1、-1-分值判定标准：与项目情况越接近、越相似，权重值越高分值测算因素：l区位相似度l配套相似度（生活配套、自然景观配套、商圈、人文环境等）l开发商品牌相似度l产品相似度（项目定位、规划、产品形态、户型、面积区间等）l社区成熟度相似度（是否入住、园林成熟度、商业配套成熟度等）l物业管理服务lTIPS:TIPS:均价的制定：均价的制定：1 1、选取区域内在售项目，与本案多维度对比，各维度合计、选取区域内在售项目，与本案多维度对比，各维度合计100%100%，综合获得权重值。，综合获得权重值。2 2、计算选取竞品近期（、计算选取竞品近期（3-63-6个月）成交毛坯价格，与权重值相乘得到加权价格；个月2、）成交毛坯价格，与权重值相乘得到加权价格；3 3、各竞品加权价格相加得到均价。、各竞品加权价格相加得到均价。1.区域均价测算竞品品选择同区域临近区域类区域跨区域二手房次新房在售房潜在项目同类型产品同档次产品替代产品时间比较价值时间比较价值区位比较价值区位比较价值产品比较价值产品比较价值竞争度高的产品竞争度低的产品选择竞品维度选择竞品维度区位、产品线、档次、时间区位、产品线、档次、时间核心点：选择潜在目标客户意向选择购买物业核心点：选择潜在目标客户意向选择购买物业-3-ADBC本案五环线根据项目情况，选取以下5个竞品项目：区域内在售项目：ABCDETIPS:TIPS:选择竞品：选择竞品：通常竞品3、选择的原则为：应该选择具有通常竞品选择的原则为：应该选择具有市场比较价值市场比较价值的楼盘的楼盘（一般为（一般为4 4或或5 5个），个），而且具备而且具备典型性（至少典型性（至少1 1个）个）。（请重点参考开发商意见）（请重点参考开发商意见）1.区域均价测算竞品品选择本案本案竞品品权重重值打分打分 比较因素的选择不应过多过细。应该根据不同地区、不同物业类型选择相应的比较因素。消费者关心的要素相应权重要加大，比如景观、物管等。一些关键的劣势不容忽视，比如污染问题、噪音问题等。因因 素素重要重要 次重要次重要景观要素水景山景城市景观；区位要素交通生活配套娱乐配套项目要素立面设计园林设计会所户型设4、计工程质量规划设计其它要素开发商品牌代理公司品牌物业管理公司品牌均价均价测算算对比因素对比项目1对比项目2对比项目3对比项目i本项目分值因素权重S1S2S3SiS0外部环境30%景 观t1f1交 通t2f2生活配套t3f3产品要素60%建筑设计t4f4户型设计t5f5园林设计t6f6会 所t7f7附加值10%开发商品牌t8f8物业管理t9f9产品理念t10f10合计100V1V2V3ViV0价 格P1P2P3PiP0Si=100%Vi=fiP0=（PiSiV0Vi）对比项目：指最具比较价值项目，其权重应当适当加大。TIPS:TIPS:按照竞品的相似度进行权重值打分按照竞品的相似度进行权重值打分5、可以将表格下发给所有项目工作人员进行综合打分可以将表格下发给所有项目工作人员进行综合打分（请重点参考开发商意见）（请重点参考开发商意见）均价均价测算算 楼盘权重(S)本项目XA项目B项目C项目D项目25%15%35%25%区位条件 151111111212交通条件1077766项目规模533254周边配套1077676自身配套532255物业管理1077797景观设计1086597户型设计151312111313营销包装1076598发展商品牌1076597合计(V)1007367618475均价(元/）(P)Px9684104201014910106均价均价测算算按照价格量化分析推算，全盘住6、宅均价：10045元/（底价）Px=（P Pi iSSi iVV0 0VVi i）Px=（PASAVXVA）+（PBSBVXVB）+（PCSCVXVC）+（PDSDVXVD）Px=2638+1870+3087+2459Px=10045-8-本项目因为有面积赠送，赠送率在23%-30%之间，均值28%左右，需对产品附加值进行溢价调整。TIPS:TIPS:产品附加值溢价方法：产品附加值溢价方法：1 1、判断本案产品附加值的溢价根据，常有的溢价因素有精装修、面积赠送、智能化及高科、判断本案产品附加值的溢价根据，常有的溢价因素有精装修、面积赠送、智能化及高科技应用等。技应用等。2 2、不同产品附加值的7、溢价方式、不同产品附加值的溢价方式面积赠送：类比市场中同类溢价方式的溢价率，对比本案，综合取值。乘法。面积赠送：类比市场中同类溢价方式的溢价率，对比本案，综合取值。乘法。精装修：依据精装标准。加法。精装修：依据精装标准。加法。智能化高科技等其他产品附加值：通常溢价率取值不超过智能化高科技等其他产品附加值：通常溢价率取值不超过5%5%。乘法。乘法。2.产品附加值溢价产品附加值溢价附加附加值说明明-9-90平米左右产品，赠送面积在10%以下的户型，赠送空间多为零碎空间，溢价率普遍偏赠送空间多为零碎空间，溢价率普遍偏低，约低，约5%以内以内；赠送面积在20%以上，能够形成独立功能空间，溢价率出现明显8、提升，形成独立功能空间，溢价率出现明显提升，约约10-15%因为因为A项目赠送平均面积项目赠送平均面积28%，建议溢价率为，建议溢价率为15%项目赠送面积赠送空间溢价率（对比区域普通户型均价）A20%独立功能区域12%B9%零碎空间5%C5%零碎空间2%示意内容仅供参考示意内容仅供参考产品溢产品溢价参考：价参考：2.产品附加值溢价产品附加值溢价赠送附加送附加值溢价溢价调研研-10-本案均价计算：本案市场指导基准均价约10045元/，赠送面积溢价率为15%，因此，A项目修正后的均价为：11551元/本案均价：本案均价：均价均价 X X（1+1+溢价率）溢价率）+精装标准精装标准2.产品附加值溢价产品附加值溢价