1、深圳市金地物业管理有限公司法律培训讲义 一、物业管理法规及适用 二、物业管理过程中常见的法律问题 1、物业管理权的取得； 2、前期物业服务合同和业主临时公约； 3、物业的接管验收； 4、入伙及装修管理； 5、业主大会与业主委员会；6、物业的使用与维护及日常管理中涉及的法律问题； 7、物业管理服务收费； 8、物业专项维修资金三、劳动争议中常见的问题四、物业公司资料、证据及时收集、保存的法律意义五、公司合同评审的规章制度一、 物业管理法规及适用1、 行政法规：物业管理条例2、 广东省地方性法规：广东省物业管理条例3、 深圳市地方法规：深圳经济特区住宅区物业管理条例 4、 国务院部门规章：物业管理师2、资格考试实施办法、物业管理师制度暂行规定 、物业管理师资格认定考试办法、国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费明码标价规定的通知、物业管理企业资质管理办法、关于印发普通住宅小区物业管理服务等级标准、 国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知、建设部关于印发前期物业管理招标投标管理暂行办法的通知、 建设部关于印发业主大会规程的通知、关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知 、建设部关于转发财政部关于物业管理企业执行房地产开发企业会计制度有关问题的通知的通知、物业管理企业财务管理规定5、深圳市政府规章：深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则、3、深圳经济特区物业管理行业管理办法法律的适用：宪法效力高于一切法律、法规、规章，法律效力高于行行政法规、地方法规、规章，地方法规高于本级和下级政府规章，经济物区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本特区内适用。地方法规和部门规章之间不一致时，国务院认为适用地方法规的，可在该地方适用地方法规，国务院认为应适用部门规章的，应当报全国人大常委会决定。部门规章之间、部门规章与地方政府的规章之间对同一事项的规定不同的，由国务院裁决。二、物业管理过程中常见的法律问题1、物业管理权的取得11 小区物业管理权的取得方式是什么？物业管理条例第24条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分4、离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业：1）、前期物业管理建设单位应当采用招标方式，但投标人少于3个或住宅规模较小并经政府行政主管部门批准的可采用协议方式；2）业主大会决议可采用招标或协议选（续）聘物业公司。非住宅物业：前期建设单位或业主大会均可采用招标或协议选（续）聘物业公司。2、 前期物业服务合同和业主临时公约21 前期物业管理阶段的时间是如何界定的？现有物5、业管理法规并未对前期物业管理的开始时间作出明确规定，但一般认为前期物业管理应从业主入伙前开始，终于首届业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时，此后的阶段即被称之为物业管理阶段。22 业委会与物业公司签订物业管理合同的法律地位？此前物业公司与发展商签订的前期物业管理合同及物业公司与业主签订的前期物业管理服务合同的效力？根据有关法律规定，业委会是代表业主与物业管理企业签订物业管理委托合同，这一合同对全体业主和物业公司具有法律约束力。上述合同生效后，建设单位与物业公司签订的前期物业管理服务合同终止；物业公司与业主在入伙时签订的物业管理服务合同在没有约定终止条件或未到期的情况下应继6、续有效，但不得与上述合同冲突。23 签署业主临时公约的注意事项： 1)、业主临时公约的签署主体为房屋买受人； 2)、业主临时公约形式上尽量采用当地政府主管部门公布的示范文本，但相关具体内容应与前期物业管理合同的约定相符； 3)、物业公司应充分注重业主临时公约的作用；4)、业主临时公约应在销售物业之前制订完毕并予公示，房屋建设单位与物业买受人签署房屋买卖合同的同时，应要求物业买受人一并签署业主临时公约。3、 物业的接管验收31 发展商的保修义务是什么？建设工程质量管理条例第40条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的7、该项工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日计算。 