1、君悦紫园项目可行性研究报告湖南XX置业投资有限公司目 录第一章 总论31.1 项目概述1.2 项目建设单位基本情况1.3 可行性研究依据和范围1.4 主要经济技术指标第二章 项目建设的目的和必要性62.1 项目建设的目的2.2 项目建设的必要性第三章 市场分析与预测83.1 我国房地产市场的现状3.2 长沙市房地产市场现状3.3 长沙市房地产市场预测第四章 建设地点与建设条件224.1区域位置4.2自然条件4.3市政配套设施第五章 主要专业技术方案245.1 总平面规划布局5.2 建筑设计5.3 结构方案5.4 给排水工程5.5 电气工程5.6 消防工程第六章 环境保护与节能346.1 环境保2、护6.2 绿化6.3 节能第七章 建设内容及建设规模387.1 建设规模7.2 建设内容第八章 建设进度计划39第九章 物业管理40第十章 投资估算与资金筹措4110.1 投资估算10.2 资金筹措第十一章 财务评价4311.1 销售收入估算11.2 开发建设成本及经营费用估算11.3 利润估算11.4 财务盈利能力分析11.5 清偿能力分析11.6 盈亏平衡及敏感性分析11.7 财务评价结论第十二章 结论49第一章 总论1.1 项目概述本项目为新规划的长沙市君悦紫园商住综合小区项目建设工程，其位置位于长沙市中心地段梓园路东侧。项目旧址为湖南省机械研究所。小区环境优美，交通十分便捷，周边配套设3、施完善，星级酒店、餐饮、娱乐、学校、医院等单位一应俱全。不仅如此，它还汇聚了五一商圈、侯家塘商圈、东塘商圈、窑岭商圈、定王台商圈、火车站商圈等长沙极具人气的商圈，在商业领域，具有不可复制的区位优势。本项目有很大的可塑性，可以充分利用项目区位优势，打造出一个商业与住宅和谐发展的精品商住综合项目。1.2 项目建设单位基本情况君悦紫园商住综合小区项目的建设单位是湖南XX置业投资有限公司。湖南XX置业投资有限公司于2005年8月经湖南省工商行政管理局批准成立，通过长沙市建委审批的房地产开发二级级资质级企业。注册资金五千万元，现有员工36人，其中初、中级职称以上的员工29人，占总人数80%。公司自成立以4、来，上下勤勉务实，勇于开拓，管理规范，服务优良并获得消费者的好评。公司经营状况良好，经营行为规范合法，财务管理规范，制度健全。销售过程中，均使用建设部规范合同，无虚假广告。在注册资本、开发经营投资额、工程质量合格率、人员配备、质量保证体系等方面均符合国家建设部对二级开发资质房地产开发企业的要求。1.3 可行性研究依据和范围1.3.1 可行性研究依据(1)国家有关居住区规划规范、额定指标；(2)国家有关商业建筑、住宅、办公建筑等设计规范；(3)可行性研究报告编制要求及民用建筑可行性研究深度；(4)长沙市2000-2010年城市规划；(5)长沙市规划局关于该项目建设用地规划要点通知书；(6)建设基5、地1:500比例地形图；(7)国家现行的有关政策和法规。1.3.2 可行性研究范围根据国家有关法令、政策、制度以及有关规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设的内外部条件、总平面布置、建筑结构及辅助工程、投资估算、市场的分析与预测以及项目的经济效益与社会效益等方面进行研究。1.4 主要经济技术指标君悦紫园项目经济技术指标：建设用地面积9663.1 m2其中建设净用地面积9251.78 m2道路占地面积411.32 m2总建筑面积53801.83 m2其中地上建筑面积（不计架空及骑楼）46483.92 m2其中1#、2#塔楼住宅建筑面积40050 m2裙楼总面积6433.92 m2其中一层6、面积2753.91 m2二层面积3422.62 m2楼梯间面积（不计容积率）257.39 m2地下车库建筑面积（不计容积率）7317.91 m2一层临街骑楼面积355.83 m2物业管理用房面积234.15 m2一层骑楼架空建筑面积667.49 m2地下停车位个数188个地面停车位个数71个建筑基底占地面积3422.62建筑密度（%）36.99%绿地率（%）35%容积率（%）4.99第二章 项目建设的目的和必要性2.1 项目建设的目的该项目其建设的总体目标是以推进住宅产业现代化为核心，通过科技创新和先进适用的成套技术推广，实现住宅建设质量的全面提高，实现住宅建设增长方式的根本转变，拉动国民经济7、的增长。该项目将建成一个起点高、设计新、环境美、设施全、质量高、管理优的智能化、现代化园林住宅小区。2.2 项目建设的必要性（1）项目建设有助于促进住宅消费、扩大内需 1999年11月召开的中央经济工作会议将启动住房消费作为扩大内需的重要方面提了出来。会议要求，要进一步深化城镇住房制度改革，启动住房消费，拉动经济增长。为了落实中央经济工作会议的精神，各地积极贯彻落实并制定了一系列促进住房建设和消费的优惠政策，为项目建设提供了有力的政策保障。住宅业作为国民经 济的支柱产业，正在作为带动相关产业发展的新的经济增长点来培育与激活。