1、顺义养老项目顺义养老项目（定位定位报告初稿报告初稿）2012016 6 年年 3 3 月月客户需求北京市场情况养老客户特征年龄职业收入家庭结构所在区域养老产品需求国内外案例市场竞争情况项目影响因素项目核心竞争力优势竞争创新突破产品能力服务能力理念文化项目定位本体条件区位条件交通条件资源情况客户定位产品定位价格定位市场价格房地产价格支付能力交易模式规划建议企业目标项目角色重要性发展目标123456客户需求北京市场情况养老客户特征年龄职业收入家庭结构所在区域养老产品需求国内外案例市场竞争情况项目影响因素项目核心竞争力优势竞争创新突破产品能力服务能力理念文化项目定位本体条件区位条件交通条件资源情况客2、户定位产品定位价格定位市场价格房地产价格支付能力交易模式规划建议企业目标项目角色重要性发展目标123456【区位条件】本项目位于顺义区后沙峪镇中央别墅区板块，区域认知度较高；地块周边公路及公共交通条件完备，公共交通可达，但并不便捷位于顺义中央别墅区紧邻阿凯笛亚别墅项目地块东距顺义城区约10公里东南距首都国际机场约9公里距地铁15号线后沙峪站3公里顺义朝阳海淀本项目机场1.1 本体条件 | 区位条件高速公路：距京承高速公路3.5公里，车程8分钟；距离机场北线高速出口车程4公里地铁：地铁15号线，距离地铁15号线后沙峪站，路程3公里，行车时间10分钟，公交时间半小时公交：项目西侧天北路与北侧顺平路3、有顺38路公交站点，乘坐顺38路往东1.3公里的裕安路上有多条公交线路【地块四至】北边紧邻航信高科技产业园区的办公区，东边紧邻高端别墅区，南边和西边都为村镇聚集区，但有道路和代征绿地隔离，对项目影响较小，且项目位于空港非主航线区域1.1 本体条件 | 地块四至代征绿地项目北边紧邻中航信高科技产业园区项目东边紧邻阿尔卡迪亚高档别墅区项目西边和南边为村镇聚集区项目西边和南边为杨树绿色隔离带本项目经济指标数值占地面积(万平米/亩)10.5/157.7建筑面积(万平米)6.38容积率0.6土地类型科研用地建筑密度25%绿化率30%限高(米)12代征道路(万平米/亩)0.97/14.5代征绿地(万平米/4、亩)0.54/8.1【地块指标及现状】项目红线内占地为157亩，建面20万平米（新规划指标），属于中等体量项目，而且内部已打造湖泊、绿植和在建的会所，为项目后期开发建设节省部分投资1.1 本体条件 | 地块指标及现状经济指标数值占地面积(万平米)10.5建筑面积(万平米)20容积率2.0医院(万平米)2WELL体验楼1IL（套）1500CB（套）500社区中心（个）3经济指标数值占地面积(万平米/亩)10.5/157.7建筑面积(万平米)6.38容积率0.6土地类型科研用地建筑密度25%绿化率30%限高(米)12代征道路(万平米/亩)0.97/14.5代征绿地(万平米/亩)0.54/8.1【地5、块指标及现状】项目红线内占地为157亩，建面20万平米（新规划指标），属于中等体量项目，而且内部已打造湖泊、绿植和在建的会所，为项目后期开发建设节省部分投资1.1 本体条件 | 地块指标及现状项目内部有稀缺的人工湖资源，且水系为活水，已经建成直接可以使用；项目内部的中式高端会所，主体工程已经完工；项目已建成的道路及绿化企业养老产品线整体战略提升的首战实践A A2013年2014年亦庄CB项目双桥CB项目2016年青塔CB项目顺义CLRC项目高价值地块叠加优质养老项目的标杆塑造B B中央别墅区高端人群聚集区温榆河畔、公园环绕生态价值高地内部大面积湖面优质环境基底大市场大竞争高起点背景项目的创新突6、破C C养老市场需求旺盛，即将迎来大爆发市场上在运营待开发养老项目多，竞争激烈养老战略定位为中高端，起点高创新突破先进人居理念的植入D D开辟发展新模式：引入WELL健康建筑标准WELL标准是由国际WELL建筑协会管理的新型规范化建筑标准，如何让楼宇保证人的健康是WELL标准建立的根本出发点。该标准从空气、水、营养、光、健身、舒适、精神等七个方面衡量建筑对人类健康的提升在标准制定上WELL方面作出了全面的医学研究，涵盖心血管系统、消化系统、内分泌系统、免疫系统、皮肤系统、肌肉系统、生殖系统、泌尿系统等方面，全面地寻找建筑与人体健康之间的关系，从而对建筑和社区提出指导性意见和要求；WELL建筑认7、证要求每三个月定期随机的检测室内的数据，确保居住环境随时达标 。国际对标理念超前全国领先发展目标客户需求北京市场情况养老客户特征年龄职业收入家庭结构所在区域养老产品需求国内外案例市场竞争情况项目影响因素项目核心竞争力优势竞争创新突破产品能力服务能力理念文化项目定位本体条件区位条件交通条件资源情况客户定位产品定位价格定位市场价格房地产价格支付能力交易模式规划建议企业目标项目角色重要性发展目标123456本次汇报内容1. 背景篇 - 项目本体及区域环境解析2. 客户篇 - 养老客户特征及需求分析3. 案例篇 - 典型养老案例分析及启示4. 策略篇 项目整体开发策略体系建议背景分析1Site Ana8、lysis重点政策规划因素【医疗配套支撑】项目现状可依托的外部优质医疗资源有限；未来医疗规划中本项目3公里范围内将有三级医院引进，增强项目区域的医疗资源序号医院名称医院级别1马头庄社区卫生服务站社区医院2古城社区卫生站社区医院3顺义空港医院（顺义医院二部）二级综合医院4泗上社区卫生服务站社区医院5空港医院白辛庄社区服务站社区医院6首都国际机场医院二级甲等7北京地坛医院（原第一传染病医院）三级甲等8中国医科大学二级甲等北京顺义医院(北院) 9北京顺义康圣德医院二级甲等10航空总医院三级综合医院11北京京顺医院二级甲等据顺义十三五规划纲要，落实后沙峪区域引进三级医院为友谊医院分院：选址在顺义新城第9、十八街区；定位为顺义新城的区域医疗中心，总的目标是成为三个示范项目，即疏解城区医疗的示范项目、投融资体制改革的示范项目、医疗体制改革的示范项目；占地为建设用地原址面积198亩，床位总规模1500张，分期实施，一期拟建设1000张，2016年3月开始动工；【人口支撑辐射人口】项目辐射多个居住板块，保守估计辐射人口数量超过30万，其中项目区域高端居住人口约3万本项目顺义城区空港区中央别墅区序号名称人口数（万人）说明1中央别墅区2周边高端人口2后沙峪2周边人口3石园街道6.5顺义城区人口4光明街道7顺义城区人口5胜利街道7.8顺义城区人口6空港街道6.3空港区总计人口30序号社区名称规模（户）人口110、万科城市花园120036002江山赋45613683三山新新家园217247004中粮祥云国际生活社区73021905青岚花园209662886香花畦家园107032107双裕花园60018008智地香蜜湾114434329阿尔凯笛亚31679010欧陆苑13835011裕京花园439110012嘉浩国际20050013名都园27667514优山美地503125015龙湾别墅705175016龙湖艳澜山4421100合计1248734103131421345678910111215156【人口支撑高端客户】不同居住产品对应不同客群，形成养老项目客群的多元支撑123别墅财富客户：别墅成交客户财富11、等级较高，早期别墅入住人群以50岁中年人群为主，具备大量的高净值人群，是未来的潜在养老客群洋房改善客户：多为因产品形式或区域环境的改善客户，客户年龄在30-40岁，其父母逐步进入到强烈养老需求阶段公寓投资养老客户：随着区域良好的环境基底和发展成熟，养老属性客户逐渐出现，年龄集中在6070岁之间，购买或者租赁小户型公寓产品公办养老机构接收对象为具有本市户籍的基本养老服务保障对象和其他失能或高龄的老年人。其中，基本养老服务保障对象分为三类：1.政府供养保障对象：城市特困人员、农村五保对象中的老年人；2.困境家庭保障对象：低保或低收入家庭中孤寡、失能或高龄(80周岁及以上)的老年人；3.优待服务保障12、对象：享受市级及以上劳动模范待遇人员、因公致残人员或见义勇为伤残人士等为社会作出突出贡献人员中失能或高龄(80周岁及以上)的老年人。其他接收对象：公办养老机构可根据计划生育（“失独”家庭）失能或70周岁及以上老年人的实际需求，参照困境家庭保障对象或优待服务保障对象为其提供政府基本养老服务。【国家政策支持入住人群】失能或高龄状态(80周岁及以上)是公立养老机构的主要接收人群，更多的健康中高龄老人(80周岁以下)将流向民营养老项目2015年关于深化公办养老机构管理体制改革的意见公办养老机构划分为公办公营、公办民营、公建民营三类，并明确了三类机构的接收对象北京市要研究制定北京市推进医疗卫生与养老服务13、相结合的实施意见，开展居家养老与医疗服务相结合试点。对海淀区长期护理保险试点给予政策支持，按照市政府总体部署，市级相关部门共同审定试点方案，推动加快建立北京市“可持续、可推广”的长期护理保险制度。北京市老龄委常务副主任、办公室主任、市民政局局长李万钧【北京政策支持养老保险】由海淀区民政局与人保寿险携手为失能老人提供长期护理险保障为试点，商业保险机制引入进一步降低养老护理成本探索建立多层次长期照护保障体系。继续做好老年人照护服务工作。进一步开发包括长期商业护理保险在内的多种老年护理保险产品，鼓励有条件的地方探索建立长期护理保险制度，积极探索多元化的保险筹资模式，保障老年人长期护理服务需求。鼓励老14、年人投保长期护理保险产品。建立健全长期照护项目内涵、服务标准以及质量评价等行业规范和体制机制，探索建立从居家、社区到专业机构等比较健全的专业照护服务提供体系。北京市推进医疗卫生与养老服务相结合的实施意见养老宏观市场【市场特征项目分布趋势】北京养老项目呈现向外城区扩散趋势，2014年底，北京市发改委发布引社会资本建18个养老项目，主要分布在5环外地区1.顺义区北京汽车生产基地养老2.昌平未来科技城南区养老项目3.昌平朱辛庄地块项目4.西集配套区C地块养老项目5.通州宋庄水木宜居养老公寓6.三海子郊野公园A37地块养老项目7.大兴区前辛庄世荣嘉业老年公寓项目8.夏各庄新城项目2号地养老项目9.新华15、家园养老住区项目10.雅达密云未来家园建设项目11.国投大厦养老公寓12.单店养老产业示范基地13.朝阳区双桥恭和苑养老设施项目14.朝阳王四营地块项目15.丰台区石榴园15号项目16.首钢一耐区域大型养老社区17.长辛店北区居住区一期（北区）养老18.石景山区老山东里小区项目61716181132151348157注：9、10各位于延庆及密云12【市场特征养老土地】 从2014年底至今成交的养老用地多采用”住宅用地+A61养老设施用地”的混合配建土地模式，均为小规模养老项目，本项目在规模及发展模式上具备发展优势No.宗地名称规划用途建设用地(万 )养老用地(万 )楼面价(元/平米)成交金额(16、万元)发布日期拿地企业1北京市大兴区旧宫镇R2二类居住用地、A61机构养老设施用地7.76266644420002015/11中铁置业集团2北京市通州区R2二类居住用地、B1商业用地、A61机构养老设施用地9.883340570002015/10房地天锐鑫洋3北京市昌平区北七家镇R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、U17邮政设施用地、A33基础教育用地、A61机构养老设施用地、A51医9.42134632524002015/10国瑞兴业4北京市丰台区花乡樊家村R2二类居住用地、A61机构养老设施用地、A5医疗卫生用地、A334托幼用地、A331中学用地10.46242864950017、02015/9葛洲坝集团5北京市朝阳区孙河乡西甸村A61机构养老设施用地、R2二类居住用地6.91327182940002015/8懋源房屋和懋源宏展联合体6北京市房山区拱辰街道B4综合性商业金融服务业用地、A61机构养老设施用地、R2二类居住用地11.26140573178002015/6天恒乐活城置业7北京市密云县十里堡镇R2二类居住用地、A33基础教育用地、A61机构养老设施用地9.665086725002015/3通润博园8北京市平谷区夏各庄新城A61机构养老设施用地2.312.31288580002015/1中弘弘庆9北京市平谷区夏各庄新城R52小学用地、F1住宅混合公建用地、A6118、机构养老设施用地8.782435236002015/1中弘弘庆10北京市顺义新城第17街区R2二类居住用地、A61机构养老设施用地8.513.464687598002014/12 朗园置业【市场特征养老土地】成交的项目多位于五环以及六环外，与已成交项目对比，本项目在区位上具有明显的优势1.北京市大兴区旧宫镇2.北京市通州区3.北京市昌平区北七家镇4.北京市丰台区花乡樊家村5.北京市朝阳区孙河乡西甸村6.北京市房山区拱辰街道7.北京市密云县十里堡镇8.北京市平谷区夏各庄新城9.北京市平谷区夏各庄新城10.北京市顺义新城第17街区12345678910【市场特征片区养老市场】本项目周边北京东部片区19、的养老项目，包括顺义区、望京及朝阳东北部区域顺义社区服务总中心兴业老年康乐园仁爱敬老院来广营敬老院江达爱心养老院汇晨养老公寓望京店金盏养老院馨兰之家长友养老院圣泽峰养老院本案东方综合养老院将府庄园注：通州养老项目集中在通州城区及亦庄区域，北部暂无典型项目片区养老项目项目所属性质区域1顺义社区服务总中心公办顺义2兴业老年康乐园民非顺义3汇晨养老公寓望京店民非望京4江达爱心养老院民非望京5来广营养老院公办望京6将府庄园民营望京7东方综合养老院民非朝阳8仁爱敬老院民营朝阳9圣泽峰老年公寓民营朝阳10馨兰之家老年公寓民营朝阳11金盏养老院公办朝阳12长友养老院民营朝阳13华龙老年公寓民非通州14天伦湖20、畔国际敬老中心民营通州15尚佰易老年公寓民营通州华龙老年公寓天伦湖畔国际敬老中心尚佰易老年公寓25502190300025003500550076002000235055002400200019507500300002000400060008000圣泽峰老年公寓馨兰之家老年公寓东方综合养老院金盏养老院仁爱敬老院将府庄园长友养老院顺义社区服务总中心兴业老年康乐园汇晨养老公寓望京店江达爱心养老院来广营养老院华龙老年公寓天伦湖畔国际敬老中心尚佰易老年公寓项目名称交易模式东方综合养老院押金租金金盏养老院押金租金仁爱敬老院押金租金华龙老年公寓押金租金康福星老年公寓押金租金梨园敬老院押金租金三乐康复老年公21、寓押金租金会员卡宋庄镇养老院押金租金观音堂养老院押金租金康辉养老公寓押金租金圣泽峰老年公寓押金租金馨阑之家老年公寓押金租金【市场特征交易模式】片区内养老项目基本采用传统的押金+租金形式，月费水平较低2000-3000元/月；少量中高端项目月费达到了5000-8000元/月1.