1、海口海口市市龙歧村龙歧村改造项目改造项目总体策划书总体策划书T H E S C H E M E O F H A I N A N L O N G J I F A N G T R A N S F O R M S(初步方案）PART 1PART 1：开发背景分析开发背景分析开发背景分析开发背景分析PART 2PART 2：地块地块资源分析资源分析资源分析资源分析PART 3PART 3：发展定位方向发展定位方向PART 4PART 4：开发经营策划：开发经营策划PART 5PART 5：规划方案设计：规划方案设计PART 6PART 6：投资收益投资收益分析分析分析分析目目 录PART 1PART 2、1：开发背景开发背景分析分析开发背景分析开发背景分析开发背景分析开发背景分析1.1 1.1 缘起缘起缘起缘起n“城中村”改造是海口市“十一五”期间的重要任务旧城改造是贯彻落实海南省五次党代会和海口市第十一次党代精神的具体举措，是海口市重大的市政工程、重大的民生工程、也是海口市推进城市化进程、整治城市环境、提高城市品位、促进就业发展一项重大措施。在海口市国民经济和社会发展第十一个五年计划中，将旧城改造工作放在重要地位，提出城市建设中“品质海口”工程。旧城改造也是为了改善群众居住环境和居住条件，是老百姓切身享受城市发展成果的一项惠民工程，也是建设最精最美的省会城市，努力打造“阳光海口、娱乐之都、品3、位之城”的重要举措。开发背景分析开发背景分析开发背景分析开发背景分析1.1 1.1 缘起缘起缘起缘起n海南国际旅游岛获批，海口作为中心城市急需提升品位海南建设国际旅游岛已经获得国务院正式批复，海口作为国际旅游岛中心城市，需要提升环境景观品质，增强综合服务功能，提高城市的综合发展实力和辐射带动能力。因此急需进行城中村的更新改造。开发背景分析开发背景分析开发背景分析开发背景分析1.1 1.1 缘起缘起缘起缘起n近年来海口市旧改工作取得突破性进展，积累了很多宝贵经验，为本项目的开发带来了很好的示范效应。2007年，玉沙村改造、海甸溪北岸改造、长堤路等“城中村”改造项目相继取得突破性进展，如今玉沙村整4、体改造正在推进完成，海甸北已完成拆迁，安置房正在建设。在旧改过程中积累很多宝贵经验，均可为本项目的开发有很大启发。开发环境分析开发环境分析开发环境分析开发环境分析1.2 1.2 意义意义意义意义n 改善龙岐村居民生活品质，加快海口市城市化进程改善龙岐村居民生活品质，加快海口市城市化进程 龙岐村社区为“城中村”，居的房屋多数年久失修，高密度、低绿化；基本生活设施不配套，周边环境质量差，与周边的城市社区界线分明，差距较大。项目的建设可改善龙岐村村民的生活品质，为其提供一个环境优美的现代化安置居住小区，使其融入城市生活，提高其生活品质。是市委、市政府贯彻“以人为本，构建和谐社会”方针的具体体现，也是5、加速海口城市化进程的重要举措。 开发环境分析开发环境分析开发环境分析开发环境分析1.2 1.2 意义意义意义意义n 提高海口市品位、真正形成新市中心新气象。提高海口市品位、真正形成新市中心新气象。 龙岐村位于海口市大英山新城区东面，东西靠大英山新区。大英山新区将建成海口市面积最大，功能最完善，设施最先进的高级商务区，未来五年，海口新城区公司将投入巨资将大英山新城市中心区核心区建设成为含行政、办公、商业、商务、金融、文化和娱乐等功能的中央商务区和“海口之心”，承载海南国际购物商圈功能，使之成为海南国际旅游岛上的一颗明珠。随着大英山新区的建设，大英山新城规划区内的随着大英山新区的建设，大英山新城规6、划区内的“城中村城中村”成为了开发建设成为了开发建设的主要障碍，的主要障碍，由于涉及到了村民的房屋 、土地等，征地拆迁问题始终没有得到彻底解块，这直接影响了新城区的开发建设进度。由此可见，龙岐村旧城改 造项目的建设是十分必要的，也是十分及时的。 开发背景分析开发背景分析开发背景分析开发背景分析1.2 1.2 意义意义意义意义n 解决现有城中村衍生的社会问题解决现有城中村衍生的社会问题 “城中村”由于外来人员大量涌入，人员素质参差不齐，在带来“城中村”虚假繁荣的同时，也带来了严重的社会 问题。使整个社区的生活质量下降和恶化。环境的恶化已衍生出许多社会问题，解决这些问题已到了刻不容缓的地步。但由于7、体制上的诸多弊端，政府管理困难，只有实施全面改造，才能有效地根除这些城市毒瘤。 开发背景分析开发背景分析开发背景分析开发背景分析1.2 1.2 意义意义意义意义n 建设海南国际旅游岛的需要建设海南国际旅游岛的需要 2009年12月31日，国务院批准关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见。海南国际旅游岛建设初期，基建和房地产行业迎来显著投资机会。规划中的海口市大英山新城区，面积约为3.3平边公里，是海航地产投资建设 的含行政、办公、商业、商务、金融、文化和娱乐等功能的中央商务区，龙岐村的现状与正在建设中的海口新城区比较，反差很大，这就质接影响了新城区的周边环境，直接影响到新城区的房地产资产增值8、，因此，彻底改造龙岐村是十分必要的。 。 PART 2PART 2：地块资源分析地块资源分析本规划区本规划区本规划区本规划区地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.1 2.1 区位区位区位区位距海南省政府2公里距海口市国贸商业中心5公里距海南省美兰机场15公里距海口市客运东站3公里距海口市客运南站5公里距红城湖公园3公里n本项目区位于海口市东部，大英山新城区，是海口市未来的新市中心，是海口市的CBD，交通发达、通达性强。地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.2 2.2 四至四至四至四至n东、南两侧紧邻市政道路，规划区出入方便，北临海南省单位家属院，西临海航地产项目区。9、n东面：海口市海府路n南面：海口市国兴大道n西面：海航地产项目区n北面：海南省林业局、海南省气象局本规划区本规划区海航地产项目区海航地产项目区海南省气象局海南省气象局海南省林业局海南省林业局侨侨 诚诚 花花 园园地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.3 2.3 用地用地用地用地n项目区地块南北长约250-350米，东西长约700-750米，总规划占地面积约24.52公顷。n旧城改造拆迁用地面积14.09公顷。主要用地性质为居住、商业用地以及工业用地。n项目用地原为龙崎村的居住区，地势平坦，场地标高与周围道路标高基本一致。n项目用地内尚未发现需要保留的文物、人防等设施n目前没有发现10、不良工程地质条件海南海南地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.4 2.4 自然条件自然条件自然条件自然条件n气象 规划区属热带岛屿季风气候。年平均气温23.8，最低绝对温度2.8，最高温度38.8，全年无霜无雪。年平均日照时数2225小时，年均降雨量为1592.7毫米，一般5至10月为雨季，降雨量占全年的78.1%左右，9月份为降雨高峰；11月至次年4月为旱季，降雨仅占全年的五分之一左右。全年多东北风，东南风次之。属多台风地区，有“台风走廊”之称，正常风力为4级以下。n地质 主要为承载力较高的冲洪积地层，为玄武岩，属第四纪早期火山活动的产物，地质稳定性相对较好，属于8度设防区。地11、块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.5 2.5 土地利用土地利用土地利用土地利用 2.5.12.5.1土地利用现状土地利用现状 该片区土地利用主要以村民居住用地为主，公共服务设施海南省水文监测站和市政公用设施仅有一所小学（海口龙崎小学），奔腾高级汽车修理中心、一处加油站和加气站和零星的商业。地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.5 2.5 土地利用土地利用土地利用土地利用2.5.2 2.5.2 住宅用地住宅用地 区内的住宅用地主要为龙崎村的村民宅基地和城镇住宅用地，总面积12.05 公顷（180.75亩） ，占总用地的49.13%。其中村镇宅基地11.15公顷。地块12、资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.5 2.5 土地利用土地利用土地利用土地利用2.5.3 2.5.3 学校学校用地区内有一所小学（海口龙崎小学）。海口龙崎小学占地面积0.19公顷（2.85亩） ，全日制小学，现有班级27个，学生1300人，主要服务于龙崎村及周边住宅区。地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.5 2.5 土地利用土地利用土地利用土地利用2.5.4 2.5.4 商住用地沿海府路建有多层商业铺面，占地面积0.58公顷（8.7亩） 。地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.5 2.5 土地利用土地利用土地利用土地利用2.5.6 2.5.6 行政办13、公行政办公用地沿海府路，主要有海南省水文资源监测局和海南省机械建筑工程公司两家单位，总占地面积1.4公顷（21亩） 。地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.5 2.5 土地利用土地利用土地利用土地利用2.5.7 2.5.7 仓储用地区内有海南省林业物资公司，用来堆放木材等材料，占地面积0.19公顷（2.85亩）。地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.5 2.5 土地利用土地利用土地利用土地利用2.5.82.5.8 其他设施用地其他设施用地区内有一加油站，占地面积0.11公顷（1.65亩）。地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.5 2.5 土地利用土地利14、用土地利用土地利用2.5.92.5.9 气象设施用地气象设施用地区内有一海南省气象局监测站，总占地面积1.34公顷，其中监测站占地面积0.07公顷（1.05亩）。