1、象由心生 华润华润悦府推广策略提报悦府推广策略提报青铜骑士青铜骑士郑州公司郑州公司2013.05.232013.05.23Chapter 1 Chapter 1 市场扫描市场扫描 Zhengzhou housing market scan Zhengzhou housing market scan 1.1.郑州低密度市场板块格局郑州低密度市场板块格局北区板块：北区板块：成熟板块，市场认可成熟板块，市场认可度较高，景观、配套度较高，景观、配套成熟，占有较大市场成熟，占有较大市场份额。份额。南区板块：南区板块：资源型板块，自资源型板块，自然资源条件优越、然资源条件优越、板块相对成熟、板块相对成熟、2、不受限购影响、不受限购影响、宜居教育城，潜宜居教育城，潜力巨大。力巨大。东区板块：东区板块：原生资源较好、原生资源较好、郑开一体化市场郑开一体化市场认可度高、不受认可度高、不受限购影响。板块限购影响。板块规模效应明显，规模效应明显，未来供应丰富。未来供应丰富。西区板块：西区板块：政策发展导向、政策发展导向、资源价值稀缺、资源价值稀缺、公共认可度逐渐公共认可度逐渐提升、目前以区提升、目前以区域项目价格优势域项目价格优势明显。明显。森林湖、思念果岭森林湖、思念果岭天地湾、天伦庄园天地湾、天伦庄园红河谷、林溪湾、国瑞城红河谷、林溪湾、国瑞城兴龙湾、龙泊圣地等兴龙湾、龙泊圣地等清水苑清水苑（绿城玫瑰园3、）（绿城玫瑰园）清华大溪地清华大溪地清华忆江南清华忆江南洞林湖新田城等洞林湖新田城等规划规划建筑建筑产品产品园林园林配套配套功能复合功能复合产品领先产品领先适度成本适度成本利用湖景及高尔夫资源水系环绕，个组团自然分割复合社区理念双拼独栋化洋房别墅化精装成品交付主空间尺度放大的赠送独栋拥景、其它别墅近水、户户观景多维观景阳台/露台科技化园林五无障碍设计领域性的入口DIS系统、符号文化元素运用18洞高尔夫五星级酒店全配套体系和谐会私享、专属会所珍稀名贵树种纬度采集豪华入户大堂滨水商街精英教育豪华会所酒店式物管圈层文化圈层文化资源私享资源私享顶级配套顶级配套适度成本适度成本休闲参与休闲参与资源最大化4、私有多重景观规划地下行车系统情趣小品、动物亲水度假氛围法式、新古典主义风格无障碍设计高档材质用在客户视觉接触面原味建筑语言标杆：金沙湖高尔夫观邸标杆：金沙湖高尔夫观邸豪宅豪宅KPI特征特征匹配点匹配点1先天资源占据城市核心的地段、优良的自然资源、独一无二的人文资源p拥有不可复制的城市高尔夫资源2产品制胜精装修p通过顶级品牌系统嫁接，实现表里如一的高品质；p郑州首个豪装项目p震撼样板间科技智能化p最新科技及智能的应用，将便利性及舒适性进行到底；p引入客户可感知的科技化p设置高科体验区产品创新p通过全新的创新产品突破市场，创造市场新热点p产品形态创新3生活模式p通过资源的整合及挖掘，创造一种全新的5、生活方式p和谐会资源整合、圈层效应p星级酒店式物管带来的客户专属服务4资源私享p将稀缺的资源独享化，少数人占有多数人资源p规划中的内外城概念、内水系分割组团5顶级配套p将顶级配套专属化，仅供少数人专享p星级酒店、豪华会所、精英教育、滨水商业金沙湖高尔夫观邸五大豪宅特征金沙湖高尔夫观邸五大豪宅特征边缘客户重要客户核心客户高级财富阶层这部分客户财富积累充足，因事业成功带来的成就感较强，渴望对稀缺资源的占有和独享，以及以此带来的身份标签。对他们而言，与顶级财富人群为邻，进入财富圈层，也是重要考虑点之一。高收入的白领及泛公务员群体他们是讲究的一群人，对生活、居住，都不愿将就。不妥协于买经济适用型的房子6、，讲究环境和品位，相信自己有能力匹配更好的房子。中产阶层在满足了基本的居住功能之后，他们对品质和环境有了更高的要求，与他们日益上升的地位相符，同时也是对家人的照顾。顶级财富阶层他们具有国际化开阔视野，作为财富和生活理念的最佳结合群体，是项目重要的客户群之一。他们较看重高尔夫生活的稀缺性，并肯为好的作品投资。