1、商业定位报告商业定位报告商业定位报告商业定位报告珠海前山综合体项目珠海前山综合体项目珠海前山综合体项目珠海前山综合体项目2内容提示内容提示宏观环境及项目分析总结宏观环境及项目分析总结宏观环境及项目分析总结宏观环境及项目分析总结项目总体开发战略项目总体开发战略项目总体开发战略项目总体开发战略项目购物中心定位项目购物中心定位项目购物中心定位项目购物中心定位项目业态规划项目业态规划项目业态规划项目业态规划建筑设计概念建筑设计概念建筑设计概念建筑设计概念商圈界定商圈界定类型定位类型定位消费群界定消费群界定主题形象定位主题形象定位档次定位档次定位功能业态定位功能业态定位宏观环境宏观环境商圈研究商圈研究项2、目条件项目条件消费者研究消费者研究商家访谈商家访谈3宏观环境及项目分析总结宏观环境及项目分析总结宏观环境及项目分析总结宏观环境及项目分析总结宏观环境宏观环境商圈研究商圈研究项目条件项目条件消费者研究消费者研究商家访谈商家访谈4宏观环境及项目分析总结宏观环境及项目分析总结2007年珠海人均GDP约7,976美元2007年珠海城市化水平75.3%已经具备Shopping Mall、Lifestyle Shopping center、旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态发展的经济条件。经济发展与商业业态对应发展关系珠海宏观经济的发展已经具备了发展大型购物中心的能力。珠海宏观经济的发展已经具备了发展3、大型购物中心的能力。人均人均GDP城市化水平城市化水平主导商业形态主导商业形态1100美元以下25%以下庙会、地摊、集贸市场为主导形态11002000美元25%45%百货商场、商业街、批发市场20004400美元45%70%大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业4400美元以上70以上Shopping Mall、Lifestyle Shopping Center、旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现表：欧美经济发展与商业业态的对应发展关系资料来源：珠海统计局5宏观环境及项目分析总结宏观环境及项目分析总结珠海人均消费性支出较高，消费意识强，珠海人均消费性支出较高，消费4、意识强，但人口基数小，影响商业的发展。但人口基数小，影响商业的发展。资料来源：珠海统计局2007年末珠海市户籍人口与暂住人口比例2007年珠海人均消费性支出与其他城市对比珠海07年人均消费性支出为17,422珠海07年人均消费性支出为17,4222007年末珠海市常住人口145.44万人其中户籍人口95.69万人。2007年末珠海市常住人口145.44万人其中户籍人口95.69万人。6宏观环境及项目分析总结宏观环境及项目分析总结珠海市民生活水平与富裕程度较高，具备发展高档次商业的基础。珠海市民生活水平与富裕程度较高，具备发展高档次商业的基础。珠海恩格尔系数低于同级别城市，未来商业发展具备潜力。5、珠海恩格尔系数低于同级别城市，未来商业发展具备潜力。资料来源：珠海统计局7宏观环境及项目分析总结宏观环境及项目分析总结根据城市规划本项目位于中心城区，是城市经济、政治、文化核心区之一。根据城市规划本项目位于中心城区，是城市经济、政治、文化核心区之一。本项目本项目广珠城际快轨前山站广珠城际快轨前山站是广珠城际快轨与珠海市主城区、西部地区的主要节点，是珠海市主城区、西部地区客流换乘广珠城际的主要换乘点，对于珠海西部的发展起到积极的促进作用，是广珠城际快轨与珠海市主城区、西部地区的主要节点，是珠海市主城区、西部地区客流换乘广珠城际的主要换乘点，对于珠海西部的发展起到积极的促进作用，是珠海市重要的公共6、交通枢纽。是珠海市重要的公共交通枢纽。前山轻轨站前山轻轨站地区连结了多种交通方式，是基于区域交通综合体的一个大型综合功能中心，地区连结了多种交通方式，是基于区域交通综合体的一个大型综合功能中心，定位为服务珠海全市、辐射广珠城市带的办公、商业、宾馆、娱乐为一体的多功能综合区。定位为服务珠海全市、辐射广珠城市带的办公、商业、宾馆、娱乐为一体的多功能综合区。政府对前山轻轨站的规划推动了本项目商业综合体的发展。政府对前山轻轨站的规划推动了本项目商业综合体的发展。8拱北商圈拱北商圈吉大商圈吉大商圈香洲商圈香洲商圈前山商圈前山商圈随着珠海市消费水平的不断提高以及随着珠海市消费水平的不断提高以及消费方式的相7、应改变，商业的相对落消费方式的相应改变，商业的相对落后将不能满足居民的需求。后将不能满足居民的需求。珠海商业业态仍以传统百货、超市为主导珠海商业业态仍以传统百货、超市为主导，并以百货、超市类大商家形成商，并以百货、超市类大商家形成商圈；缺乏国际性品牌与先进的商业业态，圈；缺乏国际性品牌与先进的商业业态，综合性购物中心尚未得到发展。综合性购物中心尚未得到发展。宏观环境及项目分析总结宏观环境及项目分析总结商圈商圈代表商场、商业街代表商场、商业街口岸广场地下商业街莲花路商业街拱北商圈吉之岛香洲百货香洲商圈华润万家新一佳前山商圈明珠商业广场珠海百货吉大商圈免税百货9项目外部交通路网发达，多为城市主干道8、，驾车到达项目非常便利；项目外部交通路网发达，多为城市主干道，驾车到达项目非常便利；未来即将建成通车的广珠轻轨，更大大地提高了项目与外部的联系，使得项目与外部联系方式未来即将建成通车的广珠轻轨，更大大地提高了项目与外部的联系，使得项目与外部联系方式“立体化立体化” 。与广珠轻轨直接接驳与广珠轻轨直接接驳连接珠海东西城区的必经之路连接珠海东西城区的必经之路机场往来必经之路机场往来必经之路与前山汽车公交总站相连与前山汽车公交总站相连到达拱北口岸核心商圈5-10分钟车程到达拱北口岸核心商圈5-10分钟车程宏观环境及项目分析总结宏观环境及项目分析总结本项目具备发展购物中心的良好交通条本项目具备发展购物9、中心的良好交通条港昌路三台石路前山大桥九洲大道粤海西路港昌路三台石路前山大桥九洲大道粤海西路沿河路明珠南路沿河路明珠南路往市区往市区往机场往机场公交总站公交总站往拱北往拱北10本项目区域商业发展落后，以专业市场为主，但区域内中高档楼开发量大，未来对中高端商业服务需求将稳步增长。本项目区域商业发展落后，以专业市场为主，但区域内中高档楼开发量大，未来对中高端商业服务需求将稳步增长。随着前山河两岸房地产的发展，中高端楼盘居民的不断增多，中高收入阶层消费群体对购物环境、档次、休闲生活方式的向往，必将为此区域商业发展带来巨大的发展机会 。随着前山河两岸房地产的发展，中高端楼盘居民的不断增多，中高收入阶层10、消费群体对购物环境、档次、休闲生活方式的向往，必将为此区域商业发展带来巨大的发展机会 。宏观环境及项目分析总结宏观环境及项目分析总结项 目项 目1.5公里核心范围公里核心范围社区配套商业（街铺形式）社区配套商业（街铺形式）北0.5公里范围公里范围前山建材、家居专业市场商圈前山建材、家居专业市场商圈港都花园漾湖明居中珠新村海荣新村新村港都花园漾湖明居中珠新村海荣新村新村百安居百安居11宏观环境及项目分析总结宏观环境及项目分析总结通过对消费者研究分析，得出以下主要结论：通过对消费者研究分析，得出以下主要结论：?珠海消费者品牌意识不强，对服饰品牌不敏感，但同时，消费者对珠海现有商业品牌也有不满足感(11、如性价比、款式等）；珠海消费者品牌意识不强，对服饰品牌不敏感，但同时，消费者对珠海现有商业品牌也有不满足感(如性价比、款式等）；?消费者习惯前往的主要购物场所一般为大型综合超市，如吉之岛、家乐福；消费者习惯前往的主要购物场所一般为大型综合超市，如吉之岛、家乐福；?消费者对现有商场的购物环境不满足，休闲设施的缺乏导致消费模式单一；消费者对现有商场的购物环境不满足，休闲设施的缺乏导致消费模式单一；（如免税商场层高过低、动线复杂、内部缺乏休息设施等，均是消费者较多提及的不满足点）（如免税商场层高过低、动线复杂、内部缺乏休息设施等，均是消费者较多提及的不满足点）?现有的商业形式对外地消费者无太大吸引力12、，外地游客主要以餐饮、娱乐消费为主；现有的商业形式对外地消费者无太大吸引力，外地游客主要以餐饮、娱乐消费为主；?消费者对大型娱乐设施较为亲睐，如KTV、儿童乐园；消费者对大型娱乐设施较为亲睐，如KTV、儿童乐园；?消费者对中高档次商业需求较大，希望有舒适的购物环境和服务水平。消费者对中高档次商业需求较大，希望有舒适的购物环境和服务水平。本项目具备发展一站式综合购物中心的需求基础本项目具备发展一站式综合购物中心的需求基础资料来源：TCBL消费者问卷调查、座谈会调查12宏观环境及项目分析总结宏观环境及项目分析总结典型商家访谈的主要结论：典型商家访谈的主要结论：?知名国际品牌服饰对珠海商业市场普遍不13、了解或不太看好；一方面因为珠海现有的商业品牌基础太弱，另一方面珠海距离广州、深圳太近，租户普遍选择在以上2城市开设网点。知名国际品牌服饰对珠海商业市场普遍不了解或不太看好；一方面因为珠海现有的商业品牌基础太弱，另一方面珠海距离广州、深圳太近，租户普遍选择在以上2城市开设网点。?流行品牌对珠海市场有较强意向，如UNIQLO，但其首选地址一般选择城市的核心商圈，如拱北；流行品牌对珠海市场有较强意向，如UNIQLO，但其首选地址一般选择城市的核心商圈，如拱北；?部分服饰品牌目前虽无珠海拓展计划，但对本项目表示可以考察或继续了解；部分服饰品牌目前虽无珠海拓展计划，但对本项目表示可以考察或继续了解；?