为此，长沙市委、市政府把加快住宅建设作为扩大内需，实现全市经济快速增长8、的一项重要举措。本项目的建设对于拉动区域经济增长有着积极的作用。（2）项目建设有利于加快区域住宅产业现代化的进程针对我国住宅生产效率低、科技进步对产业发展的贡献率低、质量总体水平还不高的情况，国家提出了推进住宅现代化的明确目标和要求，提出了加快科技进步，鼓励科技创新，重视技术推广，促进住宅建筑材料、部品的集约化、标准化生产，构造现代化的住宅产业的具体措施，使住宅建设从粗放型生产逐步转向集约型生产。住宅产业现代化工作面临着难得的历史机遇，同时也经受着严峻的挑战。本项目将以提高住宅质量，提供有效供给，优化住宅产业结构为目标，努力提高规划设计水平，积极采用新技术、新材料，建立健全质量管理制度，为推进9、住宅产业化的进程做出带动、示范作用。（3）项目建设有利于提高长沙市的住宅档次长沙作为省会，是全省的政治、经济、文化、科技教育、信息的中心，也是一座历史悠久的文化名城，是国务院首批公布的全国24个历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一。本项目所处区域为长沙市中心区域，区内新老建筑混在一起，梓园路两厢形象有待改善，区内存在空气污染严重，绿化程度不高等弊端，影响居民的生活质量，并与长沙市的发展规划不相协调。立面挺拔俊美、功能齐全、交通便利、质量优异的君悦紫园商住项目的建设将对提高长沙市的住宅档次起到积极的促进作用。第三章 市场分析与预测3.1 我国房地产市场的现状我国的房地产市场在经过九十年代初10、期的鼓噪之后，紧接着出现了近六年的低迷。在经过近几年的宏观调控以后，长沙市的房地产市场已走出低迷状态，开始进入稳步回升的时期。随着国家经济政策的变化，尤其是将房地产业作为国民经济增长点的决策指导下，随着住房分配货币化制度的实施，住房公积金制度的完善、住房补贴制度的建立和住房金融信贷的支持，个人购房能力将进一步加强，房地产市场已进入一个稳定发展的阶段，为本项目的建设创造了良好的市场氛围。近年来，由于国家采取了积极的财政政策，进一步刺激了房地产的投资和消费。同时，由于国家加强了土地储备和住宅建设的管理，严格了工程招投标制度，从而推进了住宅产业的现代化进程。目前，国家已将住房的巨大需求开始转化为有效11、需求。根据北京美兰德等全国14家调查机构于2003年底对北京、上海、武汉等14个大中城市约4000万城镇居民进行的抽样调查结果表明，72%的家庭已经拥有房产所有权和住房使用权，成为城市居民房产关系的主要形式，去年当年买房的家庭占已购房总人数的17.5%，高出年初预计5个百分点，其中37.5%的家庭购买了商品房。接受调查的城市居民中计划今年购房的家庭占17.5%，而2004年计划购房的居民中有57.8%的家庭把注意力投向了商品房市场，这个比例比去年提高了约20个百分点。由此可以看出，我国商品房市场前景看好。专家预测了我国房地产市场的整体发展态势，概括出短时间内中国的房地产市场将会出现房价将持续上12、涨、融资渠道多元化、二手房市场高速发展等八大发展趋势。趋势一：需求促使房价上涨专家认为，房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。做出这样的判断，主要是基于房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势：第一，城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场的需求；第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10。而随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房的趋势在未来几年应当能够持续保持；第三，拆迁安置增加了房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需13、求将保持稳定的增长。因此，从需求旺盛的角度来说，房地产的价格不但不会往下走，而且会持续上涨。趋势二：融资渠道多元化央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响。其中，最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。首先，在新的融资渠道中，上市融资将成为最好的选择。对于房地产企业来说，上市是理想的融资渠道。通过资本市场融资或再融资，可从容化解通知的影响，缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。可以预见，出于融资方面的考虑，会有越来越多的大型房地产企业加入到“买壳”上市的行14、列中。其次，房地产信托将脱颖而出。