1、成都市三圣片区风貌控制区总平规划及城市设计成都市三圣片区风貌控制区总平规划及城市设计上海柏思杰城市规划咨询有限公司上海柏思杰城市规划咨询有限公司Shanghai BCCG Urban Planning Consulting Co., Ltd.1第一部分：项目背景研究第一部分：项目背景研究第二部分：风貌控制区功能定位和重要意义第二部分：风貌控制区功能定位和重要意义第三部分：风貌控制区的选址分析第三部分：风貌控制区的选址分析第四部分：场地现状分析第四部分：场地现状分析第五部分：风貌控制区城市设计第五部分：风貌控制区城市设计汇报内容汇报内容第一部分：第一部分： 项目背景研究项目背景研究圈层式发展单中2、心城市成都空间发展态势成都空间发展态势扇叶式发展一主四辅组群城市A、一主：以外环路以内的中心城为主城。B、四辅：北部新城：综合性新城，以生活居住、都市型产业为主。 南部新城：生活居住辅城、高新技术产业区、高教园区、休闲度假区。 东部新城：生活居住为主的生态新城区，现代制造业； 西部新城：高新技术产业为主、配套生活居住，兼有高教园区、休闲旅游区等功能的辅城。C、组群城市：主、辅城各组团之间楔入大面积的生态绿地，建立快速交通体系实现快速联系。 高竞争力的区域中心城市；高效率的有机组群城市；高质量的生态田园城市；安逸的人居最佳城市；土地价值大幅度的增长，今年五月已突破700万/亩，更在九月的拍卖中突3、破880万。市场认知度全面的提升，”中产城东“步入实质性落实。十陵体育中心、沙河堡交通枢纽中心进入建设阶段。东部副中心三圣板块成为房地产开发竞相追逐的热土。老成渝路与东大街的贯通。东部副中心三圣板块的交通路网格局已基本成型。东部新城建设情况东部新城建设情况东部新城:以生活居住为主的生态新城区,引领”中产城东“的生活模式和生活品质。十陵片区将体育中心与十陵配套区在空间上加以整合，以体育健身为基础、以竞技为核心、以娱乐运动、时尚休闲为主导，集体育健身、商业购物、娱乐休闲、时尚景观、酒店办公、健康居住六大业态于一体。中央体育休闲聚集区洪河片区依托十陵片区的体育中心和东部新区高校、科研所等教育科技以及4、人才资源，以康体产业为主导。康体产业聚集区（暂定）三圣片区围绕着未来锦江区政府所在地，融景观、商务、特色商业、居住与行政文化设施为一体。生态型商业中心区&生态中央居住区&创意产业聚集区四大片区所构成的东部新城内部组团发展存在一定的差异性。依托交通枢纽的构建，成为东部的复合商业商务功能的商业中心。沙河堡片区 交通枢纽东部新城空间发展态势东部新城空间发展态势三圣应该通过产业三圣应该通过产业 人口与商贸的聚集人口与商贸的聚集, ,来撬动成都东翼的发展来撬动成都东翼的发展 副城即位于中心区周围一定区域内新发展起来的集商业、就业和居住于一体的城市副中心的新城 副城与中心城市既保持较为密切的关系又具有很强5、的独立性 副城具有独特的城市功能和景观功能东部新城东部新城 = 副城副城商贸聚集产业聚集人口聚集 商贸现状不佳，以已建住宅区的社区商业为主，能级较低 三圣片有大面积商业金融和办公用地，预期形成一定规模的商贸集聚 东部新城建设用地面积62平方公里，人口规模为7090万人 三圣片区内大量的规划居住用地以及大量入驻高校人口为新城提供了庞大的人口支撑 片区所在的东部地区由于大量原有第二产业外迁，形成了较为严重的产业空心化现象 规划中东部新城的洪河、三圣和十陵片区分别具有一定的产业功能，以支撑新城城市功能三圣风貌控制区三圣风貌控制区三圣片区的建设在加强城市东部形象、改善城市生态环境、强化区域可识别性、调6、整局部产业结构、调节人口在城市空间上的分布、整合城市基础设施的综合平衡上有重要意义。 沙河堡和十陵片区定位十分明确而且强势，最早确定的东部副中心三圣片区反而在沙河堡和十陵片区定位十分明确而且强势，最早确定的东部副中心三圣片区反而在地位上弱化了。因此要强化三圣东部副中心的地位，提升其能级。地位上弱化了。因此要强化三圣东部副中心的地位，提升其能级。三圣片区三圣片区三圣片区：东部副中心，东部新城的启动区。三圣定位三圣定位澳洲BAU的总体规划思路：1、网络城市的理念2、街区理念3、十字轴线的城市公共空间4、传统与现代的共存5、黑巷子理念及花园城市理念三圣规划回顾：澳洲三圣规划回顾：澳洲BAUBAU“网7、络城市网络城市”方案特点方案特点 “ “网络城市网络城市网络城市网络城市” ”规划图规划图规划图规划图n 联通性由于各个功能自成线状的网络体系，因此各个功能内部联通性强； n 多元化充分考虑和尊重了基地内现有的有特色的村落和文化特色；n 人性化充分考虑入住居民在一定可达范围内生活与交往功能的满足，体现了以人为本的设计原则。三圣规划回顾：澳洲三圣规划回顾：澳洲BAUBAU“网络城市网络城市”方案的优点方案的优点三圣片区出让用地情况三圣片区出让用地情况锦江区政府锦江城市花园卓锦城党校华都美林湾成都卷烟厂 东部新区已经进入发展的关键期东部副中心三圣片区迫切需要树立一个标志性的核心功能，这也符合市领导8、提出的建设“一流副中心”的需要； 依靠中央生态居住区（ECLD)总体发展定位，要为”中产城东“的生活模式和生活品质进行引导和示范； 需要对东部副中心三圣片区的开发进行规范和品质把控。 有必要在东部副中心三圣片区开发建设集商业、商务、文化、娱乐、高尚栖居与一体的综合性风貌示范区。