1、泰禾.苏州 姑苏院子 苏州苏州姑苏区西园路项目概念规划设计方案姑苏区西园路项目概念规划设计方案 Suzhou gusu district xiyuan road project 2016.04 姑苏印象 不仅是诗和远方，更多的是每一处让人流连的意境意境！ 枫桥夜泊 月落乌啼霜满天，江枫渔火对愁眠。 姑苏城外寒山寺，夜半钟声到客船。 张继 寻找遗落在墙脚的文脉，带来亲和的传统景观寻找遗落在墙脚的文脉，带来亲和的传统景观 使人找到遗失已久的，亲切感和归属感使人找到遗失已久的，亲切感和归属感 一塘碧荷绿池里，从此无心他处去一塘碧荷绿池里，从此无心他处去 是我们对苏州园林的直观感受。 庭院庭院 即是空2、间，即即是空间，即是是生活，即是意境生活，即是意境 CONTENTS 姑苏院子 基地分析 规划测算 目标策略 方案分析 产品溢价 立面意向 姑苏院子姑苏院子 基地分析 规划测算 目标策略 方案分析 产品溢价 立面意向 姑苏 传承文化传承文化 梦圆墅境梦圆墅境 壹角方圆壹角方圆 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 清晨入古寺，初日照高林。 曲径通幽处，禅房花木深。 山光悦鸟性，潭影空人心。 万籁此皆寂，惟闻钟磬音。 苏州，一个中国传统文化传统文化集聚之地集聚之地，素来以山水秀丽、园林典雅而闻名天下，其历经千年的文化底蕴，使其古韵连连，挥之不绝古韵连3、连，挥之不绝。 题破山寺后禅院题破山寺后禅院 唐.常建 苏州园林 文化底蕴文化底蕴 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard “咫尺之内再造乾坤”“咫尺之内再造乾坤” 有限的空间里，使人“不出城廓而获山水之怡，身居闹市而得林泉之趣”，达到“虽由人作，宛若天开虽由人作，宛若天开”的艺术境地。 将苏州园林体系中的造园借景造园借景等艺术手法，融入项目，提升文化价值文化价值，理解中式庭院中式庭院情结情结！ 院落乾坤院落乾坤 庭院：自成一方天地庭院：自成一方天地 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 宋平江府（苏州）4、总体示意图 平面方整 街巷交错成十字十字或丁字丁字 围墙封闭，少门窗，无太多装饰 入口内敛，不张扬 屋顶多硬山式硬山式，山墙高出屋面做成阶梯式 天井或庭院解决采光通风，主弄和支弄解决交通疏散 由“进”构成基本单元“进”构成基本单元，规模大小取决于进数多少 江南民居江南民居以天井为中心的内向封闭式组合建筑，而天井主要就是用来收集雨水和采集阳光，以避免“肥水”外流。若干院以街巷为线索，组合为坊。“院”“院”是基本单位! 街坊巷院街坊巷院- -历史特征历史特征 院落空间院落空间 1,一条龙一条龙即只有厅堂且平面为一字形的住宅 2,单伸手单伸手即只有厅堂和一道廂房，且平面为L形的住宅 3,三合院三合院5、由厅堂和两道廂房所组成的住宅 4,四合院四合院由厅堂、门屋及两廂所组成，其规模以院落为单位 5,多重院多重院在合院的基础上繁衍变异, 多为几进合院 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 街坊巷院街坊巷院- -空间与尺度空间与尺度 不同的功能需要不同的尺度并给人特别的感受。宽宽- -窄窄- -转转- -承承- -挡挡- -透透等综合使用，会使普通的空间充满情感空间充满情感 街：街： 南北向较宽的路，约约6 6- -9 9米米，局部透空人行，街口设门，为第一级第一级入户系统。 坊：坊： 沿巷展开的院落组合，有坊门加强邻里归属感邻里归属感。并使邻居间认同6、感加强。是第二重第二重入户系统。 巷：巷： 东西走向，较窄的路约约3 3米米，避部透空人行，尺度宜人。 院：院： 家内空间，分为前院和中前院和中院院，围墙较高，私密性好，具传统特征，可自由使用院落百不影响他人。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 组团形态组团形态 1 1-街街 2 2-坊坊 3 3-巷巷 4 4-院院 丁字街 十字街 1 1 2 2 院落空间院落空间 1 1-亭亭 2 2-台台 3 3-楼楼 4 4-阁阁 1 1 2 2 3 3 4 4 街坊巷院街坊巷院- -形态解析形态解析 3 3 4 4 对景：对景：直接对景和间接对景 借景7、：借景：远借、邻借、仰借、府借 隔景隔景/ /障景：障景：佳则收之，俗则屏之 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 姑苏院子组团机理姑苏院子组团机理 建筑 街 巷 院 主街门 坊门 传统文脉及空间机理探究 延续传统空间格局，结合现代生活需求延续传统空间格局，结合现代生活需求 全方位全方位展现本土地域展现本土地域文化风情文化风情 姑姑苏苏院院子子 街 巷 巷 巷 巷 巷 巷 巷 街 共院 私院 私院 私院 私院 私院 姑苏院子 基地分析基地分析 规划测算 目标策略 方案分析 产品溢价 立面意向 基地 全方位挖掘地块的潜在价值全方位挖掘地块的潜在价值 8、基地详情基地详情 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 总体区位总体区位 site site site 中国中国 江苏江苏 苏州苏州 苏州苏州，古称吴，简称为苏，又称姑苏、平江等，位于江苏省东南部，长江三角洲中部，东临上海，南接嘉兴，西抱太湖，北依长江。 苏州是中国首批24座国家历史文化名城之一，是吴文化的发祥地吴文化的发祥地 。苏州人多属江浙民系，使用吴语。 苏州城始建于公元前514年，有2500多年历史。苏州园林是中国私家园私家园林林的代表代表，被联合国教科文组织列为世界文化遗产世界文化遗产。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot9、 Group.Gusu yard 地铁2号线 地铁1号线 城市快速路 姑苏区 姑姑苏区苏区为苏州市老城区，作为苏州古城核心古城核心，历史文化底蕴深厚，旅游资源十分丰富。 项目地处姑苏区核心地段核心地段，紧邻西园寺，靠近留园等，区位优越，且随着中心城区可开发地块的不断减少，地块的价值价值势必愈加愈加增加增加。 项目区位项目区位 苏州北站苏州北站 苏州站苏州站 太湖太湖 SITESITE 城市高速路 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 周边景象周边景象 教育用地 景区 居住区 公园绿地 本案本案 本案本案 北环快速路北环快速路 西园寺 留园 西园古刹10、 苏州农业职业技术学院 苏州市第十二中学 西园古西园古刹刹 广济公园广济公园 苏农苏农学院学院 市十市十二中二中 留留园园 现状住宅现状住宅 现状住宅现状住宅 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 周边景象周边景象 基地周边虎丘路、西园路道路状况优良，西园路文化景观资源良好;道路通过性好，规划道路工期时间未定，需综合考虑小区小区出入口位置出入口位置。 周边相邻多为老旧居住区老旧居住区，可利用景观资源有限，需自身打造高端居住景观环境。 城市道路 规划道路 公交站点 F 本案本案 本案本案 B D A G E C I A B C D E F G I H11、 H 竞品楼盘竞品楼盘 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 竞品分析竞品分析 当代当代万国府万国府 容积率2.0 叠墅高层 叠墅均价28288 姑苏金茂府姑苏金茂府 容积率3 高层 均价24884 融创狮山御园 容积率1.1 别墅、平层 均价38000 项目片区以居住为主，规划人口2.7万人，建有多个新老小区，居住氛围良好。其中主要在售竞品项目有： 姑姑苏金茂府苏金茂府 当代当代万国万国府府 融创狮山御园融创狮山御园 SITESITE 当代万国府当代万国府 姑苏金茂府姑苏金茂府 首首开开龙湖狮山原著龙湖狮山原著 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu12、.Thaihot Group.Gusu yard SITESITE 姑苏金茂府姑苏金茂府 竞品分析竞品分析 姑苏金茂府 项目地址 土地面积 容积率 建筑面积 首开时间 上市套数 去化套数 成交均价 建筑类别 金门路/桐泾路 86018 3.0 258084 2013年11月 1055 857 32000 高层 户型面积 140,180,196 依托古城古城核心，靠近核心，靠近石路、观前商石路、观前商圈圈区位优势，打造精装高层科技豪宅概念。 产品为楼层2121- -3030层层，户型面积140140- -240240平平层层住宅。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.13、Gusu yard 竞品分析竞品分析 产品特色 送附加值：送附加值： 公共空间私有化；可改造阳台与设备平台 豪宅空间：豪宅空间： 双门厅主仆流线设计；独立电梯入户；豪华套房豪华；观景客厅与卧室。 舒适生活：舒适生活： 多面宽双卧朝南；卫生间功能齐全且全明；超宽双联观景平台；公共空间与私密空间分离。 科技应用：科技应用： 地源热泵；新风置换；毛细管网辐射定制气候。 3+13+1房房两厅两两厅两卫（卫（185185） 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 竞品分析竞品分析 市场走势 主力户型主力户型: : 140140两房两厅两卫，185185三房两厅14、两卫，196196三房两厅三卫 市场表现市场表现: : 自13年11月23日开盘至今累计销售面积累计销售面积为136243平米（857套），精装成交均价精装成交均价24884元/平。 20162016年至今年至今销售了2万平（115套），成交均价成交均价28669元/平。 4 4月份均价已达月份均价已达3200032000元元/ /平。平。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 竞品分析竞品分析 当代万国府 当代万国府MOM位于古城姑苏区，产品形态包括电梯花园叠墅和精装科技小高层。打造区域内稀缺性、低密度、高品质的绿色住区、科技社区、健康社区和全龄15、社区。以恒温恒湿恒氧恒静为主要卖点。 SITESITE 当代万国府当代万国府 项目地址 土地面积 容积率 建筑面积 首开时间 上市套数 去化套数 成交均价 建筑类别 苏站路/江乾路交处 27333.3 2.0 55000 2016年03月 402 28288 高层，别墅 户型面积 100,120,135,140 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 叠墅产品叠墅产品 下叠边套（改造后）下叠边套（改造后） 中叠边套（改造后）中叠边套（改造后） 上叠边套（改造后）上叠边套（改造后） 改造前：改造前： 4 4室室3 3厅厅3 3卫，卫，142142（不含16、地（不含地下室）下室） 赠送赠送地下室，改造天井，客地下室，改造天井，客厅厅挑空做挑空做房间，赠送房间，赠送露台露台 - -1 1F F 1 1F F 2 2F F - -1 1F F 3 3F F 4 4F F 5 5F F 6 6F F 阁楼阁楼 （原始户型）（原始户型） （原始户型）（原始户型） （原始户型）（原始户型） （原始户型）（原始户型） （原始户型）（原始户型） （原始户型）（原始户型） （原始户型）（原始户型） （原始户型）（原始户型） （原始户型）（原始户型） 改造前：改造前： 4 4室室3 3厅厅4 4卫，卫，130130（不含地不含地下室）下室） 可改造可改造天井，客厅17、天井，客厅挑空做挑空做房房间，赠送地下室，露台间，赠送地下室，露台及入及入户花园户花园 改造前：改造前： 3 3室室2 2厅厅2 2卫，卫，130130（不含赠不含赠送）送） 可改造可改造天井，客厅天井，客厅挑空做挑空做房房间，赠送间，赠送屋顶屋顶平台，露台平台，露台及及入户花园入户花园 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 竞品分析竞品分析 主力主力户型户型 高层：100（3室2厅2卫），120（3室2厅2卫） 叠墅：130（4室3厅4卫）（3室2厅2卫），199（4室3厅3卫） 市场走势 项目于2016年3月12日推出叠加别墅72套房源，当日当18、日全部全部去去化化。下下叠叠整体均价29000290003100031000元元/ /（不包含地下室），中叠和上叠中叠和上叠整体均价2600026000- -2800028000元元/ / 未来公寓产品随着区域楼板价的提升及需求增加，价格预期将会进一步提升！进一步提升！ 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 竞品分析竞品分析 项目地址 土地面积 容积率 建筑面积 首开时间 上市套数 去化套数 成交均价 建筑类别 户型面积 金山路/长江路 104401 1.1 114823 2015年09月 叠加、平层 143、170、311 SITESITE 融创19、狮山御园融创狮山御园 融创狮山御园项目地处高新区苏州乐园北、金山路与长江路交汇处。