中14、高档百货选址较为谨慎，对周边环境有较高的要求；中高档百货选址较为谨慎，对周边环境有较高的要求；?被访问的百货商家中，暂对珠海无开拓计划，但也表示如项目素质非常好，会考虑；被访问的百货商家中，暂对珠海无开拓计划，但也表示如项目素质非常好，会考虑；?相对百货店来说，超市商家更看好珠海市场，对本项目意向也较大；相对百货店来说，超市商家更看好珠海市场，对本项目意向也较大；?家居、家电、餐饮、娱乐类商户对珠海市场较为乐观，未来进驻意向也较大。家居、家电、餐饮、娱乐类商户对珠海市场较为乐观，未来进驻意向也较大。资料来源：TCBL商家访谈（2008-10-8）13项目总体开发战略项目总体开发战略项目总体开发15、战略项目总体开发战略14项目总体开发战略项目总体开发战略商圈功能、业态落后商圈功能、业态落后城际交通发展，竞争压力巨大城际交通发展，竞争压力巨大经济发展，商业滞后经济发展，商业滞后随着珠海经济的发展与消费水平的提高，现有的商业形态和商业档次与收入、消费脱节。随着珠海经济的发展与消费水平的提高，现有的商业形态和商业档次与收入、消费脱节。随着广珠轻轨、港珠澳大桥的建设开通，珠海周边城市的联系更加紧密，但如珠海的商业无实质性突破，则将处于竞争的劣势。随着广珠轻轨、港珠澳大桥的建设开通，珠海周边城市的联系更加紧密，但如珠海的商业无实质性突破，则将处于竞争的劣势。商业业态仍以传统百货超市业为主导，并以百16、货、超市类大商家形成商圈；商业业态仍以传统百货超市业为主导，并以百货、超市类大商家形成商圈；缺乏国际性品牌与先进的商业业态，综合性购物中心尚未得到发展。缺乏国际性品牌与先进的商业业态，综合性购物中心尚未得到发展。?以香洲、吉大、拱北为主的几个核心区发展受限；以香洲、吉大、拱北为主的几个核心区发展受限；?整个城市缺乏大型的代表性综合体项目；整个城市缺乏大型的代表性综合体项目；?商业形态落后，缺乏先进的商业模式与消费模式，对外地消费者无吸引力；商业形态落后，缺乏先进的商业模式与消费模式，对外地消费者无吸引力；?区域功能相对单一，居住、商业、商务、旅游功能没有形成统一价值链。区域功能相对单一，居住、17、商业、商务、旅游功能没有形成统一价值链。导致出现的问题导致出现的问题宏观经济宏观经济规划与交通规划与交通商圈与业态商圈与业态15珠海商业市场的困境珠海商业市场的困境本项目发展契机本项目发展契机大型综合体项目大型综合体项目提升区域价值，形成新的商业中心、城市副中心。提升区域价值，形成新的商业中心、城市副中心。大型综合体项目大型综合体项目提升区域价值，形成新的商业中心、城市副中心。提升区域价值，形成新的商业中心、城市副中心。挖掘项目发展潜力与条件挖掘项目发展潜力与条件项目总体开发战略项目总体开发战略16一个区域升级一个城市一个区域升级一个城市一个优秀的城市综合体是一个区域的核心一个优秀的城市综合体18、是一个区域的核心一个优秀的城市综合体是市民聚会、休闲、娱乐、办公的核心场所一个优秀的城市综合体是市民聚会、休闲、娱乐、办公的核心场所项目总体开发战略项目总体开发战略17?珠海中心城区格局受山体影响，较为分散，形成多中心发展局势；珠海中心城区格局受山体影响，较为分散，形成多中心发展局势；?老城区土地资源、交通资源不足，城市发展外扩。老城区土地资源、交通资源不足，城市发展外扩。珠海多中心发展珠海多中心发展前山区的发展潜力前山区的发展潜力本项目交通条件本项目交通条件?从政府规划来看，前山区是除香洲、吉大、拱北以外的中心城区，是城市未来的发展重心；从政府规划来看，前山区是除香洲、吉大、拱北以外的中心城19、区，是城市未来的发展重心；?前山区房地产开发量大，前山区房地产开发量大，“一江两岸一江两岸”规划为本项目提供了发展基础。规划为本项目提供了发展基础。?本项目处于交通枢纽，广珠轻轨、前山大桥、公交车总站，连接老中心区与新区域，也将形成一个辐射全珠海的商贸服务综合区。本项目处于交通枢纽，广珠轻轨、前山大桥、公交车总站，连接老中心区与新区域，也将形成一个辐射全珠海的商贸服务综合区。本项目战略目标本项目战略目标以本项目为核心，打造前山区为新商业中心区以本项目为核心，打造前山区为新商业中心区打造新的城市商业标志，把城市商业、商务、旅游、休憩、居住功能统一打造新的城市商业标志，把城市商业、商务、旅游、休憩20、居住功能统一解决珠海现有商业困境解决珠海现有商业困境解决珠海现有商业困境解决珠海现有商业困境项目总体开发战略项目总体开发战略18打造优秀的城市综合体与商业中心打造优秀的城市综合体与商业中心打造优秀的城市综合体与商业中心打造优秀的城市综合体与商业中心城市综合体城市综合体商业中心商业中心交通中心交通中心观光、休闲中心观光、休闲中心高品质商务与居住高品质商务与居住打造交通枢纽，连接主城区，具备大量人流的交通系统打造交通枢纽，连接主城区，具备大量人流的交通系统国际星级酒店，高品质公寓、写字楼国际星级酒店，高品质公寓、写字楼商业中心商业中心打造先进商业业态，实现多功能的商业服务中心打造先进商业业态，实21、现多功能的商业服务中心依托良好的景观资源、打造城市娱乐、休闲中心依托良好的景观资源、打造城市娱乐、休闲中心项目总体开发战略项目总体开发战略城市副中心城市副中心19代言代言一座城一座城市市20代言一种生活方式代言一种生活方式21有多少喜欢购物的人，就有多少种关于购物的意义有人喜欢在闹市中购物，有人喜欢去大商场购物，有人希望到有品位的地方去购物，于是就有了各种各样的商场，搜索有多少喜欢购物的人，就有多少种关于购物的意义有人喜欢在闹市中购物，有人喜欢去大商场购物，有人希望到有品位的地方去购物，于是就有了各种各样的商场，搜索国际生活中心国际生活中心，是否找到属于你的购物领地，是否找到属于你的购物领地寻22、找国际生活寻找国际生活22品味国际时尚潮流品味国际时尚潮流23本项目购物中心定位本项目购物中心定位商圈界商圈界消费群界主题形象定档次定功能业态定消费群界主题形象定档次定功能业态定类型定类型定项目购物中心定位项目购物中心定位24商圈界定商圈界定格伦时间测距法格伦时间测距法格伦时间测距法格伦时间测距法消费者购物出行时间核心商圈范围加权时间交通距离辐射范围在特定时间内消费者所能到达的最远距离在特定时间内消费者所能到达的最远距离取决于其出行时采用的交通工具。取决于其出行时采用的交通工具。因此，根据居民出行采用的交通工具的比例和各因此，根据居民出行采用的交通工具的比例和各交通工具的时速确定周边居民平均出23、行时速，交通工具的时速确定周边居民平均出行时速，即加权时间交通距离，以此确定项目的商圈范围。即加权时间交通距离，以此确定项目的商圈范围。在特定时间内消费者所能到达的最远距离在特定时间内消费者所能到达的最远距离取决于其出行时采用的交通工具。取决于其出行时采用的交通工具。因此，根据居民出行采用的交通工具的比例和各因此，根据居民出行采用的交通工具的比例和各交通工具的时速确定周边居民平均出行时速，交通工具的时速确定周边居民平均出行时速，即加权时间交通距离，以此确定项目的商圈范围。即加权时间交通距离，以此确定项目的商圈范围。居民前往消费场所的各种方式的比例各种交通工具的平均时速加权时间交通距离商圈范围确24、定模型商圈范围确定模型商圈范围确定模型商圈范围确定模型次级商圈范围边缘商圈范围项目区域交通环境25商圈界定商圈界定STEP1：计算消费者使用各种交通工具的加权平均时速STEP1：计算消费者使用各种交通工具的加权平均时速STEP1：计算消费者使用各种交通工具的加权平均时速STEP1：计算消费者使用各种交通工具的加权平均时速从消费者问卷调查，得出外出消费者使用各种交通工具的比例，根据各交通从消费者问卷调查，得出外出消费者使用各种交通工具的比例，根据各交通工具的平均时速加权得出项目交通工具的工具的平均时速加权得出项目交通工具的 平均时速为27.37公里/小时。平均时速为27.37公里/小时。采用交通25、工具比例平均时速（公里/小时）加权时速（公里/小时）采用交通工具比例平均时速（公里/小时）加权时速（公里/小时）步行3.60%50.18公交车/班车55.20%2011.14出租车5.20%402.08私家车34.10%4013.64自行车0.40%150.06电动车/摩托车0.90%300.27合计：100.0%合计：100.0%27.3727.37以上数据来自TCBL消费者问卷调查分析26商圈界定商圈界定STEP2：计算消费者愿意接受的路程加权平均时间STEP2：计算消费者愿意接受的路程加权平均时间STEP2：计算消费者愿意接受的路程加权平均时间STEP2：计算消费者愿意接受的路程加权平均26、时间从消费者问卷调查，得出消费外出消费愿意接受的时间比例，根据比例加权从消费者问卷调查，得出消费外出消费愿意接受的时间比例，根据比例加权出外出愿意接受的出外出愿意接受的平均时间为23.36分钟。平均时间为23.36分钟。时间变量比例加权平均时间（分钟）时间变量比例加权平均时间（分钟）5分钟以内0.80%0.0410分钟以内6.30%0.472515分钟以内13.50%1.687520分钟以内19.80%3.46530分钟以内47.10%11.77560分钟以内10.30%4.63560分钟以上2.10%1.26合计：100.0%合计：100.0%23.35523.355以上数据来自TCBL消费27、者问卷调查分析27商圈界定商圈界定STEP3：主要商圈范围预测STEP3：主要商圈范围预测STEP3：主要商圈范围预测STEP3：主要商圈范围预测可接受的交通时间可接受的交通时间可接受的交通时间可接受的交通时间加权时间交通距离加权时间交通距离加权时间交通距离加权时间交通距离辐射范围辐射范围辐射范围辐射范围23.36分钟23.36分钟23.36分钟23.36分钟27.37公里/小时27.37公里/小时27.37公里/小时27.37公里/小时10.64公里10.64公里10.64公里10.64公里结果表明，项目主要商圈的辐射范围达到结果表明，项目主要商圈的辐射范围达到10.64公里10.64公里。