1、致：重庆泽豪商业地产投资有限公司Lorm ipsum致：重庆泽豪商业地产投资有限公司Lorm ipsum 金山广场项目商业概念定位报告Page 1一、前言巴山夜雨，静思渝州多变化。北部新区细绘金山瞻明天北部新区，细绘金山瞻明天。重庆的伟大，在于勃勃之生机，北部新区的伟大，在于这勃勃生机之展现。十年发展，北部新区已崭露头角，加上两江新区的成立，金山正真正成为“金山”成为“金山”。本案针对“金山广场”项目，立足北部新区，对项目周边进行细致研析，结合未来经济及城市发展，通过市场研究及项目竞争分析，提出我司对项目的定位及改造建议以期为项目发展助臂之力目的定位及改造建议，以期为项目发展助一臂之力。【保密2、信息】【保密信息】Page 2总体思路模型商业市场特性分析项目定位市场调查消费者需求市场发展方向分析类型定位客群定位消费者特性提炼规划布局方案客群定位形象定位档次定位项目发展背景业态布局方案规划布局方案项目背景可比案例参考结合项目核心元素结合【保密信息】【保密信息】Page 3项目核心元素目录 | Index二、项目背景城市发背一、前言目录 |Index2.1城市发展背景2.2区域发展背景2.3项目发展背景三、市场研究3.1区域商业市场发展分析3.2区域消费者分析四、基地条件研究4.1项目简介4 2项目四至五项目发展成功要素4.2项目四至4.3项目人流分析4.4项目优劣条件五、项目发展成功要素3、5.1准确鲜明的市场定位5.2符合市场定位的改造建议5 3 项目业态占比及租金水平预估【保密信息】【保密信息】Page 45.3项目业态占比及租金水平预估二项目背景篇二、项目背景篇2.1城市发展背景研究城市发展背景研究2.2区域发展背景分析2.3项目发展背景研究【保密信息】【保密信息】Page 52.1城市发展背景研究区域概况项目所在地本项目所处北部新区，位于重庆主城北部，由人和、大竹林、礼嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山7个组团构成，于2001年4月正式挂牌成立；北部新区面积130平方公里人口53万规划人口北部新区发展目标日益清晰，成为重庆北部新区正北部新区，高新区（九龙坡经南坪北部新区，高新区4、（九龙坡），经南坪合中国内陆地区唯一的国家级开发开放新区北部新区面积130平方公里，人口53万，规划人口120万。一独具个性之城市重要发展区！北部新区正式挂牌成立坡），经开区（南坪）三区合一，由北部新区统管经开区（南坪）不再三区合一，继续由各区管辖级开发开放新两江新区挂牌成立，北部新区归属于两江新区.【保密信息】【保密信息】Page 62001.042007.122010.072010.06北部新区发展历程十年前，经济落后、基础设施是“一张白纸”，破旧的汉渝路是连接外界的唯一“通途”。十年砥砺北部新区新建成道路500公里三横四纵“金”为题“开山通海兴渝州 （注：北部新区七【保密信息】【保密信息5、】Page 7十年砥砺，北部新区新建成道路500公里。三横四纵，金为题，开山通海兴渝州 （注：北部新区七条以“金”字命名的主干道，第二个字相连即得”。金海大道金山大道金兴大道金开大道金通大道金渝大道金州大道山海兴渝【保密信息】【保密信息】Page 8“开山通海兴渝州”七条城市干道贯穿北部新区，形成便捷快速的交通网络，推动片区快速成熟现有成就2010年，北部新区进入开发建设第十个年头基本实现了“再造一个十个年头，基本实现了再造一个重庆工业”的构想。2010年，北部新区主要经济指标年增长超过20%（高于全市平均水平17%），汽车产业和软件信息产业占了全市半壁河山产业占了全市半壁河山。发展目标发展目6、标?产业楼宇发展：预计至2015年，从目前的200余万方提升到1500万方，打造国内一流的总部经济，使现代服务业保持3035%的年增长?预计至2015年，服务业实现增加值338亿元，服务业占到GDP增加值的46%【保密信息】【保密信息】Page 9业占到增加值的?社会消费品零售总额翻两番达到220亿元数据来源：北部新区官网北部新区北部新区由单一产业城区向融合居住、办【保密信息】【保密信息】Page 10公、商务、产业等综合型城区发展旧貌换新颜人和立交鸳鸯立交鸳鸯立交金大道【保密信息】【保密信息】Page 11金开大道金山大道上海浦东新区曾经看浦东，未来看北部新区上海浦东新区从1990成立以来，7、经过20成以来，多年的发展壮大，现已发展成为面积为1,210km，常住人口412万，经济总量占全市1/4的大区。上海浦东新区集聚了先进制造业、临港工业、高新技术产业、现代服务业等现代产业要素，现已成为经济发达，环境良好的生态城区，被誉为“上海现代化建设的缩影”、“中国改革开放的象征”。该区以现代服务业及高技术产业为主导，囊括了5个国家级开发区【保密信息】【保密信息】Page 12陆家嘴金融贸易区张江高科技园区外高桥保税区金桥出口加工区洋山保税港区北部新区十年的快速发展，城市面貌焕然一新，城区成熟度快速提升；区域由单一产业发展向综合型发展，优化区域发展的动力、均衡性、档次等；区域由单产业发展向综8、合型发展，优化区域发展的动力、均衡性、档次等；城区多功能发展催生的新消费群体为区域商业发展奠定市场基础。【保密信息】【保密信息】Page 132.2区域发展背景研究北部新区按照规划发展设置7个组团，本项目位于鸳鸯组团，规划功能为服务业及高档社区，与本组团地缘最近之组团金山组团为重庆两大保税区之一主要功能为出口加工业及现代物流业北部新区各组团简介组团主要功能人和组团商务中心、客运枢纽、光电产业高档社区本组团地缘最近之组团金山组团，为重庆两大保税区之，主要功能为出口加工业及现代物流业。翠云组翠云组翠云组翠云组电产业、高档社区大竹林组团信息产业、软件产业、光电产业、生物工程礼嘉组团高新技术研发、高档9、社区礼嘉组礼嘉组礼嘉组礼嘉组黄茅坪黄茅坪黄茅坪黄茅坪翠云组翠云组团团翠云组翠云组团团礼嘉团新技术研发档黄茅坪组团现代制造业新材料产业区重点发展新礼嘉组礼嘉组团团礼嘉组礼嘉组团团黄茅坪黄茅坪组团组团黄茅坪黄茅坪组团组团鸳鸯组鸳鸯组鸳鸯组鸳鸯组翠云组团型材料和环保产业及其他高科技产业鸳鸯组团服务业、高档社区以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业规鸳鸯组鸳鸯组团团鸳鸯组鸳鸯组团团大竹林大竹林组团组团大竹林大竹林组团组团鸳鸯组团组团服务的第三产业。规划城市建设用地11.69平方公里，人口10万人金山组团出口加工业、现代物流包括出口加工区、寸滩港金山组金山组团团金山组金山组团团人和组人和组团团人和组人10、和组团团组团组团组团组团【保密信息】【保密信息】Page 14金山组团包括出口加工区、寸滩港地区。规划建设用地9.53平方公里，人口1.5万人团团团团2.2区域发展背景研究区位：上海浦东新区中部成立时间： 2001年地理位置：西连陆家嘴金融贸易区北接外高桥保案例借鉴上海金桥开发区地理位置：西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南接张江高科技园区规划面积：27.38平方公里。十年的发展，金桥开发区开发建设初具规模，形成三大版块。（如图所示）区面积功能产业区域面积功能产业北区西4km生活区碧云国际社区东16km工业区金桥汽车城金桥现代科技园金桥开发区为生活区+出口加工区模式，且碧云国际社区生活配11、套园区发展东16km工业区金桥汽车城，金桥现代科技园和上海浦东软件园金桥分园南区7km工业区和海关监管区出口零部件加工业、组装出口及来料加工的整机工业式，且碧云国际社区生活配套园区发展日臻完善。区上海金桥开发区区域内生态、商务、人文、政府服务、工作生活环境优越，吸引了世界众多先进制造业企业入驻形成了以汽车电子现代家电食品和生物医药为主的四大支柱产业【保密信息】【保密信息】Page 15进制造业企业入驻，形成了以汽车、电子、现代家电、食品和生物医药为主的四大支柱产业，工业经济总量约占浦东新区的三分之一、上海市的十分之一。2.2区域发展背景研究区域面积功能产业可借鉴区域发展案例分析域上海金桥北区西12、4km生活区碧云国际社区等东16km工业区金桥汽车城，金桥现代科技园和上海浦东软件园金桥分园生活区&出口加桥开发区南区7km工业区和海关监管区出口零部件加工业、组装出口及来料加工的整机工业合计27k出口加工区相似度合计27km鸳鸯鸳鸯组团12km服务业、高档社区服务翠云组团、金山组团的第三产业生活区度较高、金山组团团金山组10km出口加工、现代物流出口加工区、寸滩港地区生活区&出口加工区高团团合计22km工区经过比对可以看出浦东新区的金桥开发区与北部新区的金山片区（鸳鸯组团+金山组团）具【保密信息】【保密信息】Page 16经过比对可以看出，浦东新区的金桥开发区与北部新区的金山片区（鸳鸯组团+13、金山组团）具有较大的相似性，其商业发展可为本项目提供一定借鉴意义。2.2区域发展背景研究上海金桥-碧云体育休闲中心以主题特色+休闲生活商业成为片区商业亮点开发商/运营商上海金桥股份有限公司地址上海市浦东碧云路633号(近云山路)路)商业开业时间2004年碧云体育休闲中心部分商业建筑面积-约20,000-（不包括 家乐福 迪卡侬运动专业超市 及百安居）? 碧云体育休闲中心位于金桥出口加工区2004年8月建业超市 及百安居）建筑覆盖率43.55%? 碧云体育休闲中心位于金桥出口加工区，2004年8月建成，包括游泳馆、网球馆、室外网球场、健身房、大型体育专卖店及休闲用品商店、餐馆、快餐厅、咖啡吧、美14、容美发等场所 为居住在碧云国际社区的中外人士 提供【保密信息】【保密信息】Page 17美容美发等场所,为居住在碧云国际社区的中外人士,提供优质服务。金开大道2.2区域发展背景研究区域现状区域现状融科西部建材城商业住宅相对集中，较其他组团商业发展优势明美利山丰源丽景国际家纺城北湖郡融科复地上城青河世家常青藤伽蓝艺墅中冶北麓原东原香山项目所在地商业发展优势明显。金开大道沿线多金渝大道汉国中心中冶塞迪保利高尔夫金山名都枫桥水郡爱加西西里蓝湖郡富港天地项目所在地金开大道沿线多为中高档住宅金渝大道沿线多为高级写字楼爱加丽都弗莱明戈线外奥园新科金山汽博中心叠彩城建工锦绣华城复城国际为高级写字楼。龙湖好望15、山奥园二期棕榈泉出口加工区爱立信可口可乐建工锦绣华城奥园奥特莱斯公租房出口加工区陆上货运中心写字楼/商业机场快速路【保密信息】【保密信息】Page 18写字楼/商业住宅小区工厂区项目所在片区周边3公里内物业发展状况机场快速路2.2区域发展背景研究金山片区人口分布情况地缘特征辐射人口消费者特征项目三公里内现有人口估算商务物业（万平米）人均办公面积（/人）入住率政务&商务人数（万人）备注15 72070%0 515.72070%0.5政务物业人均办公面积（/人）入住率政务办公人数（万人）备注62098%0.3住宅物业（套）平均每户人数入住率居住人口（万人）备注重庆市09年底27,3302.934016、%3.2重庆市09年底城市居民平均每户2.93人? 截止2010年底，项目区域三公里内常驻人口3.2万人，办公人数保守估计0.8万人。?周边主要分布龙湖蓝湖郡、北湖郡、弗莱明戈、金山名都、爱加丽都、爱加西西里、中冶北麓园、融科蔚城、保利高尔夫、奥园、枫桥水郡、青河世家等中高档住宅共计约3万套【保密信息】【保密信息】Page 19麓园、融科蔚城、保利高尔夫、奥园、枫桥水郡、青河世家等中高档住宅共计约3万套?汉国中心、中冶赛迪、金山大厦、新科国际、叠彩城、线外富港天地等高级写字楼约16万数据来源：业主方提供调查报告、TCBL研究2.2区域发展背景研究。2005前后，各大企业办公入驻，随着龙湖蓝湖郡17、复地别院、保利国际高尔夫花园等项目为代2015年前后，项目区域三公里内将新增住宅18,640套，新增办公面积420,000地缘特征辐射人口消费者特征项目三公里内现有人口预测表的北部高端物业板块的兴建，周边楼盘迅速聚集，开始集群效应。，新增商业面积85,000。时间2010年底2013年2015年2020年2001年，北部新区挂牌成立。区域开发拉开帷幕。2010年。项目所在区域已建成商务&政务面积21.7万，酒店面积3万，商业面积29.9万，住宅套数27,330套。建成项目蓝湖郡，融科蔚城，弗莱明哥高尔夫别墅，清河湾，金山名都，爱加丽都，奥林匹克花园一二三四期等爱加西西里，中冶北麓园，复地奥园18、五期，好望山，线外，新科金山广场五星级酒店及高档写字楼竣工，金渝大道周边商业氛围更加成熟2020年前后，北部新区零售商业网点面积将达90万平方米，人均面积达1.4建成项目一大批中高端物业建成，国际，叠彩城，融科橡树澜湾平方米商务（万）15 72814各业态预计供应量商务（万）15.72814-政务（万）6-酒店（万）355-【保密信息】【保密信息】Page 20酒店（万）355商业（万）29.98.55-住宅（套）27,33018,64018,456-数据来源：业主方提供调查报告、北部新区官网、TCBL研究2.2区域发展背景研究调研项目2011年2013年2015年地缘特征辐射人口消费者特征政19、务物业面积(平方米/户）60,00060,00060,000入住率98%100%100%政务人员（万人）0.30.30.3商务物业面积(平方米/户）157,000437,000577,000入住率70%80%90%商务人员（万人）0.51.72.6酒店物业面积（平方米）30 00080 000130 000酒店物业面积（平方米）30,00080,000130,000入住率45%50%55%酒店接待人员（万人/年）9.929.252.2住宅物业面积(套）27 33045 97064 426住宅物业面积(套）27,33045,97064,426入住率40%60%80%住宅人口（万人）3.28.1120、5.1常驻人口合计4.010.118.0?预计2013年，伴随着区域写字楼租户的入驻，酒店的营业，住宅人口的入住，预计区域常住人口可达8.1万人，办公人数2万人。流动人口合计9.929.252.2【保密信息】【保密信息】Page 21?预计2015年，伴随着区域写字楼租户的入驻，酒店的营业，住宅人口的入住，预计区域常住人口可达15.1万人，办公人数2.9万人。