1、一座广场一座广场 一城繁华一城繁华营销定位及项目启动讨论版雄州新核心雄州新核心一座广场一座广场 一城繁华一城繁华THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAIHE PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGINE营销背景 | 市场定位 | 营销模式周期背景 | 市场背景 按照集团公司制定的销售任务：2012年销售额8886万；预计按照基础铺位计算待销售铺位：2、180-190个；2012.8.152012.9.302012.12.312013.10政府报规通过时效周期客户积累时效周期按照资金计划，完成2012年任务需在开售期完成所开60%销售，即至少1000铺位，销售基础铺位100个。按照10:1的乐观到访转成交比例计算，至少需要到访1000组意向客户。自持商业开业自持商业主体封顶8886万前期招商跟进由于前期业态定位模糊，应在销售同时进行招商工作，保证品牌及次主力店的入住与前期承租条件的调整。销售商业的制约因素：1、整体商业的明确定位；2、整体商业的经营模式；3、商业工程进度周期；4、自持商业的业态分布；5、商业品牌的进驻；6、销售商业硬件条件；雄3、县隆基泰和广场开发预期？目前盛唐地块的资金状况为正的1.8亿（未计算目前未付款项），在这样的资金前提下，如何看待雄县隆基泰和广场项目的开发预期。快速消化，现金流至上利润最大化，合理开发不同的目标值将决定不同的经营思路及不同的规划条件；THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAIHE PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGINE营销背景 | 市场定位 | 营销模式周期背景 | 市场背景 首都第二机场全面动工首都4、第二机场全面动工空港效应，形成三核布局空港效应，形成三核布局首都第二机场及新空港经济圈雄州商业核心雄州商业核心白沟特色购物旅游白沟特色购物旅游白洋淀风景旅游核心白洋淀风景旅游核心至北京至北京至天津至天津至保定至保定至广州至广州4040分钟车程分钟车程大广高速保津高速白沟特色购物旅游白洋淀风景旅游核心雄州商业核心隆基泰和广场文安霸州任丘安新温泉城容城高碑店固安至今，至今，雄州雄州没有核心，没有核心，而而保东保东同样需要核心同样需要核心但但“两白一城两白一城”新规划带来无限的商业机会：新规划带来无限的商业机会：2012年随着两白一城的保定重点规划的启动，依托保津高速与白沟形成互补之势，白沟的购物游5、温泉城的景观度假休闲游的发展下将形成多种旅游特色混合的综合区域，而临近这两个区域的雄县也必然成为这一旅游区域配套建设的主要基地。白洋淀温泉城风景、度假 + 白沟购物 + 雄县温泉、休闲、人文。两白一城的城市规划，为雄县带来大量的旅游人群，增加了雄县对于商业配套的需求。保东周边没有高端的商业综合体作为城市发展的核心，雄州借首都第二机场及两白一城的规划形成核心趋势，雄州乃至保东的核心商业虚位以待。雄州乃至保东的核心商业虚位以待。保东区域商业引擎新核心保东区域商业引擎新核心京津保环绕；河北重点开发区域两白一城辅助区；首都第二机场辐射区；东扩北移，无限生活广场东扩北移，无限生活广场LIFE CENT6、ER新型大规模居住区，带动消费力膨胀新型大规模居住区，带动消费力膨胀原住居民：雄县拥有人口35.4万，年人均可支配收入约10000元，区域可支配总收入：35.4万10000=35.4亿元；产业支柱：塑料包装、地热、古玩、矿泉、温泉、旅游；未来聚金商圈世纪城：2000-2008，入住套数3000套，常驻人口约8000人盛唐国际： 2007-2013，入住套数2420套，预计入住约8000/10000人鑫城： 规划36万平米，2600户预计2014年交房使用，预计2015年后入住人口约8000/10000人雄州国际广场：规划43万平米包含15万平米商业(综合商业包含五金批发、建材、土产日杂、大型超7、市、酒店）预计2016年交付使用预计常驻人口6000人 