28、28北到山星工业城北到山星工业城东到大姑村东到大姑村西到均昌围西到均昌围南到拱北关口南到拱北关口东北到水雍坑东北到水雍坑辐射面积约140平方公里。辐射面积约140平方公里。商圈界定商圈界定项目辐射范围10.64公里，按照项目道路状况，本项目主要辐射范围已经涵盖了珠海中心城区的主要范围。项目辐射范围10.64公里，按照项目道路状况，本项目主要辐射范围已经涵盖了珠海中心城区的主要范围。29类型定位类型定位华夏柏欣在充分研究欧美购物中心，同时结合中国购物中心目前发展状况，将购物中心按照自身物业特征的四个营销组合要素（选址/面积，行业组合，消费者沟通，购物娱乐倾向性）分为9种大类型：华夏柏欣在充分研究29、欧美购物中心，同时结合中国购物中心目前发展状况，将购物中心按照自身物业特征的四个营销组合要素（选址/面积，行业组合，消费者沟通，购物娱乐倾向性）分为9种大类型：City Center 城市购物中心City Center 城市购物中心Super Regional Shopping Center 超级区域购物中心Super Regional Shopping Center 超级区域购物中心Regional Shopping Center 区域购物中心Regional Shopping Center 区域购物中心Residential Shopping Mall 邻里购物中心Residential 30、Shopping Mall 邻里购物中心Retail Park 购物公园Retail Park 购物公园Power Center 功能中心Power Center 功能中心Lifestyle Center 时尚生活中心Lifestyle Center 时尚生活中心Meal-Entertainment 美食娱乐中心Meal-Entertainment 美食娱乐中心Specialty Mall 专业市场购物中心Specialty Mall 专业市场购物中心1 12 23 34 45 56 67 78 89 9购物中心在中国将向两个方向发展：以购物为核心的、越来越强调价值/价格的功能性类型。越来越强31、调选择多样性，以自我实现为核心的潮流领导者，含购物及娱乐两种导向。购物中心在中国将向两个方向发展：以购物为核心的、越来越强调价值/价格的功能性类型。越来越强调选择多样性，以自我实现为核心的潮流领导者，含购物及娱乐两种导向。30各种类型购物中心特征表现各种类型购物中心特征表现美食娱乐中心美食娱乐中心专业化专业化(= (= 有限品种)有限品种)时尚生活中心时尚生活中心邻里中心邻里中心专业市场中心专业市场中心购物公园购物公园超级区域中心超级区域中心区域中心区域中心功能中心功能中心一次性购足一次性购足(= (= 品种齐全)品种齐全)购物购物娱乐娱乐基基本本需需求求自自我我实实现现自自我我实实现现基基本32、本需需求求城市中心城市中心注：以上定位图为典型意义的描述，不注：以上定位图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际中，各购物中心会依据具属于严格定义；实际中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落位会与上图有所不同能组合，在定位图的落位会与上图有所不同类型定位类型定位31体量：本项目总建筑面积约10万平方米体量：本项目总建筑面积约10万平方米本项目类型定位本项目类型定位类型定位类型定位区域：位于中心城区的新开发区，主城与新城的连接处区域：位于中心城区的新开发区，主城与新城的连接处交通：接驳城市轨道交通；通往市中心的主要干道；公交33、车枢纽交通：接驳城市轨道交通；通往市中心的主要干道；公交车枢纽商圈：（1）珠海首个购物中心，竞争辐射力强；（2）轨道交通吸引唐家、澳门、中山等超远距离客户。商圈：（1）珠海首个购物中心，竞争辐射力强；（2）轨道交通吸引唐家、澳门、中山等超远距离客户。32类型类型本项目本项目城市中心城市中心超级区域中心超级区域中心区域中心区域中心邻里中心邻里中心购物公园购物公园功能中心功能中心LS中心LS中心美食娱乐中心美食娱乐中心专业中心专业中心地址地址前山新区城市中心区域城乡结合处、郊区新区地区中心居民区附近郊区郊区富人聚集区适应性广 适应性广交通交通城市轨道交通便利，区域主干道城市主干道旁城市主干道/高速34、路出口区域中心主干道社区主干道城市主干道/高速路出口城市主干道/高速路出口区域/社区交通干道城市/区域主干道适应性广面积面积10万平方米6-10万平方米超过8万平方米5-8万平方米0.5-4万平方米超过10万平方米4-10万平方米1.5-5万平方米或更大1-6万平方米市区0.4-2万平方米郊区5-8万商圈商圈超过30公里可覆盖40公里可覆盖30公里或以上可覆盖10公里可覆盖3公里可覆盖50公里或以上可覆盖30公里或以上可覆盖3公里可覆盖10公里或以上可覆盖30公里或以上为本项目筛选合适的类为本项目筛选合适的类类型定位类型定位33类型定位类型定位超区域型购物中超区域型购物中?珠海人口基数有限；珠35、海人口基数有限；?本项目处于新开发区域，区域内消费力有限；本项目处于新开发区域，区域内消费力有限；必须做到跨区域辐射必须做到跨区域辐射?跨区域交通便利；跨区域交通便利；?项目体量足够打造具吸引力业态组合；项目体量足够打造具吸引力业态组合；有能力跨区域辐射有能力跨区域辐射?消费者对体验、一站式消费缺憾明显；消费者对体验、一站式消费缺憾明显；需要此类购物中心需要此类购物中心34消费群界定消费群界定本项目对珠海各区消费者辐射力调查结果显示：本项目对珠海各区消费者辐射力调查结果显示：本项目对珠海各区消费者辐射力调查结果显示：本项目对珠海各区消费者辐射力调查结果显示：珠海：约有70%的消费者能承受的交通36、距离能到达本项目。珠海：约有70%的消费者能承受的交通距离能到达本项目。珠海：约有70%的消费者能承受的交通距离能到达本项目。珠海：约有70%的消费者能承受的交通距离能到达本项目。数据来源：TCBL消费者问卷调查35消费群界定消费群界定?核心消费群体为前山、南屏、拱北中高收入家庭，其家庭复合性消费特征明显；核心消费群体为前山、南屏、拱北中高收入家庭，其家庭复合性消费特征明显；?主力消费群体为香洲、吉大等区域中高收入家庭，该部分消费群体主要为有车一族；其次为外出购物频率较高的白领阶层。主力消费群体为香洲、吉大等区域中高收入家庭，该部分消费群体主要为有车一族；其次为外出购物频率较高的白领阶层。?次37、要消费群体为周边城市及澳门访客。次要消费群体为周边城市及澳门访客。本项目消费群应立足于珠海本市，辐射外地访客、旅游客群。本项目消费群应立足于珠海本市，辐射外地访客、旅游客群。36消费群界定消费群界定新香洲和上冲消费者家庭月收入超过10,000元的比重较大；吉大和南屏消费者家庭月收入过20,000元的比重较多；金湾、斗门、唐家受访者家庭月收入5,000元左右的比重较大。新香洲和上冲消费者家庭月收入超过10,000元的比重较大；吉大和南屏消费者家庭月收入过20,000元的比重较多；金湾、斗门、唐家受访者家庭月收入5,000元左右的比重较大。不同区域消费者家庭收入差异调不同区域消费者家庭收入差异调不38、同区域消费者家庭收入差异调不同区域消费者家庭收入差异调数据来源：TCBL消费者问卷调查37主题形象定位主题形象定位消费者需消费者需商业竞争与突商业竞争与突?商品、品牌时尚感、品质感不足；商品、品牌时尚感、品质感不足；?购物环境与空间不够好；购物环境与空间不够好；?一站式消费需求无法满足；商场内娱乐、餐饮、休息设施不足；一站式消费需求无法满足；商场内娱乐、餐饮、休息设施不足；?对服务态度、人性化服务感到不满足；对服务态度、人性化服务感到不满足；?以中档偏高的需求层次感到不满足；以中档偏高的需求层次感到不满足；?项目区域内住宅开发量大，新增家庭消费多，复合性消费特征明显；项目区域内住宅开发量大，新39、增家庭消费多，复合性消费特征明显；?现有商场以零售为主，消费模式单一；现有商场以零售为主，消费模式单一；?项目区域内以专业市场、低档商业为主，无满足区域内家庭日常与品质消费的需求；项目区域内以专业市场、低档商业为主，无满足区域内家庭日常与品质消费的需求；?外地消费者无法体验更高层次、更具珠海特色的商业；外地消费者无法体验更高层次、更具珠海特色的商业；?无明显建筑特色与景观，观光功能缺乏；无明显建筑特色与景观，观光功能缺乏；?国际化时尚品牌发展落后，导致珠海商业难有本质性提升；国际化时尚品牌发展落后，导致珠海商业难有本质性提升；本项目形象特关键词本项目形象特关键词体验的愉悦的家庭的一站式的高品位40、与时体验的愉悦的家庭的一站式的高品位与时生态型体验购物中生态型体验购物中生态型体验购物中生态型体验购物中满足家庭一站式时尚体验消费的购物中心具备水景、绿化、宽敞、舒适环境休闲娱乐场所打造一个中高品牌商户为主，特色餐饮与休闲娱乐组成的消费乐满足家庭一站式时尚体验消费的购物中心具备水景、绿化、宽敞、舒适环境休闲娱乐场所打造一个中高品牌商户为主，特色餐饮与休闲娱乐组成的消费乐38主题形象定位主题形象定位通过绿化、水景等自然元素设计，体现项目生态景观概念，强化观光休憩功能。