地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.5 2.5 土地利用土地利用土地利用土地利用2.5.102.5.10 闲置地闲置地目前海航地产用地，尚未开发建设，总用地面积9.35公顷（140.25亩）。2.6.1 建筑高度（层数）分析区内建筑主要以1-3层及7层的建筑为主。最高建筑为9层。n一层建筑建筑面积2.97万平方米；n二层建筑建筑面积3.17万平方米；n三层建筑建筑面积2.72万平方米；n四层建筑建筑面积0.65万平方米15、；n五层建筑建筑面积0.50万平方米；n六层建筑建筑面积0.76万平方米。n七层建筑建筑面积2.99万平方米；n八层建筑建筑面积0.93万平方米；n九层建筑建筑面积0.69万平方米。地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.6 2.6 建筑分析建筑分析建筑分析建筑分析2.6.2 建筑结构分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.6 2.6 建筑分析建筑分析建筑分析建筑分析 2.6.3 建筑质量 现状建筑主要以90年代建设的为主，还有部分是近几年新建和加盖的。建筑质量总体较好，除部分简易房和建设年代较久的砖房。现状建筑总建筑面积15.39万平方米。近几年新建或在建的建筑，16、建筑结构为砼结构，建筑质量较好。总建筑面积5.87万平方米，占总建筑面积的38.14%。一类建筑一类建筑90年代修建，建筑层数主要为2-4层，建筑结构以砖混、砼结构为主，建筑质量一般。建筑总面积6.54平方米，占总建筑面积的42.50%二类建筑二类建筑90年代以前修建的，建筑较破旧，建筑以一层为主，建筑质量较差。建筑总面积2.98万平方米，占总建筑面积的19.36%。三类建筑三类建筑地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.6 2.6 建筑分析建筑分析建筑分析建筑分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.6 2.6 建筑分析建筑分析建筑分析建筑分析 2.6.4 建筑性质17、 现状建筑主要以居住建筑为主，沿海府路多为商住建筑，有部分办公建筑和商业建筑。 2.6.5 开发强度 将区内用地分为9个地块进行开发强度分析，容积率最高为1.64，最低为0，平均容积率为0.63。其中拆迁区建筑密度为45.08，容积率为1.06. 。平均建设密度为25.89%。地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.6 2.6 建筑分析建筑分析建筑分析建筑分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.6 2.6 建筑分析建筑分析建筑分析建筑分析2.5.6 总体评价n现状总建筑面积约为 153899，总建筑密度为25.90%，现状容积率为0.63。其中拆迁区建筑密度为45.18、08，容积率为1.06.n基地内的建筑主要为住宅建筑。建筑质量一般，混凝土结构占建筑总面积的93.33%，砖混结构占建筑总面积的5.0%，其它如棚、铁结构等占建筑总面积的1.67%。建筑层数以1-3层为主，占整个建筑物的比例为57.58%。n建筑密度很高，“握手楼”、“一线天”比比皆是，村内基本没有绿地，整体居住环境较差。 结构类型建筑层数建筑占地面积(M2)建筑面积(M2)备注建筑物1296482964821586431728390722721641617644851008504612717626742782994681170936097636867合计45707153899地块资源分析地块19、资源分析地块资源分析地块资源分析 2.7 2.7 基础设施基础设施基础设施基础设施n给水：区内的给水主要市政统一供水，还有部分居民是自打水井取水。n排水：区内无统一的排水管道，生活污水无组织排放，粪便主要靠化粪池进行净化处理。n通信：区内的通信设施主要有中国移动、中国电信、中国联通和有线电视。n供电：区内由海南电网海口供电公司统一供电，但村内电力线随意乱搭乱拉，不仅影响城市景观，还存在一定的安全隐患。地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析 2.8 2.8 建筑景观风貌建筑景观风貌建筑景观风貌建筑景观风貌 2.8.1 建筑风貌 2.8.2 景观特征地块资源分析地块资源分析地块资源分析地20、块资源分析 2.9 2.9 土地权属土地权属土地权属土地权属序号面积(公顷)权属010.19小学020.20机械施工建筑工程公司030.54海南省林业物资公司040.30海南省黎母山林贸公司050.094包装总厂060.010衡阳中药实业股份有限公司070.043部队089.83海航地092.22公用地100.018澄迈老城旅游有限公司110.031南区粮油供应公司120.097龙岐村经济合作社138.98私宅140.083振东区白龙乡塔光居民委员会150.36水文总站160.022海南省皮肤性病防治研究所171.50气象观测站合计24.52地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.21、10 2.10 周边及内部环境周边及内部环境周边及内部环境周边及内部环境n就本项目而言，紧邻未来的城市中心，临近城市主干道，特别是国兴大道两侧多为高层建筑和重要公共活动中心，主干道沿线景观较好，区位优势明显。n周边环境：项目建设地点位于海口市大英山新城区范围内，大英山是海口市未来的新市中心，是海口市的CBD，目前已编制完成了控规，根据规划，新市中心将来高楼林立，以商档写字楼和高档居住为主，目前已建的海南省政府，新海航大厦、海南国宾馆，将建的项目包括海南大厦、金融中心、大英山日月广场、国瑞城、国兴城等，可谓美不胜收，土地价值攀升，高档楼盘不断涌现。n内部环境：改造区内基础设施、公共配套设施不完善22、。区内道路不成系统，道路弯曲狭窄，通行性极差，消防车无法进入；区内排水设施不畅，区内的排水系统为雨、污合流制。生活污水没有经过处理措施就近排入了市政排水系统，直接污染了城市水体。有的地方杂草丛生，垃圾成堆，脏乱差现象十分严重；电线乱拉乱扯，存在极大的消防稳患；人居环境十分恶劣。n社会环境：现状本村人450户，1100人，外村人，228户，1000人。租房户1500人。由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，给城市社会治安和人口计划生育带来了难题，由于“城中村”的房屋为私人拥有，在利益驱动下，居中将闲置的房屋租给来外来人人口居住，这些外来人口良莠不齐，是社会治安的隐患源。外来人口的大量入住，给计划生育工23、作带来了很大的难题，由于对这些流动人口难以管理，造成了这些流动人口的生育处于放任状态，增加了社会的压力。同时“城中村”的存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现的“盲点”，造成交通、环境、治安、消防等一系列隐患问题，直接影响到当地居民的生活质量和生命财产安全，也影响到新市中心入海府路延线景观及海口市的整体形象。地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.11 2.11 存在的主要问题存在的主要问题存在的主要问题存在的主要问题n建筑n区内建筑布局凌乱，建筑间距过窄。建筑随意加高。且建筑形式、风格，外部装修形式不一，缺乏整体性、协调性。地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.24、112.11存在的主要问题存在的主要问题存在的主要问题存在的主要问题n道路n区内路面质量较差，道路狭窄，交通不畅，缺乏消防通道。地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.12 2.12 存在的主要问题存在的主要问题存在的主要问题存在的主要问题n管线n区内线路杂乱，存在严重安全隐患。地块资源分析地块资源分析地块资源分析地块资源分析2.11 2.11 存在的主要问题存在的主要问题存在的主要问题存在的主要问题n环境卫生n规划区内生活、建筑垃圾随意堆积，生活污水任意排放。商铺、市场摊位摆放杂乱无章，车辆随意停靠。地块开发资源分析地块开发资源分析地块开发资源分析地块开发资源分析2.12 2.125、2 小结小结小结小结n本项目所在区域属城市建成区和未来城市发展的中心区，具备好的市政配套条件。n本项目周边的道路发达，交通便利。国兴大道、海府路、白龙路、蓝天路等主干道构成的城市主干道网，瞬间可通达全城。n本项目周边海航地产项目的开发，新商业中心的形成，对延伸、扩大本案其他各区的客源起到重要作用。n本项目东线高速铁路客运站即将投入使用，其辐射的客流对本案延伸、扩大部分辖市的客源起到重要积极作用n本项目中度规模社区，宜予进行快速开发，缩短营销时间以节省成本。n本项目区域景观资源缺乏，内部景观受规模和地形限制。西侧将建设成综合商住项目，将使得本案有较大升值空间。PART 3PART 3：发展定位方26、向：发展定位方向发展方向定位发展方向定位发展方向定位发展方向定位3.1 3.1 区域定位分析区域定位分析区域定位分析区域定位分析n海口市未来将形成功能明确的四大功能分区发展方向定位发展方向定位发展方向定位发展方向定位3.1 3.1 区域定位分析区域定位分析区域定位分析区域定位分析n本项目所处的大英山区位于中心城区，具有中心城市的优势区位海口市新中心本项目所在区市政府省政府高尔夫板块飞机场火车站17公里15分钟发展方向定位发展方向定位发展方向定位发展方向定位3.1 3.1 区域定位分析区域定位分析区域定位分析区域定位分析n与老城区紧密相连，紧邻老城城区和两个传统商圈，是海口规划的唯一的城市中心区27、。解放西商圈区大英山城市新中心海秀东商圈区国贸片区大英山片区：大英山片区：行政办公和综合行政城市中心、市级商业中心。