慧眼仁和镇项目（暂没有建设，与住宅同期交房，交付政府)2.首开西马坡敬老院（首开项目，保障房4000余套，配建养老院）3.鲁能新城2号（北京顺义新城建设开发有限公司总建筑面积为3,920平养老院）4.首创牛栏山建筑面积3.46万平方米，规划约1000床,A61用地，营利性养老项目5.仁达养老院改造工程已完工6.鲁能21街区22、项目建筑面积17440平米，并已经规划500张床位首创牛栏山慧眼仁和镇首开西马坡鲁能新城2号仁达养老院鲁能21街区【市场特征未来供应】顺义养老院未来供应主要集中在顺义老城区及马坡新城区，鲁能、首开、首创等品牌开发企业在顺义都将有养老项目在开发，整个顺义的养老项目品质将迎来品质的提升【市场特征未来供应】首创顺义新城17街区养老项目是顺义区建首家营利性养老机构，或与本项目存在竞争分 类说明位置顺义新城第17街区SY-1713-L01A61机构养老设施用地规模用地规模2.3公顷，规划建筑面积3.46万平方米床位可容纳约800张以上的养老床位限定条件营利性养老机构，不得改变用途，不得分割转让或分割出租23、竞得人须在土地成交后与民政部门签订养老设施建设和运营相关监管协议养老设施与住宅同步规划、同步建设、同步验收优惠政策享受与社会资本投资建设的非营利性养老机构相同的用水、用电、用气、供暖的优惠政策享受综合责任保险财政补贴政策营利性养老机构运营期间免征营业税减半征收有关行政事业性收费首创顺义新城17街区本项目重点竞品项目基于项目一次性收费及月费水平高低及组合方式，形成了不同交易模式下的多个典型项目一次性收费（万元）月费（元/月）北京保利和熹会燕郊燕达国际健康城北京金手杖老年公寓北京恭和苑泰康之家系列上海太平梧桐之家北京九华养生公馆北京汇晨养老公寓北京太阳城杭州万科随园嘉树北京万科幸福家上海天地健康城24、200040006000800010306090120150180传统养老院护理院/护理机构太申祥和山庄项目名称会员价格（万元）总价（万元）押金租金/财富卡太申祥和山庄70-20070-200九华养老公寓30-60（一期）60-200（二期）30（一期）60-120（二期）60-90（一期）120-320（二期）金手杖老年公寓30-6070-110100-170泰康之家燕园2065-22585-245基于顺义的初步目标，筛选高一次性趸交项目作为重点分析对象企业目标项目质素重点客群【区位】市场高一次性趸交项目均分布在城市北部区域，本项目较之而言区位条件相当，但具备“中央别墅区”标签的快速认知泰康25、之家燕园九华养老公寓太申祥和庄园金手杖老年公寓本项目项目名称片区标签环线区位距离地铁站距离太申祥和山庄北五环外六环内600米（昌平线生命科学园）九华养老公寓小汤山北六环边10公里（5号线天通苑北）金手杖老年公寓小汤山北五环外六环内2.4公里（8号线平西府）泰康之家燕园北六环边1公里（昌平线南邵）本项目中央别墅区东北五环外六环内3公里（15号线后沙峪）【项目理念】各项目以自身资源为基础呈现不同的定位理念项目名称核心理念太申祥和山庄健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄九华养老公寓全医护型温泉养老酒店金手杖老年公寓活力养老住区泰康之家燕园国际领先的CCRC养老模式，都市医养社区【资源基础】通过不同方26、式解决了养老客群关心的医疗问题项目名称核心生态资源医疗配套资源其它大型配套资源太申祥和山庄静心湖150亩太医馆（高端中医）一级医院九华养老公寓九华医院（16000平米）一级医院温泉酒店金手杖老年公寓安贞医院（外部、一路之隔、80000平米）区域级医院（三级医院）温泉酒店泰康之家燕园白浮泉公园（外部、一路之隔）398公顷康复医院（13000平米）专科医院（二级康复型医院）本项目内湖（外部多个公园）1万平米20000平米【产品户型】太申祥和和九华养老公寓呈现出明显的酒店特征；金手杖展示出来居家养老氛围，但品质一般；泰康之家燕园产品全面超越市场平台 青松阁一居室 青松阁小一室一厅 青松阁大一室一厅 27、青松阁两室一厅太申祥和山庄九华养老公寓金手杖老年公寓泰康之家燕园【适老设计】项目由早期项目的局部适老化设计到泰康燕园全面适老化设计精细化打造，因此适老化设计角度可挖掘竞争机会相对有限太申祥和山庄九华养老公寓（一期酒店改造）九华养老公寓（二期新建）金手杖老年公寓床头一键式紧急呼叫床头一键式紧急呼叫床头一键式紧急呼叫床头一键式紧急呼叫卫生间扶手卫生间一键式紧急呼叫和扶手卫生间一键式紧急呼叫和扶手卫生间一键式紧急呼叫和扶手防滑地面防滑地面防滑地面防滑地面公共走廊扶手公共走廊扶手公共走廊扶手可进轮椅的入户门公共走廊紧急呼叫系统浴缸为原来的按摩浴缸增加了扶手系统可进轮椅的入户门，双猫眼系统淋浴的支撑系统28、24小时红外线监控厨房地灯泰康之家燕园户内门厅及走廊浴室空间厨房空间居室空间公共走廊电梯厅 预留轮椅回转空间 鞋柜旁换鞋凳和助理扶手地面无高差，方便使用轮椅，减少摔倒的可能性干湿分离 采用防水防滑的铺设材料增加洗浴室必要的看护空间非明火形式的厨房器具防烫电磁炉，可自动关闭电源厨房橱柜地柜台面高度和上柜高度尺寸符合适老化特性操作区域提高照度，使得光线充足地面防滑无高差各类电器插座、开关的位置高度符合亚洲老年人的身体特性子母门设计大字电话、无棱家具走廊双侧设立扶手，走廊加宽，方便轮椅和行人并行通过走廊内摆放舒适座椅，方便老人休息楼栋间 有风雨连廊电梯轿厢深度可送急救担架 候梯厅满足轮椅回转需求【服29、务体系】项目入市时间越晚服务体系越完善，目前市场上泰康燕园服务体系最完善，主要体现在基本服务和健康管理两个方面服务内容太申祥和山庄（入住时间2002年）九华养老公寓（入住时间2013年）金手杖老年公寓（入住时间2014年）泰康之家燕园（入住时间2015年）基本服务太申太医馆可以使用医保可以使用医保24小时值班服务24小时安保服务房间内水、电24小时维修服务订报、送报、委托快递服务叫醒服务、留言服务、问询服务商务服务（预订酒店、机票等）联系出租车服务紧邻的安贞医院可以使用医保智能点餐服务出行陪伴专属营养师配餐泰康医院可以使用医保点餐送餐出行陪伴专属营养师配餐家属联络特别膳食点餐生活用品代购清洁卫30、生每月享受免费理发、修脚各一次每周享受免费搓背、剪指甲各一次每天有专人打扫卫生无每周清扫卫生一次每周两次换洗家具、地板清洁入户打扫个人清洁床上用品换洗健康管理服务每年两次免费常规健康体检每人每年1次体检定期养生讲座每年两次健康体检建立纸质版健康档案药物建议定期专家问诊24小时红外监控健康体检健康档案药物建议药物提醒定期专家问诊定期卫教讲座康复评估康复训练娱乐休闲无每人每年60次免费温泉候鸟式养老服务（海南博鳌、五大连池）每月两次温泉服务候鸟式（全国15个城市）治疗性团体活动【企业资源支撑】项目通过企业的特殊资源绑定客户，拓展客户渠道项目名称企业资源及支撑太申祥和山庄御医级别中医资源配套中医养生31、养老高端客户九华养老公寓九华山庄品牌及配套酒店会议客户库金手杖老年公寓温度水城配套清华团购客户泰康之家燕园泰康品牌泰康保险客户库本项目椿萱茂品牌椿萱茂客户地产联动客户【销售及入住情况】月均销售速度10-20套/月项目名称一次性趸交总价（万元）销售速度（套/月）销售率（按照已推出产品）销售统计周期入住率（按照已推出产品）入住率说明太申祥和山庄70-200100%100%九华养老公寓60-90（一期）1595%2012年初-2015年底50%总入住700人总床位1500床金手杖老年公寓100-1701947%2013年初-2015年底43%去化了700套左右，目前近300户办理入住泰康之家燕园8532、-2451050%2015年初-2016年初50%一期开户200套，入住客户约100人，其中保险和财富卡对半比例项目客户来源：5号楼主要都是原来会议客户，配套设施完善温泉等配套设施来的，当时不交物业费，不交取暖费，水电费有的也是免的九华的业主不低于一半去看过泰康，但是没有去，主要是价格问题，与泰康相比价格不算很高。九华养生公馆销售经理 郭经理【九华养生公馆】依托九华温泉高端会议度假客户资源对于项目的认知，实现了客户的共享和成功转化开盘时间销售情况入住情况5号楼5号楼2012年初售罄总入住700人总床位1500床，房间数750间15号楼15号楼2013年6月剩余4050套内圈的房间9号楼201533、年8月10约已认购3040套，目前因为土地问题暂停销售期房清朋华友学子园北清路意向地块自建（土地用途变更问题暂停)第一批实现30余位清华养老客户团购已建成养老项目南沙窝桥301医院附近地块昌平泰康之家燕园双井恭和苑项目房山德隆睿颐苑养老公寓昌平金手杖养老公寓项目金手杖入住体验活动金手杖项目相对于其他养老项目，具备以下优势：1）属于已建成项目，随时可以入住2）地理位置相对于其它北京养老项目属于较靠近城区，交通便利3）周边配套成熟，位于知名的旅游度假区内，生活设施齐全4）价格相对于同类型养老项目属于适中，30年使用权可转让可继承5）周边有医疗配套（安贞医院），老人不必担心今后的看病及护理。【金手杖34、养老公寓】以成熟配套和温泉资源为基础，借助清华校友总会房地产行业协会发起的“清朋华友学子园”养老社区契机，成功实现团购清华校友总会房地产行业协会发起面向清华校友养老住区项目“清朋华友学子园”经营模式：采用会员制，入住人员交纳70-200万押金后可获得会员资格，即可免费享受居住权，餐费另外支付（12元/天）。老人可随时离院，离院后押金原数返还。现状：100%入住率，1000个床位已满，入住700百多名老人（部分老人采取包房形式）【太申祥和山庄】依托高端中医资源锁定高端客户，并形成多元收益模式太申祥和山庄项目情况项目地址北京市昌平区回龙观镇西半壁店村463号（生命科技园区）总占地面积约10万建筑形35、态多层，平层建筑风格明清王府主体建筑风格总建筑面积约6万容积率0.6服务内容盈利模式销售额占比养老院共计1000个床位的高额入住押金45%书院书院以培训活动为中心，定期组织中国顶尖级医学泰斗来做养老讲座。通过培训来发展会员，由会员产生会员费。通过培训体系和方式来销售图书和专供产品。15%餐饮餐饮分为养生餐、婚宴、宫廷宴、24节气养生餐四大部分。除对内经营外，也对外部游客开放。养生餐商业模式移植到高端会所，并收取管理费用，并提供养生餐配料。20%医馆通过会员会费和对外开放赚取利润。15%金汤浴提供个性化药浴和二十四节气养生浴、以及针灸、推拿等保健服务。5% 青松阁一居室 青松阁小一室一厅 青松阁36、大一室一厅 青松阁两室一厅【泰康之家燕园】作为新建品牌高端养老社区，产品品质处于市场最高水平，吸引了对产品舒适度较高的养老人群【市场启示1】高端项目均通过不同方式解决了养老客群关心的医疗问题分类金手杖泰康之家燕园太申祥和九华养老公寓医疗规模（平米）区域级医院（三级医院）安贞医院（80000）综合医院（二级康复型医院）康复医院（13000）一级医院太医馆中医院九华医院（16000）【市场启示2】在具备基本医疗基础上，养生理念的植入、高产品力成为了客户核心吸引点泰康之家燕园太申祥和九华养老公寓金手杖温泉养生中医养生温泉养生高产品力【市场启示3】市场高端养老团体的“主动养老”意识逐渐出现，成为了养老37、客户渠道拓展的新契机项 目客户渠道万科随园嘉树浙江省厅级以上退休干部团金手杖老年公寓清华大学校友燕达国际健康城国务院法制办离退休老干部保利和熹会中直机关、中央国家机关离退休干部全国妇联退休老干部全国政协退休老干部机械局老干部局退休干部天地健康城上海市老科学技术工作者万科幸福家国资委离退休干部九华养生公馆发改委离退休干部泰康之家申园上海文广系统离退休老干部项目名称太申祥和山庄九华养老公寓金手杖老年公寓泰康之家燕园总价（万元）70-200 60-90（一期）120-320（二期）100-170 85-245 区位北五环外六环内北六环边北五环外六环内北六环边核心理念健康养生、养老、休闲度假等综合性山38、庄全医护型温泉养老酒店活力养老住区国际领先的CCRC养老模式，都市医养社区生态资源静心湖白浮泉公园（外部、一路之隔）医疗资源太医馆（高端中医）九华医院（16000平米）安贞医院（80000平米）康复医院（13000平米）产品品质普通酒店标间形式较少适老设计星级酒店标间/套房形式较少适老设计普通居家形式一般适老设计高端居家形式多项适老设计企业特定资源御医级别中医资源配套九华山庄品牌及配套温度水城配套泰康品牌特殊客户渠道中医养生养老高端客户库酒店会议客户库清华团购客户泰康保险客户库市场典型项目对比评价及本项目核心策略理念突破平台保持产品提升客户需求北京市场情况养老客户特征年龄职业收入家庭结构所在区39、域养老产品需求国际案例市场竞争情况项目影响因素项目核心竞争力优势竞争创新突破产品能力服务能力理念文化项目定位本体条件区位条件交通条件资源情况客户定位产品定位价格定位市场价格房地产价格支付能力交易模式规划建议企业目标项目角色重要性发展目标123456本次汇报内容客户解读2Customer Profiling1. 