以带动和引领该片区的高品质发展。风貌示范区设置必要性风貌示范区设置必要性第二部分：第二部分： 风貌控制区功能定位和重要意义风貌控制区功能定位和重要意义风貌控制区的功能定位风貌控制区的功能定位从区域差异化发展的层面来分析，我们认为东部副中心三圣片区应：从区域差异化发展的层面来分析，我们认为东部副中心三圣片区应： 与周边区域9、差异化发展与周边区域差异化发展, ,打造成都首席打造成都首席RBDRBD向东 成龙走廊（东部新城）n 功能定位：城市主要功能区，新型工业、公共服务、居住n 主导发展因素：经济技术开发区现有的产业基础、处于交通及物流主导方向、成都独有山地丘陵地形n 重点发展职能：大型制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、城市化新增人口聚集地、山地休闲旅游区、特色农业示范区向南 成华走廊（南部新城）n 功能定位：城市主要功能区，公共服务、居住、高新产业n 主导发展因素：东升及华阳城镇的吸引、处于交通及物流主导方向、多样性土地使用特征n 重点发展职能：城市综合服务、区域商务中心、小康居住新城、山水型休闲产业区、中心城10、分流人口主要集聚地成都环状扩散的城市结构直接导致了城市出现六条轴线的外扩，未来东部（成龙走廊）成都环状扩散的城市结构直接导致了城市出现六条轴线的外扩，未来东部（成龙走廊）和南部（成华走廊）将成为成都城市空间拓展的主轴，城市功能的有序导入使包括三和南部（成华走廊）将成为成都城市空间拓展的主轴，城市功能的有序导入使包括三圣在内的东部新区面临巨大的发展机遇圣在内的东部新区面临巨大的发展机遇基地发展定位分析（一）区域差异化发展的层面基地发展定位分析（一）区域差异化发展的层面成都空间发展趋势为本区域带来的能级激发效应成都空间发展趋势为本区域带来的能级激发效应聚焦聚焦RBDRBD与与CBDCBD的区别的区11、别RBD 印象印象 开发强度较低，良好的自然生态环境。 休闲、娱乐空间较多，24小时的经济活力。 商务和商业以及其他功能有机结合，提供一站式的服务。 同时还是都市旅游目的地。CBD 印象印象 在城市最佳区位，开发强度较大，公共空间较少。 功能较单一，以商务办公为主，缺乏休闲空间，消费能级较低。 人口结构单一，且人流波动性较大，夜间变为“”空城”。 消费需求得不到满足。城市城市CBDCBD和和RBDRBD都具有高消费能力的人群、便利的交通、大量的人流、较高的知名都具有高消费能力的人群、便利的交通、大量的人流、较高的知名度，但由于功能和业态的不同，两者有着很大的区别：度，但由于功能和业态的不同，两12、者有着很大的区别：基地发展定位分析基地发展定位分析 （一）（一）: :区域区域 差异化发展的层面差异化发展的层面RBDRBD的发展模式使基地与南部新区错位发展的发展模式使基地与南部新区错位发展 向东向东向东向东 东部新城东部新城n 片区功能定位：城市主要功能区，新型工业、公共服务、居住n 主导发展因素：独有的山地丘陵自然景观/良好生态资源/前期规模化地产开发集聚的人气效应 形成生态型的混合城市功能区 适中的开发强度 新城市主义的人性化开发理念 向南向南向南向南 南部新城南部新城n 片区功能定位：区域功能定位：城市主要功能区，公共服务、居住、高新产业n 主导发展因素：高起点城市规划/行政中心造成13、的极化效应/高新技术开发区的产业支撑和人口支撑 形成典型新城风貌的中央商务区 高强度开发 紧凑共生模式的中心区开发理念南部新城和东部新城依据自身资源条件和区位因素，形成了差异化的副城发展模式，实质上是CBD理念与RBD理念的体现和延展；以的理念打造基地，可以形成与南部新城的差异性发展，进而为以的理念打造基地，可以形成与南部新城的差异性发展，进而为整个东部新城的高起点发展奠定基调整个东部新城的高起点发展奠定基调三大片区所构成的东部新城内部组团发展存在一定的差异性，差异化的定位使东部新城的城市功能得以三大片区所构成的东部新城内部组团发展存在一定的差异性，差异化的定位使东部新城的城市功能得以扩充和丰14、富，三圣片区需要抓住自身的优势资源，率先在城市东拓的扩充和丰富，三圣片区需要抓住自身的优势资源，率先在城市东拓的“能级激发能级激发”效应中占得先机效应中占得先机基地发展定位分析基地发展定位分析 （一）（一）: :区域区域 差异化发展的层面差异化发展的层面RBDRBD的发展理念也使三圣与其他组团形成协同性的功能序列的发展理念也使三圣与其他组团形成协同性的功能序列十陵片区将体育中心与十陵配套区在空间上加以整合，以体育健身为基础、以竞技为核心、以娱乐运动、时尚休闲为主导，集体育健身、商业购物、娱乐休闲、时尚景观、酒店办公、健康居住六大业态于一体。中央体育休闲聚集区洪河片区依托十陵片区的体育中心和东部15、新区高校、科研所等教育科技以及人才资源，以康体产业为主导。康体产业聚集区（暂定）三圣片区围绕着未来锦江区政府所在地，融景观、商务、特色商业、居住与行政文化设施为一体。生态型商业中心区&生态中央居住区&创意产业聚集区依托交通枢纽的构建，成为东部的复合商业商务功能的商业中心。沙河堡片区 交通枢纽l成都市居民人均可支配收入与人均GDP保持同步增长，2003年后增速明显加快，2004年人均可支配收入已突破万元大关。