数据来源：业主方提供调查报告、北部新区官网、TCBL研究金渝大道礼嘉小学礼嘉中学儿童医院空港重庆国际机场项本项目位处四大核心，且商业聚集度较高区域居住核心区域居住核心区域商务核心区域商务核心儿童医院经开区分院国际学校金山国际医院鸳鸯小学育21、才经开中学职教中心力帆汽车长安福特西南政法大学北部建材城目周2区域交通核心未来以本项目为中心的商圈发展可能性高区域商务核心区域商务核心区域交通核心区域交通核心区域政务核心区域政务核心金州大道金山国际医院西南政法大学四川外国语学院绿地翠谷常青藤蓝湖郡蓝调天街融科商业街复地上城商业街保利高尔夫风情商业街金山名都商业街金鸳鸯立交周边4区域商务核心区域政务核心区域政务核心区域商业聚集区域商业聚集新科国际广场龙湖好望山爱加丽都商业街金山国际商务中心（汉国中心，赛迪大厦）汽博中心可口可乐经开区管委会山大道本项目立线外叠彩城边图区域居住核心区域商务核心区域交通核心区域政务核心区域商业聚集广场棕榈泉戴斯大酒店22、爱立信出口加工区陆上货运中心本项目金渝立交城奥园3区域居住核心201国道协信TOWN城奥特莱斯轻轨金渝大道三号线寸滩港学校、医院住宅【保密信息】【保密信息】Page 22道中央美地比华利豪园寸滩港重庆北站商业、企业政府人和立交地缘特征辐射人口消费者特征2.2区域发展背景研究新区区核核心要素分析新区一定会有一个地理意义上的、或是代表形象高度的区核。根据国内外理论界的多年总结、修正，这样的单核通常需要具备六大质素的全部或大部分，这六个质素分别是：行政机关、轨道接驳、纯商街区、要素市场集群产业辐射路网场、集群产业、辐射路网。根据上述六条标准逐一匹配，以鸳鸯组团和金山组团组成的金山片区将有可能成为未来23、北部新区的核心区域。关键质素代表对象行政机关北部新区管委会轨道接驳轻轨三号线纯商街区金渝大道要素市场汽博中心、西部建材城、西部奥特莱斯。集群产业金山出口加工区、新加坡工业园区、物流保税园区。辐射网络金开大道、金渝大道、机场高速，等半径接驳海、陆、空港。辐射网络金开大道、金渝大道、机场高速，等半径接驳海、陆、空港。【保密信息】【保密信息】Page 23金山片区消费者特征金山片区消费者特征地缘特征辐射人口消费者特征地缘特征辐射人口消费者特征年龄特征职业特征业态需求家庭特征消费特征根据消费者调研的结果，本区域消费者年龄主要集中在31-50岁之间，为成熟消费群体。更注重对生活品质的追求。年龄结构Q: 24、您对本区域的看法？Q【保密信息】【保密信息】Page 24数据来源：业主方提供调查报告、TCBL研究N=600金山片区消费者特征金山片区消费者特征地缘特征辐射人口消费者特征地缘特征辐射人口消费者特征年龄特征职业特征业态需求家庭特征消费特征本区域居民中，超过80%为家庭群体。而家庭月收入超过8,000元的高收入家庭占有28%。家庭结构家庭月收入【保密信息】【保密信息】Page 25数据来源：业主方提供调查报告、TCBL研究? 居民消费者问卷N=360? 居民消费者问卷N=360金山片区消费者特征金山片区消费者特征地缘特征辐射人口消费者特征年龄在31 65岁之间的被访者主要职业以专业技术人才个体经25、营者私营业主及企事业单地缘特征辐射人口消费者特征年龄特征职业特征业态需求家庭特征消费特征年龄在31-65岁之间的被访者，主要职业以专业技术人才，个体经营者、私营业主及企事业单位中高层管理人员为主，有较强的收入水平，具备消费中高档商业之实力。【保密信息】【保密信息】Page 26数据来源：业主方提供调查报告、TCBL研究N=600金山片区消费者特征金山片区消费者特征地缘特征辐射人口消费者特征年龄特征职业特征业态需求家庭特征消费特征居民一般性购物消费仍遵循就近消费的原则，交通便利、消费场所多、商业氛围浓厚为购物消费的重要影响因素居民外出购物的交通工具以公交车为主私家车出租车的比例为23 4%的重要26、影响因素。居民外出购物的交通工具以公交车为主，私家车、出租车的比例为23.4%。Q: 您外出购物对交通工具的选择？Q: 您选择去某个商圈消费的原因？? 居民消费者问卷N=360【保密信息】【保密信息】Page 27数据来源：业主方提供调查报告、TCBL研究金山片区消费者特征金山片区消费者特征地缘特征辐射人口消费者特征?从居民休闲娱乐消费场所的习惯来分析，电影院、KTV有较高的选择率。年龄特征职业特征业态需求家庭特征消费特征从居民休闲娱乐消费场所的习惯来分析，电影院、有较高的选择率。?商务、政务接待的休闲娱乐场所则选择商务会所、水会、茶吧较多。居民常选择的休闲娱乐消费场所居民常选择的休闲娱乐消费27、场所? 居民消费者问卷N=360商务政务常选择的休闲娱乐消费场所【保密信息】【保密信息】Page 28数据来源：业主方提供调查报告、TCBL研究商务、政务常选择的休闲娱乐消费场所? 政务、商务调查问卷N=240金山片区消费者特征金山片区消费者特征地缘特征辐射人口消费者特征年龄特征职业特征业态需求家庭特征消费特征?居民日常餐饮消费人均单价100元以内居多。?政务接待人均消费集中在100 200元之间?政务接待人均消费集中在100-200元之间，?商务接待人均消费在100-300元之间，并有部分商务接待有更高要求。Q:餐饮消费人均单价是多少？【保密信息】【保密信息】Page 29数据来源：业主方提28、供调查报告、TCBL研究金山片区消费者特征金山片区消费者特征地缘特征辐射人口消费者特征业态求地缘特征辐射人口消费者特征年龄特征职业特征业态需求家庭特征消费特征业态需求全客层（20-60岁）年轻时尚（20-40岁）成熟性需求业态（40-60岁）品牌超市、运动酒吧/KTV品牌中餐电影院SPA/运动健身特色餐饮Q: 您认为金山片区最需要哪种业态？消费者业态需求调研表消费者业态需求调研表21-30岁31-40岁41-50岁51-60岁电影院26.70%品牌超市27.20%品牌超市33.00%品牌超市40.00%酒吧、KTV20.00%电影院15.00%电影院13.00%品牌中餐11.20%品牌超市8.29、80%酒吧、KTV12.10%酒吧、KTV11.70%本地菜8.40%品牌超市8.80%酒吧、KTV12.10%酒吧、KTV11.70%本地菜8.40%运动/健身中心8.20%美容SPA8.50%运动/健身中心8.00%特色餐饮8.00%运动用品卖场（迪卡侬）7.70%运动/健身中心8.10%美容SPA7.80%电影院7.60%本地菜系6 70%运动用品卖场（迪7 80%运动用品卖场（迪7 80%运动用品卖场（迪7 10%6.70%卡侬）7.80%卡侬）7.80%卡侬）7.10%美容SPA6.20%特色餐饮7.50%品牌中餐7.50%运动/健身中心6.00%特色餐饮5.80%本地菜系6.50%30、特色餐饮6.20%品牌西餐5.80%品牌西餐5.20%品牌中餐4.10%本地菜系2.50%美容SPA3.00%【保密信息】【保密信息】Page 30数据来源：业主方提供调查报告、TCBL研究N=414品牌西餐品牌中餐本菜系美容电玩城3.50%品牌西餐2.10%品牌西餐2.00%酒吧、KTV2.40%品牌中餐1.20%电玩城1.10%电玩城0.50%电玩城0.50%2.3项目发展背景研究交通分析辐射范围辐射分析捕获率分析金渝大道：快速到达工业园区及寸滩保税港区域，未来将带来大量来自南北方向区域的人流，是提高本项目商业辐射力的重要道路；金渝大道机场高速交通分析辐射分析捕获率分析金开大道：金开大道沿31、线住宅人群可驾车10-20分钟内到达本项目，同时与翠云、鸳鸯、人和等区域可进行快速连接，引导周边区域消费人流快速进入本区域；金开大道金渝大道本项目费人流快速进入本区域；渝长高速和机场高速在市区内形成内环高速：快速运载项目南端人流快速到达本项目区域增强本项目对外商业辐射能力轻轨3号线内环高速流快速到达本项目区域，增强本项目对外商业辐射能力。轻轨3号线帮助项目进一步拓展辐射范围：连接南岸区、渝中区、北部新区，站点涵盖金山片区周边未来重要的区域商业中心，可直接渝黔高速线到达火车北站及江北机场，带来多元化的消费人流，带动区域商业发展、促进商业氛围成熟。渝黔高速1.金渝大道：项目紧邻金渝大道，鸳鸯、金山32、组团是项目最核心的辐射范围，2.金开大道：经过金开大道与金渝大道的组合，可以对翠云、黄茅坪等北部新区组团有较强的辐射；3.轻轨3号线：从鱼洞至空港，是贯穿城市南北方向的轻轨线，有机会为项目带来火车站、空港及其他沿途区域的人流；【保密信息】【保密信息】Page 31域的人流；4.内环高速和机场高速快速连通南北方向，空港方向、人和组团及冉家坝-新牌坊区域人流可通过该路直达；2.3项目发展背景研究交通分析辐射范围辐射分析捕获率分析根据消费者出行的交通工具与能承受之时长交叉分析得之：交通分析辐射分析捕获率分析时长交叉分析得之：45%的消费者私家车外出消费接受时间在15分钟之内；10%的消费者私家车外出33、消费接受时45%45%15分钟之内32%32%30分钟之内10%10%间在20分钟之内；32%的消费者私家车外出消费接受时间在30分钟之内；分钟之内30分钟之内10%10%20分钟之内由此可见，将近一半的消费者私家车外出消费更愿意把路上的时间控被访者外出消费交通时长承受力（%）私家车外出消费接受时间示意图车外出消费更愿意把路上的时间控制在15分钟之内，所以我们把车行15分钟内作为项目2025303540购物餐饮所以我们把车行15分钟内作为项目核心辐射范围，把车行30分钟内作为项目次级辐射范围。05101520以内内内内内内以上餐饮休闲娱乐【保密信息】【保密信息】Page 325分钟以内10分钟34、以内15分钟以内20分钟以内30分钟以内60分钟以内1小时以上2.3项目发展背景研究交通分析辐射范围辐射分析捕获率分析翠云组团经机场高速车行15分钟内黄茅坪组团经金开大道金兴礼嘉组团经金辐射范围分析交通分析辐射分析捕获率分析翠云组团速车行15分钟内即可到达本项目黄茅坪组团金开大道金兴大道车行20分钟内即可到达本项目礼嘉组团经金渝大道车行30分钟内即可到达本项目礼嘉根据项目周边交通情况，鸳鸯组团、金山组团、翠云组团车行范围均在15分钟之内为本项鸳鸯组团鸳鸯组团经金开大道金渝大道车行5分钟内即可到达本项目礼嘉组团次级辐射区域次级辐射区域核心辐射区域行范围均在分钟之内为本项目核心辐射区域。黄茅坪组团35、礼嘉组团、人和组团车行20 30分钟内可到达金山组团人和组团到达本项目组团车行20-30分钟内可到达本项目，为本项目次级辐射区。团金山组团经金渝大道车行10分钟内即可到达本项目人和组团经金开大道、机场高速车行20分钟内即可到达本项目团辐射程辐射区域达本项目堵点核心辐射区辐射程度辐射区域核心辐射鸳鸯组团、金山组团、翠云组团堵点分析：人和组团虽距冉家坝商圈较近，但人和【保密信息】【保密信息】Page 33次级辐射区本项目次级辐射黄茅坪组团、人和组团、礼嘉组团堵点分析：人和组团虽距冉家坝商圈较近，但人和立交到新牌坊段为一大堵点，而人和通往本项目则较为顺畅，本项目未来可分流该区域部分消费者。2.3项36、目发展背景研究北部新区十年的发展，城区具备了一定的成熟度，商业发展基础已然形成总结发展基础已然形成；项目为片区交通核心，居住核心，商务核心，政务核心，消费者年龄层集中在31-50岁，主要职业以专业技术人才、私营业主及企事业单位物业类型丰富，整体档次较高，且商业相对聚集，具备形成区域商业中心的条件；才、私营业主及企事业单位中高层管理人员为主，消费群较成熟，具备较强的消费实力项目所处鸳鸯组团作为服务消费者调研显示片区消费项目所处鸳鸯组团作为服务于金山、翠云等组团的高档住宅和服务业，商业发展需要有鲜明的主题且应符合周消费者调研显示，片区消费者倾向于餐饮零售，及休闲娱乐，项目周边又为高端人群交叉分析后37、为项目未【保密信息】【保密信息】Page 34要有鲜明的主题且应符合周边消费者特征群。交叉分析后，为项目未来发展提提供了参考；三商业市场分析三、商业市场分析3.1重庆商业发展趋势研判3.2区域商业竞争分析3.3金山片区商业市场分析【保密信息】【保密信息】Page 353.1重庆市场商业发展趋势市级商圈解放碑，重庆最传统最核心商圈；市级商圈-次级商圈-新兴商圈的发展趋势解放碑，重庆最传统、最核心商圈；商业档次高，国际一线品牌的入驻的首选商圈商圈不断调整，商圈地位巩固。次级商圈沙坪坝商圈、杨家坪商圈、观音桥商圈、南坪金山金山冉家坝-新牌坊冉家坝-新牌坊商圈发展，形成城市副中心；商圈成熟，购物中心发38、展迅速；部分商圈发展态势良好，可吸引首次进驻重庆之品牌，并商圈地位有副中心向核心商圈转变的机会。的机会。新兴商圈五大商圈扩容，并城区持续发展，新兴商圈不断发展在新兴商圈商业项目发展中，城市更新项目中观音桥观音桥江北嘴江北嘴的商业体量一般较大，可打造综合性购物中心，而新开发城区之商业发展，一般早期以家居零售、餐饮娱乐休闲业态为主，一般零售业态发展相对滞后。解放碑解放碑融汇融汇大坪大坪化龙桥化龙桥沙坪坝沙坪坝融汇融汇谢家湾谢家湾大坪大坪【保密信息】【保密信息】Page 36南坪南坪杨家坪杨家坪茶园茶园3.2区域商业竞争分析竞争区域筛选空港新城空港新城金山片区金山片区冉家坝-新牌坊冉家坝-新牌坊综合39、来看，冉家坝-新牌坊区域将与金山片区有更直接的竞争。观音桥观音桥江北嘴江北嘴有更直接的竞争。竞争区域特点商业预测威胁冉家坝-新牌坊云集中高档社区、专业卖场、政府机关、社区商业，学校、医院、公园、银行、大型超市等配套完善，是重庆发展较快较好的中高档住宅集中区域。将以专业卖场和购物中心为主，购物中心集中在2011-2012年左右面市，商业发展迅速。冉家坝-新牌坊区域的开发时间先于金山片区，商业成熟度优于金山片区，且离观音桥商圈较近，可与其形成互动。对金山片区的商业有较大的威胁区的商业有较大的威胁；江北嘴江北嘴将成为长江上游地区金融机构、金融资金、金融产品交易、金融产品定价、金融信息、金融人才等集聚40、的核心区，金融创新、金融生态环境等先行区。以商务型商业为主，九龙仓、越洋项目、金融城2，3号地块等有一定商业规模。城市级商业定位，商业起点高，层次高于本区域商业，对区域消费者有较强吸引。协信星光68引进多个国际奢侈品牌北城天观音桥商业副中心，主要辐射三北区域（即渝北、江北、北部新区）。协信星光68引进多个国际奢侈品牌，北城天街新馆开幕，新世纪百货化妆品、钟表品牌店的升级，观音桥商圈商业档次不断提升。