背景篇 - 项目本体及区域环境解析2. 客户篇 - 养老客户特征及需求分析3. 案例篇 - 典型养老案例分析及启示4. 策略篇 项目整体开发策略体系建议问卷 定量深访 定性客户分析分为三个维度：基于问卷统计的定量分析和基于客户深访、群访的定性判断座谈 定性通过问卷统计大数据+细节需求，对40、比分析探究老年客群的真正心理用于指导项目定位一对一问卷+深访北京城区范围共计回收有效问卷102份，其中深访问卷26份，普通访谈问卷76份座谈群访共计2场座谈 ,8个高端老人参与养老客群整体判断典型养老客户描摹养老客户细节需求客户分析层次生于民国，经历过“旧社会”和新社会一批人出国留学，受到良好的教育人群特征时代背景家庭结构生活理念消费观念精神追求受当旧时代影响，兄弟姐妹较多子女较多学富五车，经历多多种磨难，对社会的变化更能宽容，能接受新事务良好的经济条件，但生活朴实受出国求学经历及学习国外文化，对美国、苏联等美术、音乐艺术有很深了解，易于接受外国文化经历了建国初期的穷困、 遭遇了三年自然灾害兄41、弟姐妹较多；受时代人多力量大的影响，子女较多但其儿女有自己家庭需要照顾，没有过多的精力和时间去照顾老人价值标准更倾向于保守，对于生活的追求物质所需的概念就是：够吃/够用就行了，多余的得积累，以备万一或许成年时中国开始腾飞、发展，受红色文化影响较深的一代人在生育时期赶上新中国第一波“婴儿潮”，兄弟姐妹较多他们在生育的年龄却遇到了计划生育政策，很多只生育了一个孩子。家庭的养老功能，在他们身上已经弱化少数人重新接受教育，在80年代中后期得到重用很多人毕竟因为自身的基础不好，多数成了默默无闻的农民和普通工人在青年时代，感受最多的文化休闲及娱乐就是样板戏改革开放后的迪斯科、卡拉OK，再到近些年的广场舞，42、这些人都是最先尝试的弄潮儿共和国的艰难和激情岁月贯穿了他们青少年时期，经历过特殊时代洗礼集体主义、理想主义浓厚的一代【时代特征】根据不同时代的老人，确定其家庭结构、消费观念和精神追求很多只生育了一个孩子，且孩子多有国外留学背景，家庭的养老功能，在他们身上已经弱化事业处于稳健上升期，收入较高，财富结余较多注重教育，个人和家庭保障注重生活品质，与国际理念保持一致性注重运动健身、国际旅游等更为高端的生活方式同时享受改革开放、房地产黄金时期视野较广、理念开放追求个人成功的一代30年代生人（80岁以上）40年代生人（80岁70岁左右）50年代生人（60岁左右）60年代生人（50岁左右）【动态演变1】5043、年代生人计划生育政策下导致大量的独生家庭，虽然该年代人群尚未进入刚需养老阶段，但特殊家庭结构的养老压力下，部分开始提前考虑养老问题访谈对象：邹启文，62岁，华北电力设计研究院勘测部返聘工程师家庭结构：自己+老伴儿+女儿，女儿34岁在国外身体状况：自己和老伴目前身体都很健康，生活完全能够自；经济收入：退休金返聘工资出租房收入国外房产投资养老想法：自己只有独生女，将来肯定照顾不过来，提前会为自己打算，不想采取雇佣保姆的形式，因为目前保姆的服务水平比较低，因为目前还没有居住需求，因此选择养老社区会考虑投资属性；养老诉求客户语录：想买有产权的养老社区，自己可以掌控；没有的话会员制也可以，随时可以退还，44、还可以增值（可接受2w/平米）医疗至少有二级医院的水准，一定要有急救服务，而且得更户数匹配，不要几千户就一辆车多组织外出的活动，别局限在北京，外地好的养老地方可以互换【动态演变2】60年代生人是两轮财富高峰最大受益人群，将在未来5-10 年步入老年，“富人变老”打开关键养老发展瓶颈，带来高端养老爆发性“增量”“富人变老”人数最多且同时享受改革开放、房地产黄金十年两轮财富红利的“婴儿潮”高净值人群一代的老去，与当前老年人财富及消费偏低的现状形成明显“预期差”，带来的巨大增量蛋糕“婴儿潮”一代人生轨迹与中国经济：两轮财富高峰最大受益人群将在未来5-10 年步入老年客群整体分析分 类核心特征客户支付45、能力客户容量客户时序60年代生人（50岁左右）潜在财富养老人群50年代生人（60岁左右）储备中高端养老人群40年代生人（80岁70岁左右）即时中高端养老人群30年代生人（80岁以上）养老客群整体判断典型养老客户描摹养老客户细节需求客户分析层次客群描摹显性养老客户分 类核心特征客户支付能力客户容量客户时序60年代生人（50岁左右）潜在财富养老人群50年代生人（60岁左右）储备中高端养老人群40年代生人（80岁70岁左右）即时中高端养老人群30年代生人（80岁以上）显性养老客户潜在养老客户【储备养老型】年龄在6069岁经济收入较高，养老诉求养生健康的延续和自我价值的实现，驱动因素享受生活，倾向1046、0150万的一次性趸交会员制模式客户特征需求偏好支付倾向驱动因素享受生活，养生健康、投资理财年龄： 6069岁；家庭结构：大部分为独生子女家庭，孙子或孙女在上小学或幼儿园，需要自己帮忙照顾，大部分已经与工作脱离期；身体状况：身体健康，能够照顾，绝大多数时候无生活协助或生活护理的需求；养老状况：与子女在一起生活或独自居住，承担着重要的功能性家庭角色，有主动郊区化的意愿；经济收入：大部分有一套住房，有一些存款，100万以内，退休金6000以上，部分有退休金以外的收入；对专业养老机构需求较弱，对养生健康的延续有需求，对社交、娱乐、旅游、轻缓运动和自我价值的实现有需求，特别愿意与同背景的人生活在一起，47、如知青；比较倾向于一次性趸交的会员制，自己的存款，或者房子出售交付押金，退休工资交付月费，其中押金可以接受100150万；访谈对象：邹启文，62岁，华北电力设计研究院勘测部返聘工程师；家庭结构：自己+老伴儿+女儿，女儿34岁在国外；身体状况：自己和老伴目前身体都很健康，生活完全能够自理；经济收入：退休金返聘工资出租房收入国外房产投资养老想法：自己只有独生女，将来肯定照顾不过来，提前会为自己打算；不想采取雇佣保姆的形式，一是基本有半年在国外，二是国内保姆服务水平不好；养老诉求客户语录：想买有产权的养老社区，自己可以掌控；没有的话会员制也可以，随时可以退还，还可以增值（可接受2w/平米）医疗至少有48、二级医院的水准，一定要有急救服务，而且得更户数匹配，不要几千户就一辆车多组织外出的活动，别局限在北京，外地好的养老地方可以互换【典型客户描摹储备养老型】访谈对象：曹叔叔，67岁，华北电力设计研究院退休工程师；家庭结构：自己+老伴儿子孙子，儿子在自己的小区租了房子，马上要搬走了，孙子八岁了，儿子和儿媳妇每天很忙，自己和老伴儿帮忙照顾孙子；身体状况：自己和老伴目前身体都很健康，生活完全能够自理；经济收入：自己和老伴的退休金，每月共计10000元的水平养老想法：不想依靠儿女，自己与同样背景，同年龄阶段的人一起生活，要有各种活动，能够使我们消除寂寞、被遗忘的感觉；要是到自己身体真的需要人照顾，孩子又时49、间，就可通过可靠的渠道，把房子卖了，去住养老社区，留个孩子将来征遗产税，孩子也不愿意要的；养老诉求客户语录：最好用单廊的形式，这样既有动，大家都在走廊上可以聊天，又有静可以在自己的屋子里面；能够有一些影像、散步的公共活动场所、舞蹈、书法、游泳等活动，可以消除老人的孤寂感和实现自己价值；外立面不需要很夸张、楼层不要太高，最高不要超过6层【父母养老型】孩子年龄在40-50岁，收入较高，父母年龄在70岁以上，养老诉求环境好、医护水平专业的地缘性养老，驱动因素父母年事已高需专人照护，倾向低押金的一次性趸交模式，其中押金为3050万客户特征需求偏好支付倾向驱动因素父母身体行动不便利，需要专业人员陪护或照50、顾年龄：60岁以下；家庭结构：父母年龄在70岁以上，有两个及以上兄弟姐妹；孩子已经不需要父母帮扶照顾，自己处于事业的黄金期；父母身体状况：父母身体健康或者有些小毛病，基本能够自理；父母养老状况：大部分父母单独居住，小部分与孩子一起居住；经济收入：父母退休金较低，存款不多；孩子收入较高，可以为父母的养老支付押金或者全部费用；孩子为父母选择养老社区考虑的因素：首先，养老机构离市区较近，或离自己居住的近，且交通方便，方便自己探望，其次，自然环境好、社区绿化园林好和产品舒适度高，另外，社区至少要有门诊，且医疗服务要专业；孩子倾向于一次性趸交模式，可以作为投资，但是押金不能太高，可以接受3050万；【典51、型客户描摹父母养老型】访谈对象：杜主任，43岁，二炮总医院保健办主任；家庭结构：自己+丈夫+女儿，女儿上3年级，父母自己，母亲，72岁，无业，父亲，72岁，二炮总医院中医科门诊医师，都在一起居住；父母身体状况：父母身体都很健康，父亲喜欢打太极，练书法，母亲平时帮忙接送孩子，买菜做饭经济收入：家庭总月收入在30000+以上养老现状：去年在保定涞水华银天鹅湖项目25万元为父母购买了一处投资兼养老属性的别墅，但是8年后才能居住，目前父母都还能自理，父亲还在工作，如果养老机构离市区较近，且交通方便还可以；养老诉求客户语录：会给父母选择一次性趸交的，也算投资吧，月租金在5000以内可以接受父母不能自理以52、后，一些必要的适老化设施和紧急救护设施应该要有；访谈对象：付总，54岁，金融投资运营总经理；家庭结构：自己爱人女儿87岁母亲居住在海淀区一起生活；父母身体状况：母亲已经是接近90岁高龄的人了，平时我们工作上班就她自己一个人在家，不是很放心，招了保姆但是因为保姆素质不高，也辞退了；经济收入：家庭总月收入在30000+以上养老现状：母亲是农村出来的，没有什么积蓄，赡养母亲由我出钱，我们会承担所有养老的费用，如果能有养老社区专人陪护的话，还是会考虑的。；养老诉求客户语录：我更加关注养老社区的软性服务而不是硬件设施，社区必须配套自己的医院，医院必须配套抢救室可以处理紧急抢救的情况，老年人居住的室内，必53、须每个房间都配有至少一个紧急呼叫按钮，一件呼叫可以通知给保安和医务人员，进行帮助和救治；【选择养老型】年龄在7079岁经济来源主要为退休金，养老诉求物质方面满足基本需求，精神方面消除孤独感，倾向抵押金较高月费短租模式，其中押金为3050万； 部分能接受80100万押金，同时需要多权益引导客户特征需求偏好支付倾向驱动因素年龄较高，身体不能自理和消除孤独感年龄： 7079岁；家庭结构：大部分为两老人多子女家庭，已经完全脱离家庭和工作；身体状况：体基本健康，生活尚能自理，但受机体退化的影响，生活安全隐患问题凸显，健康观测维护的需求已显现；养老状况：多单独居住，但与子女居住距离较近，或与子女一同生活，54、不承担重要的功能性家庭角色，对子女的依赖性较强，其生活状况已得到子女频繁的关注；经济收入：退休金在40006000元，存款在50万以下，大部分有一套住房；物质方面，他们对满足基本需求之外的享受没有太多追求，主要关注实用性；精神方面，由于子女大多不在身边，他们感到比较孤独，所以希望能有良好的文化娱乐交流空间，有志同道合的好友；大部分退休金较高，倾向于低押金较高月费的短租形式占比较大， ，其中押金为3050万 ；少部分退休金不太高，倾向于高押金低月费的趸交方式，可以接受把房子出售交押金，其中押金为80100万；【典型客户描摹选择养老型】访谈对象：李阿姨，70岁，外交部翻译官；家庭结构：自己+女儿，55、女儿在瑞士；身体状况：目前身体健康，可以自理；经济收入：退休金 房屋出租养老想法：目前身体状态不错，但是因为一个人独居，女儿在国外工作不能照顾不方便又不放心独居 ，一个人居住的时候，比较孤独寂寞，偶尔会和老友相聚参加活动，但是时间一长还是觉得在养老社区环境会更好一些；养老诉求客户语录：需要老年人活动中心，定期举办活动，需要有供老年人一起交流沟通的场地，或者广场舞的场地房子不要太大，太大会感觉很空旷没有安全感医务护理人员素质一定要高，可以值得信任24小时护理照顾访谈对象：王承芬，79岁，外交学院退休医生；家庭结构：自己+老伴儿+两个儿子，两个儿子都各自成家，分开住；身体状况：己和老伴儿的年龄结构56、都在80岁左右，目前老伴有点毛病，需要自己照顾；经济收入：退休金8000元养老想法：假如将来老伴去世了，就剩自己一个人，孩子都有自己的家，自己就去养老院住；养老诉求客户语录：养老项目押金可以低一点，50万以内都可以，费用可以高一些，月费7000左右可以接受养老户型面积不用太大，身体不好时，要那么大面积也用不上，只要功能都有就行，但必须有阳台，向阳，有电梯，楼层不要太高；项目不能太远，交通不方便，亲戚朋友和孩子去看我不方便；【即时养老型】年龄在80岁以上经济来源主要为退休金，对慢性疾病的长期检测管理、医疗康复配套、心理慰藉咨询有强烈需求；同时倾向于医保支付，驱动因素身体不能自理，需要医疗专业人员57、照顾，倾向与短租，高月费低押金的模式，其中押金为1030万客户特征需求偏好支付倾向驱动因素身体不能自理，需要医疗专业人员照顾年龄： 