1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。碧桂园东江凤凰城开盘报告Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010项目信息项目信息开盘现场开盘现场开盘策略开盘策略开盘总结开盘总结Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010项目信息 基本资料Code of this report|4 Copyright Centaline 2、Group,2010项目信息 推售产品本次开盘推出凤翔苑1、2、3、4栋高层洋房及别墅共546套，其中别墅以双拼为主，洋房以三房为主。钻石墅中包括一套装修标准约8500元/的豪装别墅。洋房基本售罄，别墅销售七成左右。洋房基本售罄，别墅销售七成左右。1 23 4别墅别墅东江凤凰城一期规划图东江凤凰城一期规划图Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010别墅户型配比别墅户型配比洋房户型配比洋房户型配比项目信息 推出产品的户型配比本次推出别墅300套，其中双拼别墅有250套，占推出别墅总数的80%。东江凤凰城首推4栋洋房共246套，户型有二3、三、四房。户型分布叫平均，三房居多占43%Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010户型展示 J171型洋房1、2栋栋动区静区p项目1、2栋相对称，皆为2梯2户。层高22层，从第二层起为住宅，户型均为167的四房两厅；p1、2栋楼型皆为板式结构，并且均为南北朝向，通风采光俱佳。但实用率只有82%左右显得偏低；p整体户型较为方正，动静分区，空间布局合理。并设有一处多功能用房可灵活使用。167四房两厅Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010户型展示 J175型洋房3、4栋4、栋p项目3、4栋为2梯3户，层高30层，第二层起为住宅。户型包括86的二房及136、113的三房；p户型皆为南北朝向，采光良好；户型布局比1、2栋稍差，p三种户型中尚有不足之处，A户型客厅面积稍有浪费、B、C户型主卧没有独立卫生间。A户型136三房次次卧卧书书房房主主卧卧主主卧卧次次卧卧主主卧卧次次卧卧次次卧卧B户型86二房C户型113三房Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010户型展示 钻石墅G65型水池影视房次主卧卧室主卧卧室长者房钻石墅为一起产品中建面最大的别墅，一楼设有配套泳池，二楼有专门影视房，样板房里的影视放中一直播放5、电影，达到良好展示效果。书房厨房Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010户型展示 双拼美墅G147型G147户型二、三楼户型方正实用，并无过多奢侈享受性质的空间。总体给人感觉比较居家实用。车车道道卧卧室室主主人人房房主主人人房房多功能房卧卧室室客厅客厅餐厅餐厅水水池池厨厨房房Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010户型展示 双拼美墅G117型G117户型在双拼别墅中面积最小，与G147户型同属于居家实用型。一层泳池及成熟的园林打造使其不失别墅的高贵与档次。客客厅厅餐6、餐厅厅入入口口车车道道水池水池主主卧卧室室卧卧室室次次卧卧室室卧卧室室厨房厨房Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010户型展示 双拼美墅G88型G88户型虽然只有四房，但是带有地下室是它的一大亮点。二、三、层的布局依然紧凑实用，与其他双拼别墅大同小异。客客厅厅餐餐厅厅入入口口车车道道水池水池主主卧卧室室卧卧室室次次主主卧卧卧卧室室娱娱乐乐室室储储藏藏厨厨房房Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010户型展示 双拼美墅G87型G87户型在双拼中面积最大，拥有钻石墅所没7、有的地下室。地下一层为影视厅、健身房及多功能室。一楼没有水池改为活动室。客客厅厅餐餐厅厅入入口口车车道道主主卧卧室室卧卧室室卧卧室室影影视视厅厅卧卧室室厨厨房房多功多功能室能室健身房健身房多功多功能室能室Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010户型展示 联排美墅N102型项目联排别墅分布在项目最北边地块的南侧及西侧外围。一楼并无花园，主卧约16.8、卧室约9.9比其他别墅的卧室都小。客厅客厅餐厅餐厅主卧主卧卧室卧室卧室卧室Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010本8、报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。产品总结产品总结 别墅 洋房 别墅有联排、双拼、钻石墅面积170至640。因为推出产品体量较大，所以大幅度的面积区间可以获得更多客户的认可。在以后的开发当中，可以针对各种产品的销售情况，适当调整产品类型；本次开盘推出的大部分别墅以注重居住功能，使用价值为主。在别墅产品打造上减少奢侈享受性质的空间，以项目整体园林及配套来提升项目档次及附加值。洋房皆为板式楼型，实用率略低但是舒适度更高。并且二、三、四房都有，产品线丰富，可以满足不同需求的客户；1、2栋洋房比3、4栋空间布局更加合理、舒适度更高，而且拥有9、更好的园林景观。以1、2栋明星产品带动3、4栋廋狗产品，优劣产品相组合，达到更好的销售效果；产品总结Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。营销节点Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010项目信息项目信息开盘现场开盘现场开盘策略开盘策略开盘总结开盘总结Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010开盘现场 项10、目包装 沿路导视p 沿路以路旗及地标引导客 户，保证客户顺利来到项 目现场。制服诱惑p 从保安、礼仪小姐及工作 人员都保证统一、正规的 服装，给客户以仪式感。Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010开盘当天来访车辆p开盘当天来访车辆包括摩 托车约400辆。东环路上 两侧停满了来访车辆，另 准备的一个约200多停车 位的停车场也几乎停满。