1、工程部维修主管岗位职责 1. 工作内容:在园区管理处的领导下，负责园区工程及设备设施的保养与管理，制定工程设备年度维修保养计划，落实工程设备管理的各项程序和质量要求，确保物业设备正常运行。2. 工作要求:1) 根据管理处的要求，制订并带领本部门员工自觉遵守各项规章制度，认真履行岗位职责，严格按工作规范操作2) 负责制订物业工程方面的年度维修保养计划，提出设备更新的可行性方案和预算报告，做好设备、物资的请购工作。3) 熟悉本物业各重要设备的性能，抓好设备维修保养和土建、装饰工程的管理工作，确保本物业所有设备运转正常。4) 负责处理用户对工程维修的投诉，经常检查报修工作的完成情况，及时组织突发性设2、备故障的抢修。5) 加强管理，科学安排部门各项工作，深入现场检查员工工作质量与服务情况，严格按岗位责任制实施奖惩。6) 深入调查研究，从实际出发，制订节能措施，降低能耗，提高经济效益。7) 协调好部门内部以及与其他各部门的关系，负责处理业务范围内与市政配套主管部门的协调工作。8) 会同装修审图公司对用户二次装修工程进行管理，签署装修协议，并抓好有关装修规定的落实。工程部维修电工岗位职责1、按照上级的工作安排，主动认真地进行各类电气设备的日常巡视检查和维修保养工作，认真做好各项记录，确保物业电气设备始终处于最佳运行状态。2、每日按时巡视检查低压系统的配电柜、水泵房、控制柜、控制中心中各系统、主机3、的运行状态，现场各系统中的模块箱、扬声器、警报按钮、警铃等设备的完好状态，发现故障及时排除。确保设备正常运行，认真做好设备运行保养记录，保持电器设备整洁。3、 熟悉小区内的高低压配电系统，在遇突发事故时能正4、 熟悉备用发电机，给水、消防的控制与联动线路，能及时排除故障，保证系统正常运行。确诊断故障点，并恢复正常运行。a) 熟悉控制系统中各子系统的基本工作原理与接线方法，按运行、保养制度定时保养，并认真做好记录。b) 重点确保消防报警联动系统正常运行，及时检修和维护，做到小故障不过夜；遇到不能立即解决的故障，及时报告上级领导。c) 熟悉营业楼内的照明线路，保证照明灯具的完好。d) 对突发性设备4、故障，按应急处理程序工作，快速抢修，使系统尽快投入运行状态，保护营业楼内设备正常运行。e) 遵守电气系统各项安全操作的规章制度，发挥工作主动性，完成上级交办的其他任务。工程部（维修）工作标准目 录1、业户室内维修标准2、工程设备巡查标准3、工程设备维护保养标准4、公共设施维护保养标准5、房屋接管验收标准业户室内维修标准1.维修人员着装及携带物品1.1维修人员穿着干净统一的工装。1.2携带物品：1.2.1电工常用工具；1.2.2常用零星材料；1.2.3干净工具垫布及抹布；1.2.4简易鞋套；1.2.5离场通知单、笔；1.2.6工程维修单。2.维修人员接到工作单后，立即准备需要使用的材料和专用工具5、，检查个人工具包内携带物品，检查、整理个人仪表，按与业户约定时间准时到达；急修必须在30分钟内赶到。3.先通过可视对讲呼叫业户：“早上好（下午好）！我是物业维修员前来为您服务”，提前使业主有所准备，接着上到业户门前，先按门铃，如无门铃可用手轻轻敲门(连续3下为一次间隔10秒)。4.如业户不在家，应在门前等待，一般情况不超过约定时间10分钟，离开前在门口显眼处贴上离场通知单。（内容：尊敬的业户：您好！我们如约前来维修但未能联系到您，请您在方便的时候与住户中心（电话0518-81086970）联系，谢谢！ 香溢物业工程部 日期）5.见到业户先问好，并主动出示员工牌，把工作单交给业户过目并确认维修内6、容，征得业户同意后方可进入其室内维修。6.入室前必须穿好干净鞋套，在动手维修前，应先询问业户维修的有关情况并仔细检查，告知业户本次维修的详细方案以及需要收取的费用(保修期内除外)，业户同意后即刻动手维修。7.在考虑维修方案时，应遵循如下原则：业户要求、公司规定、最省材料和人力、达到较好效果；如果实在不能满足业户的要求，则为其提供一个参考性的方案，并向业户解释清楚原因，表示歉意以取得谅解。如“很抱歉，我们工程部暂时还不能提供此项维修服务，不过，我们可以帮您联络您看这样行吗？”。8.维修开始前先征得业户同意整理出工作区域，避免因维修作业而损坏周围设施及物品，打开工具包将工具垫铺好，工具、材料整齐摆7、放在工具垫上开始维修。9.在维修中需移动业户物品时，应征得业户同意后方可进行；移动物品时应小心谨慎，并把可能受影响的物品遮盖、包扎好，特别贵重的物品提醒业户小心保管；维修时尽可能避免大噪音、粉尘，保证维修质量的同时迅速完成维修工作，减少对业户的影响。10.维修完工并自检合格后，及时清扫工作场地，少量垃圾装入塑料袋内，大量垃圾(如泥沙、砖头等)搬到附近的垃圾桶(箱)边上，用干净抹布擦拭弄脏了的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)，恢复各物品至原来的状态(位置)。11.维修结束后请业户进行不少于三次的试用，同时向业户讲解应注意事项，如业户表示满意，则请其在工程维修单上签名确认；如业户不满意(合理的要求)8、，维修人员应及时进行整改直至业户满意并签名确认。如：“维修好了，请您看看还有什么问题？” ，“如果您对这次维修满意，请您在这张工作单上签名，或给予建议帮助我们提高服务质量，谢谢您！”，“以后还有什么需要维修的请与我们联系，我们随时为您服务！”。12.离开业户家时，应说：“打扰您了，再见！”，退步出门，并轻轻关上大门。13.维修人员立即返回工程部，在工程维修单上做好维修记录并签名。14.维修人员维修时须注意：14.1不得动用业户室内与维修无关的任何物品及设备设施；14.2因维修需要移动的物品在维修完后必须恢复原状，并保持卫生；14.3不得损坏业户室内任何物品；14.4不得在业户室内闲坐、怠工；19、4.5不得私下接受业户赠送的任何物品；14.6不得与业户发生激烈争持；14.7不得出现损害公司形象、利益的言行；14.8不得不按有关规程、标准作业，弄虚作假。