位于狮山CBD核心商圈，坐拥千亿级城市配套资源。旨在成就苏州城市中心CBD区的低密度法式宫殿住区。 融创狮山御园 38000 686 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 竞品分析竞品分析 全赠送全赠送 叠加280（四房两厅三卫） 叠加310（四房两厅三卫） 半半赠送赠送 项目建筑密度较低,主要产品为叠加别墅和大平层产品，叠加别墅附赠面积较多：两层地下室赠送、客厅上空挑空赠送、阳台赠送。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yar20、d 竞品分析竞品分析 市场走势 主力主力户型户型 平层：143平方米、156平方米、170平方米 叠墅：265平方米、316平方米 项目于2015年9月19日首开上市686套，成交成交666666套套。现叠加别墅尾盘800-1000万每套，边套联排别墅1200-1400万每套。 苏州市场600-1000万是市场可接受区间，此楼盘在产品设计中附赠面积还未设计到极致，在产品的提升和升级中可进一步提升产品的溢价空间。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 条件分析条件分析 条件总结 产品创新：新型户型产品新型户型产品及生活居住体验生活居住体验，将使项目更21、具竞争力。 高附加值：高高赠送赠送、高附加值高附加值产品价值、价格更具竞争力。 契合需求：着眼于市场需求，着力打造市场接受度高的产品接受度高的产品。 文化依托：对传统苏式建筑文化传承传统苏式建筑文化传承，回归中国人千百年的院居生活情结，打造新中式合院别墅新中式合院别墅。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard ？ 优势 区位优越区位优越 属于姑苏老城区，周边有留园、西园古刹、广技公园等 交通便利交通便利 西园路，桐泾北路可直接西、北高速环线，同时距离石路、山塘街地铁站也在步行可达范围之内 机遇 苏州房产价格上涨，热度高苏州房产价格上涨，热度高 苏州整22、个区域房价火热上涨，置业者热度居高不下，正好迎合趋势而生 老城区情节老城区情节 置业者对于老城区的历史情节 劣势 地块紧邻老旧建筑地块紧邻老旧建筑 与地块相临的住宅均为较早老旧公寓，对项目品质有一定的影响 对望西园寺对望西园寺 项目南侧与西园寺隔路相望，对于建筑形态布局等在风水上存在一定制约 部份道路未成形部份道路未成形 项目内新玻纤路、机械路、硕房庄路、冶坊路均卫成形，且时间未定，西园路靠西园寺一侧为寺庙院墙。 挑战 高地价高地价 平均建设总成本基本接近周边房价，需另拓蹊径，提高溢价空间。 区域标杆区域标杆 从规划、产品、形态以及社区模式等各方面来营造标杆性住宅 我们的挑战我们的挑战 S S23、 W W O O T T 总结总结/SWOT/SWOT 在超高地价超高地价（26028元/平）的情况下，大力提升项目的溢溢价价空间空间! ! 附送面积附送面积 姑苏院子 基地分析 规划测算规划测算 目标策略 方案分析 产品溢价 立面意向 测算 货值货值/ /溢价最大化溢价最大化 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 如何去判断一个项目的优良？ 满足开发商盈利及形象需求满足开发商盈利及形象需求 经济价值经济价值+ +企业口碑企业口碑 满足政府利益及法规需求满足政府利益及法规需求 公共形象公共形象+ +土地价值土地价值 满足客户居住及投资需求满足客户居24、住及投资需求 宜居生活宜居生活+ +升值潜力升值潜力 开发商、政府、时间、资金等，都是决定项目规划方向的依据 要素判断要素判断 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 价值取向价值取向 货值货值 空间舒适空间舒适度度 理性市场环境下，投资客纷纷减少，自住成为市场主流，所以项目主要购房者应为理性改善性置业者为主理性市场环境下，投资客纷纷减少，自住成为市场主流，所以项目主要购房者应为理性改善性置业者为主 提高总提高总货值货值，增大，增大溢价空间溢价空间，成为项目开发的关键，成为项目开发的关键 高附加值高附加值+ +低总价低总价目标目标 江苏l泰禾姑苏院子25、 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 规划策略规划策略 规划策略初期三部曲 1 1、利润利润分析分析 选什么选什么 2 2、规划规划测算测算 做什么做什么 3 3、成本成本估算估算 怎么省怎么省 通过产品选择测算出既符合场地件条符合场地件条，又符合符合市场需求市场需求的产品类型搭配 通过产品选择测算出能最优化盈利最优化盈利的产品类型搭配 通过产品搭配出的地面地面与地下模式地下模式以及分期开分期开发发模式模式（项项目目货值相对货值相对于建安成本更加重要，故在前期不做深入计算，后期于建安成本更加重要，故在前期不做深入计算，后期深化设计中将逐步完善。）深化设计中将逐步完善26、。） 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 利润分析利润分析 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 利润分析利润分析 产品利润值分析产品利润值分析 结论：结论： 合院叠墅产品利润合院叠墅产品利润远大于远大于洋房公寓产品洋房公寓产品 正常情况下，小高层的价值利润为负值负值 ，公寓产品利润有限有限，合院叠加产品利润最大。最大。 解决方案： 产品产品类型类型每平方米售每平方米售价价每平方米拿每平方米拿地成本地成本每平方米建每平方米建安成本安成本其他费用其他费用每平方米利每平方米利润润合院合院别墅别墅5000027、50000260282602835003500200020001847218472叠加叠加别墅别墅50000500002602826028350035002000200018472184726层6层公寓公寓310003100026028260283500350020002000-528-528小高小高层层270002700026028260282800280020002000-3828-3828 进一步加大进一步加大合院合院/ /叠墅产品溢价空间叠墅产品溢价空间 传统洋房产品升级，传统洋房产品升级，纯纯6 6层墅境叠加层墅境叠加，大，大 幅拉高产品溢价空间，提升总体货值幅拉高产品溢价空间，提升28、总体货值 复式小高层复式小高层概念，将小高层的空间感受，附概念，将小高层的空间感受，附送空间进一步加大，增加溢价，提升品质。送空间进一步加大，增加溢价，提升品质。 -1000001000020000300004000050000600007000080000合院别墅 叠加别墅 洋房公寓 小高层 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 利润分析利润分析 多低层产品利润值分析多低层产品利润值分析 合院合院 叠加叠加 洋房洋房 产品类型 R=0.58 C=36.1% R=0.74 C=38.2% R=1.42 C=31.8% 相同用地面积 总容积率 25029、m*250m 6.70亿 8.54亿 -0.47亿 总利润：叠加总利润：叠加大于大于合合院院远大于远大于公寓公寓 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 规划测算规划测算 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 4.244.24地块：地块： 用地：用地：46826m46826m 限高限高3636米米 4.314.31地块：地块： 用地：用地：37925m37925m 限高限高2020米米 地块开发强度地块开发强度 间距及计容要求间距及计容要求 满足江苏省城市规划管理条例-2011 江苏省城市规划管理技术规定30、苏州市实施细 则之一“指标核定规则”（2015年版） 强度测算强度测算 用地面积用地面积（m（m）容积率容积率限高限高（m）（m）密度密度（%）（%）备注备注4-24地4-24地块块46826468261.61.636362828多层主为，多层主为，小高层为辅小高层为辅4-31地4-31地块块37925379251.11.120202828多层为主，多层为主，低层为辅低层为辅总面积总面积84751847511.381.382828容积率综合容积率综合平衡平衡江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 规划逻辑规划逻辑 规划逻辑规划逻辑 基本的布局模式基本31、的布局模式 1.381.38容积率容积率 28%28%覆盖率覆盖率 平均层数平均层数= =（空积率（空积率/ /覆盖率）覆盖率） 1.38/28%=51.38/28%=5层层 4.344.34限高：限高：2020米（米（6 6层）层） 4.244.24限高：限高：3636米（米（1212层）层） 规划与产品的可规划与产品的可能性能性（价值尽可能最大化）（价值尽可能最大化） 合院合院+ +公寓公寓 合院合院+90+90墅墅+ +公寓公寓 合院合院+90+90墅墅+ +叠墅叠墅+ +公寓公寓 合院合院+ +叠墅叠墅+ +公寓公寓 合院价值合院价值 叠加价值叠加价值66层公寓价值层公寓价值 小高层价32、值小高层价值 数据数据推导寻推导寻找找解题之法解题之法 条件推举法条件推举法 最大制约因素：最大制约因素：覆盖率覆盖率 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 原始推导-合院产品最大 规划逻辑规划逻辑 南地块合院产品最大化之下，容积率不满足，南地块合院产品最大化之下，容积率不满足，覆盖率超覆盖率超28%28% 小高层 合院 合院合院+ +小高层小高层 小高层：83270m 合院：29325m 配套：1870m 覆盖率：覆盖率：33.5%33.5% 规划要求：116639m 方案总计：113710m 面积差值：面积差值：- -2929m2929m 如何33、去调合地块如何去调合地块矛盾矛盾 最大化最大化地块货地块货值值 提升提升整体溢价空间整体溢价空间 思考：思考： 1 1、增加、增加3/3.53/3.5层层9090墅产品，弥补容积，平衡利润墅产品，弥补容积，平衡利润 2 2、增加、增加6F6F叠墅产品，降低公寓总量，大幅提高利润叠墅产品，降低公寓总量，大幅提高利润 策略策略 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 合院合院+3+3层层9090墅墅+ +公寓公寓 规划逻辑规划逻辑 合院合院+3.5+3.5层层9090墅墅+ +公寓公寓 选择解析：选择解析： 合院产品结合3层90墅产品，低层产品最大化。 34、覆盖率覆盖率:34.8%:34.8% 选择解析：选择解析： 合院产品结合3.5层90墅产品，尽可能降低公寓总量，提高别墅产品，加大总货值。 覆盖率覆盖率:37.6%:37.6% 合院合院 3F3F- -9090墅墅 公寓公寓 合院合院 3.5F3.5F- -9090墅墅 公寓公寓 58.0658.06亿亿 62.6062.60亿亿 产品类型户数建筑面积（m）单价（万）预期货值（万）合院8913079.69791557.833层90墅181563.68710945.763.5层90墅 43441090.57287633.56层叠墅60公寓52858968.234235872.92合计10691135、4702.1626010.01626010.01合院+3.5层90墅+公寓产品类型户数建筑面积（m）单价（万）预期货值（万）合院15580.267109061.823层90墅25018.887175132.163.5层90墅0706层叠墅0060公寓68074102.964296411.84合计680114702.1580605.82580605.82合院+3层90墅+公寓江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 合院合院+3.5+3.5层层9090墅墅+6+6层叠墅层叠墅+ +公寓公寓 规划逻辑规划逻辑 合院合院+6+6层叠墅层叠墅+ +公寓公寓 选36、择解析：选择解析： 合院产品结合3.5层90墅和6层叠墅产品，公寓进一步减少，总体货值加大 覆盖率覆盖率:28.0%:28.0% 选择解析：选择解析： 合院产品6层叠墅产品，别墅产品总量最大化，货值最大。 