在以上法律规定及合同约定情况下，保修责任应当由施工单位及发展商承担，保修期满，由物业公司负责维护，但费用从本体维修基金中支出。32 物业公司在接管验收时的注意事项有哪些?321接管条件： 1）、住宅区建设工程的公共设备、设施配套齐全，并符合规划、设计及有关规范的要求； 2）、住宅区经市房地产开发管理部门进行竣工综合验收合8、格，且验收资料齐全； 3）、有符合规定的住宅区物业管理启动资金、物业管理办公用房、物业管理经营用房； 4）、住宅区共用设备、设施运行正常、完好，并经有关管理部门验收合格； 5）、建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部清理完毕； 6）、住宅区依据规划分期建设，部分建成并具备使用功能移交物业管理的，在建成部分与建部分之间已采取安全隔离措施。322、接管验收内容： 物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备，包括房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装饰、水、电、气、卫、消防、电梯等进行查验。333、物业管理资料的接管和移交 建设单位或业主委员会应当按照物业管理条例第二十九条第一款的相关规定向物业管9、理企业移交物业管理资料。 4、入伙及装修管理41 业主装修过程中禁止改变建筑物外观及主体结构的法律依据是什么？住宅室内装饰装修管理办法第5条：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。第6条：装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则第30条：业主、承租人和其它非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修的，不得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面和通道。42 业主在小10、区公共部位乱搭建的引起的法律问题及物业公司的应对措施有哪些？国家物业管理条例第47条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。广东省物业管理条例第39条规定：业主或者使用人违反本条例第二十三条、第二十四条规定的，由业主委员会或其授权的物业管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物业管理公司恢复原状；恢复原状所需的费用以及对他人造成损失，由责任人承担。深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则第60条：违反本细则第三十条进行违章装修的，物业管理公司有权制止，并限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约11、和委托管理合同的规定进行强制恢复；违章装修造成他人损失的，应当承担赔偿责任。这应当分两种情况1、只有个别业主能进入使用的公共部位，如二楼平台，业主地下室；2、业主均可进入的公共部位，如花园；对于第一种情况，因上述规定有不一致的地主，国家条例没有规定物业公司有权恢复原状，广东省、深圳市的规定有，在这里按立法法规定应当适用国家规定，并且物业公司没有强制执法权，实际上不可能进入业主家里恢复或者强制恢复，但物业公司有义务采取包括不让违法施工的材料进场、发出违规整改的通知、通知业委会、向政府有关部门报告的形式，但不得采用停水、停电，强行进入业主家中的形式。对于第二种情况，物业公司可以根据实际情况，灵活采12、用上述法律规定，作为我公司一定要按公司的有关流程，谨慎稳妥办事。5、业主大会及业主委员会51 业主委员会组织的性质、法律地位及与物业公司的关系是什么？业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，是一个群众性自发的组织。业主委员会与物业公司是物业管理委托与被委托的关系，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。52 物业公司在召开业主大会、成立业委会时的法律地位及应尽的义务是什么？深圳市业主大会和业主委员会指导规则第13条：业主大会成立的法定条件成就后60日内，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门；业主也可书面13、告知物业所在地街道办事处和区主管部门。