国贸片区：国贸片区：以发展商业金融服务和居住为主的副中心。发展方向定位发展方向定位发展方向定位发展方向定位3.1 3.1 区域定位分析区域定位分析区域定位分析区域定位分析n区域外围干道呈环状，与其余各功能版块分区便捷相同，内部路网基本形成，道路通畅。发展方向定位发展方向定位发展方向定位发展方向定位3.1 3.1 区域定位分析区域定位分析区域定位分析区域定位分析n拥有丰富的人文景观资源和自然景观资源，正在建设中的有红城湖公园，周边还有五公祠在内历史文化资源。发展方向定位发展方向定位28、发展方向定位发展方向定位3.1 3.1 区域定位分析区域定位分析区域定位分析区域定位分析n省政府办公大楼已投入使用，海航大厦正在建设，“六通一平”也正在高标准的建设中。发展方向定位发展方向定位发展方向定位发展方向定位3.1 3.1 区域定位分析区域定位分析区域定位分析区域定位分析n依托自身优势，大英片区将承载海口“商务休闲之都商务休闲之都”的未来。城市中心的优势区位巨大的城市发展空间大量空旷的平整场地高标准的基础设施商业商务办公酒店餐饮、居住发展方向定位发展方向定位发展方向定位发展方向定位3.2 3.2 上位规划解析上位规划解析上位规划解析上位规划解析n海口市城市总体规划（2006-2020）29、1、规划范围：规划区范围为海口市行政辖区，包括秀英区、龙华区、琼山区、美兰区，总面积为2304.8平方公里。发展方向定位发展方向定位发展方向定位发展方向定位3.2 3.2 上位规划解析上位规划解析上位规划解析上位规划解析2、城市性质海南省省会，热带海岛生态旅游度假胜地和宜居城市，国家海岛及南海海洋研发和综合产业开发基地，国家历史文化名城。3、发展目标海南省经济实力最强、服务设施最优的中心城市；较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地；具有优良生态环境的健康宜居城市；浓郁地域文化特色的历史文化名城。发展方向定位发展方向定位发展方向定位发展方向定位3.2 3.2 上位规划解析上位规划解析上位规划解析上30、位规划解析4、城市职能l岛内职能：海南省政治、经济、文化中心；海南省综合交通枢纽。l岛外职能：热带滨海旅游度假地、海南历史文化展示基地，海南旅游综合服务基地；具有热带海岛风光和优良生态环境的理想居住地；国家开发南海海洋资源战略基地。5、空间策略l中强、西拓、东优、南控6、历史文化名城规划l 海口市总体规划从海口旧城特色和现状问题出发，坚持整体开发、动态保护、原真性保护和公众参与的原则，深入挖掘海口历史文化底蕴，制定历史文化名城规划，以推进现代文化与传统文化的有机交融，保护与塑造海口古城历史文化风貌。 中强东优南控西拓发展方向定位发展方向定位发展方向定位发展方向定位3.2 3.2 上位规划解析上31、位规划解析上位规划解析上位规划解析n大英山新城中心片区控制性详细规划解析1、功能定位海口市中央商务区、省级行政与文化中心海口市中央商务区、省级行政与文化中心即：以行政、商务、文化为主，融合商业服务、休闲娱乐和居住生活等功能的具有热带风情的现代综合型城市中心区。发展方向定位发展方向定位发展方向定位发展方向定位3.2 3.2 上位规划解析上位规划解析上位规划解析上位规划解析n大英山新城中心片区控制性详细规划解析2、功能结构功能结构为功能结构为“两轴、四片两轴、四片”两轴：指沿国兴大道两侧形成的行政商务轴；规划区南侧沿中轴线形成的生态文化轴。四片：指位于规划区东北、东南、西北和西南四片分别形成回忆之32、城、南洋商城、娱乐之城和未来之城四个符合海口实际和发展方向的特色鲜明的功能片区。南阳商城回忆之城娱乐之城未来之城生态文化轴行政商务轴发展方向定位发展方向定位发展方向定位发展方向定位3.2 3.2 上位规划解析上位规划解析上位规划解析上位规划解析n大英山新城中心片区控制性详细规划解析3、对本片区的定位：居住居住商商业发展方向定位发展方向定位发展方向定位发展方向定位3.3 3.3 发展定位发展定位发展定位发展定位n总体定位：城市中心高档商城市中心高档商务居住示范区居住示范区都市居住都市居住品品质质示范示范休休闲闲人居生人居生活示范活示范商住居住商住居住功能示范功能示范时时尚生尚生活示范活示范PAR33、T 4PART 4：开发经营策划：开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.1 4.1 总体策略总体策略总体策略总体策略n开发原则n“政府主导，和谐拆迁”的原则政府主导体现在规划主导、出台政策支持，针对项目的具体情况，采取多种开发运作模式，吸引社会资金参与旧城改造。n“以人为本，让利于民”的原则将旧城改造当做为民办实事的项目，项目的建设以追求改善居民居住环境、提升城市品位、增强城市功能为改造目标。补偿安置遵循自愿原则，提供货币补偿和房屋产权置换两种方式供选择，鼓励货币补偿，确保居民在改造中真正获得实惠。n“统一规划，分步实施”的原则按经济效益、社会效益、环境效益相协调的总34、体要求，因地制宜，结合今后产业发展趋势，统一规划，分步实施，整体改造，强化基础设施和公共服务设施的配套,改善居民居住环境，提高居民生活质量。n政府主导，市场化运作，政府可以零收益，达到资金总体平衡开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.1 4.1 总体策略总体策略总体策略总体策略n改造目标 改善居住环境，提高生活质量及生活水平； 提升海口市城市形象； 增加政府税收和老百姓就业机会； 增强城市防灾减灾能力； 实现土地资源价值最大化。 居民安居乐业、体现现代城市文明、各种配套设施齐全、生态环境优美整洁的现代化新社区。60局限于物质性改造为主阻止城市物质性老化（有形磨损）环境的改善和城市35、美化多个城市项目的组合n n对对旧城改造的理解旧城改造的理解旧城改造的理解旧城改造的理解旧城改造旧城改造城市更新城市更新u涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容内容内容动因动因注重注重内涵内涵u防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）u着眼于区域的整体发展，城市的整体更新u城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的寻求整体效益最优的“城市更新计划城市更新计划”开发经营策划开发经营策划开发经营策划开36、发经营策划4.1 4.1 总体策略总体策略总体策略总体策略开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.1 4.1 总体策略总体策略总体策略总体策略n对旧城改造的思考从城市发展战略的角度来看，旧城改造不仅仅是城市局部地区物质、经济和社会形态的改变，更是一个关乎城市未来可持续发展的重要手段和关键举措n从不同角度及层面看待旧城改造项目有利于找到正确的方向旧城改造不同于单纯的房地产项目，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性 。从多角度和多层面看待有利于我们找到正确的改造方向：技术角度（微观层面）技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）城市发展角度（宏37、观层面）开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.1 4.1 总体策略总体策略总体策略总体策略n因此从不同角度及层面看待旧城改造项目有利于找到正确的方向技术角度技术角度（微观层面）（微观层面）市场角度市场角度（中观层面）（中观层面）城市发展角度城市发展角度（宏观层面）（宏观层面）建筑质量配套承载力水电容量交通建筑风格负面影响（消防、治安）资源占用开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.1 4.1 总体策略总体策略总体策略总体策略技术角度技术角度（微观层面）（微观层面）市场角度市场角度（中观层面）（中观层面）城市发展角度城市发展角度（宏观层面）（宏观层面）拆迁补偿代价房地产38、市场环境政策谈判的难易程度开发模式启动策略资金运作问题开发商意愿各方主体利益平衡等开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.1 4.1 总体策略总体策略总体策略总体策略技术角度技术角度（微观层面）（微观层面）市场角度市场角度（中观层面）（中观层面）城市发展角度城市发展角度（宏观层面）（宏观层面）产业环境空间布局原住民的利益风险（政治、社会、管理）紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇65城市现所处阶段对未来发展指标判定GDP人口产业城市化房地产国内外相同阶段的城市指标通过对比国内外城市相同阶段各项指标对城市未来发展预见改造对城市未来发展影响预见人口要素文化要素资本要素产业土地要素市39、场城市环境法制与政策开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.1 4.1 总体策略总体策略总体策略总体策略n我们策划的基础66我们的立意我们的立意对城市未来发展预见对城市未来发展预见城市优化城市竞争力城市管理站在站在“城市城市”和和区域的视角而非区域的视角而非“项目项目”对城市旧城改造剖析对城市旧城改造剖析剖析旧城旧城改造对城市未来的影响对未来准确的预见是领导决策的基础旧城改造发展纲领与策略旧城改造发展纲领与策略实施应具备的条件实现条件的策略开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.1 4.1 总体策略总体策略总体策略总体策略n我们“改造”的基础67思路一：旧城改造是城市发40、展到一定阶段的必然，是一项城市更新的计划。思路二：旧城改造不是局限于物质形态的改造，而是着眼于城市和区域整体发展的综合系统工程。思路三：旧城改造必须具备相应条件后才能取得综合效益最佳,区域处于衰退期是改造的最佳时机。