1、住宅产品线房地产企业的产品线开发住宅：金色系列、城花系列、四季系列、高端系列，幸福系列等住宅：别墅系列、桂花系列、地中海系列住宅：城市海景系列、格林系列、天境系列、世家系列、名仕系列、褐石系列商业：万达广场、万达酒店等；住宅：太湖公馆住宅：香颂系列、老街坊、新里系列、世纪城系列等；商业：“创”系列、绿地中心住宅：华府系列、绿洲、名都、恒大城等；旅游地产：金碧天下系列住宅：滟澜山、蓝湖郡、大城小院；商业：天街系列旅游地产：“山海湖”系列住宅：滨江豪宅系列传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本较大；产品线开发理念：可以基于土地相关属性，在获取土2、地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装复制，节省成本。住宅产品线概念土地客户产品住宅的三种属性住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的（相对市场与竞争对手）、相对固化的、以标准化为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准3、化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。住宅产品线意义快速提高开发速度和周转率可快速提高投资决策、产品定位策划、规划设计、招采等环节的效率，使项目开发周期缩短10%以上（周转率可提高10%以上）可成倍提高投资杠杆率特别是前期开发周期缩短后，从项目确权到开盘和实现资金平衡的“两点”时间可提前几个月（杠杆率可从2-3提高到5以上）从根本上提高走姿收益率因为利润率f1、周转率f2和杠杆率f3的提高，因为可从根本上提高收益率f（f=f1*f2*f3）（可提高10个百分点以上）可大幅度降低开发成本和费用标准化设计后，设计费用、部品采购价格、资金成本等都会大幅度降低，进而可形成叠加效4、应（开发成本和费用顾客降低5%以上）实现规模和质量的快速增长通过推行标准化连锁、复制开发，可以快速扩张，又降低了企业快速扩张风险和资源紧张，可轻易实现规模和质量的双增长可快速跃入一线品牌企业之列随着规模和质量的快速增长，加之独具特色的产品品牌对企业品牌的巨大拉动作用，可助推企业快速跃入一线品牌企业之列市场研究地块研究客户研究产品研究产品研究目标客户A目标客户B目标客户C目标客户D产品设计库规划设计库外立面设计库户型设计库景观设计库精装设计库产品线系列产品线A产品线B产品线C产品线D产品使用产品施工产品设计产品线调整信息反馈产品设计库调整成熟产品线设计任务书规划设计要求立面设计要求户型设计要求景5、观设计要求初级产品线指导拿地基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型住宅产品线技术模型住宅产品线产品线标准化产品标准化项目实践项目后评估产品线标准库产品战略标准化策略产品线标准产品标准开发运营标准产品战略总体指导思想产品理念产品战略目标产品选择与产品定位产品体系与产品结构产品研发与创新产品系列、品牌与产品线规划产品标准化规划设计标准建筑设计标准景观设计标准装修设计标准示范区设计标准设计标准级配标准（成本+部品）营建标准项目获取、投资及风控目标与开发计划基准项目启动规划设计成本控制、招采与工程建设项目营销与招商物业运营与服务项目后评估与标准完善规划阶段6、推行阶段标准完善产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品的快速复制。规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。第一级PDF产品简介产品基本信息典型平面资料产品形式资料第二级第三级全套施工图部品清单及样板工程量清单销售资料模型产品基本资料产品全套资料产品基本信息产品平面资料产品形式资料成熟产品成果标准化产品成果住宅产品线产品线标准化产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而7、得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。真正的进入以基于客户细分下的客户价值与需求导向阶段。灵活运用客户定位细分的工作思路，以满足彼此可以识别、彼此之间有差异、贯通所有环节的要求。基于客户细分下的产品线n特征1：客户对房地产需求，是以家庭为单位，而非简单的个人需求！n特征2：客户对住房需求有若干层次住房需求层次模型n特征3：与购房行为最关键的指标，家庭支付能力、家庭生命周期、房屋价值观n首先按客户支8、付能力，将客户细分为富贵之家、主流市场及务实之家客户划分n再根据市场调研，将主流市场进一步划分，形成富贵之家、望子成龙、社会新锐、健康养老与务实之家五大类型，确定各类型所占比例。n从生命周期角度来看，主流市场客户可进一步被细分为青年之家、青年持家、小太阳等9类9%富贵之家社会新锐29%健康养老6%望子成龙31%务实之家25%客户划分收入特征n主流市场客户在50岁前，收入随年龄增长而增长，50岁后，随年龄增长而下降。n支付能力体现为积累财富和积累支出的差值，22-60岁为积累财富阶段，45岁左右达到峰值n万科以中高端收入水平为主，位于社会收入金字塔的顶端n万科将客户细分为5大类、11小类，各细分9、客户代表不同客户价值价值维度家庭周期维度细分指标详细描述社会新锐青年之家业主年龄、是否父母（老人）同住年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母）青年持家年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人）望子成龙小太阳孩子年龄、是否父母（老人）同住0-11岁小孩+业主后小太阳12-17岁小孩+业主老人+业主+18岁以下的孩子孩子三代中年之家业主和子女年龄中年夫妇+18-24岁的孩子健康养老老人一代有老人家庭的直系代数（准）空巢中年或老年老人二代老人+中年夫妻老人三代老人+中年夫妻+18岁以上孩子富贵之家富贵之家家庭年收入收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭经济务实务实之家家庭年10、收入收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭客户划分客群分类客户细分及描述|务实之家p务实之家务实之家1：收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭；务实之家2中年务实：资源相对较少，需求特征不明显的家庭（中年夫妇+18-24岁的孩子）教育程度低、收入水平低、社会地位低的三低人群教育程度普遍为大专和高中家庭年收入仅6万左右大都在企业担任中低等职位，国企员工比例较高，置业等级低等较多休闲活动非常单调，主要是散步基本生活需求突出，也有一定的改善型需求总价大都控制在100万一下，面积需求主要集中在90-120平米；户型主要选择2室1厅1卫和部分3室1厅1卫购房时对价格非常敏刚，对未来生11、活成本有比较大的顾虑、愿意为其他要求做牺牲价格和方便的公交线路是主要区位选择标准经济务实片区为主实用务实、价格敏感的社会底层人群务实之家客户细分及描述|社会新锐p社会新锐青年之家1：年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子）青年之家2年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子），老人为子女购房，且不和子女共同居住，称为青年之家2青年持家：年龄25-34岁单身或者已经结婚的青年+父母受教育程度高，以本科和大专为主，60%是本科以上学历家庭年收入中等，集中在10-18万元多数在企业单位工作，职业等级以中等为主休闲活动非常年轻化：上网、健身、球类、唱歌跳舞、国内旅游都十分活跃基本生活需要是主要的购房动12、机便利和务实是主要的房屋价值总价预算不高，平均为90万面积需求大多在100平米以下，户型以2室1厅1卫和1室1厅1卫为主区位选择标准：离单位近、方便的公交路线，区域发展前景好注重便利和实用的青年家庭青年之家受教育程度低于青年之家，大专学历偏多家庭年收入较高，大多集中在13-22万多数在企业单位工作，职业等级以中等为主休闲活动动静结合：健身、去公园锻炼等改善居住和考虑父母是主要购房动机比较看重交通，生活配套和物业服务总价预算比青年之家高，平均为110万户型需求主要是3室1厅2卫和部分2室1厅1卫区位选择标准：价位合理，交通方便，配套完善考虑父母的青年家庭青年持家客群分类照顾父母和孩子是主要购房冬13、季；总价集中在120-150万，面积需求较大，基本都在100-130平米，户型需求主要为3室2厅2卫更加关注房子本身的舒适和周边配套受教育程度高于后小太阳家庭，大专和本科学历为主，家庭年收入偏高，大多集中在20万以上，职业等级高于其他两类家庭，以中高等职业为主；休闲活动比较少，低于平均水平区位选择主要是考虑教育配套和生活配套，人文环境区位选择考虑孩子成长和教育的太阳家庭孩子三代客户细分及描述|望子成龙p望子成龙小小太阳：0-5岁小孩+父母小太阳：5-11岁小孩+父母后小太阳：12-17小孩+父母孩子三代：老人+中青年服务+18岁以下孩子受教育程度高，多数为本科以上学历；家庭年收入集中在15万，14、多数在企业单位工作，也有小规模的私营企业，职业等级不高休闲活动偏年轻化，吃饭、购物、近郊旅游参与的较多为孩子提供良好的成长和教育环境是主要购房动机，同时解决生活基本需求总价集中于90-120万元，面积需求以90-120平米，户型需求为3室1厅1卫和部分2室1厅1卫区位选择主要是考虑教育配套和人文环境、区域整体教育氛围解决居住的太阳家庭小小太阳客群分类通常是二次购房，改善居住条件和为孩子提供良好教育环境时主要的购房动机总价主要集中在100-400万，面积需求大都为100-150平米，户型需求为3室2厅1卫和部分2室1厅1卫购房非常看重房屋品质、周边配套，其次是社区未来生活成本受教育程度偏低，大专15、学历偏多，家庭年收入高，大都集中在16万以上，职业状况和小太阳家庭相似，中等职业为主；休闲活动比较高端，健身、购物、国外旅游区位选择主要考虑人文教育环境、景观环境和便利设施要素，如离父母近、离学校近改善、提升居住的太阳家庭后小太阳受教育程度高，多数为本科以上学历；家庭年收入集中在15万，多数在企业单位工作，也有小规模的私营企业，职业等级不高休闲活动偏年轻化，吃饭、购物、近郊旅游参与的较多为孩子提供良好的成长和教育环境是主要购房动机，同时解决生活基本需求总价集中于90-120万元，面积需求以90-120平米，户型需求为3室1厅