收入的快速增长将推动居民消费大幅增加，居民购买力增强将进一步推动成都商业市场的繁荣n 成都与国内主要城市的服务业区位商比较成都与国内主要城市的服务业区位商比较 基地发展定位分析（二）基地发展16、定位分析（二）: :产业协同的层面产业协同的层面区域服务业的提升空间为项目导入特色产业业态奠定了基础区域服务业的提升空间为项目导入特色产业业态奠定了基础l 全国11个重点城市区位商评价中，成都的第三产业区位商为0.94，不但落后于国内发达城市，也落后于中部的一些二线城市，具有一定的比较劣势，服务业成为成都宏观经济结构中的“洼地”，也成为下一轮发展的增长重点基地发展定位分析（二）基地发展定位分析（二）: :产业协同的层面产业协同的层面区域消费能级的变迁区域消费能级的变迁, ,为基地发展特色休闲商业娱乐业态提供了机遇为基地发展特色休闲商业娱乐业态提供了机遇2006年，成都市人均GDP达到3116美17、元，城市进入快速发展阶段。收入增加刺激消费品市场快速发展。近年来，成都城市居民恩格尔系数一直保持在33左右，城市社会生活水平已稳定在富裕经济阶段。居民已由满足生活必需的普通消费向追求时尚、娱乐、教育等高端、精神性消费发展。n 消费支出增加的项目 衣着 交通和通讯 娱乐文教服务n 消费支出减少的项目 食品 医疗保健 家庭设备用品及服务 居住 杂项商品和服务2000年与2006年成都城市居民家庭平均每人每月消费支出比较人均GDP（美元）城市发展阶段 启动期800-3000快速发展阶段 3000-4000平稳发展阶段 4000-8000 萎缩阶段 8000以上核心业态核心业态基地的差异化发展特征基地18、的差异化发展特征1. 业态组合强调娱乐、餐饮和娱乐导向的特色商业与商务2. 对公共区域的运营和市场营销投资力度更大3. 吸引实力雄厚且独具特色的核心目标客户入驻4. 总体建筑设计遵循戏剧性、多样性和细节感5. 零售娱乐元素经常与其它土地使用功能混合，包括住宿、酒店、办公楼及文化设施零售餐饮高端商住高端商住基地发展定位分析（二）基地发展定位分析（二）: :产业协同的层面产业协同的层面高端产业业态的导入，将使基地成为完善东部新城城市功能链的主导高端产业业态的导入，将使基地成为完善东部新城城市功能链的主导力量力量休闲娱乐休闲娱乐小结小结: :得天独厚的基础条件使得天独厚的基础条件使RBDRBD的项目19、定位开发潜力巨大的项目定位开发潜力巨大 区位优势区位优势-位于成都市向东规划发展轴上，资源丰富，发展潜力巨大-位于城区与郊区结合的地段，即比邻城市的现代生活，又直接呼吸郊外生态绿色的新鲜空气。-居于外围组团商业中心龙泉驿区境内，联动三圣风貌区、十陵片区，是区域内的战略高地 人口密度人口密度锦江区的人口密度为7800人平方公里足够高的人口目的为基地以RBD发展的模式奠定了消费基础 地区活力地区活力人均GDP超过3000美元，成都经济发展步入快车道在“西部大开发”战略带动下，成都成为西部重要的经济中心之一区域内规划创意产业与BPO产业，成为地区活力引爆点。 生活方式生活方式2006年，成都人均可支20、配收入已达12000元，享受型消费已取代生存型消费-持续增长的可持续收入刺激休闲消费成为成都市居民享受生活的重要方式之一 竞争项目竞争项目零售娱乐目的地形态的商业开发在成都尚属空白城市中心商业区单纯突出购物，对项目竞争较弱区域内三圣风貌区、十陵风景旅游区尚在建设初期，商业类配套设施极不完善，存在极大的商业空白。基地所在区域满足RBD所必须具备的三大市镇特征人口稠密、地区活力强和广阔的市场空间，优越的区位、同类竞争项目的缺失使得基地开发条件更为得天独厚，可通过特色开发打造成都独一无二的顶级娱乐商业聚集区 政策规划政策规划-项目位于成都市重点规划建设的东部新城境内-成都市商业网点发展规划总量预测：21、2010年社会消费品零售总额达1740.1亿元；2015年达2802.5亿元，年均递增10%。成都消费市场将持续迅速发展，市场巨大。鼓励外围组团商业中心（龙泉驿区等）设置零售网点及文化娱乐网点太平桥地区位于上海市中心的卢湾区，繁华的淮海路商业街的南侧，总占地总占地5252公顷，规划建筑面积公顷，规划建筑面积130130万平米，平均容积万平米，平均容积率率2.52.5，由卢湾区政府委托香港瑞安集团开发，项目融合了上海传统元素与现代都市元素，引入复合化的功能形态，将商务、商业、居住和旅游等功能集中在一起开发，疏密有致,高低错落,打造成充满活力的现代都市游憩商务区：西面：上海新天地，东面：购物娱乐商22、业中心南面：高级住宅小区北面：企业天地甲级办公楼区新天地住宅人工湖绿地企业天地商业中心一个中心：一个中心：人工湖绿地四个功能区：四个功能区：对应案例研究：上海新天地地区对应案例研究：上海新天地地区对应案例研究：上海新天地地区对应案例研究：上海新天地地区n 占地面积：52公顷绿化景观：绿化景观：人工湖绿地，占地4.4万平方米，水面面积为1.2万平方米 ，提高了区域内52公顷地的价值都市旅游景区：都市旅游景区：占地5万平方米，包括保留的石库门建筑和现代建筑 ，具有国际水平的集餐饮、商业、文化、娱乐为一体的综合性时尚休闲步行街 住宅：住宅：整体规划中占地面积最大的项目，总建筑面积68万平方米 ，以高23、层为主企业天地：企业天地：沿湖而建，形成一道1.2公里的湖边建筑 ，总建筑面积逾35万平方米，将兴建多幢甲级办公楼、酒店及其他配套设施 ，打造成跨国公司总部首选地。