第14条第2款：区主管部门应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应当配合筹备组开展工作。从上述规定看，物业公司在召开业主大会时是配合的角色，主要义务是知会有关部门召开业主大会，并配合筹备组工作，这个配合工作包括向筹备组推荐热心公益事业、能公平公正对待甚至对现有物业抱有好感的业主作为业委会的候选人，提供场地、办公条件，一定的物质条件及维持秩序等。需要指出的是，作好上述配合工作，赢得业主及业主委员会的人心，才能在将来签订物业委托合同以及此后的物业管理中得到业主和业主委员会的有力协助，这是物业公司获得长期业务来源的最重要的方法之一，应高度注意来加强这一工作。 5314、业委会成立后的运作经费来源及标准？此前深圳市业主委员会规则规定业委会成立后的运作经费按所管理房产套数每年510元的标准从管理费中列支，但此规则在深圳市业主大会和业主委员会指导规则生效后已废止，新的规则又没规定，也没有法律可依据，因此一旦出现业委会要求物业公司提供运作经费事宜，可参照已废止的标准协商处理。 54 业委会换届选举时物业公司所处的法律地位？深圳市业主大会和业主委员会指导规则第46条：业主委员会的任期为3年。业主委员会作任期届满前2个月内，业主委员会和物业公司应当报告区主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作。从以上规定可以看出，在换届中物业公司仍然是有通知义务，虽未明确规定配合义务15、，但在实际工作中配合义务仍然存在。6、物业的使用、维护及日常管理中涉及的法律问题61房屋中业主专有部位的维修责任？毗连部位的维修责任？本体共用部位的维修责任？公用设备、设施的维修责任？深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则第3条第款：自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理公司组织实施。深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则第35条第一款：房屋毗连部位及设施(以下简称“毗连部位”)的维修责任人为毗连业主。深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则第3条第款：房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称“共用部位”）的维修责任人为房屋本体内的全体业主。深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则第16、3条：住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维修责任人为管委会。62物业管理用房来源及依据是什么？物业管理条例第30条：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则第21条第2款：物业管理用房的计算公式为：管理用房面积（平方米）=人均管理用房规划指标住宅区房屋总套数户均人口数。63 物业公司商业用房的来源及依据是什么？深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则第20条第1款：开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按条例规定向管理委会划拨住宅区公用设施专用基金，并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区总建筑面积的千分之二的比例提17、供部分商业用房，如有特殊情况，可延迟移交商业用房，但延迟不得超过六个月。第3款：条例实施前入住的住宅区，原来没有办公用房和商业用房，应当按规划补建，按规划不能补建的，由开发建设单位与管委会协商以其它方式等价补偿。64 相邻权的法律依据及纠纷产生的原因？物业公司在纠纷中的法律地位及应对措施是什么？民法通则第83条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，陪偿损失。依据上述规定，物业公司不是相邻权纠纷的当事人，应在业主间相邻权纠纷中（如渗水、漏水）处于公平公正的18、中立地位，积极协调化解业主之间的矛盾。65小区内禁止餐饮业及其它产生污染的项目的政策、法律依据是什么？