1卫和部分2室1厅1卫区位选择主要是考虑教育配套和人文环境、区域整体教16、育氛围考虑孩子成长和教育的太阳家庭小太阳客户细分及描述|健康养老p健康养老中年之家老人一代：（准）空巢中年或老年老人二代：老人+中年夫妻老人三代：老人+中年夫妻+18岁以上孩子客户细分及描述|富贵之家p富贵之家富贵之家1：收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭富贵之家2投资：收入相对较高，把买来的房子用来出租或再次出售受水平不高，以高中和大专为主家庭收入偏高，平均22万职业等级较高，自家开公司或买卖接近公司规模也大都在10人以上休闲活动活跃，散步、国内旅游、健身不亚于青年人改善住房条件是主要的购房动机提升性改善，使生活更加舒适和休闲购房预算不高，面积需求不大，集中在90100，户型需17、求主要是2室1厅1卫对周边配套相当看重，强调整体舒适性区位选择上比较看重工作和生活的便利性和景观环境享受和实用并重的中年家庭中年之家受水平不高，以高中和大专偏低，也有部分本科家庭收入中等，平均1215万职业等级中等居多，但有约一半的小私营业主休闲活动比较闲适健康，散步、到公园锻炼、近郊旅游改善住房条件是主要的购房动机对各类面积的2居和3局都有一定的比例需求，面积在100130平米对小区内环境和配套非常看重，还有医疗设备和交通的便利性区位选择时看重绿化景观、空气质量和人文环境更多选择交通主干线附近改善居住，闲适养老的老年家庭孩子三代受教育程度高、收入水平高、社会地位高的三高群体教育水平高，学历都18、在本科以上家庭平均年收入50万，远远超过平均水平私营企业主居多，且有一定规模，也有部分在私企外企担任高等职位，大都是高等职业休闲活动比较丰富多样，高尔夫等消费活动比较普遍资源丰富，购房的动机涵盖因素很多：老人、孩子、便利、享受投资等都考虑在内标签和品味享受、邻居素质和价值认同非常突出面积大都要求在120平米以上，户型以3居4居为主购房时对各方面都很看重，尤其看重所在的区位地段，高品质物业服务等标签性需求、对各项要素的要求也非常高在区位选择上注重繁华、商务氛围，景观等因素享受品味和标签意识突出的高端人群富贵之家客群分类客户关注点分析|关注点p一般而言，购房者对于产品的关注点主要集中在以下几个方面19、重要产品关注点区位交通周边资源建筑类型价位户型配套环境园林物业管理开发品牌p通过对客群特征的梳理发现，不同客群经济实力（购买力）的不同，决定了各自的置业目的，并且对产品的关注点也有很大区别社会新锐、望子成龙、富贵之家传统中心城区配套齐全交通便利社会新锐新产业功能集聚区配套齐全务实之家、健康养老城市边缘、卫星城居住环境好价格适中社会新锐、富贵之家商务中心城区交通便利配套齐全客户关注点分析|区位客户关注点分析|置业目的客户关注点分析|交通富贵之家、望子成龙、社会新锐道路通达度城市干道、支路组成的交通网络健康养老、务实之家公交便捷度社会新锐、富贵之家对外交通便利度机场、城际高速公路及快速铁路地铁、轻20、轨、公交车经济实力度假享受性居住，投资舒适性居住解决基本生活价格、交通的通达性户型、环境与配套、交通位置，繁华程度、保值与增值服务、娱乐设施、自然景观客群分类客户关注点分析|建筑类型客户关注点分析|户型客户关注点分析|价位客户关注点分析|配套客户关注点分析|环境园林客户关注点分析|物业管理客群分类客群分类p从客户生命周期存在两条主要演变路径生命周期划分生命周期划分p与市场相比，万科客户偏向年轻，青年之家占53%青年之家（单身，立足）青年之家（单身，立业）青年之家（丁克，成家）青年持家（父母同住）小太阳（小孩出生）孩子三代（双向照顾）后小太阳（小孩长大）青年三代（变老）中年之家（长大）老年二代（21、变老）活跃空巢单亲（夫妻离异）22-24岁25-29岁30-34岁35-50岁45-55岁55岁以上p由此，五种客群的关注点可以归纳如下社会新锐健康养老望子成龙富贵之家务实之家风格，地理位置与娱乐导向型生活配套与医疗条件导向型教育配套与生活便利设施导向型品质与身份导向型偏重价格导向型划分产品线根据客户需求研发产品，划分产品线p提炼共同的核心特征，首置-单核心，首改-双核心，再改-多核心p根据客户的家庭结构提供与之匹配的产品p根据客户细分，寻找共性，进一步规整客户需求p根据客户的家庭结构提供与之匹配的产品 3房2卫、3房1卫、2房1卫是主要的选择。对于富贵之家，3房2卫、4房2卫为主流选择 青年22、持家、孩子三代对3房2卫的选择比例更高，孩子三代同时对3房1卫也需求较高3346264442955505744124221523222035924734264029264627225452519929142110其它四房二卫三房二卫三房一卫二房二卫二房一卫样本量总体526青年之家69青年持家127小太阳90后小太阳67孩子三代76老人之家11中年之家46富贵之家28目标客群对户型的选择以广州客群为例 被访者预期的住房面积在8090M2左右，并呈正态分布。富贵之家显然需要更大的面积，平均达130平米，19要求144平米以上。此外，青年持家、孩子三代因家庭人口数多而相对略大的面积，大约大10平米左23、右。目标客群对面积的选择以广州客群为例总体而言，消费者对8-12层的小高层没有抗性，对13-17层的中高层以及18层以上的高层也基本没有抗性。富贵之家则更倾向于高层住宅及少量别墅。目标客群对单体类型的选择以广州客群为例21162816161846331137373442414018381418171625211813112430221722243616577独立别墅18层及以上的高层13-17层的小高层8-12层的小高层7层以内的多层样本量总体526青年之家69青年持家127小太阳90后小太阳67孩子三代76老人之家11中年之家46富贵之家28品类90平米以下90-125平米125-144平米24、144-180平米180平米以上G1商务公寓产品线G2首置产品线首改产品线再改1产品线（功能型改善）再改2产品线（舒适型改善）再改3产品线（享受型改善）G3CT1T2第二居所1产品线（公寓产品）、第二居所2产品线（别墅）TOP1高端产品线TOP2主流4大品类涵盖集团80%项目衍生p从产品研发逻辑到最终的市场销售有错位p为统一认知市场，采用面积段作为划分产品线方式用产品线认知市场划分产品线p首置、首改产品市场份额不断缩小；再改、高端产品份额逐渐增加；p再改类产品市场份额成为当前市场主流以城市配套、土地位置、交通条件、自然与人文环境等土地属性将地块划分为四大系列，再以项目位置、客户需求分为8个产品25、品类共八种品类，全生命周期。TOP系列高档住宅城市配套土地位置交通条件自然与人文环境GOLDEN系列城市住宅CITY系列城郊住宅TOWN系列郊区住宅城市住宅城郊住宅郊区住宅高档住宅地块性质品类土地属性项目价值TOP系列（高档住宅）TOP1（城市私享）位于城市稀缺地块或占有城市稀缺景观资源占有稀缺资源销售价格在市区均价2倍以上TOP2（郊区私享）位于郊区，占有稀缺景观资源GOLDEN系列（城市住宅）G1（商务住宅）地块商务属性高，周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套地块可能有不利因素影响，如交通噪音干扰大以及周边人群复杂的情况商业价值高居住价值一般便捷的城市生活注重工作便利，关注产品26、服务及品质G2（城市改善）周边配套完善，交通便捷，通常较为安静适宜居住追求居住改善和品质G3（城市栖居）要求公共交通密集，站点在步行距离内周边有较完善的生活配套居住价值一般低总价优势CITY系列（城郊住宅）C（城郊改善）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近相对市中心居住密度低地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）舒适居住第一居所，追求舒适居住TOWN系列（郊区住宅）T1（郊区栖居）距离目标客户原有居住（工作）地点较远交通部便利，公交线路缺乏或基本没有项目周边通常无配套，依赖小区内部解决要有小区环境地块条件通常只有三通（水、电、路）低价格价格务实T2（郊区享受）有自然资源距离城市较远27、，但有快速道路可达没有完善生活配套，但地块周边可能由休闲配套（或有条件可做到）舒适居住第二居所，考虑父母养老或休闲根据地块品类与客群特点的细分结果以及聚类，即可确定相应的产品类型，而产品类型的具体指标包括不同客群的比例、主力户型、建筑类型与核心价值点等内容地块品类客群特点l商务住宅l城市改善l城市栖居l城郊改善l郊区栖居l郊区享受l城市私享l郊区私享l青年之家l青年持家l小小太阳l小太阳l后小太阳l孩子三代l中年之家l老年一代l务实之家l富贵之家产品类型TOP系列|品类的划分地块品类主力细分客群构成产品代表案例客户比例客户细分主力户型建筑类型产品核心价值点家庭生命周期年龄购买动因TOP系列（高28、档住宅）TOP1（城市私享）100%富贵之家改善、投资三房（120以上）三房（160以上）四房（160以上）高层、别墅资源占用俊园TOP2（郊区私享）100%富贵之家改善、投资160-400别墅资源占用17英里GOLDEN系列（城市住宅）G1（商务住宅）100%设计新锐2535栖居、投资单房（25-35）一房（35-45）高层商务服务海晟名苑100%富贵之家栖居、投资二房（160-170）三房（180-200）高层US联邦公园G2（城市改善）10%孩子三代3545改善四房（180-220）小高层、高层大家庭生活金色家园系列40%后小太阳4045改善三房（150-180）功能完善40%小太阳3529、39改善三房（150-180）凸显主人功能10%中年之家4550改善二房（100-120）凸显自我功能G3（城市栖居）70%青年之家2535栖居一房（30-50）二房（65-80）高层功能紧凑蚂蚁工房15%青年持家2535栖居三房（80-90）功能紧凑15%小小太阳3035栖居三房（80-90）功能紧凑CITY系列（城郊住宅）C（城郊改善）10%孩子三代3545改善四房（150-190）四房（200-240）情景洋房、TOWNHOUSE享受功能假日风景系列20%后小太阳4045改善三房（130-150）三房（180-200）情景洋房情趣功能TOWNHOUSE30%小太阳3539改善三房（13030、-150）三房（180-200）情景洋房炫耀展示TOWNHOUSE5%中年之家4550空巢二房（90-100）多层、小高层凸显自我功能5%青年持家3035改善三房（110-130）注重父母30%小小太阳3035改善三房（110-130）功能合理TOWN系列（郊区住宅）T1（郊区栖居）50%青年之家2535栖居二房（75-85）多层、小高层、高层功能使用四季花城系列20%小小太阳2530栖居二房（75-85）功能使用10%青年持家2530栖居三房（90-110）功能使用10%孩子三代2530栖居三房（90-110）功能使用10%老年一代45以上空巢二房（75-85）功能使用T2（郊区享受）50%31、孩子三代3545空巢三房（200-240）TOWNHOUSE资源拥有西半岛50%后小太阳3545空巢一房（50-90）二房（50-90）情景多层资源拥有项目名称项目名称系列类型系列类型物业类型物业类型规划特点规划特点建筑风格建筑风格园林风格园林风格户型特点户型特点相对优势、弱势相对优势、弱势无锡万科东郡GOLDEN（都市）花园洋房，高层住宅，多层住宅西高东低，因地制宜超奢华现代主义“绿”为主，以”蓝“为辅大阳台，大面宽位于区域核心，生活配套齐全，坐立后CBD与CLD之间，自然景观资源相对缺乏深圳万科清林径TOWN（近郊）独栋别墅、公寓、高层因地就势南法与客家风格融合 