覆盖率覆盖率:34.0%:34.0% 合院合院 6F6F叠墅叠墅 公寓公寓 公寓公寓 6F6F叠墅叠墅 合院合院 3.5F3.5F- -9090墅墅 65.8365.83亿亿 54.5654.56亿亿 产品类型户数建筑面积（m）单价（万）预期货值（万）合院1201734871214363层90墅00703.5层90墅 00706层叠墅750737386442425公寓22023617494437、66合计1090114702658327658327合院+6层叠墅+公寓产品类型户数建筑面积（m）单价（万）预期货值（万）合院6495567668923层90墅703.5层90墅 10599417695896层叠墅15014158684946公寓726810474324189合计1045114702545615545615合院+3.5层90墅+6层叠墅+公寓姑苏院子 基地分析 规划测算 目标策略目标策略 方案分析 产品溢价 立面意向 基地 提高溢价空间，提早预售期提高溢价空间，提早预售期 1、提高溢价空间 提高容积率提高容积率高赠送面积高赠送面积 合理规划布局合理规划布局覆盖率覆盖率/ /间距38、间距 充份利用土地充份利用土地最大私有化最大私有化 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 附送策略附送策略 在地块规划容积既定的情况下，通过在地块规划容积既定的情况下，通过附送空间来提升溢价空间。附送空间来提升溢价空间。 共享空间挑空共享空间挑空 挑高阳台挑高阳台 下沉庭院下沉庭院/ /庭院庭院 空调位空调位/ /设备平台设备平台 飘窗飘窗 挑空投影面积不大于下层挑空投影面积不大于下层20%20%，超出部份，超出部份按全面积算按全面积算 客厅客厅/ /门厅门厅/ /餐厅只限餐厅只限一处一处 两个自然层内两个自然层内无顶盖的阳无顶盖的阳台台不算面积不39、算面积，普通阳台算，普通阳台算1/21/2 下沉庭院进深不大于下沉庭院进深不大于3 3米米，长度不大于长度不大于6 6米米 分体空调位进深不大于分体空调位进深不大于1 1米米，面积不大于，面积不大于1.51.5平方平方米米, ,设备平台不大于设备平台不大于4 4平方平方米米 飘窗进深不大于飘窗进深不大于1 1米米 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 密度密度/ /间距策略间距策略 最小覆盖率 最小建筑间距 社区配套社区配套 门厅策略门厅策略 将社区配套与小高层产品将社区配套与小高层产品结合，充份利用结合，充份利用底层空底层空间间。 减量减少入户门40、头等所减量减少入户门头等所占用的空间，结合现有占用的空间，结合现有空间空间统筹规划统筹规划。 低层院巷策略低层院巷策略 最小山墙策略最小山墙策略 院落式低层住宅院落式低层住宅，其非居住，其非居住空间空间可不纳入可不纳入日照间距计日照间距计算。算。 山墙部份无窗、阳台、开山墙部份无窗、阳台、开门，使山墙建筑门，使山墙建筑最小化最小化。 建筑退台策略建筑退台策略 通过建筑北侧通过建筑北侧退台退台处处理，减少日照间距。理，减少日照间距。 配套配套 住宅住宅 入户入户 非功能房间非功能房间 3m3m 最高总货最高总货值值 最小山墙间距最小山墙间距 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot G41、roup.Gusu yard 有限的土地上，创造最大量的庭院价值有限的土地上，创造最大量的庭院价值 庭院占地最大化庭院占地最大化 景观手法：景观手法： 因将庭院的占地最大化，导致公共空间用地相对缩小，故在设计中，运用借景、透景等景观手法景观手法，通过通透的围墙、掩映的灌木等，来间接丰富和美化公共空间公共空间。 庭院空间利用最大化庭院空间利用最大化 庭院私有化庭院私有化 最小最小化步行化步行漫道漫道 迷你化公共景观迷你化公共景观 下沉庭院下沉庭院 采光天景采光天景 运用策略：运用策略： 地下室层高结合车库设计总高总高5.75.7米米，分设两层分设两层，地下一层设置下沉庭院，地下二层结合停车综合设42、计地下室，充份利用地下空间，附送最大化。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 2 2、提早预售期、提早预售期 售楼处选位售楼处选位 结合产品布局与地块详情，综合考虑其情况，合理设位结合产品布局与地块详情，综合考虑其情况，合理设位 售楼处形象售楼处形象 结合现状，合理处理售楼处形象结合现状，合理处理售楼处形象 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 一部好戏必需具备一部好戏必需具备不可缺不可缺 百里挑一的演员百里挑一的演员+ +画龙点睛的道具画龙点睛的道具 一个优秀的住宅项目一个优秀的住宅项目 江苏l泰禾43、姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 我们希望提供一种不同的购楼体验不同的购楼体验 重新审视项目场地和环境特征，创造一个感性创造一个感性. .生动的精神氛围生动的精神氛围。这种氛围，让奢侈品为升华自己的品位服务，而不是依靠奢侈品抬高自己的身价。 以销售建筑为中心以销售建筑为中心 以场景体验为吸引以场景体验为吸引 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 售楼处选位售楼处选位 现状住宅 现状公建 现状住宅 西园寺 西园路现状图 售楼处：最易成形、最快可达、最佳展示区 西园路西园路 承待解决：寺院黄色高大围墙对于整体形象44、有影响，需要通过立面改造，适当减弱。 地块周边情况 基地基地 基地基地 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 售楼处意境售楼处意境 尽展姑尽展姑苏苏韵味韵味风华风华 出出入入口口 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 售楼处形象售楼处形象 意境意境 寄寓寄寓 思想思想 传统传统 文化文化 售楼处 灵魂灵魂 标杆标杆 集大成者集大成者 售楼处，应该是整个楼盘的设计中最集大成者，集文化，历史，传统，理念等于一体，展现整个楼盘形象与品质 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu45、 yard 售楼处流线售楼处流线 售楼处选位结合主出入口设置，入口及内部景观充分运用中式园林式造景手法，将姑苏院子的建筑风情，庭院特色，景观品质等完美完美融合融合。 客户流线 参观流线 人流方向 形象前驱 售楼处 姑苏院子 基地分析 规划测算 目标策略 方案分析方案分析 产品溢价 立面意向 方案 从规划中进一步挖掘价值从规划中进一步挖掘价值 方案一方案一 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 总平面图总平面图 单位 数值备注46826#76593.88小高层复式23616.586F叠墅51321.30社区用房1120.00物业用房536.0052246、41.5366401.391.64%31.16%户742户220户522辆7736F叠墅车位数总附送建筑面积容积率建筑密度住宅总户数小高层复式其中04-24经济技术指标项目规划用地面积总建筑面积其中地上计容建筑面积其中地下建筑面积单位 数值备注3792587796.8240045.226F叠墅22416.202F合院17348.02物业用房281.0047751.6069901.691.06%39.56%户346户228户118辆40204-31经济技术指标项目规划用地面积总建筑面积其中地上计容建筑面积其中地下建筑面积总附送建筑面积容积率建筑密度住宅总户数其中6F叠墅2F合院车位数单位 数值备47、注84751216632.23116639.10小高层复式23616.5823616.586F叠墅73737.5073737.502F合院17348.0217348.02社区用房1120.00物业用房817.0099993.13136303.081.38%34.92%37户1088户220户750户118辆1175车位数建筑密度绿化率住宅总户数其中小高层复式6F叠墅2F合院容积率综合经济技术指标项目规划用地面积总建筑面积其中地上计容建筑面积其中地下建筑面积总附送建筑面积江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 规划规划分析分析 江苏l泰禾姑苏院子 Ji48、angsu.Thaihot Group.Gusu yard 街坊巷院 始始知真隐知真隐者，者，不必在不必在山林。山林。 规划规划分析分析 街巷纵横，星罗棋布，融人文、自然景观于一体。 静街深巷、古树高墙、门庭赫奕，现传统院落建筑文化之美。 主街口 街 坊门 巷 宅门 院 偶得幽闲境，偶得幽闲境，遂忘尘俗心。遂忘尘俗心。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 街坊巷院 规划规划分析分析 小区主入口处为南北向“主街”，入口开阔，韵味十足，全方位展现姑苏人文情怀。 亦步亦趋，引身长探，漫回记忆深处。 错落有致错落有致 恍若隔世恍若隔世 江苏l泰禾姑苏院子49、 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 街坊巷院 规划规划分析分析 踏街入巷，青石回响，将每一声怀旧的音响都纳入设计中，还一个原味的姑苏“墅墅”。 委婉细腻委婉细腻 曲径通幽曲径通幽 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 街坊巷院 规划规划分析分析 结合庭院精髓与传统文化，再现中式院子的建筑美学，将院子彻底融入日常生活。 庭院深深庭院深深 满园春色满园春色 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 此方案设计中，在保证一定量的2层合院情况下，使6层叠墅量最大化，复式公寓量最小化，从50、而实现地块货值最大化。住宅分项预期销售收益约为6565. .8383亿元亿元（不包含地下室及其他附属空间）。 产品分析产品分析 复式公寓复式公寓 占占地约地约 11254.98 11254.98 2F2F合院占地约合院占地约 19745.1119745.11 6F6F叠墅叠墅 占地约占地约 44319.32 44319.32 配套及绿化占配套及绿化占 地约地约9431.599431.59 配套及绿化用地 2F合院用地 6F叠墅用地 复式公寓用地 方案一 产品类型 面积（m） 户数 建筑面积（m） 面积配比（%） 单价（万） 货值（万） 合院 147 118 17348.02 15.12% 7 51、121436.14 6层叠墅 98 750 73737.50 64.29% 6 442425.00 复式公寓 120 110 10485.33 9.14% 4 41941.32 95 110 13131.25 11.45% 4 52525.00 合计 978 114702.10 100.00% 658327.46 658327.46 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 交通分析交通分析 别墅主要人行流线 小区出入口 地下车库出入口 高层主要人行流线 城市道路 小区采用人车分流人车分流的交通模式，尽量减少车行道占用公共绿地，提升小区的居住品质。 两52、地块分别各设置两个车行出入中和一个人行出入口，满足正常使用需要。 人行出入口 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 景观景观意向意向 重点打造入口景观入口景观，不仅提升了小区的展示形象提升了小区的展示形象，同时也提高了小区的居住体验，创造一个生态的宜居住区创造一个生态的宜居住区。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 景观景观意向意向 小区景观轴的重点打造，将大大提升小区的品质感。 方案二方案二 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 总平面图总平面图 单位 53、数值备注46826125351.3679866.98小高层复式58968.233.5F-90墅19219.75社区用房1120物业用房55945484.3840121.521.70%32.13%户731户528户203辆80304-24经济技术指标项目规划用地面积总建筑面积地上计容建筑面积其中其中地下建筑面积车位数小高层复式其中容积率建筑密度总附送建筑面积住宅总户数3.5F-90墅单位 数值备注3792582218.7936772.123.5F-90墅21870.753F-90墅1563.682F合院13079.69物业用房25845426.6768164.810.97%44.45%户336户54、231户16户89辆372总建筑面积规划用地面积其中地上计容建筑面积住宅总户数其中总附送建筑面积容积率建筑密度04-31经济技术指标项目其中地下建筑面积3.5F-90墅3F-90墅2F合院车位数单位 数值备注84751207550.15116639.1小高层复式58968.2358968.233.5F-90墅41090.541090.53F-90墅1563.681563.682F合院13079.6913079.69社区用房1120物业用房81790911.05108286.331.376%37.64%37户1067户528户434户16户89辆1175绿化率综合经济技术指标地上计容建筑面积其中55、其中地下建筑面积总附送建筑面积容积率建筑密度项目规划用地面积总建筑面积车位数住宅总户数其中小高层复式3.5F-90叠墅3F-90墅2F合院江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 规划规划分析分析 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 此方案设计中，保证一定量的2层合院别墅的前提下，做到低层3+1层90墅的量最大化，增加产品溢价空间。