n总建筑面积约130万平方米 n容积率：2.5商业中心商业中心 ：总建筑面积逾15万平方米，将兴建大型的购物广场和滨湖商业；是临近的淮海中路商业街的扩展，目标是营造一流的商圈 与沙河堡铁路枢纽区的错位发展与沙河堡铁路枢纽区的错位发展利用各自的资源禀赋，形成不同的区域定位，避免竞争，错位发展，共同引领东部新城开发建设。沙河堡铁路枢纽区三圣片区风貌控制区目的：目的：交通转换功能的铁路枢纽和对外辐射中心，为物流、企业、商业、商务、旅游服务24、的中高档商务办公区域及配套居住区域。特点：大量人流，高密度开发、地下空间高度利用，商务娱乐等业态综合性。定位：现代交通商务区定位：现代交通商务区主体功能：交通枢纽、商业商务目的：目的：满足城市精英白领和外来游客休闲娱乐需要，提供高品质商务办公和休闲娱乐以及配套居住的特色风貌区域。特点：风情商业，旅游资源，文化内涵，特色景观定位：特色游憩商务区定位：特色游憩商务区主体功能：休闲游憩、商务片区商务功能购物功能旅游功能住宿功能居住功能休闲娱乐功能沙河堡铁路枢纽区以与铁路密切相关的商业、商务为主,包括办公、会议、展览等大量人流，地下空间的高度利用，通道服务性和大型商业业态集散旅游中心，便捷服务商业商务25、配套居住与大型商业综合体结合三圣片区风貌控制区讲究休闲品质的商务类例如创意产业类办公区风情商业步行街道有丰富文化内涵和旅游资源，度假式旅游度假、商务特色居住融入风情商业街道，构筑体验式休闲购物引入风貌控制区对整个片区发展的意义引入风貌控制区对整个片区发展的意义 区域成功运营的层面区域成功运营的层面区域成功运营的层面区域成功运营的层面风貌控制区的营造对于整个区域的成功运营至关重要风貌控制区的营造对于整个区域的成功运营至关重要风貌控制区的营造对于整个区域的成功运营至关重要风貌控制区的营造对于整个区域的成功运营至关重要 区域风貌协调的需要区域风貌协调的需要区域风貌协调的需要区域风貌协调的需要与其他片26、区形成协同效应与其他片区形成协同效应与其他片区形成协同效应与其他片区形成协同效应n 从区域运营的角度而言，风貌控制区占据了东部副中心的核心位置，控制了基地的风貌，也就为整个东部副中心甚为整个东部副中心甚至东部新城的区域品质与特色奠定了基至东部新城的区域品质与特色奠定了基调调。n 风貌控制区的面积选定为1400亩，约为1平方公里。根据国内外的经验，风貌控制区的面积不应低于1平方公里，才能达到控制目的。利于整体打造，也利于整体打造，也易于起到标杆性作用。易于起到标杆性作用。作为的适宜载体，基地的风貌打造对于整个作为的适宜载体，基地的风貌打造对于整个大区域的成功运营至关重要大区域的成功运营至关重要 27、基地作为东部新城的RBD核心区域，将会起到辐射整个东部新城的巨大作用，因此采用风貌控制区的开发采用风貌控制区的开发模式，将显著提升片区的形象认知和价值，有效加速区域运营和控制区域品质模式，将显著提升片区的形象认知和价值，有效加速区域运营和控制区域品质。qAOD导向下的主题风貌区的设立，可以在东部副中心快速形成统一的差异性标识，进而提高区域土地价值与提升区域价值，将区域开发商的自发开发行为纳入到有序良性的轨道；q南部新城的房产开发虽然已经形成了相当气候，但是由于缺乏AOD导向下的风貌控制，导致先期出地过快，新城缺乏一个统一的风貌与发展主题。无论是从区域发展状况的角度，还是针对区域竞争对手取得后发28、优势的角度，东部副中心都应该导入AOD导向下特色风貌控制区。东部新城运营的趋势：从东部新城运营的趋势：从TODTOD导向下的独立大盘导向下的独立大盘开发到开发到AODAOD导向下的特色风貌区引导导向下的特色风貌区引导注：AOD导向（政府协调下的预期导向型）对应案例研究：泰唔士小镇对应案例研究：泰唔士小镇通过泰晤士小镇的风貌营造使整个松江新城跨越式发展通过泰晤士小镇的风貌营造使整个松江新城跨越式发展主题游憩区泰晤士小镇整体规划面积96.7公顷,其中主题游憩区占地大约20公顷,采用低密度开发的模式.对应案例研究：泰唔士小镇对应案例研究：泰唔士小镇通过泰晤士小镇的风貌营造使整个松江新城跨越式发展通过29、泰晤士小镇的风貌营造使整个松江新城跨越式发展按照XJJS的验收标准进行施工管理总发展商总发展商 松江新城建设松江新城建设 发展有限公司发展有限公司 （XJJS） 行政管理平台行政管理平台品牌管理品牌管理/营销平台营销平台技术研发技术研发/规划设计平台规划设计平台融资融资/财务管理平台财务管理平台品牌统一管理品牌统一推广成本统一控制质量监控规划设计的全程控制财务核算投融资管理泰晤士小镇的 品牌控制 泰晤士小镇的 设计/风貌控制 施工质量/开发 节奏的控制上海恒和置业有限公司上海旭嘉房地产有限公司上海颐盛房地产有限公司加盟开发公司加盟开发公司按照XJJS的设计方案进行施工少量的品牌推广职能部分子项30、目的后期物业管理泰晤士小镇风貌区开发控制模式示意图泰晤士小镇风貌区开发控制模式示意图通过总开发商控制下的捆绑开发模式，使泰晤士小镇按照规划设想快速成型，为整个松江新城的风貌与品质打了较高的起点，这也是松江新城跨越式发展的重要原因。作为辐射周边组团的重要集散点，基地将成为辐射东部新城的桥头堡，与红砂村共同形成一个完整的娱乐、休闲风貌区，并且周边洪河的高校聚集区也可以为提供重要的人口支撑。