1、目录一 项目总论41.1项目背景61.1.1项目名称61.1.2开发公司61.1.3承担可行性研究工作的单位71.1.4研究工作依据71.1.5项目建设规模和内容71.2 可行性研究结论71.2.1市场预测71.2.2项目建设进度81.2.3投资项目估算和资金筹措81.2.4项目综合评价结论8二 项目投资环境和市场研究92.1 市场宏观背景92.1.1 全国投资环境92.1.2深圳市投资宏观背景152.1.3区域发展及前景预测222.1.4宏观市场与本项目发展借鉴272.2 区域市场分析282.2.1 区域界定282.2.2 区域市场供应分析282.2.3 需求分析282.2.4 典型物业分析2、292.2.5 片区三级市场分析352.2.6 市场分析结论36三 项目分析及评价363.1 地块解析363.1.1 交通条件363.1.2 配套设施373.1.3 规划限制条件373.2 项目SWOT分析383.2.1 项目优势383.2.2 项目劣势383.2.3 项目机会383.2.4 项目威胁383.3 项目评价38四 市场定位及项目评估394.1住宅定位分析394.1.1 住宅市场定位394.1.2户型定位394.1.3客户定位404.1.4价格定位414.2 商业定位分析414.2.1 商业市场定位414.2.2 客户定位424.2.3价格定位424.2.4 项目评价42五 项目发3、建设进度安排425.1有关工程计划说明425.2施工横道图43六 投资估算与资金进度安排436.1项目总投资估算436.1.1固定资产投资总额436.1.2流动资金估算456.2资金筹措456.2.1资金来源456.2.2项目筹资方案456.3投资使用计划466.3.1投资使用计划466.3.2借款偿还计划46七 销售及经营收入测定467.1各类物业销售收入估算467.2项目销售回款计划467.3资金来源与运用分析517.4销售利润51八 财务与敏感性分析528.1赢利能力分析528.2项目不确定性分析548.3社会效益和影响分析54九 可行性研究与建议559.1拟建方案的结论性意见559.24、项目主要问题的解决办法和建议559.3项目风险及防范建议55附表10.1项目工程计划横道图10.2项目开发成本估算表10.3项目销售收入与经营税金及附加估算表10.4项目投资计划估算表10.5资金来源与运用表10.6损益及利润分配表10.7现金流量表（全部投资）10.8借款偿还期测算表10.9敏感性分析表10.10投资计划与资金筹措表 (方案1)10.11投资计划与资金筹措表（方案2）深圳市星彦地产顾问有限公司一 项目总论项目位处项目位于布吉镇项目位于布吉京南路上，临近深惠路，毗邻京南、华美工业区，周边日常主要生活配套比较完善。地块区位项目地块地块临路现状东向沿路 西向沿路 北向沿路南向沿路 5、地块现状 地块现状二 地块现状一 地块现状四 地块现状三1.1项目背景1.1.1项目名称中旅翡翠星光园项目1.1.2开发公司深圳中旅（集团）有限公司1.1.3承担可行性研究工作的单位深圳市星彦地产顾问有限公司(星彦2004K0501)1.1.4研究工作依据(1)房地产开发项目经济评价方法 (建设部：建标2000205号)(2)建设项目经济评价方法与参数(国家计委、建设部；计投资1993530号)(3)关于印发经济评估方法的通知及附件(中国国际工程咨询公司：咨经199811号)(4) 深圳市建设工程技术经济指标（2002）(5)深圳建设工程价格信息(2004.4)(6)深圳市规划国土局规划设计要6、点(编号：HG960051)1.1.5项目建设规模和内容(1)性质:商住楼(2)技术指标：总用地面积：约5,911.1平方米拟建总建筑面积：约44,333平方米(不包括地下室车库和机房)其中住宅：30,773平方米；商业：13,560平方米；栋数：两栋层数：地上三十层（其中：一至五层为商业，六至三十层为住宅）容积率：7.5机动车停车位：125。1.2 可行性研究结论1.2.1市场预测(1)根据项目周边市场状况，片区的市场潜力，结合自身的素质及定位，估算本项目在开发期可实现的销售均价为：住宅部分3300元/，商铺部分6000元/,车库部分为2000元/。(2)根据周边同类项目的销售情况，估计在项7、目计算期内项目住宅、铺面可达90%。我们预测，项目在2005年5月取得预售许可证后，加上开盘前的推广，在开盘当月住宅销售率达到30%；项目封顶时销售率达40%；交付使用时住宅部分销售率达90%；在开盘当月商业销售率达到30%；到2005年12月时商业部分销售率达90%，车库在销售期完成全部销售。(3)剩余10%住宅 (3077.30)和10%商业(1356.00)，共计4433.30的物业作为企业留存在资产，或在计算期之后消化或在计算期之后出租获取长期收益，在本次计算中不产生现金流。1.2.2项目建设进度根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况、开发商的计划，项目的施工前期从2004年8、5月起至2004年7月底结束，建设时间从2004年8月起计算至2006年1月底竣工验收结束，开发期共需时约21个月，工期约为18个月。计划2004年8月正式开工，2005年5月开始预售，2006年1月交付使用。1.2.3投资项目估算和资金筹措(1)项目成本估算是根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、深圳建设工程价格信息以及本项目具体情况估算的。经测算，总开发成本约为12652.71万元。(2)资金筹措的主要来源包括自有资金、银行融资和销售回款。1.2.4项目综合评价结论(1)根据对整个项目进行的经济测算，得出的结果表明，本项目的利润分别来源于销售收入 (住宅、商铺及地下停车位)9、。(2)项目通过销售收入产生较高利润，税后利润总额5017.94万元，税后成本利润率39.66%，动态投资回收期17.88个月，且抗风险能力较强，从经济上来说是可行的。详见下表:序号项目1财务内部收益率FIRR81.46%2财务净现值FNPV(万元)4985.883财务净现值率NPVR39.41%4动态投资回收期(月)17.88二 项目投资环境和市场研究2.1 市场宏观背景2.1.1 全国投资环境2.1.1.1全国经济形势国民生产总值持续增长2003年，全年国内生产总值116694亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%，人均GDP超过了1000美元。2003年，中国财政收入突破2万亿元，财力10、的日益雄厚，使得国家可以有更多的资金投入基础建设，对国民经济的推动作用大大增加。图21 全国近年GDP变化情况固定资产投资大幅度增长2003年全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%。第三产业投资继续保持较快增长，全年完成投资26480亿元，增长24.2%，加快9.8个百分点。房地产开发投资10106亿元，比上年增长29.7%；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。亿元图2-2 全国近年固定资产投资与房地产投资变化情况 图2-3 全国近年房地产投资变化情况图2-4 2003年各地区固定资产投资所占比例商品价格上升，居11、民生活改善全国居民消费价格总水平比上年上涨1.2%。固定资产投资价格上涨2.2%。全年社会消费品零售总额达到45842亿元，比上年增长9.1%，扣除物价因素，实际增长9.2%。居民生活继续改善全年全国城镇居民人均可支配收入8472元，扣除物价上涨因素，实际增长9.0%；农村居民人均纯收入2622元，实际增长4.3%。居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重），城市为37.1%，比上年降低0.6个百分点；农村为45.6%，降低0.6个百分点。