自然生态的延伸高层合并户型32、临近稀缺景观资源（清林径森林公园），交通相对不便深圳万科第五园（第五期）CITY（大型组团）公寓工业化简洁、现代共享“岭南园林”家具一体化大型社区，产品类型丰富，周边配套成熟需要时间上海万科翡翠园TOP（别墅）独栋别墅九宫格与意大利宫廷结合意大利新古典主义意大利风貌双套房，双玄关产品尊贵，身份的象征，离市中心和CBD则较远万科的产品线发展历程00009999万科建筑研究中心成立0101万科部品战略采购0202万科建筑研究中心研究大楼落成0303万科标准化项目启动0505万科一号实验楼落成0404万科工厂化中心成立万科PC技术研究开展0606万科产业化基地项目立项0707万科获得国家住宅产业化基33、地称号上海新里程20、21号楼万科二、三号实验楼落成深圳第五园公寓0808上海中林上海新里程北一期万科四号实验楼落成东丽湖万科城五期阅湖苑0909万科五号实验楼落成上海宝山四季花城上海新里程北二期北京假日风景三期B3、B4落成C ITY系列【大城丰盛生活】从 1992年 开 始 形 成 城 郊 住 宅CITY（城市花园）系列T OWN系列【山水悠然生活】从 1999年 开 始 形 成 郊 区 住 宅TOWN（四季）系列G OLDEN系列【都市时尚生活】90年 代 末 形 成 城 市 住 宅GOLDEN（金色）系列TOP系列【墅庭高尚生活】2003年开始形成高档TOP（自然人文）系列万科住宅工业34、化发展历程万科产品线发展历程上海万科的产品线住宅产品线三大住宅产品线首次置业万科幸福系改善型住宅万科国际系高端住宅万科翡翠系万科悦城万科梦想派万科金色梦想万科金色华亭万科金域蓝湾万科金域缇香万科有山万科南桥项目万科城万科城万科海上传奇万科虹桥源墅万科琥珀墅万科翡翠公园万科翡翠滨江万科翡翠别墅注：近年来，随着“城市深耕战略”的实施，同城项目数量越来越多，万科在项目命名上趋于多元化，例如在北京有蓝山、公园5号、长阳半岛、新里程等。但产品设计更加标准化，例如长阳半岛和新里程的户型几乎一样高性能健康住宅产品线万科幸福系产品线，是万科2012年研发的高性能健康住宅产品线。针对青年群体购买力有限、关注性价35、比，同时不忘追求生活品质等需求，打造出全面升级的新一代标准版城市主流住宅。拥有万科金街或万科红等级的社区商业配套。幸福系产品是为首置首改的普通家庭准备的，设计面积在75-130平米之间。住宅产品线万科幸福系幸福系产品特征：为首次置业客户量身打造，总价更经济、空间更实用、专修更贴心；新一代标准版城市主流住宅幸福系产品线特点p第一，该系产品为首次置业客户量身打造，通过空间布局的合理规划，有效控制面积，以更经济的总价让更多人买得起。p第二，空间更实用、装修更贴心。以玄关、厨房、卫生间以及卧室的收纳系统为突破重点，通过人性化设计，使空间的使用更符合青年客群的生活习惯，提升空间生活的宜居性。p第三，社区36、内“万科金街”或“万科红”多重商业配置，第五食堂、四点半学校等万科自持服务品牌，轻松解决客户开门七件事。p第四，交通系统临近地铁或其他公共交通，快速对接市中心，实现了不同生活场所的快速切换。总而言之，万科幸福系将大大提升青年群体的生活舒适度和幸福感。据悉，“幸福系”产品，不是某个具体的楼盘，而是一个全新的住房标准。在2011年，万科进行了一次全国范围的家庭调研，样本数量超过到20000家，收集了数千条生活中出现的矛盾和需求，然后邀请国内外的医学健康、空气质量、建筑物理性能、建筑设计、儿童行为学等领域的专家，通过对人体健康生理、城市气候、风环境、光环境、居住健康、色彩学等方面的研究，提出了一套全37、新的住房标准，这就是幸福系。幸福系突破面积局限，让三室两厅、独立玄关、主卧套间、卫生间干湿分离、双阳台、大厨房、独立储物间全部功能集于一户，以89平米挑战120平米传统户型，更配备媲美日本的强大收纳系统，每件物品都有自己的空间。另外降低入户门槛方便老人和婴儿车的进出、防滑地砖、卫浴间扶手、小夜灯等细节体现人性关怀。；生活满意度高的幸福社区。幸福系产品是为首置首改的普通家庭准备的，设计面积在75-130平米之间。操刀设计的是HMD(汉米敦)深圳公司，HMD总建筑师李建波说：“在幸福系的设计之初，就把家庭生命周期变化带来的需求考虑周全，如何满足在更长生命周期里的这种需求变化，而且让孩子和老人住的更38、健康，正是万科幸福系研究的发力之处。”万科悦城万科梦想派万科金色梦想万科金色华亭万科金域蓝湾万科金域缇香万科幸福系产品主力面向25-35岁家庭主力家庭结构：青年之家（新上海人、上海人）和小太阳客户价值需求更专注成长性及儿童适居具体价值关注重点1.合理控制空间尺度，保证房间采光、通风等功能基本完善2.满足家庭成员变化的需求3.关注儿童安全、健康和成长4.充分使用空间，保证合理的居家收纳5.延长室外活动时间6.社区专有物业服务住宅产品线万科幸福系住宅产品线万科幸福系住宅产品线万科幸福系住宅产品线万科幸福系住宅产品线万科幸福系住宅产品线万科幸福系规模化社区，多元化国际生活。万科国际系，为年轻人打造宜39、居的生活之外，上海万科还始终践行着“造城”的使命。以万科海上传奇、万科城为代表的国际系产品，致力于为居住者打造功能齐备、接轨国际的成熟生活社区，丰富的产品线，覆盖家庭全生命周期，辅以成熟完善的商业配套及教育资源，助长成长型家庭及精英商务群体，享受多元化的国际生活。同时，万科国际系通过集约利用和创造资源，使得家不再是90平方米的概念，而是整个住区，万科项目所在之处，区域发展快速成长，区域魅力绚丽绽放，真正实现造福上海的城市梦想。住宅产品线万科国际系国际系产品特征：为居住者打造功能齐备、接轨国际、高品质、高科技含量的成熟生活社区万科有山万科城万科海上传奇万科虹桥源墅万科琥珀墅万科高端翡翠系：万科高40、端翡翠系：时代在进步，城市在改变，万科也在转变。三大高端翡翠系产品，作为第四代高端住宅集30年之大成，雄踞上海城市精华地段，创造出符合城市性格的质感居住生活。针对国际化高端人群的万科翡翠万科翡翠公园公园，将打造一个突显国际主流精英文化的综合性大社区。我们把纽约大都会的国际感与公园生活的舒适感移植到住区，结合万科擅长的文化底蕴和人性关怀，赋予项目国际社区的生活感。54%的公园绿地，4个层级、7种类型的开放空间，形成了公共空间与城市生活的完美结合。入口设置公园大道、城市庆典广场、中区为集中商业和风情商业区街，组团绿化穿插其中，结合中环城市天际线，产生丰富的城市意象。旨在打造万科首个公园主题的国际综41、合体，定义国际公民高尚人居典范。万科翡翠万科翡翠别墅别墅则倡导了大家族的生活方式，打造了满足高端人群全家共享的多元化、个性化功能空间。约27米极致面宽亲地大宅，不仅引入引入更多美景和阳光，更尽显名门望族风范。全套房设计，配以超大全景露台和全落地玻璃窗，保证家族每一位成员都拥有宽大的独立领域，不被冒犯的生活隐私。一层全景会客区、二层私密家庭区，负一层全开敞式个性化空间通过细致考量的功能配置，在尊崇中为业主打造生活功能性最强而居住体验最舒适的居住空间。独创的14大精工体系，创新多项居住细节，处处展现万科的贴心与智慧，为业主提供人性化的精装定制，与世界居住潮流接轨。万科万科翡翠翡翠滨江滨江为全球高净42、值人群度身定制，项目凭借极致奢美的精工体系、兼具高端性与幽静的滨江环境，以及当代最具影响力的建筑大师严迅奇、西萨佩里、罗伯特斯特恩的标志性设计，成为国际高端客户在陆家嘴中心安家或进行优质投资的绝佳之选。建成后的翡翠滨江将与耗资10亿元改建的未来浦东“新天地”民生路码头联动，推动城市界面的全面优化，缔造黄浦江畔独一无二的复合型高端生活场。三大高端项目地理位置、资源禀赋不同，有着各自的创新，但它们所秉持的理念是一样的，就是应对人们生活方式的变化，满足当代高端人群的细分生活需求，实现万科的战略转型。上海万科高端翡翠系产品覆盖三个项目。针对国际化高端人群的万科翡翠公园，将打造一个凸显国际主流精英文化的43、综合性大社区；翡翠滨江系为全球高净值人群度身定制，成为国际高端客户在陆家嘴中心安家或进行优质投资的绝佳之选；万科翡翠别墅则倡导了大家族的生活方式，打造了满足高端人群全家共享的多元化、个性化功能空间高端系以不凡的内心，引领城市的品味占据城市核心或稀缺资源为讲究高素质生活的国际化精英或名流阶层精心打造满足其非凡生活享受的高端产品人本理念。万科高端系，国际知名大师设计，国际一线品牌配置，符合国际化精英的生活品味，内享顶级时尚社区商业配套、高端物业管家服务，外享城市核心级生活配套，或尽享独特的自然资源，始终追求注重人的“感官体验”。依托前滩优势的翡翠别墅开创了15大高端生活体系，如此精工独栋别墅创沪上44、先例；位于三林地区的万科五玠坊首次采用黄色陶土百叶设计，折射城市细腻的审美意识与万科的精雕细琢，超越大平层，保留近半个淮海公园面积的中央景观以人的居住的舒适度为出发点，万科高端系在品质、人性化、安全感等方面苛求舒适度的完美，强调为城市高净值家庭提供追求生活本真的舒适生活空间。住宅产品线万科高端系国际系产品特征：凸显国际主流精英文化的综合性大社区万科翡翠公园万科翡翠滨江万科翡翠别墅高端系国际系幸福系住宅产品线万科物业上海分布万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域确实动作频频。截止目前，万科已经45、形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心，商业面积达150万平方米。万科的产品线商业地产四大商业产品线购物中心万科广场写字楼万科大厦社区商业万科红高端社区商业万科2049商业地产发展历程时间事件简介1997年福景大厦深圳市万科福景大厦位于福田区，其裙楼为三层建筑，总面积12887平方米。项目类型属社区商业。2000年深圳万科金色家园万科金色家园项目分三期，其中一期占地30000平方米，总建筑面积220000万平方米，集住宅、商业、酒店一体，是万科地产在特区内开发的最大项目。项目类型属社区商业。