通过绿化、水景等自然元素设计，体现项目生态景观概念，强化观光休憩功能。新加坡怡丰城滨水设计菲律宾Green Belt水景菲律宾Gr41、een Belt绿化植物日本运河城购物中心内部绿化与水景新加坡怡丰城滨水设计菲律宾Green Belt水景菲律宾Green Belt绿化植物日本运河城购物中心内部绿化与水景39主题形象定位主题形象定位打造高贵、舒适、人性化的内部购物空间让购物成为一种享受与理解。打造高贵、舒适、人性化的内部购物空间让购物成为一种享受与理解。新加坡怡丰城内部风格新加坡怡丰城内部风格新加坡怡丰城内部风格新加坡怡丰城内部风格日本六本木新城内部风格日本六本木新城内部风格40主题形象定位主题形象定位通过设置家庭型一站式消费业态，满足全家庭、全天候的体验式消费。通过设置家庭型一站式消费业态，满足全家庭、全天候的体验式消费。42、41主题形象定位主题形象定位各类时尚品牌店，引领珠海时尚潮流，打造前所未有的品牌体各类时尚品牌店，引领珠海时尚潮流，打造前所未有的品牌体42主题形象定位主题形象定位高层次的消费体验感受，铸就自我的高层次的消费体验感受，铸就自我的成就感、身份感成就感、身份感43档次定位档次定位珠海消费者平均消费潜力调查结果：珠海消费者平均消费潜力调查结果：珠海消费者平均消费潜力调查结果：珠海消费者平均消费潜力调查结果：数据来源：TCBL消费者问卷调查消费者人均每次购物金消费者人均每次娱乐消费金消费者人均每次餐饮消费金消费者人均每次购物金消费者人均每次娱乐消费金消费者人均每次餐饮消费金根据消费者消费能力调查，本项43、目定位中档偏高比较合适。根据消费者消费能力调查，本项目定位中档偏高比较合适。对消费者档次需求调对消费者档次需求调44档次定位档次定位本项目消费群体定位为中高入家庭与时尚白领阶层本项目消费群体定位为中高入家庭与时尚白领阶层本项目战略发展目标为引领珠海商业消费，打造珠海时尚品牌聚集地本项目战略发展目标为引领珠海商业消费，打造珠海时尚品牌聚集地以特色餐饮、娱乐，打造项目体验特色，以部分国际一线高端品牌，吸引高收入人群以特色餐饮、娱乐，打造项目体验特色，以部分国际一线高端品牌，吸引高收入人群中档偏高体验购物中心中档偏高体验购物中心通过消费者消费潜力调查，为其定位中偏高的时尚品牌通过消费者消费潜力调查，44、为其定位中偏高的时尚品牌45珠海现有商业项目多为传统型百货，档次以中档为主；珠海现有商业项目多为传统型百货，档次以中档为主；珠海暂无可比性的购物中心，通过与万象城、海岸城对比,判断本项目档次；珠海暂无可比性的购物中心，通过与万象城、海岸城对比,判断本项目档次；高档化高档化大众化大众化百货百货免税百货免税百货香洲百货香洲百货海岸城海岸城万象城万象城购物中心购物中心档次定位档次定位本项目本项目46档次调整档次调整本项目的商业经营的成功，必须注重根据市场情况的持续调整策略本项目的商业经营的成功，必须注重根据市场情况的持续调整策略区域成熟度区域成熟度业态配比业态配比品牌档次品牌档次新区域新区域成熟区域45、成熟区域餐饮娱乐比例较大零售比例较小餐饮娱乐比例较大零售比例较小餐饮娱乐比例下降零售比例上升餐饮娱乐比例下降零售比例上升中档偏高中档偏高中高档中高档档次定位档次定位47开业调整期（2004年）开业调整期（2004年）哈根达斯哈根达斯ESPRITESPRITMiss SixtyMiss SixtyNOVONOVO深圳万象城档次由中高档正向高档进行调整深圳万象城档次由中高档正向高档进行调整PRADAPRADAMIUMIUMIUMIULV/Cartier/HermesLV/Cartier/Hermes经营成熟期（2008年）经营成熟期（2008年）档次定位档次定位48零售餐饮、娱乐交通文化零售餐饮、46、娱乐交通文化观光观光本项目发展战略目标是打造一个城市的商业升级标志，新的商业中心，其功能定位：本项目发展战略目标是打造一个城市的商业升级标志，新的商业中心，其功能定位：功能定位功能定位提升珠海商业品牌形象与档次的，满足高品质时尚生活的零售功提升珠海商业品牌形象与档次的，满足高品质时尚生活的零售功提升珠海商业品牌形象与档次的，满足高品质时尚生活的提升珠海商业品牌形象与档次的，满足高品质时尚生活的零售功零售功满足消费者综合性体验消费，具备特色的餐饮、娱乐、观光功能满足消费者综合性体验消费，具备特色的餐饮、娱乐、观光功能满足消费者综合性体验消费，具备特色的满足消费者综合性体验消费，具备特色的餐饮、娱47、乐、观光功能餐饮、娱乐、观光功能作为大型综合体商业，本项目具备区域交通枢纽与组织的城市功作为大型综合体商业，本项目具备区域交通枢纽与组织的城市功作为大型综合体商业，本项目具备区域作为大型综合体商业，本项目具备区域交通枢纽与组织交通枢纽与组织的城市功的城市功49业态定位业态定位零售、餐饮、娱乐比例配零售、餐饮、娱乐比例配零售、餐饮、娱乐比例配零售、餐饮、娱乐比例配娱乐娱乐餐饮餐饮50-50-25-25-20-20-本项目为新项目，建议适当提高餐饮娱乐比例，扩大辐射力；本项目为新项目，建议适当提高餐饮娱乐比例，扩大辐射力；根据珠海商业市场特征，消费者对餐饮、娱乐消费较青睐，可适当提高比例。根据珠海48、商业市场特征，消费者对餐饮、娱乐消费较青睐，可适当提高比例。购购50本项目业态规划本项目业态规划参考案例参考案例参考案例参考案例深圳益田假日广场深圳益田假日广场深圳益田假日广场深圳益田假日广场项目业态规划项目业态规划项目外部交通系统分析项目外部交通系统分析项目平面人流特征分析项目平面人流特征分析总体业态规划布局楼层业态规划布局总体业态规划布局楼层业态规划布局51项目外部交通系统分析项目外部交通系统分析项目地块项目地块港昌路三台石路前山大桥九洲大道粤海西路港昌路三台石路前山大桥九洲大道粤海西路沿河路沿河路?九洲大道九洲大道是项目连接吉大是项目连接吉大由外部进入项目地块的主要道路包括：九洲大道、三49、台石路、珠南路、粤海西路、港昌路、沿河路、前山大桥。由外部进入项目地块的主要道路包括：九洲大道、三台石路、珠南路、粤海西路、港昌路、沿河路、前山大桥。、香洲的最核心道路。香洲的最核心道路。?三台石路和明珠南路三台石路和明珠南路是连接老前山居住区的核心道路是连接老前山居住区的核心道路。明珠南路明珠南路往市区往市区往金湾、斗门往金湾、斗门?粤海西路、港昌路和沿河路粤海西路、港昌路和沿河路是连接拱北口岸的主要道路。是连接拱北口岸的主要道路。?前山大桥是连接南屏、金湾、斗门的核心道路。前山大桥是连接南屏、金湾、斗门的核心道路。?前山轻轨站将带来广州、中山等周边城市及珠海市区外消费者。前山轻轨站将带来广50、州、中山等周边城市及珠海市区外消费者。52项目外部交通系统分析项目外部交通系统分析项目地项目地香洲、吉大车流香洲、吉大车流可通过九洲大可通过九洲大道，再转沿河路，到达本项目道，再转沿河路，到达本项目。前山车流前山车流可通过粤海西路，转可通过粤海西路，转前山立交，再转沿河路，到达前山立交，再转沿河路，到达本项目。本项目。前山车流前山车流也可通过港昌路，直也可通过港昌路，直接到达本项目。接到达本项目。车流进入本项目分车流进入本项目分拱北车流拱北车流可通过粤海西路，转可通过粤海西路，转前山立交，再转沿河路，到达前山立交，再转沿河路，到达本项目。本项目。拱北车流也拱北车流也可通过港昌路直接可通过港昌路51、直接转沿河路达到本项目。转沿河路达到本项目。南屏车流南屏车流可通过前山大桥，转可通过前山大桥，转沿河路到达本项目。沿河路到达本项目。前山车流也前山车流也可通过粤海西路，可通过粤海西路，转三台石路，再转港昌路，到转三台石路，再转港昌路，到达本项目。达本项目。港昌港昌路路港昌港昌路路三台三台三台三台石路石路石路石路前山大桥前山大桥前山大桥前山大桥九洲大道九洲大道九洲大道九洲大道粤海西路粤海西路粤海西路粤海西路沿河沿河路路沿河沿河路路前山立交前山立交前山立交前山立交粤海西路粤海西路粤海西路粤海西路港昌港昌路路港昌港昌路路香洲、吉大、拱北、香洲、吉大、拱北、南屏区域车流聚集区南屏区域车流聚集区前山居前52、山居住区车住区车流聚集流聚集区区53项目平面人流特征分析项目平面人流特征分析酒店、商务、游艇人酒店、商务、游艇人针对主入口、轻轨人流聚集区域，设置快速时尚、休闲、运动等业态。针对主入口、轻轨人流聚集区域，设置快速时尚、休闲、运动等业态。LLLLLLLL公交车人公交车人主入口人主入口人周边居民、公寓人周边居民、公寓人轻轨（访客）人轻轨（访客）人针对酒店、写字楼等商务人流聚集区域，设置高端品牌服饰等业态；针对酒店、写字楼等商务人流聚集区域，设置高端品牌服饰等业态；针对居民、家庭人流聚集区域，设置家庭主题的活跃商业业态针对居民、家庭人流聚集区域，设置家庭主题的活跃商业业态N N54参考案例参考案例深53、圳益田假日广深圳益田假日广益田假日广场，地处深圳华侨城，紧临深南大道，占地3.5万平方米，总建筑面积13.58万平方米，是一个集体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体。益田假日广场，地处深圳华侨城，紧临深南大道，占地3.5万平方米，总建筑面积13.58万平方米，是一个集体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体。