客户定位客户定位核心客户核心客户:顶级财富阶层，重要客户顶级财富阶层，重要客户:高级财富阶层及中产阶层高级财富阶层及中产阶层4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月内部选房内部选房 2012 2012年全年，金沙湖高尔夫观邸项目共举办各类活动十余次7、，在保证活动调性与项目品质相匹配的情况下，年全年，金沙湖高尔夫观邸项目共举办各类活动十余次，在保证活动调性与项目品质相匹配的情况下，有机组合了各类客户维系型、客户挖掘型、市场关注型活动，从而实现老客户关系维护以及新客户挖掘，并利用四有机组合了各类客户维系型、客户挖掘型、市场关注型活动，从而实现老客户关系维护以及新客户挖掘，并利用四世同堂及天王对抗赛两场大型活动实现了媒体渠道的组合运用形成集中攻势，短时间内提升项目市场影响力和媒体世同堂及天王对抗赛两场大型活动实现了媒体渠道的组合运用形成集中攻势，短时间内提升项目市场影响力和媒体聚焦度。聚焦度。4 4月，英式下午茶暨月，英式下午茶暨韦奇伍德瓷器鉴8、赏韦奇伍德瓷器鉴赏盛大开盘盛大开盘8 8月，四世同堂话剧月，四世同堂话剧配合老客户维系配合老客户维系并形成全方位媒体组合爆破并形成全方位媒体组合爆破6 6月，劳斯莱斯亚太巡展月，劳斯莱斯亚太巡展借助活动进行老客户关系维系，借助活动进行老客户关系维系，并挖掘劳斯莱斯客户资源并挖掘劳斯莱斯客户资源1010月，天王对抗赛月，天王对抗赛配合开盘，利用大型活动配合开盘，利用大型活动短时间内聚焦市场关注短时间内聚焦市场关注9 9月，月，BMW7BMW7系安防车品鉴系安防车品鉴挖掘宝马客户，维系客户关系挖掘宝马客户，维系客户关系1010月，国庆悦生活体验季月，国庆悦生活体验季提升假日期间看房体验提升假日期间9、看房体验9 9月，同致行尊荣客户会月，同致行尊荣客户会挖掘同致行客户资源挖掘同致行客户资源9 9月，中秋晚宴月，中秋晚宴客户维系并挖掘金融客户客户维系并挖掘金融客户金沙湖高尔夫观邸活动轴线金沙湖高尔夫观邸活动轴线年份年份日期日期活动主题活动主题活动内容活动内容201110月11日中国高尔夫挑战赛转战郑州金沙湖高尔夫球会世界高球排名第二的李维斯特伍德，排名第三的罗里麦克罗伊、巨星伊恩保尔特，与中国高球第一人梁文冲齐聚郑州，大战金沙湖11月6日寻找中原最具影响力的中原家族-全家福肖像油画定制20124月15日英式下午茶品赏及皇家瓷器威治伍德鉴赏英国下午茶文化分享、皇家瓷器鉴赏6月1日2012劳斯莱10、斯亚太首次巡展劳斯莱斯幻影和古斯特系列等经典RR豪车试驾试乘8月4日金沙湖高尔夫观邸冠名，郑州晚报举办四世同堂话剧高端圈层客户专场/四世同堂主创演员到项目现场参观8月23日金沙湖高尔夫观邸天王对抗赛新闻发布会郑州市副市长刘冬、省辖市市长级领导丁世显、河南省体育局社体中心主任及省高球协会副主席冯汴生等省市领导出席，CCTV5、凤凰卫视、大河报等国内一线媒体到场9月1日金沙湖高尔夫观邸同致行尊荣客户会高尔夫体验/游艇体验/美食私享/现场拍照/素描9月23日BMW7系安防车全国巡展郑州站BMW7系新车&高尔夫体验/现场乐队演奏/精致的美食享用/水晶球大师魔幻表演/高贵天鹅芭蕾舞10月1日金沙湖高尔夫11、观邸 假日“悦“生活体验季高尔夫体验/游艇观光体验/美食私享10月20日天王挑战赛，球迷也疯狂高球宝贝高球情景秀/高尔夫有奖推杆/巨星高尔夫球签名/与老虎伍兹和麦克罗伊的人像合影10月29日泰格伍兹VS天王罗里麦克罗伊天王对抗赛/盛世开盘/答谢晚宴18洞一对一巅峰对决/光影全息秀/现场拍卖 2012年劳斯莱斯首次亮相金沙湖高尔夫观邸，此次展出劳斯莱斯幻影系列II的顶级车型，让尊贵客户能够近距离感受RR细节艺术，每一辆RR汽车从设计、制造，再到手工工艺，都需经过60双手、450余小时的精心打造。当日邀请高端实力客户来访20余组客户，及各大媒体试乘试驾，场面宏大。当日搜罗重点意向客户8组。201212、2012年年6 6月月1 1日日劳斯莱斯亚太首次巡展品鉴劳斯莱斯亚太首次巡展品鉴活动回顾活动回顾劳斯莱斯亚太巡展劳斯莱斯亚太巡展20122012年年8 8月月2323日日金沙湖高尔夫观邸天王对抗赛新闻发布会金沙湖高尔夫观邸天王对抗赛新闻发布会 8.23举办金沙湖高尔夫观邸天王对抗赛新闻发布会，邀请CCTV5、广东体育、上海五星体育频道、及河南省省台等进行现场，当日有近50余家媒体对此次天王对抗赛赛事进行了直播或深度报道，对开盘的热烈反响有着成功的奠基作用。