管理。3.0 职责3.1 工程维修部参与电梯维保单位的评估3.2 工程维修部负责对维保单位维保情况的监督。3.3 工程维修部主管负责监督、检查电梯运行管理工作的实施情况。3.4 具有电梯操作资格的维修工作具体负责电梯的运行管理。4.0 程序要点4.1 工程维修部负责监督、检查外委单位的维修保养情况，并按本规程的保养内容进 行审核。4.2 维修保养的一般要求4.2.1 电梯检修或保养时，必须挂牌标明“电梯检修停用”字样，确认轿厢无人后方可停机，工作时必须戴安全帽。4.22、.2 维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。有关维修保养记录由维修保养单位填写，记录应交工程维修部存档。4.2.3 机房、井道因工作需要动火时，必须遵守项目动火规定，报经主管和经理同意并指定专人操作和监视，事后清理火种。4.3 月维修保养项目序号月维修保养项目机房1曳引轮清洁2限速器及电器接点检查3制动闸瓦磨损检查4选层器详查5控制柜各机电接点清洁，各接触器、继电器电阻机身及井道1干电池、蓄电池检查2内外门藕合检查、清扫、注油3内外吊门轮、限位轮，外门关闭器，路轨检查清扫4内外门闸锁及门联锁开关内部及接点清洁5门联锁接线检查6接合板装置7各种开关接点检查8钢带清扫，抹3、油，钢带开关检查9限速钢丝抹试10井底各设备检查，清扫，抹油4.4 季维修保养项目序号维修保养项目机房1电动机冷却风扇注油2电源总开关3控制盘、讯号盘清扫，紧引线螺丝机身及井道1门机各装置箱内部检查2门电机、电阻箱、接点盒内部检查3门机械牙箱、连杆、链条、皮带检查4加轨装置与路轨间隙检查5检查主钢丝的磨损、清洁、张力平衡6轿箱风扇检查及清洁7底坑缓冲器油量检查及清洁4.5 年维修保养每年对电梯的整机运行性能和安全设施作一次检查。整机性能包括乘坐的舒适感、运行的振动、噪音、运行速度、平层准确性。安全设施包括超速保护，断相、错相保护，撞底缓冲装置，超越上下限位置的保护等。项目序号维修保养项目机房14、减速箱换油2各种润滑油更换3电动机定子、转子气隙测量4曳引轮槽磨损情况检查5制动器解体大修及线圈电流测定机身及井道1选层器牙箱换油2安全系统及限速器动作试验3安全器及夹轨拆卸、清洗4曳引机、行车速度、平衡装置检测5制动盘各接线螺丝固定6门电机牙箱、润滑油更换7中途箱，轿底接线箱螺丝紧固8主缆、保险缆加缆油9井道内各路轨、各腰刀等牢固10井底油压缓冲器清洗换油，有效动作确定11井道内及井底大扫除12电梯年检4.6 电梯常见故障的检查和排除电梯出现故障后，电梯维修人员应能迅速、准确的判断故障的所在，及时排除故障。电梯的故障可分为机械故障和电气系统故障。4.6.1 机械系统的故障和排除机械系统的故障5、比较少见，但机械系统发生故障时，造成的后果却较严重。所以，作好日常的维护保养，减少机械系统故障是电梯管理的主要任务之一。4.6.1.1 机械系统的常见故障A、 润滑系统的故障。由于润滑不好或润滑系统某个部件故障，造成转动部位发热或抱轴现象，使滚动和滑动部位的零件损坏。B、 机件带伤运转。忽视了日常的预检修，未发现机械零件的转动、滑动和滚动部件的磨损，使机械零件带伤工作，造成电梯故障，被迫停机修理。C、 连接部位松动。电梯的机械系统中，有许多部件是由螺栓连接的，运行过程中，由于振动等原因使螺栓松动、零部件移位造成磨损或撞毁机械零件，被迫停机。D、 平衡系统的故障。当平衡系数与标准要求相差较远时，6、会造成轿厢蹲底或冲顶，限速器、闸瓦动作，被迫停机。