市级商业副中心，辐射范围广，与金山片区从辐射范围、商圈级别均不具备可比性。本区域的发展依托空港服务业、空港工业园、两路工业园。本区域金港国际的高端品牌入驻会吸引其他区域的消费者，但距离主城较远，目的41、【保密信息】【保密信息】Page 37空港新城业园。目前的商业项目为金港国际，集购物中心、美食大街、区域中心型商业步行街、五星级酒店、高级商务公寓为一体的商业项目。国际一线品牌在此入驻。-他区域的消费者，但距离主城较远，目的性消费较强，且西部奥特莱斯的对人群的拦截，辐射人群将会大幅度减少。对本区域竞争不大。3.2区域商业竞争分析主要竞争区域分析? 目前，金山片区消费者最常去的商圈是观音桥，其次是解放碑、沙坪坝。? 个人月收入在5000元以上的人员除在传统商圈内消费外，在周边新牌坊、冉家坝区域也有消费。Q: 您最近常去的消费地点？【保密信息】【保密信息】Page 38数据来源：业主方提供调查报告42、TCBL研究? 居民消费者问卷N=3603.2区域商业竞争分析所属区域序号项目名称商业体量（万）1蓝调天街32金山名都13保利1.7主要竞争区域分析19金山4汽博中心355西部奥特莱斯106新科2.27奥园3.726123456711121314现有体量：141.6万未来供应：19.8万26西部建材城85（含30万方的仓储）9复城国际0.77奥园810汉国中心2.51051617181920222311线外112叠彩城3.613爱加西西里514中冶北麓原224222127金山广场（本项目）5冉家坝新牌坊16红星美凯龙1217MOCO318晶郦馆2馆2 5北部新区的商业均属于发展初期，未冉家坝43、新牌坊现有体量：18.1万未来供应：48万2.519晶郦馆1馆20金科蚂蚁城美派居0.621SM广场1422东和项目10本项目北部新区的商业均属于发展初期，未来将有大量的商业项目面市。【保密信息】【保密信息】Page 3923财富中心1424龙湖源著10本项目现有商业项目未来商业项目3.2区域商业竞争分析区域金山冉家坝新牌坊141 6主要竞争区域分析现有商业供应（万）141.6（含西部建材城85万，汽博中心35万）18.1未来商业供应（万）27.848市场定位中高档中高档市场定位中高档中高档目标消费群区域消费人群区域消费人群业态功能专业卖场、餐饮、零售、休闲娱乐专业卖场、餐饮、零售、休闲娱乐主44、要项目现有项目汽博中心 新科西部奥特莱斯 西部建材城未来项目现有项目MOCO 红星美凯龙晶郦馆未来项目未来项目叠彩城奥园未来项目财富中心 东和 中渝 冉家坝新牌坊区域的开发时间先于金山片区，商业成熟度优于金山片区，目前对金山片区的消费者有较大吸引（特别是餐饮、休闲娱乐业态），并其未来项目零售业态评价将加强，对金山区域商业有较大竞争； 金山片区目前的商业处于发展初期，以配套商业、专业卖场为主，档次中档居多，且现有商业项目分布零散。 从金山片区发展阶段来看需首先在餐饮休闲娱乐业态上打造出项目特色结合部【保密信息】【保密信息】Page 40应对措施 从金山片区发展阶段来看，需首先在餐饮、休闲娱乐业态45、上打造出项目特色，结合部分零售业态，力求先稳定本区消费群，避免消费外流。3.3金山片区商业市场分析金山片区商业项目一览序号名称体量类型金山片区现有商业以配套商业、专业卖场为主，且呈点状分布，较为零散序号名称体量（万)类型1蓝调天街3配套商业2金山名都1配套商业3保利1.7配套商业1314保利套商4汽博中心35专业卖场&配套商业5西部奥特莱斯10集中商业6新科2 2配套商业189本项目23126新科2.2配套商业7奥园3.7配套商业14西部建材城85专业卖场现有商业汇总141.6金渝立交46710117奥园8集中商业8复城国际0.7配套商业9汉国中心2.5专业卖场10线外1集中商业出口加工区立交46、人和立交渝宜高速511叠彩城3.6集中商业12爱加西西里5专业卖场&配套商业立交轻轨三号【保密信息】【保密信息】Page 4113中冶北麓原2配套商业15金山广场（本项目）5-未来商业汇总27.8号线3.3金山片区商业市场分析项目名称蓝调天街现有商业项目蓝调天街开发商重庆龙湖地产商业面积约3万（主题商业街&社区配套）项目地址重庆市北部新区经开园经开大道定位社区型购物中心（邻里格调生活中心）入驻业态现有商业三个精品家居：美克美家统三个精品家居：美克美家、一统精品家居、美美名家，单个面积在1,000-1,500；其他零售以燕窝、虫草等补品为主； 重百超市精品超市即将进驻（估计今服务为汽车美容、洗衣47、店、英语培训、银行、房屋中介等。未来商业重庆百货（精品超市）即将开业（年内开业），约4,700平方米的经营面积，另配置有约2,400平方米的生鲜配送中心，负责主城区 37 家门店进行冻鲜、水产品的配送。 美克美家于2006年开业经营面积约TCBL点评： 美克美家于2006年开业，经营面积约1,000平方米，集产品展示、销售、技术咨询与服务为一体的中高端欧美经典家居卖场。【保密信息】【保密信息】Page 42评：数据来源：实地考察、专家访谈、商家官网?定位为“格调生活中心”，社区配套商业，商铺为主，层次中档偏高；?三个精品家居以及重百精品超市的进驻，未来将拦截部分该区域内消费人群。3.3金山片区48、商业市场分析项目名称金山名都开发商龙脊集团北润实业有限公司现有商业项目金山名都开发商龙脊集团北润实业有限公司商业面积约1万项目地址重庆市北部新区金渝大道83号定位社区配套定位社区配套入驻业态小型超市、餐饮、洗衣店、房产中介、健身会所、建材、汽车保养等TCBL点评：商业体量大多为配套及餐饮档次中档偏低居多靠保利高尔夫的部分商业档次略高【保密信息】【保密信息】Page 43?商业体量不大，多为配套及餐饮，档次中档偏低居多，靠保利高尔夫的部分商业档次略高；?该项目以社区配套商业为主，与本项目无直接竞争关系。数据来源：实地考察、专家访谈3.3金山片区商业市场分析项目名称保利高尔夫风情商业街现有商业项目49、保利高尔夫商业街称开发商保利(重庆)投资实业有限公司商业面积约1.7万项目地址重庆市北部新区留云路项目地址重庆市北部新区留云路定位风情商业街入驻业态空置TCBL点评：?目前处于空置状态据悉已由金鹰女人街收购整体打造；【保密信息】【保密信息】Page 44数据来源：实地考察、专家访谈?目前处于空置状态，据悉已由金鹰女人街收购整体打造；?距离本项目较近，应保持关注。3.3金山片区商业市场分析项目名称汽博中心开发商重庆汽博实业发展有限公司现有商业项目汽博中心开发商重庆汽博实业发展有限公司商业面积约35万（约3万配套商业）项目地址重庆市北部新区金渝大道99号定位配套商业定位配套商业入驻业态富桥、陶然居50、云水涧、劲力应天食府、工商银行、建设银行、民生银行、中国移动、餐饮、茶楼等 汽博中心为西南地区最大的汽车及汽车用品销售交易市场，营运面积约35万，2010年销售额达150亿元，销售车辆占重庆市销售总额的1/3，为汽博片区乃至北部新区带来众多目标消费群，有力的刺激了该区域消费；汽博中心汽博大厦建筑面积约6万其中商业约3万集商? 该项目是目前区域内政务商务消费的主要可选地餐饮休闲服务类业态档次在区域内相汽博中心汽博大厦建筑面积约6万，其中商业约3万，集商务办公、餐饮、休闲娱乐一体。以餐饮服务为主，经营状态良好；TCBL点评：【保密信息】【保密信息】Page 45? 该项目是目前区域内政务、商务消51、费的主要可选地，餐饮、休闲服务类业态档次在区域内相对偏高，是本项目主要竞争项目。数据来源：实地考察、专家访谈、政府官网3.3金山片区商业市场分析现有商业项目西部奥特莱斯名称部奥特莱斯项目名称西部奥特莱斯开发商台湾太平洋房屋建设集团与重庆砂之船苏格服饰股份有限公司商业面积约10万商业面积约10万项目地址重庆市北部新区经开园北区奥特莱斯路一号定位集中式商业定位集中式商业入驻业态品牌折扣店、休闲、餐饮、娱乐为一体（代表商家：George Armani、HUGOBOSS、ESCADA、Maxmara、CERRUTI 1881等国际品、等国际品牌折扣店美食城、意式咖啡厅、纽芝兰冰淇淋?目的性消费较强的超52、区域购物中心，业态以零售为主；为域带来更多外中高消费人群本目在业态定位上进行差异化定位引至奥特TCBL点评：【保密信息】【保密信息】Page 46?为区域带来更多外区中高消费人群，本项目在业态定位上可进行差异化定位，吸引至奥特莱斯购物的客群至本项目休闲娱乐，相互促进，推动区域商业市场的发展。数据来源：实地调研、专家访谈3.3金山片区商业市场分析现有商业项目西部奥特莱斯时间发展动态2008年开业2009年?新增80多个品牌；?三大国际奢侈名牌服装终于揭开盖头，ARMANIBOSSVERSACE入驻；?VERSACE旗下全线产品的强势入驻，在重庆还是第一次；?汇聚多个流行时尚女装的名品淑女馆C区璀53、璨开幕?汇聚多个流行时尚女装的名品淑女馆C区璀璨开幕。2010年?机场路西奥路段改造完毕，困扰西部奥特莱斯的堵车问题得以解决，项目内进行了为期3个月的大规模调整；?新引进的近30个品牌都是深受消费者喜爱的市场热销品牌，如爱慕、VANS、BUOUBUOU、卡尔丹顿等；牌，如爱慕、VANS、BUOUBUOU、卡尔丹顿等；?增加服务项目，如儿童滑梯、秋千等玩耍设施，汽车美容等；?恒记甜品将港式甜品文化带进了重庆市场、VITOVinoteca (维拓意大利酒窖餐厅)，为本地商务精英与社会名流提供高档次的消费场所；名流提供高档次的消费场所；?UME签约，UME影院共14个厅，分两期开业，一期预计在今年754、月开业。2011年?星巴克咖啡即将入驻?D馆的开业【保密信息】【保密信息】Page 47?D馆的开业数据来源：实地调研、专家访谈、商家官网3.3金山片区商业市场分析项目名称新科国际开发商重庆新科建筑有公现有商业项目新科国际开发商重庆新科建筑工程有限公司商业面积约2.2万项目地址重庆市北部新区金渝大道68号定位配套商业定位配套商业入驻业态新世纪百货、招商、建行等四家商业银行、米萝咖啡、临街餐饮等 新科国际广场是本区域内最早一批商业项目。，项目早期招商压力较大TCBL点评：招商压力较大。 新世纪百货（租期15年，免租期2年）为北部新区旗舰店（约5,000），该超市完善了区域的生活配套，开业当天销售55、达40余万元。【保密信息】【保密信息】Page 48数据来源：实地调研、专家访谈?新科国际为区域内较早的商业项目，体量略小，以社区配套为主；? 与本项目无直接竞争关系。3.3金山片区商业市场分析项目名称奥林匹克花园开发商重庆奥林匹克花园置业有限公司现有商业项目奥林匹克花园开发商重庆奥林匹克花园置业有限公司总体体量占地面积:220万建筑面积:250万商业面积3.7万（已建）8万（待建）项目地址北部新区经开园金渝大道栖霞路8号定位现有商业社区配套为主待建商业综合性购物中心综合性购物中心 现有商业已出售，以超市、茶楼、餐饮、社区服务（宠物店、美容美发）等社区配套为主，目前富侨装修中（带简餐）。内街商56、业欧式风格，大部分空置；未来34万的综合体规划中持有部分集中商业约8万TCBL点评： 未来34万的综合体规划中，持有部分集中商业约8万 ，规划以满足其社区需要的家庭消费为主，规划有约2万方的大型卖场，影院也在积极洽谈中，估计其开业时间在2013-2014年之间。? 现有商业为社区商业街，已出售，档次不一，大部分商铺空置，与本项目无直接竞争关系；? 规划约8万平方米家庭型购物中心，有该项目自身庞大的社区人口做支撑，有一定的市场基础，但该项目为开发商首个大型商业物业，商业运营能力将是项目成功与否的重要因素。据了解大部分TCBL点评：【保密信息】【保密信息】Page 49但该项目为开发商首个大型商业57、物业，商业运营能力将是项目成功与否的重要因素。据了解大部分商业将出售，将会削弱其竞争力；?购物中心部分面世时间与项目相近，是重要竞争项目之一。数据来源：实地考察、专家访谈3.3金山片区商业市场分析项目名称复城国际开发商复地集团未来商业项目复城国际开发商复地集团商业面积0.7万项目地址重庆市北部新区金山大道定位配套商业定位配套商业入驻业态2013年商业街开街TCBL点评：【保密信息】【保密信息】Page 50? 复城国际位于本案东面，商业体量较小，为单纯的写字楼配套商业，无直接竞争关系。数据来源：实地考察、专家访谈3.3金山片区商业市场分析未来商业项目汉国中心项目名称汉国中心开发商香港汉国置业有58、限公司商业面积2.5万（写字楼面积约5.8万）项目地址北部新区经开园金渝大道85号定位专业卖场定位专业卖场入驻商家现有商业中信银行、BYD汽车展厅即将入驻商业粤佳源精品家居卖场预计粤佳源精品家居卖场预计2011年7、8月开业TCBL点评：?该项目预计7、8月份开业，定位为精品家居卖场。?该项目自身写字楼部分体量较大且二期规划有高星级酒店有一定的商务消费需求但其配【保密信息】【保密信息】Page 51?该项目自身写字楼部分体量较大，且二期规划有高星级酒店，有定的商务消费需求，但其配套商业定位为家居卖场，无商务配套消费业态，本项目与之相邻，可很好的吸引此部分商务需求至本项目消费。数据来源：实地考察59、专家访谈3.3金山片区商业市场分析未来商业项目线外项目名称线外开发商重庆百年同创房地产开发有限公司建筑面积约11万商业面积约1万项目地址重庆市北部新区经开园金渝大道定位配套商业入驻业态-开业时间2011年12月TCBL点评：? 本项目的“东邻居”，目前尚在建，主要为写字楼、SOHO、及住宅公寓，其商业为写字【保密信息】【保密信息】Page 52数据来源：实地考察、专家访谈楼底商及配套，与本项目无直接竞争关系。3.3金山片区商业市场分析项目名称叠彩城开发商祥弘实业集团未来商业项目叠彩城开发商祥弘实业集团商业面积3.6万项目地址重庆市渝北区经开区金渝大道88号定位集中式商业定位集中式商业代表商家60、汽博中心对面，沿轻轨三号线，毗邻奥林匹克花园；目前招商已完成大半，超市、影院、个人护理、餐饮等业态已招商完毕，剩余待招商面积为7,800，估计在2012年开业；已签约的主要商家有：永辉超市（约6,000）、大地影院（4个厅约800个座位1 600 2 000左右）?集中式商业，目前的招商基本完成，引进的商家以超市主力店、影院及餐饮、服务类商家为主本的主竞争之TCBL点评：个厅，约800个座位，1,600-2,000左右）。