n 通过成龙路连接著名的“三圣花乡”红砂村，成为支撑RBD的另一个旅游吸引物（TA）。n 通过纵向城市外围环状道路（三环路、绕城高速公路等）与东部新城的洪河以及十陵组团联系，交通联系非常便捷。沙河堡站沙河堡站成渝31、城际客运交通起点，地铁枢纽站 洪河站洪河站地铁2号线与红砂村及洪河组团形成良好的联动及协同与红砂村及洪河组团形成良好的联动及协同 交通的发展带来的城市格局变化，城市中心部分功能外迁，形成新城市带。 泽西市的发展历史只有十来年，随着曼哈顿的房价升高，很多居民和商务办公逐渐迁至泽西市。 一个成熟完善的总体规划方案为指导，构成新城发展策略：建设大公园+商务区+大型商场+休闲旅游区形成触媒效应，带动周边居住区的发展。案案例例研研究究泽泽西西城城 纽纽约约 美美国国Jersey cityManhattanBrooklynNewport 商业中心东南方向鸟瞰整个区域案案例例研研究究泽泽西西城城 纽纽约约 32、美美国国Hoboken休闲旅游区街景功能结构分析便捷的交通规划宜人的城市尺度 “up town+ downtown+ shopping mall+ open space 几部分的基本组成，适当的“商业，商务，居住，开放空间比例，形成完善而清楚的功能配套分布”分级别进行开发控制（商务区属于一级严格控制，对建筑风格，高度，材质都要进行控制，商业/休闲区属于2级控制，对商业比例，种类进行控制，居住区属于三级控制，基本很难控制）南部的开放公园从Newport商务区看曼哈顿商务区的城市设计 地块特征：地块特征：n交通量大，人流比较集中n城郊结合处，面向主城区的窗口n比较喧闹，自然景观较差 适合物业适合物33、业： （较高强度开发） n商业综合体n大型超市n高档写字楼、酒店 地块特征：地块特征：n交通相对较便利n比较安静n自然景观较好 适合物业适合物业： （开发强度较低） n大型主题娱乐项目n创意产业区n特色写字楼n特色居住及配套500m500m500m1000m1000m规模定位：地铁站服务半径及物业类型规模定位：地铁站服务半径及物业类型 建议地铁500米范围内以商务、大型商业为主，1000米范围服务半径内以主题娱乐休闲和居住及配套为主，风貌控制区规模也宜控制选择在地铁服务半径1000米的范围内。部分城市主题游憩区占地面积及区位：部分城市主题游憩区占地面积及区位：项目 上海泰晤士小镇深圳锦绣中华深34、圳世界之窗北京世界公园东京迪斯尼占地面积（万平米）20/10020/100（非（非住宅住宅/ /全部）全部）3030484847478383区位郊区郊区城市边缘城市边缘地铁直达地铁直达城市边缘城市边缘地铁直达地铁直达城市四环城市四环路边缘路边缘城郊结合处，城郊结合处，轻轨直达轻轨直达对比部分城市主题游憩区占地面积，我们选择的风貌控制区的主题游憩区面积在20公顷左右，结合地铁的服务半径要求，同时按照国际RBD开发经验，风貌控制区的面积不宜低于1平方公里，才能达到控制目的。利于整体打造，也易于起到标杆性作用。按照地铁500米范围内采用高强度开发，游憩区采用低强度开发，居住区采用中高强度开发的思路，35、总体容积率宜控制在2.0.2.0.规模定位：规模定位： 功能餐饮 娱乐文化信息服务其他比例6%6%23%23%34%34%10%10%10%10%17%17%国内部分城市消费者对国内部分城市消费者对RBDRBD的功能需求调研：的功能需求调研：形态格局：形态格局： 点点状状模模式式线线状状模模式式面面状状模模式式一般以某一旅游景点或者大型的娱乐购物中心为核心，当这个核心不能容纳日益增加的需求，则会自然的向四周扩张，形成点放射状的格局。典型案例有：南京新街口商业区,上海新天地经济总沿着交通阻力最小的方向发展，很多游憩设施是沿道路、巷子、河流等线状物进行布局而形成的，并向之路有一定的发展，典型的案例36、有：上海南京路步行街面状模式集合了点状模式和线状模式的优点，既保证了集中性和便利性，又符合自然成长规律，成为现在新兴游憩中心主要的布局形态,典型的案例有：泰晤士小镇、锦绣中华等本项目建议本项目建议第三部分：风貌控制区的选址分析第三部分：风貌控制区的选址分析风貌控制区选址意向风貌控制区风貌控制区自然条件区位条件交通条件竞争条件选址方案比较自然区位条件：生态景观资源优越并处于东部副中心的双轴交汇节点自然区位条件：生态景观资源优越并处于东部副中心的双轴交汇节点中心生态轴的景观资源构成RBD中必不可少的TA（旅游吸引物），核心商业轴的聚集效应将有效引导地铁带来的人流进入基地，成为具有商务、娱乐、休闲、37、度假、居住功能的新城风貌控制区域。中心生态轴，片区生态景观走廊中心生态轴，片区生态景观走廊核心商业轴，片区城市功能走廊核心商业轴，片区城市功能走廊交通条件：交通条件：TODTOD导向便于承载大型商业商务功能导向便于承载大型商业商务功能基地周边良好的交通条件，成为理想的TOD导向下的城市副中心，并作为辐射东部新城周边组团的重要集散点，与红砂村共同形成一个完整的娱乐、休闲风貌区。n风貌控制区紧靠地铁二号线洪河站、老成渝路和十洪大道,交通十分便利且多元化,道路景观条件和通行能力良好,很适合作为新城启动区的展示面,并易于和区域商业中心形成良性互动。