1、 1 茂名学院茂名学院 物业管理建议书物业管理建议书 茂名市鼎源物业管理有限公司 敬呈 二零 年三月六日 2 目目 录录 前言前言 P.3P.4 一、提高物业管理服务水平的整体设想及策划一、提高物业管理服务水平的整体设想及策划 P.5P.9 二、质量目标二、质量目标 P.10P.11 三、拟采取的管理方式和工作计划三、拟采取的管理方式和工作计划 P.12P.17 四、管理人员的配备、培训四、管理人员的配备、培训 P.18P.23 五、管理服务用房及工作必需的物资装备五、管理服务用房及工作必需的物资装备 P.24P.26 六、房屋本体维护管理计划和实施六、房屋本体维护管理计划和实施 P.27P.2、31 七、机电设备设施的管理维护方案七、机电设备设施的管理维护方案 P.32P.42 八、紧急事故处理流程八、紧急事故处理流程 P.43P.45 3 前前 言言 鼎源物业管理公司成立于 2003 年， 是一家具有物业管理、 清洁保养、安全保卫、工程服务等多元化、专业化的服务公司。公司目前管理面积近五万平方米，管理类型包括写字楼、住宅小区、会所等物业管理各个领域。 经过短短两年的飞速发展，鼎源物业已成为茂名市规模最大、人员最多、最具专业实力的物业管理公司。2004 年，公司通过国家建设部物业管理国家三级资质认定。2005 年，公司所管项目全球通大厦被评为 “茂名市物业管理示范大厦” ， 成为茂名3、市第一幢获此殊荣的高层建筑。 鼎源物业主要管理层成员，均来自中、港大型的物业管理公司，对各类型物业均有一定的管理经验及完整的管理策略。同时，公司拥有一支技术精良，团结向上的员工队伍，拥有各类型专业技术人员，目前正不断向着高科技、高层次、多元化的管理目标迈进。公司经过两年多的不断探索、发展完善，建立了科学、规范的管理体系。 鼎源物业积极倡导“以人为本，以质登峰”的管理理念，遵循“服务至诚、精益求精；管理规范、进取创新”的质量方针，鼓起一切从零开始的决心和信心，锐意进取，积极创新，在现有物业的基础上不断拓展新市场。公司现参与管理的项目遍及茂名市、高州市、化州市、信宜 4 市、电白县。 为加速鼎源公4、司市场化的进程，标新创绩为社会树立一个规范、健康、温馨的精品物业管理的形象，扩大市场占有率，公司进行了大胆的拓展尝试，并有幸为茂名学院茂名学院的物业管理工作提供管理方案，为此，公司形成了以总经理为核心，聚集了各类专业人才的经营策划小组，通过对茂名学院周边环境、市场氛围、物业保值趋势等周密的市场调研和细分，确立了初步的管理设想，提出了树立“管理功能、维护功能、服务“管理功能、维护功能、服务功能”功能”三大功能为核心的管理思路，并根据实际的要求，结合公司的管理经验，为茂名学院精心设计了整体管理方案，以保障业主的利益，为校区提供一个安全、舒适、和谐的学习和居住工作环境。同时，更要提高物业品牌。 本着5、“用心面对客户，服务创造价值”的服务理念，鼎源人以现代化的管理和敬业的精神为茂名学院提供优质服务，持续超越业主不断增长的服务期望。并将以卓越的品牌缔造与茂名学院齐头并进，相得宜彰的经典之作。 5 提高项目管理服务水平的整体设想及策划提高项目管理服务水平的整体设想及策划 一、一、 认识与定位认识与定位 茂名学院坐落在我国南方最大的石油化工工业基地，美丽的海滨城市-广东省茂名市。于 2000 年由原广东石油化工高等专科学校、茂名教育学院、茂名石化公司职工大三校合并组建的广东省属本科高等学校，学院实行省市共建的管理体制，校本部现有官渡和光华两个校区，主校区设在官渡校区。目前主校区占地面积 32.886、 万平方米，建筑面积 28.76万平方米。 广东石油化工高等专科学校创办于 1954 年，茂名教育学院创办于1984 年，茂名石化公司职工大学创办于 1983 年。三校在长期的办学过程中，不断深化教学改革，重视学科建设和人才培养，在教书育人、教研科研、基础建设和学校管理等方面都取得了可喜的成就。 茂名学院是茂名市委、市政府为实现茂名市高等教育跨式发展，加快高层次人才的培养，增进科学技创新能力和发展后劲，提高经济质量和文化品位， 促进茂名市率先基本实现社会主义玑代化的高屋建的构想。茂名学院的创建将勾画出茂名市在新世纪以高层次教育为核心，以深化体制改革为动力的美好未来，充分展现其时代特色鲜明、文化7、氛围浓郁、生态环境优美的人文魅力，将塑造出国内知名的集产学研于一体的高等教育发展区。 二、二、 总体思路总体思路 茂名市鼎源物业管理有限公司将以自己首创的物业管理新概念“以 6 人为本、以质登峰”为管理内核，以“用心面对客户”和“服务创造价值”为立足点，以先进的管理技术和丰富的管理经验为依托，明确工作重点，采取科学先进、切实有效的管理措施不断实施服务创新，在茂名市努力创建“优质低价”的管理新模式，为推动茂名市物业管理市场化进程和城市建设做出贡献。 三、三、 管理模式管理模式 构建校园管理体制新模式“优质低价”模式 鉴于我国的国情和茂名学院物业和特殊性，茂名市鼎源物业管理公司将采用最先进的管理手8、段和技术，最大限度地降低和理成本，同时提供高水准的优质管理和服务， 努力探索一种可资借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式” 。 创建该模式的主要措施有： *狠抓管理，全方位过程开展增收节支活动。 *采用“集约型”管理方式，提高物业管理专业化技术含量，以降低管理成本。 *在人员配务上坚持“价廉质优” 、 “质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。 四、 工作重点 1、 工作重点 （1 1） 设施设备管理设施设备管理 如果将机电设施设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量好坏，将直接影响着其他设施设备 7 能否正常的运作；而消防系统则是整个建筑系统的9、安全保障。为此，茂名市鼎源物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运作管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对茂名学院的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期的设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行 24 小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备运作的高效、节能和环保的最大化。 （2 2） 房屋本体管理房屋本体管理 制定维修、养护计划：制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行； 重在查勘：重在查勘：10、监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，对房屋结构易出现问题的部位在查勘中进行重点检查，制定日常和定期的查勘养护计划，做好早发现早处理； 及时维修：及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋维护，延长房屋使用寿命； 建立房屋管理档案：建立房屋管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况； 2、 管理难点 （1） 由于缺少设备装前期的介入管理， 设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度； （2） 管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相当增多，加 8 大了费用开支； （3） 电梯系统采取甲方分包形式， 使得乙方与维保单位在11、实际运作中会增加协调的难度性； （4） 五、五、 工作措施工作措施 措施之一：派遣精锐骨干，组建优秀管理团队 “一流”的管理需要“一流”的人才，鼎源业管理公司一贯强调人的因素始终是第一位的，实践证明，委派项目管理骨干的综合素质是项目管理成功的关键，鼎源物业管理公司高度重视茂名学院的物业管理项目，将派驻最优秀的管理者和技术人员，组成富有效率的管理团队，并持之以恒开展系统有效的培训工作，使他们能有断地适应物业管理发展的需求，为实现的总体目标不断地努力奋斗。 措施之二：全面推行 ISO9001：2000 质量管理体系 鼎源物业管理公司 ISO9001：2000 质量体系经过多年实际运作，具有很强的生12、命力和可操作性，是保证物业管理不可或缺的大纲，该体系将在茂名学院的物业管理全面推行并结合项目特点，确立适合的质量目标。在管理服务人员的培训过程中，要增强质量体系实操能力，使广大员工熟悉体系内容，增强质量意识和规范意识，使质量体系正常运作。 鼎源物业管理公司还将在茂名学院的物业管理中积极引进ISO140000 环境控制体系，以此全面促进管理服务水平上新台阶。 措施之三：加强与学校各管理机构的关系协调和合作 物业管理公司和学校各管理机构涉及有项目管理的不同侧面，一者 9 关系若协调不好，必将演化为提高项目管理服务水平的一种阻力，需要协调好，首先要有正确的认识，实际工作中需强调各管理机构的指导监督作13、用，要全面加强与学校教务处、学生处、后勤处等各管理机构的合作，使之形成合力，从而推动项目管理服务水平的提高。 措施四：注重发挥学生自治、自律的能力 注重发挥学生自治、自律的能力，变项目管理体制由单向推动方式为平等互动双方共管方式，使项目的管理真正得以升华。鼎源物业管理公司将充分发挥学生、学生会的作用，倡导学生自治、自律，潜移默化地增强学生参与管理的意识。 10 质量目标质量目标 二年内茂名学院项目管理的各项指标达到国家级全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）达标评分细则的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标完成的实施。 序序 号号 指标名称指标名14、称 国家国家 标准标准 投标投标 指标指标 测算依据测算依据 管理主要措施管理主要措施 1 房 屋 及 配 套设施完好率 98% 98% 完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积 建立日常检查制度； 定期进行全面分项检修；严格日常管理， 无人为损坏事件。 2 房屋零修、急及时率 100% 100% 及时维修次数/应计报维修次数 建立严格的修缮制度，维修人员接到 维修通知单后需带工具 10分钟内到现场，小修 8小时内完成， 并建立回访制度和回访记录。 3 维 修 工 程 质量合格率 99% 99% 以上 维修合格工程项次/维修工程项次 建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、 考核制15、度和奖罚制度。 回访率 25% 25% 以上 维修工程回访次数/维修工程项次 照 明 灯 及 疏散灯完好率 95% 98% 以上 完好照明灯、 疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量 4 主 要 机 电 设备完好率 99% 99% 完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计 完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员， 所有机电保养维修人员全部持证上岗； 实施 24 小时专人值班；出现故障及时排除。 11 5 消 防 设 备 完好率 100% 100% 完好消防设备/茂名学院消防设备总数 实行巡查制度， 建档记录。 6 火灾发生率 1以下 （年） 1以下 （年） 发生火灾面积/16、茂名学院内物业使用 茂名学院管理处主任为消防负责人； 下属全体员工均为义务消防员； 落实防火安全三级检查制度；消防中心24 小时值班，统一调动人员。 7 有效投诉率 2以下 （年） 2以下 （年） 有效投诉次数/使用人总数 做好做细日常工作， 采取措施， 加强与使用人的沟通， 定期走访使用人，征求管理意见， 强化服务意识， 提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。 有 效 投 诉 处理率 95% 100% 处理的有效投诉数量/有效投诉总数 8 管 理 人 员 专业 培 训 合 格率 100% 100% 培训合格人员/培训人员总数 人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位17、人员培训； 培训考核制度与奖罚相结合； 强化培训结果。 9 服务回访率 25% 25% 回访次数/服务次数 建立健全回访制度， 做好服务回访记录， 加强服务队伍的服务意识。 10 使 用 人 满 意率 95%以上 96%以上 对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数 采用现代化的科学管理手段， 努力完善服务体系， 在日常工作中广泛收集使用人意见， 加强双方交流及沟通。 