2001年万科四季花园四季花城作为第一个开放式街区商46、业，适合人们交流、行走和逗留，让生活和商业有机地互动起来，项目总建筑面积为30万平米，定位高端居住社区。项目类型属社区商业。2005年万科城万科城，丰富的商业业态结合，获得商业部颁发中国社区LIVING mall示范工程，并与城市互动共享。项目类型属社区商业。2009年万科大厦万科新总部大楼占地面积61729.7，总建筑面积80200。项目类型属写字楼。2010年成立商管公司2010年底成立深圳市万科商业管理有限公司，重回商业地产领域。2011年正式进军商业地产2011年6月28日正式宣布进军商业地产。发布三大产品线6月28日，深圳万科公布三大商业产品线：万科广场、万科红、万科大厦。2012年47、产品线发布【万科2049】2012年4月26日，上海万科打造的“万科2049五玠坊”招商发布会举行，意味着万科又新增一产品线。【蜂巢商街】万科将推出新社区商业品牌“蜂巢商街”，万科社区商业新产品“蜂巢商街”是北京金域缇香项目中商业街，将打造独具情调的社区第三空间。万科广场万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。作为一站式家庭型购物中心品牌，万科广场将以“挚爱”为主题，力图从最初商业规划、设计细节、商家的组合到服务设施环节等全面体现万科一贯人文关怀。该业态自己持有48、。万科红万科红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。作为“精品社区生活全案”的万科红生活中心是具有较大规模的社区集中商业，位于布吉罗岗的首个万科红生活中心体量达3.6万平方米，将于今年年底开业。而作为社区底商及街铺的“万科红新街坊”，将在住宅配套建成后直接销售。该业态出租合作。万科大厦万科大厦写字楼系列定位于区域地标办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。目前，第一个万科大厦项目已经在龙岗破土动工。据相关负责人介绍，龙岗万科大厦建成后将成为区域内建设标准最高、配套最完善的写字楼。其第二个项目已随盐田万科广场一同进入了前期规划设计阶段，不久的49、将来在深圳东部也将崛起一座新的旗舰地标。万科2049万科2049，上海万科顶级体验式商业品牌，引入国际先进理念，重新定义高端社区商业消费模式，每个商业项目都配置了专门的运营团队同时由声名远播的上海万科物业担纲物业管理，矢志建立万科高端商用物业运营新标准。2049不是一个独立的社区商业，它是由万科培育、保护并将长期爱护的品牌，他有统一的规划、专业的宣传及后期营运管理团队，他致力于将高端社区商业标准化并不断复制。蜂巢商街蜂巢商街是万科推出的新商业社区品牌，是北京金域缇香项目中的商业街，将打造独具情调的社区第三空间。从规划图上看到，整个商业街由一栋栋类似于蜂巢的建筑物构成。类型产品线购物中心万科广场50、万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合性消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。作为一站式家庭型购物中心品牌，万科广场将以“挚爱”为主题，力图从最初商业规划、设计细节、商家的组合到服务设施环节等全面体现万科一贯人文关怀。购物中心产品为自持。社区商业万科红万科红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。作为“精品社区生活全案”的万科红生活中心是具有较大规模的社区集中商业，位于布吉罗岗的首个万科红生活中心体量达3.6平方米，为作为社区底商及街铺的“万科红新街坊”，51、将在住宅配套建成后直接销售。社区商业味出租合作。生活广场根据每个城市不同的情况，产品线名称亦有所差异。以佛山万科为例，在社区商业方面就有“生活广场”及“商业金街”两大品牌，而在生活广场旗下还涵盖“水晶坊”、“金域坊”两个子品牌。商业金街高端社区商业万科2049万科2049，上海万科顶级体验式商业品牌，引入国际先进理念，重新定义高端社区商业消费模式，每个商业项目都配置了专门的运营团队同时又声名远播的上海万科物业担纲物业管理，矢志建立万科高端商用物业运营新标准。2049不是一个独立的社区商业，它是由万科培育、保护并将长期爱护的品牌，它有统一的规划、专业的宣传及后期运营管理团队，它致力于将高端社区商52、业标准化并不断复制。写字楼万科大厦万科大厦写字楼系列定位于区域地标性办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。目前，第一个万科大厦已经在龙岗破土动工。据相关负责人介绍，龙岗万科大厦建成后将成为区域内建设标准最高、配套最完善的写字楼。其第二个项目已随盐田万科广场一同进入了前期规划设计阶段，不久的将来在深圳东部也将崛起一座新的旗舰地标。万科的产品线商业地产万科广场是万科意欲打造的一站式购物中心品牌，面积一般在10万平米以上，定位为城市级中高端购物中心。以“挚爱”为主题，全面体现万科一贯的人文关怀。商业产品线万科广场万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人53、群为重点，坚持“以家庭型综合性消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。作为一站式家庭型购物中心品牌，万科广场将以“挚爱”为主题，力图从最初商业规划、设计细节、商家的组合到服务设施环节等全面体现万科一贯人文关怀。购物中心产品为自持购物中心万科广场万科大厦写字楼系列定位于区域地标办公中心，以城市综合体为依托，商业中心和高档写字楼、住宅处于同一区域。至于万科红系列则以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。万科广场品牌的系列产品，将由万科自己持有经营。商业管理公司的运作模式为：前期定位（商业管理公司）-招商贯彻和实施（招商中心）-负责54、所有的运营管理（运营中心）-企划、推广和落实（推广中心）-物业管理中心万科广场规划的业态分布以餐饮、时尚服饰为主，兼顾精品超市及高档影院和娱乐休闲与一体。在业态组合方面，类似于万达广场模式，并没有太多创意。但就目前来看，万科推出的购物中心系列针对社区家庭消费为主，以区域CBD为核心。决定了其高端定位或许面临消费不足的难题。商业产品线万科广场区域项目名称/楼盘名称所在省市（预计）开业时间商业面积（）深圳区域：6个总体量约42万平方米龙岗万科广场（万科天誉）广东深圳2013年12月10.5万深圳南山项目广东深圳-8.43万盐田万科广场广东深圳-4.2万东莞长安万科广场广东东莞2013年7.5万南海55、万科广场广东佛山2014年5.5万佛山万科广场广东佛山2014年6.8万北京区域：4个总体量约46万平方米北京金隅万科广场北京2013年8.5万北京旧宫北京-8.5万北京长阳半岛北京-15.5万北京郭公庄北京-13.8万上海区域：4个总体量约29万平方米上海万科广场上海-12.7万宁波万科城浙江宁波-4.6万苏州万科国际广场江苏苏州2013年底3.1万无锡国际广场江苏无锡-8.5万成都区域：4个总体量约34万平方米西安万科城陕西西安-8-10万武汉长征村湖北武汉-9万武汉唐家墩湖北武汉-5万成都建设路四川成都-10万万科广场全国分布商业产品线万科广场代表项目：万科面世的第一个综合体项目龙岗万科56、广场购物中心万科广场项目位置：龙岗区龙翔大道与吉祥中路交汇处东南角；占地面积：236330平方米，其中净用地面积212546平方米，规划用途为商住用地；建筑面积：约100万平米；集中商业：15万平米，占比15%；写字楼：10万平米，占比10%（万科大厦）；住宅：70万平米，占比70%。容积率：2.8；商业类型：Mall；开发商：深圳万科；建筑设计单位：凯里森；商业产品线万科广场代表项目：万科面世的第一个综合体项目龙岗万科广场购物中心万科广场定位：城市级中高端购物中心；目标客群：以家庭消费为重点，面向全客层；商业功能：一站式家庭型购物中心品牌；商业原则：以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色57、，以餐饮休闲娱乐为亮点；建筑特色：三中庭设计、“大眼睛”天窗、巨型浮蛋等创新设计亮点；楼层规划：地上五层、地下一层；开业时间：2013年12月产品特征：与城市综合体味依托，打造“购物中心”+“高档写字楼”+“住宅”的复合式项目写字楼万科大厦商业产品线万科大厦“万科大厦”写字楼系列定位于区域地标办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。目前，第一个万科大厦项目已经在龙岗破图动工，其第二个项目已随盐田万科广场一同进入了前期规划设计阶段。在写字楼方面，万科试图效法华润，以城市综合体为依托，商业中心和高档写字楼、住宅处于同一区域，以便更好的帮助住宅销售。万科大厦高约155米，是龙岗的第一高度，58、是龙岗最核心地段的首席商务地标。“天际office”是万科大厦特别推出的31和32层高楼层单位，高度达到140米（高度大于120米即可称为天际office）。商业产品线万科大厦产品特征：与城市综合体味依托，打造“购物中心”+“高档写字楼”+“住宅”的复合式项目写字楼万科大厦商业产品线万科大厦沪上首个面市的商业房地产项目万科VMO低密度写字楼项目位置：闵行浦锦路和江梅路交界处；所属商圈：与虹桥枢纽港、海港新城等形成半小时商务圈，并毗邻轨道交通8号线芦恒路站，能直达人民广场、南京西路等重要商务节点；占地面积：9万平米，其中建筑用地约3.8万，绿化用地近5万；建筑面积：88762平米，两期开发;容积59、率：2.8；产品组成：商务办公独栋别墅，双拼别墅以及“花园广场”多层写字楼（3栋5层）；产品套数：别墅办公单元30套，多层写字间297套；开发商：万科集团、中粮集团；竣工时间：2011年底商业产品线万科大厦定位：城市独栋商务别墅产品类型：低密度生态型高端商办项目，沪上罕有的产权式工房；面积区间：每栋商务别墅的面积为500-1200平米，每套赠送250-750平米的采光地下空间，配3-6个停车位；VMO的花园广场由三栋5层的办公建筑组成，大堂双层挑高，标准层面积达2100-3000平方米。空间可塑性强，内部分割。2010年开盘的单套写字间的主力户型仅为50-150平米。总价相对较低。设计理念：最60、大化利用场地与周边自然环境，创造“生态办公”、“绿色办公”的新环境；销售模式：一期写字楼将全部对外销售，二期将部分持有。低密度写字楼产品特征：不走寻常路，放弃传统写字楼模式，将住宅领域积累的产品优势与物业服务优势延伸到写字楼产品，开发低密度特色写字楼商业产品线万科红社区商业万科红万科红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。