n通过十洪大道、成龙路连接著名的“三圣花乡”红砂村，成38、为支撑RBD的另一个旅游吸引物（TA）n 通过纵向城市外围环状道路（三环路、绕城高速公路等）与东部新城的洪河以及十陵组团联系，洪河组团作为高校聚集的创意产业聚集区为RBD提供了重要的人口支撑 。沙河堡站沙河堡站成渝城际客运交通起点，地铁枢纽站 地铁2号线洪河站洪河站老成渝路十洪大道成龙路竞争条件：基地周边组团发展具有一定的功能差异性竞争条件：基地周边组团发展具有一定的功能差异性十陵片区将体育中心与十陵配套区在空间上加以整合，以体育健身为基础、以竞技为核心、以娱乐运动、时尚休闲为主导，集体育健身、商业购物、娱乐休闲、时尚景观、酒店办公、健康居住六大业态于一体中央体育休闲聚集区三圣片区围绕着未来锦39、江区政府所在地，融景观、商务、特色商业、居住与行政文化设施为一体游憩商业聚集区&中央居住区四大片区所构成的东部新城内部组团发展存在一定的差异性，东部副中心三圣片区的景观资源较为丰富，构成了富有吸引力的TA资源，基地所在的区位优势也便于承载大规模的商业和商务功能。依托交通枢纽的构建，成为东部的复合商业商务功能的商业中心沙河堡片区 交通枢纽洪河片区依托十陵片区的体育中心和东部新区高校、科研所等教育科技以及人才资源，以康体产业为主导。康体产业聚集区（暂定）风貌控制区选址方案比较风貌控制区选址方案比较方案二优点：充分利用南北轴规划要点,景观良好,整体性强.缺点：目前交通设计上有难到达性，只能从老成渝大40、道进入,易形成孤岛效应。方案三优点：面积适合（1400亩），交通便利，景观良好，具有可操作性和实施性，能在短期内形成示范效应，并且同时连接了三圣板块和周边的红砂村。共同形成一个核心示范区域。方案一优点：整体性强缺点：面积过大，开发周期长，无法在短期内形成示范作用基地所具备的四大条件，使其成为成都最适合承载RBD的选址，建设成集商业、商务、文化、娱乐、高尚栖居与一体的综合性风貌控制区。 从区域运营的角度而言，风貌控制区占据了三圣片区的核心位置，采用风貌控制区的开发模式，将显著提升片区的形象认知和价值，控制了基地的风貌，也就为整个东部副中心和东部新城的区域品质与特色奠定了基调。从而成为东部新城发展41、的引擎。区位条件区位条件n 基地位于东部新城与主城对接的交流节点,三圣、洪河片区的连接部n 基地位于三圣片区的双轴交汇节点交通条件交通条件n 基地位于老成渝路、十洪大道的重要交通节点，承载人流物流疏散n 基地周边的地铁站点便于进行TOD导向下的新城开发竞争条件竞争条件n 基地所在三圣片区与其他两大组团形成错位发展n 基地与内部红砂村等组团便于形成统一的休憩区块自然条件自然条件n 基地所在东部地区具有独有的丘陵山地景观n 基地内部生态和人文资源丰富，便于形成旅游吸引物风貌控制区的选址小结风貌控制区的选址小结第四部分：第四部分： 场地现状分析场地现状分析现状用地分析现状用地分析现状规划范围内用地尚42、未城市化，以村庄农田为主。目前处于开发的准备阶段。现状道路分析现状道路分析基地内现状以村路为主，老成渝路紧邻地块北侧.东边十洪大道正在修建中。现状地形分析现状地形分析现状规划范围内地形较平整，坡度较小。周边用地情况周边用地情况三圣风貌控制区三圣风貌控制区地块周边有一个以农家乐闻名额红砂村.红砂村优异的自然环境和人文风貌具有极强的吸引力,在休闲、度假,餐饮方面有着独特而不可替代的优势。启动区与红砂村的结合将在整体上提升区域的形象与知名度,吸引更大的客流,从而达到双赢的结果。红砂村第五部分第五部分: : 风貌控制区城市设计方案风貌控制区城市设计方案规划愿景规划愿景定位:成为东部副中心三圣片区集商务43、商业、娱乐、休闲、商务、商业、娱乐、休闲、度假、居住功能度假、居住功能为一体的综合性风貌控制区，成都东部新城的游憩商务中心，成都城市副中心的展示名片。 思路：营造一种生活方式，既能被成都民众所熟悉和接受，又能结合和吸收高品质的外来文化，适应现代都市的文化和需求，创建新的成都休闲特色文化，使其成为不可复制和再现的空间场所。n网络城市的理念n街区理念n十字轴线的城市公共空间n传统与现代的共存n黑巷子理念及花园城市理念规划延续澳洲规划延续澳洲BAUBAU的总体规划思路的总体规划思路 改善各组群空间的相互联系创造有机的城市空间。 调节各类城市功能规模的比例，注重可行性和可操作性。 营造人性化的空间尺44、度，并与城市尺度相协调。改善与深化澳洲改善与深化澳洲BAUBAU的总体规划的总体规划功能主题功能主题多元化风貌控制区包含游憩商务中心的各种公共活动功能及空间，形成生动活力的城市风貌。如：商业、休闲、娱乐、商务、特色的居住区及学校。复合化各种功能相互融合，在保证各功能区域相对独立和完整的条件下，通过空间和步行流线的组织使各种功能相互对话和融合。整体性加强各功能区域的有机联系，使风貌控制区成为一气呵成的完整城市空间。