12 拟采取的管理方式和工作计划拟采取的管理方式和工作计划 一、 拟采取的管理方式 1、项目管理组织架构图 设立茂名学院物业管理处，作为鼎源物业管理公司的派出机构，全面负责茂名学院的设施设备及房屋本体维护、治安消防、绿化环境卫18、生管理工作。物业管理处下设客服中心、工程部、安保部、保洁部（兼绿化组） 。具体架构如下： （1）机构图说明机构图说明 * *物业为管理处内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。 * *物业管理处内部实行公司领导下的项目物业管理处主任负责制， 下设各专业部。 * *各专业部负责人构成管理层，各班组负责具体的管理服务工作，构成操茂名市鼎源物业管理有限公司 物业管理处主任 客服中心 工程部 安保部 绿化组 保洁部（兼） 13 作层。 （2）部门部门（岗位）（岗位）职责说明职责说明 物业管理处主任 * *在鼎源物业管理公司的直接领导下，全面组织、安排内部的日常19、管理工作 * *根据管理处的实际情况，制定管理处的年度工作规划和专题工作计划，并组织实施； * *根据管理处的实际情况，制定管理处物品使用计划，并监督控制； * *根据管理处的实际情况，组织对管理处各部门工作绩效进行监督考核； * *负责管理处的外关系的协调。 客服中心 * *负责管理处工作人员日常工作纪律和仪表的检查、监督； * *负责管理处内部文件及管理档案的建立和管理； * *负责收集管理信息，接待用户的来访投诉，并进行回访； * *负责管理处内部人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常的办公行政管理事务。 工程部 * *根据物业特点和业主 （使用人） 的需要， 制定茂名学院建筑本体、 20、电力、照明系统、给排水系统、消防广播系统及电梯等其他机电设施、公共场地的日常维护保养计划方案和应急方案，并组织实施； * *制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施； * *负责工程部日常工作效果的检查、监督。 14 安保部 * *根据公安部门和上级主管部门的有关规定和要求， 结合茂名学院物业实际，制定安全管理总体方案和各种防范措施，同时布置警卫力量，保护公共区域和要害部位的安全，维护茂名学院内的公共秩序； * *根据各种防范措施， 采取一切必要手段， 预防各种可能安全隐患的发生。对查出的不安全因素，提出解决意见，对已发生的安全事故查原因，提出处理意见； * *根据公安消防部门的有关规定和要21、求，结合茂名学院的实际情况，制定防火预案和紧急疏散示意图，从专业管理的角度搞好消防安全管理，并做好防火管理档案； * *配合工程部做好平时消防设备设施的维护保养工作， 并对学院内各种消防设备的使用进行监督，确保使用正常； * *负责做好学院内平时的消防安全日检、月检工作，并对火险隐患进行及整改，以及整改的复查工作； * *负责制定停车场安全管理制度，保证车辆停放安全，维护车场良好的行车秩序，指挥车辆按指定位置整齐停放，不得阻塞通道，杜绝交通事故发生。 保洁部（兼绿化组） * *制止校区内乱丢、敌放、乱倒、乱堆废物垃圾，制止乱张贴、乱涂写，制止饲养家畜家禽，控制噪音及空气水质污染，消除校区内污染22、源； * *负责对学区内的马路、便道、绿化带、公共场所及时清扫保洁，设立卫生收集器具，及时收集、清动垃圾，及时对垃圾桶等卫生器具清洗消毒 15 归位，加强防疫灭鼠、灭蟑螂、灭蚊蝇，加强对校区内经营商户的卫生管理检查，保持校区内清洁卫生； * *加强校区内的绿化养护，对绿化带、校区小公园、道路两侧树木、花草设专人、培、修、护，保持校区的美化绿化。 2、工作流程 （1）工作流程图）工作流程图 （2）工作流程图说明）工作流程图说明 针对日常物业管理和服务工作，鼎源物业管理公司编制了详尽的ISO9001：2000 质量管理体系文件，其中大部份已在实际工作中有效地加以运用，相信只要按照完善后的质量方针和23、程序去运作，一定能保证既定目标的实现。 入职、上岗培训 建立规章制度，完备资料、装订 与协作单位建立联系 物业接管 日常管理与服队伍轮训 完善配套 建立档案 16 3、信息反馈处理机制 （1）设置原则）设置原则 信息源全面丰富。 信息搜集科学有效。 信息通道畅通。 信息反馈及时到位。 信息处理及时准确。 （2 2）信息传达室递示意图信息传达室递示意图 （3 3） 信息反馈处理流程图信息反馈处理流程图 NO YES NO YES 政府主管部门 行业物业管是单位 外部公共媒体 后勤科 客服人员 员 工 物业管理处 物业使用人 鼎源物业管理公司 载 体 信 息 判断决策 是否需处理 是否可利用 备案24、存档 采取正确措施处理 筛选排除 调查分析 验证反馈 可行性方案论证 实 施 17 （4） 信息反馈与处理机制说明信息反馈与处理机制说明 信息是企业运作的重要管理资源。实际操作中必须保持信息的真实、科学和全面。 信息流的走向是双向的，我们应该时时保持信息反馈通道的畅通，才能形成收集 整理 利用 反馈的良性循环。 要充分利用现代化管理手段对信息进行收集、处理、分析和理用。 信息源（载体）是全方位的，示意图中仅列出与管理工作直接相关的部份。 保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避责权分离所导致的管理失控。 信息反馈时，对组织内部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制定相应的质量标准和措施随加以衡量并纠25、正，对组织外部引进的管理经验保持积极态度，随时加以吸收和利用。 18 管理人员的配备、培训管理人员的配备、培训 一、一、 管理人员的配备管理人员的配备 1、 管理人员配备的原则 （1） 精干、高效、敬业爱业的原则； （2） 文化素质与实际管理经验相结合的原则； （3） 内部调整剂为主和社会招聘为辅的原则； （4） 先定岗后定编以及德才兼备、一专多能和原则。 2、 物业管理处人员配备方案（略） 二、二、 管理人员的培训管理人员的培训 1、 培训目标 （1 1） 管理处主任：管理处主任：除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备业经营战略的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组26、织行为学等前沿学科知识，以及具备独立、创新、进取、博爱等现代观念和人文品质。 （2 2） 管理层员工：管理层员工：具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于创新，开拓进取的精神，以及处理各类突发事件的能力。 （3 3） 操作层员工：操作层员工：熟练掌握自己的工作职责、ISO9002 质量标准和管理要求，了解的物业管理处的经营思想，以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团队精神和良好的服务形象。 （4 4） 分解目标为：分解目标为： 19 管理人员持证上岗率 100% 特种工持证上岗率 100% 操作层员工专业技术培训时间第年不小少于 80 小时；其中安保人员军训时间每年不少于 120 27、小时。 2、 培训主要内容 （1） 项目管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理，机电维修等专业技术知识； （2） IS09001（2000）质量管理和 ISO14000 环境管理体系知识； （3） CS 顾客满意战略和 CI 企业形象识别系统知识； （4） 企业文化（物业管理理念，企业精神等） 、职业道德和现代思想文化观念。 3、 培训类别与方式 （1 1） 培训类别培训类别 入职培训：侧重于对物业基本知识及 IS09001（2000）质量体系和各项规章制度的培训； 上岗培训：侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进行； 在职培训：管理层侧重于综合管理能力和培训，操作层侧重28、于专业技能的提高和多种技术的掌握，在员工工中穿插进行； 转岗培训：侧重于新岗位的专业知识及技能的培训，在员工到新岗位头两个星期内进行，采用授课或带岗的方式的进行； 职外培训：主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培 20 训，经公司批准后，采用获得毕业证书即予以报销学费的方式进行鼓励。 （2 2） 培训的组织方式培训的组织方式 集中授课，组织学习； 参观学习，操作现场实践； 定期举行学习研讨会，教学与自学相结合； 根据不同的主题，物业管理中的难点问题，进行专项研讨、攻关，学习，旨在培训员工的研究分析能力和处理难点问题的能力。 4、培训的实施运行 （1 1）培训系统图）培训系统图 修正 执29、行 反馈 评价 （2 2）系统图说明）系统图说明 针对茂名学院的管理特点来设置培训目标并拟定实施计划； 有效动用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果； 通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工的接受程度； 根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路，并确定未来培训重点，强调将理论应用到实践中。 5、培训计划 物业管理处员工培训计划分为两部分。第一部分为物业接管前期人员的培训计划 培训考核 岗位应用 培训组织 21 强化培训，采用集中授课的学习方式进行；第二部分为管理期间员工培训计划，视物业管理处工作具体情况分阶段安排进行。 （1 1） 接管前期员工培训计划接管前期员工培训计划 序号 培30、训内容 培训时间 授课方 培训对象 培训方式 考核方式 培训目标 1 物业管理法规及配套文件 三天 公 司 本部 全体新员工 公司本部培训 考核 熟悉掌握办法等内容 2 物业管理专业知识培训 六天 有 关 部门 未获物业管理上岗证的管理人员 公司本部培训 考核 确保持证上 岗 率100% 3 茂名学院管理目标模式及投标书的有关内容 两天 公 司 本部 全体新员工 公司本部培训 岗位考核 明确各项工 作 要求、目标、模式 4 岗位职责和茂名学院物业管理运作制度 两天 公 司 本部 全体新员工 公司本部培训 笔试、实际操作 掌握岗位要求和考核标准 5 整体布局、 水电设施、 消防设施等内容介绍 两31、天 设计、 安装单位 全体新员工 公司本部培训 考核 熟悉校园区管理、运作 6 设施及设备维护标准及作业程序 一天 公 司 本部 管理、维修人员 公司本部培训 考核 明确公用设施设备维修范围及标准 7 各工种工作技巧和服务礼仪规范及人际沟通技巧 一天 公 司 本部 全体人员 公司本部培训 考核 行为规范及技巧 22 8 消防职责及灭火作战实施程序和急救常识 两天 公 司 本部 全体人员 公司本部培训 考核 掌握应急方案及常识 （2 2）正常管理期员工培训计划）正常管理期员工培训计划 序号 培训内容 培训时间 授课方 培训对象 培训方式 考核方式 培训目标 1 管理技能知识 两天 聘 请 物业 32、管 理专 家 授课 全体员工分批进行 公司本部内部培训 知识考核 提高员工与客户的沟通技巧和管理水平 2 组织协调、公共关系及公众形象培训 两天 公 司 本部 全体员工分批进行 公司本部内部培训 考核 增强组织协调能力和公共关系处理，建立良好的公共形象 3 有关主管单位安排、规定必须参加的业务培训 根 据实 际情 况安排 有 关 管理服务 公司本部外部培训 根据规定要求以提高业务管理水平 4 维修服务人员升级培训 市 劳 动部门 维修、服务人员 公司本部外部培训 考核 确保每年该类人员10% 以 上达到中级技工等级证书 5 劳动安全卫生 一天 公 司 本部 全体员工 公司本部内部培训 考核 熟33、悉、了解劳动安全卫生知识 23 6 消防技能训练及演习 三天 有 关 协作单位 全体义务消防员 公司本部内部轮流培训 实际操作 掌握消防技能知识和实战能力 7 操作规程示范 三天 公 司 本部 各相关部门员工 公司本部培训 实际操作 规范员工操 作 规程，提高员工操作技能 8 服务意识、职业道德 一天 公 司 本部 全体员工 公司本部培训 考核 提高员工服务意识增强员工职 业 道德，加强工作责任心 0 24 管理服务用房及工作必需的物资装备管理服务用房及工作必需的物资装备 一、物质装备计划一、物质装备计划 为确保茂名学院物业管理的管理方式和管理手段现代化， 我们本着高起点一步到位、高水平科学先34、进、高效益合理实用的原则，拟定物资装备计划如下： 1 1、管理用房、管理用房 本公司按委托方提供的管理用房进行合理安排、布置。 2 2、员工宿舍、员工宿舍 为保证校区应急状态的处理能力， 我们建议提供部分员工宿舍解决保安部员工住宿，具体面积由双方协定。 