【保密信息】【保密信息】Page 53主，是本项目的主要竞争项目之一。?影院商家品牌号召力较弱，本项目可在品牌选择上有所超越。数据来源：实地考察、专家访谈3.3金山片区商业市61、场分析项目名称爱加西西里未来商业项目爱加西西里项目名称爱加西西里开发商重庆宝田地产(集团)有限公司商业面积约5万项目地址重庆市北部新区经开园经开大道定位专业卖场&配套商业入驻业态红星美凯龙美凯龙 约5万平方米为专业卖场和配套商业，红星美凯龙即将入驻； 现住宅底商有少量的社区配套型商业，潮汕甲鱼馆、社区小超市、小餐馆等；据悉，子非即将入驻该项目。TCBL点评：? 定位为专业市场和配套商业，红星美凯龙即将入驻；? 配套商业预计以餐饮休闲为主从现有的潮汕甲鱼馆和即将入驻的子非可看出餐饮定位较【保密信息】【保密信息】Page 54? 配套商业预计以餐饮、休闲为主，从现有的潮汕甲鱼馆和即将入驻的子非可看62、出餐饮定位较高，会与本项目竞争餐饮、休闲类的客群。数据来源：实地考察、专家访谈3.3金山片区商业市场分析未来商业项目中冶北麓原项目名称中冶北麓原开发商中冶置业重庆有限责任公司商业面积约2万项目地址重庆北部新区金开大道号定位特色商业街&配套商业入驻业态麦当劳、永辉超市正在装修中 配套约2万平方米的特色商业，分为八大片区，分区打造各具特色的社区商业街能够满足业主生活购物及休闲娱各具特色的社区商业街，能够满足业主生活购物及休闲娱乐的多重需求； 现麦当劳、永辉超市正在装修中，预计会在近期开业。苏宁电器、时代经典影院已确定入驻。TCBL点评：? 社区商业街，以满足项目本身的住宅人群生活所需，与本项目无直63、接竞争关系。【保密信息】【保密信息】Page 55数据来源：实地考察、专家访谈? 社区商业街，以满足项目本身的住宅人群生活所需，与本项目无直接竞争关系。3.3金山片区商业市场分析金山片区大型商业项目竞争项目筛选商业体量 3万平方米（已交付/待开发）商业体量3万平方米商业模式：百货/购物中心/商业街（不含专业市场或批发市场）位置区位：金山片区位置区位：金山片区商业档次：中档 及 中档以上潜在竞争对手? 叠彩城客源共享项目? 汽博中心现有竞争对手? 汽博中心? 叠彩城? 奥园（集中商业）? 汽博中心? 爱加西西里? 汉国中心? 汽博中心（商业部分）【保密信息】【保密信息】Page 56? 汉国中心64、3.3金山片区商业市场分析区域内竞争分析金山板块与汽博板块的物业丰富度相当，但从商业项目定位、写字楼档次、住宅档次来看，金山板块均优于汽博板块；且金山广场可聚集大量的人群，将会为金山板块的商业项目带来较大的人气；金山板块具备商业中心形成的机会但目前缺乏一个可金山板块具备商业中心形成的机会，但目前缺乏个可带动整个区域发展的代表性的商业项目。板块物业类型代表物业档次发展策略体量（万m2）现有品牌板块物业类型代表物业档次发展策略体量（万m ）现有品牌商业汉国中心中高档精品家居2.5粤佳源精品家居爱加西西里中高档家居+餐饮5红星美凯龙、潮汕甲鱼馆金山广场-5-酒店汉期级级酒店金山板块酒店汉国二期五星级65、-5五星级酒店写字楼汉国中心-持有5.8持有型写字楼中冶赛迪-持有6持有型写字楼复城国际-持有5.6持有型写字楼住宅以保利为代表的别墅集中区住宅以保利为代表的别墅集中区汽博板块商业叠彩城中档裙楼商业3.6大地影院、永辉超市等奥园中高档社区型购物中心8大型卖场，有可能进行销售新科中档配套商业2.2新世纪超市、米萝咖啡酒店奥园五星级-5五星级酒店新科出售出售型字楼【保密信息】【保密信息】Page 57写字楼新科-出售3.3出售型写字楼线外-出售-出售型写字楼住宅以奥园为代表的中高端大型住宅社区3.3金山片区商业市场分析? 商业类型及档次分析竞争态势分析? 商业类型及档次分析现有商业项目多为商业街、66、配套商业、专业卖场为主，新开发的集中式商业以大众化购物中心为主；在购物中心类型与档次方中高档的购物中心存在定的市场空间高档化在购物中心类型与档次方面，中高档的购物中心存在一定的市场空间。市场空缺购物中心商业街缺奥园汽博叠彩城汽博中心叠彩城【保密信息】【保密信息】Page 58大众化3.3金山片区商业市场分析? 消费者分析竞争态势分析从未来市场竞争来看，未来竞争项目定位不一，消费者定位覆盖年龄层较广泛，而对挖掘中高收入中青年群体内在需求的项目缺乏。高端消费者高端消费者汽博中心市场机会奥园叠彩城少年儿童青年中年老年低端消费者【保密信息】【保密信息】Page 59少年儿童青年中年老年0-18岁19-67、3030-5555以上3.3金山片区商业市场分析竞争项目分析小结商业类型及档次该区域目前以专业市场、配套商业为主，未来商业定位不一，缺乏中高档购物中心市市富集有主高端政市市场场消费者定位本区域为富人聚集区，现有商业主要服务于中高端商务、政务人群消费，未来商业定位档次中档、中高档，对挖掘中高收入群体内在需求的项目缺乏。机机会会金山片区可分为两个竞争板块，即金山板块、汽博板块。就两个板块对比分析得出金山板块的发展优于汽博板块金分分析析区域内竞争两个板块对比分析得出，金山板块的发展优于汽博板块。金山板块具备商业中心形成的机会，但目前缺乏一个可带动整个区域发展的代表性的商业项目。【保密信息】【保密信息68、】Page 603.0商业市场分析总结总结从区域竞争分析来看金山片区内金山板块传统商圈升级扩容，从区域竞争分析来看，金山商圈为新兴商圈，其初期发展应着力打金山片区内金山板块的发展优于汽博板块，但缺乏个核心商业新兴商圈兴起，金山商圈是城市商业发展其初期发展应着力打造餐饮娱乐类目的性消费业态零售业态但缺乏一个核心商业项目，可代言区域商业形象并提供舒适购趋势导向消费业态，零售业态将随着片区的成熟而不断调整业形象并提供舒适购物环境的的中高品质商业设施不调设施【保密信息】【保密信息】Page 61四、基地条件分析篇4.1项目简介4.2项目四至4 3 优势阐释4.3优势阐释4.4劣势阐释4.5小结【保密信69、息】【保密信息】Page 62项目简介交通分析优势阐释劣势阐释小结4.0项目基地条件项目简介交通分析优势阐释劣势阐释小结项目地处北部新区金山广场；项目商业面积共层（其中层夹层）建筑面积75 000（含车库）新区商业、地下商业项目商业面积共三层（其中一层夹层），建筑面积75,000（含车库）;夹层(LG)为4.2m,项目B1层除夹层下方为4.8m外，其余标高皆为9m；B2层为停车场,共计车位522个,轨道商业、改造商业为本项目重要特征【保密信息】【保密信息】Page 63本次报告涉及部分为地下建筑部分;为本项目重要特征项目简介优势阐释劣势阐释小结4.0项目基地条件交通分析项目简介优势阐释劣势阐释70、小结项目北部背靠在建的五星级酒店，东西沿金渝大道方向分布大量中高档住宅、写字楼及商业，该方位消费者沿金渝大道可直接到达项目，南侧为北部新区管委会，但轻轨轨道沿金渝大道布局，对消费者形成定阻断交通分析NorthNorth高级写字楼，楼下商业可制造良对消费者形成一定阻断；WestWest高级写字楼，楼下商业可制造良好氛围；项目西侧多中高端住宅小区，是住宅集中区域。项目北部为正在建设中的回迁房，后为保利高尔夫高端住宅，一座五星级酒店即将落户该处。回迁房及五星级酒店（规划）EastEastWestWest汉国中心中冶赛迪&线外NSouthSouth项目东沿金渝大道接机场路，沿途有汽博中心，叠彩城等商业71、。该区域主要为出口加工区，第二产业较为发达。金山大厦，为北新区管委会的办公所在地。轻轨三号线二期将于项目南侧设立经开园站，规划于【保密信息】【保密信息】Page 64N信息来源：TCBL研究中心2012年通车。金开大厦项目简介交通分析优势阐释劣势阐释小结4.0项目基地条件留云路项目简介交通分析优势阐释劣势阐释小结微观交通系统分析龙晴路龙渊路留云路项目二期N中冶赛迪复城本金渝立交方向鸳鸯立交方向汉国中心复城国际金渝大道本项目轨道交通3号线pp主要导入面主要导入面复地上城站金渝立交方向鸳鸯立交方向龙城路金山大厦空地爱加西西里新科国际公交站点红绿灯金山大厦站龙城路p停车库入库轻轨站点【保密信息】【保72、密信息】Page 65项目周边交通状况示意图4.0项目基地条件项目简介交通分析优势阐释劣势阐释小结微观交通系统分析项目简介交通分析优势阐释劣势阐释小结?沿鸳鸯立交方向车流经红绿灯调头进入该项目?沿金渝立交方向车流直接右转进入本项目【保密信息】【保密信息】Page 66?沿龙城路方向车流穿过金山大道进入本项目项目车流导入示意图?未来沿龙渊路与龙晴路车辆可直接经规划路到达本项目4.0项目基地条件项目简介交通分析优势阐释劣势阐释小结微观交通系统分析项目简介交通分析优势阐释劣势阐释小结人流及轻轨人流导入示意图人流及轻轨人流导入示意图?步行人流主要沿金渝大道直接与项目进行导入本项目；?项目北侧人流通过龙73、渊路及龙晴路到达本项目；【保密信息】【保密信息】Page 67?建议架设人行天桥直接将轻轨人流导入本项目；?项目北侧人流通过龙渊路及龙晴路到达本项目；项目简介交通分析优势阐释劣势阐释小结4.0项目基地条件鸳鸯区位优越皇冠明珠项目位于北部新区中央商务区金渝大道黄金路段中部项目简介交通分析优势阐释劣势阐释小结鸳鸯立交项目位于北部新区中央商务区，金渝大道黄金路段中部；项目与高新区管委会隔路相望，占据北部新区心脏位置；项目背靠五星级酒店；金渝项目位于北新区市政广场，环境优美；写字楼住宅金渝立交汉国、线外、中冶、新科、叠彩城等大批高档写字楼环伺项目左右，未来为项目提供大批商务人群；爱加西西里金山名都复地74、上城龙湖蓝湖郡保利高尔夫等大政府本案立交桥爱加西西里、金山名都、复地上城、龙湖蓝湖郡、保利高尔夫等大批高档楼盘在项目周边鳞次栉比，未来为项目提供固定消费群；金渝大道【保密信息】【保密信息】Page 68项目周边各物业类型丰富，项目紧邻高端住宅、高级写字楼及星级酒店等，位置优越，商业发展前景看好；项目简介优势阐释劣势阐释小结4.0项目基地条件交通分析酒店公寓项目简介优势阐释劣势阐释小结交通分析公寓写字楼广场住宅/公寓酒酒购物中心酒店酒店商业写字楼汉国写字楼中冶/线外广场商业周边物业相辅相成1本案周边围绕写字楼五星级酒店住宅广场等建筑具备城市综合体的各项条件1、本案周边围绕写字楼、五星级酒店、住宅75、广场等建筑，具备城市综合体的各项条件。2、将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、轻轨、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”，从而使周边项目与本案进行良好互动进而提升本案及周边项目品质【保密信息】【保密信息】Page 69动，进而提升本案及周边项目品质。项目简介优势阐释劣势阐释小结4.0项目基地条件交通分析城市综合体优势显著项目简介优势阐释劣势阐释小结交通分析商业是城市综合体的重要组成部分，不仅可以满足综合体内各类人群的需求，而且起到了提升综合体档次的重要作用。?住宅可为商业?商业为酒店住启示：本项目与周边物业的布局组合在76、边域独广场为各业态提供绿地及休憩活动场所，提升各项目档次及景观；广场写字?住宅可为商业提供稳定长期客源；?商业提升住宅品质?商业为酒店、住宅写字楼提供配套；?商业提升酒店、住宅、写字楼档次组合在项目周边区域独一无二，具有独特地理优势，能提高项目综合实力，提升项目竞争力商业酒店住宅写字楼?酒店为住宅及写字楼提供服务?写字楼为商业升项目竞争力。酒店写字楼提供服务和配套设施；?酒店可提高项目整体档次酒店及住宅带来潜在客户；?写字楼可提升商业整体档次；【保密信息】【保密信息】Page 70图：综合体内个物业的相互关系项目简介优势阐释劣势阐释小结4.0项目基地条件交通分析轻轨三号线一二期站点：二塘站六公77、里站轻轨站点毗邻项目项目简介优势阐释劣势阐释小结干道沿线，通达性强；交通分析轻轨号线期站点塘站公站五公里站四公里站（与环线换乘）南坪站工贸站（与4号线换乘）铜元局站两路口站（与1号线换乘）牛角沱站（与2号线换乘）华新街站观音桥站（与9号线换乘）红旗路网丰富，交通顺畅；机场快速连通，辐射距离远；河沟站（与6号线换乘）新牌坊站郑家院子站唐家院子站狮子坪站火车客站（即龙头寺长途汽车站）龙头寺站金渝站经开园站鸳鸯站翠云南站翠云北站凉井站回兴站双龙站碧津站江北机场站。人流量大；人流量大；客流涵盖范围广；与项目连通后可导入大量消费人群；项目南邻轻轨三号线站点（经开园），预计2011年建成通车，轻轨的开通能78、为项目带来大量人流，并促进项目与外界的沟通扩展项目辐射范围干道沿线交通便捷【保密信息】【保密信息】Page 71项目与外界的沟通，扩展项目辐射范围。项目周边交通路网发达，通畅，可达性强，辐射力强；项目简介优势阐释劣势阐释小结4.0项目基地条件交通分析环境优美景观面佳项目简介优势阐释劣势阐释小结交通分析项目处于北部新区市政广场下端，广场视野开阔，是市民主要活动场所，可为项目积聚人气，提高项目知名度；广场开阔的视野条件为项目日后开展活动提供有利空间；良好好的广场绿化、景观小品的设置能提升购物环境、增加趣购物味性，从而强化购物体验、刺激消费；在商业项目中，广场不仅可以提升项目品质，提供人流缓冲空间，79、增加人流截点，富有新意的商业广场还能积聚人气，形成城市标志性建筑，筑成一道独特靓丽的风景，提高项目知名度与美誉度。【保密信息】【保密信息】Page 72聚人气，形成城市标志性建筑，筑成道独特靓丽的风景，提高项目知名度与美誉度。项目处在市政广场，如何将枯燥呆板的市政广场打造成独具特色的商业广场将是项目改造要思考的问题。