p来访车辆中车牌以本地客 户为主，其次广州、深圳 客户较多。珠三角地区客 户为边缘客户。开盘现场 车辆观察 Code of this report|19 Copyright Centaline G11、roup,2010样板房照常开放 双拼别墅样板房导视牌外立面楼顶花园温馨提示卧室小品Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010样板房照常开放 钻石墅样板房导视牌外立面卧室换鞋套处影响厅书房Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010p在选房现场外依然有活动供客户欣赏，吸引人气。p完成电子网球、儿童篮球、愤怒小鸟等儿童游戏后可获得精美礼品一份。只有小孩能够获 奖，大人只能参与。开盘现场 开盘活动 Code of this report|22 Copyright Centa12、line Group,2010健身房内有跑步机、健身房单车等健身器材，自己插电源可正常使用。虽然没有人打球，但空调已打开。表明乒乓球室正常开放。开盘当天碧桂园东江凤凰城将其配套设施免费开放给客户使用，使客户切身感受到项目的优质配套服务，提升客户的寇培，增加购房者购房信心。开盘现场 客户体验 Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010项目信息项目信息开盘现场开盘现场开盘策略开盘策略开盘总结开盘总结Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010轮候一区轮候二区新客户认筹客户营13、销中心隔板购房路线开盘策略 选房路线签到区凤凰商业广场商业楼新客户当天也可认筹Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010开盘策略 开盘现场平面图签到区水果区轮候一区电子屏幕茶水区进入选房区验筹区轮候二区流动厕所流动厕所选房区入口选房区入口Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010开盘策略 开盘流程凭认筹单电子签到按认筹时间顺序叫号进场选房筹号显示在LED屏幕上严格把关客户选房秩序p签到只需用机器刷一下认筹单，大大节约开盘整体时间。便于维护现场秩序。p有2位主持人在轮候14、2区内场叫号，按认筹时间先后顺序进入 轮候2区。pLED屏幕上显示最新选房号和最新销控单位。p客户凭认筹单在验筹区验筹后进入选房区。Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010开盘策略 细节部分在选房速度过快时由主持人现场穿插有奖问答。只有主动回答的客户才有机会参与抽奖环节。充分的调动了客户积极性，使现场气氛轻松活跃。在开盘当天到场客户过多而开盘现场无法提供充足的卫生间时，在适当地方放置几个流动厕所。表现出对客户的体贴关心，减少客户购房时焦虑。当开盘所需场地太大而已有建筑过于分散时，利用高大盆景及铁丝网有效的将不同功能的区域分隔。可15、以保证分隔效果又不会使现场显得过于生硬。Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010开盘策略 价格策略开盘当天将别墅、洋房价格表公开发放给到选房客户，可以让客户事先选好自己可以接受的房号。减少选房时间。这也需要开发商对认筹客户的诚意度有足够的信心。钻石墅均价幅度较大，毛坯价格1323219943元/.Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010开盘策略 价格策略2层与3层没有层差价格。从3层起，随着层数的拔高视野越来越开阔，景观也月来越好，每层价格上升约为20元/。1、216、3、4栋顶层皆为复式结构。产品由普通单层户型转为式结构时价格有明显提升。差价达到432元/到849元/。其中外围产品提升尤为明显。Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010开盘策略 价格策略Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010开盘策略 价格策略2栋3栋4栋020102010102030102031栋一栋二栋三栋四栋1、2栋位置比3、4栋更靠近中心广场，起价略高。由于3、4栋层数更高，后面高层均价提升拔高整栋楼层均价。p1、3栋靠西边户型景观最好，也不会受到街道17、上噪音 的影响，所以均价最贵。p户型由西至动视野越来越差，所以均价骤减。至最东 边又会受到路边马路噪音的影响，于是又会有一个小 幅度上升。所以价格由西至东层波浪形。一栋二栋三栋四栋Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010开盘策略 优惠策略p碧桂园一直以低价入市引爆市场，但此次开盘价格高于多数人的预期。原因可能是其 竞争对手雅居乐的成功开发，一期产品大幅升值。使碧桂园东江凤凰城的升值潜力得 到更多人的认可。p付款方式不同优惠也不同。由于碧桂园项目体量较大，需要资金的快速回笼便于项目后续操作，所以给一次性付款方式更多优惠，鼓励客户一18、次性购房。p自付一个月：签约30%，一个月内70%；p自付六个月：签约40%，三个月内30%，六个月内30%；p自付一年：签约40%，六个月内30%，十二个月内30%；Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010项目信息项目信息开盘现场开盘现场开盘策略开盘策略开盘总结开盘总结Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010开盘总结总结一、总结一、开盘当天举行多种活动，将有效客户和参观者一同吸引过来。为项目营造良好的开盘氛围。然后利用科学合理的功能分区将有效客户和参观者分离开来19、，对于有效客户让置业顾问积极跟进，对于参观者可以让其体验项目配套，树立项目口碑，提升项目形象从中挖掘有效客户；总结二、总结二、开盘时利用LED显示器显示销控，让等候厅的选房者看不到真实销控板，营销选房的紧张气氛，促进客户成交；总结三、总结三、当一个项目体量较大时，在推出首批产品时不一定要一位追求以低价赢得市场。把握好市场情形及竞争对手现状，制定出最合理的价格。在确定折扣优惠时可适当给予一次性付款的客户更多优惠，同样能达到资金快速回笼的效果。Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010Thanks for your attentionWish you a good day!