万科红较大规模的社区集中商业品牌分类生活中心新街坊产品类型主要是面积在3万平米的社区集中商业底商和街铺的形式代表项目布吉万科红项目开发方式对外销售对外销售商业产品线万科红社区商业万科红万科红生活中心代表项目布吉万科红项目位置：龙岗区61、布吉街道锦龙路与惠康路交汇处；所属商圈：布吉罗岗中心商贸区核心范围内，距布吉客运站300米左右；占地面积：3.1万平方米；建筑面积：15万平方米，其中商业面积约3.6万平方米；住宅总户数：1588套；业态组成：1.6万平米大型超市，剩余1.6万平米则是各种商业业态：乐购超市以及麦当劳、必胜客、屈臣氏、华润万家便利店、illy咖啡喝毛家饭店等众多品牌商家；五年统一经营管理容积率：12.7；商业类型：社区商业；开发商：北京新奥西郡房地产开发有限公司；投资商：中粮集团万科2049产品线高端社区商业产品线万科2049位于万科TOP系产品五玠坊项目内，作为万科社区商业配套。虽然与万科同期规划的万科红产品62、线同属社区商业，但2049产品线定位更加高端。2049有统一的规划、专业的宣传及后期营运管理团队，致力于将高端社区商业标准化并不断复制，今后与2049达成战略合作的所有品牌，也将随着万科高端项目推广至全国各地。商业产品线万科2049在“万科2049”商业品牌首度面市的五玠坊社区，商业部分主要分为创意办公园区、零售、餐饮以及社区活动几个部分。项目南区主要规划为创意办公园区，挑空四层的云顶中庭将常年吸引国内外高端艺术展品展出，底层沿街租户除可作为工作室以外，还可展示产品及售卖；北区布局零售及餐饮，重点关注家庭活动、儿童教育、健康运动、老人关爱，致力于引入定制类、健康类、运动类品质型业态。THANK63、S上海万科首次推出高端社区商业地产品牌“万科2049”。这个主要针对高端社区及周边业主提供商业服务的高端社区商业品牌，与“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”系列品牌一起，支撑起万科商业地产四大产品线，并将在全国得以复制。“开发商做商业，这已经不是做不做的问题，而是怎么做的问题。上海万科将会投入更大精力和资源，做好商业地产。”上海万科总经理孙嘉在“2049五玠坊”招商会上如此表态，这也是国内不少一线开发商在住宅市场屡遭调控的情况下，不得不思考的转型之路。“万科2049”品牌首度亮相以万科五玠坊为例，该项目在前期规划定位中，就考虑到商业配套的建设。“作为上海第五个城市副中心，三林区域也正成为中产64、阶层主流居住地，但目前周边商业的匮乏，也给了万科2049市场机会。”上海万科商业资产管理中心总经理叶挺向记者介绍。在“万科万科2049”商业品牌首度面市的五玠坊社区，商业部分主要分为创意办公园区、零售、餐饮以及社区活动几个部分。项目南区主要规划为创意办公园区，挑空四层的云顶中庭将常年吸引国内外高端艺术展品展出，底层沿街租户除可作为工作室以外，还可展示产品及售卖；北区布局零售及餐饮，重点关注家庭活动、儿童教育、健康运动、老人关爱，致力于引入定制类、健康类、运动类品质型业态。对于社区型商业自持比例，叶挺表示主要以自持为主。在万科万科五玠坊，建筑面积近4万平方米的商业体，仅8000多平方米的办公对外65、出售，剩余部分作为企业自持物业，统一招商管理。而“万科万科2049”作为商业品牌，将逐步推广至万科万科开发的高端社区。孙嘉告诉记者，上海万科万科下一个社区型商业项目位于大陆家嘴板块，而万科万科在虹桥和七宝的商业项目也正在开发中。今年上海万科万科旗下将有多个商业地产项目陆续进入人们的视线。四大商业地产品牌并举事实上，近年来万科在商业地产领域的运作颇为低调，但很迅猛，并对商业地产的产品线进行了清晰定位。万科今后将近年来万科在商业地产领域的运作颇为低调，但很迅猛，并对商业地产的产品线进行了清晰定位。万科今后将形成包括购物中心形成包括购物中心“万科广场万科广场”品牌、写字楼品牌、写字楼“万科大厦万科大66、厦”品牌、社区商业品牌、社区商业“万科红万科红”品牌以及高端社区商业品牌以及高端社区商业“万科万科2049”等在内的几大商业地产品牌系列并举的发展格局。等在内的几大商业地产品牌系列并举的发展格局。据记者了解，除“万科万科2049”这个高端社区商业品牌外，其他三大产品定位也各有特点：万科万科广场定位为城市级中高端购物中心，该产品线产品线首个项目将于2012年底在深圳龙岗开业；万科万科大厦写字楼系系列则定位于区域地标办公中心，第一个万科万科大厦项目也已于去年在深圳龙岗破土动工；万科万科红系系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科万科红生活中心”和“万科万科红新新街坊街坊”两个子品牌，作为社区底商及67、街铺的“万科万科红新街坊”，将在住宅配套建成后直接销售。除在北京、上海、深圳等一线城市进行了大规模的商业地产投资外，万科万科在全国多地也投入了大量的资金运作商业地产项目。根据万科万科计划，80%做住宅的定位不会改变，其余20%将开发持有型物业。预计未来三年内万科万科将建成220万平方米商业配从2002年进入广州以来，万科已推出“V-House”、“云山珠水金色”等多个产品系列。专利产品“情景洋房”、彰显人性化设计的十字户型，都体现了万科孜孜追求创新、进取、领先的精神。发布会当天，广州万科营销总监庄小珊立足十年辉煌，全面解读2013年万科在广州的产品战略，广州万科产品策划部经理吴晓菁从提升人居体68、验性、诠释理想城市、升级产品质量三个方面介绍了万科在专业技术方面领先行业的探索实践。四大产品线亮相2013年广州万科将推出“幸福派”、“完美派”、“乐享派”、“创想派”四大产品系共11个项目，涵盖首置、首改、再改、度假以及商办、酒店等新领域产品。据悉，2013年万科在广州将有6个全新项目：万科金色梦想、万科峯汇、万科峯境、万科云、万科派、清远万科白天鹅度假酒店，将于下半年陆续面世。“幸福派”包含了万科的城中规模大盘，以首次置业及首次改善居住的刚需客群为主，代表项目有位于广州科学城的万科东荟城、番禺的万科欧泊、黄埔区区府旁的金色悦府、超级大盘北部万科城洋房、清远华府以及萝岗全新项目金色梦想。其针69、对的客户是首次置业的刚需人群，社区规模大，周边配套齐全，户型设计上多采用“十”字户型结构，80-90多平方米就能很建造出很舒适的三房两卫户型，最大限度提升住房实用率。“完美派”代表了万科的城中品质楼盘，享有黄金核心地段，专为追求高品质城市生活，尤其是有广府情结的高端客户人群量身打造。代表项目有同福西万科峯汇、白云新城万科峯境。“完美派”的社区位于城央，地理位置优越，交通便利，有较好的市政配套。以精装修见长的万科也将以更高标准打造城中精品。“乐享派”代表了万科的度假型项目，项目多位于自然资源丰厚之地，如花都芙蓉嶂度假区内的万科兰乔圣菲、北部万科城花园里的鱼别墅。优美的自然、建筑景观，完善的配套功70、能和较高的投资价值是其最大的特点。值得一提的是，万科VO乐享联盟等特色配套也将重点在这一系列产品发力，将享乐生活发挥至极致。“创想派”填补了广州万科在商务办公与酒店业务的空白。2012年6月，万科成功获得天河软件园一商业地块，标志广州万科首次进入商业地产领域。“创想派”产品涵盖商业、办公、酒店类，包括天河软件园项目万科云、江燕路项目万科派、清远万科白天鹅度假酒店等，简约灵动的风格，或将受到商业人士及SOHO一族的青睐。2013年，万科商业项目即将面世。刚才跟各位一起回顾了万科在广州发展点滴，接下来跟大家介绍今年新产品。后百亿时代，万科将秉承大道当然、精细致远精神，在住宅专业化，产品精细化道路上71、继续前行，将开启酒店新业务，为客户带来全新产品体验，今年即将上市的项目一共有11个，按照产品不同形态和功能划分出全新4大产品系列，接下来为各位一一介绍。首先介绍“幸福派”，代表万科旗下规模大盘，主要面对首次置业，首次改善刚需，以中小户型为主，布局城市中心，实现普通人居住梦想。这个产品系列包含五大项目，项目是万科欧泊，业界朋友对它有一定了解，这个项目是去年开盘的，在开盘有15.6个亿销售额，获得广州销售冠军，面积40万平方米，临街就是万达广场，小区内有小学，作为番禺的明星项目，在今年下半年还会继续发力，有95平方米的精致产品。科学城的东荟城，72万平方米，近地铁六号线，我们有肯德基、711便利店72、等众多品牌，生活非常便利，还有省一级幼儿园，小学已经落成，部分业主已经入住，包括70-125平方米户型，丰富的产品线可以满足客户不同阶段的购房需求。接下来我们还有北部万科城，进入大广州生活圈，250万平方米的总建筑面积，高层洋房，低建筑密度，有医疗、教育等配套，带给业主全程无忧的生活，下半年将推出80-106平方米的三房，让众多工薪阶层实现入住梦。我们再来了解清远的万科华府，这个离轻轨非常近，以皇家欧陆风格融合，为清远带 来高品质的产品，将会推出80平方米的两房，106平方米的三房户型。还有今年全新上市的项目，这个项目位于萝岗，总建筑面积30万平方米，离地铁六号线非常近，户型非常紧凑，全部都是73、小三房，首期产品在下半年推出市场，请各位一起期待。接下来跟大家介绍“完美派”，代表万科城市中的品质楼盘，面对改善型客户，为城市精英提供理想居所，“完美派”有两个高端的项目，万科峯汇，200多年前许多名人贵族都居住在这里，可谓藏龙卧虎，配套100米的空中会所，180米高的游泳池等，下半年会推出市场，这是改善性客户的首选产品。“完美派”另一项目位于白云新城的万科峯境，我们打造绿色、环保高素质的住宅，建筑设计充分考虑通风采光，大部分户型都可以欣赏到白云山，离地铁三号线非常近，交通便利，配套齐全，产品涵盖75-145平方米的产品，预计下半年面市。“乐享派”，以健康生态为出发点，山水资源非常丰富。北部万74、科城的度假别墅，拥有30万平方米的原生态湖，还有阳光别墅，面积虽然不大，但风格非常齐全，部分户型还拥有私家泳池，还可以享受定制度假服务，白天鹅度假设施，给全家开心的悠长假期。最后跟大家介绍“创享派”，这是今年万科即将进入的全新领域，包括商务办公酒店，今年也是广州万科的商办元年。天河软件园项目（万科云）总建筑面积8.3万平方米，周边有大量科技软件企业，这个产品预计下半年上市。万科派是万科开发首个商业中心，总建筑面积3万平方米，保留广州生活气息，生活乐趣，为广州街坊打造一个创意广场，预计下半年启动招商。今年我们不仅要在这些项目有所开拓，还进入酒店领域，白天鹅是我们第一个酒店，在北部万科城社区，拥有75、得天独厚的山水资源，充满浓郁的东南亚风情，为都市人倾力打造的尊享服务，明年上半年开业，请各位以后多多捧场。HMD建筑设计有限公司设计总监，幸福系产品设计师李剑波先生，解读幸福系产品，掌声有请！