项目简介优势阐释劣势阐释小结4.0项目基地条件交通分析项目简介优势阐释劣势阐释小结项目为地下商业，缺失商业展示面，不利于项目的展示、不利于商家进行商品展示宣传；交通分析进行商品展示宣传；项目为地下商业，采光不畅，不利于消费气氛的营造；项目为下商，采光不畅，不利消费气氛营造；项目为地80、下商业，从人体工学角度来讲，人对地下及黑暗有本能的抗拒力，故地下商业难以快速持续吸引消费者进入项目消费；项目为地下商业，受消防、排污、防汛等一系列因素制约，在业态设项目为地下商业，受消防、排污、防汛等系列因素制约，在业态设置方面面临诸多限制；难以与地面商业进行对等竞争；地下商业受限颇多地下商受限颇多由于项目物业特征为纯地下这特殊性展示面积丧失采光不便消费者抗性较大业态布【保密信息】【保密信息】Page 73由于项目物业特征为纯地下这一特殊性，展示面积丧失、采光不便、消费者抗性较大、业态布置受限等诸多因素将严重制约项目发展项目简介优势阐释劣势阐释小结4.0项目基地条件交通分析项目地下共三层，LG81、层为夹层，高4.2m，形状不规则；有5,000的下沉式广场为露天广场；结构复杂改造不便项目简介优势阐释劣势阐释小结交通分析有 ,下沉式广场为露天广场；项目B1层除夹层下方为4.8m外，其余标高皆为9m；夹层LG夹层连接处项目B2层除5,800为商业面积外，其余为停车库及部分人防工程，车库及人防均不可使用；项目柱距为7,800m，柱网密而复杂，后期改造面临增加夹层面积，打通下沉式广场等问题；改造较复杂；项目由于人防的性质，消防楼梯较多，不利于商铺划分;B1复杂的柱网项目地下停车场在设计时未考虑有货车出入的状况，转弯半径过小，不符合货运标准；车位于广场中央的下沉式广场库B2由于项目物业为已建成物业82、结构较为复杂在后期位于广场中央的下沉式广场【保密信息】【保密信息】Page 74梯项目内消防楼梯由于项目物业为已建成物业，结构较为复杂，在后期规划改造时会加大改造成本；地下停车场转弯半径过小项目简介优势阐释劣势阐释小结4.0项目基地条件交通分析广场原始缺乏亮点项目简介优势阐释劣势阐释小结交通分析广场为市政配套，设计朴实平淡，无新意创意。难以形成商业氛围，消费导向广场为市政配套，设计朴实平淡，无新意创意。难以形成商业氛围，消费导向性、趣味性、标识性较差；广场植被较多，部分植被易对项目造成遮挡：阻碍视线及人行交通动线，从而对项目商业展示及可达性形成不良影响；广场虽人流较大，能给项目集聚一定人气，但83、人群中多为休闲健身的中老年人，并非项目目标客群，且群体性活动（跳舞唱歌）易阻断商业氛围，流失消费并非项目目标客群，且群体性活动（跳舞、唱歌）易阻断商业氛围，流失消费人群；【保密信息】【保密信息】Page 75项目上方为市政广场，朴实平淡缺乏新意，对于商业氛围的营造不利，且多植被阻挡遮掩，影响项目的昭示性，广场活动人群亦非目标消费群，甚至可对目标消费群起到排斥作用项目简介优势阐释劣势阐释小结4.0项目基地条件交通分析项目爱加西西里项目简介优势阐释劣势阐释小结交通分析轻轨站项目项目紧驳轻轨沿线，轻轨高架轨道纵贯金渝大道，视觉上对金渝大道两侧有较大阻挡，不利于项目金渝大道两侧商业氛围的贯通及消费者互84、动；新科国际广场轻轨站点距项目较近，但尚需一段距离，各种不利的遮挡又会弱化项目的昭示性，难以最大限度的吸引轻轨落客人群；轨道阻隔遮挡视线轨道交通能为项目带来大批人流的同时也带来些弊端轻轨轨道【保密信息】【保密信息】Page 76轨轨道交通能为项目带来大批人流的同时，也带来一些弊端：轻轨轨道对金渝大道两侧视线的遮挡、轻轨站点与项目连接不畅造成的客群流失等也成为项目先天的弊端项目简介优势阐释劣势阐释小结4.0项目基地条件交通分析小结：项目基地条件对项目商业的影响优势劣势项目简介优势阐释劣势阐释小结交通分析区位核心：项目地处北部新区未来CBD地段，周边政务、商务、居住等集中分布，为项目发展提供条件；85、地下商业：项目物业为地下物业，展示面丧失、采光不佳消费者抗拒等诸多因素制约项目发展；优势劣势物业发展：项目驻地物业多样，并紧邻项目有机排布，统筹组合后能提升项目商业价值；不佳、消费者抗拒等诸多因素制约项目发展；建成商业：项目物业为已建成物业，结构复杂，限制因素多改造难度较大；广场特性：项目自身景观属性较佳，通过打造可创造出独特性的购物环境及趣味性的购物体验，进而刺激消费；轨道接驳项目紧邻轨道交通3号线站点联通得当因素多，改造难度较大；广场限制：项目上方市政广场虽能积聚人气，但活动人群非目标消费者，且广场树木绿化会对阻挡项目视轨道接驳：项目紧邻轨道交通3号线站点，联通得当，便于吸引轻轨人群前来本86、项目消费；车位优势：项目自身拥有地下车位条件，在北部新区线及人流动线；轨道人流：项目沿线轻轨轨道沿金渝大道将项目与对面商业业态阻断遮挡视线打断商业氛围这一富人区优势较为明显；面商业业态阻断，遮挡视线，打断商业氛围；项目处于较佳的地理位置，拥有较好的发展前景，但地下商业带来的不利影响亦较为明显，需对劣势加以改造才能更好的实现商业价值【保密信息】【保密信息】Page 77需对劣势加以改造，才能更好的实现商业价值；五项目成功要素五、项目成功要素5 1 准确鲜明的主题定位5.1准确鲜明的主题定位5.2符合市场定位的改造建议5.3项目业态占比及租金水平预估【保密信息】【保密信息】Page 785 1 项87、目主题定位5.1项目主题定位?项目商业类型定位?项目商业类型定位?项目消费客群定位?项目商业形象定位参考案例：?重庆.龙湖晶郦馆业态组合?上海.金桥碧云体育休闲中心主题氛围营造项目商形象定位?项目商业档次定位?项目商业业态定位?韩国首尔.Coex Mall地下商业打造【保密信息】【保密信息】Page 795.1项目主题定位项目商业类型定位条件本项目超级区域中心城市购物中心区域型购物中心邻里购物中心项目商业类型定位区域经济未来经济发达适用性广经济高度发达适用性广适用性广区域规划未来区域中心区域中心城市中心或副中心区域中心周边住宅较多人口结构商务/住宅/政务适用性广商务/住宅/游客适用性广住宅人群88、氛围依赖未来商业氛围好小大中小目的性强强中强中位置状况区域中心城乡结合处/郊区/新区城市中心区域区域中心居民区位置状况区域中心区城市中心区域区域中心居民区交通条件主干道旁/高速公路口主干道旁/高速公路口主干道旁主干道旁/高速公路口社区主干道旁商业体量约5万1020万715万310万13万商圈范围辐射北部新区可覆盖40公里可覆盖10公里可覆盖20公里可覆盖3公里【保密信息】【保密信息】Page 80从项目商业类型发展看，区域型购物中心与项目所处外部环境较为契合。5.1项目主题定位区域商业稳定发展期定位参考案例区域发展背景对比冉家坝片区开发历程区域商业建设期随着区域住宅人口的陆续区域商业稳定发展期89、年龙湖区域商业类型日渐丰富，区域商业的影响力逐步扩大，新的商圈日益成形。随着区域住宅人口的陆续入住，交通体系、市政配套的完善，区域商业氛围也随之浓厚。2010年龙湖MOCO二期开业。东和冉家坝项目动工；春风地产冉家坝项目启动；SM广场项目启动。2010年2006年，晶郦馆一期、二期商业开业。2009年红星美凯龙开门迎宾；龙湖MOCO一期区域商业起步期商业氛围不成熟，商业形态主要以社区配套商业为主。2006-2009年迎宾；龙湖MOCO期开业。冉家坝片区中高端住宅楼盘聚集，带来大量潜在中高消费，但多数项目尚在建，周边物业入驻率偏低；2005年前后边物业入驻率偏低；【保密信息】【保密信息】Page90、 815.1项目主题定位金山片区开发历程定位参考案例区域发展背景对比金山片区开发历程区域商业建设期随着区域住宅人口的陆续区域商业稳定发展期区域商业类型日渐丰富，区域商业的影响力逐步扩大，新的商圈日益成形。区域商业起步期随着区域住宅人口的陆续入住，交通体系、市政配套的完善，区域商业氛围也随之浓厚。，金山广场、奥园集中式购物中心、爱家西西里红星美凯龙等项目集中面世，区域商业进入稳定发展期。影响力逐步扩大，新的商圈日益成形。2014年区域高档写字楼、酒店项目陆续面世，带来大量潜在中高消费，叠彩城、爱家西西里、金山广场、汉国中心等金山片中高端住宅集区域商业起步期商业氛围不成熟，商业形态主要以社区配套商91、业为主。2010年前后里、金山广场、汉国中心等商业项目相继启动。金山片区中高端住宅聚集、但多数项目尚在建，周边物业入驻率偏低；奥园畅谷、新科国际等配套商业相继业2008年前后商业相继开业。【保密信息】【保密信息】Page 825.1项目主题定位定位参考案例区位对比龙湖晶郦馆周边条件一览经开区管委会项目周边条件一览新南路本项目汉国中心精品家居馆爱家西西里红星美凯龙?区域大量高尚住宅的聚集本项目LIFESTYLE购物中心?区域大量高尚住宅的聚集?紧邻管委会?紧邻城市干道?红星美凯龙北部新区管委会奥林匹克花园美凯龙?精品家居卖场?大型购物中心项目与龙湖晶郦馆所处区位条件存在明显的共性条件【保密信息】92、【保密信息】Page 83奥林匹克花园大型家庭型购物中心项目与龙湖晶郦馆所处区位条件存在明显的共性条件5.1项目主题定位龙湖晶郦馆晶品生活、时尚休闲。其内设有精品零售、邻里生活超市、超大型餐饮、龙湖晶郦馆定位参考案例业态组合休闲、娱乐、个人护理及儿童中心，全面凝聚优裕家庭、时尚雅士和新一代女性。龙湖 晶郦馆位于重庆渝北区高档生活居住中心紧物业资料开发商重庆龙湖地产发展有限公司龙湖晶郦馆位于重庆渝北区高档生活居住中心，紧邻龙湖高档住宅：南苑、西苑、香樟林别墅和水晶郦城形成的“龙湖大社区”。该区域是重庆新兴的行政中心和经济发展重点区域。开发商地理位置渝北区新牌坊龙湖西苑以西。新南路层数晶郦馆四层/93、晶郦2馆三层和经济发展重点区域。开业日期2006年商业面积25,000平方米特色餐饮：春满蕉园泰国餐厅、重庆业态组合特色餐饮：春满蕉园泰国餐厅、重庆会馆、汤师傅等休闲娱乐：艺雅清迈足艺会所、帝豪KTV、冲击波健身、康曼女子俱乐部精品零售：Honma高尔夫专卖等业态组合精品零售：Honma高尔夫专卖等大众生活：重百超市品味生活：富隆酒窖、博来居书屋、星巴克、法拉利&玛莎拉蒂3S中心等【保密信息】【保密信息】Page 843S中心等定位参考案例业态组合5.1项目主题定位壹加壹锅时尚餐饮冲击波健身俱乐部星级会所龙湖晶郦馆定位参考案例业态组合汤师傅Honma高尔夫专卖美格尔齿科和家日本料理品饡 川粤盛94、宴品饡.川粤盛宴纳百川星巴克法拉利&玛莎蒂3S中心福隆酒窖菩提素素食餐厅博来居书屋康曼女子俱乐部兰贵吉语言培训中心零售餐饮休闲娱乐服务服务【保密信息】【保密信息】Page 85定位参考案例业态组合5.1项目主题定位清迈足浴龙湖晶郦2馆定位参考案例业态组合清迈足浴中国银行高端私人银行蕉叶泰国餐厅帝豪KTVFace&face重庆会馆重百超市皇鼎1946网吧帝豪KTV旅游百事通重庆会馆花果坊零售零售餐饮休闲娱乐服务【保密信息】【保密信息】Page 865.1项目主题定位案例参考借鉴：片区发展上，2006年，晶郦馆开发面临冉家坝片区城区成熟度有限之市场状况，项目入市需有较好的切入点，定位需与区域发展相95、吻合。1项目定位上，郦馆以时尚生活中心定位，满足及挖掘片区高知群体之品质生活追求。23业态上，注重以格调餐饮为主结合休闲娱乐业态及多类型品味生活成功打造出项目3品牌上，注重以格调餐饮为主，结合休闲娱乐业态及多类型品味生活，成功打造出项目别具一格之特色。4所引入品牌特色鲜明，有较好市场号召力，为对项目定位实现的现实诠释，并随片区的不断成熟而进行品牌调整。【保密信息】【保密信息】Page 875.1项目主题定位上海金桥-碧云体育休闲中心定位参考案例主题氛围营造体育主题+格调餐饮娱乐+基本生活成为体育主题+格调餐饮娱乐+基本生活，成为片区消费群时尚生活的聚集地。开发商/运营商上海金桥股份有限公司地址96、上海市浦东碧云路633号商业开业时间2004年商业开业时间2004年商业建筑面积碧云体育休闲中心部分-约20,000商业建筑面积约,（不包括 家乐福 迪卡侬运动专业超市 及百安居）? 碧云体育休闲中心位于金桥出口加工区，2004年8月建成，包括游泳馆、网球馆、室外网球场、健身房、大型体育专卖店及休闲用品商店、餐馆、快餐厅、咖啡吧、美容美发等场所,为居住在碧云国际社区的中外人士 提供优质服务【保密信息】【保密信息】Page 88住在碧云国际社区的中外人士,提供优质服务。定位参考案例主题氛围营造5.1项目主题定位主力店餐厅酒吧店蓝蛙美式运动酒吧定位参考案例主题氛围营造上海金桥-碧云体育休闲中心家乐97、福迪卡侬运动专业超市松坊进口食品超市百安居蓝蛙美式运动酒吧本色酒吧飞狐酒吧红枫路商业街安泰莉安主力店主力店零售丽饰 LeesDcor米兰站 安泰莉安滨乐咖啡 华越楼金多利川粤饭店卡美奥意大利艺术餐厅依仕威仕零新秀丽箱包专卖店中图书店 CNPIEC/SBLavazza外文书店伊人画廊依仕威仕Latina隆日本料理兰膳趣餐饮零售IMEX酒行膳趣星巴克印度小厨一龙烧肉金桥凤凰18号酒楼饮金桥凤凰18号酒楼苔圣园酒家棒约翰匹萨沪湘粤【保密信息】【保密信息】Page 89各类品质商家的进驻，充分实现片区消费的格调生活需求。5.1项目主题定位碧云体育休闲中心 美格菲健身中心定位参考案例主题氛围营造美格菲健98、身中心是上海金桥（集团）有限公司与美格菲投入巨资共同建设的上海最大型的运动俱乐部，俱乐部已有4个绿茵草地网球场、8个国际标准羽毛球场、5个壁球馆以及1个恒温游泳池、儿童游乐健身区，并配有设施齐全的健身房、体操房、咖啡休闲吧和豪华的美格菲菲熏SPA等。【保密信息】【保密信息】Page 905.1项目主题定位碧云体育休闲中心 六家景观特色的餐厅定位参考案例主题氛围营造火木天堂木金水金水土碧云体育休闲中心六座被用作餐厅酒吧的特色建筑。采用了中国传统文化中的五行元素“金木水火土”作为设计构思后又加上个“天堂”构成了碧云体育休闲【保密信息】【保密信息】Page 91元素“金木水火土”作为设计构思，后又加99、上一个“天堂”，构成了碧云体育休闲中心显著的商业建筑特色。5.1项目主题定位碧云体育休闲中心 购物中心内部定位参考案例主题氛围营造卡美奥意大利艺术餐厅【保密信息】【保密信息】Page 92定位参考案例主题氛围营造5.1项目主题定位碧云体育休闲中心 外部环境定位参考案例主题氛围营造蓝蛙美式运动酒吧【保密信息】【保密信息】Page 935.1项目主题定位案例参考借鉴：项目定位，项目充分考虑片区特色（以金桥加工区而带动的大量外籍人士及其家庭），以大型主题区结合时尚生活商业满足片区消费需求1大型主题区结合时尚生活商业，满足片区消费需求。主题打造，项目打造大型运动俱乐部，形成项目商业外的重要特色，具有强100、大的市场吸引2项目打造大型运动俱乐部，形成项目商业外的重要特色，具有强大的市场吸引力。本项目拥有大型广场，可考虑 其上作文章，设置鲜明主题。2建筑特色3建筑特色，项目规划独具特色之建筑形式，成为家庭聚会、日常休闲的美感商业区。4品牌档次，进口食品超市、外文书店及异国餐饮，满足中高收入家庭之格调生活需求。