活动回顾活动回顾新闻发布会新闻发布会20122012年年9 9月月2323日日金沙湖高尔夫观邸金沙湖高尔夫观邸BMW7BMW7系安防车品鉴日13、系安防车品鉴日大大悦悦 安安 享享 之之 美美 为为“悦悦”而而动动 金沙湖高尔夫观邸特邀“BMW7系安防车全国巡展郑州站”在金沙湖高尔夫观邸盛装拉开帷幕。此次活动邀请BMW高端客户及其他高端客户，观赏7系安防车与金沙湖之美。当日活动来访34组，办卡2张，整体活动反响热烈。活动回顾活动回顾BMWBMW品鉴日品鉴日20122012年年1010月月1 1日日-7-7日日金沙湖高尔夫观邸金沙湖高尔夫观邸 假日假日“悦悦”生活体验季生活体验季金金 秋秋 美美 景景 赏赏 金金 沙沙 假假日日“悦悦”生生活活 假日悦生活体验季，邀请前期重点意向客户假日到访，奢享美国HARRIS私人观光游艇，18洞国际标14、准风情果岭御岭尽赏，高尔夫练习场酣畅挥杆。活动期间累计邀请到访70余组，累计办卡25张，活动整体效果理想。活动回顾活动回顾“悦悦”生活体验季生活体验季开开盘盘仪仪式式20122012年年1010月月2929日日金沙湖高尔夫观邸天王挑战赛暨盛大开盘金沙湖高尔夫观邸天王挑战赛暨盛大开盘活动回顾活动回顾天王对抗赛天王对抗赛/盛大开盘盛大开盘大大型型答答谢谢晚晚宴宴及及全全息息表表演演20122012年年1010月月2929日日金沙湖高尔夫观邸天王挑战赛暨盛大开盘金沙湖高尔夫观邸天王挑战赛暨盛大开盘产品类型多元化发展，面积段分类别、整体跨度较广，分类较为细化和丰富；产品类型多元化发展，面积段分类别、整15、体跨度较广，分类较为细化和丰富；产品及面积段产品及面积段：联排别墅：联排别墅：190190280280 均价均价1300013000元元 叠加别墅：叠加别墅：180-220180-220 均价均价1250012500元元双拼别墅：双拼别墅：320320-450-450 均价均价1680016800元元 类独栋别墅：类独栋别墅：4 46060左右左右 均价均价1950019500元元 洋房：洋房：8517085170 均价均价70007000元元 高层：高层：45504550元（不含龙泊圣地临湖观景高层）元（不含龙泊圣地临湖观景高层）郑州低密度市场小结郑州低密度市场小结中观区位价值中观区位价值本16、项目处于郑东新区商住物流区的新高铁辐射范围，依托周边功能区本项目处于郑东新区商住物流区的新高铁辐射范围，依托周边功能区CGDCGD、龙、龙子湖区、科研与物流产业园、国家经济开发区，承担着提升城市商务政务中心居住功能的使命，子湖区、科研与物流产业园、国家经济开发区，承担着提升城市商务政务中心居住功能的使命，周边物业档次较高，发展潜力巨大。周边物业档次较高，发展潜力巨大。龙子湖龙子湖高校区高校区龙湖区龙湖区CBDCBDCGDCGD科研与物科研与物流产业区流产业区国家经济开发区国家经济开发区商住物流区商住物流区白沙组团白沙组团2.2.东区高端物业东区高端物业区域行政价值区域行政价值项目所在区域西北区17、域为中央政务区，区域内云集省市级行政项目所在区域西北区域为中央政务区，区域内云集省市级行政单位，成为城市高端政务人群的聚集区。是项目的核心政务配套，政商互动极为单位，成为城市高端政务人群的聚集区。是项目的核心政务配套，政商互动极为便利，大大提升项目的商务效率便利，大大提升项目的商务效率市中级人民法院煤矿安全局省招办高新区法院市检察院省国土资源厅武警总队市国税局省廉政教育基地市电业局省政府省政府省检商局司法厅劳教局省民政厅省交通厅区域行政机构：省政府省国土资源厅省交通厅省司法厅等10家省级单位市国税局市工商局等11家市级机关。区位价值区域商务商业价值区域商务商业价值地块位于新高铁站西广场商务商业18、辐射区，北临绿地双子塔地块位于新高铁站西广场商务商业辐射区，北临绿地双子塔将成为郑东新区继千玺广场之后又一标志性建筑，东临商务项目绿地之窗将成为郑东新区继千玺广场之后又一标志性建筑，东临商务项目绿地之窗,商务氛商务氛围浓厚。