思路四：旧城改造的政府有意识的干预行为，通过更新使衰退的区域机能重生、活力再现。思路五：旧城改造的关键是经济的更新，是城市价值的增值，所有政策和规划必须以此为中心。思路六：区域更新中的规划是动态的 ，并通过综合系统的规划达到土地增值的目的。思路七：开发风险的考虑，及早制定针对性的风险控制措施至关重要。思路八：在改造中应有明确的目标和清晰的工作步骤。开发经营策划开发经营策划开发经营策41、划开发经营策划4.1 4.1 总体策略总体策略总体策略总体策略n总体思路开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.2 4.2 开发条件分析开发条件分析开发条件分析开发条件分析n3公里内社区配套完善，足以为项目提供服务。n交通配套：客运东站、4路、11路、16路、28路、29路等公交线路n教育配套：海口市实验中学、海口市第四中学、琼山第二中学n医疗配套：海南省人民医院、海口妇女儿童医院、琼山人民医院、海口中山医院n行政配套：美兰区委、政府，市政管理局、市农业局、市检查院n商业配套：南亚广场、明珠广场n大型行政机构：海南省省委、省政府n文化配套：海口市博物馆n体育配套：海南省体育运动中心42、n金融配套：工行、建行、交行、中行、农行n休闲娱乐：红城湖公园、美舍河带状公园、海口公园n市政设施：给水、污水、雨水、电力、电信设施配套齐全n4.2.1 周边设施配套条件开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.2 4.2 开发条件分析开发条件分析开发条件分析开发条件分析n4.2.2 区域内设施配套条件n教育设施：现有海口龙崎小学。n医疗卫生：无医疗设施。n文化体育：无文化活动室和健身广场，有台球室和网吧。n商业服务：主要有沿街商业铺面，主要集中于片区的东侧沿布置。n市政公用：区内有一处加油站和加气站和一处汽车维修站。给水、污水、雨水、电力、电信设施配套齐全n金融邮电、社区服务、行政43、管理及其他服务在片区内无金融邮电服务设施。70开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.2 4.2 开发条件分析开发条件分析开发条件分析开发条件分析n4.2.3 对外交通条件n外围道路：东临海府路、南靠国兴大道，交通便捷。国兴大道海府路美兰国际机场17公里龙崎村高铁车站4公里n交通设施：东线高铁车站，海口东站、美兰国际机场海府立交桥海口东站71开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.2 4.2 开发条件分析开发条件分析开发条件分析开发条件分析n4.2.4 开发条件评价良好的区位便捷的交通完善的配套设施+地理位置优越，适合发展高端商务住宅产品72开发经营策划开发经营策划开发44、经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n4.2.1 海南宏观经济分析坚持“一省两地”发展方针，经济保持平稳较快增长。海南省近年经济年均增速连续保持在10以上，有利于投资环境的改善和增强内需。09 年海南经济经历了前低后高，加快上升的发展趋势，从08 年金融危机的低迷中走出，GDP 比去年增长11.7%，人均国内生产总值稳步增长。73开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n从市县经济发展状况来看，海口、三亚仍然是海南省经济发展的重要支撑74开发经营策划开发经营策划开发经营策划开45、发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n09年海南省城镇居民人均可支配收入达到13751 元，增幅为9.6%。“十一五”期间，海南省人均地区生产总值将向2000 美元跃升。发展经验表明，人均地区生产总值10003000 美元的阶段，是居民消费结构升级、产业结构调整和工业化、城镇化进程加快的时期。75开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n4.3.2 海南省房地产发展分析在“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产开发和销售势头逐渐好转，房地产业成为海南省经济发46、展的助推器。n 房地产投资：2009年房地产投资287.9亿，增长强劲，所占比重明显。2009 年海南房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达到28.72%，占GDP 的17.48%。房地产投资额达到287.90 亿元，房地产投资总额不断增长，09 年增长率在40%以上。在全球经济环境陷入低谷的情况下，海南房地产投资额仍保持高速增长，说明各方投资者对于海南房地产业充满信心。76开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n房地产供求：外来需求旺盛，市场始终保持供不应求态势海南全省虽然施工面积逐年增长，速度较快，但房屋竣工面积47、比较稳定，增长速度比较缓慢，这一方面主要反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了海南房地产市场存在的问题，即房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置。供求方面，由于海南外向型市场特征，主要依靠岛外市场，在目标客户群范围大幅扩展的情况下，需求近年逐级递增，而供应增速明显慢于需求，因此也造成了供不应求的态势。77开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n4.3.3 海口市房地产市场分析土地市场随着海南旅游地产市场的逐渐升温，从2008 年开始，土地购置面积开始大幅攀升，09年，海口市土地购置面积已经达48、到312.16 万平方米，说明市场投资热度仍然强势。09 年土地市场非常活跃，以西海岸片区为主。78开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n4.3.3 海口市房地产市场分析历年土地成交金额随着08、09 年土地购置的升温，海口市土地成交金额也随之快速增长，通过数据可以看出，09 年土地成交金额较08 年同比增长79.32%，说明海口市土地市场回暖，土地价格在09年得到快速增长。79开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n4.3.3 海口市房地产市场49、分析房地产投资从2003 年开始，海口市房地产市场投资一直保持持续增长的势头，09年，全年投资额已达到78亿元，增长势头强烈。80开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n4.3.3 海口市房地产市场分析房地产投资房地产投资与固定资产投资同步增长，说明海口市房地产市场趋于健康、稳定的发展态势，房地产市场的快速发展，使土地的需求大幅增长。81开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n4.3.3 海口市房地产市场分析历年施工面积海口市2003 年至200950、 年房地产施工面积情况比较稳定,保持稳定增长，但增幅呈现逐年放缓的趋势，这主要和国内整体房地产市场环境变化及海口市土地供应情况有关。82开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n4.3.3 海口市房地产市场分析新开工面积2009 年海口市商品房新开工面积为206万平方米，同比增长5.1%。纵观近几年海口市房地产新开工面积走势，可以看出2007、2008 年商品房新开工面积明显加大，根据房地产开发周期规律，一般从开工到竣工销售的时间在1.5-2.5 年之间，以及国际旅游岛的概念下，因此我们预测海口在2010-2011 年两年51、间商品房供应将有所增加。83开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n4.3.3 海口市房地产市场分析竣工面积2009 年海口市商品房竣工面积80.3 万平方米，比去年下降31.8%，这与2008 年开工面积大幅下降有关。84开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n4.3.3 海口市房地产市场分析市场总体评判n海口房地产市场依托海南强势的旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。n国际旅游岛大背景下的海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快52、速上涨；n海口进入郊区大盘时代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势；n典型的外向型市场，其核心价值是较高性、先天性、单一性的强势海景资源；n度假观念、投资观念在大力入侵，外销市场向内陆、港、台、东南亚延伸，二元制n市场正在渗透和反渗透。n以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机；同时，岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然。n海口市场在历经1、2月疯狂之后已逐渐回归理性。85开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n4.3.3 海口市房地产市场分析住宅供求分析06-08 年53、，海口的住宅市场呈现明显的供过于求状态，但是，供求比一直向平稳态势发展，在2009 年海口住宅市场供求比处于大于1，说明市场需求十分旺盛，市场存量逐步被消化，市场出现供不应求的形势，未来市场的竞争层面将加大，进入到2010 年后，政策性的利好催动了海口楼市的火热，市场需求旺盛，购房者众多，再加上海南土地新政政策，使得市场上供应相对不足，供求比差距快速拉大。