1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。6/22/2022证大五道口金融中心项目证大五道口金融中心项目商业定位商业定位 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。6/22/2022本报告是严格保密的。报告架构报告架构4 46 6海口城市规划与空间发展海口城市规划与空间发展项目商业定位项目商业定位5 5海口商业市场研究海口商业市场研究3 32 21 1项目界定项目界定城市宏观经济环境研究城市宏观经济环境研究借鉴案例研究借鉴案例研究2本报告是严格保密的。2、项目界定项目界定3本报告是严格保密的。滨海大道商滨海大道商务区务区国贸商务区国贸商务区金贸区金贸区项目位于金贸区及滨海大道沿线，属于海口项目位于金贸区及滨海大道沿线，属于海口CBDCBD，但，但CBDCBD价值未得到完全体现价值未得到完全体现以滨海大道为界以滨海大道为界，金贸区按南区和北区分别规划设计。滨海大道以南为南区，规划面积2.23平方公里，规划建筑面积400万平方米（1994年调整为600万平方米）。南区主要建写字楼、酒店，并建少量高级住宅楼，希望规模宏大、错落有致的建筑群，吸引银行、证券公司和各大公司入驻，形成海口较为集中的商务中心区。滨海大道以北为北区，规划面积207平方公里（包括3、万绿园）。临海的北区以公用建筑建设为主，建设城市体育馆、歌剧院、图书馆等。p在之前房地产泡沫中的盲目开发中，本区域规划的CBD功能隐退，金贸区失去了城市定位，变成了以商住楼为主。 p目前受益于城市价值的提升，CBD功能定位逐步回归玉沙村项目北区将打造海口的RBDRBD（休闲商务区），（休闲商务区），按照规划改造完成后，大型购物街区、大型餐饮街区、休闲娱乐街区、大型文化设施、时尚运动设施、高级商务酒店、写字楼、白领公寓等将在这里建成项目区位项目区位项目交通项目交通项目四至项目四至项目指标项目指标外部设计外部设计空间设计空间设计4本报告是严格保密的。项目交通便利，三面环路，可达性与可进入性项目交通4、便利，三面环路，可达性与可进入性都非常良好都非常良好距离海口美兰国际机场仅35分钟车程， 180多条航空线路直达世界各核心城市距离海口长途客运站南仅15分钟车程， 70多条省内线路、48条国内线路直达省 内外各地距离海口秀英港近在咫尺，交通便利，客 运和货运直达国内外各主要城市滨海大道滨海大道项目区位项目区位项目交通项目交通项目四至项目四至项目指标项目指标外部设计外部设计空间设计空间设计5本报告是严格保密的。项目位于城市核心商业商务区边缘，周边聚集项目位于城市核心商业商务区边缘，周边聚集着大量的高档住宅以及一部分商住楼着大量的高档住宅以及一部分商住楼北北北北东东东东西西西西南南南南项目区位项目5、区位项目交通项目交通项目四至项目四至项目指标项目指标外部设计外部设计空间设计空间设计6本报告是严格保密的。本项目商业规模属于中等偏小，高本项目商业规模属于中等偏小，高155155米的米的塔楼塔楼建筑建筑将将非常有利于商业的标志性和昭示性非常有利于商业的标志性和昭示性项目区位项目区位项目交通项目交通项目四至项目四至项目指标项目指标外部设计外部设计空间设计空间设计n占地面积：13868.18平方米n总建筑面积：137017.9平方米，其中商业为18153.5平方米n由1幢39层高档写字楼和2幢超高层公寓式酒店及其裙楼组成。n写字楼空间组成：1-4层为商业配套，5-38层为办公间，标准层面积10706、平方米39层为观光会所总建筑面积：73431.8平米，其中商业面积14557平米n公寓式酒店空间组成：北侧为39层塔楼；南侧为31层塔楼1-2层为商业裙房总建筑面积为63586平方米，其中商业3596.5平方米n停车位:746个技术指标技术指标7本报告是严格保密的。项目整体设计现代、新颖、大气、高档，使项目整体设计现代、新颖、大气、高档，使商业部分有树立高档形象的条件商业部分有树立高档形象的条件楼高155米，在海口仅次于天邑国际（198米）、明光国际（188米），位于目前海口第三高，昭示性强建筑外观采用竖向肌理做拓扑变化，全面展示一个简法流畅富有表现力的形象商业部分与写字楼部分线路分开，人流分7、离建筑外立和广场与城市建筑融为一体，使本项目为城市一道风景线项目区位项目区位项目交通项目交通项目四至项目四至项目指标项目指标外部设计外部设计空间设计空间设计8本报告是严格保密的。商业部分内部空间设计存在单层面积偏小，对商业部分内部空间设计存在单层面积偏小，对餐饮、休闲等功能考虑不足等问题餐饮、休闲等功能考虑不足等问题项目区位项目区位项目交通项目交通项目四至项目四至项目指标项目指标外部设计外部设计空间设计空间设计楼层楼层写字楼裙楼写字楼裙楼公寓裙楼公寓裙楼总计总计1F1F2F2F3F3F4F4F建筑面积建筑面积（平米）40173748412633533596188409本报告是严格保密的。项目属8、性界定：项目属性界定：二线省会城市二线省会城市二线省会城市二线省会城市 核心商业商务区边缘核心商业商务区边缘核心商业商务区边缘核心商业商务区边缘中等规模中等规模中等规模中等规模超高层写字楼底层裙楼商业超高层写字楼底层裙楼商业超高层写字楼底层裙楼商业超高层写字楼底层裙楼商业10本报告是严格保密的。核心问题核心问题非核心商业地段的中等规模写字楼裙楼商业如何实现成功经营和物业的保值增值？11本报告是严格保密的。报告架构报告架构4 46 6海口城市规划与空间发展海口城市规划与空间发展项目商业定位项目商业定位5 5海口商业市场研究海口商业市场研究3 32 21 1项目界定项目界定城市宏观经济环境研究城市9、宏观经济环境研究借鉴案例研究借鉴案例研究12本报告是严格保密的。借鉴案例研究借鉴案例研究13本报告是严格保密的。我们通过类似案例的研究，来寻找适合本项我们通过类似案例的研究，来寻找适合本项目商业的发展方向目商业的发展方向案例研究目的：通过对与本案类似的写字楼裙楼商业案例的研究，指导本项目商业的发展方向案例筛选条件：、主城区核心地段、紧邻城市主干道、写字楼商业、具有一定规模、经营成功14本报告是严格保密的。通过研究我们发现存在五类写字楼商业通过研究我们发现存在五类写字楼商业业态发展模式业态发展模式一、综合型一、综合型二、专业型二、专业型三、百货型三、百货型四、餐饮休闲型四、餐饮休闲型五、金融型五10、金融型深圳地王大厦合肥百大合肥新都会深圳赛格广场深圳世金中心天津津汇广场发展银行大厦深圳金中环广场分类研究案例深圳卓越广场15本报告是严格保密的。深圳地王大厦深圳地王大厦位于蔡屋围金融商务位于蔡屋围金融商务区区 ，区位价值优越，是深圳的最高楼，区位价值优越，是深圳的最高楼大厦基本情况占地面积18000m2总投资40亿港币绿化覆盖率36%总建筑面积266784万m2绿化总面积6500m2停车场面积37717m2 （共3层，900个车位）p地王大厦位于深圳市罗湖区深南路、解放路及宝安路的交汇点，处于蔡屋围金融商场区 深南东路深南东路宝安南路宝安南路解放路解放路商场建筑面积34000平米单层面积711、000平米净层高3.7m单元总数88个一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型16本报告是严格保密的。