李剑波：幸福系这个产品实际上，我们同样经历过了这样一个过程，我自己孩子今年6岁，这个过程中，这位80后提到所有的无奈，所有困扰，我也经历过，因为这个原因，所以说，我们这个产品设计当中不仅仅是一个设计，当中企事业庆祝了整个设计团队大量的感受和心血。我们整个设计团队有相当一部分成员就是80后，作为一个户型设计，常规设计周期大约一个月过程一个半月左右，这次幸福系产品，我们用了两年，之所以用这么长时间，我们是希望76、给现在的80后，在这样一个高房价时代给他们真正幸福的生活，给普通人做一个好房子。接下来，讲讲设计上怎么做的。小户型因为面积小，大家的第一个直觉，就是功能很有限，品质也很有限，事情一定是这样吗？万科不这样认为，我们也不这样认为，幸福系产品希望给出一个不同的答案。万科给我们的要求很多很多很多，刚才80后已经讲了很多，罗列在一起不太可能完成，这么小户型解决这么多事情，特别提到在七八十平方同时满足五口人居住，之间还要和平共处，生活还要有品质。我们也做了很多市场调查，还没有这个参照，只能靠我们自己努力。最终，大家看到这张图，就是最终幸福的产品，每个产品面积都不大，其中小三放86平方米小两房，都是69、677、7，这是考虑到80后承受房价有限。幸福系产品一共有五大特点：小面积，大功能。面积小，我们希望功能齐全。先从形体设计下手，我们选择正方形布局，有几个好处，有最紧凑的形体设计，还有一个好处，从电梯厅出来，到入户有一个最快入户流线，正方形流体在同等面积，边长最小的，这样，在一个高容积率的情况下，它所形成的园林是最大的。它形成最宽松的庭院，也有最宽广的视线效果。正方形体型，我们有一个最小的核心设计。刚才讲到小面积大功能，怎么小面积左到大功能，第一个压缩公摊面积下手。公摊面积越小，可以拿出更多面积补贴给这个住户。正方形核心同设计所占面积最小。传统的电梯厅是环绕式设计，走道面积非常多，现在采用梯形设计，传78、统的设计到最尾的户型走道长度比较长，我们用比较巧妙的方式，通过这个几端，把公摊面积做到比较大的效果。从传统的78左右做到83%意味着平均80平方米，通过核心统社给每户额外带来38平方米的使用面积。剩下来的用来改善公摊功能。在整个设计之前，我们的团队和万科的团队都是先做了一个客户的行为模式研究，我们系统地研究年轻的夫妇、老人、孩子一天24小时不同的行为模式，这个目的，是从中找出他们的共性和特性，针对他们的行为模式改善我们的户型设计。从行为模式看，我们之前的传统的设计很多和这种行为模式是有冲突的，或者是不吻合的。这就是为什么在以往的小户型设计，大家都感觉住进去以后，总觉得很别扭，使用起来不方便。下79、面讲几个细节特征。入户悬棺。对于传统的入库悬棺，设计师都忽略了，打开房门，最多前面有一个鞋柜，这次小户型设计反而有很大玄关，提供了非常大的收纳量。为什么这么小户型玄关做得这么大？小户型反而往往居住着人口最多，刚才那位80后已经讲到了，有孩子以后，自己搞不定，父母一定要进来，有五个人进来，它的收纳量是相当惊人。大家有小孩，知道添了小孩会增了多少空隙。常规的非常有限，放不下来的东西，很多人堆在衣柜上面，角落，堆在客厅周边，或者阳台上，整个看上去，小户型越来越小，所以提高收纳空间，这是解决小户型空间第一步做法。通过玄关设计，这是其中一个，它的容量相当于6个冰箱的容量，这就提供了相当大的收纳。同时，在80、设计里面，第一步把室内设计进来，从精装修角度详细地处理。在收纳的时候，注意到以前不曾不注意的问题，老年人收纳不可能放在很高的地方。小孩是最复杂的，01岁婴儿有手推车，不用的时候，有自己的单车，56岁有花滑板，而且不用说，把童车推到阳台里，客厅里。另外，像巨大的收纳量，像鞋，可以提供30双，加上过季15双，像胶鞋、雨具等等特殊的东西，雨伞等等都可以在玄关里解决，让整个空间感变大。接下去讲讲厨房。这次小户型在厨房面积，实际做得是比较放松，像小三房，净使用达到6.5平方米小两房达到5.5平方米。这也是通过节省公摊面积补贴在厨房上。我们叫做小户型里面的大厨房。再一个的基础上，再去提升它的性能，对人的行81、为模式做了非常充分地研究，部分主妇洗菜、切菜，这个流程都做了精心处理，整个的流线非常简捷，流畅，没有任何交叉。比如说炒菜的时候一转身就是切菜的地方，不用跑来跑去，洗菜的时，这个流程非常流畅，可以在最小交通面积营造最完整的实用功能。同时，厨房也是一个收纳要注意的地方，比如，很多时候，在厨房里面忙碌的是主妇或者是父母，可以经常看到，包括我自己家里，父母要拿东西，需要拿凳子爬上去找高柜的酱油、醋，这是很危险的事情。同时，厨房使用的每一件东西在里面都可以找到合理的位置。在样板房里，大家可以去体会。卫生间。我们这次做了一个分离式卫生间，卫生间是小户型最大的矛盾，通过行为模式，特别在早上上班高峰期，还有晚82、上吃完晚饭以后，在小户型往往不够用，一般是做不了两个卫生间，只能有一套。我们怎么处理呢？通过我们的研究发现，最大最大的矛盾在于上厕所的空间和洗澡这两个时间功能冲突最大。这次虽然只有一套卫生间系统，我们做了分离，一个卫生间面积，设备也不增加情况下，通过我们的模拟，基本上能达到有两个卫生间的使用效果。还有一些细节。比如在面积很小的空间里面，室内设计通过精心设计，通过墙面立体方面应用，让卫生间非常方便使用。以前不太注意给小孩洗澡，不可能自己给自己洗，往往需要父母帮忙，所以淋浴间需要容纳两个大人，一个孩子，是什么样的尺寸，什么样的形式，我们都做的充分研究，大家在样板房也可以去感受一下。工作阳台。有时候83、，往往在小户型把这个事情省略了，洗衣服，晾衣服都在阳台上，包括采光、通风都会很不健康。我们提出来，小面积，大功能其中一个重要特点，小户型也应该有两个阳台，其中一个工作阳台。而且工作阳台是量身定造，不是在边角地方。所有的工作阳台，包括它里面的洗衣机位置，操作台，收纳空间，以及洗涤用品，煤气表方方面面都做得仅仅有条安排。接下去居住里面最重要的空间，大家最常使用的客厅和卧室，幸福系产品这次有革命性进步。这个进步体现在哪里？大家都知道，传统大家认为最好住的住宅一体两户，南北对流。这是最舒适的住房，小户型里面，特别在现在的城市用地越来越紧张的情况下，这是无法做到的。这次，我们希望达到的一个效果，也就是说84、在塔式住宅有板式功能。传统的塔式住宅中间是交通面积，中间是居住面积，因为塔式很深，户主比较多，所以常规产品纵向不足及进去以后会感觉特别昏暗，不通风、潮湿、闷热。这次，我们的塔式完全更换了种思路，中间是交通的面积，我们把所有不需要过高要求的功能，比如说卫生间、厨房、玄关，走道、工作阳台全部集中在中圈，也就是说，核心通往外拓展的地方。然后，整个的外圈不再有这些次要功能，全部是卧室、客厅。这个设计，我们所有的户型100%卧室、客厅都是直接面对室外平面，而且是全面的，比如说，卧室开间是站立式，整个都是直接面对庭院，没有任何转折，也不通过任何的凹缝。最终这种设计大大提高客厅、卧室的居住能这张图，把所有的85、客厅、卧室都涂上颜色，从塔式转变成像板式一样，浅进深的设计，使我们塔式住宅在彩光、通风具备了板式住宅基本接近的性能。小面积达功能，实现这点，要尽量地增加功能。另外的一个方法，我们减少户内不必要的面积，就是交通面积。比如说，从玄关去客厅，从客厅去房间，这里边会产生很多的走道空间。传统走道是占到16平方米，最后剩下只有6平方米，现在的幸福系产品在小三方设计从16下降到11，节省了5个平方，收纳两从6个增加到11个平方，大大改善小面积的功能。我们的室内设计从开始的第一分钟就介入，在整个设计里面不断地对每个功能进行详细地研究，包括父母给孩子洗澡这个淋浴间多大，我们都进行了反复模拟、实验，最后找到一个最86、合适的数字。这样，我们每个空间都是采用最准确的尺寸设计，达到最佳功能。第二个特点，会成长的房子。为什么需要成长呢？前面80后讲的很清楚，现在房价越来越高，换房可能性越来越低了。这么高的房价，买了房子以后，小孩要长到读小学，才能买到下一套改善住宅，对于我们也是新的挑战。我们这套房子要做到一个心里准备，住户在这里住710年，从二人世界过度到有小孩，有小孩，父母要帮忙，最后能够独立成长，进入到小学，才换下套房，这个流程大大加长了，这就意味这我们的设计必须适应这种变化。其中最重要的核心就是这个孩子，比如，主卧室。现在的主卧室不仅仅为父母考虑，在考虑容纳父母空间以后，我们会安排一个婴儿床的位置，这样在087、3岁，特别在婴儿时期，有充足的空间能够容纳下一个婴儿床。在客厅、餐厅的地方，也会布置一个相对完整独立的区域，给孩子游戏、活动，这个区域还是整个户型当中彩光、通风最好的区域，同时在这个区域活动，基本上都是在父母的视线之下，但是活动区域相对独立，不会说把整个餐厅、客厅弄得糟。这样整个户型也会比较清洁、干净。各得其所的居家生活。什么意思呢？一山难容二虎，婆媳之间是天敌。实际，有一举俗话：按“距离产生美”，没有一定距离，必然会产生摩擦。传统户型叫做低头不见，抬头见，父母和年轻人行为模式不注意会有很多交叉，会产生很多理念上的冲突。怎么做饭，怎么洗碗，怎么带孩子，互相冲撞以后，会产生各种各样的矛盾。我们怎88、么解决呢？还是那句话，距离产生美，希望在小户型也有距离。我们构筑了三个系统，针对三代的，第一代就是父母，二人世界系统。我们研究它的行为模式主要在两区域活动，一个公共的客厅，另外就是在自己的卧房区。80后特别讲究私密，比较独立，不希望自己的生活被其他人干扰，哪怕是父母。所以，我们在主卧设计做了很多私密性的处理，你要有私密，重庆是一个很湿热的地区，我们第一个调节气侯，每个主卧都有一套空气对流系统，有一个形成穿堂风的窗，关门也有对流风，穿堂风。首先形成一个比较舒适的居住环境，接下来，在里边功能设计，对80后行为特点都做了安排，必须喜欢上网、看电视、看书、玩游戏。这样，我们在布局处理，细节处理上，精装89、修处理都做了很多工作。这样，可以在自己天地里面，能够满足自己的这种要求。接下去，老人内部系统。一般住在客厅，在布局上，一般主卧室和次卧室，都是被客厅隔开，这样双方有各自的生活流线，不会有直接冲突。同时，细微的地方，做了一些处理，比如老人的客卧离卫生间非常近，晚上上厕所会比较安全。同时小孩他去卫生间，路上有没有障碍，也是为了保证安全。老年人比较常待的像厨房，餐厅，它的流线，设计在客卧室同一边，这样就互不干扰，年轻人和父母之间在两个系统合作，在很小面积里，就产生了距离。老年人生活也是比较注重健康的，我的父母一般不愿意开空调，喜欢自然通风，在客卧做了比较大的转交窗。阳台有一个种植区，可以看书读报，给90、老人在白天创造一个很好的条件学习。第三个系统，就是孩子了。孩子的行为模式比较跳跃，伴随成长变化很大，03岁和父母一起，大一点以后有爷爷奶奶照顾，大一些会独立居住。围绕着儿童幸福系产品做了一个全系列的设计。性能会呼吸的房因只有子。我们希望在这个小户型设计，塔式设计同样有板式设计的舒适度。重庆是一个很特殊的地方，也是传统的三大火炉之一，非常的闷热和湿热，热的一个原因就是风资源比较匮乏，风速比较低的。