围浓厚。CBDCBD副副CBDCBD高铁站西高铁站西商务商业区商务商业区高铁站东高铁站东商务商业区商务商业区金水东路商业金水东路商业区域商务商业：CBDCBD副副CBDCBD（待建）（待建）金水东路商业金水东路商业西广场商务商业区西广场商务商业区东广场商务商业区东广场商务商业区（待建）（待建）区位价值区域医疗价值区域医疗价值郑东新区作为城市向东发展的重要区域，承载着新郑州形19、象功能，未郑东新区作为城市向东发展的重要区域，承载着新郑州形象功能，未来大中型医疗机构规划布局完善，充分满足新区发展需求。来大中型医疗机构规划布局完善，充分满足新区发展需求。区域医疗机构：河南省医疗中心河南省医疗中心颐和医院颐和医院郑州儿童医院郑州儿童医院管城中医院管城中医院郑州康济医院郑州康济医院洛阳正骨医院洛阳正骨医院省医疗中心省医疗中心颐和医院颐和医院郑州儿童医院郑州儿童医院洛阳正骨医院洛阳正骨医院郑州康济医院管城中医院管城中医院区位价值区域教育价值区域教育价值区域规划教育配套完善，龙子湖高校园区将成为河南省高校聚集的核心教育发展区区域规划教育配套完善，龙子湖高校园区将成为河南省高校聚集20、的核心教育发展区域，对于本项目来说，西临康平路小学，周边有东周小学、祭城小学、域，对于本项目来说，西临康平路小学，周边有东周小学、祭城小学、9393中，中，1717中，中，7575中、中、8686中等。中等。龙子湖高校区龙子湖高校区中学小学河南大学国际学院河南大学国际学院区位价值项目名称物业类型容积率总建面（万）已推售待售均价目前销售价格中豪汇景湾高层3.53314.818.2950010322新里卢浮宫馆高层3.58642.343.790008100中央特区高层3.3370502090007612东方鼎盛时代小高层、高层2.362319.873.13995012593海马公园高层3.517021、10.2159.893509960鑫苑世纪东城高层3.53518.5816.4286508674永威翡翠城高层3.54413311200014000永威东棠高层3.32189.88.21259015999东方国际广场3.513.62.411.21150010000财经圣堤亚纳高层3.7406.0733.9387008054合计532.6532.6187.02187.02345.58345.58竞品项目分析产品类型多元化发展，面积段分类别、整体跨度较广，分类较为细化和丰富；产品类型多元化发展，面积段分类别、整体跨度较广，分类较为细化和丰富；东区高端物业属于典型借势城市发展、区域配套、地段价值的伪22、豪宅产品，东区高端物业属于典型借势城市发展、区域配套、地段价值的伪豪宅产品，区域内项目同质化竞争激烈，没有形成真正的豪宅片区。区域内项目同质化竞争激烈，没有形成真正的豪宅片区。在本区域内，同一楼盘产品面积区间差别较大，在本区域内，同一楼盘产品面积区间差别较大，不同的面积区间价差同样巨大，形成了高中低端客户共同处于一个项目内，不同的面积区间价差同样巨大，形成了高中低端客户共同处于一个项目内，仅仅是由于共同看好区域发展而购房，没有形成豪宅市场仅仅是由于共同看好区域发展而购房，没有形成豪宅市场的的土壤。土壤。郑东高端物业市场小结郑东高端物业市场小结郑州万达中心郑州万达中心农科路以北，新科路以西，是万23、达集团在郑州开发两座万达广场之后，首个万达中心项目。该项目占地83亩，总建筑面积约35.85万。其中顶级豪宅（14.51万平方米）、万达文华酒店（4.81万平方米）、顶级写字楼（8.07）、商铺（4.35万平方米）。近期标杆项目：万达公馆近期标杆项目：万达公馆万达公馆推广：万达公馆推广：品牌落地（城市豪宅领跑者、城市豪宅典范）形象导入（殿堂级精装豪宅）外围价值（地段、配套等）内在价值（紫铜门、大堂、精装品牌等）。以样板间开放作为核心节点，促进开盘的成交。