3 3、 器械、工具、装备以及办公用品（具体如下表所示）器械、工具、装备以及办公用品（具体如下表所示） （1 1） 办公用品办公用品 项目项目 数量数量 合计（元）合计（元） 备备 注注 办公桌、椅 电脑、打印机 传真机 保险柜 照相机 办公文具 鸿运扇 电话 文件柜 工具柜 职工服装(冬、夏每人 2 套) 3 套 1 套 1 部 1 台 1 35、部 1 批 5 把 1 台 2 台 1 个 40 套 1200 7000 1000 500 300 500 500 300 1600 500 4800 小计：小计：1820018200 元元 25 （2 2） 维修工具维修工具 项目项目 数量数量 合计（元）合计（元） 备备 注注 电焊机 冲击钻 电工仪表 电动工具(手电钻、砂轮机各 1) 手提式潜水泵 水、电维修工具及配件 铝合金梯 铝合金高梯 常用材料备件 1 部 1 部 1 套 1 批 1 1 套 2 架 1 架 1 批 400 600 500 400 800 500 350 800 300 小计：小计：46504650 元元 3 3、 36、清洁绿化工具清洁绿化工具 项目项目 数量数量 合计（元）合计（元） 备备 注注 楼层垃圾桶 高压清洗机 清洁、绿化工具 手拉车 垃圾转运车 72 个 1 台 1 批 2 辆 1 辆 2736 2000 500 500 700 小计：小计：64366436 元元 4 4、 治安、交通、消防管理装备治安、交通、消防管理装备 项目项目 数量数量 合计（元）合计（元） 备备 注注 无线对讲系统 警棍 警示、指示牌 消防斧头 专用消防扳手 钢盔 3 套 4 根 1 批 2 套 1 把 4 个 4500 400 500 150 150 400 26 消防靴 防火衣及防火手套 灭火器 训练器材 4 对 4 37、套 1 批 1 套 475 1180 500 300 小计：小计：85558555 元元 共合计：共合计：3784137841 元元 27 房屋本体维护管理计划和实施房屋本体维护管理计划和实施 房屋共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是茂名学院物业管理的重要内容。针对茂名学院的特点，通过对物业进行维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果： 一、 绝对保证有一个正常的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电的正常供应要得到保证，保障电梯的正常运作。 二、 保证茂名学院与外部信息交流及内部信息的畅通。 三、 保证茂名学院对外的形象。 对于能体现茂名学院形象的重要部位要加38、强管理。 保证外墙面、 建筑小品的外观完好、 整洁。是建材贴面的无脱落； 是玻璃窗的清洁明亮、 无破损； 是涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观，无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。 四、 杜绝各种安全事故的发生。 通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排养护和定期养护计划及实施方案， 以求达到对茂名学院的有效管理。 一、一、 房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划分日常维修和定期房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划分日常维修和定期维修两个方案，具体内容如下：维修两个方案，具体内容如下： 1、 房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案 39、序号 项目 计划 方案 标准及实施效果 1 房屋承重及抗震结构部位 每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理。 1、由于使用不当造成结构局部受损较轻由工程部按房屋修缮规定1、安全牢固，正常使用； 2、功能完好。 28 实施维修；如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施； 2、因施工质量原因造成结成构问题，请开发单位处理。 2 外墙面 每月检查一遍，发现问题， 及时维修。 由工程部按有关修缮规程实施。 1、无鼓无脱，无渗水、无裂纹； 2、无违章，边角线齐整； 3、整洁、无污迹、锈迹。 3 公共屋面 每天检查一遍，发现问题， 及时维修。 由工程部按相应作业规程实施维修 1、40、无积水、无渗漏； 2、隔热层完好无损； 3、避雷网无间断，缺损； 4、天面水箱无破损，无渗漏； 5、无违章，无乱堆放。 4 公用照明 每月检查一次，发现问题及时维修。 由工程部按照相应作业规程实施维修。 1、线路无乱搭接； 2、照明灯具正常有效； 3、开关、箱体完成，无缺损。 5 公共通道、门厅、 楼梯间、会议室、 每天检查一次，发现问题及时维修。 工程部和清洁部负责组织实施。 1、墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损； 2、室内设施齐全； 3、整洁、无灰尘、无霉迹； 4、无违章、无乱堆放。 6 本体消防设施 每月检查一次，发现问题及时维修 由工程部按相应技术作业规程实施维修。 1、箱体完好，标41、识清楚； 2、设施能有效使用； 3、灵敏，准确报警。 7 卫生间、 茶水间 每天检查一次，发现问题及时维修。 由工程部按相应技术作业规程实施维修。 1、墙体、窗户顶棚完好，无缺损； 2、设施、设备完好，无缺损，使用正常； 29 3、整洁、无污迹，无积尘，无积水； 4、无堵塞，无异味。 8 上、下水管道 每天检查一遍，发现问题及时维修。 由工程部负责维修 1、上、下水畅通，无渗漏，无堵塞； 2、无污迹，无锈蚀； 3、 、无违章私接私断管道。 2、房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划及实施方案 序号 项目 计划 方案 标准及实施效果 1 房屋承重及抗震结构部位 每年对房屋基础进行一次检查， 42、防止虫害及腐蚀情液体的侵害。 工程部负责组织实施。 1、结构安全，正常使用； 2、结构性能完好。 2 外墙面 1、每年对外墙面清洗一次； 2、每三年对较大面积漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新； 3、每三年对外窗台进行一次安全性检查。 工程部负责组织实施。 1、 平整、 无渗水、无裂纹； 2、整洁统一。 3 公共屋面 1、每年粉刷避雷网一次； 2、每年全面修补天面隔热层一次； 3、每年对屋面防水层检修一次，每 5 年翻新老化部份； 4、每半年疏通屋面雨水管一次； 5、 每半年清洗天面水池一次，消毒一次。 