4.6.1.2 机械系统常见故障的预防与修理A、 加强电梯的维护和保养是减少或避免电梯机械故障的关键，对机械故障的出现起到预防作用。一是要及时润滑有关部件；二是要紧固螺栓。做好这两项工作，机械系统的故障就会大大减少。B、 发生故障后，维修人员要向司乘人员了解故障时的情况和现象。C、 若电梯还能运行，维修人员应到轿厢内亲自控制电梯上下运行数次，通过眼看、耳听、鼻闻、触摸等实地考察、分析和判断，找出故障部位，并进行修理。修理时，应按照有关文件的技术要求和修理步骤，认真地把故障部件进行拆卸、清洗、检查、测量。符合要求的部件重新安装使用，不符合要求的部7、件一定要更换。修理后的电梯，在投入使用前必须经过认真的调试和试运行后，才能投入使用。D、 电梯轿厢被安全钳卡在导轨上，使其不能上下移动是电梯的一种特有故障。出现这种故障后，必须用承载能力大于轿厢重量，挂在机房楼板上的手动葫芦（导链）把轿厢上提150mm左右，一般情况下安全钳可复位。经过这样的处理，一般电梯可恢复运行。但是，必须查明故障原因，采取相应的措施，并修复导轨卡痕后，才能交付使用。4.6.2 电气系统的故障和检修4.6.2.1 电梯出现系统的故障多种多样，但大致分为四类型：、A、门系统故障。采用自动开关门的电梯，其故障多为各种电器元件的触点接触不良所致，而触点接触不良主要是由于元器件本身8、的质量，安装调整的质量，维护保养的质量等存在的问题所致。B、继电器故障。用继电器组成的电梯控制电路，故障一般出在继电器的触点上。触点通断时的电弧使触点烧坏，使其不能闭合或长期粘连，造成断路或短路。C、电气元件绝缘老化。电器元件受潮通电时产生的热量，都加速了绝缘的老化，使绝缘击穿造成短路。D、外界干扰。电子技术的发展，使可编程控制器和计算机等先进设备应用在电梯的控制系统中，发展为无触点电气控制系统。这种控制系统避免了继电控制系统的触点故障。但是，这种系统中的控制信号较小，容易受到外界干扰，如果屏蔽不好，常使电梯产生误动作。4.6.2.2 电气系统故障的排除电梯的电气控制系统结构复杂而又分散，要想9、迅速排除电气系统的故障，维修人员应做到：A、掌握电梯电气控制系统的电原理图、接线图、安装位置图。B、熟悉电梯的起动、加速、满速运行、到站提前换速、平层、开门等全部控制过程。C、掌握各电器元件间的控制关系，继电器、接触器接点的作用。D、了解各电器元件的安装位置和机电间的配合关系。E、维修人员还要不断分析、研究和总结经验，做到准确判断故障发生点，并迅速排除故障。4.7 上轿顶检修的操作要点4.7.1 切断轿顶红色急停开关，把快慢车运行转换开关拔至慢车位置。4.7.2 检修完毕退出厅门前，须把快慢车转换开关恢复至快车位置，并把急停开关复位。4.7.3 当打开楼层厅门进入电梯轿厢内或轿厢顶维修前须确认10、电梯是否停在该层和下一层，并在该厅门口须摆放“正在保养”标识。4.8 到底坑维修的操作要点4.9 打开底层厅门，打开底坑照明灯，把红色急停开关按到停的位置。4.10 检修完毕退出底坑前，把红色急停开关复位，关掉照明灯，关闭厅门。5.0 质量记录5.1 电梯保养记录表5.2 工程维修值班记录(参见本部门其他文件)6.0 相关支持文件6.1 物业服务突发事件处理规程 XX物业电梯保养记录表（表一：保养范围）项目：序号地址电梯号备注工程班长： 主管：XX物业电梯保养记录表（表二：单梯记录）地址： 电梯号： 实施日期： 年 月 日维修保养项目月度项目见保养规程4.3所述；季度项目见保养规程4.4所述；年度项目见保养规程4.5所述。清理检查调查记录不良情况部分记录及处理结果机房123456机身及井道12345678910维修保养人：验证人：