随着央行房贷政策逐步趋紧，这一变化被敏锐的信托业嗅出商机，房地产信托随即脱颖而出。资料显示，今年以来信托公司已为房地产企业成功募资20多亿元，房地产信托已成为信托产品中的主流品种。其三，房地产基金呼之欲出。对于房地产企业来说，房地产基金无疑提供了新的融资渠道；而对于投资者来说，不仅可以从房地产基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。趋势三：二手房市场升温“卖旧买新”将是大多数人改善住房条件的主要途径。很多人将卖掉手中旧房，购买新的商品房，从而释放出大批的二手房房源。由此可见，一手房市场火爆的同时，二手房房源数量也将直线上升。原先，三级市场的房源大多以民宅15、为主。在三级市场越发成熟的今天，二手房房源形式也将更加多样化。二手公寓、别墅将更多地加入到三级市场中来。而且，二手公寓、别墅与一手相比又有其价格上的优势，将在今年受到需求层次相对较高的人士的青睐。随着房地产三级市场不断活跃，各大中介公司也将推出更多新颖的服务，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及转按揭买新等等业务。此外，代办过户、居间中保、网上看房、商业贷款和公积金贷款相结合的混合贷款、二手房投资理财服务等众多服务品种和集合化的“一站式”服务，也将为房地产三级市场的消费者带来更多便利和实惠。其他如政府加大介入力度等。专家还预测，2006年，房地产市场除了上述三大发展趋势之外，还会出现以下现象：发16、展趋势之四，政府将进一步加大对地产开发的介入力度。这一点在北京和上海表现得特别明显。“我们判断，政府会全面地介入房地产开发，而不仅仅是规范市场。主要是政府从其利益角度出发，会介入房地产的土地出让、经营等多个层面。”发展趋势之五，市场行为和政府行为齐头并进。政府从土地购买、营销过程直至内部管理的介入，会导致房地产市场行为更加规范，使市场行为与政府行为共同发展。发展趋势之六，物业管理进一步走向规范化和产业化。很多物业管理依托开发的状况，会受到很大影响。现在，物业管理法律规范已经开始实施，物业管理市场会慢慢地规范，而且有相当的发展空间。发展趋势之七，房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面。发17、展趋势之八，新房市场局部的短缺现象依然会存在，而且可能会持续。这个现象不仅存在于经济适用房，商品房也存在类似问题。3.2 长沙市房地产市场现状2010年上半年，随着中央一系列房地产调控措施的出台，第二季度开始我市商品房新增批准预售、销售备案，二手房累计交易同比虽仍有增长，但增幅已开始逐月缩小；商品房单月均价涨幅趋缓，并有一定的下跌趋势。上半年全市（含郊县）完成房地产开发投资294亿元，同比增长37%，约占全市固定资产投资的23%。商品房施工面积5589万，新开工面积1322万，竣工面积399万，与去年同期比分别增长25%、105%、-24%。上半年我市（含郊县）累计批准预售888.83万，同比18、增长55%；实现商品房销售面积1102万，销售金额462亿元，与去年同期相比分别增长43%、72%。（1）新建商品房批准预售情况上半年全市新建商品房累计批准预售888.83万，同比增长54.94%，其中住宅批准预售782.02万，同比增长55.65%。分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售663.23万，同比增长83.52%，其中住宅批准预售578.75万，同比增长86.99%。与去年同期对比来看，今年上半年五区四县除浏阳市、宁乡县外，其他各区县新增批准预售均呈正增长，特别是天心区、岳麓区、雨花区同比增幅超过100%，楼盘上市踊跃。区域新建商品房累计批准预售面积（万）同比（%）住宅批准预售面19、积（万）同比（%）全市888.8354.94782.0255.65内五区663.2383.52578.7586.99芙蓉区42.7527.1437.7827.41天心区109.09139.8998.37143.10岳麓区139.52118.05124.55127.51开福区114.559.50111.998.57雨花区257.32126.31206.06152.87长沙县129.2318.56116.468.84望城县48.3110.3846.6519.06浏阳市25.5219.1422.743.06宁乡县22.5419.3017.42-29.39表1 2010年上半年长沙市新建商品房、住宅供20、应情况（2）新建商品房销售备案情况上半年全市新建商品房累计销售备案1101.75万，同比增长42.51%，其中住宅销售备案1026.98万，同比增长40.87%。分区划来看，内五区新建商品房累计销售备案741.90万，同比增长48.84%，其中住宅销售备案685.90万，同比增长48.20%。