深圳经济特区建设项目环境保护条例第30条 公众对建设项目环境保护工作享有知情权、参与权和监督权。建设单位和环境保护部门应当依照有关规定公开建设项目相关信息，认真听取公众意见，接受公众监督。第38条 在住宅区、学校、机关、医院等环境敏感区域，设立可能产生油烟、恶臭、噪声、振动、热污染或者其他污染的建设项目，建设单位应当就污染防治方案征求项目所在地有关单位和居民意见。第39条 环境保护部门认为必要时，可以对公众意见进行核实。对公众提出的各种意见，环境保护部门应当认真研究，必要时予以说明。公民、法人19、或者其他组织认为环境保护部门的审批决定侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。从以上规定可以看出，对于在小区内设立的污染项目，作为公众有知情权、参与权、建议权、监督权，提起行政诉讼权，可以在出现污染项目时依法保护自己的合法权益，而国家的法律和政策也是反对在小区内设立可能产生环境污染的项目，以免引起业主的投诉或起诉。我司以前管理的某小区，因裙楼改变规划设立餐饮业引起楼上业主不交管理费，我司起诉后，法院认为我司没尽到管理责任，判令业主只负担一部分拖欠的管理费，从这一判例也可以看出，国家对在小区内设立餐饮业是反对的。再如某物业公司管理的一小区，发展商的商业管理公司允许裙楼商场在业主房20、产下面的公共楼道内安装大型空调，引起业主投诉、起诉，最后几家侵权单位含物业公司拆除了空调，向业主赔礼道谦，才了结了该纠纷。66小区停车场产权归属及停车费的收取依据是什么？物权法出台前，尚无法律明确规定小区停车场产权的归属，但目前深圳市的商品房买卖合同一般都约定，停车位归发展商所有，因此，在法律没有规定的情况下，应按合同约定产权属发展商所有。 深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例第42条：住宅区停车场管理单位收取停放服务费的，管理单位应当按照本条例第三章的规定办理深圳市经营性停车场许可证。即产权单位或者物业管理企业可以依据上述规定，办理许可证后进行经营。67小区停车场车辆丢失的法律责任物业公21、司是否应承担？深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例第45条：停车场内的机动车受到损害或者丢失的，机动车所有人可以向机动车投保的保险公司要求赔偿，停车场管理单位应当提供必要的协助。 经营性停车场的管理单位因不履行本条例规定的职责或者因不符合停车场管理规范而造成停车场内的机动车受到损毁或者丢失的，应当依法承担相应的赔偿责任。68小区内设施造成人身损害时物业公司的法律责任？最高人民法院关于审理人身损害赔偿案的司法解释第6条：从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予22、支持。作为物业公司来说，应不应当承担人身损害责任，首先应区分在小区红线内和红线外，即小区外的设施只要不是物业公司设置的，即不承担责任；其次，小区内若物业公司未尽到职责范围内的提醒、保护等义务，例如未在小区内水池边设警示标志、未设置护栏等，即应承担责任。例如深圳龙岗区某花园边的水池淹死三小孩案件，因水池在小区红线外，法院判决物业公司不承担责任。69小区内高空抛物、悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时物业公司的法律责任？小区内树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的责任？小区内堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害的责任？民法通则第126条规定：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱23、落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。对于高空抛物，抛物人应当承担责任，物业公司虽不应承担责任，但也应在公益广告中或公告栏宣传高空抛物的危害。对于悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时，应分清是业主私人房产部位还是物业的共用部位，前者物业公司不承担责任，后者应承担责任，这里的关键是发生损害后立即固定证据，来证实是哪里的悬挂物、搁置物造成损害，不能证实来自哪里，则物业公司应承担连带责任。