图2-5 近年恩格尔系数变化情况2.1.1.2 全国房地产市场状况房地产市场继续保持增长势头在2003年，我国经济持续快速发展、城市12、化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。2003年的房地产市场发展是主题，结构调整和规范是主线，市场体系进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落2003年房地产投资增长明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落由国家计委经济研究院13、与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告指出，2003年房价呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业。受到市场的追捧。2003年，房地产业秉承品牌化发展趋势个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜14、的重要策略。2.1.1.3 政策变化对房地产的影响央行“121文件”促进房地产市场的健康发展2003年6月13日，中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（简称“121文件”），央行出台这一政策的目的，一方面在于调控部分地区房地产投资的过热现象，另一方面也是为了及早化解商业银行的风险。发布这个通知的一个根本目的，不是对房地产政策的收缩，而是为了进一步促进房地产市场的健康发展。“121文件”从7个方面提出了进一步严格房地产信贷的要求。综合分析，可以将其对房地产市场的影响归结为： 引导房地产投资方向。“121文件”提出住房贷款将向中低收入家庭倾斜，并以信贷比例和利率为手段，压制市场对15、高档房、商用房的需求，从而引导投向真正具有有效需求的中低档住宅，达到降低空置率的目的。 规范房地产开发企业经营行为。商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，禁止贷款用于交纳土地出让金和建筑企业贷款为开发商垫资。这些要求推迟了按揭时间，减少了开发企业非法占用资金，对其资金实力和综合实力提出了更高的要求，有利于房地产企业的良性竞争，加速优胜劣汰，提高行业集中度。 影响业内竞争格局。面对央行对房贷业务限制，规模较大的开发商所受冲击较小，如利用得当，有可能获得快速扩张的机会；从事别墅、高档房为主的开发商负面影响更大；长期从事普通住宅和经济用房的开发商影响相对较小。国务院“18文件”16、给出房地产发展思路国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）第一次从正面肯定了房地产对于国民经济的支柱作用，同时也是对过去5年我国房地产发展的一次全面的肯定，具有极强的前瞻性和巨大的指导意义，给出了政府对未来数十年我国房地产发展清晰的思路。主要内容如下： 大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。 对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价 值的70%，贷款期限最长不得超过两年。 商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。 加强个人住17、房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要。 个人商业用房贷款，抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。 利率杠杆将调节个人住房贷款需求。 住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，一律不得承办。 “20文件”给土地市场整顿提供有力支持2004年4月29日，国务院办公厅发布了关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知（简称“20文件”），进一步明确了整顿土地市场的内容，主要包括： 清理检查去年以来的土地占用情况，整顿未批先用、征而未用、乱占滥用和随意改变土地用18、途等问题； 清理检查去年以来的土地审批情况，重点是新上项目的用地情况，整顿违反国家产业政策、超规划、超计划、越权和分拆批地等问题； 清理检查耕地占补平衡数量和质量的情况，整顿占优补劣，占多补少甚至不补等问题； 清理检查新增建设用地土地有偿使用费的征收和使用情况，整顿随意减免和侵占、挪用土地有偿使用费等问题； 清理检查征用农民集体土地的补偿、安置情况，继续整顿降低补偿标准，挪用、截留和拖欠被征地农民补偿费等问题； 清理整顿经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中存在的问题。随着“20文件”的颁布实施，未来全国土地市场上的圈地炒地现象将得到进一步遏制，土地市场进一步规发，作为房价支持的关键因素之一地19、价将趋于合理，全国房地产市场趋于理性发展。国家提高部分行业固定资产投资项目门槛2004年“五一”前夕，国务院办公厅发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。其中，房地产开发（不含经济适用房项目）均由20及以上提高到35及以上。近年来，我国经济继续保持良好的发展势头。同时经济运行中的突出矛盾进一步显现，集中表现在固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，投资结构不合理，房地产开发资金过于依赖银行贷款。为了遏制这种现象，通知要求房地产开发项目自有资金比例从20以上提高到35以上，这一举措一方面提高了房地产行业的进入门槛，将促使房地产行业优胜略汰，进一20、步促进房地产行业的资本集中，将把一些实力较弱的开发商排除在大规模房地产项目的竞争市场之外，有利于房地产行业的健康稳定发展；另一方面有效制止了银行资金大量进入房地产领域，使得房地产投资增长进一步趋缓，未来可能出现下降现象。2.1.2深圳市投资宏观背景2.1.2.1深圳市国民经济发展概况国民经济增长创近8年新高2003年经济增长率创8年以来新高。全年实现本市生产总值2860.51亿元，比上年增长17.3%，增幅比上年提高2.3个百分点，人均5.39万元，增长7.5%。工业增加值1500.13亿元，增长23.5%。本市生产总值和工业增加值增速为8年来最高。全社会固定资产投资额946.49亿元，增长221、0.1%。社会消费品零售总额801.77亿元，增长16.3%。地方财政收入337.27亿元，同口径比增长15.6%。2003年，深圳第一产业增加值18.16亿元，同比下降6.0%；第二产业增加值1685.37亿元，同比增长22.4%；第三产业增加值1156.98亿元，同比增长10.7%。三大产业中工业的比重进一步提高，由2002年的49.7%上升为2003年的52.4%。2003年，全市三大产业的比重为0.6：58.9：40.5。万元图2-6 深圳市历年国内生产总值变化万元图2-7 深圳市近年三大产业增加值变化情况图2-8 2003年深圳市三大产业增加值所占比例固定资产投资与房地产开发投资稳步22、增长2003年全市完成全社会固定资产投资946.49亿元，同比增长20.1%，增速比上年提高9.1个百分点。其中基本建设和更新改造投资大幅增长，累计完成投资358.36亿元和62.09亿元，分别增长25.3%和61.2%，房地产开发投资在政策调控下，速度明显回落，累计完成投资410.06亿元，增长5.6%，增速比上年回落11.8个百分点。按注册登记类型看，国有经济投资增速较快，比重提高，完成投资增长25.9%，比非国有投资快出9.9个百分点，占全社会投资的比重从2002年的41.0%提高到2003年的43.0%。