购物商场购物商场餐饮：购物：银行：休闲：其餐饮：购物：银行：休闲：其它它=40%=40%：40%40%：4%4%：8%8%：8%8%u购物商场采取不出售产权，统一业态规划，分散招商的经营方式楼层楼层主要品牌主要品牌LG屈臣氏、千色店、肯德基、麦当劳、永和豆浆、元绿寿司、中航健身G工商银行、汇丰银行、illy咖啡、PORTS服饰、BMW休闲服饰、Friday餐厅二层KARSPOLOR男装、杉杉男装、SAMMY女装、丝情发意、依贝佳美容、千禧之星珠宝、茂昌眼镜三层ITAT国际品牌折扣12、店、娅奴女装、伊曲女装四层王子金城、川人府、美乐汇美食广场一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型17本报告是严格保密的。合肥新都会环球广场：依托核心商圈以及周边成合肥新都会环球广场：依托核心商圈以及周边成熟的居住氛围，项目规划熟的居住氛围，项目规划5.15.1万平米大体量商业万平米大体量商业开发商： 合肥新鸿意房产属性： 综合性购物中心， 集吃、喝、玩、购为一 体的现代化shoppingmall；位置： 广场位于合肥市马鞍 山南路100号，毗邻 安徽省体育馆，周围聚集了众多档住宅区及高等院校，人口密集，地理位置优越。 规模：广场整体商业建筑面积达51000多平方米单层面积：约113、2500多平米一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型18本报告是严格保密的。新都会环球广场新都会环球广场餐饮：休闲：购物餐饮：休闲：购物=10%=10%：5%5%：85%85%位置位置马鞍山路与屯溪路交叉口规规模模新都会环球广场总建筑面积约9万平方米，由一幢28层全智能化公寓式办公楼，四层商业裙房及地下二层约2万平方米地下车库组成，四层商业裙房其中一、二、三层每层约一万平方米.商商业类业类型型Shopping mall主力店主力店家乐福（2.3万平米）、百货（1.5万平米）、肯德基（600平米）、肥西老母鸡（800-900平米）、名典（600平米），餐饮总面积3000-400014、平米，占10%，比例较低，电玩2000平米，经营情况很好，KTV5000平米，一街3000平米。分分层业层业态态一层：鞋、服饰、化妆品二层：服饰三层、四层：家乐福超市品牌品牌百丽、千百度、运动100客客户户周边的居民、政府、院校、市场，相对贫困，中档定位，5-10万年收入客户点点评评中档档次，客户范围较窄，来自周边，每年营业额增幅60% 。规模较小，导致餐饮、娱乐比例不大 一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型19本报告是严格保密的。深圳赛格广场：依托深圳最繁华商圈、全国最大深圳赛格广场：依托深圳最繁华商圈、全国最大的电子商品市场，规划了层电子市场的裙楼的电子商品市场，规划了层15、电子市场的裙楼p物业性质：写字楼p 物业级别：甲级p功能组成：办公、商贸、酒店p项目位置：福田华强路与深南路交汇处p 所属商圈：华强北 p交通位置：深南路p开发商：深圳市赛格集团有限公司p 占地面积：12614M2p总建面：169063M2p商业建面：56100p总高355.8米，地上75層，地下4层“赛格广场”位于深圳福田中心区的核心地段，处于深圳最繁华的华强北商圈：、位于深圳最核心地段：福田中心区、位于深圳最繁华商圈华强北商圈，周边万平方米以上的大型商场多个、日平均人流量超过万人次、处于全国最大的电子商品市场：周边有包括华强电子等个超大型的电子市场、周边路网密集，为地铁号线上盖物业p道路交16、通：紧邻多条城市主干道，包括深南大道、华强北路等p轨道交通：地铁号线p公共交通：片区内有19路大巴，18路中巴一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型20本报告是严格保密的。深圳赛格广场：统一业态规划、分散经深圳赛格广场：统一业态规划、分散经营营电子市场：银行：其他：电子市场：银行：其他：“赛格广场” 大厦前期规划了层商业，由于经营情况较好，目前已经拓展到层，经营业态如下：p1F由银行、地铺和商场内铺组成p-目前全亚洲最大的电子配套市场、银行商务中心，目前已进驻的公司有IBM、COMPAQ、EPSON、ACER、NEC、PHILIPS、联想等国内外知名企业u电子市场采取统一规划分17、散经营的方式；u经营状况：入驻率达达，成为中国最贵商铺，万元平方米一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型21本报告是严格保密的。天津津汇大厦：天津首席商圈的甲级写字楼，天津津汇大厦：天津首席商圈的甲级写字楼，规划层裙楼，以百货型商业为主规划层裙楼，以百货型商业为主p地理位置：天津市和平区南京路p开发商：新加坡澳中房地产公司p定位：中档-中偏高端档次p建筑面积：万平米p商业规模：平米p经营模式：只租不售。p配套：8部进口三菱客用电梯，分为两区，速度2.5米/秒，新风供应量，25000立方米/小时/层。p入市时间：2002年11月“津汇广场”位于天津最核心地段、首席商圈内的地铁上盖18、物业：、位于天津最核心地段：和平区核心位置、位于天津首席商圈南京路商圈，周边有家五星级酒店、多个甲级写字楼、周边路网密集，为地铁号线上盖物业p道路交通：紧邻城市主干线南京路、鞍山道、卫津路、营口道；p轨道交通：扼守地铁号线营口道站站口p公共交通：紧邻公交车站，20余条公交线路南京路商务区南京路商务区友谊路商务区友谊路商务区十一经路商务十一经路商务区区鞍山西道商务鞍山西道商务区区南京南京路路卫卫津津路路南南门门外外大大街街新新兴兴路路营口营口道道鞍山鞍山道道海光寺海光寺站站鞍山道鞍山道站站营口道营口道站站小白楼小白楼站站一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型22本报告是严格保密的19、。天津津汇大厦：商业统一业态规划、统一经营天津津汇大厦：商业统一业态规划、统一经营餐饮：购物：银行：休闲：其它餐饮：购物：银行：休闲：其它=10%=10%：8%8%：3%3%：2% 2% ：5%5%经营业态如下：pB1F：屈臣氏超市、中式、日式、台湾、港式餐饮、美发、中航健身会p1F：花旗银行、百货p2F：女士服饰、女士内衣p3F：休闲服、男士服饰p4F：儿童服饰、珠宝、家居用品、通讯、照相器材、音像p5F：运动用品、美食中心p商场采取只租不售的方式，统一业态规划，统一经营p经营状况：至层以及层的餐饮部分经营情况较好，、层百货经营较差一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型23本20、报告是严格保密的。合肥百大合肥百大CBDCBD位处合肥成熟的三孝口商位处合肥成熟的三孝口商业中心，是合肥业中心，是合肥CBDCBD中央广场的核心组成部中央广场的核心组成部分分区位与交通: 地处合肥市较为成熟 的商圈：三孝口商业 中心。开发商：合肥百大集团开业时间：2006年元月 21日开业 百大百大百大百大CBDCBDCBDCBD规模： 占地面积14154平方米，总建筑面 积131630平方米，是一座集现代百货商场、高档住宅、酒 店式商务公寓、甲级写字楼为一体的商业建筑群。