第一阶段第一阶段 品牌导入品牌导入第二阶段第二阶段 项目形象入市项目形象入市第三阶段第三阶段 产品价值解读产品价值解读第四阶段第四阶段 项目热24、销开盘项目热销开盘Chapter 2 Chapter 2 定位分析定位分析The project itself the cognitiveThe project itself the cognitive初看万象城约20万尖端商业MALL、五星级君悦酒店、云集各类国际一线奢侈品旗舰店、超甲级写字楼华润万象城华润万象城在深圳，这一标志性综合体已成为这座城市的核心标识/同时它也改组了深圳的生活、消费格局/带动城市消费提升/为深圳带来了前所未有的前端时尚体验/同时也启发了一座城市的国际化运营理念/华润万象城：华润万象城：郑州最高规格打造的城市商业地标悦府：悦府：顶级综合体之上的极致豪宅万象城的价值对于25、郑州而言：万象城的价值对于郑州而言：包罗万象，异彩缤纷包罗万象，异彩缤纷请注意：以上的只是事实，不是价值请注意：以上的只是事实，不是价值引入稀缺资源，并让稀缺资源得到共享引入稀缺资源，并让稀缺资源得到共享 万象城带给郑州的不应该只是五星级酒店、众多奢侈品旗舰店及国际高端写字楼万象价值所在万象价值所在将Hyatt带给郑州将奢侈品牌旗舰店带给郑州将高端写字楼带给郑州创造城市的无限可能创造城市的无限可能万象城的价值在于“分享”悦府的价值在于“私有”两者相互支持，但是也相互排斥两者相互支持，但是也相互排斥营销中，两者会不会产生相互制约的局面？那又应该如何解决？问题问题初看悦府初看悦府1、一环内仅有的黄26、金地段，位处二七广场的北侧2、人民公园南侧，郑州市的“中央公园”3、二七商圈配套近在周边4、万象城、君悦酒店、华润大厦的顶级配套5、高品质的豪华精装6、华润金牌物管服务 地段优越片区利好商圈聚集顶级配套高品质金牌物管一切表象看来卖好悦府是理所当然一切表象看来卖好悦府是理所当然竞争不太激烈再看悦府再看悦府为了真正了解了解“悦府”，卖好卖好“悦府”，我们做了几件事（客户的访谈、媒体的访谈）。看看我们对客户的判断与洞察！豪宅客户消费心理豪宅客户消费心理炫耀消费：炫耀消费：在既定的范围内，以常常无法企及的物品在各个特定的圈子里相互攀比炫耀，显示财富与地位。享受消费：享受消费：对居住的舒适度要求高，特别27、是软环境，多有海外旅居经历，或认同海外生活方式及标准，希望通过高端房产来获取一种全新的居住体验。客户类型：标签型【注重身客户类型：标签型【注重身份认同份认同】豪宅对标签型豪宅客户而言是身份的体现，是体现他们财富的地方。大多为私营业主，多数人是凭着自身的能力白手起家的；同时这类客户还包含那些本身就是从富豪家庭出生的年轻一代。这类豪宅客户在购房时看重楼盘的档次，同时对地段、交通比较看重，希望楼盘所处的地段是在城市的市中心；并且对周边的配套要求也比较高，希望楼盘处于市中心的繁华地带。标签型豪宅客户特殊的行为习惯标签型豪宅客户特殊的行为习惯 在生活习惯方面：在生活习惯方面：这类客户比较喜欢去酒吧、高尔28、夫、健身房等场所。在生活态度方面：在生活态度方面：倾向于有个性的、充满激情的生活。在消费取向方面：在消费取向方面：这类客户倾向于品牌消费，多数比喜欢奢侈品，其中较为年轻的客户也喜欢时尚、新潮的事物。标签型豪宅客户写真标签型豪宅客户写真（1 1）时尚新潮）时尚新潮“让人家觉得我比较开明一些，时尚。因为那块儿是老外比较多，你是属于比较新潮，还有你不会可能给人一种很落伍的（感觉）”（被访者：钱先生，35岁，北京人）（2 2）彰显身份）彰显身份“如果周围你没有这样的邻居，没有这样的购物环境，没有这样的消费的场所，没有走在马路上人群所表现的那种雍容、那种优雅。那这一点我肯定不会选，体现不出身份”（被访者29、，郑先生，38岁，广东人）（3 3）注重孩子的成长环境）注重孩子的成长环境“我也希望我能融合到这个环境中，人都有追求的理想，尤其给我的孩子，他不能表现的很拘束，当他每天和这些人（外国孩）打交道的时候，他把他以后的定位他很清楚了，不用我跟他说你一定要读书，读好书之后才能有好的发展。”（被访者：孙女士，37岁，港澳台）万象城未来呈现的生活方式不了解；心里有价格担忧需重点引导的客户第二大类：第二大类：不了解万象城，认为和其他商业没有什么区别。只认为地段不错，心理对价格有个初判，认为价格不能太高。多多数数第一大类：第一大类：对万象城了解、感觉配套齐全。认可华润品牌、了解地段、价格不是问题，品质要做好。