人自然产生很闷热的感觉，我们设计里边最重要就是解决通风问题，我们邀请了很多专家，做了大量风的专业模拟，从中找出解决方案。我们的解决方案就是让风流动起来，我们塔式住宅不再是实心，南北方向、东西方向，都有完91、全直接对流的公共通道，建立一个风洞。重庆风速低，怎么加大，我们就用风动原理，利用塔楼需要的凹缝构筑，在外界没有风，甚至很微弱的时候，这里面也会产生很快速的风通道，会带动所有户型，板式建筑南北对流的效果。公共的系统是穿过核心孔，我们有一个速成叫做最大风流电梯厅，传统的是很暗，很闷，现在有彩光，通风，两面窗户能够带来光线，同时风力直接对流，房间非常凉快的就是电梯厅，回到自家卧室，也都有天然彩光和通风，在公共空间里面，大大提升了塔式住宅的局限和毛病。公共系统的通风通道同样带动了整个户型的通风系统，利用塔式住宅两个边的原理，构筑了户内的穿堂风。你把户门关上以后，还有斜向对流通风系统。这是我们设计完以后92、，专家做的模拟，传统最舒适的风速是每秒大概1.5米左右。我们所有户型在夏天都处在通风特别好，风速特别适中的装条。以前塔楼设计有局限，北边比南边好，东边比西边好，现在通过这样的设计，它的均衡性特别好，从这图可以看出，不管在北边、还是西边，南边，性能基本一致。通过这样的自然通风，也是实现了健康居住的要求，虽然现在大家都买得起空调，但是空调并不是特别健康的方式，空调只能解决温度问题，不能解决换气的问题，空调每小时换气量只有三次，自然通风每小时的换气量可以达到它的十倍，房屋里面产生的系决，疾病的可能性就大大降低，同时也节约了能耗和电费。通过我们的比对，将大大减少空调使用时间和频率。传统产品要吸收客厅或93、者客卧室正确彩光，这次设计带来就这些好处。讲完通风，还有一个很重要的性能，就是彩光。正是因为前面的设计，所有卧室面对外墙，室外平面，性能效果非常突出，右边这图是专家做的光模拟，我们可以看到里面黄色的目前，基本上不用开灯。小于75可能要灯光辅助，全部的卧室都在这个照度以上，每而且非常均衡。户与户之间的品质也非常均匀。最后，讲讲平面的设计。一户都非常的小户型设计往往居住人口比较多，会比较拥挤，这样，有没有一个充分的地方进行户外活动，这点也是很重要。讲讲园林设计。传统上，很多居住小区园林设计以观赏为主，除了这一方面，我们幸福系产品加了很多内容，更多考虑不同年龄段的居民，包括老人、小孩使用特点，不同季94、节春夏秋冬适不适合活动，下大雨的的时候有没有地方活动。我们构筑了一条回家的流线，是贯穿在园林之中的。首先，你到了入口的地方，会有一种淋浴感或者时节性。这个设计有点类似感觉是别墅设计，你到入口以后，会有种回家的感觉。出了门厅以后，所有幸福系产品里面会有一个公共大堂，座落在平面当中的，进去以后，会有种仿佛身在度假村的感觉。通过一条景观廊道可以转移你的注意力，头上不再有很多的高楼，回到你的居住地。大家知道，小户型基本上能满足自己的一家五口、三后居住，亲朋好友来了，或者有更多的亲戚朋友来了，在哪里活动，小孩要办生日PARTY，我们要出去吗？我们就准备了这样一个场所。这是一个效果！就可以做刚才的说的事情95、，PARTY、休闲、娱乐。家不仅仅到玄关为止，整个庭院都是家的一部分。最后，进入门廊，楼下的门厅。我们在这次的幸福系产品，增加了很多很多的细节，比如说情景式，甚至考虑了同车存放空间，不用把推车推上楼，可以有人照管，同时整个细节让门厅上也有自然彩光和通风效果。通过里面的风模拟，从中找出舒适度最区域，还通过四季日照模拟，找到通风、采光非常优越的地方。另外给年轻人配置了完整的运动么是，这样的活动设施，我们也区分冬季和夏季，同时，刚才讲到的系统，还有公共客厅，在下雨的时候，或者天气非常不好的时候，依然可以有在庭院活动的机会。最终，这些因素整合在一起，我们希望营造的是一个社区公共活动，希望恢复传统的居住96、之间，邻里之间的交往，最终创造一种生活方式，这种生活方式不是独门独户，不是回家以后，自己回家，而是愿意和陌生人交往的环境。这也是健康生活的一种体验，叫做心里健康。最后，我们小结一下，它的五大功能：小面积、大功能、会成长、各得其所、会呼吸的房子；四季活动场地。“儿童社区”、“极小住宅”、“适老住宅”这些看似超前的概念，却是万科立足于上海城市人口变化与城市变化所采取的另一项未来战略。儿童社区。幸福系金色梦想在长三角首创儿童成长系社区，独创儿童游乐主题林园，并细分成儿童各年龄层、成年人活动区域，寓教于乐，将启蒙式教育传输给每一个青年家庭。极小住宅。以闵行吴泾青年荟项目为代表的极小住宅，一种城市新青年97、的多元化生活方式极小的空间+极致功能+极便利网络+极轻松购买，15平方米的极小住宅不是普通住宅的缩小版，而是社交、运动、配套服务等一应俱全的全新居住可能。适老住宅。闵行万科城在未来将建造适合老年人住的公寓，实现两代人在小区内只有一碗汤距离的就近照顾的生活模式。杭州万科已经在随园嘉树项目实践的20类85项适老性细节，管理服务四大模块84项服务内容，也将成为上海万科适老住宅的蓝本。理解商的梦想，布局全新商用体系很难想象，始终引领房地产行业的万科集团，今已经在近30个城市拥有了近900万平米的商用物业面积。其中，上海万科在集团内拥有的优质商办资源，沿交通枢纽沿线布局6大商务区，10个主力项目共计约198、50万平米。2013年，上海万科将进一步推出全新的商办体系，涵盖三大产品系别：第一，商用大型综合体万科中心以徐汇万科中心和虹桥万科中心为典型代表；第二个是商业社区商业与购物中心，社区商业的品牌称为万科2049，除了已经开业的五玠坊丨2049，未来将在虹桥国际、翡翠滨江等项目逐渐推出，而购物中心的典型代表是七宝万科广场；第三个是商住办混合项目万科国际，不论是位于虹桥枢纽的虹桥国际、七宝商圈的七宝国际，还是上海万科近期获取的，号称中国硅谷的张江国际都将是它的典型代表。南站地标。在上海未来版图上，南站及周边地区被称为“南站商务区”，将成为与徐家汇城市副中心功能互补的又一区域经济中心。被认为是城市未来99、起点的城市综合体徐汇万科中心将成为南站商务区的重磅之作，9万方公园+4栋绿色三星和LEED金奖级以上标准建筑筑就生态之城；立体交通网络，地下，地面，二层连廊筑就效率之城；混合办公+购物中心+精品酒店+艺术中心筑就符合之城；白+黑，5+2，7*24小时的上海西南生活中心筑就活力之城；开放式设计+参与式景观+丰富的活动场地筑就人文之城；领先的信息化体系，主动为未来15年的生长预留可能与城市留白筑就智慧之城，下一个“城市公共目的地”及融合可持续性设计和21世纪工作场所规划的最佳实践区蓄势待发！七宝。万科七宝国际选址“大虹桥”商务集群核心，立体式交通，让财富无往不利，钢筋混林丛林中的智慧绿谷，引领商务100、新典范，有氧新时代；万科广场极富未来感的建筑立面、高效友好的交通体系，融和生活美学打造下一代的城市生活休闲中心。如果说21年前，万科用城市花园开启了七宝的卧城时代，那么这一次万科将通过业态升级、空间升级、服务升级来推动七宝商业和城市生活的转型升级。虹桥枢纽。依托虹桥枢纽系统，虹桥已被拟入长江三角洲1小时的重要部署，预计日客流集散量可达110-140万人次，每年超过4亿人集散。万科虹桥国际由多层独栋办公、高层标准社区式办公和社区配套商业构成，商住办三种形态组成有效的小生态圈，让大虹桥成为全球商旅出发地；虹桥万科中心以七栋办公楼环绕一个下沉式广场为建筑特色，并以垂直式绿化布局加以点缀营造出会呼吸的101、商业环境，定位花园中的超甲级办公楼，完美呈现万科工作与生活相平衡的企业理念。作为一个有预见的城市主流开发商，上海万科对于城市发展与区域价值始终秉持敏锐的洞悉力，立足一个高瞻远瞩的角度去判断一个市场、审视一座城市，实现一座城市的梦想。2013，上海万科新梦想起航，之于生活、之于城市，将为我们点亮一个怎样的未来，让我们一起拭目以待!（1）万科产品标准化推进以设计标准化为基础，标准化是模块化的基础，设计标准化建立经历了三个阶段，历时三年。第一阶段，建立流程和成果标准，内容包括：项目设计流程、项目设计成果标准、标准化设计指导书、标准化的产品使用说明。第二阶段，建立分区域统一标准，内容包括：万科住宅使用102、标准万科住宅性能标准。第三阶段，建立跨区域统一标准，内容包括：室外工程、环境工程标准化设计体系、规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系。（2）2005年以后，万科标准化推进采取产品分类管理方式，将产品划分为创新、成熟、标准化、工厂化产品项目，不同项目采取不同的项目操作考核机制，逐步建立、完善产品库，为各类项目提供产品和技术支持。建立成熟化产品目录通过现有产品整理，同行产品借鉴，由各区域及一线公司根据项目特点，选择集团内、外经过市场检验、客户接受程度高的成熟产品，录入成熟产品目录，同时进行项目应用。建立标准化产品目录由总部主导，以成熟产品为基础，产品评估和客户反馈过程，对成熟产品进行优化，103、形成标准化产品，并录入标准化产品目录。各区域及一线公司主要负责标准化产品的应用，各公司根据项目特点，在标准化产品目录中进行选择。标准化产品项目开发周期不长于7月，应用标准化产品比率不低于70%。建立工厂化产品目录以总部为主进行产品技术研发，各区域及一线公司提供相应配合。国家住宅产业化基地分类：部品生产企业型产业化基地(部分）区域位置：区域位置：该地块由2、3、4和5分地块别墅区组成。位于上海市浦江中心镇西北角，距离外环线2公里，徐浦大桥3公里，卢浦大桥和世博会址8公里。基地地势平坦，环境幽静，周边景观环境较好。周边配套及设施：周边配套及设施：交通：自驾出行十分方便，浦江镇、卢浦大桥、市中心人民104、广场，开车仅需20余分钟（约15公里）便可到达。地铁8号线二期即将通车中小学中小学:东方阶梯双语学校、黄浦一中心世博小学幼儿园幼儿园:新浦江城孔祥东音乐幼儿园邮局邮局:陈行邮政支局银行银行:农业银行医院医院:东方医院上海万科翡翠别墅上海万科翡翠别墅项目分析项目分析 规划设计分析 九宫格与意大九宫格与意大利宫廷结合利宫廷结合 建筑设计分析 现代意现代意大利新古典主义大利新古典主义 园林景观分析 意大利风貌意大利风貌 主要户型分析 双套房，双玄关双套房，双玄关 增值服务万科翡翠别墅的规划，以中国传统皇家九宫格的布局方式，同时结合意大利宫廷的构筑规律而展开，通过仪式化的组团单元、两横一纵的景观结构、105、配合整齐分割的道路体系，将整个社区划分为各个方正的单元，并形成错落有序的功能区域。规划设计分析北京紫禁城意大利古罗马城万科翡翠别墅道路交通规划：道路交通规划：别墅区内尽量减少地面车行交通，由组团入口进入地下室空间，别墅区道路系统分为人车混行道路系统，宽度为6.0米，人行道路系统，宽度为1.04.0米。由4个地块组成的别墅区道路近似环状，区内交通顺畅，减少其堵塞，与各组团出入口直接连接，居民出入便捷。规划设计分析社区入口社区服务中心建筑设计分析风格：风格：在这些方格化的单元中，社区整体建筑风格和整个新浦江镇的建筑风格相统一。