一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型24本报告是严格保密的。合肥百大合肥百大CBDCBD项目商业全部为购21、物功能，项目商业全部为购物功能，整体由合肥百大百货经营整体由合肥百大百货经营位置位置合肥三孝口商业中心长江中路365 号规规模模商业面积为42000平方米产产品品概况概况标准层面积7000平米，层数5+1层地下;主通道宽4m,辅通道宽2m分分层层业态业态均为百货品牌品牌卡尔丹顿、宾度、Jeep、NAUTICA、沙驰、COOCN、CSLR、佐丹奴、VERO MODA、ETAM客客户户以满足白领女性为主点点评评为新建物业,物业质素较好,品牌结构合理,商场管理一般,缺乏特色一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型25本报告是严格保密的。p物业性质：写字楼 p物业级别：甲级项目p位置：福22、华路与金田路交汇处 p 所属商圈：中心区CBD p 交通位置：地铁1号线,地铁4号线p 开发商：金中环商务大厦 p占地：7368.M2p总建面：103153M2p商 业 建 筑 面 积 ：23295.41M2p容积率：13.72 p开盘时间：2005-10-30 p入住时间：2006-10-28p经营状况：一般“金中环国际商务大厦”是深圳目前唯一位于CBD核心区的双地铁上盖物业：紧邻国际会展中心及“城市大客厅”，百米范围内拥有四家五星级豪华大酒店，并在地下一层直接连接十多万平米的福华地下商业街和中轴晶岛国际、怡景中心城等大型商业中心深圳金中环大厦：依托核心商圈，深圳金中环大厦：依托核心商圈，定23、位为满足商务配套的餐饮休闲型商业定位为满足商务配套的餐饮休闲型商业一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型26本报告是严格保密的。金中环国际商务大厦项目规划6层商业裙楼：经营业态如下：p-1F：麦当劳、面包新语、钰花溪等大众餐饮p1F：便利店、移动营业厅、银行、地铺等；p2FF：678国际会所，提供SPA、水疗、餐饮、商务、美容、康体、保健、中医理疗等服务；pF：香港皇上皇集团的金皇廷酒楼pF：为金中环酒店总服务台，设有商务中心、大堂吧、西餐厅、多功能宴会厅、品味轩豪华中餐厅、花店、精品店、美容美发、保健中心等深圳金中环大厦：深圳金中环大厦：餐饮：银行：休闲：其它餐饮：银行：休闲24、：其它= =： 一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型27本报告是严格保密的。深圳卓越大厦深圳卓越大厦位处深圳福田位处深圳福田CBD，周边，周边具有浓厚的商务办公氛围具有浓厚的商务办公氛围p位置：福田区福民田路p占地面积：0.37万p总建筑面积：5.6万 p计容积率建面： 4.9万p写字楼建面：2.9万p商业建面：1.85万p容积率：12.90p层数：22层 p建筑高度：86.90mp开盘时间：2003-12-21 p入住日期：2004-06-30 1 12 23 34 45 51.1.城建购物公园城建购物公园2.2.星河购物公园星河购物公园5.5.天虹购物中心天虹购物中心 325、. 3.怡景中心城怡景中心城4.4.晶岛国际广场晶岛国际广场卓越大厦一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型28本报告是严格保密的。深圳卓越大厦：三层商业配套，以休闲娱乐、深圳卓越大厦：三层商业配套，以休闲娱乐、餐饮、购物为主餐饮、购物为主卓越大厦位于福田商务中心区，且位于5大集中式商业体所组成的福田中心区商圈边缘。项目原规划6层商业裙楼，实际使用只有1、2层作为商业，约6000经营业态如下：p1F：银行、文具店、便利店、地铺等；p2F：高档餐饮；p3F3F：会所；：会所；p4-6F4-6F：转换为办公功能。：转换为办公功能。一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型26、29本报告是严格保密的。深圳世界金融中心深圳世界金融中心融甲级写字楼、星级融甲级写字楼、星级商业、商务公寓为一体的高档商务建筑群商业、商务公寓为一体的高档商务建筑群u区位与交通区位与交通位于罗湖商业金融中心区，是深圳又一座地标性的摩天大楼；交通便利，位于深南大道旁 u商业定位商业定位星级商业为主，满足商务人士的需求u入驻企业入驻企业16家世界500强企业入驻包括：美国塔吉特韩国现代商船美能达柯尼卡占地面积占地面积1.02万甲级写字楼甲级写字楼约8万，1栋，54层总建筑面积总建筑面积15.7万商务公寓商务公寓3.45万平米，2栋，23层容积率容积率15.39商业商业2.8万开发商开发商深圳茂业集27、团停车位停车位500个一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型30本报告是严格保密的。高档餐饮在其商业中占绝对主导地位，招商以品牌餐饮高档餐饮在其商业中占绝对主导地位，招商以品牌餐饮为主力店，奠定星级商业形象，吸引区域高端商务人群，为主力店，奠定星级商业形象，吸引区域高端商务人群，促成写字楼商业整体繁荣发展促成写字楼商业整体繁荣发展商商业业5F5F金朝阳健身俱乐部4600深圳市规模最大、项目最齐全的多样化商业俱乐部 POLO西餐厅1000深圳20家最受欢迎的西餐厅之一4F4F皇朝食府5600高档潮粤菜式3F3F中森名菜16000主主力力店店，世界最大的日本餐厅，世界最长的铁板台，28、12米长的室内人工瀑布2F2F1F1FTASTY西堤牛排750不同类型的分区非常适合不同人士进餐，98元/位丰滑火锅250精致时尚的火锅华夏银行260营业点租赁中心50写字楼租赁GG可颂坊40高档欧式面包西点便利店30销售日常生活用品丹尼快餐100普通快餐店办公用品9销售普通办公用品干洗店4普通干洗店一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型31本报告是严格保密的。深圳发展银行大厦：位于深圳最成熟的地王金融深圳发展银行大厦：位于深圳最成熟的地王金融商务圈，裙楼以深圳发展银行办公自用为主商务圈，裙楼以深圳发展银行办公自用为主u区位：位于深圳市深南中路蔡屋围金融中心u指 标 ： 大 厦29、 楼 高183.8米，地面33层，地下3层半，总建面76668平米u1996年10月建成使用，为深圳发展银行总行所在地，除总行自用部分其余约4万平米对外出租，出租层数是10层到27层，基本单元为150平米，每层面积在2000平米左右u租金为120元/平米/月，30元/月/平米的物业管理费u落成时间：1997年一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型深圳发展银行大厦，位于深圳最成熟的金融商务中心地王商圈，世界500强企业集中于片区的写字楼内，政府有意将片区打造成为深圳的金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监控中心：轨道交通：地铁1号线上盖项目道路交通：紧邻深圳第一形象道路30、深南大道32本报告是严格保密的。