【保密信息】【保密信息】Page 945.1项目主题定位定位参考案例地下商业打造韩国首尔-COEXMALLCOEXMALL是集游戏娱乐、文化体验、展览、会议等多种主题体验为一体的购物中心，自开放之日起就被认为是首尔最佳的游乐场所。COEX MALL内有各种购物场所电影院夜COEXMALL内有各种101、购物场所，电影院、夜总会、书店、音像店、大型水族馆等。Coex Mall总建面约12万，是韩国最大规模的地下购物中心，其租赁商铺面积达到约7万，公共区域约5万，其中主通道的最长直线距离是663通道宽度为18是韩国最【保密信息】【保密信息】Page 95线距离是663m，通道宽度为18m，是韩国最大的宽度的主动线。5.1项目主题定位为了纪念2000年在Coex举办的ASEM会议，命名为ASEM广场是Coex商城的第二个主入口，将于2013年连接地铁9号线，是内外空间相连接的空间。定位参考案例地下商业打造韩国首尔-COEXMALL电影院水族馆电影院水族馆千年广场ASEM广场千年广场TCBL点评：在102、个入广场处通过沉式街沉广场的形式增加1、COEXMALL在两个入口广场处，通过下沉式街区和下沉广场的形式，增加了地下商业部分的展示面，吸引客流向项目内部流动；2、为缓解地下商业造成的压抑感，COEXMALL通过18米宽的主动线来营造舒适的购物空间，并与项目内部4个中庭形成人流节点，吸引顾客驻足停留。【保密信息】【保密信息】Page 96千年广场Coex商城的第一个主入口，与地铁2号线三成站相联系，建筑物内外相连的空间，是项目流动人口最多的地方，是举行如汽车公司新车发表会等企业推广活动的重要空间。5.1项目主题定位定位参考案例地下商业打造韩国首尔-COEXMALL亮点业态比电影更有趣的电影院ME103、GABOX:共有16个播放厅、4,218席规模的韩国最大的电影院，拥有韩国最早的半圆形播放厅，每年观众人数为600万名以上举办过欧洲电影节（MEFF）日本电影节（MJFF）等主要年观众人数为600万名以上。举办过欧洲电影节（MEFF）、日本电影节（MJFF）等主要电影节。【保密信息】【保密信息】Page 975.1项目主题定位定位参考案例地下商业打造韩国首尔-COEXMALL亮点业态COEX水族馆：总面积为14350平方米、设施面积为9256平方米，共有展览水槽130个、饲育水槽90个，拥有650多种、40,000多条淡、海水鱼类。为方便游客参观，按照不同的主题分成了14个单元。分别是“艺术厅104、及活动厅”、“咱们河水，咱们河水鱼”、“奇怪的鱼类世界”、“亚马逊热带雨林”“儿童水族馆”“红树林与海边”“世界大海”“海洋王国”“亚马逊热带雨林”、“儿童水族馆”、“红树林与海边”、“世界大海”、“海洋王国”、“海洋哺乳类区”、“摸鱼池”、“深蓝广场”、“海底隧道”、“深蓝海域”、“企鹅的想象游乐场”。【保密信息】【保密信息】Page 985.1项目主题定位定位参考案例地下商业打造韩国首尔-COEXMALL亮点业态Bandi &Lunis 首尔文库：200万卷的书籍和庞大的数据库、针对儿童的专用空间、Bandi& Li 剧场等不仅是外观设施的扩充还可通过互联网提供对图书定制服务【保密信息】【105、保密信息】Page 99&Lunis剧场等不仅是外观设施的扩充，还可通过互联网，提供一对一图书定制服务。5.1项目主题定位定位参考案例地下商业打造韩国首尔-COEXMALL亮点业态泡菜博物馆位于COEXMALL地下2层，有70多种泡菜的模型和照片以及韩国各地不同的泡菜腌制器具展示了韩国泡菜的历史韩国各地不同的泡菜腌制器具，展示了韩国泡菜的历史。【保密信息】【保密信息】Page 1005.1项目主题定位案例参考借鉴：项目定位，项目充分结合片区特点，通过与周边会展中心、酒店的互动，打造一个全新的生活文化空间可以享受文化娱乐购物等各种设施1生活文化空间，可以享受文化、娱乐、购物等各种设施。亮点打造，106、项目通过水族馆、特色影院、泡菜博物馆等业态的组合，形成独特的项目亮点2项目通过水族馆、特色影院、泡菜博物馆等业态的组合，形成独特的项目亮点，吸引了顾客的聚集。2建筑特色，318米宽的主动线，4个地下中庭，营造了较为舒适的购物环境，降低了地下空间的压抑感，两个主入口通过下沉式广场的形式，使得地下空间与室外自然的衔接。【保密信息】【保密信息】Page 1015.1项目主题定位项目消费客群定位项目致力于通过国际设计及装修标准，为目标顾客提供时尚生活服务设施的中高档购物中心吸引顾客逗留消磨数个小时以上成为顾客在其家居及办公室以外与家人朋客群类型代表语言特征中心，吸引顾客逗留，消磨数个小时以上，成为顾客107、在其家居及办公室以外与家人、朋友及同事的聚脚点和休憩场所。中高消费的追逐者客群类型代表语言特征? 周边酒店商务群体收入水平：中高收入品味和格调的坚守者文化艺术的奉养者时尚潮流的推动者? 企业商业精英阶层（企业精英）? 高素质的政府官员（政治精英）年龄特征：中青年职业特征：企事业单位管理层自由业者全主妇健康生活的代言者城市消费的中坚力量? 周边写字楼白领群体? 周边中高收入家庭群体? 政府一般职员自由职业者、全职主妇品味特点：追求品质生活，享受格调【保密信息】【保密信息】Page 1025.1项目主题定位酒店商客企业商业精英阶高素质政府官写字楼白领中高收入家庭综合消费者调研结论，结合市场实际情况108、，我们判断各类型消费需求业态如下政府一般务客英阶层官员白领入家庭般职员休闲娱乐馆美食天地汇品质生活家文化休闲廊健康加油站特色影院KTV美食广场特色餐饮休闲餐饮精品超市生活零售家居数码特色书店教育培训文化活动健身房SPA纤体齿科诊所休闲餐饮会所餐饮私房菜家居数码文化活动齿科诊所健检中心运动用品【保密信息】【保密信息】Page 1035.1项目主题定位来自品牌的意见了娱乐及服务：包括娱乐、健身会所、SPA纤体等服务类共12个品了解牌，娱乐类品牌均对本项目表示了一定的关注意向，服务类品牌希望对项目规划和区域未来有更多了解；解零售：包括品质家居及生活方式类零售共4个品牌，家居类零售对于传统核心商圈的客109、流量及品牌昭示效果更为依赖，暂时持观望态度生活方式类商家对于项目区域认可度较高对项目也有一餐饮包括高档餐饮休闲餐饮特色餐饮在内共17个品牌大态度，生活方式类商家对于项目区域认可度较高，对项目也有一定关注，希望能进一步了解区域及项目规划情况；餐饮：包括高档餐饮、休闲餐饮、特色餐饮在内共17个品牌，大部分本地商家或已进入重庆市场的商家表示认可区域消费潜力，希望能对项目有更多了解?大部分商家，对于区域市场较为认可，对区域发展潜力及项目发展规划关注度较高；?首次进入重庆的品牌商家，多数首选仍为传统核心商圈；?对环境较为依赖的高端餐饮对于地下商业形态较为排斥项目改造的成功与否将对商家的【保密信息】【保密110、信息】Page 104?对环境较为依赖的高端餐饮对于地下商业形态较为排斥，项目改造的成功与否将对商家的引入有着直接而重要的影响。5.1项目主题定位商家类型吸引人群业态特点商家访谈意见典型商家例举(访谈对象)年轻消钱柜KTV年轻消费群、白领、商务人群聚客力很强，聚集人气，提高项目的商业氛围和美誉度商家基本都认同该区域，表示出一定的关注意向，但希望了解更多的区域和项目改造规划相关信息 。钱柜帝豪KTV纯K派对好乐迪银乐迪群氛围和美誉度 项目改造规划相关信息 。银乐迪特色影院年轻消费群、青少年、聚客力强，可吸引周边家庭消费聚集人大部分影院商家表示对该区域有较强入驻意向，并希望了解更多区域规划和金逸影111、院中影影院家庭消费消费，聚集人气希望了解更多区域规划和项目业态搭配、品牌规划。中影影院精品书店 /白领、聚客力强辐由于目前周边商业氛围尚未成熟且周边各类型物精品书店 /特色书吧白领、商务人士聚客力强，辐射范围较广未成熟，且周边各类型物业入住率较低，因此对本区域和项目持观望态度西西弗书店聚客力一般SPA纤体/健身会所周边家庭及中高收入人群聚客力般，可增加项目业态丰富度，帮助提高商业氛围和商业美誉商家对于区域认可度叫高，有一定的关注，表示待项目整体规划方案出来后可再进一步了解。目前来看宝力豪陈静健身必瘦站凯健体育【保密信息】【保密信息】Page 105人群围和商业美誉度周边商业氛围还有待培养凯健体112、育5.1项目主题定位商家类型吸引人群业态特点商家访谈意见典型商家例举(访谈对象)品质家居时尚家庭聚客力一般，可吸引周边家庭消费聚集人气商家刚进入重庆市场，目前主要考虑核心商圈，对于区域市场持观望态度需考察EMOI品质家居时尚家庭费，聚集人气 ，增加项目业态丰富性域市场持观望态度，需考察核心商圈店铺业绩后决定拓展计划。MUJI商务、政务人聚客力一般，是诠释生活方式的对于区域较认可，认为北部新区是富人区，市场潜力较佰酿酒窖酒窖商务、政务人士、高收入追求品位人士诠释生活方式的业态 ，可增加项目业态丰富性新区是富人区，市场潜力较大，需进一步了解周边市场发展情况及项目自身改造规划后确定。佰酿酒窖宾如斯酒113、窖周边商务消费已进入重庆市场的商家，对高档餐饮周边商务消费群、时尚消费群和部分家庭消费群聚客力较强，满足区域商务消费和个人/家庭消费于区域市场较为认可，认为区域消费潜力较大，未进入重庆的商家，对于地下商业形态较为排斥。四海一家中餐厅湘鄂情顺峰高端粤菜周边商务消费多数本地商家及已进入重庆的商家对于区域市场认可星巴克佛洛里斯德香苑外婆桥顺风123轻便餐饮/休闲餐饮/特色餐饮周边商务消费群、年轻时尚消费群和部分家庭消费群聚客力较强，满足区域商务消费和个人/家庭消费的商家，对于区域市场认可度较高，希望项目消费氛围能够形成一定规模，需进一步了解周边物业发展情况及项目自身定位规划后确定。顺风123陶然居、114、巴渝红亚惠美食广场品厨、好粥道三口鲜【保密信息】【保密信息】Page 106五斗米金汉斯迷恋意大利西餐厅5.1项目主题定位餐饮生活方式零售娱乐与服务本次共完成4种业态共33个商家访谈，从整体访谈结果来看本项目所在区域对影院、KTV、酒窖、餐饮等前期招商对象具备较为明显的吸引力，市场潜力较大，未来可深度挖掘区域消费力。餐饮四海一家中餐厅湘鄂情生活方式零售 EMOI MUJI娱乐与服务 钱柜 帝豪KTV顺峰高端粤菜星巴克佛洛里斯德香苑 佰酿酒窖 宾如斯酒窖帝豪 纯K派对 好乐迪 银乐迪外婆桥顺风123陶然居巴渝红 金逸影院 中影影院 西西弗书店巴渝红亚惠美食广场品厨好粥道三口鲜 宝力豪 陈静健身 115、必瘦站三口鲜五斗米金汉斯迷恋意大利西餐厅 凯健体育【保密信息】【保密信息】Page 107项目商业形象定位建议时尚生活新地标北部新区. 都会风尚生活中心北部新区.都会风尚生活中心也许我们无法选择生活，但我们可以把握生活的节奏，让魂追上我们的脚步【保密信息】【保密信息】Page 108不要让灵魂追不上我们的脚步。项目商业形象定位建议金山时尚广场全天候品质生活馆传递健康生活态度打造时尚都会生活【保密信息】【保密信息】Page 109承载金山片区现代都市生活商业功能以优雅、随性、休闲、多元诠释全新Lifestyle的消费体验项目商业形象定位建议一个项目 可以升级一个区域个优秀的项目可以代言个区域的商116、业新形象一个优秀的项目可以代言一个区域的商业新形象【保密信息】【保密信息】Page 110改变之一完善商圈功能 促进商圈形成购物中心、酒店、写字楼、中高档社区，各类功能复合体协调发展，人流互补【保密信息】【保密信息】Page 111改变之二改变之二新商业带来业态升级：实现区域消费由基本生活向休闲品味生活改变【保密信息】【保密信息】Page 112一个标志性建筑市政广场向商业广场转变个标志性建筑六本木之丘大蜘蛛台北美丽华购物中心摩天轮一个聚人气的 商业广场芝加哥千禧公园个聚人气的 商业广场三里屯Village纽约洛克菲勒中心广场【保密信息】【保密信息】Page 113一个舒适的购物场所一个丰富的117、购物空间个丰富的购物空间【保密信息】【保密信息】Page 114项目商业形象定位建议邂逅，是因为逗留容易到达车程15分钟车充车空间停车方便充足的停车空间环境典雅舒适典雅的休闲场所【保密信息】【保密信息】Page 115项目商业形象定位建议风格，让业态汇集【保密信息】【保密信息】Page 116项目商业形象定位建议体验由闲适开始体验，由闲适开始【保密信息】【保密信息】Page 117项目商业形象定位建议休憩，舒缓购物节奏【保密信息】【保密信息】Page 1185.1项目主题定位项目商业档次定位金山时尚广场 .全天候品质生活馆在项目档次定位上，需要考虑到以下因素：区域因素区域因素?项目位于北部新区118、核心地段地理位置优越；?项目位于北部新区核心地段，地理位置优越；?项目区域为重庆目前住宅档次最高区域，需要考虑现有和未来区域商业发展状况；市场因素市场因素?金山片区是北部新区重点规划商务区写字楼林立商业氛围浓厚；?金山片区是北部新区重点规划商务区，写字楼林立，商业氛围浓厚；?项目需与现有和未来项目形成差异化竞争；项目自身因素项目自身因素?项目商业缺乏临街展示面建议以特色化与餐饮娱乐等服务功能为主；?项目商业缺乏临街展示面，建议以特色化与餐饮娱乐等服务功能为主；中低档中档中高档高档中低档中档中高档高档【保密信息】【保密信息】Page 119综合以上因素，我们建议本项目定位于中高档，抢占市场空白，119、树立区域内商业标杆形象。5.1项目主题定位城市北京杭州深圳武汉重庆停车位数停车位数量与商业建筑面积配比需求研究量与商业建筑面积配比需求研究项目业态定位城市北京杭州深圳武汉重庆本项目车位配比建议项目名称东方新天地朝北大悦城 杭州万象城 深圳万象城新天地新天地项目名称东方新天地朝北大悦城 杭州万象城 深圳万象城新天地新天地商业面积（万）122313125.78.45（）停车位（个）1,8003,0001,3001,000840600750车位配比车位配比（100/个）1.51.31.00.81.50.71.5TCBL建议：TCBL建议：本项目交通便捷，且项目餐饮、娱乐类目的性消费业态占比高，综合一120、般业态车位配置标准及其他商业项目一般车位配比情况，TCBL建议项目车位配比为1.5，依据项目建筑面积换算，约合750个停车位。【保密信息】【保密信息】Page 120积换算，合个车位故TCBL建议将B2F部分约5,800商业面积规划为停车位，尽量增加项目停车位，为项目成功提供必要的停车位保障。