万元图2-9 深圳近年固定资产投资与房地产开发投资变化情况万元图2-10 深圳市近23、年房地产投资变化情况经济景气明显，居民收入有所增长四季度企业家信心指数和企业景气指数双双上升，分别为145.00和151.78点，比三季度上升0. ；比上年同期上升3.99和9.41点，创下近两年来的新高。66和10.04点据抽样调查，2003年居民年平均可支配收入25936元，同比增长4.0%，扣除物价上涨因素后实际增长3.3%。居民人均消费性支出19960元，同比增长5.5%，2003年因住房装修支出和耐用消费品购买减少，二项居民消费性支出分别同比下降33.0%和3.5%。2.1.2.2深圳市房地产市场运行状况房地产开发用地供应趋于减少1996年全市房地产开发用地513.14公顷，占全年土24、地供应量的41.06，至2003年全市房地产开发用地298公顷，占全年土地供应量的21.91。住宅、商业、办公综合楼等房地产开发用地供应稳定，略有下降趋势，表明政府对房地产市场依然保持较强的规模控制，对房地产行业政策短期内基本维持不变。图 211 历年房地产开发用地情况图212 房地产开发用地占全市土地总供应比例开发规模持续增长，但增长开始趋缓由图213可以看出，商品房竣工面积从1996年的394.32万平方米增加到2003年的994.52万平方米，年平均增长率为12.26；商品房施工面积从1996年的1495.3万平方米增加到2003年的2737.5万平方米，年平均增长率为7.85；商品房新25、开工面积从1996年的337.43万平方米增加到2003年的957.62万平方米，年平均增长率为13.93，增幅都比较可观。图213 商品房开发规模变化商品房销售持续扩大，住宅销售居于主导地位由图214可见，1996年商品房销售总量为325万平方米（其中住宅261万平方米，占80.31），至2003年底，商品房销售总量达到868.46万平方米（其中住宅806.56万平方米，占92.87）。住宅销售在商品房销售中已经居于主导地位，住宅商品化已经深入人心。 图214 历年商品房销售面积从商品房销售的趋势（如图215所示）来看，住宅类商品房的销售呈逐级上升趋势，销售量从1996年的261万平方米到226、003年的806.56万平方米，年均增幅达到17.49，表明房地产市场需求依然非常旺盛，住宅市场发展前景依然光明。万图215 商品房销售变化商品房新增供给明显减少，呈“供”小于“求”的局面从供求对比来看，2003年商品房销售面积比批准预售面积少14.11万平方米，新增供求比为0.98：1，供略小于求；住宅批准预售面积比住宅销售面积少112.14万平方米，新增供求比为0.86：1，供小于求。从2002年全年住宅批准预售面积与住宅销售面积对比来看，2002年新增商品住宅尚有206万平方米未销售，因此2003年的市场供求状况有利于消化前年过剩的商品住宅，使房地产市场总量更加趋于平衡。商品房空置逐年下27、降2003年，全市商品房空置面积为241.06万平方米，比上年减少了2.34%。其中，住宅为161.02万平方米，比上年减少4.82，占总量的66.8。图216 深圳市近年商品房空置率住宅总体价格明显上升，办公楼、商业用房价格小幅下降2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5681元，与2002年相比上涨了2.55%；商铺价格为每平方米12916元，比上年上涨了5.2；写字楼价格为每平方米10164元，比上年上涨了10.2。总体来看，全市新建住宅价格增长幅度较小，仅为2.55，而同期全市人均可支配收入达到25935.84元，比上年增长4。居民收入水平增长继续高于房价增长，而房价28、收入比继续保持在6倍以内（当年为5.8倍），从而使住房继续成为全市消费增长较快的商品之一。2.1.2.3 深圳房地产市场未来几年发展趋势房地产需求继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，房地产市场继续保持平稳、协调、健康的发展局面。 从住宅市场需求总量来看，以我市530万常住人口为房地产消费主体，目前住宅存量基本达到1亿平方米，加上约2000多万平方米的在建住宅，市场上住宅总量为1.2亿平方米。以此计算，常住人口人均建筑面积达到23平方米。根据有关研究，现代化国家人均居住水平的目标为30平方米以上，据此，深圳尚有人均约7平方米的增长潜力，根据有关研究，按每年增长1平方米计29、算，每年将增加住宅需求500600万平方米。 从深圳特殊的人口增长方式看，人口增长基本以外来人口机械增长为主，特别是近年来，每年外来人口保持约2530万人的增长速度；人口的高速机械增长，对房地产市场产生了巨大的需求，而深圳在全国较高的人均收入水平（人均可支配收入25936元）及合理的房价收入比（5.9：1），进一步吸引了外来人口聚集深圳并使房地产潜在需求能够在较短的时间内得以有效实现，据此估计，每年新增人口住房需求接近600700万平方米。根据以上估计，今后57年，深圳每年房地产市场将保持11001300万平方米的需求规模，而20022003年两年，每年平均销售规模（含增量和存量销售）基本保持30、1200万平方米也验证这个事实。外资进入将进一步扩大深圳房地产市场规模，房地产外销市场将呈现景气状态。CEPA签署后，香港地铁于2004年1月初即与深圳市政府签署和约，采取BOT方式承包深圳地铁四号线，总投资60亿元，并获得地铁上盖物业290万平方米的开发权。地铁四号线的开发建设，不仅能够积极引进外资促进本市重大项目建设，不断提高深圳的现代化水平，同时还将极大的促进深圳房地产外销市场的发展。房地产需求旺盛将推动价格上升，价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动。目前，深圳土地资源日益紧缺，今后几年可供开发的房地产用地日渐减少，但房地产市场需求却持续旺盛的增长，从而导致房地产市31、场供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。总体来看，未来几年内深圳的房价将继续上涨，但上涨幅度不会太大。原因在于，特区外商品房的销售量每年都在上升，2003年占全市总销售量的40，今年有望达到50以上；特区外价格基数低、交易量大且价格增长幅度小，将会对全市房价起到抑制作用，从而保证全市房价平稳增长。2.1.3区域发展及前景预测2.1.3.1布吉社会经济概况（1）地理/人口布吉镇是深圳市的重点工业卫星镇，位于深圳市中部，深圳经济特区北侧，紧邻深圳市区腹心地带的罗湖区，离香港新界仅8公里,广深铁路、平南铁路、深惠公路以及梅观高速、机荷高速公路穿镇而过，镇内有布吉、沙湾、梅林三个二线口岸，是进入32、深圳经济特区的主要门户。全镇总面积86.6平方公里,不包括坂雪岗地区为54.77平方公里,规划建设总用地（包括发展备用地）48.72平方公里，下辖15个行政村，13个居委会，38个自然村。2002年年末全总人口28.2万人，其中户籍人口6.7万人,外来人口18.3万人。（2）经济运行情况布吉镇在发展中形成了以工业为基础，第三产业为支柱，三大产业齐头并进的经济发展格局，产品远销欧美等国际市场，是广东省乡镇企业百强镇。现有个体工商户7000多家，民营企业900多家，其中工业企业500多家，从业人员20多万人。其中，年产值超亿元的民营企业有20多家，5亿元以上的有8家，10亿元以上的有2家。200333、年，布吉镇实现工农业总产值474.64亿元，完成税收29.36亿元。2003年1至11月，该镇民营企业总产值达35.22亿港元，同比增长38；一般贸易出口额6.88亿港元，同比增长36；民营企业合同投资额达到14.65亿元人民币，发展势头强劲。政府规划对布吉新城的定位是：布吉将建设成为毗邻深圳特区中心区的以先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达、环境优美、配套齐全的现代化中等城市，区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。到2010年，布吉的人均城市建设用地为73平方米人；人口规模为45万人；并实现从以传统加工业为核心的第二产业向以先进工业和高新技术产业为主导的现代工业转型。