大厦大厦1-21-2层为裙楼商业，以金融服务为主层为裙楼商业，以金融服务为主金融：零售：其他金融：零售：其他=90%=90%：8%8%：2%2%一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型深圳发展银行大厦规划2层商业裙楼，且由深圳发展银行自我持有、经营：经营业态如下：p1/2F：深圳发展银行总行营业部、便利店、洗衣店33本报告是严格保密的。写字楼底商适配性分析写字楼底商适配性分析类型类型商业功能特点商业功能特点适应性要求适应性要求与本项目匹配度与本项目匹配度综合类综合类具备购物、餐饮、休闲、娱乐、商务配套等多种商业功能项目自身商业的体量、规模达到一定水31、平专业型专业型以专业市场为主、辅以少量的商务配套周边具备成熟集中的专业市场氛围，开发商具备很强的行业背景和相关经营管理经验百货型百货型全部由一家百货公司经营位于城市核心商圈一级地段，周边具有很强的商业氛围餐饮休闲型餐饮休闲型以以餐餐饮饮休休闲闲功功能能为为主主，辅辅以少量的商务配套以少量的商务配套交能便利，高端商务人群聚集交能便利，高端商务人群聚集金融型金融型大部分为银行、证券、保险等金融机构的营业场所项目商业规模较小，开发商具有较强的金融背景基于对本项目地段、交通、规模等条件的分析，结合案例研究，我们得出本项目商业的合理发展方向应当是餐饮休闲型写字楼商业餐饮休闲型写字楼商业34本报告是严格保32、密的。报告架构报告架构4 46 6海口城市规划与空间发展海口城市规划与空间发展项目商业定位项目商业定位5 5海口商业市场研究海口商业市场研究3 32 21 1项目界定项目界定城市宏观经济环境研究城市宏观经济环境研究借鉴案例研究借鉴案例研究35本报告是严格保密的。城市宏观经济环境研究城市宏观经济环境研究36本报告是严格保密的。洋浦洋浦海口海口三亚三亚世界著名的旅游度假胜地和海南南部中心城市。面向东南亚、连接环北部湾、背靠华南腹地的区域性物流和航运中心；石油化工基地、石油商业储备基地、林浆纸一体化产业基地。p洋浦定位洋浦定位洋浦经济开发区总体规划（20042020）p海口定位海口定位具有热带风光和33、海滨城市特色的外向型国际性城市。20052010海口市城市总体规划p三亚定位三亚定位19952010三亚市城市总体规划洋浦洋浦港口工业城市港口工业城市海口海口滨海特色的国际化都市滨海特色的国际化都市三亚三亚国际旅游胜地和区域中心城市国际旅游胜地和区域中心城市海口海口定位于为具有热带风光和海滨城市特色的外向型定位于为具有热带风光和海滨城市特色的外向型国际性城市，是海南行政、商业、商务功能最集中的城市国际性城市，是海南行政、商业、商务功能最集中的城市37本报告是严格保密的。海口海口GDPGDP近年虽保持高增长，但总量较低，未近年虽保持高增长，但总量较低，未来受大环境不景气的影响，经济面临严峻考验来34、受大环境不景气的影响，经济面临严峻考验海口2007年GDP较2006年上涨13%，2008年上半年同比增长10%，增速回落全国大势：全国大势：全国上半年GDP增速出现回落，这主要受国家 “防止经济过热、防止出现明显通货膨胀”政策影响海口海口20072007年人均年人均GDPGDP已达到已达到2477224772元，海口元，海口经济已从初级阶段迈经济已从初级阶段迈入到发展阶段。入到发展阶段。2008年上半年海口GDP在全国40个主要城市排名中，排在第39位，城市竞争在国内同类城市中较差。国家虽从今年7月起，将政策调整为当前的“保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨”，但受全球金融危机影响，海口未35、来经济发展面临严峻考验数据来源：海口市统计局数据来源：海口市统计局38本报告是严格保密的。海口产业结构以第三产业为主，且第三产业海口产业结构以第三产业为主，且第三产业的的比重不断提高，但缺乏高端层次服务业比重不断提高，但缺乏高端层次服务业u2007年海口三大产业比重7.4:28.1:64.5， 第三产业是海口经济发展的主要支柱；u以旅游业为主导的第三产业发达，但占比在逐年降低，表明海口经济对旅游业依赖性在减弱；u尽管金融，贸易，通讯行业有较快发展，但整体来看，海口第三产业依然处于低技术水平，高端服务业（如设计，资讯，信息服务）较为缺乏；2000200020072007年第三产业产值比重不断提升36、年第三产业产值比重不断提升0707年贸易金融通讯行业产值有较大增幅年贸易金融通讯行业产值有较大增幅数据来源：海口市统计局数据来源：海口市统计局39本报告是严格保密的。常住人口复合增长率达到常住人口复合增长率达到2.0%2.0%，年均增长量为，年均增长量为3.53.5万人，说明海口成为人口积聚度较高的城市万人，说明海口成为人口积聚度较高的城市u海口的自然增长率0.7%，常住人口的增长率达到2.0%，说明海口的外来移民在持续增多；u外来人口中包括主要有大量产业移民和养老客户构成；u外来人口的持续增多推动了海口产业，尤其是三产的快速发展，房地产业面临较好发展机遇；单位：万单位：万200320072037、032007年海口常住人口量及规划人口数年海口常住人口量及规划人口数复合增长率=2.0%年均增长=3.5万数据来源：海口市统计局数据来源：海口市统计局 三亚市统计局三亚市统计局 海口城市总体规划海口城市总体规划2010年规划年规划2020年规划年规划200230-25040从人均从人均GDPGDP和人均社会消费品零售总额的坐标体系来和人均社会消费品零售总额的坐标体系来研判海口的城市地位，海口处于第三梯队研判海口的城市地位，海口处于第三梯队宏观经济层面u第一梯队：上海、北京u第二梯队：广州、深圳u第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉、海口u第四梯队：东38、莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安u第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安红色为东部城市兰色为西部城市绿色为中部城市第一梯队第一梯队第二梯队第二梯队第三梯队第三梯队第四梯队第四梯队第五梯队第五梯队贵阳福州海口海口深圳北京人均人均GDP(美元美元)人均社会零售额人均社会零售额41海口的城市化率较高，汽车保有量较低，海口的城市化率较高，汽车保有量较低， 2007 2007年城年城镇居民家庭恩格尔系数达到镇居民家庭恩格尔系数达到38%38%，高于全国水平，高于全国水平恩格尔系数: n 59%以39、上为贫困n 50-59%为温饱n 40-50%为小康n 30-40%为富裕n 30%为最富裕 宏观经济层面2007年我国城镇居民家庭恩格尔系数为36.3%36.3% 海口城市化率达到50%70%，较高，城市文明开始大规模输出，三四级市场的消费行为与消费心理开始与中心城市趋同 海口汽车保有量2008年较2007年增长8.68，高于全国平均水平7.47各城市恩尔系数横比各城市恩尔系数横比42海口居民可支配收入水平不高，但近年来呈现较快发展海口居民可支配收入水平不高，但近年来呈现较快发展趋势，消费结构加速升级趋势，消费结构加速升级 海口人均可支配收入保持快速增长，但整体仍偏低，而且消费支出占绝对比例40、海口居民的消费结构开始出现转变，高产端消费品如汽车、珠宝、高端家电所占 支出明显增加宏观经济层面20072007各城市人均可各城市人均可支配收入横比支配收入横比消费结构不断升级消费结构不断升级24%35%43本报告是严格保密的。