与去年同期对比来看，芙蓉区、天心区、宁乡县商品房备案出现负增长，其他各区县均有较大增幅，其中岳麓区、开福区、雨花区备案同比增幅超过70%。区域新建商品房累计销售备案（万）同比（%）住宅销售备案（万）同比（%）全市1101.7542.511026.9840.87内五区741.9048.84685.9048.21、20芙蓉区42.2928.8833.44-33.13天心区100.800.2486.91-7.73岳麓区140.8471.45132.9872.35开福区155.7890.67148.2088.10雨花区302.1973.58284.8874.79长沙县204.3040.85194.2637.33望城县52.1955.9151.5457.55浏阳市47.9653.7244.3252.06宁乡县55.4014.6850.96-18.99表2 2010年上半年长沙市新建商品房、住宅销售备案情况（3）新建商品房成交备案金额、均价上半年长沙市新建商品房销售备案金额为462.10亿元，同比增长72.0722、%，其中住宅成交备案金额为406.07亿元，同比增长69.28%。分区划来看，长沙内五区新建商品房销售备案金额为348.59亿元，同比增长78.89%，其中住宅成交备案金额为301.05亿元，同比增长76.30%。上半年长沙全市新建商品房（含定向开发等）备案均价为4194元/，同比上涨20.74%，其中住宅3954元/，同比上涨20.17%；内五区新建商品房（含定向开发等）备案均价为4699元/，同比上涨20.19%，其中住宅4389元/，同比上涨18.96%。我市新建商品房均价自去年10月起环比出现持续上扬，今年第二季度开始涨幅趋缓，5月均价环比出现一定下滑，6月均价有所反弹，并回升至4月水23、平。区域新建商品房销售均价（元/）同比（%）住宅销售均价（元/）同比（%）全市419420.74395420.17内五区469920.19438918.96芙蓉区501810.7542848.19天心区473932.01413124.81岳麓区448722.48428522.61开福区511622.03487820.12雨花区452417.04427414.31长沙县340710.57338212.18望城县339518.91335918.80浏阳市270431.53243129.23宁乡县238718.97220218.11表3 2010年上半年长沙市新建商品房销售均价（4）新建商品住房供求24、结构分析（按套数计）套型结构分析户型（）供应量（套）比例（%）销量（套）比例（%）供-销（套）供销比（%）60623311.89780412.62-157100.8060-901391526.551529824.73-138300.9190-1201293724.681378022.28-84300.94120-14410667 20.351351421.85-284700.79144866316.531145818.52-279500.76合计52415 100.0061854100.00-94390.85表4 2010年上半年长沙内五区新建商品住宅户型供销关系分析表（单位：套）上半年长沙内25、五区累计住房供应套均面积为110.42，同比增大8.90%。从累计供应及销售备案情况来看，当前各户型供应量仍全部小于销售备案量，备案时间的相对滞后性是其主因；供销基本接近的是中户型（90-120）、中小户型（60-90），90以下户型供应占比为38.44%，比去年同期减少4.38个百分点。价位结构分析价位段（元/平方米）销售量比例（%）3000元/1048316.953000-3500元/42636.893500-4000元/640410.354500-5000元/1261620.405000-5500元/803012.985500元/932315.07合计61854100表5 2010年上半26、年长沙内五区新建商品住宅户型销售价位分析表（单位：套）从上半年住宅销售的价位结构来看，4500-5000元/住宅销售比例最大，达到总量的1/5以上，5000元/以上住宅销售比例继续增加，上半年累计销售比例已超过15%，这表明当前长沙商品住宅均价基数仍在整体上移，而5500元/以上中高档商品住宅受政策影响相对较小，销售情况依然较为乐观。（5）内五区新建商品房待销情况 2008年以来，截止今年6月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为563.12万，较上月底增加36.90万。其中住宅427.30万，占75.88%；非住宅135.82万，占24.12%。分行政区划来看，岳麓区待售量居第一位，为27、128.17万，占比29.99%，雨花区排第二位，待售量为110.25万，占比25.80%。分面积段来看，144以上商品住宅的待售面积最大达168.61万，占总套数的21.75%，其他面积段按从小到大排列，分别占总套数的21.02%、20.76%、17.72%、18.74%。