2015年，超过35000人口支撑按商业合理服务半径：800-1000米人均商业服务建设面积：0.7-0.9/人商业服务需求面积25000-30000按盛唐社区规模计算，外向型商业5%-11%比例商业面积预计15000-33000 雄州世纪城盛唐国际鑫城雄州国际广场THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAIHE PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGI8、NE区域在售商业竞品状况商贸物流组群家居建材、五金机电、农贸副食、日杂小商品等人文社区组群主要以安置房及商品房为主综合商服组群大型商超、购物街、餐饮、不夜城等。雄州国际广场雄州国际广场都市服务组群度假旅游、娱乐休闲、洗浴水汇、高端会议配套、温泉游泳馆等项目名称雄县雄州国际广场项目位置雄县雄州路消防局北行100米总建筑面积43万平米商业建筑面积15万平米占地面积500亩建筑格局步行街2层 商场4层经营范畴超市、百货、餐饮、娱乐、休闲、物流、建材等经营模式 未定店铺规格未定价格未定产权住宅70年 商业40年土地取得时间2011年开盘时间未定交付时间商业明年5月（暂定）五证情况占不健全项目名称温泉湖9、商贸中心项目位置雄县铃铛阁大街温泉湖东侧开发商富泰诚房地产开发有限公司总建筑面积6万平米(含住宅)商业建筑面积2.5万平米停车位1000个建筑格局地下2层 地上4层 层高6米商业配套地下停车场、观光电梯、扶梯、中央空调等经营范畴超市、百货、餐饮、娱乐、休闲等经营模式 售后包租 （统一招商、统一经营、统一管理）返利标准年返10%左右 店铺规格10100不等 （自由组合）价格10000-30000元/平米 （使用面积）开盘时间2011年11月8号价格区间10000-30000元/平米 （使用面积）去化率80%左右交房时间2013年10月开业时间2013年12月温泉湖商贸中心业态分布：F5：健身会所10、F4：时尚街区F3：品牌服装F2：品牌服装F1：综合商场B1：超市B2：停车场30000元/21000-25000元/18000元/10000元/商场部分建筑面积：2.5万平米地下两层 地上四层层高：6.3米住宅部分建筑面积：5万平米层数：26层惠友超市、肯德基、金伯利钻戒、雄县黄金商行等一层二层三层四层楼层价格（元/平米）租金（元/平米/天）一层30000左右9二层21000-250006.3-7.5三层18000左右5.4左右四层10000左右3左右注：商场均以使用面积向外出售、标准店铺规格为注：商场均以使用面积向外出售、标准店铺规格为30平米平米/间，可以自由组合间，可以自由组合承诺投资11、回报率为：11% 形式：售完返租（三年一签）经营模式：统一经营，统一管理项目名称古玩城商贸中心项目位置雄县将台路世纪城对面开发商富泰诚房地产开发有限公司总建筑面积26560；商业建筑面积商场19350南侧门店3260北侧门店3950停车位600个建筑格局地下1层 地上4层；商铺面宽4米，进深16米层高商场6米，商铺4米商业配套地下停车场、观光电梯、扶梯、中央空调等经营范畴商场预计出租给天奕店铺规格41个销售商铺，130价格4000-6500元/平米 （使用面积）商场开业2013.5价格区间4000-6500元/平米 （使用面积）去化率因综合商业部分整体打包给了天宜商厦，商业街可售部分只有70012、0平米，41套门店，现已基本销售完毕，剩余套数2-3套，剩余门店价格6000左右。世纪城天奕盛唐20个铺位21个铺位将台路综合商场天宜商厦 五层 建面：19350平米 不对外出售北侧出售门店建面：3950平米共20套门店3层14套 2层6套南侧出售门店建面：3260平米 共21套门店3层7套 2层14套THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAIHE PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGINE区域经营性商业13、状况近千户商业处于杂乱状态手机及其配件婚纱摄影服装、日杂、小吃、鞋帽服装日杂家居鞋帽饰品家电莲花商场手机及其配件婚纱摄影服装、日杂、小吃、鞋帽服装日杂家居鞋帽饰品家电莲花商场雄县现街铺业态分布图雄州商业现繁华地段分布较为靠雄县县城南端；业态分布较为扩散，现已山水莲花商场为主的商业圈，为雄县繁华地段，但由于市场建于较早，其卫生、消防、服务、较差，但受于现阶段市场管理不健全导致繁华地段整改较为困难。