以上规划如果得以34、实施和实现，布吉将面临一个经济的快速发展期，前景相当良好。（3）城市规划布吉按照现代化城市标准加强规划，制定了 “五个组团”发展的战略。“五个组团”的规划见下图： 图217 布吉镇组团规划图组团规划细节如下表21 组团规划细节组团（范围）组团定位功能区域详情老圩组团（含布吉村、水径村、老圩村及罗岗工业区）以发展商贸和房地产为主整个老圩组团紧靠罗湖区，为众多房地产公司所看好，纷纷抢滩。这里高楼林立，拥有许多较高档次的楼盘，房地产销售占约全镇的60%，供销两旺形成发达的第三产业使得老圩组团在“五个组团”中异常醒目，是名副其实的商贸中心。 沙湾组团（含南岭村、沙塘布村、樟树布村、吉厦村、厦村）以发展35、旅游业、商贸业为主这一带属于深圳主要水源深圳水库保护区内，宜发展有特色的旅游地产。南岭村已投资了5000万，建成了53万平方米的“求水山公园”。 组团（范围）组团定位功能区域详情李朗组团（含上李朗、下李朗、甘坑村）以发展物流、仓储业为主，大型工业、商业为补充上李朗抓住靠近平湖编组站的优势，开发了占地4万平方米、建筑面积5 万平方米的“同富裕工业园”。另外还有80万平方米的土地可供开发。坂雪岗组团（含坂田、岗头、雪象村）深圳高新技术产业带上的高科技园区，以高科技工业为龙头，先进工业为基础，适当建设相关配套生活、商业设施等第三产业并重的大基地。以高新技术产业为主的一个大工业基地，拥有11万人口，区36、域面积达30多平方公里。内有华为公司、莱特空调、当纳利印刷、新利电子等国内外知名企业。目前，坂雪岗组团共有三资企业、三来一补企业300家，民营、私人企业200家。 新中心区组团（含镇政府大楼、市政广场一带）是全镇的政治、文化中心，以此带动周边的第三产业的发展 该组团正在实施提升品位的改造工程，将成为一个精神文明的新亮点。而根据政府新的规划动向，未来布吉新城的城市结构将会发生一系列变化，按功能类型分为四大片区和一条生态隔离带：中心商贸区：即布龙公路以南，以布吉客运站为中心，包括布吉旧城区南北两片，功能为依托现状基础，强化商贸服务功能，与罗湖商贸中心、龙城商贸中心、龙华商贸中心等形成区域性的商业发37、展网络；居住片区：即布龙公路以北，沿深惠路两侧，包括布吉旧城区东片与丹竹头片区，主要功能定位为布吉生活居住及配套设施用地；休闲配套片区：位于二通道以南，京九线以西，布龙公路两侧，主要功能为改善布吉居住环境、提供居民户外休闲活动的场所，提供完善的体育、旅游产业服务、提高新城整体配套及环境质量；工业片区：即新开发建设的甘李工业区和下李朗工业区，形成布吉现状工业高速的腾挪空间以及未来先进工业和高新技术产业的用地；生态隔离带：二通道以南由西向东依次被上径水库、三联水库、寮坑水库、沙西河环抱，形成一条天然的生态隔离带，将布吉新城中心商贸区、居住片区与休闲配套片区同北部的工业片区隔离开来，同时由外向内形成38、绿楔向城市中心渗透。2.1.3.2布吉房地产市场概况（1）楼盘主要沿深惠路两边分布，呈多组团发展格局 东南组团：以中城康桥、中兆花园、桂芳园、康达尔花园等聚集起来的组团，这一组团环境清新，风景秀丽，楼盘质素较高； 中心区组团：以金运家园、灏景明苑、大世纪花园、华昱花园等聚集起来的组团，这一组团交通便利，配套较为完善，且位于布吉新中心区，未来发展潜力较大，是未来市场的亮点； 关口组团：以龙珠花园、百合星城、信义假日名城、荣超花园等聚集起来的组团，这一组团离关口较近，楼盘质素较高，吸引了较多港客和市区消费者。（2）建筑类型主要以多层及小高层为主布吉楼盘的建筑类型主要以多层及小高层住宅为主，倾向于大39、规模社区分期开发建设，项目容积率较小，建筑覆盖率低，绿化率较高。开发模式一般由多层住宅向高层住宅过渡，逐步完善区内大环境及小区配套设施。（3）中小户型占据市场主体户型方面，中小户型占据市场主体。布吉市场的在售楼盘多为适度偏中小的户型，如信义假日名城、中城康桥、桂芳园、阳光花园、金运家园、灏景明苑、康达尔花园等等，中小户型比例占市场供应的85左右。而这些户型的市场销售也大多不俗，从市场发展趋势来看，中小户型仍将领唱市场。（4）价格有一定提升空间布吉住宅项目的价格多数集中在3500-4000元/平米左右。这一价格仅为福田、罗湖的一半，对市区消费者极具吸引力。随着布吉新中心区建设的逐步展开和完善，相40、信布吉商品住宅的价格有一定的提升空间。（5）客户群体多样化布吉一直以来均是外销的重要市场，是港人在深圳置业的持热区域之一，但目前外销比例有减弱迹象；在内销方面，布吉置业者自用和投资兼有，二次置业比例有所增加，从区域分布来看，除了以往的本地客户群的首次或二次置业外，较多客户来自于市区。 2.1.3.3 布吉房地产市场前景布吉作为进入深圳经济特区的主要门户，拥有广深铁路、平南铁路、深惠公路以及梅观高速、机荷高速公路等重要交通干线，未来随着深圳关口外扩的大势所趋，未来布吉的房地产物业价值将有个较大的提升过程。随着布吉投资环境的改善、预期深圳新长途客运站和地铁三号线的规划建设和楼盘素质的提高，将有助于41、布吉楼市物业升值，其市区内客户比例将会继续增加，外销仍保持一定分量，深港家庭在此进行二次置业的比例加大。布吉新中心区将成为开发热点，特别是其商业有望形成一个新的商圈。坂田和万科将再次成为市场焦点。2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴随着2003年宏观经济的继续保持高速发展，政府规范和支持房地产市场发展决心的增强，全国房地产市场进一步趋于理性和规范，行业进入门槛将进一步提高，深圳的房地产市场将进入趋于成熟阶段，房地产需求继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，房地产市场继续保持平稳、协调、健康的发展局面，房地产行业投资回报趋于稳定。本项目地处布吉，是通往深圳特区的重要门户，交42、通便利、经济发达，极具发展潜力和产业优势。随着深圳市房地产开发热点由关内转向关外、地铁三号线的规划实施以及关口外扩的大势所趋，布吉将成为更多置业者选择地，区内房地产增值潜力巨大。2.2 区域市场分析2.2.1 区域界定项目位于布吉镇项目位于布吉京南路上，临近深惠路，毗邻京南、华美工业区属于布吉关口组团，主要指以龙珠花园、百合星城、信义假日名城、荣超花园等聚集起来的组团，这一组团离关口较近，楼盘质素较高，吸引了较多港客和市区消费者。2.2.2 区域市场供应分析区域目前在售楼盘主要是信义假日名城三期、百合星城、我爱我家，总建筑面积19.1万平方米，并且已销售大半，目前供应量小。表22 区域目前在售43、楼盘楼盘总容积率总建面主力户型及面积均价信义假日名城三期2.677.4万两房63、72平米（45.6）三房92平米（27.9）三房115平米（16.2）4000百合星城5.177.5万一房35-38平米（25）两房60-63平米（38）三房74-79平米（17）3800我爱我家3.594.2万二房59-66平米三房77-79平米35002.2.3 需求分析布吉一直以来均是外销的重要市场，是港人在深圳置业的持热区域之一，但目前外销比例有减弱迹象；在内销方面，布吉置业者自用和投资兼有，二次置业比例有所增加，从区域分布来看，除了以往的本地客户群的首次或二次置业外，较多客户来自于市区。关口区域住宅用途44、除信义假日名城外，以过渡居家为主，投资为辅。2.2.4 典型物业分析根据本项目的自身特点，遵循可比性和相似性原则，拟将以下5个在售楼盘作为本项目竞争或可类比的楼盘：桂芳园六期北欧峰尚、中城康桥花园六期在水一方、康达尔花园三期香槟谷、大世纪水山缘二期、灏景名苑二期。1）桂芳园六期北欧峰尚 北欧峰尚地址布吉中翠路发展商佳兆业地产宣传主题五十万平方米国际风情园林/地铁口/沃尔玛成熟人文社区浪漫的生活 闲适的优越占地面积46952万平方米建筑面积145267平方米容积率3.77建筑规划4栋17座1820层小高层， 1600余户交通状况深惠公路旁多路公交车经过主力户型70-74平方米二房；89-92平方45、米三房价格范围4200元/平方米左右物业管理自管管理费1.5元/平方米开盘日期2003年11月2日入伙日期2004年6月楼盘点评 桂芳园的产品和园林设计均富有特色，该楼盘树立了布吉近年来最高档次的楼盘形象。