（6）土地招拍挂市场上半年，全市招拍挂出让土地挂牌56宗，土地面积250.51万。其中，商业（综合）用地挂牌28宗，土地面积113.94万；住宅用地挂牌14宗，土地面积93.39万；工业用地挂牌14宗，土地面积43.18万。全市土地实际成交28宗，成交面积127.87万，成交总金额421754万元，综合地价水平值3299元28、/，其中，商业（综合）用地成交面积57.19万，成交金额268884万元；住宅用地成交面积42.55万，成交金额136505万元；工业用地成交面积28.13万，成交金额16365万元。3.3 长沙房地产市场分析与预测（1）宏观经济发展环境十分复杂，经济运行呈现新趋势。上半年经济快速增长较大程度上还是政策刺激的结果，也有去年同期基数较低的原因，经济回升向好过程中还存在许多矛盾和困难，一些新情况、新问题也在显现。这些均缘于国家实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，还有世界金融危机以来一揽子刺激经济的惯性所致，通胀压力和资产泡沫已经成为经济发展的隐忧。此外，国民收入分配结构失衡、劳动者报酬占GDP29、的比例偏低、居民收入差距扩大的现象突出，还有国际贸易保护主义抬头、人民币升值、自然灾害增多、农产品价格上涨等压力，经济二次探底可能性加大。下半年，政府将把保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期作为调控的核心，加大节能减排和技术创新力度，房地产业将面临更为复杂的发展环境。（2）国家遏制房价过高过快上涨态度坚决，房地产调控措施将进一步落实。今年以来，为遏制部分城市房价过快上涨，国家出台了系列调控政策，要求首次购房标准以户为单位认定，三次提高银行存款准备金率，个人购房营业税免征时限为五年，个人所得税恢复按国家统一的税收政策执行，二套房认房又认贷，接连重拳严控房地产市场。国土部门还将严格规范30、土地出让制度，保证金可能提高，不低于出让最低价的30%。近几个月来，主要城市房地产成交量出现锐减，房地产市场呈现量跌价滞态势，尽管个别区域尤其是二三线城市的房价并没有明显的松动，但可以预见，只要国家的宏观调控政策不松动，随着有关措施的进一步落实，再过二、三个月，房地产市场可能会面临全面调整。（3）房地产开发建设规模不断扩大，但完成开发投资增幅将逐月放缓。上半年，在几个大型房地产项目的拉动下，我市房地产开发完成投资相对去年出现了较大幅度的增长，但从单月增幅来看却有下降的趋势。由于政府加大了对闲置土地的清理力度，对囤地房地产开发商造成了较大的压力，促使了一批房地产项目迅速开工建设，今年全市新开工项31、目明显增多，但受金融政策影响，房地产信贷规模出现缩小趋势，开发企业投资信心开始下降，为缓解资金压力将会放缓施工速度。所以，上半年尽管新建商品房的施工面积同比有所增长，但竣工面积却出现了明显下降。预计下半年随着国家的调控力度进一步加大，购房者的购买力和信心还会受到明显的影响，市场需求难以有效激发，进而影响整个房地产业的投资信心，开发企业在资金压力和消极预期的综合影响下，房地产开发投资会继续下滑。（4）房地产信贷监管更趋严格，房地产金融的支持力度将减弱。今年以来，对于已明显过热的房地产市场,抑制高房价、打击投机购房、打击炒地囤地成为主要方向。利用金融信贷手段对房地产市场进一步调控和引导,成为今年房32、地产调控连环组合拳的重要一环，也是调控效果最为明显的。金融业与房地产业两者是紧密相连的，尤其长沙房地产开发企业绝大部分是中小型企业，往往更需要金融机构的支持，包括支付土地出让金、前期开发贷款、按揭贷款，都离不开银行。为防范房地产金融风险，房地产开发贷款和个人房贷将从严审批，开发企业的融资开发能力和个人的购房支付能力将明显下降，而且房地产金融政策在一段时期内还看不到松动的迹象，都将会对全市的土地市场和房产市场带来长期影响。（5）房地产市场交易萎缩，房价将由高位盘整转向回落。在去年以来经济刺激政策的实施所带来的住房高需求的惯性推动，今年上半年我市房地产市场销售仍保持较高比例的增幅，房地产价格保持坚33、挺，但随着调控措施的逐步到位，政策综合效应逐步显现，需求和供应都将发生显著变化，房价将由高位转向小幅回落。新政后，新房交易量出现了逐月递减的趋势，目前日交易面积仅相当于年初的一半，而且还有下降的可能。按照楼市“量为价先”的规律，“量跌”到“价跌”的滞后期至少三个月；在价格联动中，一线城市降价扩散到二三线城市，也需要一、二个月。因此，下半年长沙房地产市场量跌价滞的局面将被打破，长沙楼市将会面临一段时期的调整，预计房价将有10%左右的调整空间。（6）继续规范房地产市场秩序，重点加强土地供应管理和商品房销售管理。上半年，加大了闲置土地清理和卫片执法检查力度，全市涉嫌44宗土地闲置，总面积为4416亩34、，发现违法用地36宗。