报告架构报告架构4 46 6海口城市规划与空间发展海口城市规划与空间发展项目商业定位项目商业定位5 5海口商业市场研究海口商业市场研究3 32 21 1项目界定项目界定城市宏观经济环境研究城市宏观经济环境研究借鉴案例研究借鉴案例研究44本报告是严格保密的。海口城市规划与空间发海口城市规划与空间发展展45本报告是严格保密的。海口根据资源现状划分为四大区域：西海口根据资源现41、状划分为四大区域：西部区域、中部区域、东部区域、南部区部区域、中部区域、东部区域、南部区域域u西部区域：市政府西迁长流组团，推动城市西拓发展；重点拓展面向岛内、岛外综合功能（滨海旅游、科研文教、办公居住与工业等），西海岸已成为海口重点发展的新区。u中部区域：海甸岛、填海区、工业大道构成了海口城市综合配套的核心区域，重点完善面向岛内综合中心功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）。u东部区域：兼俱生态资源、滨海资源、机场资源等，重点拓展面向岛外现代综合服务功能（旅游度假、休闲体育、科研文教、办公居住与工业等）。u南部区域：具有火山等资源，重点扩展生态旅游观光。区域城市价值42、区域城市价值46本报告是严格保密的。海口城市规划发展为海口城市规划发展为 “ “突出沿海、开发沿江、突出沿海、开发沿江、提升中心、拓展两翼、带动腹地提升中心、拓展两翼、带动腹地” ” 海口城市发展“突出沿海、开发沿江、提升中心、拓展两翼、带动腹地”，南渡江沿岸是城市未来发展的生态中轴。海口市城市中心将向东南迁移至南渡江两岸。南渡江西岸为高尚住宅用地，南渡江东岸为行政用地和绿化用地。城区规划成8大区，即新中心区；滨海金融贸易区（本项目所在滨海金融贸易区（本项目所在区域）区域）；海甸岛科研、教、高技术综合区；新埠岛旅游渡假区；老市区；府城区；沿江居住区；金牛岭居住区；金盘工业、生活综合区；秀英区工43、业、港口、仓储、生活综合区；永万工业、生活开发区； 城市东西向主干道5条，包括滨海大道。城市南北向主干道有：南渡江疏港路，海府路，龙昆路，秀英疏港大道，秀英路，永万东路，永万西路。47本报告是严格保密的。城市各方向形成了多片区格局城市各方向形成了多片区格局海甸岛 新埠岛国贸填海区老城区西海岸东海岸机场区红树林自然保护区火山口旅游区南部区域南部区域西部区域西部区域中部区域中部区域东部腹地东部区域东部区域金沙湾盈滨岛u东部区域：东部区域：东海岸，东部腹地，机场区域u中部区域：中部区域：老城区，国贸填海区，海甸岛，新埠岛u西部区域：西部区域：西海岸，金沙湾，盈滨岛u南部区域：南部区域：火山口城市格局44、现状城市格局现状48本报告是严格保密的。“中强、西拓、东优、南控中强、西拓、东优、南控”的发展原则的发展原则使城市空间沿滨海向东西呈带状发展使城市空间沿滨海向东西呈带状发展u海口主城区空间布局结构是滨海带状组团式，从滨海城市向海湾型城市转型。在总体空间发展策略上，遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则；u中强：强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境。u西拓：鼓励中心组团建设用地的西向拓展；u东优：择优开发项目，有选择性地开发江东组团；u南控：控制城市向南发展。城市发展方向城市发展方向城市未来格局城市未来格局国贸国贸填海区填海区西海岸西海岸东海岸东海岸海甸岛海45、甸岛49本报告是严格保密的。顺应城市发展需要，但受制于政府对土地的控制顺应城市发展需要，但受制于政府对土地的控制有限，城市整体框架将会向西、向南扩张有限，城市整体框架将会向西、向南扩张长流长流组团组团西海岸西海岸南海大道南海大道国贸填海国贸填海海甸岛海甸岛东海岸东海岸海口房地产板块格局海口房地产板块格局p长流组团政府手中存有大量土地供应，但是门槛较高；p西海岸政府无地，大量未开发用地存留在开发商手中；p南海大道未来有4050万平方米建面的土地出让；p海甸岛土地所剩无几，新埠岛已整体出让；p东海岸土地，政府存在历史遗留问题；p国贸填海区仅存200300亩土地出让；p未来政府三大供地片区：未来政府46、三大供地片区：长流组团长流组团城市向西发展、城市向西发展、巩固西海岸地位；巩固西海岸地位；火山口火山口向内陆沿深、伴向内陆沿深、伴随华侨城主题公园的进驻；随华侨城主题公园的进驻；滨江西滨江西撬动滨江沿线土撬动滨江沿线土地、由西岸带动东岸开发；地、由西岸带动东岸开发；u政府目前正在收储的土地主要集中在火山口和滨江西，这也是下一步政府土地出让的重点区域。 访谈海口土地局火山口火山口滨江西滨江西50本报告是严格保密的。报告架构报告架构4 46 6海口城市规划与空间发展海口城市规划与空间发展项目商业定位项目商业定位5 5海口商业市场研究海口商业市场研究3 32 21 1项目界定项目界定城市宏观经济环境47、研究城市宏观经济环境研究借鉴案例研究借鉴案例研究51本报告是严格保密的。海口商业市场研究海口商业市场研究52海口目前主要有海口目前主要有5 5大商圈，核心商圈已呈饱和现象，商大商圈，核心商圈已呈饱和现象，商圈出西移趋势圈出西移趋势国贸商圈国贸商圈海秀东商圈海秀东商圈解放西商圈解放西商圈海甸岛商圈海甸岛商圈南海大道商圈南海大道商圈53海口各商圈租金水平的峰值位于国贸商圈、海秀东商海口各商圈租金水平的峰值位于国贸商圈、海秀东商圈，核心商业网点与边缘性商业网点物业价值差距大圈，核心商业网点与边缘性商业网点物业价值差距大从上图可以看出，本项目所在的国贸商圈，租金水平最高商圈商圈租金租金: :元元/ /48、 /月月100200300400国贸商圈：国贸商圈：200-400200-400海秀东商圈：海秀东商圈：200-400200-400解放西商圈：解放西商圈：150-350150-350南海大道商圈：南海大道商圈：50-10050-100海甸岛商圈：海甸岛商圈：30-10030-10054解放西商圈：海口传统商圈，档次低，解放西商圈：海口传统商圈，档次低，商圈功能性以休商圈功能性以休闲、购物为主。闲、购物为主。 解放路商圈属于海口资格最老的老城区商圈，其分布在解放西、新华路、中山路、博爱路、得胜沙路的商铺，大多是20世纪30年代的南洋式老骑楼，商圈商业气氛较浓主要以临街小商铺为主，缺乏上档次和规49、模的现代商业零售物业，大多数临待商铺以小商品市场和专业市场为主。商圈购物功能为服饰、电讯和电器，休闲功能为逛街、看电影和喝咖啡等。商圈客流停留时间为3小时。55海秀东商圈：海秀东商圈：以明珠广场、第一百货、家乐福、银龙电以明珠广场、第一百货、家乐福、银龙电影城为主体，是以购物、餐饮、娱乐功能为主的商圈影城为主体，是以购物、餐饮、娱乐功能为主的商圈 以明珠广场为中心，连接DC城、望海楼、一百及各专卖店等，为海口商业最繁华、人口最密集、客流量最大的商圈半径3公里以内，汇聚了海口半数以上的常驻人口和绝大部分的流动人口，为大型零售商场的汇集地。商圈购物功能为一站式购物功能，以中高档服饰及电讯电器为主，50、餐饮功能以洋快餐和西式咖啡厅为主。商圈客流停留时间为3小时56国贸商圈：国贸商圈：以生生百货、上邦百汇城、大润发超市及金以生生百货、上邦百汇城、大润发超市及金龙路美食一条街为主体，商圈功能性以餐饮为主流。