1、 编号：BZ-EM-JH-007世茂集团工程交付评估管理制度（2.1版）编制日期审核日期批准日期世 茂 集 团 工 程 管 理 中 心（内部资料，注意保密）二一七年六月目 录1目的12适用范围13评估流程13.1评估流程图13.2评估准备13.3启动会23.3.1参加人员23.3.2会议流程23.3.3会议上强调事项23.4现场评估23.5总结会33.6评估成果输出33.7检查纪律规定34评估规则44.1评估体系编制依据44.2评估单元划分的原则44.3评估体系构成与权重44.3.1户内（别墅类与非别墅类）54.3.2外立面74.3.3公共区域（别墅类和非别墅类）84.3.4园林景观84.3.2、5 机电与电梯系统94.4评估测区抽选原则94.5评估得分105、交付验收合格的判定115.1有下列情况之一者直接判定交付评估不合格115.2交付验收综合分合格标准115.3证照获取是交付的必要条件116、附件111目的为提高各项目的工程交付品质，集团工程管理中心统一制定交付产品的品质评估标准，以客户关注的重点维度为评估内容，实施管理；引导各管理层重视客户关注维度的品质，最终提高客户质量满意度。2适用范围本管理制度适用于世茂房地产所有在建住宅类项目，包括全资项目以及非全资但世茂房地产负责经营管理的项目。（商业、办公、酒店仍按照原五方查验进行交付查验）。3评估流程3.1评估流程图评估准备总结会启3、动会现场评估3.2评估准备1、项目部准备相关检查设备（具体按照检查通知邮件），可视对讲户内机两套；2、楼栋需通电、通水；同时提前准备好户内门、管井门、信报箱等钥匙。3、如果项目对上述两项准备不充分造成无法准确实施检查时，将该项检查指标记为0分。4、查验时，项目应提供证件原件（原件无法提供时提供复印件包括消防验收证明、电梯验收证明、规划验收证明、竣备证、交付证等主要证件，尚未取得证照时，需明确预计取证时间）。此项不作为评估考评内容，仅为信息收集。5、查验时，现场应提供“水、电、气、暖、排水、弱电、小区外道路等”与市政配套相关的各专项开通情况的准确信息。此项不作为评估考评内容，仅为信息收集。6、人4、员准备：甲方项目负责人、工程经理、区域工程部代表、甲方标段工程师、各参评标段项目负责人、施工单位、监理单位的主要负责人员均应参加。7、参评项目部填写书面的项目信息采集表，并由甲方项目经理/项目负责人签字确认，评估组据此确定测区并随机抽查其准确性，由评估组带回公司备案，各区域公司根据各项目上报的项目信息采集表检查其准确性，如发现谎报、瞒报现象，将予以全集团通报批评。3.3启动会3.3.1参加人员评估前会议由第三方评估组主持，会议时间不超过30分钟。参加单位包括区域公司工程部（区域工程人员可选择性参加）、参评项目部、施工总包单位、各专业分包单位、监理单位和评估组全体。3.3.2会议流程1、由项目介5、绍本次交付部分的“总体介绍PPT”（项目交付范围主要信息、总平面图、主要参建单位、楼栋、户型及套数、交房时间等信息，时间不超过5分钟）。2、由评估组组长介绍评估组人员及分工，集团评估规定与廉洁要求。 3、由评估组宣读抽选规则，按规定抽选检查评估部位（楼栋、楼层、户型、房号等）和评估检查内容。检查部位不全部在启动会公布，部份检查部位随检查随公布，具体详见后续规定。4、确定评估当天时间安排，包括现场室内观感、外立面、公共区域、园林景观、机电各系统及评估后会议等。确定参加和配合人员的数量和分工，检查时分为5个组（评估组由5人组成，较2016年增加一名园林景观组员，每人为一组）。检查时，项目部应安排相6、关人员跟随每组检查，一方面起到见证检查的作用，一方面检查中有异议时应及时提出。检查过程中未提出异议的，以第三方检查人员记录为准。3.3.3会议上强调事项1、现场评估过程由甲方项目部、施工单位、监理单位共同见证并确认观感缺陷等问题；2、当参加人员对现场条件、评判标准等存在异议时，如协调未能达成一致意见的，应暂按照评估组意见为准，项目有权及时报集团工程管理中心计划管理部申诉，由工程管理中心计划管理部做最终评判；3、各参评单位应积极配合现场评估工作，如因参评单位故意不配合造成现场评估工作无法进行的，评估组有权根据当时情况中止该项目评估。该项目当期评估结果按0分计，公司将对有关单位进行通报处理；4、强7、调：项目负责人、区域工程负责人与评估组长共同现场确认评估结果（在评估记录表中签字）。3.4现场评估评估组按照本交付评估方案中的“室内评估表”、“公共区域评估表”、“外立面评估表”、“机电系统评估表”、“景观园林评估表”及评估前会议所约定的内容进行现场评估。