下半年，政府将高度重视土地供应管理工作，将继续抓好批而未用土地专项清理、积极完善供地机制、加强建设用地监管等措施，合理确定土地供应节奏、方式和内容，切实加强土地供应管理，促进土地有效利用。在努力增加普通商品住房供应的同时，着重加强需求管理，将实行更为严格的差别化信贷和税收政策，抑制投资投机性购房，限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为，会加大对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为的处理力度，进一步加强对预售资金的监管，确保供求平衡、市场稳定，防止我市房地产业出现较大幅度滑坡。（7）刚性需求依然强劲，市场对宜居型产品仍会保持较高的热度。从上半年全市的销售来看，中低价35、位和中小户型销售最为旺盛，滞销面积最少，而且价格涨幅最大。近期上市不少位置比较好的小户型，一推出几天就能全部销售完，这也是长沙这段时间和北京、上海、广州这样的城市相比，市场没有出现大幅下跌的原因。下半年，随着全市棚户区改造和城市地铁、过江隧道、城际轨道等重点工程建设的快速推进，拆迁安置房源的需求量将不断增大，而目前适合被拆迁人需求的中低价位和中小户型房源却十分不足，而这部分需求却往往是急需的刚性需求，再加上投资客对中小户型的青睐，可以预见中小户型、中低价位具体来说100平方米以下，单价在5000元以内的产品，只要有较好的地段、品质和区位配套，市场需求会保持较高热情。另外，从上半年楼市排行榜的上36、榜企业和楼盘来看，品牌企业、品牌产品在调整市道中更具竞争优势，得到了购房者的趋从。相反，由于对调控风险的担心，非主流品牌企业、品质楼盘的产品销售明显地受到冷落，市场竞争差异化越来越明显，出现了冰火两重天的现象。（9）租房市场由冷转热，公共租赁住房市场值得期待。近期长沙也像全国一线城市一样出现了租赁市场畅旺，其中一大原因就是部分准购房者，在新政出台后观望情绪令其搁置了购房计划，转投租赁市场。像长沙这样的城市，近期如火如荼的棚户区、城中村改造，使大量的原租户和拆迁户涌入租赁市场，需求增多使得业主纷纷提价，带动了租金的普遍上涨，学区和商区租金涨幅最快最大。随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能37、力不足矛盾日益突出，外来务工人员居住条件也亟需改善。随着国家七部委关于加快发展公共租赁住房的指导意见联合出台，长沙市委市政府也正在制订相应政策，拿出实实在在的行动和措施来培育和发展城市公共租赁住房，必将有助于长沙房地产市场长远的健康稳定发展。第四章 建设地点与建设条件4.1 区域位置君悦紫园（以下简称本项目）位于长沙市梓园路24号，建设用地位于长沙市中心地带，为老城区居住密集板块。项目旧址为湖南省机械研究所。小区环境优美，交通十分便捷，周边配套设施完善，星级酒店、餐饮、娱乐、学校、医院等单位一应俱全。不仅如此，它还汇聚了袁家岭商圈、芙蓉路商圈、东塘商圈、窑岭商圈等长沙极具人气的商圈，在商业领域38、，具有不可复制的区位优势。4.2 自然条件4.2.1 地形地貌规划用地呈较为规整长方形南北向展布，区域内地势高度差不大，现场较为平整，呈南高北低势，用地东临梓园路，拆迁工作已经完成，土地已完成三通一平，区内人流车流串流不惜，是商住项目建设理想之地。4.2.2 气象条件长沙市建筑气候划为B区，主城区属亚热带季风性湿润气候，空气清新，四季分明，雨量充沛。(1)气温：年平均气温：17.2 极端最高气温：40.6 极端最低气温：-11.3(2)雨量：年平均降水量：1389.8mm 年最大降雨量：1959.4mm 日最大降雨量：192.5mm(3)湿度：年平均相对湿度：80% 年最小相对湿度：10%(439、)风： 年平均风速：2.7m/s 年最大风速：24m/s(5)冰雪 年最大积雪深度：20cm 年最大冻土深度：5cm(6)长沙地区夏季主导风向为东南风、冬季为西北风。4.2.3 地震烈度根据国家地震局1990年6月出版的中华地震烈度区划图，长沙地区的地震烈度为6度，建构筑物按6度设防。4.3 市政配套设施电力、上、下水管网、通讯等市政公共配套设施均与市网联结,长沙城南供电局10KV高压线路从用地边通过，为电源接入提供了接入点，整个小区开通了约600部程控电话，配备两套供水、供电和变配电间、加压泵房等，以保证交通、通讯、水电无忧。第五章 主要专业技术方案5.1 总平面规划布局总平面布局充分考虑用40、地的特点，同时要求最大可能的利用周围景观，并且通过建筑体量、韵律丰富整个小区的景观，具体体现为丰富连续、庄周大方的建筑形象，塑造良好的城市风景线和城市总体空间环境。注重建筑中的生态化、人性化、集约化、创造可持续性建筑。以人为本、以环境为中心，综合考虑日照、采光、通风和景观诸要素，创造良好的居住环境。小区采用完全人车分流、人行车行出入口均布置在梓园路上。在基地中部位置设出入小广场，入口位于小区的中心位置，至各单元的可达性强。