创业休闲购物生活休闲娱乐功能商务功能生态景观功能生活居住功能风貌控制区(游憩商务区)综合商业功能综合商业功能商务功能居住配套功能景观生态功能休闲娱乐功能功能分析功能分析综合商业中心主要45、物业形态建议综合商业中心主要物业形态建议物业分类区位和开发强度主要产品/特征地铁站厅商业地铁站主体及地铁站前广场区域，强调地下空间开发，地上开发强度相对较低，地下商业地铁联体商业中心站前商业广场大型购物中心地铁站附近，临近公路交通集中式布局，开发强度较高集中式的 Shopping mall大型百货大楼大型超市配套商务设施站前广场附近，离地铁站5分钟的行程开发强度较高高档写字楼高档星级酒店物业形态物业形态综综合合商商业业功功能能：大大型型综综合合商商业业中中心心建议项目主要产品和服务辐射范围和消费人群 混合商业街道高档精品店主题式专卖店提供轻松、宽敞、愉快的体验式购物环境周边商务区的高消费人群市46、内及外地的游客美食天地沿街或者围合形式的美食广场汇集天下美食，展现欧洲特色周边商务人士和居住区家庭市内外游客主题广场活动广场，位于较中心位置或者绿带中间人流集散中心，用于社区内举行各种活动和庆典主题活动吸引的游客娱乐设施室内娱乐设施如剧场、棋牌室等室外活动中心，如极限运动广场周边区域的游客社区内的居民其他艺术馆、手工作坊、展览馆等为游客提供体验式的旅游享受物业形态物业形态展现欧洲及中国传统市镇空间形态的区域，功能也高度复合化，其中可包括混合商业街道、美食街、茶楼、家庭旅馆、剧场、百年老店等多种功能。 实行中低强度的开发。休休闲闲娱娱乐乐功功能能：混混合合特特色色休休闲闲区区功能及占比（按占地面47、积核算）核心业态 /产品占地面积（M2）建筑面积（M2）建筑容积率停车位备注大型商业大型商业（12.8%12.8%）商业中心3848141053.6731商业中心一、二层为购物，三层为健身、美容、影视中心，地下一层用作餐厅及超市。综合超市19359136420.7129地上三层，一、二层用于购物，三层为仓库、办公、会议，地下一层用作停车库及设备房教育教育（37.7%37.7%）高级中学57917423630.731）教学综合区：20955 m2 2）体育活动及餐饮区：5415 m2 ；3）宿舍：15933 m2 幼儿园104043707.40.3640高2层，最多可容纳300人商务及商务及配套48、配套（13.3%13.3%）市政厅商办楼17420372511.36泰晤士小镇乃至松江新城区主要的商务、行政办公场所全湖景球形餐厅71612431.74 餐厅地上建筑2层,2楼有4个包房，可容纳80人;一层可容纳约125人的大厅四星级宾馆5968101431.70 474层/地下1层。地上一层拥有餐饮、商店、邮局、医务、书店和其他服务用房，地上二层拥有会议、酒吧和客房，地上三、四层则均为标准客房，总计68间各类客房公共公共设施设施（22.3%22.3%）教堂841.8711561.37层高共计66.66米，社区至高点，能容纳200人左右体育会所147465469.80.3650最多可容纳20049、人，体育、休闲和娱乐为主的活动场所康复中心及诊所2472077770.31 48康复中心拥有28间普通客/病房、4间豪华客/病房、60个床位及餐厅、多功能厅等。大型展示大型展示（13.8%13.8%）城堡（展览）2309211740.05城堡建筑内部一层为展厅，二层为咖啡屋艺术中心196743321.85大型公共配套所搭建的立体化服务平台，全方位满足各类业主的商务、生活需要，成为吸引小型商业入驻和激发自住需求的重要因素对应案例研究：松江泰晤士小镇特色风貌区（一）对应案例研究：松江泰晤士小镇特色风貌区（一）丰富多元的业态构成使片区成为上海的特色旅居目的地丰富多元的业态构成使片区成为上海的特色旅居50、目的地 业态业态/产品建筑风貌特点占地面积建筑面积比例（按占地）比例（按建面）容积率典型案例婚庆服务婚庆公司婚纱摄影店酒店/娱乐英伦古典风情多为底商的沿街居住建筑1.25万M20.99万M215%11%0.78花嫁喜铺巴黎婚纱千子晨婚纱摄影情景会展艺术中心展览馆现代主义风格3.07万M23.62万M237%40%1.18松江美术馆艺术创意画廊/雕塑/陶艺创意工作室收藏陈列室模拟工厂、仓储等英国古典公共建筑的形态0.5万M20.46万M26%5%0.91城堡画廊Top Gain画廊第一视觉创意广场餐饮娱乐餐厅/酒吧/迪厅茶馆影视厅特色餐饮古典、现代多重建筑风格3.37万24.04万M242%4451、%1.2IMP酒吧雅馔蓝湾coffee露西茶馆原石音乐酒吧公共核心区产业配比（按占地面积算）公共核心区产业配比（按占地面积算）情景会展区艺术创意区婚庆服务区餐饮娱乐区对应案例研究：松江泰晤士小镇特色风貌区（二）对应案例研究：松江泰晤士小镇特色风貌区（二）强调强调婚庆、会展、艺术创作等适宜产业业态的融合婚庆、会展、艺术创作等适宜产业业态的融合创新空间区项目元素具体内容主要目标客户项目特征/开发建议总部大楼宽大豪华的办公空间，配备超大会议室、产品展览区等，为企业总部提供全方位的服务国际企业中国总部、中国知名企业 智能化信息化功能化建筑 紧凑布局形成集中办公区 生态环保型健康工作环境 建筑设计体现简52、洁现代性 多种建筑形式杂糅和并存 中高级办公楼、LOFT及STUDIO创意产业园配合区域内的良好的环境和氛围，在景观较好处为创意产业提供灵活的办公空间 创意产业企业，可包括设计、出版、电影制作等企业甲级办公高档的办公空间和舒适的办公环境国内外大型企业高星级酒店具备娱乐、度假功能的高星级酒店 周边商务客源外地旅游游客项目元素建议：商商务务功功能能：商商务务区区物业形态物业形态总平面布局总平面布局功能分区功能分区大型综合商业商务开发区综合商务区混合特色休闲区 小学特色居住区功能分区功能分区大型综合商业商务开发区混合特色休闲区综合商务区小学特色居住区大型综合商业商务开发区大型综合商业商务开发区区位及53、功能定位大型综合商业商务开发区要求建在交通枢纽处，人流量较大。