由于已建设有五期入伙，配套逐步完善，大社区氛围成熟，现楼展示充分。2）中城康桥花园六期在水一方 在水一方地址布吉深惠公路旁发展商中城银浦宣传主题 阳光灿烂的日子深圳市布吉35万平方米超大社区 总占地面积23万平方米总建筑面积35万平方米容积率1.41六期规划7栋18层建筑，共765户交通状况16条公交线路主力户型7072平方米的两房两厅；8387平方米三房两厅均价3800元/平方米物业管理中46、海管理费2.5元/平方米开盘日期2003年6月21日入伙日期2003年12月（前3栋）楼盘点评楼盘以大型社区为主要卖点，各项生活配套成熟。但园林设计比较平淡，在宣传上楼盘形象不够鲜明。3）阳光花园三期 澳洲堤畔澳洲堤畔地址深圳龙岗水径派出所附近发展商深圳市银浩实业有限公司宣传卖点深圳布吉 澳洲风情园林社区占地面积42000平方米总建筑面积104000平方米容积率1.54三期规划一栋多层，三栋小高层，共318户交通状况凡经过布吉街的公交车均可到达，106总站，新引入541主力户型65平方米的二房；86平方米的三房均价3800物业管理自管管理费多层1元/平方米，小高层1.5元/平方米开盘日期20047、2年年底入伙日期2003年11月楼盘点评楼盘宣传卖点着重于园林，缺乏鲜明特色，客户以布吉客户为主，外销和市区客户比例较小。4）康达尔花园三期香槟谷香槟谷地址布吉深惠公路西侧发展商深圳康达尔（集团）地产开发有限公司宣传主题深圳布吉深惠路沃尔玛对面地铁康达尔站 法国坡地浪漫生态大社区占地面积16564平方米建筑面积71658.87平方米容积率4.3三期规划4栋2024层住宅，共734户交通状况有多路公交车经过主力户型70-72平方米2房、84-94平方米3房均价4000元/平方米物业管理自管管理费2.6元/平方米开盘日期2003年10月18日楼盘点评楼盘整体档次感较高，以法国风情为卖点，具有较大吸48、引力。但楼盘整体容积率较高，三期高层密度较大，推广有一定难度。销售后期采用低首期的方式，取得了较佳成效。5）大世纪水山缘二期大世纪水山缘二期地址南岭村，布沙路旁求水山公园旁发展商勤诚达地产宣传主题深圳 布吉 真山真水真家园求水山畔 澳洲风情度假社区占地面积79480平方米总建筑面积156377平方米容积率1.87总建筑规划16栋小高层住宅，共1854户交通状况有多路公交车经过主力户型63-78平方米2房、75-85平方米3房均价3500元/平方米物业管理自管管理费1.5元/平方米开盘日期2003年8月24日入伙日期2004年中楼盘点评楼盘在求水山脚下，拥有良好的天然生态资源。楼盘宣传具有小资形49、象，对市区客户进行了充分挖掘。6）灏景名苑二期灏景名苑二期地址布吉中心区镇政府东侧发展商深圳市合州实业有限公司宣传主题布吉地王 地铁物业代理商深圳置信地产（中国）有限公司占地面积7925平方米总建筑面积46290平方米容积率5.8建筑规划1期1栋21层，2期1栋32层建筑，共538户交通状况K206、300B、106、529、531、448、822等20条线主力户型9395平方米3房均价3800元/平方米物业管理自管管理费2元/平方米开盘日期2003年5月18日入伙日期2003年12月28日楼盘点评项目为单体式楼盘，不具有大社区优势。位于布龙路和深惠大道的交汇处，噪音较大；但由于紧邻镇政府，因50、而地理位置优越。楼盘以布吉本地销售为主。布吉楼盘的建筑类型主要以多层及小高层住宅为主，倾向于大规模社区分期开发建设，项目容积率较小，建筑覆盖率低，绿化率较高。开发模式一般由多层住宅向高层住宅过渡，逐步完善区内大环境及小区配套设施。户型方面，中小户型占据市场主体。布吉市场的在售楼盘多为适度偏中小的户型，中小户型比例占市场供应的85左右。而这些户型的市场销售也大多不俗，从市场发展趋势来看，中小户型仍将领唱市场。布吉住宅项目的价格多数集中在3500-4000元/平米左右。这一价格仅为福田、罗湖的一半，对市区消费者极具吸引力。随着布吉新中心区建设的逐步展开和完善，相信布吉商品住宅的价格有一定的提升空间51、。2004年布吉新开楼盘多为延续开发的大盘项目，产品供应仍以中小户型为主，而价格则得到了一定的提升。 2.2.5 片区三级市场分析1）租赁市场分析一房两房投资回报率我爱我家42-48平米：700-8006065平米：1000-120067百合星城35-39平米：750-8506068平米：1100-120078荣超花园40-50平米：800-9006070平米：1000-110067国展苑40-50平米：800-90070-80平米：1100-120067表23 部分楼盘租金情况注：以下为不带家私家电单位数据表明近期推出的品质较佳小户型投资回报率较高。2）二手楼成交分析一房两房面积()总价均价52、面积()总价均价我爱我家4816万33336321万3330百合星城3816万42106224万3870荣超花园5220万40005825万4000表24 部分二手楼售价情况注：以下为不带家私家电、普通装修单位片区二手楼价格基本接近新房销售价格，表明区域价格较为坚挺。3）区域三级市场交投情况本片区已进驻了相当多的地产一线品牌中介，三级市场成交相当活跃。区域内成交的二手房交易一直以来都以买卖居多，出租则相对较少。本片区的二手房的购买者以25-35岁的年轻人为主，另有一部分为投资者。4） 三级市场分析小结综上所述，项目所在片区三级市场情况如下： 片区投资价值总体较高：区域租金较高，二手楼价格与新房53、价格相近。 区域投资回报率高：虽然租赁市场活跃程度较为一般，但租金的较高能保证业主的投资回报率。 过渡投资为区域内的重要投资方式：所谓过渡投资，即客户购买新房时以过渡居家为主，在换房的过程中将原住房出售或出租。2.2.6 市场分析结论虽然布吉市场目前已以小高层、高层为主，但布吉客户仍然亲睐低密度的多层、小高层，因此高层项目要取得成功，关键在于着力打造产品上的优势，创造更多亮点。布吉住宅市场以居家型产品为主，成熟大社区对于居家型客户具有较强的竞争力。中小社区在与大社区的竞争中将需要在定位上制造一定的差异化，同时挖掘出项目自身的独特卖点。布吉房地产投资市场初步启动，投资市场主要集中在关口附近。关口54、片区楼盘将满足市区内与本片区附近客户过渡居家、过渡投资的需求。关口的片区特性将对本项目的产品定位起着重要的指导作用。三 项目分析及评价3.1 地块解析3.1.1 交通条件项目北侧紧邻深惠路，路网发达3.1.2 配套设施中、小学：布吉中学、布吉小学、春蕾小学、深圳外国语龙岗学校、布吉中英文学校幼儿园：春蕾幼儿园商场：南城百货、上海第一百货、华润超市、新一佳、大中华百货银行：招行、农行、中行、建行医院：布吉人民医院、南岭人民医院其他：地铁三号线、布吉公园工交线路：357、371、300、206、448、462、507、863、832等3.1.3 规划限制条件根据深圳市规划国土局规划设计要点，该建设55、用地项目规划设计满足下列要求：(1)指标按建设用地面积计算建筑容积率7.5；建筑间距应满足高层消防要求；建筑高度或层数：30层；建筑面积：44,333，其中：住宅30,773，商业13,560；(2)总体布局及建筑退红线要求东、南、北侧建筑退红线7米，西侧建筑退红线10米，；建筑覆盖率应根据规划设计方案合理确定。(3)市政设施要求 车辆出入口：用地南、北侧道路； 人行道路：用地周边道路； 机动车泊位数：125个； 室外地坪标高： 给水接口：到位 雨水接口：完备 污水接口：完备 电源：到位 通讯：到位3.2 项目SWOT分析3.2.1 项目优势配套：项目周边商业、生活、教育配套非常成熟。交通：项56、目毗邻深惠路，到达市区或布吉其他区域交通都十分方便。噪音小：项目虽然毗邻深惠公路，但北向噪音为龙珠花园所遮挡，因而项目具有闹中取静的良好环境。3.2.2 项目劣势容积：项目的容积率达7.5，是布吉市场上少有的高容积率项目。体量：项目体量较小，仅4.4万平米，难以形成好的社区居住氛围。