资料来源：TCBL研究中心5.1项目主题定位项目业态定位LG美食欢乐园高尔夫专卖礼品专卖品质家居馆数码专卖生活零售教育培训美食广场会所餐厅特色餐饮轻便餐饮B1缤纷享憩园精品超市生活零售运动专卖星级影院健身中心精品书屋主题KTV会所餐厅私房菜轻便餐饮美发沙龙健检中心个人护理SPA纤体服务色块仅为业态分布示意121、，不作业态面积比例参考，最终比例以设计方图纸测量为准零售餐饮休闲娱乐【保密信息】【保密信息】Page 121健康加油站业态定位业态定位业态组合亮点一业态组合亮点一品牌举例：迪卡侬，法国连锁运动品牌量贩店，拥有法国第二大的产品开发和设计中心（仅次于雷诺汽车）。每年推出 4,000款新产品，涵盖63种运动项目。不断创新的技术与产品使运动者健康加油站63种运动项目。不断创新的技术与产品使运动者充分感受到运动的乐趣。健身俱乐部运动用品专卖会所餐厅【保密信息】【保密信息】Page 122会所餐厅项目业态定位健康加油站业态定位业态定位业态组合亮点二业态组合亮点二健康加油站?健身房?SPA纤体品牌举例：亚非122、牙科?齿科诊所?健检中心健检中心会所餐厅【保密信息】【保密信息】Page 123会所餐厅休闲娱乐馆特色影院业态定位业态定位业态组合亮点三业态组合亮点三休闲娱乐馆特色影院会所餐厅【保密信息】【保密信息】Page 124会所餐厅休闲娱乐馆主题KTV业态定位业态定位业态组合亮点四业态组合亮点四品牌举例：潮汇主题KTV的主题包房休闲娱乐馆主题KTV品牌举例：潮汇主题KTV的主题包房旋转木马主题包房Chanel主题包房HELLOKITTY主题包房机舱主题包房会所餐厅【保密信息】【保密信息】Page 125会所餐厅美食天地汇海洋主题休闲吧业态定位业态定位业态组合亮点五业态组合亮点五美食天地汇海洋主题休闲吧123、通过低伏电发出亮光表现了梦幻的海底景象会所餐厅【保密信息】【保密信息】Page 126会所餐厅品质生活家精品超市业态定位业态定位业态组合亮点六业态组合亮点六品质生活家精品超市品牌举例：BLT精品超市经营近万种商品，进口商品主要为日韩商品进口商品主要为日韩商品。作为Ole副牌的高端超市，在为顾客提供优质商品的同时，更注重亲和、开心购物环境的打造，让顾客充分感受与众不同的购物境的打造，让顾客充分感受与众不同的购物新体验。会所餐厅【保密信息】【保密信息】Page 127会所餐厅品质生活家品质家居馆业态定位业态定位业态组合亮点七业态组合亮点七品质生活家品质家居馆品牌举例：emoi基本生活始于一个简单的124、想法：为人们带来美好愉悦的生活感受emoi基本生活从生活中学习寻来美好愉悦的生活感受。emoi基本生活从生活中学习，寻找生活中的美好事物，为人们提供优良质量、价格合理的生活百货，期待和人们一起体验简单、舒适、愉悦的生活方式。会所餐厅【保密信息】【保密信息】Page 128会所餐厅文化休闲廊品质书店业态定位业态定位业态组合亮点八业态组合亮点八品牌举例：西西弗书店秉承“参与构成本地精神生活”的理文化休闲廊品质书店念，以丰富的正版图书、多种有益的文化活动和优质的服务得到了广大读者的喜爱和赞赏。其服务理念“背包太沉，存吧；站着太累，坐吧；买了太贵，抄吧；您有意见，提吧。”已为广大读者所熟知与赞扬而且此125、举已为很多同行业广为已为广大读者所熟知与赞扬，而且此举已为很多同行业广为借鉴，可以说已成为全国同行业的“行规”。会所餐厅【保密信息】【保密信息】Page 129会所餐厅5.2 项目改造建议5.2项目改造建议?项目改造要点建议?项目改造要点建议?项目建筑规划建议【保密信息】【保密信息】Page 130项目发展改造要点提炼5.2项目改造建议项目发展改造要点提炼金山时尚广场广场改造增加商业展示空间增强项目吸引力【保密信息】【保密信息】Page 1315.2项目改造建议项目改造目标改造要点改造目标具象表现参考案例增强项目广场吸引力，营广场标志建筑1.日本东京八重洲地下商业街广场改造增强项目广场吸引力，126、营造项目外部商业氛围，完成项目市政广场到商业广场的转变广场标志建筑广场商业氛围营造轨道交通导入引导工程改造商业街2.德国柏林过会大厦3.日本名古屋大铁塔4.日本东京六本木日本东京六本木增加项目商业展示空间营造地上商业感觉下沉式广场、地下中庭1.深圳怡景中心城2.上海IFC3.深圳万象城4新加坡Cit li k M ll业展示空间4.新加坡Citylink Mall5.日本福冈天神地下街1、清晰流畅的动线中空的运用、环形动线6.新加坡VivoCity7韩国Coex提升项目吸引力7.韩国Coex8.香港K119.北京来福士香港圆方10.日本京都波塔地下商2、易识别的交通节点主题广场、内部导视系统引127、力业街11. 日本六本木Roppongi Hills3、舒适安全的购物环境室内空间尺度、采光（自然、人造）、防灾设计、空气质量【保密信息】【保密信息】Page 132TCBL通过国内外大量地下商业案例的研究，总结以上项目改造要点。5.2项目改造建议核心元素广场改造项目广场设计较平淡，商业氛围较弱，无明显商业入口引导，使得项目认知度较低；同时，现有设计高大乔木林立，对于商业展示面有较大阻碍不利于商业氛围的营造广商业展示面有较大阻碍，不利于商业氛围的营造。广场改造商业展示空间提升项目吸引力市政广场商业广场【保密信息】【保密信息】Page 1335.2项目改造建议案例参考：广场标志性建筑德国柏林国会128、大厦玻璃穹顶，是柏林最有吸引力的旅游参观地。广场改造商业展示空间提升项目吸引力日本东京火车站八重洲地下街入口处设计。【保密信息】【保密信息】Page 1345.2项目改造建议广场改造商业展示空间提升项目吸引力TCBL建议TCBL建议项目下沉式广场区域现为露天设计，建议设置玻璃或LED天幕，不仅可以以宏伟大气的设计吸引人驻足停留，还可保证项目地下商业部分不受气候条件影响，同时还可节约能耗。【保密信息】【保密信息】Page 1355.2项目改造建议TCBL建议广场商业氛围营造? 外部导视（导视系统广告位店招位）商业氛围营造具象表现? 外部导视（导视系统、广告位、店招位）? 灯光工程? 小品广场改造129、商业展示空间? 配套设施（电话亭、凉亭、休息座椅）? 景观绿化提升项目吸引力【保密信息】【保密信息】Page 1365.2项目改造建议外部导视的设立墙面招牌、立面招牌、立柱招牌、门头招牌TCBL建议广场商业氛围营造广场改造商业展示空间提升项目吸引力【保密信息】【保密信息】Page 137TCBL建议5.2项目改造建议公共广告位的设立广告柱、道旗、广告牌、橱窗、立面广告TCBL建议广场商业氛围营造广场改造商业展示空间提升项目吸引力【保密信息】【保密信息】Page 138TCBL建议5.2项目改造建议绚丽舒适的灯光演绎灯光工程TCBL建议广场商业氛围营造广场改造商业展示空间提升项目吸引力【保密信息130、】【保密信息】Page 139TCBL建议5.2项目改造建议商业氛围营造具象表现文化小品的运用，增强项目的趣味性，吸引客流驻足停留TCBL建议广场商业氛围营造小品小品广场改造商业展示空间提升项目吸引力屋顶花园大蜘蛛半露天广场小品【保密信息】【保密信息】Page 140商业氛围营造具象表现生动有趣的配套性设施TCBL建议5.2项目改造建议商业氛围营造具象表现生动有趣的配套性设施休息椅、垃圾桶、电话亭TCBL建议广场商业氛围营造广场改造商业展示空间提升项目吸引力【保密信息】【保密信息】Page 141TCBL建议5.2项目改造建议园林绿化以盆栽和花池为主，尽量避免高大乔木对视线的阻挡TCBL建议广131、场商业氛围营造广场改造商业展示空间提升项目吸引力【保密信息】【保密信息】Page 142TCBL建议5.2项目改造建议项目临近轨道交通3号线站点，轨道交通可聚集大量人流，但目前项目地块未有任何与轨道交通站点相连接的方式。TCBL建议轨道交通导入建议但目前项目地块未有任何与轨道交通站点相连接的方式。广场改造商业展示空间提升项目吸引力1、在轨道交通3号线站点加设人行天桥，与站点出入口连接，便于轻轨客流到达本项目；TCBL建议【保密信息】【保密信息】Page 143本项目；2、建议天桥设计为封闭式风雨连廊，可不受气候条件影响，吸引客流自然流动；3、轨道与项目连接节点应设置明显的导视节点。5.2项目改132、造建议TCBL建议轨道客流导入示意广场改造商业展示空间提升项目吸引力【保密信息】【保密信息】Page 1445.2项目改造建议TCBL建议：工程条件改造项目为市政广场地下商业的排烟受到限制因此建议结合景观的排烟设施设计建议项目为市政广场，地下商业的排烟受到限制，因此建议结合景观的设计增设一些构造柱上部进行排烟，同时可增加项目的广告位空间。广场改造商业展示空间提升项目吸引力【保密信息】【保密信息】Page 1455.2项目改造建议参考概念：参考概念：内部商业展示空间下沉式广场、地下中庭的运用广场改造商业展示空间案例提升项目吸引力深圳怡景中心城下沉街区到地下二层，从而将整个购物中心营造成地上的感觉133、。案例1【保密信息】【保密信息】Page 146上海IFC下沉广场铺位下沉广场案例2参考概念：5.2项目改造建议下沉式广场地下中庭的运用参考概念内部商业展示空间下沉式广场是打破地下空间的封闭环境，使地下与地上空间融通的有效方法之一。将阳光直接引入地商业街造成类似地上下沉式广场、地下中庭的运用光直接引入地下商业街，造成类似于地上一层的感官错觉。广场改造商业展示空间案例4提升项目吸引力深圳万象城下沉式广场新加坡CityLinkMall地下街地下中庭案例3深圳万象城下沉式广场案例6【保密信息】【保密信息】Page 147日本福冈天神地下街中庭日本汐留都市副中心下沉街区，从地面层可直接看到B2层商铺下134、沉广场案例55.2项目改造建议下沉式广场地下中庭的运用参考概念：内部商业展示空间建议项目在临金渝大道设置下沉式广场，创造项目LG层临街展示面，提升项目商业展示效果，树立项目更佳形象。下沉式广场、地下中庭的运用广场改造商业展示空间提升项目吸引力【保密信息】【保密信息】Page 148下沉广场案例5参考概念：清晰流畅的动线5.2项目改造建议参考概念：清晰流畅的动线新加坡VivoCity通过室内环形街区的营造主题水元素的运用弧形铺面营造，主题水元素的运用、弧形铺面规划、室内跨两层的商铺，形成了良好的可视性和主题商业环境。广场改造商业展示空间案例提升项目吸引力案例7案例7【保密信息】【保密信息】Pag135、e 149环形动线参考概念易识别的交通节点5.2项目改造建议参考概念：易识别的交通节点广场改造商业展示空间提升项目吸引力?日本地下商业街较为成功的交通组织设计主要包括下沉式广场以及舞台展示广场【保密信息】【保密信息】Page 150广场。?利用舞台（多媒体）展示，聚集消费人流，吸引消费者进入地下商业街的几率，也通过不同主题广场的设置，形成客流在项目内部识别方向的交通节点。主题地下中庭广场参考概念易识别的交通节点5.2项目改造建议参考概念：易识别的交通节点广场改造商业展示空间提升项目吸引力通过水景、音乐喷泉等特色建筑设施，美化室内空间环境，增加趣味性的聚集点，吸引了顾客停留与驻足。【保密信息】【136、保密信息】Page 151水之广场5.2项目改造建议参考概念：设计独特的中庭北京来福士广场中庭设计独特的玻璃主体岛型造型空间以深色的边框勾勒出一个现代造型的空型空间，以深色的边框勾勒出个现代造型的空间体，给人以雄伟、壮观又很时尚的感觉。不管从哪个角度看，这个中心造型都与其它周围各品牌店面非常巧妙地结合在一起。广场改造商业展示空间提升项目吸引力【保密信息】【保密信息】Page 152活力天地案例95.2项目改造建议参考概念：设计独特的中庭香港K11艺术购物中心，以欧陆园林式广场设计，种植了数百棵植物，配合从玻璃幕墙透射的阳光及柔和的大自然的音乐，以及巨型波浪投影不停播放大自然环境的影片给顾客构造137、广场改造商业展示空间播放大自然环境的影片，给顾客构造了一个梦幻的光影世界。案例10提升项目吸引力中心广场【保密信息】【保密信息】Page 153中心广场参考概念：舒适安全的购物环境地下商业本身比较压抑应尽量增加中空并拓宽通道5.2项目改造建议参考概念：舒适安全的购物环境地下商业本身比较压抑，应尽量增加中空，并拓宽通道，增强空间的通透性，提高购物空间的舒适度。通过在增加采光井广场改造商业展示空间通过在天顶增加采光井，引入自然光，增强室内空间的舒适性提升项目吸引力案例11韩国 COEXMAIL休息广场?韩国 COEX MAIL通过更多活动广场并则拓宽通宽阔的通道光中空案例11【保密信息】【保密信息138、】Page 154韩国 COEXMAIL柱子造型?韩国 COEXMAIL通过更多活动广场并则拓宽通道来增加商业的舒适性。采光中空及宽敞的通道5.2项目改造建议日本六本木Roppongi Hills室内跨层街区营造采用通透的天顶设计增加室内街参考概念：自然光的引入营造，采用通透的天顶设计，增加室内街区的采光。广场改造商业展示空间提升项目吸引力光中空【保密信息】【保密信息】Page 155采光中空及宽敞的通道案例125.2项目改造建议参考概念：安全的购物环境防灾设计京都波塔地下街业态功能布局广场改造商业展示空间提升项目吸引力?日本的地下商业街为了达到有效的防灾要求，加强对使用明火点的监视与控制，缩139、小燃气管道系统的覆盖面积，采用餐饮相对集中的布局方式。并且利用餐饮的集中布局，形成规模效应的特色餐饮商业区，增加商业氛围，增强吸引消费者的力度以及单位租金的上涨【保密信息】【保密信息】Page 156增强吸引消费者的力度以及单位租金的上涨。项目建筑规划建议注：TCBL所建议规划方案，仅从商业运营及适用性角度给予规划建议未考虑建筑消防分区建筑规范等具体要给予规划建议，未考虑建筑消防分区，建筑规范等具体要求，仅供示意参考。