基地内拥有地铁站，其周边选址作为集中的高强度大型综合商业商务开发区域，用地面积在16.08公顷。大型综合商业商务开发区大型综合商业商务开发区大型商业综合体超高层综合体商务酒店项目类型特色商业综合体空间意象空间意象空间意象空间意象空间意象空间意象混合特色休闲区混合特色休闲区区位及功能定位选址在综合商业中心以南18.23公顷的地块，有优良的自然景观条件，适宜作为市民的休闲娱乐场所项目。规划采取主题式的开发模式建设混合特色休闲区，成为城市性格和新城品质的最佳展示地段，开发强度适中。混合特色休闲区混合特色休闲区项目类型功能高度复合化，欧洲传54、统和现代市镇空间形态相融合的区域，其中可包括混合商业街道、美食街、茶楼、家庭旅馆、剧场、百年老店等多种功能。空间意象空间意象空间意象空间意象综合商务区综合商务区区位和功能 nRBD内的商务建筑一般选择在离交通枢纽较近的地块高强度开发n本项目选择与混合特色休闲区平行的、连接混合商业区和住宅区的地块的2个地块，用地面积8.91公顷，开发强度较高。n综合商务区可以提高地区的平均消费水平，保证常年的消费，提升地区的影响力和知名度，吸引更多的外地游客。综合商务区综合商务区项目类型它的功能包括商务办公、商务酒店、商业街、城市公寓等，也是一个高强度开发区。 它保证了风貌控制区有一部分固定的人流和高素质的消费55、群体。创意办公精品商业街商务综合体空间意象空间意象空间意象空间意象特色居住区特色居住区区位功能l它位于十洪大道两侧，并与特色休闲区和商务区直接相邻.它是一个闹中取静的地段，交通方便而且生活便利，适宜作为居住功能.l 它是一个中高强度的开发，用地面积6.21公顷，一定的常住居民能使展示区保持24小时的活力，而且能展示出更为自然的城市生活风采。特色居住区特色居住区项目类型居住组团相对独立和私密，邻近休闲区和商务区的界面可设置带有底层商铺的混合式住宅，重现街道式的生活空间。传统特色居住园林小区居住空间意象空间意象学校教育区学校教育区学校教学用房运动场地区位与功能定位靠近低级别城市道路，较为安全和安静56、的地段，适宜作为学校来布置。较好的服务半径，服务周边的居住组团及城市公寓的居民。空间意象空间意象规划结构规划结构商业核心中央绿化带南北绿化活动轴绿化渗透道路系统道路系统 交通景观大道（交通性主干道）：三环路，老成渝路，东洪路，十洪大道以及成龙路等。 主街（生活性主干道）: 规划区内部主要道路，结合布置底层商业，利于形成社区商业。 辅助街（生活性次干道）：主要指生活性道路。 特色街：沿中部公建轴线以及绿化轴两侧的道路，也是打造东部特色风貌区域的主要街道。道路系统道路系统建议中心绿带北侧道路对机动车通行采取适当限制性措施，让中心绿带和北侧休闲区能融为一体,中心绿地南侧道路作为区域通行的城市次干道。57、洪河站洪河站限制机动车交通限制机动车交通地铁洪河站交通性主干道生活性主干道 生活性次干道城市支路老成渝路十洪大道容量指标容量指标序号序号用地性质用地性质用地面积用地面积建筑面积建筑面积容积率容积率0101商业商务综合体用地 422592112955.0 0202商业商务综合体用地 49488742321.5 0303商业商务综合体用地 3479434794010.0 0404商业商务综合体用地 342731713655.0 0505城市公共绿化用地 1536200.0 0606商务兼商业用地376283010248.0 0707商业、娱乐、休闲混合用地 94705757640.8 0808商务58、兼商业用地 320161920966.0 09商业、娱乐、休闲混合用地 3049154883.81.8 1010城市公共绿化用地 1776400.0 1111城市公共绿化用地 1711900.0 1212 学校 155779346.20.6 13商业、娱乐、休闲混合用地 3280949213.51.5 1414 居住兼商业用地 19191767644.0 15商业、娱乐、休闲混合用地 2434343817.41.8 1616 城市公共绿化用地 4987600.0 1717居住兼商业用地 429341288023.0 1818商务兼商业用地19516975805.0 1919体育兼休闲公园76559、5400.0 道路用地23000000.0 合计合计916699916699183412318341232.0 2.0 高度控制高度控制4 42 21 11 1300300米米200200米米100100米米3636米米2 23 33 34 4景观步行系统景观步行系统主要景观节点绿地开放空间广场开放空间室外步行通道室内步行通道地下空间利用地下空间利用地下空间利用地下空间利用下沉广场下沉广场风貌控制区开发策略风貌控制区开发策略采用AOD导向对提升区域价值的具有很强的联动作用。在开发一个具有引擎效应的风貌控制区的过程中，可以通过区域运营商的控制与引导，确定区域价值标杆，使二、三级开发商的开发更加有序，形成良性联动。开发时序开发时序1 12 22 23 3一期：混合特色休闲区二期：综合商务区、特色居住区三期：大型综合商业商务区1 1总体鸟瞰总体鸟瞰总体鸟瞰总体鸟瞰