80岁以上；家庭结构：大部分为两老人多子女家庭，已经完全脱离家庭和工作；身体状况：患有慢性疾病，生活自理，但需定期接受医疗服务，就医频次较频繁；养老状况：与子女一起居住或各自居住在一小时车程的范围内，多数请保姆24小时照顾，与子女的相互依赖关系较强，其生活状况得到子女关注；经济收入：退休金在40006000元，存款在50万以下，大部分有一套住房；对慢性疾病的长期检测管理、医疗康复配套、心理慰藉咨询有强烈需求；同时倾向于医保支付；倾向与短租，高月费抵押金的形式，其中58、押金为1030万；【典型客户描摹刚需养老型】访谈对象：孙大爷，87岁，人民志愿军退休军人；家庭结构：自己+两个儿子+女儿，自己和大儿子居住；身体状况：年岁比较大，当兵期间受过伤，所以不能自理，需要保姆24小时贴身照顾服务；经济收入：退伍军人补助1200元/月，伤残军人补助3600元/月养老现状：我有退伍军人国家福利补助，但是并不是很多，所以目前养老的费用全都是儿女出的我之前想去养老院生活，但是儿子担心养老院照顾不到位，所以让我跟他一起生活，还找了一个每月10000元的贴身保姆全方位照顾我的衣食住行；养老诉求客户语录：有专业的医疗队伍，可以每周检查一次，一些老年病和慢性病可以随时治疗附近有大型综59、合医院，突发情况可以及时抢救社区配有专业的护理人员，护理人员上岗前必须有1年以上工作经验，有入职前的培训，和相关的护理资格证书老人也需要运动，虽然不能自理，但是还是要出去透透气，所以社区的环境要好一点，最好附近有公园，自然环境和绿化要做好目前在家里居住困扰我最大的问题就是离开人了就不方便了，有时候保姆和家人出去买菜或者办事，自己一个人在家想干什么都干不了，如果能有一个电动辅助的工具就好了（根据这一情况我认为老人希望智能化家居设计，比如电动拉窗帘，声控电灯，一键式家用电器开关，和全方位的适老化设计，厕所浴室等）不要距离市区太远，这样儿女来看望不方便比较倾向与短租的形式，因为活不了那么久了驱动力支60、付力（押金月费）客户年龄：80岁以上，驱动因素为身体不能自理，需要医疗专业人员照顾期望收费模式：低押金高月费的短租模式，其中押金范围为1030万即时养老型客户年龄：7079岁，驱因素为年龄较高，身体不能自理和消除孤独感期望收费模式：低押金高月费的长租模式，其中押金范围为3050万选择养老型客户年龄:孩子60岁以下，父母为70岁以上，驱动因素为父母身体行动不便利，需要专业人员陪护或照顾期望收费模式：低押金高月费短租模式，其中押金范围为50万以下父母养老型客户年龄为6069岁，驱动因素为享受生活、健康养生和投资理财期望的收费模式：高押金低月费一次性趸交模式，其中押金范围为100150万储备养老型显61、性养老客户特征总结客群描摹潜在养老客户分 类核心特征客户支付能力客户容量客户时序60年代生人（50岁左右）潜在财富养老人群50年代生人（60岁左右）储备中高端养老人群40年代生人（80岁70岁左右）即时中高端养老人群30年代生人（80岁以上）显性养老客户潜在养老客户【潜在财富养老人群】 2015年全国高净值人群达到历年之最121万人，平均年龄40岁，超过七成高净值人群对中高端养老社区感兴趣，将利好未来高端寿险、养老医疗行业6.10%9.70%6.30%2.50%3.80%11%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%020000040000060000080062、0001000000120000014000002010年2011年2012年2013年2014年2015年人群数增长率中国千万高净值人群数量及增长率6.10%9.70%6.30%2.50%3.80%11%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%01000020000300004000050000600007000080000900002010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年人群数增长率中国亿万高净值人群数量及增长率截至2015年5月，中国大陆千万高净值人群数量已经达到121万，同比增长11，为历年之最；亿万高净值人数达到7.8万63、，同比增长16；千万资产人群平均年龄在40岁，亿万资产人群在44岁，高净值人群总资产达到60.5万亿，平均家庭可支配收入255万元，即家庭年可支配收入总量为3万亿；超过七成高净值人群对中高端养老社区感兴趣，入住的可能性也达到45%；数据来源：2015中国高净值人群医养白皮书【潜在财富养老人群】高净值人群对中高端养老社区最敏感的因素为医疗设施和护理人员水平，其次是膳食管理、定期体检、娱乐活动、自然环境和健身活动 ，其中一线城市对科学的健身活动和设施相对敏感首先是专业的医疗设施及专业的医疗护理人员。其次是膳食管理、定期体检、娱乐活动、自然环境和健身活动，其比例均超过五成。非一线城市高净值人群最青睐64、的项目是定期身体检查，一线城市则相对更希望拥有合理科学的体育健身活动和设施。62%61%55%54%53%52%51%44%33%29%0%10%20%30%40%50%60%70%专业的医疗设施专业的医疗护理人员健康养生的膳食管理完善的定期身体检查丰富多彩的文化学习和娱乐活动优越的自然环境合理科学的体育健身活动和设施病后护理和康复心理咨询护理服务老年大学中高端养老社区吸引高净值人群因素占比情况数据来源：2015中国高净值人群医养白皮书【潜在财富养老人群】在医疗资源方面高净值人群对私立医院和私人医生需求显现，其中对医院的设施、资质、口碑和擅长领域较关注，而养老费用主要来源个人存款和投资结余医疗65、资源需求：私立医院成为未来三年内中国高净值人群最可能尝试的医疗机构，54%可能选择中资私立医院，48%可能选择外资私立医院；就医的关注点：就医时注重的因素分别是医疗设施的先进程度、医院的擅长领域、医生的资质经验和医院的口碑，其次是医院的级别，再接下来是整体的服务质量和医院的地理位置；养老费用来源：有九成主要来源于个人存款/投资结余，个人房产、退休金和商业养老保险也各占六成以上；54%48%39%28%27%26%0%20%40%60%中资私立医院外资私立医院私立医生海外体检海外医疗互联网医疗数据来源：2015中国高净值人群医养白皮书未来三年内选择以下医疗机构的可能性序号维度潜在财富养老人群1家66、庭结构2+1/22生活爱好金融投资健康养生（运动是主要生活方式）3养老理念通过旅游、丰富的娱乐活动充实自己的老年生活选择养老生活伴侣首先是配偶，其次是朋友，再次是儿女4医疗服务医疗设施的先进程度、医院擅长的领域、医生资质经验、医院口碑、医院级别、整体服务质量及地理位置高端体检、健康管理、膳食配比等5其它需求专业医疗设施、医疗护理人员膳食管理、定期体检、娱乐活动、自然环境和健身活动6支付方式个人存款/投资结余个人房产、退休金和商业养老保险不再完全考虑为子女留房产【潜在财富养老人群】核心特征及需求总结养老客群整体判断典型养老客户描摹养老客户细节需求客户分析层次【医疗配套】在医疗方面整体比较关注三个67、层次的服务:第一层级医疗需求为社区内基础医疗+外部综合医院资源；第二层级为三甲医院绿色通道，解决大病及紧急情况；第三层级为日常体检及保健10.78%13.73%3.92%23.53%10.46%3.59%14.05%18.63%0.65%0.65%0.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%社区门诊社区周边15分急救中心与三甲医院建能够使用医保病后术后康复日常体检中心针灸、中医保心理咨询药房其他0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%社区门诊社区周边急救中心与三甲医院能够使用医保病后术后康日常体检中心针灸、中68、医心理咨询药房其他首要次要再次入住养老社区在医疗看重各因素分别累计占比情况入住养老社区在医疗看重各因素在各级别分别占比情况入住养老社区在医疗看重各因素分别累计占比情况：社区门诊占比10.78%；社区周边15分钟车程内有综合性医院占比13.73%；急救中心占比3.92%；与三甲医院建立绿色通道（可优先挂号等）占比23.53%；能够使用医保占比10.46%；病后术后康复中心占比3.59%；日常体检中心占比14.05%；针灸、中医保健等护理中心占比18.63%；心理咨询和药房占比0.65%；因此社区外部综合医院资源，占比综合37是老人选择养老社区重点考虑因素，其次是社区内部医疗基础，占比18，此外日69、常体检与中医养生也是老人考虑的重要因素。入住养老社区在医疗看重各因素在各级别分别占比情况，在首要看重因素中，社区周边15分钟车程内有综合性医院占比最高30%；在次要与再次要看重因素中，都是三甲医院建立绿色通道与中医养生占比多皆为25%。因此社区周边15分钟车程内有综合性医院和与三甲医院建立绿色通道外部的医疗资源都是老人看重的，其次是社区内部的医疗情况，针灸、中医保健等护理中心，最后是日常体检及保健。【生活服务】本次被访老人多为高龄自理老人，对于减轻老人生活负担的家政服务最为看重，其次为餐饮服务；活动及照护服务为次级考虑服务29.41%19.28%24.18%9.80%16.34%0.98%0.70、00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%家政服务（如帮助房间打扫、洗衣做兴趣教学、组织活动（如老年兴趣班教健康安全食品特供（直接供应安全、专业营养师服务（如美味同时健康的餐随身介护服务（剪指甲、理发、洗澡等）其他养老社区里提供的各种生活服务分别累计占比情况0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%家政服务（如帮助房间打扫、洗衣兴趣教学、组织活动（如老年兴趣健康安全食品特供（直接供应安专业营养师服务（如美味同时健随身介护服务（剪指甲、理发、洗其他首要次要再次养老社区里提供的各种生活服务分别累计占比情况：家政服71、务占比29.41%；兴趣教学、组织活动占比19.28%；健康安全食品特供占比24.18%；专业营养师服务占比9.80%；随身介护服务占比16.34%；，其它占比0.98%。因此减轻老人生活负担的家政服务所占比重最高，其次为健康安全食品特供，再次兴趣活动在丰富老年人精神生活方面有重要意义养老社区里提供的各种生活服务在“首要、次要和再次分别占比情况，在首要看重因素中，家政服务占比最多，50%；在次要看重因素中，兴趣活动占比最多，30%；在最次看重因素中，明显区别。因此减轻老人生活负担的家政服务作为首选项，比例是突出的；食品安全在次要选择中占比略高，剩下因素对于老人来说影响不大。养老社区里提供的各种72、生活服务在各级别分别占比情况餐饮成为养老客群比较决策的重要因素5.23%7.52%4.58%18.95%9.15%27.45%18.95%0.65%7.52%0.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%目前居住地区附近子女居住在附近建筑设计适合老年居住自然环境好、居住舒适餐饮安全健康医疗服务能力好照护服务水平好（如协助有朋友亲戚已经入住丰富的老年活动其他选择养老社区的各因素分别累计占比情况良好的服务水平+居住环境是标配对老人来说饮食特别重要，养老项目食堂提供餐饮需要多种选择，老人可以根据自己的口味进行选择，不要太单调，有的养老院吃的不好，马上都传开73、来，说吃的不好汤阿姨（79岁）住建部城市规划设计师 您现有餐费支出大概是元/月 入住养老社区,您最高能接受的餐费标准元/月选项小计比例1、1000左右5149.02%2、1000-20004140.2%3、2000-300087.84%4、3000以上32.94%选项小计比例1、1000左右53.92%2、1000-20007270.59%3、2000-30002221.57%4、3000以上43.92%餐饮老年客户愿为满意的餐饮溢价支出餐厅的标准高一点，我们对吃饭都很重视，并不是在乎钱多钱少，主要是要吃的营养均衡，最好能有营养师，厨师的素质也要好，如果能有外卖配送服务就更方便了，我们老年人如74、果不想去食堂，可以叫送餐在家里吃杨叔叔（72岁）空军退休机械工程食堂的标准一定要高一点，我们非常在乎饮食和食品健康卫生，餐饮的开销可以大一点没有关系，主要是健康、安全、卫生、营养孙阿姨（70岁）朝阳医院医生序号选项小计比例1老年病理疗（日常中西医理疗，用于环节风湿病、老寒腿等关节性疼痛及不适）6563.73%2术后康复训练（运动训练、言语功能训练、吞咽功能训练、认知功能训练）2120.59%3减缓衰老训练（防止老年人智力、认知、听力等机能下降）4847.06%4心灵关怀（包括心灵慰籍，生活开导，并组织老年活动）2928.43%5阶段性评估（健康状态评估、康复护理评估）5856.86%6中医养生75、（手法按摩、火罐治疗、足浴熏蒸、耳穴治疗）6159.80%7医疗护理（鼻饲管、尿管插换、褥疮换药、心电图检测、血压检测、血糖检测）3635.29%本题有效填写人次 入住养老机构，在护理服务上最看重的是（多选）【护理服务】本次被访老人多为高龄自理老人，对于护理服务比较看重的为老年病理疗，占比63.73%；中医养生，占比59.80%；阶段性评估，占比56.86%；减缓衰老训练，占比47.06%，都接近或超过50%【护理服务】年龄进入80岁以上，更为关注健康状态的监测及评估，防止疾病突发；65-80岁的则更为倾向理疗养生，保证身体处于良好状态老年病理疗+中医养生身体状况评估身体状况评估减缓衰老+理疗76、养生年龄和护理服务交叉分析分 类问卷统计情况评述医疗配套在医疗方面整体比较关注三个层次的服务:第一层级医疗需求为社区内基础医疗+外部综合医院资源；第二层级为三甲医院绿色通道，解决大病及紧急情况；第三层级为日常体检及保健基础医疗+紧急医疗是目前老人普遍关心的医疗服务；而高龄（80岁以上）老人由于身体状况问题对于身体康复保健则更为看重80岁以上老人对于病后术后康复以及中医保健护理更为看重；7080岁的老人则偏重可以使用医保和基础医疗生活服务本次被访老人多为高龄自理老人，对于减轻老人生活负担的家政服务最为看重，其次为餐饮服务；活动及照护服务为次级考虑服务相对与其他改善性服务，老年人主要关心基本的生活77、服务，优先考虑保证基本生活便利，减轻生活负担护理服务年龄进入80岁以上，更为关注健康状态的监测及评估，防止疾病突发；65-80岁的则更为倾向理疗养生，保证身体处于良好状态老人倾向对于餐饮选择上拥有更对的自主权和餐饮成本可控性【服务及配套需求总结】服务及配套服务目标客户细节化需求生活服务定期打扫医疗服务配件社区医院、使用医保和紧急救护餐饮服务就餐方式多样化、送餐服务、高水平厨师客户语录：居住的条件一定要干净，要有专人打扫，每隔几天清理一次；客户语录：养老社区里面最好配建有一个社区医院，并且社区的医院可以跟医保挂钩；并且需要具有抢救的紧急救护能力，老人一旦有紧急情况可以先在社区内治疗，一边抢救一边78、等待救护车客户语录：食堂的标准要高一点，可以集中供应伙食，也可以点餐，也可以自助餐，希望食堂的形式可以多一点，这样我们可以有选择的空间；厨师的素质也要好，如果能有外卖配送服务就更方便了，我们老年人如果不想去食堂，可以叫送餐在家里吃； 