【保密信息】【保密信息】Page 157商业规划布局要点5.2项目改造建议项目商业布局要求设计要求TCBL规划要点建议商业规划布局要点商业运营流线要求能够吸引足够多的人流给予顾客140、足够的便利性尽量延长顾客逗留时间醒目便捷的主入口、更多的商业展示面流畅的内外部交通结构；简洁明了、易识别的动线结构舒适、富余变化的内部空间和富有节奏的动静空间布局项目内部人流行进节点立体的内部人流动线体系商业活动展示空间、中庭、广场、小品、景观大道的运用扶梯、直升梯的有机组合、合理的主次通道尺度预留货运后场作业空间项目内部动线结构立体的内部人流动线体系货运动线预留货运后场作业空间尽量连通项目与周边项目地下停车场，以利于资源和客流的共享【保密信息】【保密信息】Page 158资料来源：TCBL研究中心方案一方案一方案一方案一方案方案方案方案项目平面布局规划建议5.2项目改造建议方案一方案一方案二141、方案二整体布局整体布局改造强度改造强度增加面积增加面积相对较小相对较大相对较少相对较多增加面积增加面积布局特点布局特点相对较少相对较多? 在原有下沉式广场区域增加地下中庭，使得B1商业空间得以显露；? 在项目广场主入口处开挖下沉式广场，将LG层商业空间在入口处即得以展现；? 通过超市、影院两大主力店及此动线消化过深的商铺进深。将LG层商业空间在入口处即得以展现；? 通过环形动线和地下主题中庭吸引客流向项目内部流动。【保密信息】【保密信息】Page 1595.2项目改造建议业态指引：休闲娱乐馆美食天地汇品质生活家文化休闲廊健康加油站特色影院KTV美食广场特色餐饮精品超市生活零售特色书店教育培训健142、身房SPA纤体休闲餐饮会所餐饮私房菜家居数码文化活动齿科诊所健检中心运动用品私房菜运动用品【保密信息】【保密信息】Page 160方案一平面业态布局规划5.2项目改造建议方案一LGB1F平面业态布局规划金金金金渝渝大大道道【保密信息】【保密信息】Page 161休闲娱乐馆美食天地汇品质生活家文化休闲廊健康加油站方案二平面业态布局规划5.2项目改造建议方案二LGB1F平面业态布局规划金金特色餐饮美食特色影院主题KTV金金渝渝大大广场私房菜生活零售特色餐饮影院健身中心迪卡侬大大道道生活零售特色餐饮品质书店SPA纤体中心英语培训会所餐厅精品超市会所餐厅休闲娱馆美食地汇质生家文化休闲廊健康加油站【保密143、信息】【保密信息】Page 162休闲娱乐馆美食天地汇品质生活家文化休闲廊健康加油站主入口建议5.2项目改造建议主入口建议方案一汉国中心方向次入口方案二汉国中心方向次入口金金金金渝渝大大渝渝大大大大道道大大道道中冶赛迪方向次入口下沉式广场主入口中冶赛迪方向次入口中冶赛迪方向次入口方案在项目原下沉式广场区域设置主主入口方案二在项目临金渝大道入口处，设置下沉式广场作为项目主入口便于人流引入；同时【保密信息】【保密信息】Page 163方案一在项目原下沉式广场区域设置主入口，客流引导距离相对方案一较长广场，作为项目主入口，便于人流引入；同时，下沉式广场的设置，也使得地下的商业空间得以曝露，增加了地下144、商业的展示面。方案在项目原有条件基础上的改造动线规划5.2项目改造建议方案一：在项目原有条件基础上的改造LGB1F动线规划金金渝渝大大大大道道中空/中庭主要人流动线方案采用局部增加面积的形式围绕下沉广场形成个环形动线【保密信息】【保密信息】Page 164方案一采用局部增加面积的形式，围绕下沉广场形成一个环形动线。方案二下沉式广场地下中庭的运用动线规划5.2项目改造建议方案二：下沉式广场、地下中庭的运用LGB1F动线规划金金渝渝大大大大道道中空/中庭主要人流动线方案二在项目南北两端及原下沉式广场位置，设置主体性景观中庭，增【保密信息】【保密信息】Page 165强地下空间通透性，同时，可通过不145、同主题的中庭空间设计与布置，增强项目内部空间的可识别性。垂直动线规划5.2项目改造建议垂直动线规划方案二方案一金金金金渝渝渝渝大大渝渝大大大大道道道道自动扶梯自动扶梯项目商业部分为两层，建议与主动线中空区域结合设置自动扶梯，扶梯间的行进距离不宜超过40米。【保密信息】【保密信息】Page 166深圳金光华地下车库自动扶梯间的行进距离不宜超过米。取消项目原预留直升梯，在南北停车场入口处设置由广场平面至B2F停车场的自动扶梯。货运流线规划5.2项目改造建议货运流线规划广场地面层LG1 12 2金金渝渝大大道道2 2 2 21、建议此处设置为临时卸货区，增加项目的货运能力；2、此处为车道转弯处，根据146、汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）.1.9规定中型车的转弯半径为8-10M,轻型车为6.5-8M,小型车米;现此处转弯半径米偏小，只【保密信息】【保密信息】Page 167型车的转弯半径为,轻型车为,小型车米;现此处转弯半径米偏小，只能小型汽车使用，建议运营中大型货运车辆使用地面临时卸货区卸货。方案一平面业态布局规划5.2项目改造建议方案一LGB1F平面业态布局规划金金金金渝渝大大道道【保密信息】【保密信息】Page 168休闲娱乐馆美食天地汇品质生活家文化休闲廊健康加油站方案二平面业态布局规划5.2项目改造建议方案二LGB1F平面业态布局规划金金金金渝渝大大大大道道休闲娱馆美食地汇质生147、家文化休闲廊健康加油站【保密信息】【保密信息】Page 169休闲娱乐馆美食天地汇品质生活家文化休闲廊健康加油站5.3 项目业态占比及租金水平预估5.3项目业态占比及租金水平预估?项目业态占比?项目业态占比?项目租金水平预估【保密信息】【保密信息】Page 1705.3项目业态占比及租金水平预估不含零售主力店业态占比项目业态占比不含零售主力店业态比例表整体业态比例表业态面积（）占比面积（）占比零售5,10714%服务8,26922%不含零售主力店业态占比零售5,10713.95%11,83827.32%餐饮15,98043.66%15,98036.88%娱乐7,24519.79%7,24516148、.72%14%餐饮15,98044%娱乐7,24520%22%娱乐7,24519.79%7,24516.72%服务8,26922.59%8,26919.08%合计36,601100%43,332100%44%20%零售餐饮娱乐服务功能比例表功能面积（）占比合,零售餐饮娱乐服务零售主力店6,731娱乐次主力店功能比例占比功能面积（）占比零售次主力店6,73116%娱乐次主力店6,04014%16%店6,04014%一般店铺30,561娱乐次主力店,一般店铺30,56170%合计43,332100%30,56170%【保密信息】【保密信息】Page 171注：此业态占比为TCBL依据项目定位业态平149、面规划初步估算，仅供参考。*本占比所涉及面积为出租面积*主力店为超市、运动集合店；次主力店为：影院、KTV主力店次主力店一般店铺5.3项目业态占比及租金水平预估项目租金测算说明?本次测算的面积统计来源：业主方提供的原始图纸，综合我司改造方案建议，不考虑消防分区等因素进行的面积统计消防分区等因素进行的面积统计；?本次测算为初步估算，未对店铺进行细分，因此未考虑店铺的实际使用率；?本次测算仅给予租金参考区间。待贵司确定改造方案后，方可进行下一步详细的租金测算工作。【保密信息】【保密信息】Page 1725.3项目业态占比及租金水平预估一般情况下，诸如超市/大型餐饮等次主力店的租金水平均会根据各地区150、的不同而在一定范围内浮?市场通行租金标准（主力店/次主力店）业态租户名称项目地点楼层面积（M2）租金（元/M2/月）般情况下，诸如超市/大型餐饮等次力店的租金水平均会根据各地的不同而在定范围内浮动，因此参考市场通行的租金水平有利于进一步评估项目次主力店业态的租金基准。业态租户名称项目地点楼层面积（）租金（元/月）餐饮汤师傅重庆1F40080娱乐某影院重庆5F4,00088?本项目主力店/次主力店租金水平建议从上述市场数据进行分析，可以得出如下结论：?主力店及次主力店租金水平根据各地区不同而不同，但其会在一定的范围内浮动；? 品牌商户议价能力强，及受异地运营成本影响，在二三线城市租金要求更低。我151、司建议本项目主力店/次主力店租金水平可以设定为：业态租金标准（元/M2/月）电影院50超市40【保密信息】【保密信息】Page 173超市40餐饮40-605.3项目业态占比及租金水平预估区域租金调研?市场租金比较（一般零售）区域日趋发展，商家看好本区域的消费力，争相入驻区域内，但目前集中式的商业欠缺，较多的商家无法寻找到合适的物业。叠彩城的面市恰逢时机，因此租金水平急速上升。叠彩城的面市恰逢时机，因此租金水平急速上升。奥园（2009年代表物业）新科（2010年代表物业）叠彩城（2011年代表物业）业态楼层、面积（平方米）租金单价(元/月*平方米）业态楼层、面积（平方米）租金单价(元/月*平方152、米）业态楼层、面积（平方米）租金单价(元/月*平方米）十分利超市1F/约130030新世纪超市 -1F/约500020影院约200040餐饮（渔乡野鱼府）2F/约150030餐饮（米萝咖啡）2F/约20050银行/沁园1F/约200480野鱼府）150030咖啡）2F/约20050银行/沁园1F/约200480商铺1F/30-12030-50临街小铺50-200200-300商铺1F/200-800400【保密信息】【保密信息】Page 174数据来源：专家访谈、实地调研临轻轨餐饮-405.3项目业态占比及租金水平预估?市场租金比较（一般零售）市场比较法是指通过对于市场中具有参考意义的可比项目153、的租金成交数据进行比较而得出的项目预期租金评估，一般需要参考如下两个方面：? 具有参考意义的项目（竞争对手/类似项目）? 具有参考意义的项目（竞争对手/类似项目）? 可比项目的租金成交数据（时间/商户/面积）? 租金基准的年限（一般情况下购物中心以第三年为成熟期，因此租金基准年限多为购物中心开业首年或第三（般情况下购物中心以第三年为成熟期，因此租金基准年限多为购物中心开业首年或第三年）项目名称楼层面积（）租金（元/月）备注叠彩城1F200-800400本项目恰逢本区域商业氛围提升的阶段面世，商家的争相入驻叠彩城带相入驻，叠彩城带动了区域租金水平的提升新科临街商铺50-200200-300该项目154、为本区域内【保密信息】【保密信息】Page 175新科临街商铺该项目为本域内最早的商业项目5.3项目业态占比及租金水平预估本项目系数一般项目系数北城天街系数楼层租金单价系数测算假设本项目按照我司的建议方案进行改造：? 本项目的广场将会成为一个聚集人气的标志性商业广场；? 本项目临近轻轨站，与轻轨的连接吸引到大量的客群；上1层4F：0.3楼层租金单价系数测算3F2000.3大量的客群；?本项目LG层为半地下商业，楼层系数作适当的调整；? 如本项目有地上一层，则一层的零售租金单价可达到叠彩城一层的租金，即400元/平米上1层上1层2F：0.73F：0.5楼层系数2F3000.51F4000.7米*155、月。? 建议本项目LG层开业期间一般零售的基准租金为320元/平米*月。项目主入口层下1层1F：1.0B1：0 7楼层系数1F1LG6001B1：0.7LG0.8B10.5【保密信息】【保密信息】Page 176此系数只表示同一业态在不同楼层的租金比例状况不考虑主力店及特殊商户因素。5.3项目业态占比及租金水平预估?业态系数项目租金业态系数项目租金业态系数零售系数1.0业态餐饮0.5休闲娱乐&服务0.5此系数只表示同一楼层不同业态的租金比例状况不考虑主力店及特殊商户因素【保密信息】【保密信息】Page 177不考虑主力店及特殊商户因素5.3项目业态占比及租金水平预估楼层业态面积面积占比平均租金156、LG一般零售5,10727%90-100餐饮12,00364%60-70LG服务1,5878%50-60total18,697100%70-80餐饮3,97716%35-45服务7 88732%35 40B1服务7,88732%35-40零售次主力店6,73127%40-45娱乐次主力店6,04025%40-50total24 635100%35-45total24,635100%35 45total43,33250-60业态面积占比平均租金业态面积占比平均租金一般零售5,10712%90-100餐饮15,98037%50-65服务9,47422%35-50务,零售次主力店6,73116%40157、-45娱乐次主力店6,04014%40-50total43,332100%50-60【保密信息】【保密信息】Page 178平均租金50-60培养期租金收益业态面积占比零售5 10712%5.3项目业态占比及租金水平预估2,321,5102,429,9752,569,4512,690,0052,846,1582,000,0002,500,0003,000,000零售5,10712%餐饮15,98037%服务9,47422%500,0001,000,0001,500,000,零售次主力店6,73116%娱乐次主力店6,04014%0,第一年第二年第三年第四年第五年total43,332100%成158、熟期租金收益业态面积占比4 283 2144,512,1444,680,9474,938,4345,000,0006,000,000成熟期租金收益业态面积占比零售8,60720%餐饮13,98032%服务7,97418%3,540,2164,283,214,5,3,000,0004,000,000,服务7,97418%零售次主力店6,73116%娱乐次主力店6 04014%01,000,0002,000,000娱乐次主力店6,04014%total43,332100%年限年限第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年【保密信息】【保密信息】Page 179第六年第七年第八年第九年第十年年限年限第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年平均租金平均租金53.656.159.362.165.7年限第年限第6年第年第7年第年第8年第年第9年第年第10年平均租金年平均租金81.798.8104.1108.0114.0美国波士顿美国波士顿solomon pondmall【保密信息】【保密信息】Page 180我们致力为您的项目增值！我们致力为您的项目增值！THANKYOU!谢谢!From Vision to Value 凭远见凭远见 创价值创价值凭远见凭远见 创价值创价值【保密信息】【保密信息】Page 181Website: