1、城镇公共设施公共建筑用地基准地价评估方法研究 摘要本文以广东省惠州市惠城区城镇土地定级暨基准地价更新为例,阐述了公共设施公共建筑用地的特点,探讨了公共设施公共建筑用地基准地价估价方法,采用机会成本法,在住宅用地基准地价评估成果基础上进行修正,评估出公共设施公共建筑用地基准地价。 关键词公共建筑用地基准地价机会成本 中图分类号:F293.2文献标识码:A 1 公共设施公共建筑用地的特点 公共设施公共建筑用地的特点:(1)多为公共服务用途,具有一定的社会效益和生态效益;(2)布局零散,多呈点状,面积小、数量多,难以形成功能规模集中的用地分区;(3)大多不以赢利为目的,收益很小或无收益,且收益很难准2、确界定,虽有少部分用地以赢利为目的,如商业医院、私立学校、殡葬用地等,机场、码头用地等因其具有垄断性质,因而该部分用地具有垄断收益;(4)多以划拨方式取得土地使用权形式,以有偿方式出让取得的土地面积极少;(5)土地市场欠发育,市场上土地出让、转让、出租、抵押等交易案例很少。 由于公共设施公共建筑用地具有的以上特点,现有评估方法在这类用地评估上很难适用,因此我们需要一种新的评估思路。在研究了微观经济学中机会成本的概念后,我们认为可以借鉴机会成本的方法来对公共设施公共建筑用地进行评估。 2 机会成本法的理论基础及评估思路 机会成本是经济学中一个重要的概念,生产一单位的某种产品的机会成本是指生产者所3、放弃的使用相同的生产要素在其他生产用途中所能得到的最高收入。 机会成本法是进行土地估价的一种全新思路。使用机会成本法需满足一定的前提条件:(1)资源稀缺性。土地本身就是一种稀缺资源,其总量是有限的,且不可再生。(2)资源多用性。土地在使用前通常设定好一种用途,具有排他性,且在一个较长时期内其用途是固定的。当土地以一种用途被人们使用时,就意味着放弃了土地作为其他的用途。特别是公共设施公共建筑用地,为了公共利益的需要,土地利用时并非是以土地在该区位的最佳收益用途来设定其用途的,这就反映不出来其真实价值。利用上述原理,我们可以用机会成本来评估公共设施公共建筑用地的价值。 土地的机会成本法估价思路就是4、根据待估宗地的实际情况首先确定该宗地若不被设定为公共用途时最可能最适宜的用途和在该用途下最有效的利用方式,然后对该用途下的土地价格进行评估,并根据宗地的实际情况对评估价格进行情况修正,将最终结果作为待估宗地的机会成本价格。 3 机会成本法评估公共设施公共建筑用地基准地价应用 通过对近几年惠州市惠城区土地收购储备出让样点的现状用途与新规划用途比较分析,根据机会成本的理论,得出公共设施公共建筑用地最适宜(最可能转化)的用途,见表1。 由上表可以看出,从公共设施公共建筑用地最可能转化的用途及机会成本用途分析,可得出公共建筑用地基准地价接近于住宅用地,因此,确定公共设施公共建筑用地基准地价的修正基础为5、住宅用地基准地价。 (1)出让年期修正 Nm= 式中:Nm出让年期修正系数 r修正基础用途(住宅用地)的土地还原利率 m公共设施公共建筑用地法定最高出让年限 n修正基础用途(住宅用地)法定最高出让年限 (2)容积率修正 Ri= 式中:Ri容积率修正系数 Pj公共设施公共建筑用地容积率对应的修正基础用途(住宅用地)的基准地价 Pi修正基础用途(住宅用地)容积率对应的基准地价 (3)土地还原利率修正 Tj= 式中:Tj土地还原利率修正系数 Prj公共设施公共建筑用地土地还原利率对应的修正基础用途(住宅用地)的基准地价 Pri修正基础用途(住宅用地)土地还原利率对应的基准地价 在惠州市惠城区住宅用地基准地价评估成果基础上对出让年期、容积率、土地还原利率进行修正,最终确定公共设施公共建筑用地基准地价。 公共设施公共建筑用地基准地价=修正基础用途(住宅用地)基准地价?Nm?Ri?Tj 4 结语 由于公共设施公共建筑用地具有大多不以营利为目的,收益很小且收益很难准确界定,市场交易案例很少等特点。本次惠城区公共设施公共建筑用地采用机会成本法评估基准地价,在新一轮城镇基准地价更新工作中具有较强的实用性和可操作性,同时公共设施公共建筑用地基准地价的评估为更好的管理土地资产,防止国有资产流失起到有力的推动作用。