周边环境：由于位处工业区的包围之中，周边环境较为杂乱，环境不佳。3.2.3 项目机会距离：项目距关口位置很近，将有利于吸引关内客户和外销客户。市场机会：关口目前具有亮点的小户型项目仍较为稀缺。二线关裁撤：关于二线关裁撤的预期长期利好本片区住宅销售。城市化发展：龙岗城市化发展的进程也将长期利好本片区住宅销售。3.2.57、4 项目威胁竞争：关口片区近年来为布吉开发的热点区域之一，近期推出新盘较多且规模较大，未来产品市场竞争比较激烈。3.3 项目评价产品定位方向由于本项目本身具有高容积率、小规模的特点，因而项目在居家氛围、产品舒适度上将难以在市场上获得很好的相对竞争优势。因而本项目在产品上不宜放大，应以中小户型作为主打产品。核心优势挖掘“毗邻关口、交通方便、配套成熟”是项目的核心优势，项目的核心优势在定位与推广中应加以挖掘和利用。锁定目标客户群项目的区域特征和产品定位方向决定了项目的客户层面。本项目的客户层面将为内、外区域客户兼具，过渡居家为主，投资为辅。主力目标客户群为罗湖和布吉的年轻白领、生意人，其年龄在2558、-30岁之间。四 市场定位及项目评估4.1住宅定位分析4.1.1 住宅市场定位“中档高层小户型社区”4.1.2户型定位综合对本项目的分析、对布吉市场的分析及未来发展趋势的预测，本项目的户型比例如下：户型面积（）面积（）面积比例套数套数比例1房35-40722018%19026%2房50-551300033%25034%60-651438436%23231%3房75-82520013%659%合计39804100%737100%4.1.3客户定位1） 主力客户群来源区域：布吉关口片区和老城区；罗湖布心、翠竹、东门年龄：25-35岁家庭人口数：1-3人家庭年收入：5-7万元购买用途：过渡投资为主，59、自住为辅置业次数：一次置业为主职业：企业普通员工、中低层管理者、小生意人客户特征：对关口片区有较高的认同。较为年轻，学历水平不高，在布吉或罗湖工作，工资收入不高但较稳定。置业特征：注重性价比、交通方便和实用性，对享受性要求不高，对年轻化形象易产生较高认同感。2） 辅助客户群来源区域：布吉其他片区及罗湖田贝、水贝年龄：25-35岁家庭人口数：1-3人家庭年收入：5-8万元左右购买用途：过渡投资为主，自住为辅置业次数：一次置业为主职业：企业普通员工、中低层管理者、小生意人客户特征：对关口片区有较高的认同，需经常往来于关内外。学历不高，工资收入不高或具有较大的不稳定性。置业特征：对性价比、交通时间的60、要求较高，对自己的未来有着较高的期望，希望能拥有品味生活。3）游离客户群来源区域：香港、罗湖人民南、黄贝岭片区年龄：25岁以上家庭人口数：1-3人家庭年收入：6万元以上购买用途：投资、度假为主，过渡投资为辅置业次数：二次以上置业为主职业：小生意人、自由职业者、企业管理层人员客户特征：对关口片区有一定的认同，购房可选择性多，购房选择具有偶然性。置业特征：对片区内的交通方便、投资价值、生活配套成熟较为看重。4.1.4价格定位周边楼盘价格表楼盘名称均价（元平方米）百合星城3800我爱我家3500信义假日名城4000本项目与我爱我家最为相似，价格参照我爱我家，确定为3500元/平方米。4.1.5 项目61、评价布吉未来的小户型市场将会有一个稳步发展的过程，高品质的居家、投资型小户型未来将成为房地产市场的增长点。区域小户型市场所面向的主力客户群将更多地面对区域内的客户群，同时对罗湖也仍然保持较强的吸引力。4.2 商业定位分析4.2.1 商业市场定位“关口成熟商圈高成长步行街区”4.2.2 客户定位由于项目为片区内中档次的街铺，其价格将较高，客户购买用于投资所占的比例将较大，占七成。4.2.3价格定位 周边商铺价格楼盘地理位置总楼层建面()单位租金（元/）单位售价（元/）我爱我家街铺京南路1201002万2.2万满庭芳街铺百鸽路3263203万4万项目不临主干道，规划有5层商业建筑，按照一层1.8万62、元平方米计算，二层价格取0.8万元平方米，三、四层0.5万元平方米，五层0.4万元平方米，商业综合均价为8000元平方米。4.2.4 项目评价本项目商业部分由于目前周边的消费力状况难以形成很好的支撑，因而在宣传推广中，最重要的是将成熟商圈价值与项目三面临市政路的未来升值潜力进行更深入的挖掘。五 项目发建设进度安排5.1有关工程计划说明根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况、开发商的计划，项目建设时间从2004年5月起计算至2006年1月底竣工验收结束，共需时21个月。具体时间安排大致如下表所示：项目开发阶段起止时间工期（月）准备阶段2004.5-2004.73基础工程2004.8-263、004.92地下室工程2004.10-2004.112主体工程2004.12-2005.56安装工程2004.5-2005.116装饰工程2005.4-2005.117室外配套工程2005.9-2005.113竣工验收2005.11-2006.13项目开发合计2004.5-2006.1215.2施工横道图详见附表10.1项目工程计划横道图。六 投资估算与资金进度安排6.1项目总投资估算房地产项目各项费用的构成复杂，变化因素多，不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目之投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，其投资成本及成本费用由开发成本和开64、发费用两大部分构成。本项目开发成本估算是根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、深圳建设工程价格信息以及本项目具体情况估算的。经测算，整个项目的总开发成本为12652.71万元，成本单价为2661.88元/。自有资金利息考虑的是机会成本，并没有实际资金的支出，所以在后面的财务分析、风险分析的计算指标中均未将其纳入开发成本。详见附表10.2项目开发成本估算表。6.1.1固定资产投资总额本项目的固定资产投资由地价、施工前期费、建安工程费、区内配套工程费、管理费用、财务费用、不可预见费和监理费用几大部分构成，共计12652.71万元。具体见下表：序号项目单价 (元/)总价(万元)一地价65、251.961197.66二施工前期费55.00261.43三建安工程1950.989273.61四区内配套工程210.00998.19五监理费用21.61102.72六管理费用74.69355.01七财务费用20.1195.57八不可预见费77.53368.53九合计2661.8812652.71注：表中单价为按计入总建筑面积分摊测算的。（1）地价包括土地出让金、开发费、配套费等，根据深圳市土地使用权出让合同书深地合字(2003)0015号确认：项目的地价为1197.66万元人民币，楼面地价为251.96元/。（2）施工前期费包括勘察和设计费、五通一平等费用，共计261.43万元。其中勘察和66、设计费为142.60万元；五通一平费用为118.83万元。此项费用在开发前期分步投入。（3）建安工程费包括基础、土建工程费和安装工程费等费用，共计9273.61万元。此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划分期投入。（4）区内配套工程费包括区内道路、供水、供电、排水、排污、变电所、园林绿化、公共设施、场地清理和路灯设施等，共计998.19万元。（5）监理费用按房地产开发的一般标准计取，共102.72万元，随开发建设进度投入。（6）不可预见费一般按施工前期费、建安工程费、区内配套工程费、监理费之和的3%-5%计，根据项目具体情况，按3%计取，共368.53万元，随开发建设进度投入。6.1.67、2流动资金估算房地产开发项目的流动资金包括管理费用、销售费用和财务费用。（1）管理费用包括土地取得、开发工程的各项间接费、现场办公及公司管理部门和各种费用，结合项目的具体情况，管理费按施工前期费用、建安工程费、区内配套工程、监理费之和的3%计取，共355.01万元。