入住养老社区最倾向的户型序号选项小计比例14050 （开间）3938.24%25060 （开间）2019.61%36070（大开间）1817.65%47080 （一室一厅）1514.71%58090 （大一室一厅）43.92%690100（大一室一厅）10.98%7100110 （大一室一厅）21.96%8110120 （大一室一厅）00%9120150 （两室两79、厅）10.98%10150180 （两室两厅）10.98%11180以上（两室两厅）10.98%本题有效填写人次10238.24%19.61%17.65%14.71%3.92%0.98%1.96%0%0.98%0.98%0.98%4050 （开间）5060 （开间）6070（大开间）7080 （一室一厅）8090 （大一室一厅）90100（大一室一厅）100110 （大一室一厅）110120 （大一室一厅）120150 （两室两厅）150180 （两室两厅）180以上（两室两厅）0%10%20%30%40%50%【产品面积】主力需求空间是4070，占比75；整体来看，老人倾向于功能合理的小户型80、产品75.5%说明：选择120平米以上的3个客户均为企业高管，按照现有居住状况选择了大户型【产品面积】年龄越大的客户对于小户型的倾向更为明显年龄和户型面积交叉分析序号选项小计比例1单元式3130.39%2单廊式4443.14%3内廊式1918.63%4无所谓87.84%本题有效填写人次102 对建筑形态的偏好30.39%43.14%18.63%7.84%单元式单廊式内廊式无所谓【建筑形态】43的受访老人建筑平面倾向为单廊式，希望为居住提供更多的交流空间；也有部分老人多倾向保持与现有居住空间的一致性，选择单元式的建筑形态客户选择单廊式访谈语录：最好用单廊的形式，这样既有动，大家都在走廊上可以聊天81、，又有静可以在自己的屋子里面；单廊式的比较好 ，走廊有个可以聊天的地方，我们喜欢聊天，大家要是心情不好了，可以出来聊聊天，心情会很愉快；【建筑形态】55-65岁的年轻老人更倾向单元式产品，与现有居住状态保持一致；65岁以上多选择单廊式的建筑形态，更容易跟其他老年朋友交流年龄和建筑形态交叉分析序号选项小计比例1全方位的适老化设计（40多项适老化设计） +国际品牌（每房多承受的价格是40000元以上）65.88%2局部适老化设计（厨房或卫生间等）+国际品牌（每房多承受的价格是20000-30000元）1918.63%3全方位的适老化设计（40多项适老化设计） +国内品牌（每房多承受的价格是300082、040000元）3938.24%4局部适老化设计（厨房或卫生间等）+国内品牌（每房多承受的价格是20000元）3736.27%5无所谓，可以没有适老化设计10.98%本题有效填写人次102 对于老年住宅的适老化设计的意见【适老化设计】38的老人选择全方位适老化配置+国内品牌，约36的老人局部适老化配置+国内品牌；适老化设计程度关注度高于品牌度年龄和适合老设计交叉分析随着年龄上升，更倾向于保证产品质量即可，对于品牌的国际化与否关注度明显降低序号选项小计比例1品牌65.88%2适老化设计7674.51%3家居智能化21.96%4装修风格21.96%5家具环保1615.69%本题有效填写人次102序83、号选项小计比例1需要，最好拎包入住8078.43%2不需要，自己选配家具2221.57%本题有效填写人次102 居室中是否需要配备家具及家电78.43%21.57%需要，最好拎包入住不需要，自己选配家具序号选项小计比例1电磁炉等简单厨房设备5250.98%2全套的厨房设备3332.35%3不希望自己做饭，不用设厨房1716.67%本题有效填写人次102序号选项小计比例1早餐4645.1%2午餐9593.14%3晚餐5654.9%4无43.92%本题有效填写人次102 养老社区中有餐厅可提供一日三餐，更倾向哪一餐在餐厅吃（多选） 对厨房设备的要求【其它设计】此次问卷调研的老年客群中以高龄健康自理84、老人居多，各类设计倾向选择便利老年生活的方式，减轻家务等带来的负担50.98%32.35%16.67%电磁炉等简单厨房设备全套的厨房设备不希望自己做饭，不用设厨房45.10%93.14%54.90%3.92%早餐午餐晚餐无需求维度问卷统计情况评述户型面积主力需求空间是4070，占比75；整体来看，老人倾向于功能合理的小户型产品；老人倾向于舒适的小户型产品，年龄越大的客户对于小户型的倾向更为明显建筑形态方面，单廊式和单元式占比最高，因此本项目在打造时可以采用两种建筑形态结合的配置，从而满足不同年龄阶段的需求建筑形态 43的受访老人建筑平面倾向为单廊式，希望为居住提供更多的交流空间；也有部分老人多85、倾向保持与现有居住空间的一致性，选择单元式的建筑形态；55-65岁的年轻老人更倾向单元式产品，与现有居住状态保持一致；65岁以上多选择单廊式的建筑形态，更容易跟其他老年朋友交流适老设计38的老人选择全方位适老化配置+国内品牌，约36的老人局部适老化配置+国内品牌；适老化设计程度关注度高于品牌度，随着年龄上升，更倾向于保证产品质量即可，对于品牌的国际化与否关注度明显降低老年人对适老化的品牌关注程度不高，对适老化的全方位布局和设计的实用性的关注度更高其它设计此次问卷调研的老年客群中以高龄健康自理老人居多，各类设计倾向选择便利老年生活的方式，减轻家务等带来的负担随着老年年龄的增长，对室内的装修关注度86、逐渐降低，希望生活便利，减轻家务负担【产品需求总结】产品目标客户细节化需求细节需求客户语录灯亮度需要可调节房间的灯亮度需要可调节的，有时候可以暗一点，看书的话需要光照强度高一点，所以房间里希望安装可调节亮度的灯最好配建有阳台房间最好配建有阳台，这样可以出去晒晒太阳，居室要朝阳，北面可以作为活动空间有一个小厨房房间也不需要配套太大的厨房，有一个小厨房能加热东西就可以了房间适用、安静需要装修豪华的房间，适用、安静就可以了，我对周边环境要求是安静一点，因为年龄大了，太吵闹会影响睡眠质量最好用地暖房间中适用地暖会好一点，因为老年人的腿脚不太好，容易着凉。窗户最好的是落地窗房间内的窗户最好的是落地窗，这87、样采光好，阳光充足；床与床垫要宽大舒适床与床垫一定要舒适，因为老年大多数的时间还是需要休息的，所以对于床垫的要求和品质一定要高房间有空置区域户型里最好有一个空的区域老年人可以根据自己的需求使用；客户启示:2、在基本的养老服务基础上，不管是即时还是潜在养老客户对于圈层生活的塑造均较为注重3、相对于即时养老客群，储备养老、潜在养老客群由于生活背景不同，更注重国际理念的健康保障、运动养生等方面，呈现从“养老生活方式”到“健康生活方式”的理念变化1、通过动态化养老人群进行项目整体定位中国养老市场方兴未艾，高端养老客户正处在发展阶段，站位未来客户和领先战略从更多国际案例分析高端养老项目构建的核心要素客户88、需求北京市场情况养老客户特征年龄职业收入家庭结构所在区域养老产品需求国际案例市场竞争情况项目影响因素项目核心竞争力优势竞争创新突破产品能力服务能力理念文化项目定位本体条件区位条件交通条件资源情况客户定位产品定位价格定位市场价格房地产价格支付能力交易模式规划建议企业目标项目角色重要性发展目标123456本次汇报内容案例分析3Case Study1. 背景篇 - 项目本体及区域环境解析2. 客户篇 - 养老客户特征及需求分析3. 案例篇 - 典型养老案例分析及启示4. 策略篇 项目整体开发策略体系建议按照定位较高的养老项目分类，可分为顶级养老项目和高端养老项目韩国首尔The Classic 50089、日本东京银座Sun City美国PRS Mirabella Portland东京市中心首尔市中心波特兰市中心韩国首尔 Noble County日本横滨 Sun City美国 Vi at Palo Alto首尔近郊龙仁市2009年2005年美国加利福尼亚Palo Alto近郊地区横滨市近郊2006年2010年2001年（一期）2006年（二期）80%655户100%422户80%410户95%280户100%540户80%388户顶级养老项目高端养老项目2006年针对项目属性，从两类养老项目分别借鉴发展策略城市高价值区域城市近郊高净值人群聚集区韩国首尔The Classic 500日本东京银座S90、un City美国PRS Mirabella Portland韩国首尔 Noble County日本横滨 Sun City美国 Vi at Palo Alto高端养老项目顶级养老项目项目本体属性国际养老案例分析顶级养老项目分析韩国首尔The Classic 500日本东京银座Sun City美国PRS Mirabella Portland东京市中心首尔市中心波特兰市中心韩国首尔 Noble County日本横滨 Sun City美国 Vi at Palo Alto首尔近郊龙仁市2009年2005年美国加利福尼亚Palo Alto近郊地区横滨市近郊2006年2010年2001年（一期）2006年91、（二期）80%655户100%422户80%410户95%280户100%540户80%388户顶级养老项目高端养老项目2006年雅典五百人议事会财富500强500(纸牌游戏）500全垒打俱乐部【核心理念】顶级养老项目强调的是顶级人群圈层的养老，而不仅仅是养老项目的高端化【硬件设施】顶级养老项目多处于城市核心区，容积率高，在硬件设计上以5星级酒店标准，建筑呈现浓烈的都市感首尔The Classic 500Mirabella 波特兰容积率9.69东京银座Sun City容积率8.33【科技系统】顶级养老项目优先使用前沿的科技系统，全面提升项目的居住及养老的舒适度家庭网络系统可视电话活动监测和紧急92、呼叫新风系统及脱臭空调系统THE CLASSIC 500一站式医疗服务24小时医疗护理服务24小时紧急服务个人医疗信息管理建国大学医生专业医疗服务建国大学绿色通道(代理收费/优先就诊)特殊护理服务预防性管理服务预防性健康检查/早期检测/治疗疾病入住体检/年度体检全面体检(5年一次)：包括癌症筛查等【医疗服务】在完善的健康医疗基础服务上，绑定高级的合作医院，并提供预防、早期检查等高端医疗预防服务银座 SUN CITY与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作定制化医疗、运动服务家庭医生咨询服务定制化医疗护理服务(1:25)定制化运动管理(家庭医生+运动治疗师)THE CLASSIC 500【餐饮服93、务】通过酒店餐饮团队提供餐饮服务，就餐环境及餐饮档次均为高端酒店标准银座 SUN CITY景观餐厅MIRABELLA PORTLAND景观餐厅顶层景观餐厅24层景观餐厅【公共设施】提供宴会及公共会客交流空间，满足精英圈层的社交及聚会档次；相比设施功能更完善，档次更高，满足精英群体的多元娱乐需求The Classic 500宴会厅及茶室The Classic 500 SPA及游泳池【日常活动】除了多种文化娱乐课程和活动，建立多类型的高端俱乐部，满足高端客群圈层娱乐及兴趣需求体育舞蹈 瑜伽课程 快走课程红酒文化课程 普洱茶文化课程金融技术课程 电脑课程 艺术课程 主题演讲（建国大学专家教授提供） 94、建国大学图书馆绿色通道建国大学未来知识教育中心项目折扣好教养俱乐部听音乐，看电影，互联网，美食专家旅游等体育俱乐部高尔夫球，徒步旅行，滑雪，乒乓球，台球等艺术和宗教俱乐部夫妇合唱团，图片，书法，收藏，乐器演奏THE CLASSIC 500【产品特征】户型设置上，除满足基本的居住需求外，在客厅设置上增强会客的舒适度，满足高端人群的社交需求居室类型The Classic 500银座SuncityMirabella Portland使用面积(平米）比例使用面积(平米）比例使用面积(平米）比例开间一居室124 - 13167%42-62N/A90-94N/A两居室33%70-84N/A115-154N95、/A【景观设计】受地块规模小的限制，强调屋顶花园等垂直景观设计，突出空间的城市观景性MIRABELLA PORTLAND空间观景设计裙楼屋顶花园123顶级项目整体档次定位高端，产品奢华，延续精英人群的生活品质满足精英人群的圈层生活需求，提供对等的社交平台及娱乐活动完善的医疗服务体系，在医疗保证的基础上，增加健康、预防等保健养生服务顶级养老项目延续精英人生的生活档次，在硬件设计上基本以5星级酒店标准宴会及公共会客交流空间，满足精英圈层的社交及聚会档次精英群体的圈层娱乐及兴趣为主，同时提供金融、大学教育等精英群体的素质提升内容完善的健康及医疗保证服务，并提供预防、早期检查等高端医疗预防手段，提升精96、英老的健康水平案例总结国际养老案例分析高端养老项目分析韩国首尔The Classic 500日本东京银座Sun City美国PRS Mirabella Portland东京市中心首尔市中心波特兰市中心韩国首尔 Noble County日本横滨 Sun City美国 Vi at Palo Alto首尔近郊龙仁市2009年2005年美国加利福尼亚Palo