住宅分项预期销售收益约为6262. .6060亿元亿元（不包含地下室及其他附属空间）。 产品分析产品分析 配套及绿化用地 2F合院用地 3F-90墅用地 复式公寓用地 3.5F56、-90墅用地 复式公寓占复式公寓占地地 约约30514.15 30514.15 3+1F3+1F- -9090墅占地墅占地 约约34034.19 34034.19 2F2F合院占地合院占地 约约14758.5414758.54 3F3F- -9090墅占地墅占地 约约1604.031604.03 配套及绿化占配套及绿化占 地约地约3804.093804.09 方案二 产品类型 面积（m） 户数 建筑面积（m） 面积配比（%） 单价（万） 预期货值（万） 合院 147 89 13079.69 11.40% 7 91557.83 3层90墅 98 16 1563.68 1.36% 7 10945.57、76 3.5层90墅 95 434 41090.50 35.82% 7 287633.50 复式公寓 120 352 42020.00 36.63% 4 168080.00 95 176 16948.23 14.78% 4 67792.92 合计 1067 114702.10 100.00% 626010.01 626010.01 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 交通分析交通分析 别墅主要人行流线 小区出入口 地下车库出入口 高层主要人行流线 城市道路 人行出入口 小区采用人车分流的交通模式，尽量减少车行道占用公共绿地，提升小区的居住品质。 58、江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 景观景观意向意向 小区中心景观遵从传统中式园林的风格，讲究通而不透，曲径通幽，移步易景的格局，营造舒适宜人的生活氛围。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 景观景观意向意向 小区主轴景观的强化处理，不仅引导了人流动向，同时也大幅度的提升了小区的品质。 方案三方案三 （备选）（备选） 单位 数值备注4682612879783823.8小高层复式741033F-90墅8013.86社区用房1120物业用房58744972.930546.81.78%28.48%户76459、户682户82辆84504-24经济技术指标项目规划用地面积总建筑面积其中地上计容建筑面积其中地下建筑面积3F-90墅车位数总附送建筑面积容积率建筑密度住宅总户数小高层复式其中单位 数值备注3792582703.832815.33F-90墅170052F合院15580.3物业用房23049888.5731660.87%45.93%户280户174户106辆33004-31经济技术指标项目规划用地面积总建筑面积其中地上计容建筑面积其中地下建筑面积总附送建筑面积容积率建筑密度住宅总户数其中3F-90墅2F合院车位数单位 数值备注84751211500116639小高层复式 74103741033F60、-90墅25018.925018.92F合院15580.315580.3社区用房1120物业用房81794861.41037131.376%36.29%37户1044户682户256户106辆1175容积率综合经济技术指标项目规划用地面积总建筑面积其中地上计容建筑面积其中地下建筑面积总附送建筑面积车位数建筑密度绿化率住宅总户数其中小高层复式3F-90墅2F合院总平面图总平面图 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 规划规划分析分析 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 此方案设计中，保证一定量的2层合院61、别墅的前提下，做到低层3层90墅的量最大化，提高产品溢价空间 。住宅分项预期销售收益为5858. .0606亿元亿元（不包含地下室及其他附属空间）。 产品分析产品分析 配套及绿化用地 2F合院用地 复式公寓用地 3F-90墅用地 2F2F合院占地约合院占地约 17323.1117323.11 3F3F- -9090墅占地约墅占地约 23912.0223912.02 配套及绿化占配套及绿化占 地约地约6723.326723.32 复式公寓复式公寓占地约占地约 36792.55 36792.55 方案三 产品类型 面积（m） 户数 建筑面积（m） 面积配比（%） 单价（万） 预期货值（万） 合院 62、147 106 15580.26 13.58% 7 109061.82 3层90墅 98 256 25018.88 21.81% 7 175132.16 复式公寓 120 374 44646.25 38.92% 4 178585.00 95 308 29456.71 25.68% 4 117826.84 合计 1044 114702.10 100.00% 580605.82 580605.82 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 交通分析交通分析 别墅主要人行流线 小区出入口 地下车库出入口 高层主要人行流线 城市道路 人行出入口 小区采用人车分63、流的交通模式，尽量减少车行道占用公共绿地，提升小区的居住品质。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 景观景观意向意向 小区主景观的高品质打造，不仅能够完美地彰显小区的良好形象，也将极大程度的提高小区的居住感受。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 景观景观意向意向 小区景观轴的特殊化处理，将营造一条能够带来享受感的回家的路。 方案四方案四 （备选）（备选） 单位 数值备注46826120339.4282747.32小高层复式81047.32社区用房1120物业用房58037652.116025.4664、1.78%23.8%户714其中户714辆83504-24经济技术指标项目规划用地面积总建筑面积地上计容建筑面积其中其中地下建筑面积总附送建筑面积建筑密度容积率车位数住宅总户数小高层复式单位 数值备注3792571054.7333891.786F叠墅14157.63.5F-90叠墅9941.252F合院9555.93物业用房23737162.9555525.530.89%32.96%户314户144户105户65辆3403.5F叠墅其中6F叠墅容积率住宅总户数建筑密度04-31经济技术指标项目规划用地面积总建筑面积其中地上计容建筑面积其中总附送建筑面积地下建筑面积2F合院车位数单位数值备注8465、751 191454.15116639.1小高层复式81047.3281047.326F叠墅14157.614157.63.5F-90墅9941.259941.252F合院9555.939555.93社区用房1120物业用房81774815.0571550.991.385%27.9%37户1028户714户144户105户65辆1175住宅总户数综合经济技术指标项目规划用地面积总建筑面积容积率地上计容建筑面积其中总附送建筑面积建筑密度绿化率地下建筑面积其中车位数其中小高层复式6F叠墅3.5F-90墅2F合院总平面图总平面图 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gus66、u yard 规划规划分析分析 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 此方案设计中，复式公寓量最大化的情况下，提升6层叠墅、3+1层90墅、2层合院的溢价空间。住宅分项预期销售收益为5454. .5656亿元亿元（不包含地下室及其他附属空间）。 产品用地经济分析产品用地经济分析 配套及绿化用地 2F合院用地 复式公寓用地 3F-90墅用地 复式复式公寓公寓占地约占地约 46825.56 46825.56 2F2F合院合院 占地约占地约 12764.7412764.74 6F6F叠墅叠墅 占地约占地约 10513.7810513.78 配套及绿化配套67、及绿化 占地约占地约5432.835432.83 3+1F3+1F- -9090 墅占地约墅占地约 8439.908439.90 方案四 产品类型 面积（m） 户数 建筑面积（m） 面积配比（%） 单价（万） 预期货值（万） 合院 147 65 9555.93 8.33% 7 66891.51 3.5层90墅 95 105 9941.25 8.67% 7 69588.75 6层叠墅 98 144 14157.60 12.34% 6 84945.60 复式公寓 120 528 63030.00 54.95% 4 252120.00 95 186 18017.32 15.71% 4 72069.268、8 合计 1028 114702.10 100.00% 545615.14 545615.14 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 交通分析交通分析 别墅主要人行流线 小区出入口 地下车库出入口 高层主要人行流线 城市道路 人行出入口 小区采用人车分流的交通模式，尽量减少车行道占用公共绿地，提升小区的居住品质。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 景观景观意向意向 打造高层区中心景观大花园，创造生态宜人的居住社区。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 69、景观景观意向意向 小区主入口景观的重点打造，提升了小区的展示形象，提高了小区的居住体验。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 方案比对方案比对 方案一方案一 方案二方案二 方案三方案三 方案四方案四 单位 数值备注84751211500116639小高层复式 741033F-90墅25018.92F合院15580.3社区用房1120物业用房81794861.41037131.376%36.29%37户1044户682户256户106辆1175车位数建筑密度绿化率住宅总户数其中小高层复式3F-90墅2F合院容积率综合经济技术指标项目规划用地面积总建70、筑面积其中地上计容建筑面积其中地下建筑面积总附送建筑面积单位 数值备注84751216632.2116639.1小高层复式23616.586F叠墅73737.52F合院17348.02社区用房1120物业用房81799993.13136303.11.376%34.92%37户1088户220户750户118辆1175容积率综合经济技术指标项目规划用地面积总建筑面积其中地上计容建筑面积其中地下建筑面积总附送建筑面积车位数建筑密度绿化率住宅总户数其中小高层复式6F叠墅2F合院单位 数值备注84751207550.15116639.1小高层复式58968.233.5F-90墅41090.53F-9071、墅1563.682F合院13079.69社区用房1120物业用房81790911.05108286.331.376%37.64%37户1067户528户434户16户89辆1175车位数住宅总户数其中小高层复式3.5F-90叠墅3F-90墅2F合院绿化率综合经济技术指标地上计容建筑面积其中其中地下建筑面积总附送建筑面积容积率建筑密度项目规划用地面积总建筑面积单位数值备注84751 191454.15116639.1小高层复式81047.326F叠墅14157.63.5F-90墅9941.252F合院9555.93社区用房1120物业用房81774815.0571550.991.385%27.972、%37户1028户714户144户105户65辆1175车位数其中小高层复式6F叠墅3.5F-90墅2F合院住宅总户数综合经济技术指标项目规划用地面积总建筑面积容积率地上计容建筑面积其中总附送建筑面积建筑密度绿化率地下建筑面积其中65.8365.83亿元亿元 62.6062.60亿亿元元 58.0658.06亿亿元元 54.5654.56亿亿元元 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 方案一方案一地下一层地下二层庭院挑高空间露台阳台设备平台凸窗天井阁楼门厅小计L型146.17146.17111.69 