例如，我公司管理的某小区发生一起玻璃坠落致人伤害案，因案发当时没有固定证据，事隔两年后法院不能查明事实，就依法判令与该损害有关的七家单位（包括我司）共同承担连带责任24、。最高人民法院关于审理人身损害赔偿案的司法解释第16条：下列情形，适用民法通则第126条的规定，由所有人或者管理人承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外：（二）堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害的；（三）树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的。作为物业公司来说就要管好小区内的堆放物品，特别是正入伙期间尤其要注意，小区内的树木要注意在暴风雨天气的管理，以免伤人，另外果实要及时采摘。例如美国夏威夷的一起椰子坠落伤人案之后，管理当局就在椰子成熟前及时采摘。610 业主在小区内受到犯罪行为人身侵害或业主家庭财产被盗时物业公司的法律责任？毫无疑问，刑事责任及民事责任应由凶手承担，但民事赔偿的连带25、责任物业公司要不要承担哪？这要分具体情况，但只要物业公司尽到了出入登记、巡逻、监控等责任，一般就不应承担民事赔偿责任。 7、 物业管理服务收费 71 物业管理收费酬金制与包干制的区别是什么？物业服务收费管理办法第9条：包干制是指由业主向物业管理企业支付物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。72未入伙业主拖欠物业管理费时，物业公司应采取哪些措施预防在追收时陷入被动？物业管理条例第42条：已竣工26、但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。依据上述法规，物业管理费从业主入伙之日计收，但实际上在发展商通知入伙后，部分业主因种种原因未收楼，一旦这些业主拖欠物业管理相关费用时，因物业公司拿不出相关证据证明业主收到入伙的通知，法院往往判物业公司败诉，为防止该情况出现，入伙之日的两个月后，对未入伙业主，物业公司应及时向发展商及邮局收集通知业主入伙的相关资料，包括特快专递签收回执（邮局只保存六个月）、报纸刊载的入伙公告和其它形式的通知，以及业主身份证等，这一工作应放在集中入伙后立即开始。73业主不交物业管理费、水费、电费、本体维修基金及上述款项滞纳金时物业公司是否可以采用停水27、停电的方式催缴？物业管理条例第45条规定：物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。从以上规定可以看出，供水、供电单位与业主之间是供应水、电的合同关系，若出现用水、用电没有抄表到户情况时，物业公司也只是作为上述公用事业单位的委托单位代为收取费用，与业主之间只是一种代收代付费用的关系，若业主出现不交水、电费的情况，物业公司应利用合法的渠道解决，而不能采用停水、停电等侵权的形式追讨。而拖欠物业管理费、本体维修基金、滞纳金等费用与供水供电不是一个法律关系，更不能采用停水、停电的方式追讨。28、74房产转移或被拍卖时原业主拖欠的相关物业管理费应由谁来承担？业主拖欠物业管理费用是一种债务，应该由转卖或被拍卖房产的业主来承担，但经债权人同意（物业公司），也可约定由房产买受人承担。即在业主产权发生变更时，而业主还拖欠物业管理费时，物业公司应首先向原业主追偿，除非新业主同意偿还原业主的债务。8、 物业专项维修基金81公用设施专用基金的来源、用途及及依据是什么？深圳经济特区住宅区物业管理条例第45条：开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。829、2本体维修基金（专项维修基金或住宅维修基金）的收取依据及标准是什么？物业管理条例第54条：住宅物业、住宅小区的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修基金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则第49条：住宅区竣工交付使用一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起按月向住宅区管理处缴纳住宅维修基金；业主发生变更的，原业主所交的住宅维修基金不予退还。注意：在这里本体维修基金的起计日期是从保修期满后第一个月起算，但国务院建设工程质量管理条例对住宅各部30、位分别规定了不同的保修期限，哪保修期如何计算，为了保护物业公司的利益，就要在业委会或开发商与物业管理公司签订的物业管理委托合同里进一步明确为“本体维修基金从房产入伙后一年保修期满时计收”，以进一步明确该费用的起计时间，一旦发生纠纷，可作为法律依据使用。