人民大街以小家电及电动车为主，是雄县购买家电及电动车的主要来源地。温泉路两侧以手机配件及少部分婚纱集中地，此地为雄县老政府原址为雄县最早繁华路段。建筑面积25000平米开业时间2007年建筑格局地上5层14、地下一层层高5.5米经营范畴超市 百货 餐饮 娱乐休闲经营模式统一经营 统一管理出售价格8万20万（15）租金1.5元6元/平米/天山水莲花商场基础资料商场业态及租金情况楼层经营业态租金价格（/天）一楼鞋、黄金珠宝、化妆品、手机家电、餐饮3元-6元二楼运动休闲、精品男装、男女裤、毛衫2.5元-4元三楼女装、内衣、休闲、床上用品1.8元-3.5元四楼个性服饰、饰品、反季服饰、儿童城、电玩城1.5元-3元地下一层超市、饰品、儿童服饰租金均价：约3-3.5元楼层品牌面积位置租金（平米/天）一层周大生70商场一层东侧4.5元一层金匠世家96+36商场入口东侧4.5元二层李宁8*10 80东侧边厅4元15、二层飞克8* 10 80东侧边厅4元二层哥伦布6*10 80东侧边厅4元二层七匹狼8*10 80东侧边厅4元二层安踏16*10 80南侧边厅3.5元山水莲花商场品牌状况步行街商业基础资料步行街商业品牌状况步行街地址山水莲花商场东侧 （铃铛阁大街和人民大街中间）建筑类别商业街2层层高4米左右标准规格每层40-80总建筑面积15000左右经营业态服装、日杂、小吃、小家电、鞋帽店铺数量240间左右经营户数180户左右经营状况客流量大，商业气氛浓厚环境脏 乱 差 租赁形式一年一签租金单间4-6万位置品牌经营品类面积（使用面积）店铺规格租金步行街北口莲花底商美邦服饰80（单层）2间3层10万左右步行街中16、段西侧新新日化化妆品201间1层3万步行街南口东侧千仞岗服饰80（单层）开间4米左右进深20米左右1间2层6万步行街南段东侧新感觉服饰40平米1间2层6万大棚市场商业基础资料位置步行街西侧建筑类别门店+大棚层高门店 4米 大棚 10米开业时间20000年建筑面积40000平米经营业态农贸市场、日杂、服装、小五金、布匹、鞋帽等经营状况客流量大 但明显低于步行街 环境农贸市场形势 脏 乱 差 但好于步行街门店数量两排门店 160间 + 大棚市场店铺数量80家店铺+100大棚散户 租金2万-3万 （单个店铺）东市场商业基础资料建筑类别商业门店2层层高4米左右店铺规格单间门店 35平米左右 店铺数量417、0间左右建筑面积3000平米左右经营业态以服装为主（多为品牌服饰）经营环境可以停车 路边较干净 好于步行街 租金水平每间2-3万左右位置人民大街建筑类别底层底商三层（大多数）层高4米左右店铺数量120个左右经营品类家电专卖 服装 影楼 宾馆 等经营情况客流量大 销售情况好 店铺规格40平米左右一间租金情况单间 3万左右 人民大街商业基础资料南市场商业基础资料建筑类别商业街2层层高4米左右店铺规格30平米一间 总体建筑面积27000经营业态服装、日杂、家居、鞋帽、美发、饰品店铺数量400间 （商铺基本为1间2层、2间2层、3间2层）经营户数约200户左右租金水平每间1万左右经营状况客流量小、有一18、小部分店铺未开业环境路宽 水泥路 店铺独立性较好 整体环境好于步行街品牌业态面积租金店铺规格位置顶好饰品359000元1间1层南市场中段天然养生会所351万，一层门市，二层休息1间2层南市场时尚新娘婚纱702万2间1层南市场中段女人衣柜女装351万，一层门市，二层储藏1间2层南市场中段蔷薇家装351万，一层门市，二层储藏1间2层南市场泽辉珠宝903万，一层门市，二层休息3间2层南市场南市场商业品牌状况THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAI19、HE PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGINE区域行业品牌门店状况服装业：服装业：品牌 