（2）销售费用指项目销售及出租经营过程中发生的各项费用，销售费用主要包括营销、广告、代理费等，根据深圳市一般项目的情况按销售收入的3%计算；共计605.75万元，此项费用随销售收入发生而投入。（3）财务费用批为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。估计项目需向银行贷款3514.11万元，期限为八个月，贷款利率按5.31%计息68、，到期一次还本付息，财务费用共计95.57万元。6.2资金筹措6.2.1资金来源项目开发投资的资金来源主要包括自有资金、银行融资、其它来源及销售回款等渠道。这几种渠道可以单独使用，也可以结合使用。6.2.2项目筹资方案对于“中旅翡翠星光园”项目，结合开发商自身的具体情况，我们建议采用以下两种方案中的方案2：方案1，项目开发投资的资金来源由自有资金和销售回款组成；方案2，项目开发投资的资金来源由自有资金、银行贷款和销售回款组成。6.3投资使用计划6.3.1投资使用计划根据项目的开发建设期安排及各期的施工进度计划，拟定项目的投资计划。从表中数据表明，各期工程款的给付是比较均匀的，几乎没有出现付款的69、高峰期，详见附表10.4项目投资计划估算表。6.3.2借款偿还计划项目还款来源主要来自本项目的租售收入。根据测算，项目在2005年5月底就可利用销售收入开始偿还银行贷款本息，2005年8月偿还全部银行贷款。详见附表10.5资金来源与运用表和附表10.8借款偿还期测算表。七 销售及经营收入测定7.1各类物业销售收入估算经测算，当住宅、商业销售率达为90%时，项目的销售收入为52427.21万元。如下表：项目内容可售面积()实现均价(元/)销售率总额(万元)住宅30773.003500.0090%9693.50商业13560.008000.0090%9763.20车库32002296.88100070、735.00合计47533.006747.3990%20191.707.2项目销售回款计划估计本项目在2005年3月开始做预售前推广工作，2005年5月底结构封顶，在结构封顶前,利用五一黄金时间，于5月1日开始正式预售，根据深圳市住宅的一般销售情况及本项目的实际情况，估计销售进度。具体安排见下表：项目2005年合计5月6月7月8月9月10月11月12月住宅20%10%5%5%5%5%10%5%95%商业15%10%5%10%5%5%10%5%95%车库40%20%20%20%100%合计开盘、封顶注：预计在8个月的销售期内，销售率为90%。项目尚有未售物业，即剩余10%的住宅(面积3077.371、)、10%商业(面积1356)作为企业留存或在计算期以后销售。根据销售计划、定价策略、房地产交易的付款习惯和惯例，以及各种付款方式的比例可得出销售收入预测表:(1)住宅销售收益预测表 单位:万元时间销售面积（m2）单价应收款一次性及按揭首期款银行按揭款实收款2005年5月9231.90 3231.17 1195.53 -1195.53 6月3077.30 1077.06 398.51 -398.51 7月3077.30 1077.06 398.51 1744.83 2143.34 8月3077.30 1077.06 398.51 581.61 980.12 9月1538.65 3500.00 72、538.53 199.26 581.61 780.86 10月3077.30 1077.06 398.51 581.61 980.12 11月3077.30 1077.06 398.51 290.80 689.32 12月1538.65 538.53 199.26 581.61 780.86 2006年1月0.00 0.00 581.61 581.61 2月0.00 0.00 290.80 290.80 3月0.00 0.00 872.41 872.41 合计27695.70 9693.50 3586.59 6106.90 9693.50 住宅收入计算说明：付款方式：根据市场调查表明：住宅一次73、性交款比例为10%左右，7成按揭比例为90%.客户在交纳定金15日内，付清首期款，银行贷款流程需2个月时间，按揭资金才能到位，且贷款额的10%作为保证金须在项目入伙后的3个月返回。 在投资计算期末，上述未销售物业作为投资收益入帐。面积说明：住宅可售面积为30773.00平方米，预计在8个月的销售期内销售率为90%，结余 3077.3平方米作为企业留存部分，在销售计算期以后销售或租赁。但在本次可行性研究中这部分资产不产生现金流。商业收益计算说明：(2)商业销售收益预测表 单位:万元时间销售面积(m2)单价商铺应收款一次性及按揭首期款银行按揭款实收款2005年5月4068.003254.4014974、7.021497.026月1356.001084.80499.01499.017月1356.001084.80499.011464.481963.498月1356.001084.80499.01488.16987.179月678.00542.40249.50488.16737.6610月1356.008000.001084.80499.01488.16987.1711月1356.001084.80499.01244.08743.0912月678.00542.40249.50488.16737.662006年1月0.000.00488.16488.162月0.000.00244.08244.0875、3月0.000.00878.69878.69合计12204.009763.204491.075272.139763.20付款方式：商业付款方式参照住宅，即一次性交款比例为10%左右，7成按揭比例为90%.客户在交纳定金15日内，付清首期款，银行贷款流程需2个月时间，按揭资金才能到位，且贷款额的10%作为保证金须在项目入伙后的3个月返回。 在投资计算期末，上述未销售物业作为企业留存部分。面积说明：商业可售面积为13560.00平方米，预计在8个月的销售期内商务公寓、办公销售率为90%，结余 1356.00平方米作为企业留存部分，在销售计算期以后销售或租赁。但在本次可行性研究中这部分资产不产生现金76、流。(3)车库收益说明车库销售收益预测表 单位:万元时间销售面积(m2)单价应收款实收款2005年5月1280.00294.00294.006月0.000.000.007月640.00147.00147.008月0.000.000.009月640.00147.00147.0010月0.002296.880.000.0011月0.000.000.0012月640.00147.00147.002006年1月0.000.002月0.000.003月0.000.00合计3200.00735.00735.00付款方式：车库付款方式全部为一次性交款，资金在销售完毕即回笼。 面积说明：车库可售面积为320077、.00，预计在8个月的销售期内商业销售率为100%。 (4)销售收入预测汇总：销售收入预测汇总表 单位:万元时间住宅款商铺款车库小计2005年5月1195.53 1497.02 294.00 2986.56 6月398.51 499.01 0.00 897.52 7月2143.34 1963.49 147.00 4253.83 8月980.12 987.17 0.00 1967.29 9月780.86 737.66 147.00 1665.53 10月980.12 987.17 0.00 1967.29 11月689.32 743.09 0.00 1432.40 12月780.86 737.678、6 147.00 1665.53 2006年1月581.61 488.16 0.00 1069.77 2月290.80 244.08 0.00 534.88 3月872.41 878.69 0.00 1751.10 合计9693.50 9763.20 735.00 20191.70 (5)销售费用及税金测算按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税(销售额的5.0%)，城市建设维护税(营业额的0.05%)，印花税(销售额的0.05%)，合计为销售额的5.1%，共计1029.78万元。