工程部与清洁管理部协同实施 1、屋面无积水，无渗漏； 2、隔热层完好； 3、避雷系统完好；43、 4、水池水质清洁，无污迹。 4 公用照明 每年检修一次线路和灯具， 更换老化线路和损坏灯具。 由工程部按照相应作业规程实施维修。 1、线路无老化； 2、灯具正常使用，照明完好。 5 公共通道、门厅、楼梯1、每半年对公共地面进行一次维护； 由工程部按相应技术作业规程实1、美观完好，无缺损； 30 间、会议室 2、每半年对楼梯踏步进行一次全面维修； 3、每三年对通道、门厅、墙面、天棚、扶手、栏杆进行一次全面维护； 4、每年对公共窗户进行一次全面维护。 施。 2、整洁、清爽。 6 本体消防设施 1、 每半年进行一次烟感试验； 2、每年对消防箱翻新一次，消防带晾晒一次； 3、每年对消防疏散标志进行一44、次维护。 工程部负责组织实施。 1、设施完好率100%； 7 卫生间、茶水间 1、每年对卫生用具进行一次全面维护； 2、每年对水、电设施进行一次全面维护； 3、每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全面维护。 由工程部按相应技术规程实施维修。 1、 完好、 无缺损； 2、使用正常； 3、整洁、清爽。 8 上、下水管道 1、每年粉刷管道一次； 2、每年检修一次，并坚固管道定码； 3、每年两季前检查一次雨水口，更换不合格部分。 由工程部按相应技术规程实施维修。 1、美观完好； 2、 上、 下水通畅； 3、无渗漏。 二、二、 房屋本体维修服务标准房屋本体维修服务标准 为了使学校能够有一人良好的学习环境，对房45、屋本体的维修力争做到及时、快速、高效地处理。房屋维修服务将严格按照鼎源物业管理公司IS09001（2000）的要求来执行： 1、 教学楼、实验楼、综合办公楼等的水、电、卫设备、门锁等零星小修 2 小时内完成，至多也要保证当天完成； 2、 遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏 31 必须要在 10 分钟内赶往现场维修（维修工正处理其他急修没有人手的情况除外） ； 3、 厕所堵塞要在 24 小时内完成（需换洁具的除外） ； 4、 风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在学校开学前和学期结束后各进行一次详细的检查，在学期中还须安排一次检查； 5、 特殊原因不能及时维修的必须向46、报修人说明， 并告知能够完成所需的时间。 32 机电设备设施的管理维护方案机电设备设施的管理维护方案 茂名学院是一所集产学研于一体的高等教育发展区，机电设施设备管理的质量直接影响着教学质量和生活品质。为此，鼎源物业管理公司将严格按照“安全、可靠、优质、经济”的管理方针，贯彻执行 ISO9001（2000）质量管理体系，对各类机电设施设备进行高质高效的定期维护保养，对各分包单位进行全方位的质量监督和管理，严格按照各类应急处理方案处理机电设施设备的突发事故。运用各种科学手段，最大程度地实现节能降耗，创造良好的经济效益和社会效益，为广大师生提供一个安全、舒适的高品位学习和生活空间。 一、供配电系统的47、管理一、供配电系统的管理 如果说机电设施设备是整个建筑系统的核部位，那么供配电系统则是它的大动脉。为了保障系统供电的连续性，鼎源物业管理公司将根据校区内不同场所的用电性质和特点，配备相应的专业技术人员，制定行之有效的运行管理是制度和维护保养方案， 确保供配电系统的正常运行。 1、 设备的定期维护保养方案和标准 （1 1） 每日巡视保养项目每日巡视保养项目 电力变压器（干式） 序号 部位 内容 要求 1 外壳 1、查低压连接母线； 2、检查壳体。 低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹。 2 温度计 1、检查是否完好； 2、观察温度指示。 显示正常、无损坏、温度不超过140。 3 48、声响 监听变压器声响 发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音。 33 4 变压器室 1、检查门窗、地面、四壁； 2、检查通风道、通风设施； 3、检查室内照明设施 4、检查室内消防施。 无杂物、有漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常。 低压开关柜 序号 部位 内容 要求 1 柜正面 1、清洁（擦拭）柜正面； 2、检查仪表指示及运行参数； 3、检查空气开关； 4、检查闸刀开关、操作机构； 5、检查分闸、合闸指示灯。 无灰尘、 污迹， 议表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求， 指示灯指示正常。 （续表） 2 柜背面 1、观察母线49、连接点、引出线； 2、检查电度表。 连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常。 电容器柜 序号 部位 内容 要求 1 柜正面 1、清扫（擦拭）柜正面； 2、检查议表指示及运行参数； 3、检查自动补偿器； 4、检查各组电容指示灯。 无灰尘、 污迹， 议表工作正常，电流电压在正常范围， 补偿器功能正常，指示灯完好。 2 柜内 1、观察电容器壳体、套管； 2、检查导线及其连接点； 3、检查柜内温度。 电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色， 无焦熔现象，柜内温度不超过 45。 柴油发电机 序号 部位 内容 要求 1 机身 清扫机身及周围地面。 无灰尘、杂物。 2 控制屏 1、检查信号指示；50、 2、检查各控制形式、状态。 机组处于正常备用状态， 符合运作规程要求。 34 3 蓄电池 1、检查浮充电压、电流值； 2、检查蓄电池液比重及液位。 浮充电压 261V，浮充电流12A(观察充电电流表)，电池液比重 126130（采用吸式比重计） ，液位不低于极板。 4 冷却水箱 检查水位 水位在正常刻度范围。 5 储油箱 检查油位 保证诸油至少能供机组运行24 小时。 6 润滑油 检查润滑油位 润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内。 7 通风 检查机房通风设施 风机运行正常、室内通风良好。 强电井 序号 部位 内容 要求 1 插接箱 1、清扫外表面； 2、检查空气开关； 3、检查内部接线。 无51、灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。 