30、目标客户可分为两大类型目标客户可分为两大类型诚意度较高主要加强圈层效应价值输出少少数数所有的担心与疑问所有的担心与疑问都来自于对悦府、对华润中心都市综合体价值认识的深度与广度！都来自于对悦府、对华润中心都市综合体价值认识的深度与广度！其实我们面临的问题只有一个如何告诉所有客户华润悦府是什么！如何告诉所有客户华润悦府是什么！站在郑州来看站在郑州来看：与其他项目比，悦府只是位置好，配套好，品质好的豪宅，与其他豪宅不会有质的区别。跳开郑州来看：跳开郑州来看：万象城已经是中国顶级综合体的样板，悦府（幸福里）已经是城市豪宅的标杆。为什么我们在深圳，在杭州可以成为标杆？为什么我们在深圳，在杭州可以成为标杆31、？与其他城市豪宅与同城市其他豪宅比，价值绝对不只是位置、配套、品质，我们的核与其他城市豪宅与同城市其他豪宅比，价值绝对不只是位置、配套、品质，我们的核心价值何在？心价值何在？说到底，悦府的价值还是：基于万象城之上的顶级综合体价值！中国有几个豪宅可以聚集如此多的中国有几个豪宅可以聚集如此多的全步行的顶级城市资源全步行的顶级城市资源？中国有几个豪宅对于中国有几个豪宅对于黄金地段黄金地段的价值可以不是依靠，而是提升？的价值可以不是依靠，而是提升？中国有几个豪宅可以在顶级圈层上构建中国有几个豪宅可以在顶级圈层上构建更顶级的圈层更顶级的圈层？中国有几个豪宅可以汇聚如此多的中国有几个豪宅可以汇聚如此多的大32、师资源大师资源设计打造？设计打造？中国有几个豪宅的建筑散发的不是豪气，而是中国有几个豪宅的建筑散发的不是豪气，而是贵气贵气？中国有几个豪宅可以下楼买中国有几个豪宅可以下楼买卡地亚卡地亚，朋友约在，朋友约在君悦君悦，孩子从小在孩子从小在国际化国际化的氛围中长大？的氛围中长大？这就是悦府对于顶级客户的价值所在：这就是悦府对于顶级客户的价值所在：所有的资源都举步即达。所有的资源都举步即达。别人要特意才能享有万象城的配套、生活、娱乐别人要特意才能享有万象城的配套、生活、娱乐悦府的业主举步即达，是随时、随心、零距离的占有。悦府的业主举步即达，是随时、随心、零距离的占有。这也是为什么曼哈顿中央公园的房子，33、这也是为什么曼哈顿中央公园的房子，香港中环永远拥有如此高端价值的魅力所在。香港中环永远拥有如此高端价值的魅力所在。华润悦府传播定位：华润悦府传播定位：巅峰荣耀巅峰荣耀 豪宅巨筑豪宅巨筑华润悦府传播感受：华润悦府传播感受：万象之上，一刻繁华即永恒万象之上，一刻繁华即永恒顶级顶级商务商务体系：体系：君悦五星级酒店、5A级写字楼华润大厦顶级顶级消费消费体系：体系：万象城汇聚世界一线品牌、国际时尚品牌顶级顶级居住居住体系：体系：大师作品，定制80-220平米大尺度平层顶级顶级品质品质体系：体系：国际级精装、品牌材质、深/杭成功经验保证顶级顶级服务服务体系：体系：30年华润物业专设“尊悦”团队24小时服34、务顶级顶级休闲休闲体系：体系：五星电影院、真冰溜冰场、健身SPA会所顶级顶级中央中央公园：公园：人民公园 Chapter 3 Chapter 3 广告传播广告传播Advertising media strategyAdvertising media strategy青铜骑士解决之道：构建两个推广体系青铜骑士解决之道：构建两个推广体系巅峰荣耀豪宅巨筑华华润润悦悦府府硬性推广体系硬性推广体系软性推广体系软性推广体系通过报纸、户外、广播等线上推广手段，达到提高华润悦府、万象城的知名度。并通过树立顶级形象，以达到区隔非目标客户的目的。借助万象城奢饰品品牌资源和华润集团自身的影响力，组织线下及圈层活动，35、达到吸引目标客户群到场的目的。