3.5总结会1、总结会由第三方评估组主持，会议时间为现场评估完成时。2、由评估组对评估检查情况进行总结，并对存在问题提供改进建议；参加单位就评估情况进行互动和答疑；对于未能达成一致意见的，应暂按照评估组意见为准，项目有权及时报集团工程管理中心计划管理部申诉，由工程管理中心计划管理部做最终评判。3、项目负责人、区域工程负责人与评估组长共同现场确8、认评估结果（在评估记录表中签字）。有不同意见，可以在评估记录表中写明项目的意见，但不得拒绝签字，拒绝签字视同签字。3.6评估成果输出第三方评估单位完成现场评估后于2日内编写完成正式评估报告并发送至项目、区域、集团相关人员。 3.7检查纪律规定1、严禁宴请、垫付房费、赠送礼品、购物卡、现金等情况，快餐必须第三方评估组自付费。（不分甲方、监理、施工单位）。 2、禁止一切车接车送，特殊情况需要项目配合接送时，第三方必须第一时间向集团工程管理中心计划管理部报备；3、严禁规避测区，阻止评估人员正常检查。 4、严禁项目人员对现场有意漏报、隐瞒、不真实填报采集信息，误导第三方评估。5、严禁项目人员配合检查过9、程中，有妨碍正常评估、故意引导或调整评估楼号；6、严禁项目采取突击整改和抢修措施；7、严禁第三方评估组提前通知户内测区。8、要求第三方评估组在评估启动会、总结会全程录音，现场拍摄照片要求连续、无删减，并在现场评估结束后尽快上传共享网盘，以备复查；9、外窗同时淋水樘数不超过5樘，且宜选择同时可以站在楼外看到的5樘，要求检查人员不间断巡视，避免出现水压减小情况，若发现人为故意使水压减小或发现外窗采取新打胶等临时措施，直接判定为不合格，且上报集团；10、由每次通知当日半天检查房间号调整为每次只公布一个房间号，检查完毕后，再通知下一房间号，并马上进行检查。要求项目准备全部钥匙备用，5分钟内不能开门入户10、检查的，直接判定为该户不合格；11、要求第三方评估组在厨卫、阳露台和屋面等蓄水测区在蓄水之前对板顶和板底进行拍照，用于出现疑似突击抢修情况时进行比照。4评估规则4.1评估体系编制依据依据现行国家规范、行业标准、世茂工程工程管理相关标准。4.2评估单元划分的原则原则上，同一地块、同一总包划分为一个排查单元；不同地块原则上不能合并为一个排查单元。特殊情况由集团工程管理中心界定。项目得分等于不同批次得分的算术平均分。各批次得分等于同一批次各标段得分按照不同标段套数进行加权。一般项目按照4.4的规定进行抽取，批次、标段、业态较特殊的项目（总包过多、业态过多、套数比例悬殊），由集团工程管理中心单独确定抽11、取原则。4.3评估体系构成与权重各维度评估记录与计算表详附件交付评估表 4.3.1户内（别墅类与非别墅类）1、室内观感质量评估办法为2人扣分制进行评估，2人分别打分，最终成绩为2人成绩的算术平均值；（当有公建配套时，公建配套占室内成绩5%的权重比例）。2、公建配套大间则按30平方为一间计算，每增加30平米算增加一间（超出面积不足30平米时，仍按照一整间检查，例如59平米仍按照一间计算），以此类推；大开间墙面点数不足时，现场按照近似面积进行补充。以查够检查点数为准。3、室内检查时每发现一处渗漏或痕迹点，包括管道渗漏，扣户内观感总分1分4、评估范围：按照上述的抽测原则，交付项目的8套房中每人负责打12、4套；取二人平均分计入成绩。5、检查标准详见附件检查表格：毛坯交付室内观感评估表、精装交付室内观感评估表。4.3.2外立面1、外立面评估办法为2人扣分制进行评估，2人分别打分，最终成绩为2人成绩的算术平均值；2、外立面检查分立面观感、其它附属（含装饰百叶、入户口、落水系统、外墙管道、防腐木饰面）产品观感、屋面三个维度检查，权重分别为55%：25%：20%；3、外立面主饰面：当主饰面为多种材料时，在检查前，项目应提供各种主饰面的合同面积。评估权重按照面积与权重基本对应的原则，进行权重分配；当项目无准确数据时，应根据现场情况进行面积比例的估算。4、外立面主饰面的权重：根据外墙主要装饰材料的不同，规13、定如下权重关系。幕墙（金属、石材、玻璃等）*3倍系数、瓷砖*2系数、GRC*2系数、涂料*1系数。例如，外立面由石材和涂料两种主饰面组成，面积比例为1：10，则计算打分权重时按照3：10进行计算。5、检查范围：建筑外立面均属于检查范围，检查原则为沿建筑物外墙行走目测，在检查楼内公区时行走目测范围也属于检查范围。套内所见外墙部分归类于室内观感评测；6、检查标准详见附件检查表格：外立面观感评估表。4.3.3公共区域（别墅类和非别墅类）1、公共部位评估办法为2人扣分制进行评估，2人分别打分，最终成绩为2人成绩的算术平均值；2、检查标准详见附件检查表格：别墅公共部位观感评估表、非别墅公共部位观感评估表14、。