120.65 57.0716.4843.71/973、.930.083.92393.5453.38269%679793.3930376.46T型148.13148.13127.65 109.25 50.7416.1752.64/6.1631.82/394.43454.98266%517554.6323203.98 左下叠100.382.8652.6951.2455.479.12/12.91/5.49/186.92244.11186%12512537.530513.75左中叠98.0681.239.8545.2542.039.12/10.6937.81/157.75213.78161%12512257.526722.5左上叠97.0280.16/974、.1226.965.2737.81/15.99/68.15144.6670%12512127.518082.5右下叠97.0280.1652.6951.2456.919.12/12.91/5.49/188.36240.83194%12512127.530103.75右中叠99.2782.4145.5950.7925.349.12/12.7437.81/154.39228.32156%12512408.7528540右上叠98.2380.33/9.1226.967.3237.81/15.99/70.2147.9271%12512278.7518490120复式120.48104.62/18.6175、/14.36311.93/47.9168.3840%11013252.818521.895复式94.5678.18/13.94/9.094.56.61/34.14128.736%11010401.614157总计1088114739.92238711.74建筑面积（赠送后）赠送率面积小计（赠送后）单价（赠送前）万元/平单价（赠送后）万元/平货值套数院子系6F叠墅11+1F复式面积小计（赠送前）/产品类型户型建筑面积（赠送前）套内面积赠送面积方案二方案二地下一层地下二层庭院挑高空间露台阳台设备平台凸窗天井阁楼门厅小计L型146.17146.17111.69 120.65 57.0716.484376、.71/9.930.083.92393.5453.38269%537747.0124029.14T型148.13148.13127.65 109.25 50.7416.1752.64/6.1631.82/394.43454.98266%365332.6816379.28 下叠95.8395.8374.1377.1330.5417.1/12.14/211.04276.33220%8766.642210.64上叠99.6399.6363.2847.9124.9412.6457.53/24.7714.73.85249.62265.93251%8797.042127.44边下叠95.9195.916177、.9961.9929.9913.31/10.73/7.1413.54/198.69264.61207%12411892.8432811.64边上叠96.3396.3335.8835.8813.9712.4231.17/4.1419.9920/173.45239.6180%12411944.9229710.4中下叠80.7280.7276.8976.8930.92/4.222.524.168.66/204.26254.06253%625004.6415751.72中上叠98.0198.0147.4947.4914.5712.5710.3510.63/7.1413.8919.27/183.426378、.27187%626076.6216322.74中上叠99.5399.5359.6459.6416.4712.6710.3510.63/7.1413.3919.95/209.88289.38211%626170.8617941.56120复式120.48104.62/18.61/14.36311.93/47.9168.3840%35242408.9659269.7695复式94.5678.18/13.94/9.094.56.61/34.14128.736%17616642.5622651.2总计1067114784.77239205.5211+1F复式/货值院子系3F-90墅3.5F-90墅产79、品类型户型建筑面积（赠送前）套内面积赠送面积建筑面积（赠送后）赠送率套数面积小计（赠送前）面积小计（赠送后）单价（赠送前）万元/平单价（赠送后）万元/平方案三方案三地下一层地下二层庭院挑高空间露台阳台设备平台凸窗天井阁楼门厅小计L型146.17146.17111.69 120.65 57.0716.4843.71/9.930.083.92393.5453.38269%598624.0326749.42T型148.13148.13127.65 109.25 50.7416.1752.64/6.1631.82/394.43454.98266%476962.1121384.06 下叠95.8395.80、8374.1377.1330.5417.1/12.14/211.04276.33220%12812266.2435370.24上叠99.6399.6363.2847.9124.9412.6457.53/24.7714.73.85249.62265.93251%12812752.6434039.04120复式120.48104.62/18.61/14.36311.93/47.9168.3840%37445059.5262974.1295复式94.5678.18/13.94/9.094.56.61/34.14128.736%30829124.4839639.6总计1044114789.02220181、56.4811+1F复式/建筑面积（赠送后）赠送率货值院子系3F-90墅套数面积小计（赠送前）面积小计（赠送后）单价（赠送前）万元/平单价（赠送后）万元/平产品类型户型建筑面积（赠送前）套内面积赠送面积方案四方案四地下一层地下二层庭院挑高空间露台阳台设备平台凸窗天井阁楼门厅小计L型146.17146.17111.69 120.65 57.0716.4843.71/9.930.083.92393.5453.38269%375408.2916775.06T型148.13148.13127.65 109.25 50.7416.1752.64/6.1631.82/394.43454.98266%28482、147.6412739.44 边下叠95.9195.9161.9961.9929.9913.31/10.73/7.1413.54/198.69264.61207%302877.37938.3边上叠96.3396.3335.8835.8813.9712.4231.17/4.1419.9920/173.45239.6180%302889.97188中下叠80.7280.7276.8976.8930.92/4.222.524.168.66/204.26254.06253%151210.83810.9中上叠98.0198.0147.4947.4914.5712.5710.3510.63/7.1413.83、8919.27/183.4263.27187%151470.153949.05中上叠99.5399.5359.6459.6416.4712.6710.3510.63/7.1413.3919.95/209.88289.38211%151492.954340.7左下叠100.382.8652.6951.2455.479.12/12.91/5.49/186.92244.11186%242407.25858.64左中叠98.0681.239.8545.2542.039.12/10.6937.81/157.75213.78161%242353.445130.72左上叠97.0280.16/9.1226.84、965.2737.81/15.99/68.15144.6670%242328.483471.84右下叠97.0280.1652.6951.2456.919.12/12.91/5.49/188.36240.83194%242328.485779.92右中叠99.2782.4145.5950.7925.349.12/12.7437.81/154.39228.32156%242382.485479.68右上叠98.2380.33/9.1226.967.3237.81/15.99/70.2147.9271%242357.523550.08120复式120.48104.62/18.61/14.3631185、.93/47.9168.3840%52863613.4488904.6495复式94.5678.18/13.94/9.094.56.61/34.14128.736%18617588.1623938.2总计1028114856.23198855.1711+1F复式/货值院子系3.5F-90墅6F叠墅套数面积小计（赠送前）面积小计（赠送后）单价（赠送前）万元/平单价（赠送后）万元/平产品类型户型建筑面积（赠送前）套内面积赠送面积建筑面积（赠送后）赠送率指标比对指标比对 姑苏院子 基地分析 规划测算 目标策略 方案分析 产品溢价产品溢价 立面意向 产品 产品价值产品价值/ /附送价值附送价值 江苏l86、泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard “产品价值为王”“产品价值为王” 共同的别墅置业观共同的别墅置业观 客群的升级促使理性消费激增客群的升级促使理性消费激增 政策效力逐步引领地产理性回归政策效力逐步引领地产理性回归 20162016是房地产理性消费年是房地产理性消费年 只有“产品价值为王”才是突破点只有“产品价值为王”才是突破点 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 周边竟品项目产品种类众多：周边竟品项目产品种类众多：联排、叠加、洋房、公寓等全覆盖联排、叠加、洋房、公寓等全覆盖 现状现状 如何去提高产品如何87、去提高产品竞争力竞争力，增加产品，增加产品溢价能力溢价能力 解决策略解决策略 形象标杆形象标杆-合院合院 融合苏州园林风情，全方位打造区域性标杆产品融合苏州园林风情，全方位打造区域性标杆产品 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 院墅产品起源院墅产品起源 从规划设计角度看，中国自古以来都是最善于设计高密度高品质居住产品的国家，从江南古镇院落到北京的四合院，均有密度高，空间感大于实际均有密度高，空间感大于实际的特性，此类设计手法很显然是值得今人借鉴的。 传统合院式住宅空间层次丰富，从街坊至里巷、至院落，再至居住空间、空间由开发逐渐趋于封闭。传统院落式88、中传统院落式中国家国家居中的生活空间，是居住活动居中的生活空间，是居住活动的中心场所，有很强的归属感和聚合力。的中心场所，有很强的归属感和聚合力。在北方地区多采用此建筑形式，如传统的北京四合院等。 而如今的院墅住宅，其产品属性介于独栋和联排之间介于独栋和联排之间的物业形态，市场常见的院墅产品多以四联、六联或多联的形式为一体形成组团，排布成全围合或半公共交流空间的院落。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 优点： 围合形成的院落空间为邻里交流创造条件。 封闭的外观保持了必要的私密性。 院落内部可做景观设计，成为休闲场所，营造高品质居住环境。 在北方89、围合式建筑可以阻挡寒风入侵，有利于保温防寒。 缺点： 围合阴角处相邻的住户有视线干扰。 围合阳角处的住户看不到优雅的庭院景观。 合院产品优缺点合院产品优缺点 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 合院空间合院空间 6米 街街 入口入口 主街主街 主街主街 合适的街巷尺度，是整个墅区的关键所在。 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 合院组团停车示意合院组团停车示意 合院组团式停车充分利用地面附属功能房间无柱结构，形成地下车行通道，解决地上极解决地上极限间距下的地下停车问题限间距下的地下停车问题. . 江90、苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard 产品创新产品创新避避免了陷于红免了陷于红海中激烈竞海中激烈竞争争并提高溢并提高溢价空间价空间 洋房和叠加的差异已经越来越小，没有纯粹的洋房，也没有纯粹的叠加； 出现了新型的所谓的叠加来取代高密度的叠加； 优势在于小面积高附送户型在面宽以及土地占有上完胜常规大面积产品； 创创新新课课题题 传统洋房 传统小高层 传统叠加 传统联排 传统独栋 11F 6F 4F 3F 2F 产品产品升级升级 复式公寓复式公寓 11+1F11+1F 以上产品均为我司本次方案创新升级产品 叠墅叠墅 6F6F 9090墅墅 3.5F3.5F91、 9090墅墅 3F3F 合院合院 2F2F 传统洋房 传统小高层 传统叠加 传统联排 传统独栋 11F 6F 4F 3F 2F 产品产品升级升级 复式公寓复式公寓 11+1F11+1F 叠墅叠墅 6F6F 9090墅墅 3.5F3.5F 9090墅墅 3F3F 合院合院 2F2F 户型户型 基本功能基本功能 合理舒适 可直接计算的价值点可直接计算的价值点 附送功能附送功能 赠送价值 可间接计算的价值点可间接计算的价值点 附加功能附加功能 生活方式、品味、喜好 可想象的价值点可想象的价值点 比价权比价权 定价权定价权 江苏l泰禾姑苏院子 Jiangsu.Thaihot Group.Gusu y92、ard 挑空 挑空投影面积不大于下层20%，在户型设计时尽可能做到下大上小，用足20%的附赠面积 附加值 在规范允许范围内，进行赠送价值最大化研究 给客户最多的赠送值，达到产品溢价最大化 空调位/设备平台 分体空调位进深不大于1米，面积不大于1.5平方米，设备平台不大于4平方米 阳台/露台 两个自然层内无顶盖的阳台不算面积，进深小于等于2.1米，总水平投影面积之和小于本层水平投影的15%。