开间*进深层数面积（单层）规模位置租金（万/年）单位租金（元/天）海澜之家3.6*8（6间）3170单层人民大街中段203.2耐克 3.6*6（3间）360两层人民大街中段73.2恒源祥3.6*9（2间）270单层东市场62.3美特斯邦威3.6*11（2间）380单层步行街北口103.4彬彬男装3.6*9（3间）397单层人民大街市场口102.8安踏3.6*18（2间）2130两层步行街南口102.1家电业：家电业：品牌 开间*进深层数面积（）规模位置租金（万/年）单20、位租金（元/天）美的专卖3.6*10（4间）3140单层人民大街中段122.3海尔专卖3.6*9（4间）3136单层人民大街中段122.4北大电器3.6*9（2间）364单层人民大街62.6贺军家电3.6*9（4间）3136单层人民大街122.4亚迪电动车3.6*9（3间）397单层人民大街市场口92.5手机通讯：手机通讯：品牌 开间*进深层数面积（）规模位置租金（万/年）单位租金（元/天）3G天翼手机卖场3.6*9（2间）364单层温泉路中段北2.51.1海通通讯3.6*9（3间）397单层温泉路中段北3.51观宇通讯3.6*9（3间）264单层温泉路中段南31.3八方通讯3.6*9（2间）21、264两层温泉路中段南20.9黄金珠宝：黄金珠宝：品牌 开间*进深层数面积（）规模位置租金（万/年）单位租金（元/天）金伯利钻石 12*8196柜台莲花商场底商144银鑫金店 12*8196柜台莲花商场底商144雄县恒兴金店 12*6272单层莲花商场对过103.8婚纱摄影：婚纱摄影：餐饮业：餐饮业：品牌 开间*进深层数面积（）规模位置租金（万/年）单位租金（元/天）白洋淀婚纱摄影旗舰店3.6*9（4间）3130一层营业、其余工作室温泉路人民大街交叉口路北61.3二平婚纱摄影3.6*9（2间）364一层营业、其余工作室温泉路人民大街交叉口路北31.3时尚新娘3.6*9（3间）264一层营业、其22、余工作室南市场中段20.9宝贝儿童摄影3.6*20（2间）3150一层营业、其余工作室人民大街50.9品牌 开间*进深层数面积（）规模位置租金（万/年）单位租金（元/天）嘉年华2122单层人民大街拐角路口204.5天天见面（快餐）3.6*9 （2间）364单层温泉路中段41.7好滋味3.6*9（4间）3136单层雄州路西侧61.2升级城市生活升级城市生活形成真正的核心商业区形成真正的核心商业区雄州原有商业旧格局以隆基泰和广场为核心的全新商业格局原有的城市商业模式存在着档次低、环境差、相关业态分散等缺陷，并且远离新的居住集中区，没有形成一定的商业链条。由于区域规划的发展，新规划的居住区的入住，围23、绕文昌街政法学核心形成的北部区域成为新商业中心的有效区域。THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAIHE PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGINE营销背景 | 市场定位 | 营销模式市场需求潜在消费力区域规划项目规模盛唐国际公建定位思路：消费者需求零售商需求城市核心商业需求旅游规划配套需求原住民生活新兴住宅区年轻人旅游人口周边人口住宅开发两白一城规划城市化进程人文旅游连通白沟及白洋淀温泉城全新城市核心大24、体量，规模效应长临街面统一雄县商业，领衔区域消费，两白一城规划的超级配套补充盛唐国际商业零售概念定位：区域全新一站式区域全新一站式 消费商业中心消费商业中心 针对原住民针对原住民 针对旅游者针对旅游者行业文化行业文化雄县原有商业需求总和，购物、休闲、餐饮均可于此体验.大型超市、品牌店、最大的影院、最大的网吧等。区域旅游商品零售商店，针对团队旅游购买力。如特产及特色手工艺等。行业集中地，如婚庆行业、电信行业、古玩行业等对于原有商业环境，完成更大体量，更好的购物环境，更多选择，更便捷的消费。配套型人文旅游集散地配套型人文旅游集散地全天候精彩休闲、娱乐、餐饮全天候营业、全天候娱乐、全天候精彩所谓全天25、候，指增加夜间业态，延长营业时间。娱乐、餐饮、休闲、购物互动，提升商业氛围。