4.3.4园林景观1、小区主入口、小区围蔽、中心园区及主要行走道路作为评估范围，如出现分期交付项目对于以上部位共用情况时，仍参与评估。由1人打分，作为项目景观园林得分；2、评估检查时如项目未完工，评估成绩将乘以相对应的系数进行计算，得出本次最终评估成绩：（工程量未完成，但完成比例高于80%时，评估成绩乘以80%；低于80%（含80%）时，景观评估成绩乘以50%。如工程完成量小于50%（含50%）时，景观记0分）；3、检查标准详见附件检查表格：景观园林观感评估表。4.3.5 机电与电梯系统 1、机电系统包括：水电风消系统、智能化系统与电梯的安装工艺质量与功能检查，由一名机电评估师单独打分，作为15、交付项目的得分。2、评估范围为全部交付范围；按照项目所配置的功能进行检查、测试。3、检查标准详见附件检查表格：水电风消系统交付评估表、电梯设备检查记录表、智能化系统评估表。4.4评估测区抽选原则以地块为区分（特殊跨地块情况由工程管理中心确认），同一地块内按照如下原则抽选：序号类 型交付评估1高层（多层、别墅单一业态）查1天高层抽2栋8套多层抽4栋8套别墅抽4栋8套2高层+别墅两种业态，一个总包当高层套数别墅套数2倍时，按照此原则抽取。查1天，高层抽2栋（8套）单独打分、别墅4栋（4套）单独打分。当别墅与高层套数相当时各抽取4套；查1天，高层抽2栋（4套）单独打分、别墅4栋（4套）单独打分。当别16、墅套数高层套数2倍时，按照相反套数抽取。查1天，高层抽2栋（4套）单独打分、别墅4栋（8套）单独打分。3高层+洋房+别墅三种业态同时存在，一个总包查1天，高层2栋（4套）单和洋房2栋（4套）合并打分，别墅2栋（4套）单独打分4高层一种业态，两个总包时查2天，两个标段单独打分。5其他原则室内观感1、 按照上述规则抽取户内套数，二人分别打分，取算术平均值。2、 随机抽选，较多户型必查。公共部位1、 首层大堂、首层电梯厅：选2个单元对应的首层大堂与地下室电梯厅；二人每人查2个首层大堂、2个首层电梯厅。2、 标准层电梯厅：抽取户内观感检查对应的电梯厅，及相应楼层所对应的消防楼梯、公共走廊；每人查5层（17、可以是相同的5层），二人分别打分。3、 地下车库：随机抽选两个防火分区。其中机房、各功能间、出入口等交通路线均属于检查范围。地下室外墙必看（沿墙长度选取至少3段不同墙面，每段不少于10m，可在上述的两个防火分区内选取，选取的防火分区中外墙数量不足时，另行抽选）。外立面单一业态时，抽选的高层（2栋）或洋房、别墅（4栋）外立面全部在检查范围，当有多种业态时，各种业态都应抽选：2栋（高层）+2栋（多层）+2栋（别墅）。二人分别打分。园林景观小区主入口、小区围墙、中心园区及主要行走道路作为评估范围，如出现分期交付项目对于以上部位共用情况时，仍参与评估。1人单独打分。机电系统室外机电系统全部属于检查范围18、室内机电系统检查上述抽查对应的“抽取户数”区域、“外立面检查楼栋”的电梯属于检查范围。1人单独打分。上述抽取原则中，如遇到套数极多、套数极少等特殊情况，不适合按照上述原则划分时，由集团工程管理中心计划管理部单独确认划分和抽取原则。4.5评估得分4.5.1“项目月度批次得分”（交付验收）=月度批次品质排查得分*0.5+月度批次交付评估得分*0.5；4.5.2“项目月度批次得分”=同批次 “标段原始分”进行套数加权；4.5.3“标段原始分”=“业态原始分”进行套数加权；4.5.4“项目年度得分”=“项目月度批次得分”的平均值。5、交付验收合格的判定5.1有下列情况之一者直接判定交付评估不合格1）19、工程施工未完工（视具体情况由集团判定）；2）消防系统不具备使用功能；3）小区围合未完成；4）小区道路未完成；5）未取得电梯使用证及电梯在施工使用后移交前未调试至合格。对于存在上述问题的项目，集团工程管理中心将在项目具备验收条件后，再次组织交付评估。但交付评估成绩按照90%计入最终成绩进行排名及考核。5.2交付验收综合分合格标准“交付验收综合分、交付评估得分”任意一项 80分的项目不得交付。由集团专家组进行复验，复验通过方可交付。复验通过的项目，其考核成绩仍按照“第一次交付验收综合分”成绩计入考核。交付评估7个单项成绩，如有任何一个单项成绩小于75分，则不能获得提前加分。室内观感公共部位外立面园林景观水电风消智能化电梯757575757575755.3证照获取是交付的必要条件未取得交付证照（按照当地规定的必要证照）不得交付，直至取得交付证照后方可交付。交付评估完成后，未取得上述证照的，交付评估考核分按照0分计。第11页共11页