86开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n4.3.3 海口市房地产市场分析住宅成交分析08 年的海口楼市受到金融危机和国内外楼市影响，使年度成交量一度下跌。从09 年54、3月份，成交量出现大幅上涨之后，之后的每月都维持在20 万平方米以上，楼市回暖增温态势加强。09 年海口商品住宅成交面积为231.28 万平方米，相比08 年增长60.61 万平方米，增长幅度35.51%。87开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n4.3.3 海口市房地产市场分析住宅价格分析高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开。高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开。海口住宅销售价格保持了年均18%以上的增长率，2009 年1-12 月海口住宅平均销售价格达到5088 元/平方米，较2008 年上涨了21.64%，已55、经突破5000 元大关。88开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n4.3.3 海口市房地产市场分析住宅价格分析受海南国际旅游岛效应，2010 年1 月海口市商品住宅均价已经高达6627 元/平方米，较上月扩大9.59 个百分点，2 月商品住宅均价7910 元/平方米，环比上月上涨达19.35%，成交均价直线突破。从均价走势图来看，09 年以来的均价都是持续上涨的，稳中有升，在稳定成交量的基础上上扬，体现出海口楼市整体市场发展良好的特征，进入10 年后，国际旅游岛效应拉动了海口房价的上扬，成交均价明显拉高。在海口房价上升56、的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。2009 年以后，海口的房价整体运行在一个明显的上升通道中，而从09 年12月份开始价格呈现翘尾，进入10 年后，则每月一个台阶，房价在整体上得到提升。89开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n4.3.3 海口市房地产市场分析客户需求分析n度度假假、投投资资、养养老老等等多多重重置置业业目目的的 2005-2008 年海口商品住宅成交量岛外客户均占半数以上，08 年达57、到72.47%，始终占据主导地位，呈现典型外向型特征。09 年由于岛内刚性需求的释放，本地客户有所增长，但是随着岛外市场的不断扩大，海口外向型销售特点将延续，海口本地人已经无法承担高额房价，某种意义上来讲受到了排挤。政府会出台相关政策调控，保持市场健康发展。 n岛外客户来源于全国各地，以地区气候环境差异较大的北京、东北、上海、山西以及江浙一带的客群为主，主体构成比较复杂，以度假、养老、养生为主。n岛外客户需求差异明显，片区购买主体差异大。90开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析客户需求分析91开发经营策划开发经营策划开58、发经营策划开发经营策划4.3 4.3 开发市场分析开发市场分析开发市场分析开发市场分析n4.3.3 海口市房地产市场分析未来市场评判未来市场发展态势分析受到国际旅游岛效应影响，海南环岛铁路即将通车等利好消息的刺激，以及当前市场供不应求的特征，未来海口房地产市场仍将具有较大的发展空间。未来市场供应量近四年海口市场供应量趋于稳定，每年平均在220万平方米左右。受海南国际旅游岛效应影响，大批开发商进驻海南市场，岛外投资客也看好海南未来发展形势，以及近两年土地购置面积及新开工面积的大幅增加，可以预见，未来两年内，海口房地产市场供应量将同比大幅攀升。未来市场产品价格分析从06 年开始，海口市房地产价格都59、保持在18%以上的涨率，这主要是海口外向型市场特征，吸引广大投资客户群，在未来市场实体经济发展尚未明朗化，而海口市场供不应求的局面推动下，预计，全市产品价格将进一步上涨，保守估计，上涨幅度将在10%以上。92开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.4 4.4 开发模式分析开发模式分析开发模式分析开发模式分析n4.4.1 “城中村”特点n城中村的特征城中村的特征(1)从地域空间上看，“城中村”应该在城市总体发展规划所划定的城市范围之内；(2)从土地权属来看，“城中村”的土地为集体所有而非国家所有，这是“城中村”的核心特征之一。也是“城中村”存在的根本条件；(3)从管理体制上看，“城中60、村”的管理主体仍然是村民委员会，在行政隶属上仍然以乡镇体制为主，少部分是街道办事处；(4)从户籍上看，“城中村”的村民仍然是农业户口，因此在理论上他们仍然可以承包土地，虽然可耕种的土地数量实际上往往很少甚至已经没有。(5)从经济关系上看，“城中村”周围已基本上形成完善的商业环境，村民的现代商业意识也已基本形成，更重要的是，村民的生活来源也基本上依靠二、三产业或全部是房租。n 城中村形成的原因城中村形成的原因 “城中村”保留了以家庭为单位、以宅基地为基础的居住用地，失去了耕地的村民利用耕地补偿金建造的高密度的、用于出租的“牵手楼”，适应了大量流动人口进城后对低租金住房的需求，同时亦增加了村民的经61、济收入。政府“绕开村落”的空间拓展思路，使这里被城市建成区所包围，呈“镶嵌状”散布在城市新建职能分区内(甚至在城市CBD周边地区)的“城中村”恰恰提供了低收入住房，并使流动人口的居住地和工作地相重合。93开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.4 4.4 开发模式分析开发模式分析开发模式分析开发模式分析n4.4.2 “龙崎村”特点龙崎村区位于海口市中心商务区的社区，同时也处于省级行政中心区，四周有完善的市政道路和商业服务设施，属于成熟型特征的城中村。l建筑概况：由于没有经过统一规划，建筑布局混乱，新旧建筑混杂，市政基础设施严重，建筑类型以二到四层的私宅为主 ，建筑景观有海南自然村落62、的特色，村内抢建风盛行，各式建材堆了满地。l社会概括：由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，给城市社会治安和人口计划生育带来了难题，由于“城中村”的房屋为私人拥有，在利益驱动下，居中将闲置的房屋租给来外来人人口居住，这些外来人口良莠不齐，是社会治安的隐患源。外来人口的大量入住，给计划生育工作带来了很大的难题，由于对这些流动人口难以管理，造成了这些流动人口的生育处于放任状态，增加了社会的压力。同时“城中村”的存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现的“盲点”，造成交通、环境、治安、消防等一系列隐患问题，直接影响到当地居民的生活质量和生命财产安全，也影响到新市中心入海府路延线景观及海口市的整体形象。463、.4.3 国内成功“城中村”改造模式深圳模式综合整治全面改造 全面改造类则进一步分为整体拆建和局部拆建，以给改造工作提供更明晰的分类指引。为保证村民利益，市政府、行政区政府都给予了多种优惠，l一是建成后除公共配套设施外，其他部分建筑可进入市场运营；l二是对行政村改造采取特事特办原则，提高改造效率；l三是制定灵活的拆补方案，对村民的合理利益予以保障。另外，行政区政府还拨出资金近亿元，用于行政村改造的前期工作、市政基础设施、公共配套设施建设和项目资金缺口补偿等项支出。改造过渡期间的安置费用采取租金补偿方式，按栋计算，每平方米面积的租金补偿为20元/月，按季支付，直到交付新房为止。建设周期暂定两年，64、租金补助为20元/平方米，不低于目前行政村出租价格水平。对于顶风抢建的私房，政府不予补偿。而对于认定的私房，搬迁、回迁补助费政府一次性给予补偿。开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.4 4.4 开发模式分析开发模式分析开发模式分析开发模式分析武汉模式市场运作有情操作 武汉“城中村”改造最大特点在于土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让。土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让。 按照“城中村”综合改造政策规定，开发用地与还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，其挂牌底价为安置房建挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的设成本和本宗65、地价之和的1.151.15倍倍。其中多出的15，一方面一方面是让有开发资质的村集体经济组织，在争取自行改造的竞争中处于有利地位，有效保护村集体经济的利益和落实改造资金；另一方面另一方面是给前期进入的开发商以适当补偿。即使先期进入的开发商在土地挂牌后最终没能拍到这个地块，也可以获得15的补偿，同时村集体仍可获得还建安置房的建设资金以及村集体土地的补偿金。 在基础设施配套资金方面，土地出让金、增值收益的在基础设施配套资金方面，土地出让金、增值收益的60%60%划转给划转给“城中村城中村”所在的区财政专户储存，专用于所在的区财政专户储存，专用于“城城中村中村”综合改造中的基础设施建设，例如道路、排水66、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等；综合改造中的基础设施建设，例如道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等；40%40%由市政府统筹由市政府统筹用于用于“城中村城中村”市政基础设施配套建设，真正实现市政基础设施配套建设，真正实现“专款专用专款专用”。 