与本项目相似因与本项目相似因与本项目相似因与本项目相似因交通：交通：具备城市轨道交通：地铁站世界之窗；具备城市轨道交通：地铁站世界之窗；商业建面：商业建面：约10万平方米；约10万平方米；物业功能组合：物业功能组合：商业、写字楼、五星级酒54、店综合体；商业、写字楼、五星级酒店综合体；区域环境：区域环境：旅游、高收入家庭聚集地；旅游、高收入家庭聚集地；商业动线：商业动线：一字型商业动线，东西向狭长。一字型商业动线，东西向狭长。55参考案例参考案例深圳益田假日广深圳益田假日广益田假日广场融合了国际购物、环球美食、休闲娱乐等功能为一体，结合目地段特色以及周边氛围，打造特色业态组合，定位为益田假日广场融合了国际购物、环球美食、休闲娱乐等功能为一体，结合目地段特色以及周边氛围，打造特色业态组合，定位为适合都市人生活的有国际化的全体验式购物中心。适合都市人生活的有国际化的全体验式购物中心。56参考案例参考案例深圳益田假日广深圳益田假日广益田假55、日广场与本项目商业动线与楼层类似，其业态布局具备较高参考价益田假日广场与本项目商业动线与楼层类似，其业态布局具备较高参考价益田假日广场与本项目商业动线与楼层类似，其业态布局具备较高参考价益田假日广场与本项目商业动线与楼层类似，其业态布局具备较高参考价益田假日广场业态分益田假日广场业态分?益田假日广场两个主入口依托高收入群，打造国际顶级品牌店，提升项目商业价值与形象。益田假日广场两个主入口依托高收入群，打造国际顶级品牌店，提升项目商业价值与形象。?而车库入口附近则打造轻便餐饮、儿童、家居精品等业态，满足大众家庭消费需求。而车库入口附近则打造轻便餐饮、儿童、家居精品等业态，满足大众家庭消费需求。?56、次入口则以快速消费、时尚品牌为主，满足年轻人群需求。次入口则以快速消费、时尚品牌为主，满足年轻人群需求。主入地铁出主入次入酒店、写字楼塔主入地铁出主入次入酒店、写字楼塔高档居住高档居住地下车库入地下车库入高高高高时尚精时尚精时尚精时尚精家庭、运家庭、运家庭、运家庭、运57参考案例参考案例深圳益田假日广深圳益田假日广B2 业态规B2 业态规B2设置Ole精品超市和真冰溜冰场两大主力店；B2设置Ole精品超市和真冰溜冰场两大主力店；搭配时尚流行、轻便餐饮、数码、饰品等快速消费品，搭配时尚流行、轻便餐饮、数码、饰品等快速消费品，吸引人流达到地下楼层。吸引人流达到地下楼层。58参考案例参考案例深圳益田57、假日广深圳益田假日广B1 业态规B1 业态规两端分别设置轻便餐饮区与品牌服饰旗舰店充分吸引人流到达两端。两端分别设置轻便餐饮区与品牌服饰旗舰店充分吸引人流到达两端。餐饮餐饮服饰旗舰店服饰旗舰店59参考案例参考案例深圳益田假日广深圳益田假日广L1 业态规L1 业态规一层主入口为国际顶级时尚品牌服饰，一层主入口为国际顶级时尚品牌服饰，玩具反斗城与运动、休闲主题设置在另外一端，吸引人流进入。玩具反斗城与运动、休闲主题设置在另外一端，吸引人流进入。主入主入60参考案例参考案例深圳益田假日广深圳益田假日广L2 业态规L2 业态规二层地面入二层主入口为国际顶级时尚品牌服饰，吸引酒店、写字楼与高档居住人流进58、入。二层地面入二层主入口为国际顶级时尚品牌服饰，吸引酒店、写字楼与高档居住人流进入。61参考案例参考案例深圳益田假日广深圳益田假日广L3 业态规L3 业态规三层为大型美食娱乐区，影院设置在西面，大型美食设置在东面。三层为大型美食娱乐区，影院设置在西面，大型美食设置在东面。中影益田假日影城中影益田假日影城62总体业态规划布局总体业态规划布局?本项目东西狭长约460米，业态设置应考虑纵向分本项目东西狭长约460米，业态设置应考虑纵向分?根据不同的人流特征，设置不同的业态分区。根据不同的人流特征，设置不同的业态分区。高档区高档区：与酒店、写字楼：与酒店、写字楼搭配，国际品牌为主搭配，国际品牌为主家庭59、综合区家庭综合区：以家庭为主要：以家庭为主要服务对象的一站式家居、儿服务对象的一站式家居、儿童、娱乐、餐饮业态童、娱乐、餐饮业态时尚区时尚区：以快速时尚、：以快速时尚、运动、流行服饰为主运动、流行服饰为主L4L3L2L1B1B2停车停车家庭综合家庭综合家庭综合家庭综合家庭综合家庭综合家庭综合家庭综合家庭综合家庭综合停车停车家庭综合家庭综合时尚时尚时尚时尚家庭综合家庭综合高档高档时尚时尚家庭综合家庭综合家庭综合家庭综合63总体业态规划布局 方案一总体业态规划布局 方案一精品超市与各类次主力店为主要组合的方精品超市与各类次主力店为主要组合的方64零售零售餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐服务配套服务配套总体60、业态规划布局总体业态规划布局本项目楼层业态规划总体布局本项目楼层业态规划总体布局方案一方案一L4L3L2L1B1B2国际品牌服饰、精品店国际品牌服饰、精品店休闲、流行服饰休闲、流行服饰真冰溜冰场真冰溜冰场停车场停车场轻便轻便餐饮餐饮运动城运动城美食美食广场广场美容美容美体美体停车场停车场轻便轻便餐饮餐饮儿童乐园儿童乐园影院影院时尚家居、家电数码、时尚家居、家电数码、居家服饰居家服饰轻便轻便餐饮餐饮精品超市+配套精品超市+配套儿童零售、儿童零售、培训、书店培训、书店快速时尚品牌店、快速时尚品牌店、精品店精品店运动健身运动健身KTV大型餐饮大型餐饮酒吧、休闲餐饮酒吧、休闲餐饮休闲广场休闲广场时尚时61、尚零售零售特色特色餐饮餐饮1.以上布局为示意，不做具体面积参考2.精品超市位置由设计公司根据实际落位再行讨论。65总体业态规划布局 方案二总体业态规划布局 方案二以百货主力店和其自带超市为主要组合的方以百货主力店和其自带超市为主要组合的方66零售零售餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐服务配套服务配套总体业态规划布局总体业态规划布局本项目楼层业态规划总体布局本项目楼层业态规划总体布局参考方案二参考方案二L4L3L2L1B1B2国际品牌店、国际品牌店、精品店精品店休闲流行、运动休闲流行、运动服饰服饰影院影院停车场停车场轻便轻便餐饮餐饮百货主力店百货主力店美食美食广场广场停车场停车场轻便轻便餐饮餐饮儿童乐园儿62、童乐园百货主力店百货主力店轻便轻便餐饮餐饮超市超市儿童零售、儿童零售、培训、书店培训、书店百货主力店百货主力店时尚家居、家电数码、时尚家居、家电数码、居家服饰居家服饰健身健身SPA大型餐饮大型餐饮酒吧、休闲餐饮酒吧、休闲餐饮休闲广场休闲广场时尚时尚零售零售特色特色餐饮餐饮以上布局为示意，不做具体面积参考时尚品牌店、时尚品牌店、精品店精品店真冰溜冰场真冰溜冰场轻便轻便餐饮餐饮特色特色餐饮餐饮美食美食广场广场67方案一与方案二对比分方案一与方案二对比分方案一与方案二对比分方案一与方案二对比分方案比较因素方案比较因素方案一方案一方案二方案二招商难度招商难度商户数量多，商业氛围短时间难以形成，招商难度63、更大以百货主力店形成商业氛围，带动整体招商档次略低百货+超市收益低运营管理运营管理未来可调性强布局较为固定，不易调整营销推广营销推广更易建立购物中心统一品牌百货主力店品牌可能会超过购物中心自身档次形象档次形象档次更高，品牌形象好主力店组合主力店组合精品超市+次主力店租金收益租金收益收益高总体业态规划布局总体业态规划布局从长远来看，TCBL更倾向于方案从长远来看，TCBL更倾向于方案68楼层业态规划布局（方案一）楼层业态规划布局（方案一）B1 业态规划布局B1 业态规划布局翡翠物翡翠物L4L3L2L1B1B2国际品牌服饰、精品店休闲、流行服饰真冰溜冰场停车场轻便餐饮运动城美食广场美容美体停车场轻64、便餐饮儿童乐园影院时尚家居、家电数码、居家服饰轻便餐饮精品超市+配套儿童零售、培训、书店快速时尚品牌店、精品店运动健身KTV大型餐饮酒吧、休闲餐饮休闲广场时尚零售特色餐饮69L1 业态规划布局L1 业态规划布局L4L3L2L1B1B2国际品牌服饰、精品店休闲、流行服饰真冰溜冰场停车场轻便餐饮运动城美食广场美容美体停车场轻便餐饮儿童乐园影院时尚家居、家电数码、居家服饰轻便餐饮精品超市+配套儿童零售、培训、书店快速时尚品牌店、精品店运动健身KTV大型餐饮酒吧、休闲餐饮休闲广场时尚零售特色餐饮楼层业态规划布局（方案一）楼层业态规划布局（方案一）70L2 业态规划布L2 业态规划布L4L3L2L1B165、B2国际品牌服饰、精品店休闲、流行服饰真冰溜冰场停车场轻便餐饮运动城美食广场美容美体停车场轻便餐饮儿童乐园影院时尚家居、家电数码、居家服饰轻便餐饮精品超市+配套儿童零售、培训、书店快速时尚品牌店、精品店运动健身KTV大型餐饮酒吧、休闲餐饮休闲广场时尚零售特色餐饮楼层业态规划布局（方案一）楼层业态规划布局（方案一）71L3 业态规划布L3 业态规划布L4L3L2L1B1B2国际品牌服饰、精品店休闲、流行服饰真冰溜冰场停车场轻便餐饮运动城美食广场美容美体停车场轻便餐饮儿童乐园影院时尚家居、家电数码、居家服饰轻便餐饮精品超市+配套儿童零售、培训、书店快速时尚品牌店、精品店运动健身KTV大型餐饮酒吧、66、休闲餐饮休闲广场时尚零售特色餐饮楼层业态规划布局（方案一）楼层业态规划布局（方案一）72L4 业态规划布L4 业态规划布L4L3L2L1B1B2国际品牌服饰、精品店休闲、流行服饰真冰溜冰场停车场轻便餐饮运动城美食广场美容美体停车场轻便餐饮儿童乐园影院时尚家居、家电数码、居家服饰轻便餐饮精品超市+配套儿童零售、培训、书店快速时尚品牌店、精品店运动健身KTV大型餐饮酒吧、休闲餐饮休闲广场时尚零售特色餐饮楼层业态规划布局（方案一）楼层业态规划布局（方案一）73项目业态规划项目业态规划主力店定位与选主力店定位与选主力店定位与选主力店定位与选大型超市精品超市百货店家电卖场家居建材专业店软家居装饰专业店美67、食广场影院大型超市精品超市百货店家电卖场家居建材专业店软家居装饰专业店美食广场影院KTV真冰溜冰场儿童乐园超市（百货）精品家电、数码软家居装饰专业店美食广场影院真冰溜冰场儿童乐园超市（百货）精品家电、数码软家居装饰专业店美食广场影院KTV真冰溜冰场儿童乐园真冰溜冰场儿童乐园一般的主力店类一般的主力店类本项目主力店选择建本项目主力店选择建新兴项目需要合适的主力店扩大辐射力与知名新兴项目需要合适的主力店扩大辐射力与知名新兴项目需要合适的主力店扩大辐射力与知名新兴项目需要合适的主力店扩大辐射力与知名74主力店定位与选择主力店定位与选择精品超精品超主力店定位与选择主力店定位与选择精品超精品超?