工程设备巡查标准一、电梯系统1、巡查频次为每周一次；2、岗位为电梯管理员和设备责任人；3、巡查的内容和要求按如下进行：31机房卫生干净、通风良好、温度不超45，、湿度正常，。 32曳引电动机符合说明书要求温度、润滑油适量、紧固无松动情况。33减速箱油位油色清澈、连轴器紧固无松动情况。 34限速器、选层器运行情况正常35控制柜内继电器、接触器工作情况正常。36制动器（线圈温度、制动轮脏污情况）温度正常，干净。37变压器、电抗器、电阻器运行温10、度符合说明书要求温度。38对讲机、警铃、应急灯、灭火器使用正常、完好39轿箱内照明、风扇、装饰使用正常、完好。310轿内、厅外指层灯及指令按钮使用正常、完好311厅门及轿门踏板清洁干净，关闭顺畅。312井道干净、底坑无积水，照明完好。313补偿链完好、钢丝绳无断股，无锈蚀。314各种标示物清楚及救援工具齐全且摆放整齐。315电梯运行时舒适、无明显震动，平层时平稳无震动。二、供配电系统1巡查频次为每班三次；2岗位为设备值班管理员；3巡查的内容和要求按如下进行：31机房卫生干净、通风良好、温度不超过45。32机房应急照明使用正常、消防设施完好并定期检查合格。33运行电流、电压满足市电供电要求。3411、运行功率因素满足市电供电要求。35变压器负荷率不低于50%，温度不超过85。36断路器、空气开关使用正常；37各种仪表、指示显示正常，标示清晰完好。工程设备巡查标准38设备运行状况良好，使用正常。三、供水系统1巡查频次为每日二次；2岗位为设备值班员和设备责任人；3巡查的内容和要求按如下进行：31机房卫生干净、通风良好、温度不超过45，。32机房应急照明使用正常、消防设施完好并定期检查合格。33水泵、阀门无明显漏水及阀门开闭正确。34水池水位保持在正常范围内。35供水压力符合设计压力。36设备运行电流、电压符合设计要求。37各种仪表、指示显示正常，标示清晰38各种水泵状况运行正常。四、地下车库排12、污系统1巡查频次为每日一次；2岗位为设备值班员和设备责任人；3巡查的内容和要求按如下进行：31排污马达开启声音正常32水池水位正常范围内、浮球开关灵敏、警铃系统正常33控制柜内继电器、接触器、指示灯工作情况正常。34自动/手动功能正常35池底无污泥五、消防系统1巡查频次为每周一次；2岗位为设备值班员和设备责任人；3巡查的内容按如下进行：31机房卫生干净、通风良好、温度不超过45，。32机房应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格。33控制柜内继电器、接触器、指示灯工作情况正常。34机房无漏水、积水。35运行电流、电压满足设备供电要求。36手/自动功能正常37开关、接触、灯正常。工程设备维护13、保养标准一、电梯系统1、设备保养周期为每月两次。2、岗位为电梯管理员及电梯外包公司。3、保养标准及内容如下：31机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好；32清洁控制箱内电路板，检查（扁平）电缆插接件牢固；33检查控制箱所有电缆连接情况，并上紧；3.4、检查接触器、继电器触头清洁平滑，清除内部灰尘；3.5、测量控制箱绝缘（0.5M），并作记录（切断电子线路情况下进行测量）；3.6、检查接地线连接可靠；3.7、检查、清洁接触器和继电器触头，发现烧融现象时，可用细锉修平，清除锉屑，调整动静触头间的间隙；3.8、检查各保护装置动作正常；3.9、检查接地线连接可靠，测量接地电阻；3.10、检查各14、电路板接插件连接牢固；3.11、检查、清洁散热风机；3.12、检查制动带磨损情况，清除制动带上的油污、灰尘；3.13、检查制动力矩，调整制动弹簧；3.14、检查曳引机减速箱内润滑油油质，如果润滑油变质或变脏，应及时更换；3.15、检查主要零部件的磨损程度，进行必要的修配或更换；3.16、检查电动机电缆连接情况及制动线圈电线连接情况，并上紧；3.17检查电动机轴承润滑情况，更换润滑脂（大约工作25003000小时后更换新的润滑脂）；3.18、检查各安全装置，按照年检要求调整或处理；3.19、检查清洁自动门锁，加油润滑；3.20、检查轿厢门和自动门机构，擦拭门导轨，涂抹少量机油，检查开关门动作；315、.21、检查层门擦拭门导轨，涂抹少量机油，进行开关门动作检查；3.22、检查层门机械电气联锁装置，并清洁；3.23、检查清洁轿箱照明及风机扇，测量电气绝缘并记录；3.25、检查曳引钢丝绳是否受力均匀，并调整；3.26、检查对重链是否出现扭曲、过长，并及时排除；3.27、清洁井底缓冲器，检查液压油液面高度（应保持在最低油位以上），根据情况及时补充；清洁柱塞外圆露出表面，并涂防锈油或缓冲器油；3.28、检查导轨润滑情况，加润滑油；3.29、检查导靴磨损情况，发现磨损严重的及时更换；3.31、检查电梯井道，填补井道孔、洞，做好防漏、防小动物措施，清洁电梯井道。二、配电系统1、设备保养周期为每年两次。16、2、岗位为设备责任人。工程设备维护保养标准3、保养标准及内容如下：31、机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好；32、配电箱（柜）整洁，门锁正常，开关灵活；33、接触器触点良好，无烧蚀，声音常；34、继电器延时准确，接线触点完好；35、按钮、指示灯接线完好，触点接触可靠，指示灯明亮；36、熔断器底座牢固，接触良好；37、电容器无膨胀或高温渗油现象；38、互感器接线柱牢靠，无发热；39、开关接触良好，开断正常，无发热；310、消防设施完好并定期检查合格311、清洁电柜内灰尘。三、供水系统1、设备保养周期为每季一次。2、岗位为设备管理员及自来水公司。