达到“奢侈品=华润悦府”的目的硬性推广体系硬性推广体系软性推广体系软性推广体系报纸硬广户外软文炒作活动线公关线巅峰荣耀豪宅巨筑华华润润悦悦府府广告线诉求输出需根据综合体动作进行调整/用更多综合体利好辅助住宅身份体验的感受/首次开盘，北上广客户引领郑州豪宅新秩序持续销售/君悦酒店签约入驻热销/万象城开业6月9月12月价值亮相价值加强价值深挖第第1 1系列：价值亮相系列：价值亮相第第2 2系列：价值强化系列：价值强化第第3 3系列：价值深挖系列：价值深挖报纸硬广户外软文炒作活动线公关线硬性推广体系硬性推广体系软性推广体系软性推广体系巅峰荣耀豪宅巨筑华华润润悦悦府府第一36、期户外主题：（配合形象归位）第一期户外主题：（配合形象归位）第二期户外主题：（配合活动造势）第二期户外主题：（配合活动造势）报纸硬广户外软文炒作活动线公关线硬性推广体系硬性推广体系软性推广体系软性推广体系巅峰荣耀豪宅巨筑华华润润悦悦府府重构郑州豪宅新秩序重构郑州豪宅新秩序悦府，重建郑州豪宅新标准悦府，重建郑州豪宅新标准不止是占据郑州核心地段，更重要的是升华地段价值不止是满足日常生活所需，更是奢享顶级城市生活配套以升级城市价值、引领城市顶级生活成就郑州新指标豪宅建立在“中国首席综合体万象城，国际超五星级酒店君悦酒店”之上的悦府，凭借强大的产品力和配套力，创建中国豪宅新标准。极致豪宅的中国实践极致37、豪宅的中国实践六本木、中央公园、中环的房子容易复制六本木、中央公园、中环的房子容易复制而建立在顶级综合体之上的极致豪宅不易复制而建立在顶级综合体之上的极致豪宅不易复制日本六本木、美国洛克菲勒、香港中环世界级综合体豪宅之所以具有巨大的价值，除了城市中心的稀缺地段价值，更重要的是能让你享受到顶级综合体的极致魅力。建立在中国顶级综合体万象城之上的悦府建立在中国顶级综合体万象城之上的悦府将让你在郑州享受到世界级的顶级城市生活魅力将让你在郑州享受到世界级的顶级城市生活魅力君悦酒店的奢华享受在北美已经证明，现将在郑州重现奢华世界级综合体的聚合力在全球已经证明，现将在郑州展露峥嵘中国一线城市所必备的城市顶级38、生活，现将在悦府带给郑州CallisonCallison的角度的角度造世界的人为您造房子创造世界之后取悦郑州如果你了解迪拜，你就会明白。或许你听说了，在迪拜，有一个由300个岛屿组成的人工岛群，它的名字就叫“世界”。我是说，Callison，这个“世界”的创造者会来到郑州，去建造一座同样创造历史的万象城；我又如何解释，Callison，会为了万象城悦府，如同对待“世界”般殚精竭虑。好了，感谢Callison的努力，现在轮到我们行动了。有两种方法可以弥补这个遗憾。第一，以最快的速度直奔迪拜，买下一座小岛。第二，同样以最快的速度，在悦府中买下一套来。怎么买？你得自己想办法，你知道，好东西人人想要，39、包括我。报纸硬广户外软文炒作活动线公关线硬性推广体系硬性推广体系软性推广体系软性推广体系巅峰荣耀豪宅巨筑华华润润悦悦府府据胡润对500多名中国富豪(其中177名资产超亿元)调查，多数人热衷旅游、游泳、高尔夫，青睐舶来奢侈品。如：轩尼诗、芝华士酒，卡地亚、江诗丹顿手表，宾利、劳斯莱斯豪华车，大卫杜夫雪茄，PRINCESS游艇，乔治阿玛尼时装，出入拍卖行、私人俱乐部。点亮全郑州点亮全郑州全球最前沿梦幻3D磅礴亮相活动1：【活动目的】维系客户关系、感谢新老客户、拓展意向客户。引起市场轰动效应，配合项目开盘。【活动时间】6月【活动地点】售楼处景观区【嘉宾邀请】认筹客户、明星业主，大型媒体活动2：路易威40、登“Traveling Curiosities”装置艺术展，LV“LV“奇幻动物园奇幻动物园”的中国之旅的中国之旅【活动目的】针对产品项目气质，结合奢侈品的氛围渲染，从全新的角度看待奢侈品，看待华润悦府豪宅【活动时间】7月【活动地点】售楼处现场【嘉宾邀请】会所高端会员、明星业主，大型媒体活动活动3 3：生活就是一场奢华盛宴生活就是一场奢华盛宴 LV、爱马仕、芬迪、阿玛尼等顶级奢侈品，与日常生活有关的物件展览【活动目的】针对产品项目气质，结合奢侈日常用品的氛围渲染【活动时间】8月【活动地点】售楼处现场【嘉宾邀请】会所高端会员、明星业主，大型媒体活动活动4 4：君悦酒店签约仪式君悦酒店签约仪式您的41、最高要求是我们的基本标准您的最高要求是我们的基本标准【活动目的】针对产品项目气质，结合顶级综合体之上的极致豪宅，深挖项目价值【活动时间】9月【活动地点】售楼处现场【嘉宾邀请】会所高端会员、明星业主，大型媒体尊重君悦的品牌定位，以休闲、家庭、艺术为基调尊重君悦的品牌定位，以休闲、家庭、艺术为基调会场不会场不formalformal，而设计为一个酒店，而设计为一个酒店loungelounge的感觉的感觉没有排排坐，只有围合的沙发组没有排排坐，只有围合的沙发组鲜花、台灯、烛台、雾气、乐队，温馨悠闲的氛围弥漫鲜花、台灯、烛台、雾气、乐队，温馨悠闲的氛围弥漫 