1、2012年中国建筑行业BT项目发展特点分析BT、BOT业务全解读：BT项目运作一般分三种模式第一种是设立项目子公司的总包BT模式，该模式项目直接由投资方负责建设，建造期确认营业收入，回购期确认投资收益，如围海股份；第二种是设立项目公司同时对外招标BT模式，与第一种模式最大的区别是把项目的建造发包，只确认投资收益，如浦东建设；第三种是不设立项目公司的总包BT模式，投资和施工都由总公司负责，该模式比较适合体量较小，工程较为简单的项目，如铁汉生态。 BT项目前期费用直接进入长期应收款，建安投资可以确认施工收入。假设BT项目投资公司负责BT项目的投资和建造全过程，一般而言，前期费用不确认收入，直接计入2、长期应收款，只有建安部分的投资才会形成公司的施工收入，同时也确认长期应收款；此外，项目建设期间的发生的利息资本化，计入长期应收款。 审价差=BT项目的实际投资额与回购基数之间的差额。简单来说审价差就是业主方核定的BT项目建造成本与公司实际投入成本之间的差异；在审价完成后进入回购期的BT项目，审定后的回购基数和公司实际投资额的差额计入营业收入；而在审价完成前进入回购的，按之前合同暂定的回购基数和公司实际投资支出额的差额计入长期应付（收）款，待审价结束后再按前款规定做财务处理。审价差收入一方面是公司在项目建设过程成本管控能力的体现，另一方面是政府部门指导造价一般偏高的缘故，但是BT审价差存在不确定3、性，不能形成BT业务长期稳定的收益来源。BT项目长期的盈利点在于回购期的投资收益。进入回购期后，BT项目开始用实际利率法确认投资收益，实际利率通过贴现公式计算出一个初始的收益率，每期根据国家5年期基准利率的变化而调整。此外，BT项目的毛利率水平较一般的总包项目高。主要是因为BT模式投资投资方的资金实力要求高，资金门槛使得BT项目的竞争较一般的总包项目缓和，因此毛利率也会相对较高；此外，BT项目很多是采用邀标的形式，也一定程度上缓解了建筑项目竞争激烈的情况。 BOT项目多用于具备经营性的公共基础设施项目。BOT的运作模式和BT类似，只是中间加了Operating的环节，多用于具有经营性的基础设施4、项目，在公路、污水处理厂、固废处理厂较为常见。类似于BT项目，在项目建设期间，如果公司自行建设，确认施工收入；如果发包给其他建筑公司则不确认施工收入。 BOT资产根据未来现金流的确定性可确认为金融资产或无形资产。投运后未来每年收费金额不确定的BOT项目，如高速公路等，确认为无形资产（特许经营权），在运营期间的产生的收入计入营业收入，特许经营权每期摊销，计入费用。对于项目未来现金流确定的BOT项目，如政府承诺每年支付现金补偿的固废处理项目，确认金融资产（长期应收款）和未实现的融资收益，每一期在收到政府现金补偿的时候确认投资收益，同时调整长期应收款和未实现的融资收益科目，不产生摊销费用。BT、BOT的模式在公用基础设施领域空间大，地方财政是回购资金的主要保障。除了市政道路经营性较差外，大部分公共设施具备可经营性，可以用BT和BOT模式来推进基础设施投资的改革，突破融资困境。基础设施建设BT项目具有投资规模大、建设周期长、技术难度高、协调关系复杂以及公共性等特点，项目风险点较多，其中回购期资金能否顺利收回是最大的风险。地方财政和政府资产担保目前较为常见，金融机构担保、保险、资产证券化也逐步在实务推行。BT项目最关键的是业主是够可靠、可信赖，这直接关系到BT项目的毛利率、投资收益和未来回款情况。