目前珠海68、无真正的精品超市，市场空白机会，大卖场型超市竞争激烈；目前珠海无真正的精品超市，市场空白机会，大卖场型超市竞争激烈；?通过消费者访谈，大部分消费者认为可尝试并接受精品超市；通过消费者访谈，大部分消费者认为可尝试并接受精品超市；?精品超市对提升项目的档次有较强作用，且其目标人群能更好的与购物中心共享；精品超市对提升项目的档次有较强作用，且其目标人群能更好的与购物中心共享；?目前珠海无真正的精品超市，市场空白机会，大卖场型超市竞争激烈；目前珠海无真正的精品超市，市场空白机会，大卖场型超市竞争激烈；?通过消费者访谈，大部分消费者认为可尝试并接受精品超市；通过消费者访谈，大部分消费者认为可尝试并接受精69、品超市；?精品超市对提升项目的档次有较强作用，且其目标人群能更好的与购物中心共享；精品超市对提升项目的档次有较强作用，且其目标人群能更好的与购物中心共享；华润Ole精品超市：面积需求约3000-6000平方米华润Ole精品超市：面积需求约3000-6000平方米根据TCBL租户访谈，华润旗下超市对本项目有一定进驻意向研讨小结：精品超市位置在B1，面积控制在5,000-6,000平方米根据TCBL租户访谈，华润旗下超市对本项目有一定进驻意向研讨小结：精品超市位置在B1，面积控制在5,000-6,000平方米数据来源：TCBL消费者问卷调查、座谈会调查49%的消费者认为本区域内最需要超市，但考虑到70、珠海大型超市竞争激烈，吉之岛、家乐福的吸引力强，影响本项目未来超市经营，因此建议设置精品超市。49%的消费者认为本区域内最需要超市，但考虑到珠海大型超市竞争激烈，吉之岛、家乐福的吸引力强，影响本项目未来超市经营，因此建议设置精品超市。项目业态规划项目业态规划75主力店定位与选择主力店定位与选择百货百货主力店定位与选择主力店定位与选择百货百货百货主力店与次主力店的对百货主力店与次主力店的对百货主力店与次主力店的对百货主力店与次主力店的对业态比较因素业态比较因素百货主力店百货主力店次主力店次主力店竞争力竞争力珠海百货店竞争激烈，产品、品牌同质化严重专业性强，具备自身独特的客户群与产品特征，在同等市71、场条件下，其生存、竞争能力更强租金收益高，可留更多的面积打造特色业态，加强项目吸引力，使项目餐饮、娱乐、零售搭配更合理招商难度高，需要谈判、跟进的客户多；但招商选择余地大硬件方面可按购物中心统一设置，可调性强租期不低于15年，不利于未来调换租期相对较低，未来经营方面更易按购物中心整体方向统一调整独立运营推广，百货品牌易超过购物中心自身品牌形象以购物中心统一形象推广面市，加强购物中心整体运营效果租金、面积的影响租金、面积的影响面积要求大，租金水平低，不利于购物中心其它业态（尤其是零售业态）的设置招商难度招商难度对于商业较弱的区域，百货主力店招商难度较低，短期内更易带动商业氛围，但百货店进驻后，其72、它店铺的招商会受其限制对硬件有自身的要求，在空调等设备方面，需独立配置运营管理运营管理项目业态规划项目业态规划76?目前珠海现有的商业基本以百货为主，市场竞争大，品牌重复度较高；目前珠海现有的商业基本以百货为主，市场竞争大，品牌重复度较高；?强势的百货品牌对购物中心整体品牌形象和其他零售店有较强的影响，难以达到整体购物中心的经营平衡；强势的百货品牌对购物中心整体品牌形象和其他零售店有较强的影响，难以达到整体购物中心的经营平衡；?大型的服饰品牌旗舰店不仅可以带来人流，且租金收益高，不影响整体经营平衡；大型的服饰品牌旗舰店不仅可以带来人流，且租金收益高，不影响整体经营平衡；?目前珠海现有的商业基本73、以百货为主，市场竞争大，品牌重复度较高；目前珠海现有的商业基本以百货为主，市场竞争大，品牌重复度较高；?强势的百货品牌对购物中心整体品牌形象和其他零售店有较强的影响，难以达到整体购物中心的经营平衡；强势的百货品牌对购物中心整体品牌形象和其他零售店有较强的影响，难以达到整体购物中心的经营平衡；?大型的服饰品牌旗舰店不仅可以带来人流，且租金收益高，不影响整体经营平衡；大型的服饰品牌旗舰店不仅可以带来人流，且租金收益高，不影响整体经营平衡；参考案例：深圳益田假日广参考案例：深圳益田假日广数据来源：TCBL消费者问卷调查、座谈会调查49.1%的消费者认为本区域内最需要百货业态，原因是前山商业落后，缺乏74、购物场所。此外，消费者对品牌服饰店需求也较高。49.1%的消费者认为本区域内最需要百货业态，原因是前山商业落后，缺乏购物场所。此外，消费者对品牌服饰店需求也较高。主力店定位与选择主力店定位与选择建议不设置百货，以次主力店代替建议不设置百货，以次主力店代替主力店定位与选择主力店定位与选择建议不设置百货，以次主力店代替建议不设置百货，以次主力店代替项目业态规划项目业态规划77主力店定位与选择主力店定位与选择建议不设置百货，以次主力店代替建议不设置百货，以次主力店代替主力店定位与选择主力店定位与选择建议不设置百货，以次主力店代替建议不设置百货，以次主力店代替益田假日广场服饰旗舰益田假日广场服饰旗舰项75、目业态规划项目业态规划78主力店定位与选择主力店定位与选择软家居、精品家电数码主力软家居、精品家电数码主力主力店定位与选择主力店定位与选择软家居、精品家电数码主力软家居、精品家电数码主力?本项目商圈内家居建材行业聚集，具备一定的知名度与竞争力；本项目商圈内家居建材行业聚集，具备一定的知名度与竞争力；?本项目区位与交通特征适合家居、家电行业选址；本项目区位与交通特征适合家居、家电行业选址；?本项目作为中档偏高的购物中心，建议以精品软家居，精品数码家电为主，以规避商圈家居、家电卖场的竞争；本项目作为中档偏高的购物中心，建议以精品软家居，精品数码家电为主，以规避商圈家居、家电卖场的竞争；?本项目周边76、以中高档住宅为主要环境，家庭消费潜力大，适合精品家居、家电发展。本项目周边以中高档住宅为主要环境，家庭消费潜力大，适合精品家居、家电发展。?本项目商圈内家居建材行业聚集，具备一定的知名度与竞争力；本项目商圈内家居建材行业聚集，具备一定的知名度与竞争力；?本项目区位与交通特征适合家居、家电行业选址；本项目区位与交通特征适合家居、家电行业选址；?本项目作为中档偏高的购物中心，建议以精品软家居，精品数码家电为主，以规避商圈家居、家电卖场的竞争；本项目作为中档偏高的购物中心，建议以精品软家居，精品数码家电为主，以规避商圈家居、家电卖场的竞争；?本项目周边以中高档住宅为主要环境，家庭消费潜力大，适合精品77、家居、家电发展。本项目周边以中高档住宅为主要环境，家庭消费潜力大，适合精品家居、家电发展。顺电：面积需求约2,500平方米生活本色：面积需求约1,000平方米HOLA：面积需求约5,000平方米顺电：面积需求约2,500平方米生活本色：面积需求约1,000平方米HOLA：面积需求约5,000平方米根据TCBL租户访谈，家居、家电类商户均对珠海市场较为看好根据TCBL租户访谈，家居、家电类商户均对珠海市场较为看好项目业态规划项目业态规划79主力店定位与选择主力店定位与选择美食广美食广主力店定位与选择主力店定位与选择美食广美食广?美食广场是吸引、聚集人气的场所，与娱乐性业态搭配达到良好的互动效果；78、美食广场是吸引、聚集人气的场所，与娱乐性业态搭配达到良好的互动效果；?美食广场以特色小吃、料理、风味餐厅为主，物美价廉，对提高项目人气有很强作用；美食广场以特色小吃、料理、风味餐厅为主，物美价廉，对提高项目人气有很强作用；?美食广场是吸引、聚集人气的场所，与娱乐性业态搭配达到良好的互动效果；美食广场是吸引、聚集人气的场所，与娱乐性业态搭配达到良好的互动效果；?美食广场以特色小吃、料理、风味餐厅为主，物美价廉，对提高项目人气有很强作用；美食广场以特色小吃、料理、风味餐厅为主，物美价廉，对提高项目人气有很强作用；最需要的业态最需要的业态选择比例选择比例美食广场美食广场/快餐快餐19.1%西餐咖啡厅79、15.0%风味特色餐厅12.5%大排挡/火锅店12.2%大型酒楼12.1%19.1%消费者认为本项目区域内美食广场最为缺乏。19.1%消费者认为本项目区域内美食广场最为缺乏。大食代：面积需求约1,000-2,000平方米大食代：面积需求约1,000-2,000平方米数据来源：TCBL消费者问卷调查项目业态规划项目业态规划80主力店定位与选择主力店定位与选择儿童乐儿童乐主力店定位与选择主力店定位与选择儿童乐儿童乐?消费者调查中，儿童乐园是被认为区域内最为缺乏的业态之一；消费者调查中，儿童乐园是被认为区域内最为缺乏的业态之一；?儿童乐园对家庭消费的吸引力很大，利于加强项目对周边居民的辐射力；儿童乐80、园对家庭消费的吸引力很大，利于加强项目对周边居民的辐射力；?消费者调查中，儿童乐园是被认为区域内最为缺乏的业态之一；消费者调查中，儿童乐园是被认为区域内最为缺乏的业态之一；?