4.4.3 国内成功“城中村”改造模式 开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.4 4.4 开发模式分析开发模式分析开发模式分析开发模式分析珠海模式市场运作政府给政策 珠海市对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免二至三”，即： 根据旧村的区位、拆迁量，每拆1 平方米的房屋，可免交2-3 平方米建筑面积的地价，并免减相应的67、报建等费用，确保开发商获得确保开发商获得25%25%以上的合理利润以上的合理利润。 开发商的开发总量中，1/3 1/3 用于旧村民回迁，另外用于旧村民回迁，另外2/3 2/3 作商品房经营作商品房经营。 为引入有实力的开发商，珠海市采用公开招标的办法，不分开发商来自哪里，一律对其资金实力、改建规划方案、拆迁安置方案及商业信誉等方面进行量化评估。为提升新村档次，珠海市在招标阶段就引入“规划最优规划最优”概念概念，规划设计要以优取胜，带动了全市房地产开发档次的提升 。4.4.3 国内成功“城中村”改造模式开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.4 4.4 开发模式分析开发模式分析开发模68、式分析开发模式分析由区政府对被拆迁人进行拆迁补偿安置后,通过招拍挂的方式出让土地使用权。4.4.4 海口城中村改造模式 参照海口市人民政府印发的通知海府200878 号文件精神，旧城区（城中村）改造鼓励社会资本参与,在保证有效推进旧城区（城中村）改造工作的前提下,以人为本、让利于民, 因地制宜、和谐共建，达到双赢。旧城区（城中村）改造片区用地的取得可按以下三种形式:房屋和土地确权后,拆迁人通过与产权人签订房屋和土地收购协议的方式,依法办理土地转让手续。集体建设用地,可在村改居的过程中依法进行土地所有权的变更与使用权的确认。经确权的国有土地使用权，可依法进行转让（包括合作、联营等）。开发经营策划69、开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.4 4.4 开发模式分析开发模式分析开发模式分析开发模式分析海口模式区政府区政府作拆迁人开发企业作拆迁人4.4.5 五部门关于推进城市和国有工矿棚户区改造指导意见（建保2009295号）基本原则：基本原则：1 1以人为本，依法拆迁。以人为本，依法拆迁。城市和国有工矿棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，采取多种方式征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠。2 2科学规划，分步实施。科学规划，分步实施。要根据当地经济社70、会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定城市和国有工矿棚户区改造的目标任务，区分轻重缓急，优先安排连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤地组织实施。3 3政府主导，市场运作。政府主导，市场运作。城市和国有工矿棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予必要支持，注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与4 4因地制宜，区别对待。因地制宜，区别对待。坚持整治、保护与改造相结合，严格界定改造范围。对可整治的旧住宅区和规划保留的建筑，主要进行房屋维修、配71、套设施和无障碍设施完善、环境整治和建筑节能改造。要重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和历史建筑，严禁大拆大建。5 5统筹兼顾，配套建设。统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。政策措施：政策措施： 多渠道筹措资金。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。多渠道筹措资金。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。 开发经营策划开发经72、营策划开发经营策划开发经营策划4.4 4.4 开发模式分析开发模式分析开发模式分析开发模式分析4.4.6 开发模式选择开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.4 4.4 开发模式分析开发模式分析开发模式分析开发模式分析龙崎村开发模式先进模式借鉴相关政策意见“龙崎村”的特点政府主导市场运作政府制定拆迁政策，主导拆迁安置。吸引开发商投资旧城（城中村）改造，具体实施拆迁、补偿和安置工作，通过协议收购，获取国有土地使用权，进行开发建设。4.5.1 常用改造模式比较开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.5 4.5 改造模式分析改造模式分析改造模式分析改造模式分析营造模式功能定位73、设施承载力环境承载力社会影响操作实施整体拆迁改造成为一般城市居住区对交通压力较大，需要对改造后的基础设施进行评价可实现内部景观环境的彻底改善，对周边城区影响较大将造成现状居住人口较大规模外迁涉及大量拆迁补偿安置，各种风险较高。局部拆建维持中低档次生活区功能交通压力相对较小，需要对改造的影响进行评价可实现局部的较大改善影响取决于拆建方案中土地资源的分配拆迁量小，风险小，实施相对容易综合整治承担廉租房居住功能一定程度改善基础设施状况可实现整体的相对改善可提高居民的居住质量需要投入大量资金4.5.2 改造模式选择开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.5 4.5 改造模式分析改造模式分析74、改造模式分析改造模式分析龙崎村改造模式功能定位设施承载力环境承载力整体拆迁模式社会影响力操作实施性4.6.1 安置补偿政策开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.6 4.6 安置补偿分析安置补偿分析安置补偿分析安置补偿分析n中华人民共和国土地管理法n中华人民共和国城乡规划法n城市房屋拆迁管理条例n海口市城镇土地基准地价标准n海口市人民政府关于加快国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造的决定n海口市安置房建设使用管理暂行规定n关于推进旧城区（城中村）改造工作的指导意见n海口市政府投资项目管理暂行规定n海口市上贤（沙亮）片区旧城区（城中村）改造项目拆迁补偿安置方案4.75、6.2 安置模式选择开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划4.6 4.6 安置补偿分析安置补偿分析安置补偿分析安置补偿分析龙崎村补偿安置模式政府工作的要求现实条件的要求现实目标的要求安置方式：就地安置补偿方式：货币补偿与（实物补偿）产权置换相结合。PART 5PART 5：规划方案设计：规划方案设计5.1.1 设计理念规划方案设计规划方案设计规划方案设计规划方案设计5.1 5.1 总体构思总体构思总体构思总体构思理念一以现代时尚兼商务特色为主题理念二豪华、舒适、全方位的服务设施理念三立体景观及交通动线理念四舒展、高贵、富于浪漫格调的建筑及空间形态5.1.2 项目特色规划方案设计规划方76、案设计规划方案设计规划方案设计5.1 5.1 总体构思总体构思总体构思总体构思采用立体园林、植被、水景的造景手法，营造移步换景高品位的私家居住环境。立体平均式园林景观；处处有景观，无处不绿化5.1.3 高级住宅规划方案设计规划方案设计规划方案设计规划方案设计5.1 5.1 总体构思总体构思总体构思总体构思楼宇的立面造型设计蕴含现代国家流行的风格元素，线条流畅、简约大气，突出强烈的雕塑感，凝聚刚毅、大气的风格。流畅的动线，动态及静态的意向感受，多层次栽植的绿意，让视觉范围的垂直及水平上都无限延伸。5.1.4 教育地产规划方案设计规划方案设计规划方案设计规划方案设计5.1 5.1 总体构思总体构思77、总体构思总体构思教育地产是一种价值，是一种教育与地产互相成就、互相辉映的联动价值，是一条连接社会、学校、房地产企业、家庭多方的市场价值链。5.1.5 服务及商业规划方案设计规划方案设计规划方案设计规划方案设计5.1 5.1 总体构思总体构思总体构思总体构思近年来，社区散铺已难以满足市民需求，人们期望能在社区内享受到娱乐、消费、商务等便利，复合型商业地产走进了开发商和社区居民的视野，并日益成为社区配套商业的主流。业内人士认为，规划的专业性和业态的多元性是复合型社区配套商业的主要特点，也是其在市场上具有竞争力的条件。5.1.6 会所规划方案设计规划方案设计规划方案设计规划方案设计5.1 5.1 总78、体构思总体构思总体构思总体构思高尚社区会所，由商务会议区、休闲区、社交餐饮区、康体健身区、SPA健康区五大主题区组成，更辅以专业化管理及星级贴心服务，是高尚人士身心休养之所和思想会晤、感情交流之处。5.1.7 功能规划方案设计规划方案设计规划方案设计规划方案设计5.1 5.1 总体构思总体构思总体构思总体构思复合业态功能、满足人们日常生活需要。建筑包括：商务、居住、商业等多种城市功能在内的全新复合型街区。贴近自然，多采用开放的构造，大面积留给绿色自然。规划方案设计规划方案设计规划方案设计规划方案设计 5.2 5.2 功能分区功能分区功能分区功能分区n村民安置区：村民安置区：将安置区设于规划区的79、北侧，沿小区路设置商业铺面。结合小区组团绿地设置活动场地，满足村民的生活需求。n高档居住区：高档居住区：位于片区中部，居住尺度适宜，用水系串联整个片区的公共活动空间，沿小区路设置商业铺面。打造具有热带滨海特色的高品质商务居住区。n教育服务区：教育服务区：将海口龙崎小学搬迁至此，建设社区综合服务中心。n商务办公区：商务办公区：在国兴大道与海府路交叉口处布置一处集购物、金融办公、餐饮娱乐于一体的商业综合用地，通过建筑景观的设计，形成国兴大道上的新标志性景观节点。