两面错落的两面错落的HYATTHYATT墙和42、墙和MIXCMIXC墙，宛若画廊墙，宛若画廊活动活动5 5：顶级跑车的真实体验顶级跑车的真实体验【活动形式】跨界联合玛莎拉蒂、法拉利，举办现场试驾活动【活动时间】10月【活动地点】售楼处现场【嘉宾邀请】意向业主、明星业主、大型媒体两大高端品牌联手，诠释“奢华”概念奢藏人生的最终境界 城市顶级豪宅城市顶级豪宅珠宝商的皇帝珠宝商的皇帝 皇帝的珠宝商皇帝的珠宝商【活动目的】与法国“卡地亚皇家珠宝商”在郑州共同打造一场世界顶尖的奢侈品发布仪式。【活动时间】11月【活动地点】售楼处【嘉宾邀请】会所高端会员、明星业主，大型媒体活动活动6 6：卡地亚卡地亚20142014新品发布新品发布活动活动7 7：华润43、万象城开业暨郑州名流豪装圣诞节晚宴华润万象城开业暨郑州名流豪装圣诞节晚宴【活动形式】邀请项目成交精英客户和意向客户盛装出席万象圣诞之夜【活动时间】12月25日【活动地点】万象城【嘉宾邀请】意向业主、明星业主、大型媒体硬性推广体系硬性推广体系软性推广体系软性推广体系巅峰荣耀豪宅巨筑华华润润悦悦府府报纸硬广户外软文炒作活动线公关线如果说活动线是吸引客户到现场（引进来）感知认知最终购买的过程，那么公关线更多的是做走出案场，拓展话语权客户的过程。我们建议的活动线主要是依据两大节点（君悦酒店签约、万象城开业），实施一系列形成等同价值感的活动体验（奢侈品=华润悦府）。那么，我们的公关线则是围绕着我们20144、2年12月20日的第四届豫商年度峰会活动而展开的豫商圈层公关活动。论坛论坛1 1：走进：走进“世界世界”，体会建筑与艺术之美。，体会建筑与艺术之美。【活动形式】邀请豫商中的代表人物，对话美国凯里森建筑事务所Callison Architecture,Inc，对话建筑中的“艺术大师”【活动时间】7月【活动地点】待定【嘉宾邀请】第四届豫商年度峰会中的代表性人物，美国凯里森建筑事务所代表，轩尼诗（Hennessy）品鉴暨干邑讲座论坛论坛2 2：人与环境，艺术的多样与统一：人与环境，艺术的多样与统一【活动形式】邀请豫商中的代表人物，对话贝尔高林，对话园林设计中的“艺术大师”【活动时间】8月【活动地点】45、待定【嘉宾邀请】第四届豫商年度峰会中的代表性人物，贝尔高林代表，Cohiba高希霸雪茄品鉴论坛论坛3 3：休闲、家庭与艺术，优雅的生活：休闲、家庭与艺术，优雅的生活【活动形式】邀请豫商中的代表人物，对话君悦酒店，对话国际五星酒店中的“艺术大师”【活动时间】9月【活动地点】待定【嘉宾邀请】第四届豫商年度峰会中的代表性人物，君悦酒店代表，君悦酒店法式西餐厅冷餐品鉴（鹅肝、松露、鱼子酱）活活动动线线公公关关线线6月9月12月7月8月10月11月走进“世界”对话凯里森人与环境对话贝尔高林休闲家庭与艺术对话君悦酒店点亮郑州梦幻3DLV“奇幻动物园”日常奢侈品展凯悦酒店签约仪式劳斯莱斯豪门盛宴卡地亚新品发46、布会盛装圣诞晚宴暨万象城开业庆典活动物料策略回顾推广课题万象城的价值在于“分享”悦府的价值在于“私有”两者相互支持，但是也相互排斥两者相互支持，但是也相互排斥营销中，两者会不会产生相互制约的局面？那又应该如何解决？本质问题本质问题如何告诉所有客户华润悦府是什么！如何告诉所有客户华润悦府是什么！解决方式硬性推广体系硬性推广体系软性推广体系软性推广体系通过报纸、户外、广播等线上推广手段，达到提高华润悦府、万象城的知名度。并通过树立顶级形象，以达到区隔非目标客户的目的。借助万象城奢饰品品牌资源和华润集团自身的影响力，组织线下及圈层活动，达到吸引目标客户群到场的目的。达到“奢侈品=华润悦府”的目的华润悦府传播定位：华润悦府传播定位：巅峰荣耀巅峰荣耀 豪宅巨筑豪宅巨筑华润悦府传播感受：华润悦府传播感受：万象之上，一刻繁华即永恒万象之上，一刻繁华即永恒谢谢聆听！期待与您进一步沟通！谢谢聆听！期待与您进一步沟通！