地下车库：车库出入口结合车行入口设置，车辆进入基地后即进入地下车库。地下停车库停车约200辆，设有两个车行出入口。消防车道：在外围设置环形车道，出口均设在梓园路上。沿街商业门41、面留出5米道路作为消防车道。结合基地西侧消防道布置地上临时停车位。基地地势平坦，竖向标高在满足排水要求的前提下，维持现状标高。利用现有的景观资源，充分体现资源共享，景观均好的景观设计理念，通过建筑的围合形成三个绿化开敞空间，以绿化广场为中心垂直于梓园路的景观轴线，构成整个小区的绿化空间结构。本工程为湖南XX置业投资有限公司投资的君悦紫园商住楼项目，本工程地处雨花区梓园路西侧，紧邻长塘里小区，交通便捷，地理位置优越。5.2 建筑设计建筑单体根据场地特点合理控制建筑空间形态，顺应地形，严格按小于85米的规划控高设计，住宅共26层，其中第一、二层为商业裙楼。建筑整体典雅大气，西部层次十分丰富，环境营42、造追崇意境，技术上精益求精。规划区总用地面积9663.1平方米，规划总建筑面积53801.83平方米，其中地上建筑为46483.92平方米、地下室7317.91平方米；建筑基底占地面积3422.62平方米，建筑密度36.9%,容积率4.99,绿地率35。5.3 结构方案5.3.1 设计依据及设计要求（1）自然条件基本风压：W0=0.35kN/m2基本雪压：S0=0.45kN/m2地震基本裂度：本工程位于长沙市区，根据国家地震局1990年6月出版的中国地震裂度区划图和长沙市城市抗震设防区划场地地震基本裂度为六度。最大地震影响系数第一水准为0.06，第二水准为0.15，第三水准为0.37，特征周期43、为0.38秒。高层住宅抗震等级：框支层框架为二级，抗震墙为二级；小高层住宅抗震等级：框支层框架为二级，抗震墙为三级；（2）设计依据本工程设计依据建筑专业提供的有关图纸及资料；有关规范规程：建筑结构荷载规范(GBJ9-87)；混凝土结构设计规范(GBJ10-89)；钢筋混凝土高层建筑设计与施工规程(JGJ3-91)建筑抗震设计规范(GBJ7-89)砌体结构设计规范(GBJ3-88)高层民用建筑防火规范(GBJ3-88)建筑桩基技术规范(JGJ94-94)人民防空地下室设计规范(GB50038-94)建筑地基基础设计规范(GBJ7-89)（3）设计要求：根据中国地震裂度区划图及建筑抗震设防分类标准44、本工程重要性属丙类建筑。按长沙市城市抗震设防区划，项目场地为抗震有利地段，非液化区，场地特征周期Tg=0.3，地震影响系数为0.05，本工程地震作用按6度计算，框架及剪力墙抗震等级为三级，建筑物安全等级为二级，地基基础设计等级为乙级。5.3.2 结构设计(1)荷载取值活荷载楼面活荷载：办公、住宅1.50kN/m营业厅、大堂、商场3.50kN/m厨房2.00kN/m浴室、厕所、盥洗室2.00kN/m挑出阳台2.50kN/m门厅、走廊、楼梯活荷载：住宅1.50kN/m2办公2.00kN/m2商场3.50kN/m2屋面活荷载：上人(不包括种植屋面静荷载)1.50kN/m2不上人0.70kN/m2车库45、4.00kN/m2静荷载静荷载按实际结构构件、装修等重量考虑，外围填充墙采用混凝土空心砖，荷载取值不大于4kN/m2，内隔墙采用轻质隔墙，荷载取值不大于3.0kN/m2，静荷载分项系数为1.2。风荷载基本风压取值W0=0.35kN/m2。风荷载分项系数为1.4。雪荷载基本雪压取值S0=0.45kN/m2；屋面雪压分布系数dr=1.0；雪荷载分项系数为1.4。(2)结构选型一至四栋地下一层，地上21层，采用剪力墙结构体系，采用整板基础或桩基础。五栋地下一层，地上17层，采用剪力墙结构体系，采用整板基础或桩基础。六栋11层，采用剪力墙加异型柱框架结构体系，采用桩基础。七至十栋为6层住宅，采用砖混结46、构体系，采用天然地条形基础或桩基础。 (3)设计基准周期：70年5.4 给排水工程5.4.1 设计依据1总平面图2建设单位提供的有关给水、排水资料3国家现行有关设计规范：建筑给水、排水设计规范室外给水设计规范室外排水设计规范生活饮用水水质标准5.4.2 给水设计1水源：由市政给水管供给，从梓园路的总进水管（KN300）上引一条DN150自来水管，供小区生活和消防用水。2给水分区高层地下一层至地上四层均由室外环状给水管直接供给。五至二十六层住宅生活用水由屋顶水箱供给。3消防给水高层各栋屋顶各设一座18m3的屋顶消防水箱，地下一层设两格蓄水池一座，水池总容量600 m3，其中生活用水量100，消防47、用水量为500，设计中采取措施，保证消防用水不被动用。5.4.3 排水设计室内排水采用生活污、废水采用合流制，经管道至室外化粪池处理后排入洞井路和竹塘路市政下水道。室外排水采用污、雨水分流制，雨水经雨水管汇集，排至城市雨水道。5.5 电气工程5.5.1 工程概况本工程为新建高层住宅小区。由两栋26层高层住宅组成，并设有商业裙楼、休闲健身设施及管理用房。