深圳市工商行政管理局（物价局）深圳市住宅物业管理收费指导标准规定：住宅（房屋）本体维修基金（房屋保修期内不得征收，征收标准：多层住宅（不带电梯）每月每平方米建筑面积0.15元，高层商住楼、住宅楼（含带电梯的多层住宅）每月每平方米建筑面积0.25元。 其他房屋（含写字楼、商业大厦、厂房等）的本体基金标准，参照上述规定标准执行，但经业主管委会或多数业31、主同意，征收标准可适当上浮，但最高上浮幅度不得超过上述标准的50%。83上述二基金的用途及使用程序是什么？深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则第52条：住宅维修基金的使用，由物业管理公司列出维修养护计划，报管委会审议决定后实施，但管委会、物业管理公司应充分听取所有维修养护房屋业主的意见。公用设施专用基金深圳未执行，执行后可参照此程序使用。三、 劳动争议中常见的问题1、公司的规章制度与劳动法规之间的关系？能否以劳动者严重违反规章制度辞退劳动者？最高人民法院法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（一）第19条：用人单位根据劳动法第四条之规定，通过民主程序制定的规章制度，不违反国家法律、行32、政法规及政策规定，并已向劳动者公示的，可以作为人民法院审理劳动争议案件的依据。据此，用人单位的规章制度能否作为审理劳动争议的依据，必须具备三个条件：第一、必须是由用人单位依法制定，内容必须符合劳动法及有关法律、法规；第二、必须经过职工代表大会或股东大会、董事会等权力机构或其它相应的民主程序通过；第三、必须要明确告知劳动者。所以，在公司规章制度具备上述条件的情况下，若劳动者存在严重违反规章制度的情况下，可以依据劳动法有关规定解除合同，但这一规定适用是有严格程序的，要具备充分证据，作为公司的管理者要慎重使用这一规定。2、劳动争议发生之日是如何界定的？最高人民法院法院关于审理劳动争议案件适用法律若干33、问题的解释（二）第1条：（一）在劳动关系存续期间产生的支付工资争议，用人单位能够证明已经书面通知劳动者拒付工资的，书面通知送达之日为劳动争议发生之日。用人单位不能证明的，劳动者主张权利之日为劳动争议发生之日。（二）因解除或者终止劳动关系产生的争议，用人单位不能证明劳动者收到解除或者终止劳动关系书面通知时间的，劳动者主张权利之日为劳动争议发生之日。（三）劳动关系解除或者终止后产生的支付工资、经济补偿金、福利待遇等争议，劳动者能够证明用人单位承诺支付的时间为解除或者终止劳动关系后的具体日期的，用人单位承诺支付之日为劳动争议发生之日。劳动者不能证明的，解除或者终止劳动关系之日为劳动争议发生之日。从以34、上规定可以看出，“劳动争议发生之日”的界定进一步明确，加重了用人单位举证责任，赋予劳动者劳动争议发生日主张权。劳动者在职期间的工资支付争议，劳动关系解除或终止的争议，用人单位必须证明书面通知劳动者的日期，否则劳动者主张权利的日期就是劳动争议发生之日。3、工伤是如何认定的？工伤后用人单位采取的处理措施？工伤保险条例第14条规定：职工有下列情形之一的，应当认定为工伤：（一）在工作时间和工作场所内，因工作原因受到事故伤害的；（二）工作时间前后在工作场所内，从事与工作有关的预备性或者收尾性工作受到事故伤害的；（三）在工作时间和工作场所内因履行工作职责受到暴力等意外伤害的；（四）患职业病的；（五）因工外35、出期间，由于工作原因受到伤害或者发生事故下落不明的；（六）在上下班途中，受到机动车事故伤害的；（七）法律、行政法规规定应当认定为工伤的其他情形。广东省工伤保险条例第10条：职工有下列情形之一的，视同工伤：（一）在工作时间和工作岗位，突发疾病死亡或者在四十八小时之内经抢救无效死亡的；（二）在抢险救灾等维护国家利益、公共利益活动中受到伤害的；（三）因工作环境存在有毒有害物质或者在用人单位食堂就餐造成急性中毒而住院抢救治疗，并经县级以上卫生防疫部门验证的；（四）由用人单位指派前往国家宣布的疫区工作而感染疫病的；（五）职工原在军队服役，因战、因公负伤致残，已取得革命伤残军人证，到用人单位后旧伤复发的。36、发生上述工伤情形时，作为用人单位应立即将受伤人员送附近与社保机构签订服务协议的医疗机构，情况紧急时可以先到就近的医疗机构急救；疑似职业病或者患职业病的，用人单位应当及时送省级卫生行政部门指定的医疗机构诊断治疗，并及时保存和固定证据，按照有关规定使劳动者享受工伤保险待遇。