Alto近郊地区横滨市近郊2006年2010年2001年（一期）2006年（二期）80%655户100%422户80%410户95%280户100%540户80%388户顶级养老项目高端养老项目2006年【核心理念】通过提供综合性的医疗设施、文化97、体育休闲设施、餐饮以及生活方便和舒适的住房，为老年提供优质的养老生活Vi社区主要入住的为美国社会中上产阶级、高文化高素质人群，包括律师、教师、科研人员等典型客户典型客户： Dr. Burton Richter 诺贝尔获得者、前斯坦福物理教授【硬件设施】通过温暖的色调，突出日常居家氛围，强调居住的温馨感和舒适性Vi at Palo Alto首尔 Noble County横滨 Sun CityVi at Palo Alto【适老科技】从整体规划到室内设计的空间尺寸、家具和材料选择，为入住老人打造无障碍、适老、安全的居住环境Vi房间标准配备设施生活设施建筑设施楼宇智能设施电、水、排污、垃圾/废物处置98、露台或阳台中央空调洗衣机配备齐全的花岗岩台面厨房有线数字电视服务烘干机加宽壁橱紧急呼叫系统加宽浴室独立控温系统紧急呼叫：厕所，浴室，餐厅，床上，都有紧急呼叫装置，老人应对突发状况时可紧急联系内部电话：每个房间内设有内部电话，可以与医务人员和其他业主自由沟通实时监测：若有业主长时间没有外出活动，工作人员会主动询问情况横滨 Sun CityVi at Palo Alto【医疗服务】通过日常的健康管理、突出事件的紧急救助措施和与合作医院建设绿色通道为入住老人提供系统的医疗服务日常健康管理服务健康诊断：专家巡诊制度，并且定期举办业主体检健康咨询：业主有任何身体不适都可以到健康服务台咨询，护士24小时常99、驻，并能进行应急处理健康监测：太阳城对业主屋内状况具有一定监测能力，遇突发情况主动上门查询医院连携服务友好医院：与圣玛丽亚医科大学医院和横滨医院为友好合作关系，可以实现转诊和医疗支援绿色通道：出现需要转院的情况，太阳城的值班大夫会帮助办理入院手续并给予医院医生病人基本资料，减少诊断时间横滨 Sun City【公共设施】高端养老均提供丰富的休闲娱乐设施与活动，全面满足老年人的精神需求首尔 Noble County活动中心Vi at Palo Alto【产品特征】户型集中在一居室和两居室，以实用、舒适为主，充分满足居家养老感受居室类型Vi at Palo Alto横滨 Sun city韩国首尔 N100、oble County使用面积（平米）比例使用面积（平米）比例使用面积（平米）比例开间一居室77-102N/A45-5299-132N/A两居室116-197N/A70-82152-185N/A三居室391N/A231-238（2功能空间）N/A首尔 Noble County横滨 Sun City【景观设计】充分利用项目资源特质，做足景观资源，打造高品质园林，为住户提供视觉、功能及情感上的享受美国 Vi at Palo Alto横滨Suncity韩国首尔 Noble County分类顶级养老项目高端养老项目项目匹配度【核心理念】顶级养老项目强调的是顶级人群圈层的养老，而不仅仅是养老项目的高端化101、通过提供综合性的医疗设施、文化体育休闲设施、餐饮以及生活方便和舒适的住房，为老年提供优质的养老生活顶级圈层养老人群养老数量有限，难以支撑项目大规模开发，参照起圈层思想，以高端老人为核心【硬件设施】顶级养老项目多处于城市核心区，容积率高，在硬件设计上以5星级酒店标准，建筑呈现浓烈的都市感通过温暖的色调，突出日常居家氛围，强调居住的温馨感和舒适性参照客户需求特征，主要参考高端养老项目水平【科技系统】顶级养老项目优先使用前沿的科技系统，全面提升项目的居住及养老的舒适度较为全面的适老设计,为入住老人打造无障碍、适老、安全的居住环境在高端养老基础上叠加适当的智能养老体系，超越市场平台【医疗服务】完善的健102、康及医疗保证服务，并提供预防、早期检查等高端医疗预防手段，提升精英老的健康水平通过日常的健康管理、突出事件的紧急救助措施和与合作医院建设绿色通道为入住老人提高系统的医疗服务项目周边有大量的高净值人群，且是未来主力养老人群，可参照顶级养老项目作提升【餐饮服务】酒店餐饮团队管理，就餐环境及餐饮档次均为高端酒店标准提供优质的就餐环境和就餐选择主要参考高端养老项目水平，在就餐方式、环境进行优化两类项目特征与本项目对比(1/2)分类顶级养老项目高端养老项目项目匹配度【景观设计】受地块规模小的限制，强调屋顶花园等垂直景观设计，同时突出空间的城市观景性充分利用项目资源特质，做足景观资源，打造高品质园林，为住103、户提供视觉、功能及情感上的享受结合两类项目景观打造手法，充分利用生态资源【公共设施】提供宴会及公共会客交流空间，满足精英圈层的社交及聚会档次；相比设施功能更完善，档次更高，满足精英群体的多元娱乐需求高端养老均提供丰富的休闲娱乐设施与活动，全面满足老年人的精神需求主要参考高端养老项目水平【户型设计】户型设置上，除满足基本的居住需求外，在客厅设置上增强会客的舒适度，满足高端人群的社交需求以实用、舒适为主，充分满足居家养老感受以高端养老为主参照，在大户型产品适当考虑户型功能的灵活性两类项目特征与本项目对比(2/2)案例启示总结1、顶级圈层养老人群养老数量有限，难以支撑项目大规模开发，以高端养老项目作104、为本项目发展目标2、结合储备养老和潜在财富养老客群需求，将顶级养老项目的健康养老方式理念融入项目，以先进理念引领市场3、在科技系统、生态打造、户型设计等方面结合两者特征，实现市场平台超越本次汇报内容整体定位3Overall Positioning1. 背景篇 - 项目本体及区域环境解析2. 客户篇 - 养老客户特征及需求分析3. 案例篇 - 典型养老案例分析及启示4. 策略篇 项目整体开发策略体系建议整体定位思路1、本体条件2、本土养老市场3、国际养老趋势4、客户需求分析5、企业养老战略市场站位问题1 1客户定位问题2 2定位体系整体定位问题3 3整体定位思路1、本体条件2、本土养老市场3、国105、际养老趋势4、客户需求分析5、企业养老战略市场站位问题1 1客户定位问题2 2定位体系整体定位问题3 3【本体条件启示】本项目先天具备良好的生态景观资源，且作为北京最成熟的别墅区，周边存在大量高净值人群，成就了天然优质养老客群库在养老市场项目分析中得出，区位优势并不是养老项目的核心吸引力主要因素，需要另外寻找项目的核心驱动力，同时发挥区位优势公共交通较弱是本项目的短板条件，后期需要通过自身打造补齐交通短板项目资源风景良好，适合养老产品，优秀的生态景观资源是项目的先天优势周边配套资源能够满足项目的养老定位方向周边地缘性客户，存在大量高净值群体可以是本项目考虑的目标客户序号维度特点情况1区位条件项106、目位于中央别墅区板块，项目认知度较高，且周边风景资源良好2交通条件商业配套、公共交通和医疗资源相对较弱，需项目后期打造补齐3环境资源地块周边风景资源良好，邻温榆河并且周边有多个公园，具备开发养老的优质生态环境和资源基础4配套资源商业配套、公共交通和医疗资源相对较弱，需项目后期打造补齐项目地块周边3公里范围内仅有1家二级综合医院，其它医院资源与项目大约相距10公里，项目可依托的外部优质医疗资源有限5周边人群项目辐射多个居住板块，保守估计辐射人口数量超过30万，其中项目区域高端居住人口约3万【市场项目分布】本项目与市场大规模养老项目相比，区位优势明显待开发项目在运营项目中央墅区 养老特区市场站位站107、位高端养老客群最聚集的中央别墅区以最高区位价值成就领先的高端养老项目整体定位思路1、本体条件2、本土养老市场3、国际养老趋势4、客户需求分析5、企业养老战略市场站位问题1 1客户定位问题2 2定位体系整体定位问题3 380岁70岁60岁123生活小康自由享受养老客群动态变化450岁生活朴实安享晚年红色青春享受生活事业成功高财富积累即时养老富人变老【客户演变】生于民国，经历过“旧社会”和新社会一批人出国留学，受到良好的教育时代背景家庭结构生活理念消费观念精神追求受当旧时代影响，兄弟姐妹较多子女较多学富五车，经历多多种磨难，对社会的变化更能宽容，能接受新事务良好的经济条件，但生活朴实受出国求学经历108、及学习国外文化，对美国、苏联等美术、音乐艺术有很深了解，易于接受外国文化经历了建国初期的穷困、 遭遇了三年自然灾害、赶上恢复高考受过高等教育的在80年代中后期成为中流砥柱兄弟姐妹较多；受时代人多力量大的影响，子女较多但其儿女有自己家庭需要照顾，没有过多的精力和时间去照顾老人价值标准更倾向于保守，对于生活的追求物质所需的概念就是：够吃/够用就行了，多余的得积累，以备万一或许成年时中国开始腾飞、发展，受红色文化影响较深的一代人在生育时期赶上新中国第一波“婴儿潮”，兄弟姐妹较多他们在生育的年龄却遇到了计划生育政策，很多只生育了一个孩子。家庭的养老功能，在他们身上已经弱化一般是有资产有房子的，他们有退109、休工资有养老金，他们比前一代老人来说，有更强大的购买力在青年时代，感受最多的文化休闲及娱乐就是样板戏改革开放后的迪斯科、卡拉OK，再到近些年的广场舞，这些人都是最先尝试的弄潮儿共和国的艰难和激情岁月贯穿了他们青少年时期，经历过特殊时代洗礼具有浓郁的理想主义气息客群判定很多只生育了一个孩子，且孩子多有国外留学背景，家庭的养老功能，在他们身上已经弱化事业处于稳健上升期，收入较高，财富结余较多注重教育，个人和家庭保障注重生活品质，与国际理念保持一致性注重运动健身、国际旅游等更为高端的生活方式同时享受改革开放、房地产黄金时期视野较广、理念开放财富精英人文精英理想精英30年代生人（80岁以上）40年代生110、人（70岁80岁）50年代生人（60岁左右）60年代生人（50岁左右）客户定位策略一、关注动态变化Customer evolution动态客户演变以实现项目定位的超前性和市场可实现性二、落位精英老人Elite Senior聚集不同时代中的精英老人，保证项目高端调性三、寻找共性和差异Generality and Difference共性保证定位的统一性，差异保证定位的超前性客户定位精英长者他们要求品质细节的养老环境高端养老客户对于品质的要求，不是硬件设施奢侈、豪华，而是细节体现品质，生活便利性充足，有自由，有管理，有服务他们追求同道者为邻的生活氛围周边邻里都是一类人，乐于与共同兴趣爱好的朋友们一111、起交往，形成知性的人文交往环境他们是精神养老的积极追求者他们需要提供的可能不仅是老年设施、老年空间，更需要促进的是一个老年社会，满足精神诉求和心理寄托将老人身体状况、所需服务与本项目资源对位，从老人健康状况维度确定本项目主力客群老人类型驱动因素与本项目对照分析与本项目匹配度活跃长者Active Senior (AS)养生保健、社会交往、娱乐休闲、旅游运动，以及晚年自我价值实现这类老人目前在中国选择养老社区的意愿不强烈，但是未来主力人群，需要强势吸引独立生活/全自理Independent Living(IL)日常健康管理及风险预防，抗失能活动等；社会交往活动本项目的医疗及护理服务及社会活动可满足112、需求半自理/协助Assisted Living(AL)日常生活协助和有限医疗护理本项目的医疗及护理服务可满足该类老人需求记忆衰退照护Memory Care(MC)专业医疗、生活照护、身体机能的恢复；完善的管理设施这类老人对于专业人员和管理设施要求高，对于本项目管理难度高专业护理Skilled Nursing(SN)短期康复区及长期护理，全面的专业护理、康复服务；专业长期照料服务短期康复需要专业康复医疗机构的配合，项目内部缺乏该类型的医疗资源；本项目可满足长期照料服务老人健康状况区域内客户构成根据本项目特点，未来将吸引三类不同来源的养老客群地域来源客户类型与本项目对照分析与本项目匹配度即时养老客113、户东部区域内地缘性养老客户CBD及东扩区域企业中高层管理者的父母周边社区中高端居住产品购买家庭中的老人本项目周边地缘客户多，客户量大区域外养老改善客户其它区域改善型、对养老社区品质有追求的老年客户其它区域对于养老社区理念有追求的老年客户本项目产品力和养老理念将实现平台超越，可吸引该类老人区域外刚需养老客户不限区域，重视服务能力，以身体照护为需求的老年客户市场上各类项目服务能力都是核心发力点，此类客户可选项目多潜在养老客户中央别墅区内财富养老客户高品质养老社区符合高端生活方式的社区理念本项目产品力和养老理念将实现平台超越，可吸引该类客群区域外财富养老客户本项目产品力和养老理念将实现平台超越，可吸114、引该类客群但面临客户分流老人来源区域财富老年人群低端老年人群中产老年人群中产阶级中高等收入老年人群中产阶级中中等收入老年人群中产阶级中低等收入老年人群财富阶层老年人群客户支付能力需求时间30年代生人（80岁以上）四十年代生人（70岁80岁）50年代生人（60岁左右）60年代生人（50岁左右）客户演变分 类近期中远期产品稀缺程度客户容量产品稀缺程度客户容量60年代生人（50岁左右）50年代生人（60岁左右）40年代生人（70岁80岁）30年代生人（80岁以上）生于民国，经历过“旧社会”和新社会一批人出国留学，受到良好的教育人群特征时代背景家庭结构生活理念消费观念精神追求受当旧时代影响，兄弟姐妹较115、多子女较多学富五车，经历多多种磨难，对社会的变化更能宽容，能接受新事务良好的经济条件，但生活朴实受出国求学经历及学习国外文化，对美国、苏联等美术、音乐艺术有很深了解，易于接受外国文化经历了建国初期的穷困、 遭遇了三年自然灾害、赶上恢复高考受过高等教育的在80年代中后期成为中流砥柱兄弟姐妹较多；受时代人多力量大的影响，子女较多但其儿女有自己家庭需要照顾，没有过多的精力和时间去照顾老人价值标准更倾向于保守，对于生活的追求物质所需的概念就是：够吃/够用就行了，多余的得积累，以备万一或许成年时中国开始腾飞、发展，受红色文化影响较深的一代人在生育时期赶上新中国第一波“婴儿潮”，兄弟姐妹较多他们在生育的年116、龄却遇到了计划生育政策，很多只生育了一个孩子。