高档居住区高档居住区高档居住区高档居住区高档居住区高档居住区高档居住区高档居住区拆迁安置区拆迁安置区拆迁安置区拆迁安置区商务办公区商务办公80、区商务办公区商务办公区高档居住区高档居住区高档居住区高档居住区教育服务区教育服务区教育服务区教育服务区规划方案设计规划方案设计规划方案设计规划方案设计 5.3 5.3 总平面布局总平面布局总平面布局总平面布局名称主要指标总用地面积（h m2）24.52净用地面积（h m2）20.19 总建筑面积(万m2）78.07 住宅建筑面积(万m2）57.11 沿街商业建筑面积(万m2）8.96 高层公建面积(万m2）12.00 学校建筑面积(万m2）0.87社区服务面积(万m2）0.16净建筑密度（%）0.20 净容积率3.87 绿地率（%）0.36 居住户数（户）5364 人口（人）17164 主要技81、术指标规划方案设计规划方案设计规划方案设计规划方案设计 5.4 5.4 分地块控制分地块控制分地块控制分地块控制主要指标数值用地面积（h m2）8.92总建筑面积(万m2）43.07住宅建筑面积(万m2）26.57沿街商业建筑面积(万m2）4.5高层公建面积(万m2）12建筑密度（%）18.5容积率4.83绿地率（%）35.3居住户数（户）2416人口7731主要技术指标A地块公共服务设施配套：需要配文化活动室， 老年活动场地，公共厕所，垃圾收集站、配套停车位：住宅1车位/户，公建0.5/100m2 。33F33F33F33F33F33F33F30F30F30F30F30F30F30F30F382、0F30F30F30F50F11F4F4F2F2F规划方案设计规划方案设计规划方案设计规划方案设计 5.4 5.4 分地块控制分地块控制分地块控制分地块控制主要技术指标主要指标数值用地面积（h m2）5.33总建筑面积(万m2）19.25住宅建筑面积(万m2）17.25沿街商业建筑面积(万m2）2.0建筑密度（%）19.8容积率3.66绿地率（%）41.75居住户数（户）1568人口5017B地块公共服务设施配套：需要配文化活动室， 老年活动场地，幼儿园、公共厕所，垃圾收集站、配套停车位：住宅1车位/户，公建0.5/100m2 。30F30F30F30F30F33F30F30F30F30F3383、F30F30F30F2F2F2F2F规划方案设计规划方案设计规划方案设计规划方案设计 5.4 5.4 分地块控制分地块控制分地块控制分地块控制主要技术指标C地块技术指标数值用地面积（h m2）2.4总建筑面积(万m2）9.36住宅建筑面积(万m2）7.56沿街商业建筑面积(万m2）1.8建筑密度（%）26.15容积率3.9绿地率（%）33.45居住户数（户）840人口2688公共服务设施配套：需要配文化活动室， 老年活动场地、公共厕所，垃圾收集站、配套停车位：住宅0.5车位/户，公建0.5/100m2 。30F30F30F30F30F3F规划方案设计规划方案设计规划方案设计规划方案设计 5.484、 5.4 分地块控制分地块控制分地块控制分地块控制主要技术指标D地块主要指标数值用地面积（h m2）1.8总建筑面积(万m2）5.36住宅建筑面积(万m2）4.86沿街商业建筑面积(万m2）0.5建筑密度（%）27.45容积率2.97绿地率（%）32.6居住户数（户）540人口1728公共服务设施配套：需要配文化活动室， 老年活动场地、公共厕所，垃圾收集站、配套停车位：住宅1.0车位/户，公建0.5/100m2 。18F18F18F18F18F2F规划方案设计规划方案设计规划方案设计规划方案设计 5.4 5.4 分地块控制分地块控制分地块控制分地块控制主要技术指标E地块主要指标数值用地面积（h85、 m2）1.74总建筑面积(万m2）1.03学校建筑面积(万m2）0.87社区服务面积(万m2）0.16建筑密度（%）17.49容积率0.59绿地率（%）25.4班级规模30学生1500社区服务中心：配社区居委会、派出所、社区文化活动中心，社区老年活动场地、公共厕所，垃圾收集站、配套停车位：户，公建0.5/100m2 。4F12F规划方案设计规划方案设计规划方案设计规划方案设计 5.5 5.5 总体模型效果总体模型效果总体模型效果总体模型效果总模型东侧天际线南侧天际线西侧天际线规划方案设计规划方案设计规划方案设计规划方案设计 5.6 5.6 户型选型户型选型户型选型户型选型选型一：一梯6户，平86、均每户约90平米。选型二：一梯4户，平均每户约110平米。PART 6PART 6：投资收益分析：投资收益分析6.1.1 估算的范围开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.1 6.1 投资估算的范围和依据投资估算的范围和依据投资估算的范围和依据投资估算的范围和依据 本工程为海口市大英山新城区龙岐村旧城改造建设项目。主要建设内容为商业建筑、住宅建筑、区内场地、绿化、道路及其他配套设施等。估算范围包括土建、安装等费用。以及其他工程费用和预备费用。6.1.2 估算的依据（1）国家发改委与建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。参考投资项目可行性研究指南。（2）建筑工程造价，87、根据其结构形式和建筑材料，结合同类工程项目建设投资额，参照国家标准及海南省有关定额作有关统计处理和预测后计取。（3）设备及安装工程造价，主要设备按报价资料和同类工程项目设备采购、安装价格，参考同等级设计和现行市场价格。（4）其他工程费用，根据国家有关部门对其他费用取费率的规定，并结合本项目的具体情况计算确定。建设单位管理费按工程费用的1.4%计取、工程监理费按工程费用的1.2%计取、前期及设计费按国家发改委最近文件规定收费范围的中低标准计取。（5）基本预备费，按工程和其他两项费用之和的8%计取。（6）涨价预备金，根据本项目情况按工程费用的0%计取。（7）建设方向调节税，依海南特区实际情况按规定88、采用零税率。6.2.1 改造范围和面积开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.2 6.2 项目概况项目概况项目概况项目概况旧改区域占地面积：共计24.52h(其中含市政绿化和道路面积4.33h)。整个改造区域由三片构成，用地面积分别为：龙岐村拆迁用地面积为14.09h，海航用地面积为9.83h，气象局用地面积为1.50h。6.2.2 一级开发的建设内容1、拆迁工程，共拆除建筑面积15.39万，其中龙岐村旧村15.3877万，气象局用地范围内0.8万。2、安置房建设工程，总建筑面积达153900；其中安置房建筑面积141900；安置商业为12000。3、龙岐村市政基础设施配套工程。包89、括龙岐村改造区内2条市政道路的道路、照明、给水、排水、绿化等工程建设。6.2.3 二级开发的建设内容1、包括一级开发的建设内容2、总建筑面积增加到78.07万3、建设区内市政基础设施配套工程。6.3.1一级开发固定资产投资开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.3 6.3 一级开发投资估算一级开发投资估算一级开发投资估算一级开发投资估算固定资产投资总额为171053.94万元。其中工程费用44991.27万元；其他费用113392.01万元；预备费用12670.66万元。详见表12-1“固定资产投资估算表”。固定资产投资估算表固定资产投资估算表 单位：万元 6.3.1一级开发固定资90、产投资开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.3 6.3 一级开发投资估算一级开发投资估算一级开发投资估算一级开发投资估算工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 6.3.2 流动资金投资开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.3 6.3 一级开发投资估算一级开发投资估算一级开发投资估算一级开发投资估算根据详细估算法，项目流动资金64.26万元。6.3.3 总投资一级开发总投资额174385.20万元。其中固定资产投资171053.94万元，流动资金投资64.26万元，建设期利息3267.00万元。6.3.4资金使用计划与资金筹措（1）资金使用计划）资金使用计划固定资产91、投资（建设期）第一年投入70%，第二年投入30%。流动资金按负荷逐年投入。（2）资金筹措）资金筹措资金筹措为：项目一级开发所需全部资金174385.20万元。其中村民回购款32445.72万元，企业实际投入141939.48万元。在实际投资141939.48万元中，企业自筹或向社会融资91939.48万元，其余50000万元向银行贷款。6.4.1 二级开发固定资产投资开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.4 6.4 二级开发投资估算二级开发投资估算二级开发投资估算二级开发投资估算固定资产投资总额为391877.16万元。其中工程费用240377.26万元；其他费用122471.992、6 万元；预备费用29027.94万元。详见表12-3“固定资产投资估算表”。 固定资产投资估算表固定资产投资估算表 单位：万元 开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.4 6.4 二级开发投资估算二级开发投资估算二级开发投资估算二级开发投资估算 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 表一表一 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.4 6.4 二级开发投资估算二级开发投资估算二级开发投资估算二级开发投资估算 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 表一（续）表一（续） 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 开发经营策93、划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.4 6.4 二级开发投资估算二级开发投资估算二级开发投资估算二级开发投资估算 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 表一（续）表一（续） 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.4 6.4 二级开发投资估算二级开发投资估算二级开发投资估算二级开发投资估算 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 6.4.2 流动资金投资 根据详细估算法，项目流动资金2262.04万元。