影院、网吧、弹子房精品菜系、特色菜系、夜排档KTV、洗浴、温泉、SPA、美容、美发、茶艺、棋牌盛唐国际公建定位：生活地带：区域全新一站式商业核心+配套性人文旅游集散地LIFE CENTER时尚、美食夜生活旅游集散收藏古玩青年家庭上班族商人旅游者时尚娱乐夜间消费概念餐饮购物概念文化、旅游概念欢乐家庭概念全天候精彩影院、夜店、KTV、网吧、酒吧、台球中高收入人群夜店、KTV、酒吧、特色服饰店宴请、聚会、特色餐吧、小吃街中端品牌专卖店、大型超市、特色服饰店、金店、婚庆店、影楼亲子乐园、宠物医院、家庭餐厅、KTV、影楼特产商店26、古玩城THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAIHE PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGINE营销背景 | 市场定位 | 营销模式市场需求潜在消费力区域规划项目规模隆基泰和广场定位思路：消费者需求零售商需求城市核心商业需求旅游规划配套需求原住民生活新兴住宅区年轻人旅游人口周边人口住宅开发两白一城规划城市化进程人文旅游连通白沟及白洋淀温泉城全新城市核心大体量，规模效应长临街面统一雄县商业，领衔区域消费，27、两白一城规划的超级配套补充隆基泰和广场零售概念定位：区域全新一站式 消费商业中心 针对原住民针对原住民 针对旅游者针对旅游者行业文化行业文化雄县原有商业需求总和，购物、休闲、餐饮均可于此体验.大型超市、品牌店、最大的影院、最大的网吧等。区域旅游商品零售商店，针对团队旅游购买力。如特产及特色手工艺等。行业集中地，如婚庆行业、电信行业、古玩行业等对于原有商业环境，完成更大体量，更好的购物环境，更多选择，更便捷的消费。暨配套型人文旅游集散地全天候精彩全天候精彩休闲、娱乐、餐饮全天候营业、全天候娱乐、全天候精彩所谓全天候，指增加夜间业态，延长营业时间。娱乐、餐饮、休闲、购物互动，提升商业氛围。影院、网28、吧、弹子房精品菜系、特色菜系、夜排档KTV、洗浴、温泉、SPA、美容、美发、茶艺、棋牌青年家庭上班族商人旅游者时尚娱乐夜间消费概念餐饮购物概念文化、旅游概念欢乐家庭概念全天候精彩影院、夜店、KTV、网吧、酒吧、台球中高收入人群夜店、KTV、酒吧、特色服饰店宴请、聚会、特色餐吧、小吃街中端品牌专卖店、大型超市、特色服饰店、金店、婚庆店、影楼亲子乐园、宠物医院、家庭餐厅、KTV、影楼特产商店、古玩城THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAIHE 29、PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGINE保东 核心引擎超大型一站式商业综合体超大型一站式商业综合体THE PLAZA THE PROSPEROUS CITY ，新城市核心的创生地，新城市核心的创生地自持购物中心： 泉乐汇： 销售型商业：城市购物广场；2013.10开业时尚特色商街；2013.10开业城市家庭生活中心；2013.10开业泉乐汇温泉休闲中心；2013.10开业欧洲钟楼广场；2013.10开业一站式购物体验，一站式购物体验，全面提升城市生活价值全面提升城市生活价值业态丰富，包容全客层一站式消费需求时尚生活美食中心购物休闲娱乐完美结合隆基泰和广场30、业态丰富囊括：服饰、家居、大型超市、电器、影院、电玩、书城、情调情调餐饮、儿童游乐、婴童店、休闲温泉等零售及体验店以钟楼广场为中心，融汇大量时尚生活元素，从特色温泉到世界美食应有尽有。打造保东区域时尚生活的核心引擎。全面高端的购物空间，温泉主题的休闲娱乐，为以雄州为核心的区域型商业增加无限潜力，形成真正的一站式生活核心。THE PLAZA THE PROSPEROUS CITYTHE LONGJITAIHE PLAZATHE LONGJITAIHE PLAZAENGINEBUSINESSTHE LONGJITAIHE PLAZATHE PLAZA THE PROSPEROUS CITYENGINE营销背景 | 市场定位 | 营销模式住宅地产是销售行为，而商业地产是经营行为。住宅地产是销售行为，而商业地产是经营行为。战略性、客观性、可行性、长远性、可持续性、短期不可逆转性、前瞻性、可操作性营销模式将根据公司大战略制定。营销模式将根据公司大战略制定。