儿童乐园对家庭消费的吸引力很大，利于加强项目对周边居民的辐射力；儿童乐园对家庭消费的吸引力很大，利于加强项目对周边居民的辐射力；奇乐儿：面积需求约2000平方米（主题乐园加机动游戏）玩具反斗城：面积需求约1000平方米奇乐儿：面积需求约2000平方米（主题乐园加机动游戏）玩具反斗城：面积需求约1000平方米根据TCBL租户调查，奇乐儿对本项目意向较好，玩具反斗城近2年暂无珠海开发计划（但可保持进一步跟进）。根据TCBL租户81、调查，奇乐儿对本项目意向较好，玩具反斗城近2年暂无珠海开发计划（但可保持进一步跟进）。数据来源：TCBL消费者问卷调查、座谈会调查25.1%的消费者认为本区域内最需要儿童乐园，仅次于百货、超市，居娱乐类业态之首。25.1%的消费者认为本区域内最需要儿童乐园，仅次于百货、超市，居娱乐类业态之首。项目业态规划项目业态规划81主力店定位与选择主力店定位与选择影影主力店定位与选择主力店定位与选择影影?消费者调查中，消费者对珠海现有影院性价比不满足；消费者调查中，消费者对珠海现有影院性价比不满足；?消费者认为本区域内最需要影院的比例达到14.6%；消费者认为本区域内最需要影院的比例达到14.6%；?本项82、目打造视听享受更高档的5星级影院可满足高收入家庭需求；本项目打造视听享受更高档的5星级影院可满足高收入家庭需求；?消费者调查中，消费者对珠海现有影院性价比不满足；消费者调查中，消费者对珠海现有影院性价比不满足；?消费者认为本区域内最需要影院的比例达到14.6%；消费者认为本区域内最需要影院的比例达到14.6%；?本项目打造视听享受更高档的5星级影院可满足高收入家庭需求；本项目打造视听享受更高档的5星级影院可满足高收入家庭需求；星美影院：面积需求约3000-5000平方米，设置6-8个厅，座位数800-1000个左右，具体可根据实际情况与要求调整星美影院：面积需求约3000-5000平方米，设置83、6-8个厅，座位数800-1000个左右，具体可根据实际情况与要求调整根据TCBL租户访谈，星美国际影院对本项目较有意向研讨小结：影院位置在L4，面积控制在约4,000平方米根据TCBL租户访谈，星美国际影院对本项目较有意向研讨小结：影院位置在L4，面积控制在约4,000平方米最需要做的业态最需要做的业态占比（占比（%）书店17.3%书吧16.4%KTV15.3%西餐咖啡厅15.0%电影院电影院14.6%美容院SPA13.3%化妆品/个人护理12.9%风味特色餐厅12.5%大排挡/火锅店12.2%数据来源：TCBL消费者问卷调查项目业态规划项目业态规划82主力店定位与选择主力店定位与选择主力店84、定位与选择主力店定位与选择?KTV受大众消费群欢迎，对提升项目人气有较大作用；KTV受大众消费群欢迎，对提升项目人气有较大作用；?量贩式KTV能更好满足区域消费者家庭、朋友聚会式的娱乐需求。量贩式KTV能更好满足区域消费者家庭、朋友聚会式的娱乐需求。?KTV受大众消费群欢迎，对提升项目人气有较大作用；KTV受大众消费群欢迎，对提升项目人气有较大作用；?量贩式KTV能更好满足区域消费者家庭、朋友聚会式的娱乐需求。量贩式KTV能更好满足区域消费者家庭、朋友聚会式的娱乐需求。消费者最喜欢、最常去的娱乐场所调查消费者最喜欢、最常去的娱乐场所调查数据来源：TCBL消费者问卷调查23.3%的消费者最亲睐的85、娱乐场所是KTV，比例高于影院等其它娱乐方式。23.3%的消费者最亲睐的娱乐场所是KTV，比例高于影院等其它娱乐方式。面积需求约3000平方米。面积需求约3000平方米。项目业态规划项目业态规划83主力店定位与选择主力店定位与选择真冰溜冰真冰溜冰主力店定位与选择主力店定位与选择真冰溜冰真冰溜冰?真冰溜冰场目前为珠海缺乏业态，其吸引力与辐射力强，也将成为项目亮点；真冰溜冰场目前为珠海缺乏业态，其吸引力与辐射力强，也将成为项目亮点；?真冰溜冰场目前为珠海缺乏业态，其吸引力与辐射力强，也将成为项目亮点；真冰溜冰场目前为珠海缺乏业态，其吸引力与辐射力强，也将成为项目亮点；标准真冰溜冰场：建筑面积约3086、00平方米普通真冰溜冰场：建筑面积约2000平方米标准真冰溜冰场：建筑面积约3000平方米普通真冰溜冰场：建筑面积约2000平方米研讨小结：真冰溜冰场位置在L3，面积控制在约2,000平方米研讨小结：真冰溜冰场位置在L3，面积控制在约2,000平方米通过TCBL座谈会了解到，消费者对真冰溜冰场非常期待，并表示如本项目有此业态，会前往消费。通过TCBL座谈会了解到，消费者对真冰溜冰场非常期待，并表示如本项目有此业态，会前往消费。项目业态规划项目业态规划84主力店定位与选择主力店定位与选择真冰溜冰真冰溜冰主力店定位与选择主力店定位与选择真冰溜冰真冰溜冰真冰溜冰场案例分析真冰溜冰场案例分析万象城万象87、城真冰溜冰场案例分析真冰溜冰场案例分析万象城万象城4F4F深圳万象城地上共5层，溜冰场位于购物中心4F，具体位置如图所示。由于位于整个购物中心的高楼层的平面中部，紧挨主中庭和主动线，拥有良好的展示面，成为整个购物中心的最大亮点之一，为项目带来可观的人流。深圳万象城地上共5层，溜冰场位于购物中心4F，具体位置如图所示。由于位于整个购物中心的高楼层的平面中部，紧挨主中庭和主动线，拥有良好的展示面，成为整个购物中心的最大亮点之一，为项目带来可观的人流。资料来源：TCBL研策ICE RINKICE RINK溜冰场建筑面积：2865平方米溜冰场建筑面积：2865平方米项目业态规划项目业态规划85主力店定88、位与选择主力店定位与选择真冰溜冰真冰溜冰主力店定位与选择主力店定位与选择真冰溜冰真冰溜冰真冰溜冰场案例分析真冰溜冰场案例分析万象城万象城真冰溜冰场案例分析真冰溜冰场案例分析万象城万象城资料来源：TCBL研策前期投入成本前期投入成本约5000万人民币，含装修营销活动营销活动正式开业，国际溜冰场表演花费约320万人民币；平时可举行溜冰表演、冰球比赛、冰上演唱会等活动。客流量（以购票为标准）客流量（以购票为标准）约30万人/年门票（场次/2.5小时）门票（场次/2.5小时）周一至周五上午40元，周四下午及晚上50元，周五下午50元，周五晚上及周六周日60元。其他其他采用良好的设备，如冰鞋采用法国进口89、；对机电要求高，聘请经验丰富的机电顾问；购买保障较高的意外保险。月营运成本月营运成本约150200万人民币月营业额月营业额约150万人民币营运方式营运方式万象城自行营运，；聘请原香港又一城溜冰场营运经理，溜冰场共聘请人数约二十几人。合作方式合作方式与原世界冠军陈露合作。深圳万象城真冰溜冰场相关指标深圳万象城真冰溜冰场相关指标项目业态规划项目业态规划86主力店定位与选择主力店定位与选择真冰溜冰真冰溜冰主力店定位与选择主力店定位与选择真冰溜冰真冰溜冰真冰溜冰场案例分析真冰溜冰场案例分析香港各冰场案例对比香港各冰场案例对比真冰溜冰场案例分析真冰溜冰场案例分析香港各冰场案例对比香港各冰场案例对比资料来90、源：TCBL研策指标指标又一城又一城太古城太古城圆方圆方Mega BoxMega Box冰面面积（平方米）1,1789551,0671,776机房面积（平方米）1,2008891,111-冰面宽度及长度（米）2147204020452657最大容纳人数（假设其中一半的人在冰面上）220178200330入场费（港币元）平时：45 周末：60平时：45 周末：60平时：50 周末：60-2004年月营运额（港币万元）220150100150-月营业额构成入场费：50学费：38活动出租费12入场费：50学费：40活动出租费10入场费：40学费：45活动出租费15-项目业态规划项目业态规划87主力店91、定位与选择主力店定位与选择真冰溜冰真冰溜冰主力店定位与选择主力店定位与选择真冰溜冰真冰溜冰?增强娱乐功能，项目亮点增强娱乐功能，项目亮点?配合周边业态配合周边业态?配合整个项目商业定位配合整个项目商业定位?带动人流带动人流?提升楼层乃至整体租金提升楼层乃至整体租金?做旺整个商业做旺整个商业?珠海无可竞争项目珠海无可竞争项目?提升项目的写字楼、住宅物业价值提升项目的写字楼、住宅物业价值对整个购物中心，真冰溜冰场并不是一个赢利性项目，其最大的作用是通过与整个购物中心匹配的定位，吸引目标消费群体，带动整个项目的人流，从而提升整体租金和商业价值。本项目作为一个新商业区的大型购物中心，需要冰场来提升项目92、整体吸引力。对整个购物中心，真冰溜冰场并不是一个赢利性项目，其最大的作用是通过与整个购物中心匹配的定位，吸引目标消费群体，带动整个项目的人流，从而提升整体租金和商业价值。本项目作为一个新商业区的大型购物中心，需要冰场来提升项目整体吸引力。项目业态规划项目业态规划88其它店铺行业组合其它店铺行业组合零售功能模零售功能模其它店铺行业组合其它店铺行业组合零售功能模零售功能模消费者对零售行业的购买比消费者对零售行业的购买比本项目零售店铺主要通过国际时尚流行服饰、休闲运动服饰、化妆品、儿服饰用品、家饰数码类行业，打造时尚流行与家庭消费一体的零售组团本项目零售店铺主要通过国际时尚流行服饰、休闲运动服饰、化93、妆品、儿服饰用品、家饰数码类行业，打造时尚流行与家庭消费一体的零售组团本项目零售店铺主要通过国际时尚流行服饰、休闲运动服饰、化妆品、儿服饰用品、家饰数码类行业，打造时尚流行与家庭消费一体的零售组团本项目零售店铺主要通过国际时尚流行服饰、休闲运动服饰、化妆品、儿服饰用品、家饰数码类行业，打造时尚流行与家庭消费一体的零售组团消费者每次人均零售消费额约300元，消费者每次人均零售消费额约300元，建议以中档偏高为主。