3、保养标准及内容如下：31机房卫生清洁17、干净每周打扫一次、防小动物设施完好；32、消火栓泵、喷淋泵手动点动试运转；33、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养；34、管道无渗漏、阀门保养开启关闭有效可靠；35、断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠；36、检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；37、每年一次对水泵、阀门、管道、支架油漆翻新；38、清洁控制柜内灰尘。四、闭路监控系统1、设备保养周期为每月一次。2、岗位为设备管理员。3、保养标准及内容如下：31检查视频切割器电源线路及视频线路接触良好；32检查监控摄像设备机柜的固定及防腐良好；33检查各控制线18、路、电源线路、视频连线接触良好；34检查室外摄像枪支撑杆的固定及防腐良好、摄像枪防尘罩的密封性防风、防水性能好；地线接触可靠良好；35检查监控室的通风、照明、及清洁。36检查监视器电源线路及视频线路接触良好37检查防雷接地装置，独立接地体低于4欧姆，联合接地体低于1欧姆五、可视对讲机系统1、设备保养周期为每月二次。工程设备维护保养标准2、岗位为设备管理员。3、保养标准及内容如下：31检查系统主机是否正常、摄像枪无老化或损坏；32检查系统电源正常；34检查系统中继器正常；35检查系统各连接线路接触良好；36检查电控锁可以正常使用；37检查对讲主机使用说明清晰；38清理可视主机内及摄像枪灰尘。六、19、红外线报警系统1、设备保养周期为每月一次。2、岗位为设备管理员。3、保养标准及内容如下：31红外线报警系统布防后对各对探头进行测试检查；32清洁对射探头上的灰尘；33检查主机及输出探头电源电压正常；34检查主机板及键盘正常使用。七、一卡通门禁系统1、设备保养周期为每月二次。2、岗位为设备管理员。3、保养标准及内容如下：31检查电脑及软件正常；32检查通信正常；33检查IC卡门禁正常；34检查门禁的防水、防雨、防潮；35检查门禁的电源及通信线路正常。八、一卡通停车场系统1、设备保养周期为每月二次。2、岗位为设备管理员。3、保养标准及内容如下：31检查车场电脑及联网系统；32检查车场系统线路接触良20、好；33检查各车场的IC卡操作读卡器功能正常；34检查各车场手动控制道闸正常；35检查道闸减速器有无机油，若不足，则添加；36检查同步皮带有否磨损、断裂，有则更换；37检查平衡弹簧有否断裂现象，有则更换；38检查道闸杆垂直、水平位置是否到位，若不到位，调整限位开关拨杆位置；39检查地感器正常工作。公共区域设施维护保养标准一、上人屋面1对损坏的面层进行修补要求即坏即处理；2对分格缝用沥青进行勾缝要求即坏即处理；3对天台泛水、变形缝进行处理要求即坏即处理；4对屋面渗漏进行处理要求即坏即处理。二、外墙饰面（涂料、面砖）1外墙、围墙裂缝修补、空鼓面砖更换要求即坏即处理；2涂料外墙粉刷（或局部即脏即处理21、）翻新周期为每5年一次。三、内墙饰面1涂料饰面重点部位粉刷要求即坏即处理；2涂料饰面全面粉刷周期为每5年一次；3瓷砖饰面空鼓更换要求即坏即处理。四、楼面、地面磁砖地面空鼓、破裂更换；水泥地面起砂、裂缝修理要求即坏即处理。五、天棚抹灰层空鼓处理要求即坏即处理；天棚重新粉刷每5年一次；装修吊顶的调平、破损的处理要求即坏即处理。六、室外道路（地面）1大理石地面裂缝、缺角系统修补周期为每2年一次；广场砖地面破裂更换（局部即坏即处理）周期为每2年一次；水泥地面起砂、裂缝修理周期为每5年一次；其它地面（如碎石地面等）修补周期为每3年一次。七、门窗闭门器、门锁调校即坏即处理；变形复位即坏即处理，防腐防蛀处理22、周期为每2-4年一次。八、防盗网、围栏根据损坏情况确定刷油漆时间每1年一次。九、沟井池渠井盖、篦子刷漆每1年一次。十、挡雨篷加固、防锈处理每1年一次十一、外环境 油漆路灯、休闲椅、花架等油漆每1年一次房屋接管验收标准一、 楼宇本体验收标准 1、主体结构：1) 内、外墙不得渗水、开裂；2) 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 2、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 3、内墙面： 1) 抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，23、无明显裂缝，无污渍；2) 块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。 4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无污水痕迹，无污渍。 5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。 6、木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。 7、门、窗：1) 门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；2) 门锁、窗销连接牢固，开启灵活；3）玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；3) 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；4) 电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通24、话清晰、完好、无锈迹；5) 不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；6) 高档装饰门装饰完整。 8、楼梯、扶手：1) 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；2) 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。 