家庭的养老功能，在他们身上已经弱化一般是有资产有房子的，他们有退休工资有养老金，他们比前一代老人来说，有更强大的购买力在青年时代，感受最多的文化休闲及娱乐就是样板戏改革开放后的迪斯科、卡拉OK，再到近些年的广场舞，这些人都是最先尝试的弄潮儿共和国的艰难和激情岁月贯穿了他们青少年时期，经历过特殊时代洗礼具有浓郁的理想主义气息很多只生育了一个孩子，且孩子多有国外留学背景，家庭的养老功能，在他们身上已经弱化事业处于稳健上升期，收入较高，财富结余较多注重教育，个人和家庭保障注重生活品质，与国际理念保持一致性注重运动健身、国际旅游等更为高端的生活方式同时享受117、改革开放、房地产黄金时期视野较广、理念开放30年代生人（80岁以上）40年代生人（70岁80岁）50年代生人（60岁左右）60年代生人（50岁左右）中高端收费品质服务、生活理念实现快速入住启动客户策略高端收费特色养老生活理念吸引提前锁定客户整体定位思路1、本体条件2、本土养老市场3、国际养老趋势4、客户需求分析5、企业养老战略市场站位问题1 1客户定位问题2 2定位体系整体定位问题3 3【市场平台总结】驱动要素从北京及国内养老市场分析，典型项目均构建了项目驱动要素体系吸引客户项目名项目核心驱动1燕达国际健康城强势医疗配套（三甲医院）性价比2北控光熙门医养中心区位优势强势医疗配套（康复医院）3保118、利和熹会老年公寓性价比自然环境4泰康之家燕园理财产品绑定模式销售品牌+高产品力5金手杖养老公寓自然环境+温泉养生6汇晨（北七家店）自然环境性价比7太申祥和自然环境中医养生8将府庄园自然环境8万科随园嘉树大社区环境养老理念10九华养老公寓品牌温泉养生理念11保利西塘越自然环境12绿城乌镇雅园自然环境【市场平台启示】驱动要素国内典型养老项目已经形成了四大核心驱动要素，以“养老生活方式”为发力点在长三角区域已经逐步出现，但在北京市场还属于市场空白，是本项目可抓的发力点核心驱动要素性价比依据市场消费特征，打造完全匹配客户的高性价比产品，通过价格要素吸引客户。典型案例：保利和熙会医疗依靠强势的医疗设施，119、强化养老客户对项目本身的信赖感，从而撬动整个项目的销售交易模式通过交易模式创新，赋予养老产品本身金融属性，并可获得额外的金融收益，以此吸引养老客户生活方式将具有吸引力的生活理念打造，融典型案例：北控光熙门、燕达国际健康城典型案例：泰康之家、金手杖入整体社区营造，创造一个具有健康、可持续理念的养老社区典型案例：天地健康城、万科随园嘉树【高端养老客户特征总结】养老圈层+健康生活+高品质产品三维核心吸引力【国际养老趋势总结】 每天平均花费时间情况家务劳动/购物社交学习/教育活动社会人群年龄65平均花费时间Vi 社区老人平均花费时间2小时，48分钟1小时，5分钟35分钟3小时，7分钟不到1分钟2小时，120、3分钟老龄化社会究竟能否重新焕发出生机取决于一个关键因素老年人的健康，健康老龄化（healthy aging）将成为养老的重要议题2015年全球人口平均寿命为71岁，其中女性73岁、男性68岁中国人口平均寿命为72岁，其中女性77岁、男性74岁北京人口平均寿命为82岁，其中女性84岁、男性80岁55/60岁80岁寿命提高之后，从一种状态过度到另外一种状态的周期延长了，因此针对不同状态提供独立、预防、支持、长期看护和精细护理服务就更加具有必要性了【国际养老趋势总结】期望寿命提高拉长了老龄化过程，健康老龄化成为养老的重要议题整体定位策略一、回归健康养老生活方式Healty Aging健康是理念基础121、，医疗是必备支撑，而养老是其最终目的，关键环节在于健康生活方式构建与覆盖全生命周期的健康管理二、关注圈层交流平台构建Life circle以高端老人的精神诉求为核心，塑造思想交流和社会交往平台三、延续高品质生活环境High-quality Community服务、环境等需基于高端人群现有的居住状态，高品质生活体验、居住空间的延续整体定位一精英长者共享社区整体定位二长者自治健康社区本项目定位的三大驱动精英圈层老年俱乐部养生保健促进生命力智慧养老科技更温暖共享激情梦想共享激情梦想思想交流和社会交往平台思想交流和社会交往平台塑造高端圈层生活塑造高端圈层生活MY DREAM共享品质生命共享品质生命生命122、健康管理生命健康管理焕新退休生活体验焕新退休生活体验GOOD LIFE共享温暖科技共享温暖科技长者为本长者为本细节关爱细节关爱GOOD TECHONOLOGY本次汇报内容开发策略4Development Strategy1. 背景篇 - 项目本体及区域环境解析2. 客户篇 - 养老客户特征及需求分析3. 案例篇 - 典型养老案例分析及启示4. 策略篇 项目整体开发策略体系建议实施策略核心功能设施建议一般公共设施建议产品自理及护理配比各类产品户型配比设施体系产品体系规划设计功能分区设施分布价格体系价格定位分级价格设计配套设施体系策略项目核心配套设施体系老人力计划生命力促进中心精英老年俱乐部Wel123、l体验楼医院高端餐饮健康护理医疗能量康复精神康复生活管理营养美食运动健身身体按摩身体治疗心灵智慧疗法后续辅导服务健康项目体系常规医疗的延伸，研究影响人健康的模式，给予传统的非传统的治疗针灸治疗、音频康复、内部脉络平衡、大脑和脊髓调理、磁极疗法、能源接触医疗、日本人体脉冲、REKEI镇静通灵旅程、精神辅导、洛奇仪式、里程碑意识生活方式咨询、 压力管理、人际关系改善、 饮食习惯处理、性咨询、睡眠改善、戒烟、血压控制、心里魔术、EMDR、谈心疗法、催眠疗法. 减肥营养学、新陈代谢改善、康复食品、消化吸收改善、糖尿病改善、维生素矿物质补充、健康饮食顾问健身课程、设施健身、身体测试、健身散步、各项评估、124、肌肉骨骼健康、健身养生方案设计、个人训练、生活运动、高尔夫、户外、球拍类运动传统按摩、亚洲按摩、高级恢复按摩、印度疗法、峡谷农场品牌按摩尤利娅水疗、草药疗法、奥地利泥浆、身体磨砂占星术、塔罗牌、书法、数字命理学、先知术健康跟踪、营养辅导、锻炼辅导、生活管理跟踪养生保健生活调理参考案例：美国第一健康养生基地、世界最受尊重的健康品牌图森峡谷农场核心配套设施体系生命力促进中心：通过西方健康理念与中式传统养生理念的结合，营造健康养老生活方式核心配套设施体系生命力促进中心：基于显性和潜在两拨养老客户的需求，设置中医养生、能量康复、运动管理三大核心功能能量康复中医养生运动管理打造极富特色的中医养生会馆，通125、过老中医坐诊服务，提供中医诊疗、养生理疗等特色化服务做为核心卖点，同时兼具中医餐饮功能提供癌症监测等预防医学功能，以便早期发现潜在的严重的疾病，如心血管疾病，糖尿病，免疫系统疾病或癌症时，从而改善生活进行影响和治疗健身课程、设施健身、身体测试、健身散步、各项评估、肌肉骨骼健康、健身养生方案设计、个人训练前期引入中后期引入 听音乐，看电影，互联网，美食专家旅游等教养俱乐部 高尔夫球，徒步旅行，滑雪，乒乓球，台球等体育俱乐部 夫妇合唱团，摄影，书法，收藏，乐器演奏艺术和宗教俱乐部核心配套设施体系精英老年俱乐部：与外部精英老人团体合作，共建精英老人社交平台外部精英老人团体推荐：中国老年摄影家协会 、126、顶级高校校友会退休团体参考案例：首尔 THE CLASSIC 500核心配套设施体系高端餐饮：针对项目的大规模属性、人群的多元性，从健康、食品安全及个性化服务及景观餐厅等良好的就餐环境进行提升服务内容国内现状健康膳食营养食堂基础配备点餐送餐基础配备营养师配餐基础配备私宴定制较少配备钟点厨师较少配备公共自助厨房较少配备公共自助厨房较少配备有机食材配送较少配备专护餐厅较少配备国内外餐饮服务对比连廊餐厅结合部分连廊区域，打造微餐饮设施、重交流空间，实现廊道的复合功能核心配套设施体系高端餐饮：针对项目的大规模属性、人群的多元性，从健康、食品安全及个性化服务及景观餐厅等良好的就餐环境进行提升公共自助餐厅127、每个组团内部可设置公共自助餐厅，灵活满足老人餐饮需求精品宴会餐厅设置小体量的宴会餐厅，承接私宴定制、举办高端活动等功能中央食堂核心配套设施规模汇总表核心配套设施规模（平方米）备注医院20000提供well体验楼10000提供其中：生命促进中心2000参照美国图森峡谷农场社区活动中心15000按照IL总共1500户，分为3个组团，每个组团500户，按照户均10平米，每个5000平米其中：精英老年俱乐部2000参照美国图森峡谷农场餐饮功能6000按照人均2平米，总共1500户，3000人日常功能合计17000占15万平米的11.3%所有功能合计45000项目名称配套面积占总建筑面积比国内泰康之家燕128、园6.00%万科随园嘉树8.41%美国Lanier Estates Village7.7Mirabella Portland 13.83日本宝塚太阳城10左右塚口太阳城横滨太阳城国内外典型项目配套比例在68之间，其中Mirabella定位城市高端CCRC配套比例高达14产品体系策略产品建议自理产品居室及对应面积区间各居室配比自理与协护产品配比协护产品居室及对应面积区间各居室配比产品配比表产品智能化建议产品定位思路【产品定位自理协护配比】美国Vi项目：自理配比平均值为77.07，协护配比为平均值为22.93美国Vi养老户数所占配比自理介护总计自理介护Bentley Village40918959129、868.39%31.61%Lakeside Village30311641972.32%27.68%TidePointe 2647533977.88%22.12%Silverstone 2666032681.60%18.40%La Jolla Village40311551877.80%22.20%Glen 2968337978.10%21.90%Highlands Ranch2525230482.89%17.11%Grayhawk 2609035074.29%25.71%Palo Alto38810649478.54%21.46%Aventura 2476631378.91%21.09%【产130、品定位自理协护配比】日本Sun City项目：自理配比平均值为79.33；协护配比平均值为20.67日本Suncity Japan 户数所占配比自理介护总计自理介护【大阪】高槻1286219067.37%32.63%【兵庫】宝塚2693029989.97%10.03%【兵庫】塚口5997867788.48%11.52%【東京】銀座EAST 3135636984.82%15.18%【東京】吉祥寺2601727793.86%6.14%【東京】町田（两馆合计）31812844671.30%28.70%【神奈川】横浜48017565573.28%26.72%【神奈川】神奈川3556041585.54%131、14.46%【埼玉】熊谷11211923148.48%51.52%【埼玉】東川口156716395.71%4.29%【千葉】柏2147629073.79%26.21%【产品定位自理协护配比】中国各养老社区：自理配比在平均值为63.35，介护配比平均值为36.65国内养老机构天地健康城和熹会燕达国际健康城恭和苑户数自理78086511249介护3958663920总计11751721150269所占配比自理66.38%50.00%44.43%92.57%介护33.62%50.00%55.57%7.43%产品类型美国日本中国自理配比区间68.3982.89%48.4895.71%44.4392.5132、7平均值77.07%79.33%63.35%介护配比区间17.1131.614.2951.527.4355.57平均值22.93%20.67%36.65%本项目自理协护配比建议自理产品：协护产品80 ： 20本项目自理协护产品配比建议产品定位思路产品建议自理产品居室及对应面积区间各居室配比自理与协护产品配比协护产品居室及对应面积区间各居室配比产品配比表产品智能化建议国内外项目户型配比，一居室（开间及一室一厅）占市场主流占比在67-100，两居室以上房型占比1533居室类型泰康之家燕园申园九华金手杖万科随园嘉树The Classic 500开间33337594一室一厅425225650%67两室133、一厅25%33一室两厅1515三室一厅25% 入住养老社区最倾向的户型序号选项小计比例14050 （开间）3938.24%25060 （开间）2019.61%36070（大开间）1817.65%47080 （一室一厅）1514.71%58090 （大一室一厅）43.92%690100（大一室一厅）10.98%7100110 （大一室一厅）21.96%8110120 （大一室一厅）00%9120150 （两室两厅）10.98%10150180 （两室两厅）10.98%11180以上（两室两厅）10.98%本题有效填写人次10238.24%19.61%17.65%14.71%3.92%0.98%1134、.96%0%0.98%0.98%0.98%4050 （开间）5060 （开间）6070（大开间）7080 （一室一厅）8090 （大一室一厅）90100（大一室一厅）100110 （大一室一厅）110120 （大一室一厅）120150 （两室两厅）150180 （两室两厅）180以上（两室两厅）0%10%20%30%40%50%【产品面积】主力需求空间是4070，占比75；整体来看，老人倾向于功能合理的小户型产品75.5%说明：选择120平米以上的3个客户均为企业高管，按照现有居住状况选择了大户型居室类型泰康之家燕园申园九华金手杖万科随园嘉树The Classic 500开间33337594一135、室一厅425225650%67两室一厅25%33一室两厅1515三室一厅25%序号选项小计比例14050 （开间）3938.24%25060 （开间）2019.61%36070（大开间）1817.65%47080 （一室一厅）1514.71%58090 （大一室一厅）43.92%690100（大一室一厅）10.98%7100110 （大一室一厅）21.96%8110120 （大一室一厅）00%9120150 （两室两厅）10.98%10150180 （两室两厅）10.98%11180以上（两室两厅）10.98%本题有效填写人次10275.5%国内外项目户型配比，一居室（开间及一室一厅）占市场主136、流占比在67-100，两居室以上房型占比1533客户主力需求小户型产品，占比75；整体来看，老人倾向于功能合理的小户型产品一居：两居室比例为80：2012开间：一居：两居室比例为35：45：20国内近期高端产品如泰康之家在一居产品主流为一室一厅产品【产品配比】建议配比为 开间：一居：两居室比例为35：45：20国内开间使用面积为4560平米；一居室使用面积为6080平米;两居使用面积90-120平米居室类型泰康之家燕园申园九华金手杖万科随园嘉树开间64(使用面积45）使用面积4575（使用面积6053一室一厅94-121（使用面积60-80）使用面积60-80118-150（使用面积100-1137、20）6390两室一厅72100一室两厅181（使用面积120）使用面积120三室一厅110日本一居室使用面积为2052平米；两居室使用面积为4275平米美国一居室使用面积为70101平米；两居室使用面积为115164平米居室类型韩国The Classic 500银座sun city横滨sun cityMirabella Portland Vi at Palo Alto使用面积（平方米） 使用面积（平方米） 使用面积（平方米） 使用面积（平方米） 使用面积（平方米）一居室123-13021-4051.8790-9477-101两居室123-130429773.7174.92115-149116138、-16412居室类型开间一居两居使用面积（平方米）45-5555-6590-95本项目产品配比表项目居室类型使用面积区间（平米）主力面积（平米）居室套数IL开间45-555035%正规一居55-656045%两居居室90-959020%小计100.0%CB开间3050 40100.0%小计100.0%产品定位思路产品建议自理产品居室及对应面积区间各居室配比自理与协护产品配比协护产品居室及对应面积区间各居室配比产品配比表产品智能化建议【市场平台】建筑科技方面，泰康之家在建筑绿色方面发力，并申请LEED认证泰康之家燕园天地健康城通风空调采用新风系统热回收、变频供应冷冻水系统、空气侧免费冷源、变频供139、应生活给水、变频控制空调箱送风机、变频控制电梯等技术节约能源独立空调新风三层过滤系统，高于五星级酒店标准，高效除尘去除90%以上的PM2.5，室外污染进不来，室内污染排出去独立空调水系统水系统：优化水质系统，具有软化、净化多重环节，确保社区内高品质用水。同时，社区采用节水型器具和设备，实施雨水收集等回收用水系统，实现水资源的合理和高效利用社区具备集中生活热水供应;经过生活给水系统集中的过滤、软化、杀菌消毒等水质处理，用水时更觉舒适，同时防止烫伤。直饮水系统恒温恒湿社区室内空间夏季温度24度，相对湿度60%，冬季温度22度，相对湿度40%。泰康养老社区建筑比国家普通建筑节能24.3%。地暖可智能140、控制独立采暖系统，地暖直接入户照明系统社区配置防眩光灯光系统;针对老年人视物能力减弱的情况，室内照度标准提高，使得老年人能始终感受到明亮的视觉效果;室内统一采用暖色调光源，营造温馨舒适的居家氛围;起夜地灯【市场平台】智能养老维度泰康之家燕园与天地健康城的智能养老主要提现在一键呼叫、无线定位、健康管理跟踪等方面泰康之家燕园天地健康城智能养老室内一键紧急呼叫一键紧急呼叫 ，需要协助发送信号通知附近工作人员基于WiFi定位的老人看护系统 室外摔倒监测无线定位系统，定位精确到楼栋楼层方位建立完整的健康管理系统建立健康档案及跟踪，老人可以在终端自住查询血糖、血压、血脂、体脂、骨密度等一卡通 消费及门禁系141、统【智能养老全新绿色建筑认证】通过WELL认证在设计开始改造大众的健康、福祉和效率，实现更好的养老及居住体验认证和监测空气、水、营养、光线、健康、舒适和理念等影响人类健康和福祉的建筑环境特征WELL 认证立足于医学研究机构，探索建筑与其居住者的健康和福祉之间的关系，让业主和雇主了解到他们的建筑空间设计有利于提高健康和福祉，并且如他们所预期的那样在运行。WELL建筑标准注重于建筑中的人本身WELL是第一个关注于建筑内居住者的健康状况的标准；WELL设定了102重性能指标和设计策略，这些将由建筑的业主、设计师、工程师、承包商、住户以及运营商来实现；WELL是一个基于现有室内空间对人体影响研究的全面142、总结，并已提前通过了全面综合的审查为了达到WELL建筑标准的要求，建筑空间必须由第三方进行现场评估和性能检测。WELL在许多方面都阐明了最佳实践，因此，WELL有潜质帮助中国在克服一系列影响人类健康的环境问题上取得长足进步。众所周知，自然环境与人类社会的健康和福祉息息相关，因此，在建筑环境中为健康和福祉所作的设计就有潜力去改造大众的健康、福祉和效率。【服务体系全新智能养老服务】智能养老解决方案，构建智能看护方案和社区远程健康管理平台记录处理流程减少后期不必要的医疗及护理纠纷智能化分配最快速度解决老年人出现的问题护理人员增援求助解决护理人员短缺，新入职人员经验缺乏等老人跌倒报警解决老人突发以外来143、不及使用一键呼叫，增强保证措施实现项目 美国著名养老运营商魅力花园上海项目预计2016年开业【服务体系全新智能养老服务】智能养老解决方案，构建智能看护方案和社区远程健康管理平台兼容各类传感设备（类似物联网）可以接收门磁感应、床垫感应、红外动作感应、跌倒感应、烟雾感应、煤燃气泄露感应、漏水感应等。可联通各类传感设备实现项目 美国著名养老运营商魅力花园上海项目预计2016年开业价格体系策略驱动力支付力（押金月费）客户年龄：80岁以上，驱动因素为身体不能自理，需要医疗专业人员照顾期望收费模式：低押金高月费的短租模式，其中押金范围为1030万即时养老型客户年龄：7079岁，驱因素为年龄较高，身体不能自144、理和消除孤独感期望收费模式：低押金高月费的长租模式，其中押金范围为3050万选择养老型客户年龄:孩子60岁以下，父母为70岁以上，驱动因素为父母身体行动不便利，需要专业人员陪护或照顾期望收费模式：低押金高月费短租模式，其中押金范围为50万以下父母养老型客户年龄为6069岁，驱动因素为享受生活、健康养生和投资理财期望的收费模式：高押金低月费一次性趸交模式，其中押金范围为100150万储备养老型客户价格特征【参考案例】不同户型与一次性趸交费用比例关系户型使用面积入门费（万元）乐泰卡购卡金额（万元）总入门费（万元）收费比例关系（以一居室作为基准）45平米/42平米2065850.8260平米/65平145、米2084104180平米/78平米201101301.25120平米/140平米202252452.36户型使用面积租金（万元）保证金（万元）总价（万元）收费比例关系（以一居室作为基准）48609015019515510016048（带花园）901001901.23821201803002.00190310200320九华养老公寓泰康之家燕园本项目不同户型与一次性趸交费用比例关系及价格初步建议项目居室类型使用面积区间（平米）主力面积（平米）收费比例关系（以一居室作为基准）一次趸交费用（万元）IL开间45-55500.880（取低值）正规一居55-65601100-150两居居室90-9590146、1.5225（取高值）规划设计建议【参考案例一：Riderwood CCRC 社区】位于华盛顿大都市圈的郊区，隶属美国马里兰州，周围配套设施相对完备周边资源 医疗资源：斯坦福医疗中心、Lucile Packard儿童医院 大学：南面相距斯坦福大学800米 购物中心：Nordstorm购物中心公园：Nealon公园与城市核心区的关系 Riderwood社区位于马里兰州，属于华盛顿大都市圈的近郊地区 距离华盛顿市中心20公里，开车20分钟 距离通往华盛顿的地铁7.8KM，乘坐轨道交通30分钟、10站到华盛顿市中心华盛顿都市圈Riderwood分组团布局总共1800户分为三大组团围合式布局每一个Bl147、ock由4栋建筑围合，形成中庭，共享绿色，同时，每个组团均有社区会所，保障设施服务范围最大化风雨连廊全封闭式风雨连廊，保证冬季以及恶劣天气，老年客户行动安全建筑独立住宅每栋约1.6万平方米【整体规划】独立社区分组团布局，但各组团由封闭式风雨连廊连接，并采用围合式中庭的方式保证公共空间围合式中庭风雨连廊社区会所园林小径门卫室游泳中心教堂销售部高尔夫草坪遛狗场所社区花园网球场门球场门卫室DABCE住户停车场访客停车场居住公寓楼【整体规划】各组团均配备公共设施，并且各具主题特点中央组团形象展示及活动举办运动健身娱乐休闲活动医疗康复AL护理康复组团AB（社区中央组团）CD护理单元餐厅餐厅餐厅餐厅专业护148、士护理理发店理发店理发店理发店理发店教室教室教室教室/音乐房便利店便利店PNC银行PNC银行协助生活区健身中心健身中心/游泳中心咖啡厅咖啡厅花园客房酒吧Spa电影院/电视演播室门诊康复中心医疗中心/药店短期康复治疗棋牌室/图书馆棋牌室/图书馆台球室电脑房电脑房创意艺术工作室创意艺术工作室创意艺术工作室销售中心庆祝活动举办场所健康工作室慈善事业办公室木制品手工室庭院花园田园部行政办公室日常管理办公室后勤车队一般服务办公室业余广播餐厅、理发店、教室属于高频次使用功能空间，每个组图均布置IL区域便利店仅一个位于社区中央组图健身中心两个组图共用一个、游泳中心仅设置一个酒吧位于中央组图SPA及电影院均只149、设置一个医疗分为 医疗中心 门诊康复及AL区域的短期康复棋牌室、图书馆、电脑房、艺术工作均设置两至三个分组团分布销售中心位于中央组团一般行政办公事务分组团布置门卫室游泳中心教堂销售部高尔夫草坪遛狗场所社区花园网球场门球场门卫室DABCE【整体规划】组团庭院内部景观结合运动功能，景观与功能相得益彰双入口设置，IL区域及AL区域分别设置出入口组团内部结合庭院景观设置游泳馆社区边缘区域设置宠物活动场所中央组团内部设置高尔夫果岭草坪提升项目整体形象【参考案例2】日本宝塚Sun city项目，通过三层的建筑围合及因地制宜的阶梯状建筑排布，设计出与自然和谐的内庭院居住环境【围合景观】共300个单元的三层建150、筑围合出几个内部庭院景观【阶梯分布】通过修建地下停车场节省了许多空间，SWA巧妙地利用高差来解决高度限制，并将建筑以阶梯状排布使之和谐的融入周围的社区【 45度角排布】单面走廊的楼面布局使各单元都能朝向东南或西南，进而演变为与北轴成45度角的庭院设计方案1、水景中庭2、花园中庭3、中庭广场4、阶梯中庭1234北本项目规划布局建议：IL区域划分组团布局，组团内部设置公共设施+景观中庭模式AL区域护理组团：包括医院及AL护理单元内部可采用围合封闭式。保证AL群体甚至失智群体MC的封闭式护理。独立设置出入口。IL区域护理组团：IL独立生活区，分为三大组团，低密分散式设置，建筑之间可考虑通过风雨连廊连151、接，方便老人在阴雨天及冬季使用活动会所，方便出行IL组团IL组团IL组团原有会所（约2000平）：设置为精英俱乐部设施：包括高端包房餐厅、游泳馆等组图内部会所设施：配套普通餐厅、便利店、教室图书馆棋牌室等活动WELL体验楼：主要包括WELL建筑体验及生命力促进中心主入口次入口景观中庭建议：园林景观与疗养功能化结合，实现身体持续健康的轻疗养体系轻运动疗养轻运动疗养案例：罗马MAXXI广场公共互动座椅打造特色建筑师设计出“无极限系统”，以缓斜坡代替台阶，用可再生橡胶铺设软地面，从而使轮椅、婴儿手推车或拄拐杖的人都能无障碍使用。流畅起伏的座椅呈圆环状排列，结构设计符合人体工程学，适合各种身体姿势。并152、针对不同的身体状况，设置三个等级的运动方式说明指示牌，为人们提供不同的强身健体方式感官疗养案例：意大利弗罗西诺内市的感官花园(Sensational Garden)集趣味性、集聚性、感官性以及互动性于一身的城市公共空间小径蜿蜒串联五个形状不同的混凝土突起物，随着不断深入这个空间，高度、倾斜度以及尺寸不断变化，人们会慢慢获得各种感官体验，可以闻到清新的味道，听到各种悦耳的声音，看到漂亮的玫瑰花园，触摸到各种材质，品尝到美味的水果。感官公园的鼻祖景观设计师三宅祥介认为：“伴随年龄增加，人的感觉往往会变得迟钝，如果有东西可以在周围不停地刺激你的感官，不仅令人舒心，还有治疗功能。”感官花园，通过景观设153、计和植被搭配，对老年人的视觉、嗅觉、听觉、触觉、味觉等五个感觉能力的维持释放效果景观中庭建议：园林景观与疗养功能化结合，实现身体持续健康的轻疗养体系感官疗养园林疗法案例：美国“莱加西”医疗服务机构“星期四花园俱乐部”该机构通过植物栽培、除草等园艺工作，达到治愈效果“很快，我们清楚地发现：当他们在自然中忙碌时，病人的焦虑和神志恍惚减少了，注意力也集中了。”“莱加西”园艺治疗方案协调员特雷西亚哈森景观中庭建议：园林景观与疗养功能化结合，实现身体持续健康的轻疗养体系园林疗养本项目整体指标汇总约4000平米项目居室类型使用面积区间（平米）主力面积（平米）居室套数IL开间45-555035%正规一居55-656045%两居居室90-959020%小计100.0%CB开间3050 40100.0%小计100.0%项目指标单位总用地面积105000平方米总建筑面积200000平方米其中护理养老公寓CB20000平方米医院20000平方米well体验楼10000平方米自理养老公寓IL150000平方米其中养老公寓135000平方米会所15000平方米容积率2.00 其中：公寓套数总量1875套IL数量1500套CB数量375套