建议以中档偏高为主。数据来源：TCBL消费者问卷调查项目业态规划项目业态规划89其它店铺行业组合其它店铺行业组合零售功能模零售功能模其它店铺行业组合其它店铺行业组合零售功能模零售功能模项94、目业态规划项目业态规划90其它店铺行业组合其它店铺行业组合零售功能模零售功能模其它店铺行业组合其它店铺行业组合零售功能模零售功能模项目业态规划项目业态规划91其它店铺行业组合其它店铺行业组合餐饮功能模餐饮功能模其它店铺行业组合其它店铺行业组合餐饮功能模餐饮功能模消费者对餐饮行业的消费比消费者对餐饮行业的消费比消费者对粤菜和湘菜、川菜和国际美食的需求较大；金额方面，近五成受访者可以承受51-100元的人均消费额。消费者对粤菜和湘菜、川菜和国际美食的需求较大；金额方面，近五成受访者可以承受51-100元的人均消费额。本项目餐饮应以特色餐饮、轻便餐饮、时尚休闲餐饮来吸引客户；以大型粤式酒楼、西餐厅满95、足商务、聚会的需求。本项目餐饮应以特色餐饮、轻便餐饮、时尚休闲餐饮来吸引客户；以大型粤式酒楼、西餐厅满足商务、聚会的需求。本项目餐饮应以特色餐饮、轻便餐饮、时尚休闲餐饮来吸引客户；以大型粤式酒楼、西餐厅满足商务、聚会的需求。本项目餐饮应以特色餐饮、轻便餐饮、时尚休闲餐饮来吸引客户；以大型粤式酒楼、西餐厅满足商务、聚会的需求。数据来源：TCBL消费者问卷调查项目业态规划项目业态规划92其它店铺行业组合其它店铺行业组合餐饮功能模餐饮功能模其它店铺行业组合其它店铺行业组合餐饮功能模餐饮功能模项目业态规划项目业态规划93其它店铺行业组合其它店铺行业组合休闲娱乐功能模休闲娱乐功能模其它店铺行业组合其它店96、铺行业组合休闲娱乐功能模休闲娱乐功能模消费者对娱乐行业的消费比消费者对娱乐行业的消费比本项目休闲娱乐主要通过KTV、SPA、运动健身等都市娱乐方式满足消费者高层次的精神需求。本项目休闲娱乐主要通过KTV、SPA、运动健身等都市娱乐方式满足消费者高层次的精神需求。本项目休闲娱乐主要通过KTV、SPA、运动健身等都市娱乐方式满足消费者高层次的精神需求。本项目休闲娱乐主要通过KTV、SPA、运动健身等都市娱乐方式满足消费者高层次的精神需求。数据来源：TCBL消费者问卷调查项目业态规划项目业态规划94其它店铺行业组合其它店铺行业组合休闲娱乐功能模块休闲娱乐功能模块其它店铺行业组合其它店铺行业组合休闲娱97、乐功能模块休闲娱乐功能模块项目业态规划项目业态规划95其它店铺行业组合其它店铺行业组合服务功能模块服务功能模块其它店铺行业组合其它店铺行业组合服务功能模块服务功能模块本项目将设置美容美发、培训、摄影等服务设施，满足居民的生活配套需求。本项目将设置美容美发、培训、摄影等服务设施，满足居民的生活配套需求。本项目将设置美容美发、培训、摄影等服务设施，满足居民的生活配套需求。本项目将设置美容美发、培训、摄影等服务设施，满足居民的生活配套需求。项目业态规划项目业态规划96建筑设计概念建筑设计概念建筑设计概念建筑设计概念97总体建筑风格总体建筑风格项目的建筑风格应该与项目购物中心的主题定位一致。项目的建筑98、风格应该与项目购物中心的主题定位一致。生态型生态型 体验体验 购物中心购物中心?建筑风格总体突出建筑风格总体突出“生态生态”、“亲自然亲自然”概念；概念；?建筑景观通过建筑景观通过“水水”、“绿化绿化”、“雕塑雕塑”、“装饰装饰”等商业设计元素达到良好的观光效果；等商业设计元素达到良好的观光效果；?建筑外立与布局应突出人与建筑的和谐，突出人与建筑、自然的互动体验；建筑外立与布局应突出人与建筑的和谐，突出人与建筑、自然的互动体验；98总体建筑风格案例参考总体建筑风格案例参考日本难波城日本难波城难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷99、得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。沿着一坐30层的高塔，难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。沿着一坐30层的高塔，难波城彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息难波城彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清100、新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。99总体建筑风格案例参考总体建筑风格案例参考日本难波城日本难波城100总体建筑风格案例参考总体建筑风格案例参考日本难波城日本难波城购物中心内部种植绿色植物，营造自然生态氛围；外立面流线设计，体现自然美感购物中心内部种植绿色植物，营造自然生态氛围；外立面流线设计101、，体现自然美感外部空间与结构外部空间与结构101总体建筑风格案例参考总体建筑风格案例参考日本难波城日本难波城室内空间室内空间通透幕墙与外部空间互动通透幕墙与外部空间互动中空部分全自然采光中空部分全自然采光自然和谐的室内装饰自然和谐的室内装饰102总体建筑风格案例参考总体建筑风格案例参考日本难波城日本难波城商业标识与店铺商业标识与店铺屋顶部分的外摆商业，亲近自然屋顶部分的外摆商业，亲近自然店铺、过道人性化设计店铺、过道人性化设计导视系统导视系统103新加坡怡丰城新加坡怡丰城（vivo city)，位于Harbour Front 滨海湾,是新加坡最大的标志性建筑和富有生活品味的场所。由日本建筑大师102、伊东丰雄（Toyo Ito）设计,商场总面积约14万平方米，出租面积9.6万平方米，商店超过300家。三层楼面加上两个底层及7层停车场。整个建筑的结构不是以层层楼面切割空间，而是空间与空间衔接成流线的体验。新加坡怡丰城（vivo city)，位于Harbour Front 滨海湾,是新加坡最大的标志性建筑和富有生活品味的场所。由日本建筑大师伊东丰雄（Toyo Ito）设计,商场总面积约14万平方米，出租面积9.6万平方米，商店超过300家。三层楼面加上两个底层及7层停车场。整个建筑的结构不是以层层楼面切割空间，而是空间与空间衔接成流线的体验。总体建筑风格案例参考总体建筑风格案例参考104新加坡103、怡丰城总体建筑风格案例参考总体建筑风格案例参考怡丰城建筑、人、商业、景观融为一体的自然设计风格。消费者更贴近自然景观。怡丰城建筑、人、商业、景观融为一体的自然设计风格。消费者更贴近自然景观。105新加坡怡丰城总体建筑风格案例参考总体建筑风格案例参考建筑外立造型采用波浪式设计，视觉效果更好。建筑外立造型采用波浪式设计，视觉效果更好。广场设置文化雕塑，加强项目体验特色。广场设置文化雕塑，加强项目体验特色。106室内、室外空间均体现自然、生态的设计理念室内、室外空间均体现自然、生态的设计理念107各楼层建筑设计参考建议各楼层建筑设计参考建议各楼层主要商铺面积设计建议各楼层主要商铺面积设计建议楼层楼层104、主要业态主要业态单店铺使用面积设计参考（平方米）单店铺使用面积设计参考（平方米）精品超市主力店4,000-6,000一般零售店80-160轻便餐饮/咖啡、甜品300-500/100-200服饰旗舰店（次主力店)1,000-2,000一般零售店150-300轻便餐饮/咖啡、甜品300-500/100-200家居类主力店1,000家电数码主力店3,000-5,000一般零售店150-300轻便餐饮/咖啡、甜品300-500/100-200真冰场主力店2,000-3,000运动健身（次主力店）2,000-3,000儿童乐园主力店2,000培训、美容美体（次主力店）1,000一般零售店80-160特色105、餐饮500-1000美食广场主力店1,000-2,000大型餐饮（次主力店）1,000-3,000影院主力店3,000-4,000KTV主力店2,000-3,000一般零售店80-160L4L3L2L1B1以上仅为各业态面积的初步规划，具体操作中根据实际情况调整以上仅为各业态面积的初步规划，具体操作中根据实际情况调整108各楼层建筑设计参考建议各楼层建筑设计参考建议B1层设计建议B1层设计建议此区域建议与精品超市搭配设置地下商业街，增加地下层的商业价值，同时作为购物中心内部进入超市的主要通道，与购物中心人流共享。此区域建议与精品超市搭配设置地下商业街，增加地下层的商业价值，同时作为购物中心内部106、进入超市的主要通道，与购物中心人流共享。地下商业街地下商业街109各楼层建筑设计参考建议各楼层建筑设计参考建议L1层设计建议L1层设计建议此区域人流较为混杂，公交车人流与酒店、写字楼人流混合，建筑方面应做好分区，保证高档次人群的相对独立性。此区域人流较为混杂，公交车人流与酒店、写字楼人流混合，建筑方面应做好分区，保证高档次人群的相对独立性。局部临街开放式店铺设计局部临街开放式店铺设计中庭区域时尚品牌店中庭区域时尚品牌店高档区国际品牌店高档区国际品牌店110各楼层建筑设计参考建议各楼层建筑设计参考建议L2层设计建议L2层设计建议过道、连廊过道、连廊过道、连廊过道、连廊111各楼层建筑设计参考建议各楼层建筑设计参考建议L3层设计建议L3层设计建议餐饮区退台餐饮区退台冰场与餐饮搭配冰场与餐饮搭配112各楼层建筑设计参考建议各楼层建筑设计参考建议L4层设计建议L4层设计建议冰场外的观赏平台冰场外的观赏平台113各楼层建筑设计参考建议各楼层建筑设计参考建议屋顶层设计建议屋顶层设计建议屋顶设置景观与休闲餐饮屋顶设置景观与休闲餐饮