销售费用按销售收入的3%预计，则销售费用为605.75万元。销售费用安排说明：1)开盘前两个月的现场包装费79、媒体发布费用、资料费及样板房装修费用等280万元。2)开盘后5个月为项目的强销期，预计费用共为60万。3)2005年10-12月份项目销售尾盘时期，所需费用预计为25.75万元。(6)项目可运用资金估算详见附表10.3项目销售收入与经营税金及附加估算表。7.3资金来源与运用分析方案1，企业自有资金8014.11万元，占总投资的63.79%，其余为销售回款4548.60万元，占总投资的36.21%。方案2，企业自有资金4500.00万元，占总投资的35.82%，向银行贷款3514.11万元，占总投资的29.97%；销售回款4548.60万元，占总投资的36.21%。资金来源方案1方案2数额(万80、元)比例数额(万元)比例自有资金8014.1163.79%4500.0035.82%银行贷款3514.1127.97%销售回款4548.6036.21%4548.6036.21%合计12652.71100%12652.71100%各类资金具体投入情况，详见附表10.10投资计划与资金筹措表方案1和方案2。由附表10.10投资计划与资金筹措表方案2中数据表明，项目到计算期末累计盈余资金可达10406.45万元；由附表10.10投资计划与资金筹措表方案2中数据表明，2005年1月进行主体施工时，出现资金缺口，应当及时注入资金，累计共需注入资金3514.11万元。7.4销售利润经测算项目的税后利润为81、5017.94万元，税后利润率达39.66%。税后利润率=税后利润/总投资*100%=39.66%,详见下表:销售利润估算表 单位：万元序号项目金额备注一销售收入20191.70二销售费用605.75(一)*3%三销售税金1029.781+2+31营业税1009.58(一)*5%2城市建设维护税10.10（一）*0.05%3印花税10.10(一)*0.05%四总投资12652.71五利润总额5903.46(一)-(二)-(三)-(四)六所得税885.52(五)*15%七税后利润5017.94(五)-(六)八 财务与敏感性分析8.1赢利能力分析根据国家现行财务制度和价格体系,分析计算项目直接发生82、的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的赢利能力，以此判断项目的财务可行性。财务评价的主要技术经济指标有，财务内部收益率、财务净现值、净现值率、动态投资回收期和投资回报率等。动态投资分析:（1）财务内部收益率（FIRR）为81.46%财务内部收益率：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。它揭示了投资项目实际达到的最高报酬率，也是投资项目贷款所能支付的最高利率。采用线性插值法,得出本项目的全部投资的财务内部收益率。经过折算该项目全部投资的财务内部收益率为81.46%。（2）净现值（FNPV）为4985.88万元净现值是投资项目在投资活动有效期内的净现金流量按预先规定的83、基准收益率（8%）折算到投资项目实施开始的基准年(投资项目开始投入的年份)的数值。经过折算该项目的净现值为4985.88万元。（3）净现值率为39.41%净现值率亦称动态投资收益率。它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。它的计算公式如下：净现值率=净现值投资总额100%=4985.8812562.71100%=39.41%（4）投资回收期为17.88个月:17+（-911.02）/1036.46=17.88（月）静态投资分析:资金投资回报率:利润总额投资总额100%=39.66%结论：项目投资回收期短，财务内部收益率远远高于基准折现率，财务净现值也大于零，项目的静态投资回报率极高，这几84、项指标都远高于同行业的平均水平，说明该项目是可性的。8.2项目不确定性分析房地产开发投资是一个动态过程，具有周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发过程中有关费用和建成后的收益做出精确的估计。因此，有必要就对开发过程中涉及的有关因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发项目财务评估的结果更加真实可靠，从而为房地产开发决策提供更科学的依据。敏感性分析是房地产开发项目不确定分析中的一种主要方法。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出以项目评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度，从分析结果可知，销售收入与投资成本的变化对项目的经济效85、益都比较敏感,而且销售收入较投资成本的变化更为敏感。但财务内部收益率都高于行业基准收益率，表明该项目抗风险能力极强，详见附表10.9敏感性分析表。8.3社会效益和影响分析随着深圳市关内可供土地日益减少，从2003年开始，深圳市新增房地产开发主要集中在南山和关外，而且这种趋势在将来会更加显现，关外房地产市场兴起，及龙岗、宝安的快速发展，布吉关口区域房地产市场逐步活跃，加上地铁三号线的即将开通等利好因素，区域未来的发展将是美好的。而“中旅翡翠星光园”项目定位为小户型住宅,且位于布吉交通和商业中心，对于改变罗岗周边现有整体形象非常重要的。由于“中旅翡翠星光园”项目位于深惠公路沿线,发展商深圳市中旅（86、集团）发展有限公司要求设计师将自己的想法，在项目的立面造型上充分地体现出来，要求具有适用、性时代性及独特性、。这必将对布吉工业区周边居住整体形象的提高发挥出其应有的贡献。从这种意义上讲，该项目是具有良好的社会效益。九 可行性研究与建议9.1拟建方案的结论性意见(1) 体现了产品创新意识，有意识地去弱化同质竞争；(2) 住宅考虑单元的整体组合，扩大客户面；(3) 融入个性化设计，为罗岗工业区创造景观；(4) 首商业的定位与住宅形成互补；(5) 造型尽量地向南展开，充分利用了自然景观；(6) 在设计上充分考虑周边交通对物业的影响，(7) 注意提高整体物业的实用率，且需迎合不同层面市场的需求。9.287、项目主要问题的解决办法和建议(1) 加强施工管理、严格控制建筑成本，确保项目按计划建设、销售；(2) 采用切实有效的营销手段，保证销售资金及时回笼；(3) 首层商业经营策略对住宅物业销售有促进作用；(4) 与竞争物业形成差异性，吸引更多的客户，扩大在布吉区域影响；(5) 与中心西区的传统工业形成互动；(6) 协调好与规划、国土、水、电、煤气、电讯、交通等相关职能部门的关系，保证各项工作，顺利按预期计划进行。9.3项目风险及防范建议(1) 建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标、工料包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。本报告的测算是在多方面考察深圳市布吉区域住宅市场的基础上，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖与目前深圳市中心西区住宅市(2) 场供求和我国政治稳定发展。鉴于售价将是最敏感的因素之一，同时物的质量与开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，发展商除应密切地注意市场，选择合适的市场策略外，还要求有一支高素质、高水平、稳定的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较高水平，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利的最高水平，度取得良好的社会效益和环境效益。