露台全赠送 飘窗 飘窗进深不大于1米 下沉庭院/庭院 下沉庭院进深不大于下沉庭院进深不大于3 3米米，长度，长度不大于不大于6 6米米，全部附赠，独立入，全部附赠，独立入户产品户产品附赠一层庭院附赠一层庭院 93、阁楼 坡屋顶下净空超过2.1米的部分小于等于下层投影面积的30% 内天井 在户型设计中赠送内天井，全面积赠送，改造成本低且对外立面没有影响 地下室 地下室总高度5.7米，两层分隔，全部赠送，充分利用地下空间 江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard别墅产品（合院、90墅、叠加）江苏泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard2F合院2F合院内天井内天井可改造成储藏间储藏间可改造成外门厅外门厅庭院赠送庭院赠送楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F楼层改造前计容94、建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F82.4389.6548.113.923.355.33269%2F2F63.7491.3216.4815.743.335.52-1F-1F111.698.96120.65-2F-2F120.6530.09120.65阁楼阁楼40.0727.973.361.35合计合计146.17453.3857.073.9216.4843.719.930.09000393.5改造前改造后一层平面图江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard2F合院2F合院挑空挑空可改造成卧室卧室可改95、造成露台露台露台赠送露台赠送楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F82.4389.6548.113.923.355.33269%2F2F63.7491.3216.4815.743.335.52-1F-1F111.698.96120.65-2F-2F120.6530.09120.65阁楼阁楼40.0727.973.361.35合计合计146.17453.3857.073.9216.4843.719.930.09000393.96、5改造前改造后二层平面图内天井内天井可改造成洗手间洗手间露台露台可改造成衣帽间衣帽间江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard2F合院2F合院楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F82.4389.6548.113.923.355.33269%2F2F63.7491.3216.4815.743.335.52-1F-1F111.698.96120.65-2F-2F120.6530.091297、0.65阁楼阁楼40.0727.973.361.35合计合计146.17453.3857.073.9216.4843.719.930.09000393.5地下一层平面图地下二层平面图地下室平面图江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard2F合院2F合院内天井内天井可改造成室内空间室内空间楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F82.4389.6548.113.923.355.33269%98、2F2F63.7491.3216.4815.743.335.52-1F-1F111.698.96120.65-2F-2F120.6530.09120.65阁楼阁楼40.0727.973.361.35合计合计146.17453.3857.073.9216.4843.719.930.09000393.5改造前改造后阁楼层平面图平屋顶平屋顶可改造成楼梯间楼梯间及屋顶露台屋顶露台此区域为2.1M2.1M以上净高部分此区域为1.5M-2.1M1.5M-2.1M净高部分江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard改造前改造后庭院赠送庭院赠送内天井内天井后期可改造改造成洗99、手间洗手间楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F17.817.8251%2F63.2172.153.8510.355.0919.293f36.4257.712.6442.358.6463.63-1F63.287.1470.42-2F47.9131.1647.91阁楼阁楼30.574.8311.0430.57合计合计99.63271.6124.943.8512.6457.5324.7731.16000249.62楼层改造前计容建100、筑面积改造后实际所得面积附赠楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F88.0796.6819.58.6128.11220%2F7.7628.3917.13.5320.63-1F74.1311.0485.17-2F77.1331.1677.13阁楼阁楼0合计合计95.83276.3330.54017.1012.1431.16000211.043F90墅3F90墅一层平面图江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard改造前改造后内天井内天井后期可101、改造改造成洗手间洗手间挑空挑空后期可改造改造成卧室卧室门厅门厅后期可改造改造成内门厅内门厅叠上户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积叠上户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F17.817.8251%2F63.2172.153.8510.355.0919.293f36.4257.712.6442.358.6463.63-1F63.287.1470.42-2F47.9131.1647.91阁楼阁楼30.574.8311.0430.57合计合计99.63271.6124102、.943.8512.6457.5324.7731.16000249.62叠下户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠叠下户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F88.0796.6819.58.6128.11220%2F7.7628.3917.13.5320.63-1F74.1311.0485.17-2F77.1331.1677.13阁楼阁楼0合计合计95.83276.3330.54017.1012.1431.16000211.043F90墅3F90墅二层平面图江苏l泰禾姑苏103、院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard改造前改造后内天井内天井后期可改造改造成洗手间洗手间挑空挑空后期可改造改造成卧室卧室叠上户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积叠上户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F17.817.8251%2F63.2172.153.8510.355.0919.293f36.4257.712.6442.358.6463.63-1F63.287.1470.42-2F47.9131.1647.91阁楼阁楼30.574104、.8311.0430.57合计合计99.63271.6124.943.8512.6457.5324.7731.16000249.623F90墅3F90墅三层平面图江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard叠上户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积叠上户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F17.817.8251%2F63.2172.153.8510.355.0919.293f36.4257.712.6442.358.6463.6105、3-1F63.287.1470.42-2F47.9131.1647.91阁楼阁楼30.574.8311.0430.57合计合计99.63271.6124.943.8512.6457.5324.7731.16000249.62叠下户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠叠下户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F88.0796.6819.58.6128.11220%2F7.7628.3917.13.5320.63-1F74.1311.0485.17-2F77.1331.167106、7.13阁楼阁楼0合计合计95.83276.3330.54017.1012.1431.16000211.04庭院赠送庭院赠送庭院赠送庭院赠送3F90墅3F90墅地下室平面图江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard改造前改造后叠上户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积叠上户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F17.817.8251%2F63.2172.153.8510.355.0919.293f36.4257.712.6442107、.358.6463.63-1F63.287.1470.42-2F47.9131.1647.91阁楼阁楼30.574.8311.0430.57合计合计99.63271.6124.943.8512.6457.5324.7731.16000249.62内天井、屋顶、闷顶内天井、屋顶、闷顶后期可改造改造成阁楼阁楼3F90墅3F90墅阁楼层平面图江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard3.5F90墅3.5F90墅可改造改造成卫生间卫生间1F改造前1F改造后改造后可增加客厅进深改造后可增加客厅进深可改造可改造成门厅门厅可改造改造成厨房厨房庭院赠送庭院赠送庭院赠送庭院108、赠送2F改造前2F改造后可改造改造成卧室卧室A户型楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院下沉庭院 内天井挑空露台车库阳台飘窗设备平台赠送总面积楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院下沉庭院 内天井挑空露台车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F66.5686.8529.999.5610.7350.28207%2F29.34853.783.9813.3127.1424.432-1F61.9961.99-2F61.9932.8661.99合计合计95.908264.6129.9913.5413.31232.8610.737.14198.692ABCDCADABCDCAD江109、苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard1F改造前1F改造后B户型楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院下沉庭院内天井挑空露台车库阳台飘窗设备平台赠送总面积楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院下沉庭院内天井挑空露台车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F80.72100.2830.928.664.224.162.5250.48253%-1F76.8976.89-2F76.8941.3476.89合计合计80.72254.0630.928.6641.344.224.162.52204.26可改造为卫生间可改造为卫生间改造后可增加客110、厅进深改造后可增加客厅进深庭院赠送庭院赠送改造后可作为餐厅的一部分改造后可作为餐厅的一部分改造后可增加厨房面积改造后可增加厨房面积3.5F90墅3.5F90墅ABCDCADABCDCAD江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard1F2F改造后庭院赠送庭院赠送C户型楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院下沉庭院 