6.4.3 总投资 二级开发总投资额397406.21万元。其中固定资产投资391877.16万元，流动资金投资2262.04万94、元,建设期利息3267.00万元。6.4.4资金使用计划与资金筹措（1 1） 资金使用计划资金使用计划固定资产投资（建设期）第一年投入70%，第二年投入30%。流动资金按负荷逐年投入。（2 2）资金筹措）资金筹措资金筹措为：项目二级开发所需全部资金397406.21万元。其中村民回购款32445.7万元，企业实际投入364960.49万元。在实际投资364960.49万元中，企业自筹或向社会融资314960.49万元，其余50000万元向银行贷款。开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 6.5.95、1 财务评价原则和方法（l）本项目财务评价依据国家现行的企业会计准则企业财务通则和国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关规定和方法进行的。（2）本项目拟依据国家税收政策规定，按5.0%征收营业税。 （3）本项目拟依据国家和海南特区的税收有关规定，按15%25%征收所得税。（4）本项目拟依据海南省税收政策规定，按2.0%预收土地增值税。 （5）本项目计算期定为5年，2年建设期。（6）本项目第3年开始产出，出租和营业类收入第3年负荷为60%，第4年负荷为80%，第5年及以后负荷为100%。（7）行业基准收益率参考值取11%，净现值折现率ic=6%。（8）税后利润提取1096、%的盈余公积金。6.5.2 正常营业年收入估算本项目收入来自住宅销售、商业建筑销售、酒店营业、会所出租等收入。其中，住宅销售、商业建筑销售均按2013年销售40%，2014年至2015年每年销售30%计列估算，地下商铺、停车场、写字楼等设施出租2013年开始按负荷计算出租收入，酒店营业2013年开始按负荷计算营业收入。估算收入如下：安置区住宅回购平均按0.68万元/计算出售收入安置区商业建筑回购平均按0.9717万元/计算出售收入商品住宅出售平均按0.85万元/计算出售收入商品商业建筑出售平均按1.05万元/计算出售收入酒店营业平均按0.61万元/年*计算营业收入会所出租平均按0.38万元/年97、*计算出租收入写字楼出租平均按0.36万元/年*计算出租收入停车场出租平均按0.18万元/年*位计算出租收入地下商铺出租平均按0.18万元/年*计算出租收入开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 6.5.3 正常年营业税金与附加该项目应征营业税、城市建设维护税、教育费附加税；营业税按5.0计收，城市建设维护税率、教育费附加分别按7、3计收。详见销售收入和销售税金及附加估算表 销售收入和销售税金及附加估算表销售收入和销售税金及附加估算表 单位：万元开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划698、.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 6.5.4总成本及费用估算 （1）正常年营业成本费用按销售收入的3%计列：正常年的营业成本费用为7139.42万元。（2）燃料动力费营业所需燃料动力年消耗费用567.21万元。详细估算见下表：燃料动力消耗表燃料动力消耗表（3）工资及福利费项目劳动定员共计为354人，全年工资及福利费根据项目特点计算，总额为595.152万元。详细估算见下表：工资及福利费估算表工资及福利费估算表 单价:万元开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项99、估算表 单位：万元 6.5.5利润总额及分配 （4）其它费用包括土地使用税、运输费、工会费、广告交际费、办公费、房产税、保险费、销售费等，共计411.00万元。（5）摊销费无形资产按8年摊销，递延资产按8年摊销。经计算年最大摊销费为86.33万元。综合以上，正常运营年总成本为8799.11万元，其中固定成本1092.48万元，可变成本7706.63万元，经营成本8712.78万元。各年总成本详见总成本费用估算表6.5.4总成本及费用估算 依上述计算，正常年（第4年起）利润总额为203302.64万元；所得税按应纳税所得额的15%25%计征，正常年所得税为40838.73万元；税后利润提取10%100、的盈余公积金，正常年为16335.49万元；剩余的净利润为可供分配利润。各年利润及分配情况详见“损益表”、“资金来源与运用表” 。6.5.6财务盈利能力分析根据前述已给的条件和计算的结果，进行全部投资现金流量表计算分析、自有资金现金流量表计算分析，得出如下经济效果指标：（1）全部投资经济效果指标 所得税前： 财务内部收益率（FIRR）: 18.58% 财务净现值(FNPV Ic=6%): ￥122,302万元 投资回收期(Pt): 3.86年 （含建设期） 所得税后： 财务内部收益率（FIRR）: 8.85% 财务净现值(FNPV Ic=6%): ￥26,075万元 投资回收期(Pt): 4.101、37年 （含建设期）开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 6.5.6财务盈利能力分析（2）自有资金投资经济效果指标：投资内部收益率为8.60%，净现值为 ￥21,284万元。从上述指标可以看出，该项目财务盈利能力较强，全部投资内部收益率(所得税前)为18.58%，高于设定的行业基准值，在本行业中有竞争力，有较好的投资回报。详见现金流量表（全部投资） （见附表7）、现金流量表（自有资金） （见附表8）。根据财务评价计算得出如下静态经济效果指标： 年平均利润总额 投资利润率 = -100% =38102、.03% 总 投 资 年平均利税总额 投资利税率 = -100% =57.42% 总 投 资 年平均利润总额 资本金利润率 = -100% =43.50% 资 本 金由以上静态辅助经济效果指标也可以看出，该项目的盈利能力较好。开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 6.5.7 清偿能力分析从资产负债表计算可以看出资产负债率较低；流动比率和速动比率都较高，项目固定资产长期借款50000万元，偿还资金来源主要通过项目可分配利润偿还。若按3年0.4、0.3、0.3的比例偿还，借款偿还期为4.10年（含103、建设期），表明借款到期后有能力偿还（见附表11）。说明该项目清偿能力强，各年的财务状况良好。详见资产负债表 6.5.8 不确定性分析 （1 1）盈亏平衡分析）盈亏平衡分析以运营能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP），其计算结果为： 年固定成本BEP = -100% 年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加 =39.76% (第5年指标)详见附表计算结果表明，该项目只要达到设计能力的39.76%，项目公司就可以保本，由此可见该项目具有一定的抗风险能力。（2）敏感性分析敏感性分析由于某些因素的不确定性和一些数值预测带有一定的不准确性，以及在实施过程中一些客观情况的发展和变化，故对决定本项目投资经济效104、果的主要因素：固定资产投资、销售收入、销售成本等，作了提高5-10%和降低5-10%的各因素变化，视其对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，见 敏感性分析报表 和“敏感性分析图”开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 6.5.8 不确定性分析 从表和图中可以看出各因素的变化都不同程度地影响内部收益率和投资回收期，其中销售收入的提高或降低最为敏感。在所设定的条件下,财务内部收益率和财务净现值都能满足设定的经验基准收益率，说明该项目具有较强的抗风险能力。 敏感性分析图敏感性分析图开发经营策划开发105、经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 6.5.9 财务综合评价 本项目经计算分析得出全部投资内部收益率为18.58%，投资回收期为3.86年（含建设期），尚能满足设定的行业基准值的要求，经济效益和投资效果尚可，资产负债率逐年降低、流动比率和速动比率较高，有一定的清偿能力，各年财务状况较好；不确定性分析的结果看出，盈亏平衡点为39.76%，项目尚能正常运行。说明该项目具有一定的抗风险能力。综上所述，该项目建设在财务上可以接受，是可行的。 开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财106、务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工107、程分项估算表 单位：万元 开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元 开发经营策划开发经营策划开发经营策划开发经营策划6.5 6.5 财务评价财务评价财务评价财务评价 工程分项估算表工程分项估算表 单位：万元