4、劳动合同届满双方解除劳动关系时，劳动者是否有权得到每年一个月的经济补偿？劳动法没有对劳动合同期满终止劳动合同关系，用人单位是否应当按员工工龄支付员工经济补偿金(或称生活补助费)的问题作出规定，深圳经济特区劳动合同条例 (特区法规)和深圳经济特区劳务工条例 (特区法规)也没有作出相关规定。但劳动部关于贯彻执行若干问题的意见 (37、属部门规章，下称意见)第38条却规定：劳动合同期满或者当事人约定的劳动合同终止条件出现，劳动合同即行终止，用人单位可以不支付劳动者经济补偿金；国家另有规定的，可以从其规定。而全民所有制企业招用农民合同制工人的规定 (行政法规)第十七条、广东省劳动合同管理规定(规章)第二十九条、广东省外商投资企业劳动管理规定(规章)第二十一条却规定劳动合同期满用人单位仍应当按员工工龄支付员工经济补偿金(或称生活补助费)。究竟应当适用哪个法律规定?劳动合同期满终止，员工是否仍享有经济补偿？ 在代理劳动争议案件过程中，深圳市各级劳动争议仲裁委员会和人民法院普遍是适用原劳动部意见的规定，不支持劳动合同期满的员工要求用38、人单位支付经济补偿金的请求的。根据目前劳动用工的实际情况，为免用人单位规避对员工的经济补偿，并从经济补偿的“补偿”性考虑，我认为，广东省劳动合同管理规定和广东省外商投资企业劳动管理规定关于劳动合同期满，用人单位仍应当支付员工经济补偿金的规定更为合情合理，而原劳动部意见关于劳动合同期满用人单位可以不支付员工经济补偿金的规定则相对不合情理。四、物业公司资料、证据及时收集、保存的法律意义？这类资料包括业主与物业公司签订的前期物业管理服务合同、业主公约、业主身份证明、收楼书、代收水电费合同等，这些资料对将来部分业主拖欠相关费用、违规装修、财产人身损害赔偿都有非常重要的意义，一定要及时收集，妥善保管。物39、业管理中会产生包含上述问题在内的各种各样的纠纷，在出现这些纠纷时，作为一个管理人员，一定要牢记在纠纷发生的第一时间就要收集各种能反映情况的证据，特别是书面证据，并及时取得法务人员的协助。例如金地工业区的某工业厂房的失火案。五、公司合同评审的规章制度1、合同签订的原则：凡因特定事项需设立、变更或终止合同各方权利义务的，而所设立、变更或终止的权利义务关系又不能及时清结的，都要签订书面合同。禁止未经过合同评审而擅自对外签订合同或加盖公司、分公司、管理处的印章。禁止不按合同评审意见修改而擅自加盖公司、分公司、管理处印章。所有以公司、分公司或管理处名义对外签定的合同必须走合同评审程序，供水、供电部门签定40、的格式合同除外，但须经业务主管领导及相关业务部门审批。2、合同拟订资信调查。合同签订前，合同经办人应负责对合同对方的主体资格、经营状况、技术装备及经营信誉等情况进行调查了解，以确保合同得以顺利履行。谈判和草拟合同。合同谈判应由相关业务部门、管理处或分公司（下称“各业务机构”）派出具有相关业务知识的人员参与合同的谈判。重大商务合同的谈判可酌情商请公司领导及相关部门人员参与。起草合同文本必须如实、全面反映双方的权利及义务内容、违约责任清楚、争议解决方式明确，合同用语规范。3、合同评审合同审查分为各业务机构负责人初审、管理部门（公司法律顾问、公司财务部门、合同订立履行需涉及的其他职能部门）评审、公司41、领导审批三个层级。合同评审的业务申报部门提交合同评审表及合同草案前，如对方是公司法人，应要求对方提交以下资料：1、经年审的营业执照；2、涉及资质要求的资质证书，特种操作上岗证；3、合同经办人的授权委托书；4、法人代表证明书；5、对方法定代表人（老板），经办人的名片或其它注明联系方式的资料；6、属经招标而订立的合同，应附招标的有关原始资料。如对方是自然人（个人）的，应提交身份证复印件及注明联系方式的资料。网络传签的合同文本，同样须对方提交上述资料，由业务申报部门对提交资料进行初审，具备上述资料后方能上报。合同盖章时须完整提交经评审修订后的合同文本及以上资料，否则不予盖章。业务申报部门提交的合同文本，对方是公司法人，且涉及我公司付款的，合同文本落款处须有对方的单位全称、开户行、银行帐号等资料，审查过程中财务部门发现不符合要求的，有权要求业务申报部门补充资料或退回重新申报。四、 合同签订合同通过各级审查并作出相应修改后，一般应先交合同对方当事人盖章/签字后，再按公司印章管理规程规定盖章；经济类的合同原则上以公司名义对外签订，特殊情况下，须由公司授权，方可以分公司或管理处名义对外签订。五、 存档合同经双方盖章签定完毕，由业务部门负责在3个工作日内将合同文本及相关所附资料原件交公司档案室保管，档案室盖入档章后将合同文本复印两份，分别交业务部门与财务部作为执行依据。