内天井挑空露台车库阳台飘窗设备平台赠送总面积楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院下沉庭院 内天井挑空露台车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F5.875.8714.5714.57187%2F62.86586.289.56111、6.810.62526.9853F29.27756.874.3312.5733.557.1427.593阁楼阁楼19.2719.27-1F47.4947.49-2F47.4929.1547.49合计合计98.012263.2714.5713.8912.57310.3529.1510.6257.14183.3982F改造前可改造改造成琴室琴室可改造改造成厨房厨房改造后改造后可增加卧室进深增加卧室进深3.5F90墅3.5F90墅ABCDCADABCDCAD江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yardC户型楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院下沉112、庭院内天井挑空露台车库阳台飘窗设备平台赠送总面积楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院下沉庭院内天井挑空露台车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F5.875.8714.5714.57187%2F62.86586.289.566.810.62526.9853F29.27756.874.3312.5733.557.1427.593阁楼阁楼19.2719.27-1F47.4947.49-2F47.4929.1547.49合计合计98.012263.2714.5713.8912.57310.3529.1510.6257.14183.398可改造改造成卫生间卫生间可改造改造成卧室卧室可改造改113、造成卫生间卫生间可改造改造为阁楼的一部分3F改造前3F改造后阁楼改造后阁楼改造后3.5F90墅3.5F90墅ABCDCADABCDCAD江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard1F2F改造后2F改造前可改造改造成琴室琴室可改造改造成厨房厨房改造后改造后可增加卧室进深增加卧室进深庭院赠送庭院赠送C户型楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院下沉庭院 内天井挑空露台车库阳台飘窗设备平台赠送总面积楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院下沉庭院 内天井挑空露台车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F6.476.4716.4716.4721114、1%2F63.35586.289.066.810.62526.4853F29.70957.44.3312.6713.557.1427.691阁楼阁楼19.9519.95-1F59.6459.64-2F59.6429.1559.64合计合计99.534289.3816.4713.3912.67110.3529.1510.6257.14209.8763.5F90墅3.5F90墅ABCDCADABCDCAD江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard可改造改造成卫生间卫生间可改造改造成卧室卧室可改造改造成卫生间卫生间可改造改造为阁楼的一部分3F改造前3F改造后阁楼115、改造后阁楼改造后C户型楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院下沉庭院 内天井挑空露台车库阳台飘窗设备平台赠送总面积楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院下沉庭院 内天井挑空露台车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F6.476.4716.4716.47211%2F63.35586.289.066.810.62526.4853F29.70957.44.3312.6713.557.1427.691阁楼阁楼19.9519.95-1F59.6459.64-2F59.6429.1559.64合计合计99.534289.3816.4713.3912.67110.3529.1510116、.6257.14209.8763.5F90墅3.5F90墅ABCDCADABCDCAD江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard1F庭院赠送庭院赠送2F3F改造后3F改造前可改造改造成琴室琴室可改造改造成厨房厨房改造后改造后可增加客厅进深增加客厅进深D户型楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院下沉庭院内天井挑空露台车库阳台飘窗设备平台赠送总面积楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院下沉庭院内天井挑空露台车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F2.532.5313.9713.97180%2F6.96.93F62.0881.29.56117、6.816.364F24.82457.2110.4312.41624.374.1451.356阁楼阁楼2020-1F35.884.1835.88-2F35.8824.3835.88合计合计96.334239.613.974.1819.9912.41631.1724.384.14173.4463.5F90墅3.5F90墅ABCDCADABCDCAD江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yardD户型楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院下沉庭院内天井挑空露台车库阳台飘窗设备平台赠送总面积楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院下沉庭118、院内天井挑空露台车库阳台飘窗设备平台赠送总面积1F2.532.5313.9713.97180%2F6.96.93F62.0881.29.566.816.364F24.82457.2110.4312.41624.374.1451.356阁楼阁楼2020-1F35.884.1835.88-2F35.8824.3835.88合计合计96.334239.613.974.1819.9912.41631.1724.384.14173.4464F改造前4F改造后可改造改造成卫生间卫生间可改造改造成卧室卧室可改造改造成阁楼一部分可改造改造为阁楼的一部分阁楼改造前阁楼改造后3.5F90墅3.5F90墅ABCDC119、ADABCDCAD江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard一层平面图地下二层平面图AABAABAABACCDDBCDCCDABACCDDDCCDABC3.5F90墅3.5F90墅ABCDCADABCDCAD江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard地下一层平面图DABACCD3.5F90墅3.5F90墅ABCDCADABCDCAD江苏泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard6F叠墅6F叠墅可改造成门厅门厅庭院赠送庭院赠送部分改造成厨房厨房庭院赠送庭院赠送改造前改造后一层平面图阳台赠送120、阳台赠送部分改造成室内空间左侧叠下楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积左侧叠下楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积1F57.5877.43 46.77.4954.21186%2F42.7262.759.125.42 5.4920.03-1F52.69 8.7561.44-2F51.2428.651.24阁楼合计阁楼合计100.3 244.11 55.509.120028.6 12.9 5.490186.92右侧叠下楼层改造前计容建筑面积改造后实121、际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积右侧叠下楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积1F54.374.15 48.27.4955.65194%2F42.7262.759.125.42 5.4920.03-1F52.69 8.7561.44-2F51.2428.651.24阁楼合计阁楼合计97.02 240.83 56.909.120028.6 12.9 5.490188.36江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard改造前改造后二层平面图6122、F叠墅6F叠墅阳台赠送阳台赠送可改造成卧室卧室飘窗赠送飘窗赠送挑空赠送挑空赠送可改造成卧室卧室左侧叠下楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积左侧叠下楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积1F57.5877.43 46.77.4954.21186%2F42.7262.759.125.42 5.4920.03-1F52.69 8.7561.44-2F51.2428.651.24阁楼合计阁楼合计100.3 244.11 55.509.120028.6 1123、2.9 5.490186.92右侧叠下楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积右侧叠下楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积1F54.374.1548.27.4955.65194%2F42.7262.759.125.42 5.4920.03-1F52.698.7561.44-2F51.2428.651.24阁楼合计阁楼合计97.02 240.83 56.909.120028.6 12.9 5.490188.36江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Tha124、ihot Group.Gusu yard三层平面图6F叠墅6F叠墅飘窗赠送飘窗赠送入户花园赠送入户花园赠送阳台赠送阳台赠送部分改造为室内空间室内空间改造前改造后左侧叠中楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积左侧叠中楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积3F55.3465.93 32.85.27 2.32343.42161%4F42.7262.759.125.42 5.4920.03-1F39.859.249.05-2F45.2528.645.25阁125、楼合计阁楼合计98.06 213.784209.120028.6 10.7 