龙路美食一条街为主体，商圈功能性以餐饮为主流。 商圈拥有海口最大购物中心上邦百汇城、家乐福、宜欣商业广场、生生百货等大型商场和金龙路食街等餐饮，整体档次较高，但商业人气尚待提高。商圈客流停留时间为2小时，餐饮功能为中式和西式咖啡厅为主，购物为满足生活服务类为主，整体档次较高，休闲娱乐为桑拿、酒巴等。国贸商圈品牌集聚不高，业态配套不全，休闲娱乐设施还十分匮乏，商圈商业张力较小，要形成大气候还有待51、时日。而且，最重要的一点是，商业业态特色不明显，与周边的海秀路、解放西路有规模的商圈同质化程度较大。 57海甸岛商圈：海甸岛商圈：无主体大店支撑，但该区域酒吧、无主体大店支撑，但该区域酒吧、KTVKTV、餐馆林立，是海口市夜间消费的主要商圈餐馆林立，是海口市夜间消费的主要商圈 商圈客流停流时间为2小时，以娱乐和餐饮功能为主为海口市区人口密集的地带之一，在沿江三西路，大型的农贸菜市场、百货商场、超市、商铺、银行、医院等生活配套成熟，以海甸三西路为中心的区域性生活住宅商圈已很明显。58南海大道商圈：南海大道商圈：属于不成熟的商圈属于不成熟的商圈, , 商圈功能性以满足商圈功能性以满足邻里型生活机能52、为主。邻里型生活机能为主。 是海南重点投资建设的板块之一，半径5公里内常住人口达到40万人。除了特色餐饮一条街外，还规划有汽车销售一条街，周边有海口晚报社和海南日报社、海口电视台等。59本报告是严格保密的。滨海板块写字楼商业以办公配套为主滨海板块写字楼商业以办公配套为主1 1、市场供应特征市场供应特征市场供应特征市场供应特征：海口写字楼商业体量主要为10000平方米，1-4层占多数，主要分布在天邑国际、玉沙国际、宝发国际、北京大厦等少数几个楼盘。2 2、业态特征业态特征业态特征业态特征：一般业态有银行、便利店、商场、小型商务中心3 3、销售及出租情况销售及出租情况销售及出租情况销售及出租情况：53、天邑国际与财富广场以出租为主，由于商业以大客户为主，租金低于30-40元/平方米/月60本报告是严格保密的。报告架构报告架构4 46 6海口城市规划与空间发展海口城市规划与空间发展项目商业定位项目商业定位5 5海口商业市场研究海口商业市场研究3 32 21 1项目界定项目界定城市宏观经济环境研究城市宏观经济环境研究借鉴案例研究借鉴案例研究61本报告是严格保密的。项目商业定位项目商业定位62前期市场调研前期市场调研前期市场调研前期市场调研分析模型建立分析模型建立分析模型建立分析模型建立周边人口分析周边人口分析周边人口分析周边人口分析潜在客流分析潜在客流分析潜在客流分析潜在客流分析不同商业功能不同54、商业功能不同商业功能不同商业功能业态前景分析业态前景分析业态前景分析业态前景分析市场潜力市场潜力市场潜力市场潜力商圈分析商圈分析商圈分析商圈分析项目商业整体定位项目商业整体定位项目商业整体定位项目商业整体定位目标市场定位流程目标市场定位流程目标市场定位目标市场定位目标市场定位目标市场定位案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴63关键词：格调、时尚、休闲、体验关键词：格调、时尚、休闲、体验整体定位：整体定位： 以都市高尚格调生活方式为核心，提升区以都市高尚格调生活方式为核心，提升区域活力，引领区域商业发展，彰显项目高档形域活力，引领区域商业发展，彰显项目高档形象的象的 “格调生活体验中心格调生活体验中55、心” 64功能业态定位功能业态定位现代商业的具体现代商业的具体定位流程定位流程源自四个维度：源自四个维度：商业发展趋势、消费者特征、市场现状、项目整体发展战商业发展趋势、消费者特征、市场现状、项目整体发展战商业发展趋势、消费者特征、市场现状、项目整体发展战商业发展趋势、消费者特征、市场现状、项目整体发展战略略略略功能业态定位功能业态定位功能业态定位功能业态定位商业发展商业发展商业发展商业发展趋势趋势趋势趋势 消费者消费者消费者消费者特征特征特征特征市场现状市场现状市场现状市场现状项目整体项目整体项目整体项目整体发展战略发展战略发展战略发展战略功能功能功能功能定位定位定位定位购购物功能物功能最基56、本的功能，体最基本的功能，体现现在在购购物中心商品品物中心商品品种、档次上种、档次上服服务务功能功能基本功能之一，体基本功能之一，体现现在物在物业业管理和客管理和客户户经营经营主体服主体服务务两方面两方面休休闲闲功能功能附加功能，体附加功能，体现现在在购购物中心的休物中心的休闲闲配套配套设设施上施上娱乐娱乐功能功能附加功能，体附加功能，体现现在各在各类类游游戏戏活活动动的的设设置置上上餐餐饮饮功能功能中西快餐、中餐、西餐、冷中西快餐、中餐、西餐、冷饮饮、咖啡店、咖啡店、小吃店、酒吧、茶小吃店、酒吧、茶艺馆艺馆、特色店（如日、特色店（如日韩韩料理店、美国丹迪当等）料理店、美国丹迪当等）修理功能修57、理功能家家电维电维修等修等批批发发功能功能批零兼批零兼营营商商务务功能功能商商务务服服务务中心中心商业功能组成商业功能组成商业功能组成商业功能组成功能定位模型功能定位模型功能定位模型功能定位模型65功能业态定位功能业态定位经营业态定位流程由经营业态定位流程由商圈业态现状、城商圈业态现状、城商圈业态现状、城商圈业态现状、城市规划影响、潜在客户分析、商家验证市规划影响、潜在客户分析、商家验证市规划影响、潜在客户分析、商家验证市规划影响、潜在客户分析、商家验证等构成等构成u商圈业态现状商圈业态现状u城市规划城市规划影响影响u潜在客户分析潜在客户分析u商家验证商家验证业态业态业态业态定位定位定位定位功58、能业态定位功能业态定位功能业态定位功能业态定位经营业态定位模型经营业态定位模型经营业态定位模型经营业态定位模型66本项目商业功能业态初步设想本项目商业功能业态初步设想在后面的工作中，我们将进一步研究项目各功能的平面布局和交通组织在后面的工作中，我们将进一步研究项目各功能的平面布局和交通组织功能业态定位功能业态定位功能业态定位功能业态定位商商业业功功能能业业态态定定位位位置位置商业功能商业功能楼层楼层规模规模公寓裙楼公寓裙楼特色日韩餐饮1 1、2F2F1200左右咖啡与茶1 1、2F2F900左右快餐1F1F200左右美容美发1F1F200左右干洗店1F1F80左右银行、金融机构1F1F400左59、右写字楼写字楼裙楼裙楼健身俱乐部4F4F1350左右高端休闲会所2000左右西式正餐、日韩料理、概念餐饮为主1 1、2 2、3F3F4100左右高档中式正餐1 1、2 2、3F3F3500左右其他商业及入户大堂、垂直交通等1F1F2200左右特色餐饮1000-1200银行、金融机构300-600西点30-50便利店20-30办公用品10-2067酒店式公寓裙楼商业功能业态分布建议酒店式公寓裙楼商业功能业态分布建议咖啡与茶，约900美容美发，约180金融机构，约400干洗店，约80快餐店，约180特色日韩餐饮，约120068因为设计条件不够清晰因为设计条件不够清晰写字楼裙楼商业功能业态分布写字楼60、裙楼商业功能业态分布还需要进一步探讨还需要进一步探讨健身健身 休闲会所休闲会所高档中式正餐高档中式正餐高档中式正餐商务办公配套高档咖啡高档咖啡&西式正餐饮西式正餐饮高档西式高档西式正餐正餐概念餐饮高档西式高档西式正餐正餐69形象定位与项目的主题风格定位、经营管理企业的品牌形象定位是统形象定位与项目的主题风格定位、经营管理企业的品牌形象定位是统一的，形象定位模型由一的，形象定位模型由商业市场、地块价值、客户特征商业市场、地块价值、客户特征商业市场、地块价值、客户特征商业市场、地块价值、客户特征三个维度构成三个维度构成形象定位形象定位形象定位形象定位形象定位要点形象定位要点以推广手段确定市场地位以61、推广手段确定市场地位以展示树立专业形象以展示树立专业形象用建筑设计表现形象文化用建筑设计表现形象文化 地块价值地块价值地块价值地块价值地块优劣势分析地块优劣势分析地块特性地块特性 商业市场商业市场商业市场商业市场商业市场格局商业市场格局存在问题存在问题本项目将承担的本项目将承担的角色角色 客户特征客户特征客户特征客户特征消费者需求消费者需求投资者对项目的态度投资者对项目的态度商家进驻意向等商家进驻意向等形象定位模型形象定位模型70本报告是严格保密的。