9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起和缺角，对缝平直。 11、油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。 12、漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。 13、 有线电视已开通，信号良好。 14、 开关安装平整、牢固，开关灵活，接触良好。 15、 照明安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。25、 16、 水表（表前安装截止阀）、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。 17、 卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。 18、 给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅，有足够压力。 19、 地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。 20、 门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。21、 防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。22、 暗埋线管及走向有明显标识。23、 开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求。 24、 其他配备设施要求齐全26、完好，型号与设计相符，状态正常。二、 公共配套设施接管验收标准 1、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。 2、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。 3、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。 4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。房屋接管验收标准5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 6、道路：1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线；2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；4）交通标识线、路牌设置规范27、，清楚完好。 7、室外消防栓：1）消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净；2）消防设施配件齐全，摆放整齐；3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。 8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。 9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供水口。 10、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。 11、道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。 12、停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全设施齐全，排水设施良好。 13、单车、摩托车棚安装牢固，交通标识清楚，安全防护和排水设施良好。 14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。 15、沙井、检查井、化粪池排28、水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。 16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。18、水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀。 19、信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚，表面平整光洁。三、 设备机房接管验收 1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。 2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐29、全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。 3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。 4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。 5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。 6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。7、智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。14中国物业管理协会副会长单位 中国教育后勤协会秘书长单位