2 强电井室 1、检查房顶、四壁、地面、门； 2、检查室内照明设施； 3、检查电缆、母线槽。 无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁， 开关、 灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。 （2 2） 每周保养项目每周保养项目 电力变压器 序号 部位 内容 要求 1 完成每日巡视保养项目。 无灰尘、污迹。 2 接地线 1、检查接地线； 2、检查连接点。 无断股，无锈蚀，接触良好。 低压开关柜 序号 部位 内容 要求 35 1 完成每日巡视保养项目。 2 柜背面 检查闸刀开关； 检查自动开关； 检查保险丝具； 检查电缆及电缆头52、； 检查母线支撑固定装置。 不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动， 接线桩头无发热变色，无焦糊异味； 无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动。 3 在线 检查接地线，接线头。 接地线无锈蚀断股， 接线桩头紧固； 4 地下电缆室 检查室内环境； 检查电缆托盘； 检查电缆。 无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹。 电容器柜 序号 部位 内容 要求 1 完成每日巡视项目。 2 柜正面 手动（用转换开关）逐组投切电容器。 控制正常功能良好， 指示仪表及信号正确。 3 接地 检查接地线。 无松动，无断股。 4 柜内 检查熔断器、接触53、器、热继电器及其接线。 接触良好，无过热，无损坏。 柴油发电机 序号 部位 内容 要求 1 完成每日巡视保养项目。 2 冷却水系统 检查冷却水箱水位； 检查各管路及连接部位。 水位距注水口约 50mm， 连接良好，无渗漏。 3 燃油系统 检查油箱油位； 检查各管路及连接部位。 油位正常（24 小时运行） ； 连接良好，无渗漏。 4 润滑系统 检查油尺、油位； 检查机油油质； 检查润滑系统各接头。 油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质，连接良好无渗漏。 5 空气流阻指示器 检查空气流阻指示器。 色标应为绿色。 36 6 控制系统 手动空载试运行 1、按操作规程要求手动启动机组； 2、54、检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯。 启动迅速，开关正常，运转无异常声响； 电压、频率正常，信号灯指示正常； 油压、水压正常，油温、水温正常。 （3 3） 年度保养项目年度保养项目 电力变压器 序号 部位 内容 要求 1 完成每日巡视保养项目。 2 变压器 1、全面清扫、擦拭； 2、全面紧固螺栓连接部分； 3、测量绕组直流电阻； 4、测量线圈绝缘电阻； 5、相同绝缘电阻。 清扫，无油垢； 牢固无松动； 三相电阻应平衡 （相间差别不大于三相平均值之 4%，线间差别不大于三相平均值之2%）采用 25KV 兆欧表，阻值符合有关规定。 3 电气联接 1、调压联接片； 2、一次电缆接头； 3、二次母55、线槽接口。 调压联接片联接良好， 电缆接头及母线槽接口紧固、良好。 4 变压器室 全面清扫； 清扫、检查高压负荷开关； 检查修理室内照明、通风、消防设施。 清洁，无蛛网、积尘； 清洁，动作正常，安装牢固，无损坏缺失功能正常，无故障。 低压开关柜 序号 部位 内容 要求 1 完成每日巡视保养项目。 2 仪表 校验仪表、校验电度表。 3 柜内 全面清扫灰尘； 整理二次线； 补齐、更换二次线接线号； 检修闸刀开关； 无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面（线）大于 2/3 以上，刀片夹座接触压力合适触头不 37 检修自动开关； 全面检查紧固螺栓连接点； 补刷相位漆。 烧损， 动作可56、靠灵活无缺损件牢固， 无松动， 颜色符合规定。 4 地下电缆室 全面清扫、整理。 无垃圾、 杂物、 电缆排列整齐。 电容器柜 序号 部位 内容 要求 1 完成每日巡视保养项目。 2 柜内 全面清扫灰尘； 整理二次线，更换字迹不清晰的接线号； 检修控制元器件。 无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰完好无缺损、动作可靠。 3 电容器 检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效的电容器。 壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用 1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量， 容量不超过额定值10%。 柴油发电机 序号 内容 要求 1 完成每日巡视保养项目57、。 2 检查紧固各连接部螺栓； 检查连接导线； 更换冷却水； 更换机油滤清器，检查机油油质，老泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器。 无松动； 连接完好； 手动试机，观察各种参数中否符合运行规程。 供配电接地系统 序号 部位 内容 要求 1 接地线 检查接地线螺栓及连接情况。 紧固良好。 2 接地体 检查接地体焊接头。 焊接良好、无锈蚀。 3 接地电阻 用接地电阻测量仪测量接地电阻。 系统的接地电阻小于 4。 38 防雷接地系统 序号 部位 内容 要求 1 接地体 各金属管网的防雷接地焊接。 无松动、焊点无锈蚀。 2 接地电阻 用接地电阻测量仪测量接地电阻。 接地系58、统的接地电阻小于10。 2、供电系统应急抢修、处理方案 （1 1）供电系统抢修限时规定）供电系统抢修限时规定 为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定： 变压器发生故障后，运行值班人员 5 分钟内到达现场，按变压器环网柜急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过 3 小时。 变压器在 3 小时不能排除故障的， 向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。 配电室内的配电柜发生故障后，运行人员 5 分钟内赶到现场，排除故障。 配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若 60 分钟内不能排除故障，尽快更换备用抽屉柜。 