体验新的生活哲学体验新的生活哲学 格调的生活、低调的奢华、顶级的享受格调的生活、低调的奢华、顶级的享受都市时尚格调生活体验岛都市时尚格调生活体验岛62、71城市层面城市层面城市层面城市层面区域层面区域层面区域层面区域层面竞争对手竞争对手竞争对手竞争对手市场需求市场需求市场需求市场需求资源盘点资源盘点资源盘点资源盘点人口特征人口特征人口特征人口特征竞争对手竞争对手竞争对手竞争对手市场供给市场供给科学测试科学测试客客 户户 群群问卷问卷/ /访谈访谈市场需求市场需求问卷问卷/ /访谈访谈重大设施重大设施公共设施公共设施常住人口常住人口流动人口流动人口消费人群消费人群竞争格局竞争格局市场问题市场问题市场机会市场机会目标客群定位流程目标客群定位流程其它资源其它资源目标客群定位目标客群定位目标客群定位目标客群定位其它物业其它物业其它物业其它物业经营状况63、经营状况消费群体消费群体市场机会市场机会城市属性城市属性城市属性城市属性消费特性消费特性问卷问卷/ /访谈访谈/ /其它其它目标客群目标客群目标客群目标客群定位定位定位定位大客户群梳理大客户群梳理客户群细分客户群细分72核心客户：核心客户：商务类高端消费群体；重要客户重要客户：周边高级白领周边居住客户游离客户：游离客户：普通居民消费者类型消费者类型消费原因消费原因消费特征消费特征核心客户核心客户生意往来，朋友聚会。认为消费场所体现身份和格调，注重形象、档次和服务。主要消费类型为中式正餐、高档休闲娱乐。多为私家车或者公务车出行。重要客户重要客户此外，家庭，朋友聚餐，主要消费中式正餐、西式正餐以及64、快餐。附近办公的白领消费主要以中西快餐为主，偶尔也会享受相对奢侈的高档西式正餐居住在周边高端楼盘的客户主要是朋友和家人聚会消费游离客户游离客户市区其它偶得客户，可能是因为新颖奇特、慕名而来甚至是偶然路过等原因到项目消费。忠诚度低可能消费的类型多样目标客群定位目标客群定位目标客群定位目标客群定位73我们的核心客户是这样一群人我们的核心客户是这样一群人他们大部分是金融机构、大型公司企业的高层管理人员，或者是私营业主、政府官员私家车或公务车是他们主要的出行工具他们对价格不是太敏感，但关注格调、服务、环境和文化他们对品牌的认同感很强，并且还在不断增强他们认为消费体现了个人的身份、价值和品味，小圈层的低65、调奢华是他们的最高追求他们渴望体验和享受有格调的、与国际潮流接轨的时尚生活方式他们希望在都市中寻找一处有品位、有格调、高雅时尚、有一定的私密性的处所，或者宴请生意伙伴，于轻松的氛围中完成商务谈判；或者与朋友家人聚会，享受难得的闲暇时光。目标客群定位目标客群定位目标客群定位目标客群定位74商业地产开发中，开发商的角色发生了转变商业地产开发中，开发商的角色发生了转变获利模式获利模式销售销售招商招商营运营运资产资产产品户型产品户型单价单价/总价总价商家布局商家布局经营者经营者整体规划整体规划消费者消费者变现出口变现出口资产多样资产多样销售一空销售一空全部招满全部招满利于销售利于销售持续经营持续经营整66、体升值整体升值利益最大化利益最大化上市上市/基金基金甲方甲方乙方乙方地产属性地产属性地产地产/商业商业商业属性商业属性金融属性金融属性目标目标关注点关注点角色角色发展阶段发展阶段目标商家定位目标商家定位目标商家定位目标商家定位75市市 调调定位定位规划规划营销营销招商招商销售销售营运营运前期前期后期后期选址选址可行可行在商业地产价值链中，对于招商可实现性在商业地产价值链中，对于招商可实现性的研究必须前置于定位阶段的研究必须前置于定位阶段金融金融目标商家定位目标商家定位目标商家定位目标商家定位76因此，对于商业目标客群定位并非单一的消费客群定位，因此，对于商业目标客群定位并非单一的消费客群定位，67、还需综合考虑目标商家进驻的可行性还需综合考虑目标商家进驻的可行性目标消费群目标消费群目标商家目标商家目标商户群指入驻零售商、服务商等经营类商家，是招商对象主力商户优先主力商户优先主力商户优先主力商户优先以核心商户提升商圈以核心商户提升商圈以核心商户提升商圈以核心商户提升商圈价值价值价值价值经营者与租户达成经营者与租户达成经营者与租户达成经营者与租户达成“利益共同体利益共同体利益共同体利益共同体”定位原则定位原则目目标标客客户户定定位位消费需求消费需求消费需求消费需求消费层次消费层次消费层次消费层次消费特性消费特性消费特性消费特性消费文化消费文化消费文化消费文化 消费习惯消费习惯消费习惯消费习惯68、消费水平消费水平消费水平消费水平目标商家定位目标商家定位目标商家定位目标商家定位77关于本项目招商目标商家的初步设想关于本项目招商目标商家的初步设想目标商家定位目标商家定位目标商家定位目标商家定位餐饮餐饮中式海鲜酒楼高档粤式海鲜连锁酒楼，如：丹桂轩、海港城、潮江春等中式商务餐饮高档商务连锁酒楼，如：王子、江南春等西餐咖啡酒吧如：超级牛扒、星期五餐厅、可颂坊、西堤国际特色餐饮日本料理、韩国料理，如：元绿寿司、中森名菜、蕉叶、新罗国概念餐厅具时尚及概念化的餐饮连锁快餐中式、西式连锁快餐：吉野家、必胜客、面点王、江南味道休闲休闲健身中体倍力健、力美健健身俱乐部、菲力斯（Fitness First）S69、PA 巴黎春天SPA、柏联SPA、素丽娅泰国际水疗连锁娱乐娱乐私人会所名流会、雍福会、天上人间78以高档精品连锁餐饮和休闲娱乐为主，一举奠定高端、精以高档精品连锁餐饮和休闲娱乐为主，一举奠定高端、精品、顶级的项目形象品、顶级的项目形象建议引入餐饮品牌：建议引入餐饮品牌：u丹桂轩u海港城u王子国宴u潮江春u凤凰楼u以传统粤菜为基础，以传统粤菜为基础，南北并蓄，中西结合。南北并蓄，中西结合。目标商家定位目标商家定位目标商家定位目标商家定位79此外，我们也讨论了引进高档奢侈品牌的可行性：此外，我们也讨论了引进高档奢侈品牌的可行性： 如果与单个高端品牌逐一谈判，将面临成本高、周期长、商家信心缺乏等一系70、列问题，可操作性不高，所以我们主要研究引进高端百货的可行性目标商家定位目标商家定位目标商家定位目标商家定位80我们对国内存在顶级百货营业的二三线城市进行研我们对国内存在顶级百货营业的二三线城市进行研究，以探究顶级百货进驻海口的可能性究，以探究顶级百货进驻海口的可能性城市顶级精品百货品牌成都西武百货、美美百货西安美美百货重庆美美百货沈阳西武百货、美美百货杭州连卡佛（2004年进驻，2007年撤出）我们研究了以下城市：我们研究了以下城市：目标商家定位目标商家定位目标商家定位目标商家定位81城市经济水平、市区人口、消费水平是顶级百货考虑的三大因素，而城市经济水平、市区人口、消费水平是顶级百货考虑的三71、大因素，而海口的表现不尽人意海口的表现不尽人意u顶级百货选址重点考虑的三个因素：u城市经济水平u市区人口u消费水平六城市GDP对比（亿元）六城市市区人口对比（亿元）六城市社零对比（亿元）u城市经济水平：城市GDP通常在10001000亿元亿元以上，海口仅396.4396.4亿元亿元。