7.813157.75庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积3F56.5569.1916.37.322.32328.984F42.7262.759.125.425.4920.03-1F45.59954.59-2F50.7928.650.79阁楼合计99.27228.3225.309.120028.612.77.813154.39右侧叠中楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率156%江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard改造前改造后四层平面图6126、F叠墅6F叠墅阳台赠送阳台赠送可改造成卧室卧室飘窗赠送飘窗赠送挑空赠送挑空赠送可改造成卧室卧室左侧叠中楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积左侧叠中楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积3F55.3465.93 32.85.27 2.32343.42161%4F42.7262.759.125.42 5.4920.03-1F39.859.249.05-2F45.2528.645.25阁楼合计阁楼合计98.06 213.784209.120028.6 127、10.7 7.813157.75庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积3F56.5569.1916.37.322.32328.984F42.7262.759.125.425.4920.03-1F45.59954.59-2F50.7928.650.79阁楼合计99.27228.3225.309.120028.612.77.813154.39右侧叠中楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率156%江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard6F叠墅6F叠墅飘窗赠送飘窗赠送入户花园赠送入户花园赠送阳台赠送阳台赠送部分改造成室内空间128、室内空间改造前改造后五层平面图右侧叠上楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积右侧叠上楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积5F55.5168.157.32 2.32312.6471%6F42.7263.789.12 6.455.4921.06-1F-2F阁楼阁楼15.9920.536.5合计合计98.23147.92009.1227007.32 7.81370.2左侧叠上楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井129、车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积左侧叠上楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积5F54.364.895.27 2.32310.5970%6F42.7263.789.12 6.455.4921.06-1F-2F阁楼阁楼15.9920.536.5合计合计97.02144.66009.1227005.27 7.81368.15江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard6F叠墅6F叠墅改造前改造后六层平面图阳台赠送阳台赠送可改造成卧室卧室飘窗赠送飘窗赠送挑空赠送挑空赠送可改造成卧室卧室右侧130、叠上楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积右侧叠上楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积5F55.5168.157.32 2.32312.6471%6F42.7263.789.12 6.455.4921.06-1F-2F阁楼阁楼15.9920.536.5合计合计98.23147.92009.1227007.32 7.81370.2左侧叠上楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积131、左侧叠上楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积5F54.364.895.27 2.32310.5970%6F42.7263.789.12 6.455.4921.06-1F-2F阁楼阁楼15.9920.536.5合计合计97.02144.66009.1227005.27 7.81368.15江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard6F叠墅6F叠墅平屋顶平屋顶可改造成屋顶露台屋顶露台闷顶闷顶可改造成阁楼阁楼改造前改造后阁楼层平面图右侧叠上楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送132、率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积右侧叠上楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积5F55.5168.157.32 2.32312.6471%6F42.7263.789.12 6.455.4921.06-1F-2F阁楼阁楼15.9920.536.5合计合计98.23147.92009.1227007.32 7.81370.2左侧叠上楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积左侧叠上楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠133、赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积5F54.364.895.27 2.32310.5970%6F42.7263.789.12 6.455.4921.06-1F-2F阁楼阁楼15.9920.536.5合计合计97.02144.66009.1227005.27 7.81368.15江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard地下一层平面图地下二层平面图地下室平面图6F叠墅6F叠墅左侧叠中楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积左侧叠中楼层改造前计容建筑面积改134、造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积3F55.3465.93 32.85.27 2.32343.42161%4F42.7262.759.125.42 5.4920.03-1F39.859.249.05-2F45.2528.645.25阁楼合计阁楼合计98.06 213.784209.120028.6 10.7 7.813157.75左侧叠下楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳台 飘窗设备平台赠送总面积左侧叠下楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院 门厅 挑空 露台内天井车库 阳135、台 飘窗设备平台赠送总面积1F57.5877.43 46.77.4954.21186%2F42.7262.759.125.42 5.4920.03-1F52.69 8.7561.44-2F51.2428.651.24阁楼合计阁楼合计100.3 244.11 55.509.120028.6 12.9 5.490186.92江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard公寓产品（复式）江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard改造前改造后跃下层平面图阳台后期可改造成房间阳台后期可改造成房间飘窗赠送飘窗赠送空调机位可改造空间空调136、机位可改造空间楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗空调机位赠送总面积跃下层楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗空调机位赠送总面积跃下层109.9132.9615.573.235.7424.5438%跃上层跃上层16.7439.7416.456.5523合计合计126.64172.716.4515.579.785.7447.546F复式公寓6F复式公寓江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard6F复式公寓6F复式公寓改造前改造后跃上层平面图挑空后期可改造成房间挑空137、后期可改造成房间飘窗赠送飘窗赠送楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗空调机位赠送总面积跃下层楼层改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率庭院门厅挑空露台内天井车库阳台飘窗空调机位赠送总面积跃下层109.9132.9615.573.235.7424.5438%跃上层跃上层16.7439.7416.456.5523合计合计126.64172.716.4515.579.785.7447.54江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard改造前改造后挑空挑空后期可改造改造成卧室卧室11F复式公寓11F复式公寓120138、平面图AAAA户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率挑空阳台飘窗设备平台赠送总面积户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率挑空阳台飘窗设备平台赠送总面积A120.27167.45818.70814.6210.86347.18839.24%B120.48168.38418.61414.3611.93347.90439.76%江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard改造前改造后挑空挑空后期可改造改造成卧室卧室11F复式公寓11F复式公寓120平面图BBBB户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率挑空阳台飘窗设备平台赠送总面积户139、型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率挑空阳台飘窗设备平台赠送总面积A120.27167.45818.70814.6210.86347.18839.24%B120.48168.38418.61414.3611.93347.90439.76%江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard95平面图改造前改造后挑空后期可改造成房间挑空后期可改造成房间飘窗赠送飘窗赠送11F复式公寓11F复式公寓户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率挑空阳台飘窗空调机位赠送总面积户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率挑空阳台飘窗空调机位赠送总面积C9140、4.56128.713.949.096.614.534.1436.10%D94.59128.4713.918.636.844.533.8835.82%CCCC江苏l泰禾姑苏院子Jiangsu.Thaihot Group.Gusu yard11F复式公寓11F复式公寓95平面图改造前改造后阳台后期可改造成房间阳台后期可改造成房间飘窗赠送飘窗赠送空调机位可进行改造空调机位可进行改造户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率挑空阳台飘窗空调机位赠送总面积户型改造前计容建筑面积改造后实际所得面积附赠赠送率挑空阳台飘窗空调机位赠送总面积C94.56128.713.949.096.614.534.1436.10%D94.59128.4713.918.636.844.533.8835.82%DDDD姑苏院子 基地分析 规划测算 目标策略 方案分析 产品溢价 立面意向立面意向 意向 主形象展示面，生活风貌的另一种诠释主形象展示面，生活风貌的另一种诠释 立立面面意意向向 立面意向立面意向 立面意向立面意向 立面意向立面意向 立面意向立面意向 立立面面意意向向 立面意向立面意向 立面意向立面意向 立立面面意意向向 立面意向立面意向 PTA 2016.04 谢谢聆听