楼59、层配电箱发生故障时，维修人员在 5 分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。 公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在 10 分钟内到达故障现场，排除故障。 对所有设备设施故障抢修情况都要进行、详细记录，包括故障发 39 现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。 （2 2） 停电应急处理措施停电应急处理措施 对于供电局提前通知，检查高压线路线计划停电时，工程部应及时通知客服中心，由客服中心告知校方停电原因及时间，并做好停电准备工作。 对于突发事件停电时，工程部应与供电局联系，问明停电原因及时间后，及时通知客服中心及校方，同时保证备用发电机在60、 5 分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。 当维修和保养电气设备南要计划停电时，工程部应提前通知客服中心及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。 为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知客服中心，由客服中心通知校方停电时间及原因。 当发生火灾时，值班员应按校园区灭火应急处理规程处理，停电动力设备供电，启用备用电源以供灭火。 3、 校园区电力节能措施 为了更好地服务茂名学院，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，工程部将采取以61、下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制： 对所有的露天照明灯具采用钟控系统进行控制，杜绝人为开头不 40 及时，造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。 对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，全部采用声、光控开关或红外线开关进行控制，做到人走灯灭。 根据校区内各处场所用电性质的不同，合理进行电力配载，并根据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济的运行状态。 三、三、 消防系统的管理消防系统的管理 消防设施设备的运行管理，将直接响到茂名学院全体师生的安全感和舒适感，因此鼎源物业管理公司司制定了详尽的消防设施设备周期性的维护养方案及标62、准，并根据此方案及标准进行全方位的维护保养。为了避免在应急中出现不必要的漏洞，做到分工明确，忙而不乱，还根据茂名学院的环境特点，制定出相应的消防应急处理措施，以保障茂名学院的消防安全。 1、 消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准（略） 2、 消防火警应急处理措施 （1 1） 对接报火灾的处理方案对接报火灾的处理方案 为了校园区在出现火灾时，做到“忙而不乱” ，有效控制灾情，把损失控制在最小范围内，特制定如下处理规程： 客服中心任何人员接到或发现火警时， 立即向客服中心办公室值班人员报告。 现场指挥员马上通知物业管理处主任、消防中心及各部门负责人。 41 现场指挥员集合校园区内所有在场员工，63、若部门负责人不在场，则由现场指挥员指定临时负责人，临时负责人担任该部门应急指挥工作。 各部门员工在现场指挥员的统一指挥下，采取各种相应措施。 * *消防中心值班员根据火场情况，按校园区灭火应急处理规程进行处理；工程部负责人指挥工程人员作各种应急处理； * *工程部负责人指挥工程人员关闭起火楼宇的供电系统，启用应急电源； * *其他部门员工根据现场指挥的命令，进行各种救火操作。 现场指挥员根据火势大小，决定采取相应措施； * *火势大，自身难以扑救。立即向消防机关报警；同时安排人员维持消防通道畅通，指定专人引领消防车进场；在等向消防干警的同时，组织人员采取各种手段控制火势；抢救、疏散受灾人员和受64、物资； * *火势小，自身力量足以扑救。马上组织人员采取各种手段扑灭火势；抢救、疏散受灾人员和受灾物资； * *火灾扑灭后，工程部负责将机电设备和消防系统正常； * *责任消防员组织调查火警事故，协助公安机关调查火灾原因，并填写火警/匪警处理情况登记表 。 （2 2）拨打“拨打“119119”电话报警程序”电话报警程序 拿起话筒拨打“119”号键，准确讲清起火单位名称，所在位置。 讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积； 燃烧物质可分为：油、化学物质、一般物质。 42 讲清起火单位属多层，还是属于高层建筑（几栋几层） 。 * *讲清报警人的姓名，联系电话号话，以便随时联系； * *如需安排65、接消防车要讲清楚接车地点，地点应在起火附近易找的地方或标志性建筑旁。 3、落实防火安全“三级”检查制度 一级检查由班组组织实施，每天对本岗位、本地段进行一次火情安全的检查，发现问题及时处理，及时报告。 二级检查由消防主管组织实施， 管理处主任每周组织班组长对管理地段、设备物资进行一次检查，消除火灾隐患及落实有力整改，每月向公司物业管理部汇报一次消防安全情况。 三级检查由公司物业管理部实施， 每月由公司物业管理部对物业管理处进行重点检查或抽查，每年不少于一次检查。 43 紧急事故处理流程紧急事故处理流程 基于我公司对物业管理的丰富经验，对日常校园区管理的事故应急相应制订了各种处理流程，现将部分内66、容节录供贵方省览。 44 火灾、火警应急处理程序图火灾、火警应急处理程序图 火灾初期火灾初期 组织安保员进行灭火 立即派人到现场确认 接到报警 误报误报 查明原因， 记录在案 灾情严重灾情严重 通知火灾应急领导小组， 必要时打火警 119 通知安保部组织人员到现场组织灭火、警戒、疏散 协助公安消防部门清理火灾现场， 做好善后工作 将全过程详细记录，及时向上级或有关部门提交报告 现场处理完毕 物业管理处 45 抢劫、盗窃、勒索等刑事案件的处理程序图抢劫、盗窃、勒索等刑事案件的处理程序图 物业管理处 发现情况、接到报警 通知各岗位加强警戒，防止可疑人员进入或逃离现场 立即组织保安员到现场并采取措施制止罪案 必要时打“110” 报警 将犯罪嫌疑人擒拿并扭送派出所 抢救受伤人员，必要时向“120”求助 配合警方行动， 协助警方做好善后工作 现场处理完毕 将全过程详细记录， 及时向上级或有关部门提交报告