u市区人口：顶级百货通常选择市区人口在500500万以上万以上的城市落址，海口仅为这一指标的1/101/10。u消费水平：城市社零10001000亿元亿元以上能够滋生顶级百货，而海口仅为189.4189.4万万。目标商家定位目标商家定位目标商家定位目标商家定位82美美百货美美百货业务已满，排至业务已满，排至201072、2010年，短期内不会考虑海年，短期内不会考虑海口市场口市场uu总部地址：总部地址：总部地址：总部地址：上海淮海中路99号大时代广场uu联系电话：联系电话：联系电话：联系电话： 021-63910933uE-mail：uu业务部联系人：业务部联系人：业务部联系人：业务部联系人：钱小姐美美目前业务已满，排至2010年，正在筹划的主要有长沙、乌鲁木齐等地的店铺。商家反馈：短期内不会考虑海口市场。业务范畴业务范畴业务范畴业务范畴北京店北京店北京店北京店长春店长春店长春店长春店太原店太原店太原店太原店青岛店青岛店青岛店青岛店贵阳店贵阳店贵阳店贵阳店南宁店南宁店南宁店南宁店厦门店厦门店厦门店厦门店上海店73、上海店上海店上海店成都店成都店成都店成都店 重庆店重庆店重庆店重庆店西安店西安店西安店西安店天津店天津店天津店天津店沈阳店沈阳店沈阳店沈阳店乌鲁木齐店乌鲁木齐店乌鲁木齐店乌鲁木齐店长沙店长沙店长沙店长沙店目标商家定位目标商家定位目标商家定位目标商家定位83西武百货西武百货选址颇为谨慎，短期内不会考虑进入海口市选址颇为谨慎，短期内不会考虑进入海口市场场uu深圳总部地址：深圳总部地址：深圳总部地址：深圳总部地址：深圳市东门南路3002号西武大厦10楼uu深圳总部联系电话：深圳总部联系电话：深圳总部联系电话：深圳总部联系电话： 0755-25988988，0755-82389443uu香港总部地址：74、香港总部地址：香港总部地址：香港总部地址：铜锣湾告士打道311号uu香港总部电话：香港总部电话：香港总部电话：香港总部电话：28900333，29713888（负责拓展业务）业务范畴业务范畴业务范畴业务范畴深圳店深圳店深圳店深圳店香港店香港店香港店香港店成都店成都店成都店成都店沈阳店沈阳店沈阳店沈阳店受金融危机影响，08年落子在长春的西武百货目前已经悄然撤退，目前在中国大陆保留3家店。商家反馈：短期内不会考虑海口市场。目标商家定位目标商家定位目标商家定位目标商家定位84连卡佛连卡佛对内地市场目前处于观望状态，暂不打算开辟对内地市场目前处于观望状态，暂不打算开辟新市场新市场uu总部地址：总部地址75、：总部地址：总部地址：北京市西城区金融街金坊城街2号 uu总部联系电话：总部联系电话：总部联系电话：总部联系电话： 010-66220808uu业务部联系人：业务部联系人：业务部联系人：业务部联系人：王小姐业务范畴业务范畴业务范畴业务范畴北京店北京店北京店北京店香港店香港店香港店香港店澳门店澳门店澳门店澳门店目前连卡佛在内地只有北京一家店，上海、杭州、哈尔滨的店一一半闭，澳门新店正在筹划中；商家反馈：对于内地市场目前处于观望状态，不打算开辟新市场。目标商家定位目标商家定位目标商家定位目标商家定位85因此，我们不建议将顶级精品百货作为本项目的主要因此，我们不建议将顶级精品百货作为本项目的主要目标76、商家目标商家拉法耶特百货第五大道巴黎春天百货美美百货西武百货连卡佛百货世界顶级精品百货：世界顶级精品百货：（注：前两名尚未在中国大陆区域开设分店）如果以顶级精品百货为主要目标商家，项目的招商工作将面临巨大的困难与风险86本报告是严格保密的。关于时尚餐饮的一些设关于时尚餐饮的一些设想想在注重色、香味意形卫生、健康的基础上，追求特色，标新立异。不仅在市场上追求标新立异，更追求文化上的持久生命力。艺术餐厅兰会所分子美食学分子餐厅Super Club躺吧新奇的潮流餐饮不仅能增添项目吸引力，更能为项目赋予文化和创意的元素新奇的潮流餐饮不仅能增添项目吸引力，更能为项目赋予文化和创意的元素87本报告是严格保77、密的。兰会所兰会所艺术餐厅，神奇，诗意，艺术餐厅，神奇，诗意，“搅拌搅拌”你对世界的想象你对世界的想象 u以高档餐饮为主，兼设红酒坊、迪厅、雪茄吧、商务会议室等 ，满足商务休闲的需要；u独立空间：包括酒廊、雪茄吧和餐厅包房、商务会议室、迪厅等 ，将商务、休闲、娱乐融为一体；u多种菜系：中式菜印度菜墨西哥法国菜 ；u奢华与品位,集艺术与功能为一体的餐厅。中国区印度区雪茄吧酒廊餐厅88本报告是严格保密的。“解构解构”、“混搭混搭”及及“美轮美奂美轮美奂”的的会所，展示着异域奢华享受会所，展示着异域奢华享受u画工细腻的仿古油画自由无序地散落在天花板，隐约盖住之上的各种管线，而前边的玻璃餐柜里摆放着来78、自不同年代的收藏品。u这向所有来宾宣示着进入一个奢华的异域空间。89本报告是严格保密的。型台的餐桌设计，喝到酣畅淋漓之处，型台的餐桌设计，喝到酣畅淋漓之处，可以直接端着酒杯来这里享受狂放的音可以直接端着酒杯来这里享受狂放的音乐乐u视觉冲击和味觉冲击之后便是与身体共舞的听觉盛宴，对于够“雅痞”的带点文化气质的人们这里绝对是贴身设计。u桌子的特殊纹理处理是这个空间显得光怪陆离，充满迷幻色彩，更富有异域风情。 90本报告是严格保密的。在轻装修重装饰的世界中，人成为摆设的一个部在轻装修重装饰的世界中，人成为摆设的一个部分，举手投足都像是电影的片段被如实记录下来分，举手投足都像是电影的片段被如实记录下来79、u兰会所是轻装修而重装饰的。地板、隔墙、天花板低调朴实，大量的投资都在华丽的装饰品上，设计师高明地创造出一个富有生活情境的空间，于是人在环境中成为摆设的一个部分。一个晚上的举手投足、谈吐皱眉都像是电影的片断被如实记录下来。离开的客人像回到现实生活中，有些电影散场的余韵。 91本报告是严格保密的。分子美食学分子美食学海外噱头十足创意餐饮，真正诱海外噱头十足创意餐饮，真正诱发人类的发人类的“感官革命感官革命”，寻找吃的乐趣，寻找吃的乐趣u“分子美食”诞生于并不以美食见长的西班牙，之后风靡整个欧洲。u大厨把食材的味道、口感、质地、样貌，利用能够利用的各种工具和奇异做法完全打散，通过或者物理或者化学的80、变化，再重新“组合”成一道新的菜！u食品的形状都是科学实验里所呈现的:泡沫、液态氮、甚至是用超音速混合技术制成的乳状液。92本报告是严格保密的。Super ClubSuper Club在床上就餐的餐馆在床上就餐的餐馆u原产地：旧金山、阿姆斯特丹u在这里，顶尖的菜肴、设计和表演完美地结合到了一起。u餐馆所提供的四道菜肴全部都是在床上吃。u当客人喝了点开胃酒之后，就由一个身着亮闪闪的服饰、脚踏金色鞋子、头戴金色假发的服务员，把客人引导至床上的相应座位。所有的床都位于房子的四周。当你在床上品尝野蘑菇馅饼的同时，当地的艺术家正在屋子中间表演，还有按摩师提供按摩。93本报告是严格保密的。THE ENDTHE END94