别墅单体设计：别墅单体设计：别墅单体设计依照浦江镇总体意大利小镇的规划风106、格理念，采用现代意大利新古典主义风格，单体分三段。具有坡屋顶，烟囱等传统意大利建筑特色，细部采用现代材料与做法，窗、檐口、屋顶采用金属材料，既体现了意大利风格，又展现了现代精神。建筑风格分析建筑风格分析建筑设计分析源自意大利特色的烟囱，最大限度地保证原位的意大利风情，在设计中保留意大利建筑的烟囱，起到美化的功能以意大利的传统石材为建筑整体框架，既具高层次的品质感，又能经历时间考验通过现代材料的运用，来演绎原味意大利的木质结构下的建筑形态脱胎于意大利的平坡屋顶，以及红瓦结构，给业主带来视觉上的舒适感利用大面积的开窗与现代工艺的组合，实现意大利建筑最大限度增加自然采光的特性 建筑细部技术分析建筑细107、部技术分析建筑设计分析建筑设计分析建筑细部分析地下室天窗，最大限度利用独栋别墅空间，地下部分实现了悠闲功能与阳光生活，严谨密封工艺，防水防渗，开通了地下室阳关入口，阳光无遮挡，满足地下休息室需求地下室双墙技术：优势特点：采用双墙技术有效阻止地下的潮气进入室内双墙间为排水明沟及时排除外墙冷凝水防止地下室墙面霉变建筑设计分析建筑细部分析墙体幕墙体系优势特点：本项目单体外立面采用的是石材干挂和局部铝板干挂，避免墙面泛白，变色等现象，保持饰面历久弥新，强度好寿命长，封膜处理技术，密闭性能良好，平整度高，外立面美观大方景观整体规划分析：景观整体规划分析：以三条景观轴线为主，周边规划围合式绿地与每个别墅区108、域的院落相结合，形成公私分明的景观结构。景观设计分析景观轴线公共绿地风格：风格：加入大量意大利元素以保留整体的意大利风貌。手法：手法：以中国园林的“移步造景”方式来安排元素的摆放。植物配置：植物配置：配置有常绿、落叶乔木，常绿、落叶灌木，还配以季节性开放的花卉，使景观有层次，也随时间变化而有所改变。景观设计分析组团间景观分析组团间景观分析别墅组团之间的景观设计以轴线对称，方正的排列。景观小品元素，也带有一定的意大利特色。别墅内分为三庭院设计，前庭起到了公到私的空间过渡作用，嵌入式中庭把室外的景观引入室内，融合一体。后庭则是一个后勤生活空间。景观设计分析前庭中庭后庭开间尺寸设计情况前院、中庭、后109、院，三庭院设计双玄关设计部分双套房设计空间宽敞，功能分区明确，景观融合性强优点：双玄关设计，提供一个独立的过渡空间，提升回家的尊贵感大面宽会客厅，带来更舒适的尺度镶入式中庭设计，将室内空间与室外生活一步切换，增强了室内的采光和通风能力地下室的天窗设计，更好地自然采光主力户型分析面积类型面积类型层数层数房间数房间数首层进深开间首层进深开间客厅（客厅（m m2 2）主卧（主卧（m2m2）次卧（次卧（m2m2）附加值附加值3601241220.732.727.412.314.3 地下室、三庭院设计、双玄关双玄关主力户型分析样板房设计展示样板房设计展示双玄关设计大面宽，4。2米高会客厅镶入式中庭主力户110、型分析每一间卧室都配有独立卫生间主卧书房 宽敞幽静韵味十足的长辈卧房万科与世邦魏理仕的强强联合万科与世邦魏理仕的强强联合增值物业服务优质的物业服务优质的物业服务Morning call的人性化服务：看业主情况提供会议行程以及推迟10分钟内morning call代办机票车票服务生日庆祝服务庭院园艺咨询服务为长久出差的业主提供园艺资料及设计咨询增值服务先进的防盗设备以及良好的保安服务先进的防盗设备以及良好的保安服务室内安装有报警按钮、窗户红外线监测器、报警键盘及弗曼克斯可视对讲器小区安装脉冲电子围栏安保设备，以及多个位置设置摄像头以及报警系统增值服务对比简表pTOP系列根据城市配套、土地位置、交111、通条件、自然与人文环境等土地属性还可细分为TOP1（城市私享）与TOP2（郊区私享）两种品类TOP系列|品类的划分TOP1（城市私享）位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景观资源TOP2（郊区私享）位于郊区，占有稀缺景观资源p“占有稀缺资源”是TOP系列中两大品来的核心价值TOP1（城市私享）占有城市稀缺地段或景观资源TOP2（郊区私享）销售价格在市区均价2倍以上占据郊区稀缺景观资源销售价格在市区均价2倍以上TOP系列|核心价值TOP系列|价值体现p墅庭私享生活随着城市居住空间的不断扩展，高端人群对空间、环境乃至生活层面的追求益发精致高远，因此，不可复制的居住空间，独占性的稀缺自然资源，都成为打造112、高端生活圈的全新标志。高档住宅，解读稀缺景观与城市资源的真正关系，实现生活上的新享受主义，成为永恒的心灵追寻。pGOLDEN系列根据土地属性还可细分为G1（商务住宅）、G2（城市改善）、G3（城市栖居）三种品类GOLDEN系列|品类的划分G1（商务住宅）地块商务属性高，周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套地块可能有不利因素影响，如交通噪音干扰大以及周边人群复杂的情况商业价值高居住价值一般G2（城市改善）周边配套完善，交通便捷，通常较为安静适宜居住G3（城市栖居）要求公共交通密集，站点在不行距离内周边有较完善的生活配套居住价值一般p“便捷的城市生活”是GOLDEN系列的核心价值，但G113、1、G2、G3同时还有着各自价值的侧重点GOLDEN系列|核心价值G1（商务住宅）便捷的城市生活注重工作便利，关注产品服务及品质便捷的城市生活追求居住改善和品质G2（城市改善）G3（城市栖居）便捷的城市生活低总价优势p都市时尚生活GOLDEN系列|价值体现城市，已迎来了一个都市新生活的繁荣时代，人们以更为先锋和现代的中心区域优越居住理念，引导都市人居新时尚城市精品住宅，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，在锻造精致生活细节之余，更致力于营造成熟人文氛围及归属感。pCITY系列的品类十分纯粹，只有C（城郊改善）一种品类CITY|品类的划分C（城郊改善）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较114、近相对市中心居住密度低地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）p作为位于城郊结合部的地块，“舒适居住的第一居所”是CITY系列的核心价值CITY|核心价值C（城郊改善）p大城丰盛生活CITY|价值体现打破固有居住观念和城市格局，打造生活范本，将城市边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落，构建全新都市板块体系；大城崛起，都市人居走向更广阔的方向，包容与丰盛成为新生活的表征。城郊结合部住宅，时尚元素融合原野的落叶芳、青草香，既富于城市的先锋精神，又表述着来自文明本源的质朴的亲切，繁华又静谧，丰盛又平和，唯有大城，有此思想，有此心得。pTOWN系列（郊区住宅）依据土地属性还可细分为T1（郊区栖居115、）、T2（郊区享受）两种品类。CITY|品类的划分T1（郊区栖居）距离目标客群原有居住（工作）地点较远交通不便利，公交线路缺乏或基本没有项目周边通常无配套，依赖小区内部解决要有小区环境地块条件通常只有三通（水、电、路）T2（郊区享受）有自然资源距离城市较远，但有快速道路可达没有完善生活配套，但地块周边可能由休闲配套（或由条件可以做到）pTOWN系列中的T1于T2存在着不同的价值，T1侧重“低价格”、T2侧重“舒适居住的第二居所CITY|核心价值T1（郊区栖居）舒适居住，第二居所考虑休闲或父母养老T2（郊区享受）低价格价格务实p山水悠然生活CITY|价值体现在繁忙嘈杂的都市里，在高速快节奏的生活116、间隙中，觅得一种解脱，一种与自然融为一体的安然，往往是可想而不可得的奢侈郊区住宅，反思城市人居模式，以卓越的城市远见，打造理想的山水田园居所，建筑在原理喧嚣的自然人居氛围，寻觅关于海的理想，山的文明，还有整个城市对于悠闲生活的向往。要研发出一条全新的产品线并不容易，大致需要三个步骤。第一步，产品趋势及产品细分市场研究。未来的产品越来越呈现出复合化、生态化、智能化、精益化的趋势特征。但要把这“四化”转化为能满足成本要求和快销要求的产品，还需要形成一系列量化的技术指标。比如绿色生态建筑，如果是立足于“落地”，而不是概念，就要研究出不同售价、不同成本标准下的“星级标准”。无论是住宅，还是商业地产，其117、实目前空白的细分市场还有很多。前面提到的“金融型商务办公”产品，以及大家比较熟知的“总部基地”产品，都是办公类物业的细分市场。我们要做的，就是敏锐地发现新市场，并进行系统研究。第二步，盈利模式及现金流模型设计。有些企业，甚至从事产品线策划的营销咨询机构，往往仅把产品线片面地理解为设计标准化。其实，产品线研究的核心是盈利模式及现金流模型设计，是产品标准化、现金流标准化、运营标准化的三者融合。首先，要确定产品线的投资收益目标，包括项目IRR，比如IRR设定为20%。接着，倒推出f1、f2和f3，比如30万的标准产品设定为4年，周转率f2为0.25，杠杆率f3为4。随后，再倒推出现金流节点。比如，拿118、地后满一年时，销售收入要与土地获取费用实现平衡;15个月时，要确保现金流入与投资实现平衡。最后，再据此推出“里程碑”计划节点，比如万科是“5986”，即5个月开工，9个月开盘，开盘当月销售80%，其中开盘当天销售60%。不客气地说，所有把产品线理解为策划，把里程碑节点理解为计划的人，对产品线的理解还只是浮光掠影。第三步，产品线策划和产品标准研究。要满足里程碑计划节点的开发要求，就需要标准化的产品作为保障，而且产品标准化率要达到一定的目标值（比如60%）。确定目标后，就基于“土地客户产品”模型进行产品线策划，再根据策划结果研究固化形成产品标准。建立产品标准包括“建模”和“建库”两个阶段的工作。其119、中，“建模”阶段，建议房企先形成示范区标准和建筑设计标准，再形成其他标准。但这种方式时间较长，所以建议这一阶段企业能与专业咨询机构合作，以便同时完成“设计成本部品”这三位一体的产品标准。多数情况下，“建模”完成后，企业就可以在项目开发实践中，根据“房企设计单位产品线咨询机构”的联席机制及分工，完成“建库”工作。比如，第一阶段标准化率先达到60%。因为产品标准化率不可能是100%，事实上“建库”工作是一项持续补充、修订、完善的长期过程。上海万科的产品线发展历程 第一代从万科城市花园开始的上海万科 第二代万科假日风景、四季花城、金色里程、兰乔圣菲、红郡、蓝山等系列 第三代到2013年，以关注不同人群核心需求、全装修体系、全产业化第三代服务体系为核心，以海上传奇、万科城、五玠坊等系列筑作为代表，逐渐发展形成了更加丰富、更加完整的“幸福系”、“国际系”、“高端系”三大住宅产品系列。