5.5.2 负荷估算采用单位面积法进行估算，商业用房按100W/ m2，所需负荷为373.8KW，需要系数按0.8考虑，车库按15W/ m2，所需负荷为169KW，需要系数按0.8考虑，住宅按70W/ m2，所需负荷为6284KW，需要系数按0.48、35考虑。本小区所需负荷为2633KW，取同时系数KX=0.85，计算负荷为2433KW。5.5.3 供电方案低压配电线路主要采用树干式供电，垂直树干采用插接式母线槽供电，对于机电设备用房采用放射式供电。5.5.4 配电方案本小区在1#栋地下室设中心变配电所，各栋建筑低压电源均引自中心变配电所，中心变配电所内设二台变压器供小区的用电设备的电力，低压侧采用单母线分段，变压器采用分列运行，母线开关手动切换。5.5.5 照明地下层、消控中心、商场、电梯厅、前室、走道、变配电房等场所设置应急照明；疏散楼梯、疏散走道，首层出口处设置疏散照明。事故照明采用带蓄电池的专用灯具。楼梯、走道采用白炽灯或节能灯，49、地下层采用防潮灯。 5.5.6 防雷接地在屋面四周设置不大于10m10m的避雷带作接闪器，利用框架柱或剪力墙钢筋作引下线，利用基础钢筋作接地体。30m以上每3层在外围圈梁内敷设一条254扁钢防侧击雷。电气接地、火灾报警机房等弱电接地均共享防雷接地极，接地电阻R1。5.5.7 火灾自动报警火灾报警控制回路接自消防控制中心内设置的火灾自动报警联动控制器。在地下层及商业用房等公共建筑及住宅各单元入口处设置重复显示盘，地下车库、电梯前室、电梯机房、商铺及公共建筑等场所按规范设置火灾探测器和手动报警按钮。楼梯间、公共建筑和地下车库设有消火栓水泵起动按钮。楼梯间、地下室适当设置火灾警铃。消防排烟风机及正压50、风机、消防水泵等消防设备由联动控制器采用多线制控制。5.5.8 弱电设计项目按智能化建筑物进行各项弱电设计，以数据库为中心，采用计算机网络技术，高度集成，充分体现系统的智能化，并遵循实用性的原则，在确保可靠性的基础上，突出先进性，同时预留将来的可扩充性，做到一次规划，分步实施，一次布线，逐步扩展。项目电话入户率100，电讯电缆沿道路铺设，由电信部门统一负责安装，各单位内预留电话线路接头。楼内设多媒体电视接收系统，多媒体电视的线路沿电缆沟铺设，再由支线引入各用户，各住户预留媒体电视记号插头。在每户的书房和主客厅内各设有一个数据信息点，通过网络实现高速Internet互联。住户在家中可以享受诸如远51、程教育、远程医疗、网上购物、电子邮件等，并共享其网上的所有增值服务。系统的主干电缆得用有线电视主干电缆；支干电缆采用能动通过Cable Modem 转至非屏蔽五类双绞线。5.6 消防工程项目消防工程设计严格按照国家有关民用建筑设计防火规范执行，设计水消防和灭火器消防。区域内室外消防采用临时高压制，消防用水管网与生活用水管网分开设置。根据需要和消防设计原则，在地下一层设置一座两格蓄水池以及相应消防和消防泵房，水池总容量600 m3，其中生活用水量100 m3，消防用水量为500 m3，高层各栋屋顶各设一座18m3的屋顶消防水箱， 从区域环状生活给水管各引两条DN100的水管进行消防贮水池，设计中52、采取措施，保证消防用水不被动用。一旦失火，立即启动消防泵，水池内的水经消防水泵加压后进入区域内环状消防管网，送到所需位置。区内环状消防管内网沿区域主干道约100m左右设地上式消火栓。每个消防泵房的消防水泵设一用一备，自灌进水，自动控制，亦可手动。在区域内公用建筑物内适当位置手提式或推车式灭火器，灭火器数量根据建筑物灭火等级要求分别采用不同的配置标准。同时还要考虑建筑的结构防火，本建筑耐火等级为一级，建筑构件的燃烧性和耐火极限情况如下：框架柱采用钢筋混凝土柱，耐火极限大于3.0h。梁：所有梁均为钢筋混凝土现浇梁，保护层厚度为25mm，耐火极限为2.0h。楼板：采用现浇的钢筋混凝土楼板，保护层厚度53、为15mm，耐火极限大于1.5h。屋面承重构件采用浇钢筋混凝土屋面，保护层厚度为15mm，耐火极限大于1.5 h。楼梯：采用现浇钢筋混凝土楼梯，楼梯板保护层厚度为15mm，耐火极限大于1.5 h。非承重外墙，疏散走道两侧的隔墙均采用混凝土空心砌块，厚度120，耐火极限大于1.0h。承重墙、楼梯间、电梯井采用混凝土空心砌块或钢筋混凝土墙，厚度240，耐火极限大于2.0h。以上所选用材料均不燃烧体，均满足高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）的要求。第六章 环境保护与节能6.1 环境保护环境保护是我国的一项基本国策，项目的开发建设严格执行中华人民共和国环境保护法，严格控制区域内的废物、废54、水排放，确保项目的环境经济和工程建设同时进行。一、设计依据设计采用有关文件：TJ36-79工业企业设计卫生标准、工业企业噪声卫生标准。二、主要污染源1、各种动力设备产生的噪音。2、卫生间、厨房排出污水、油烟气，车库排出的含油废气。3、垃圾杂物。三、环保标准1、按照人业企业设计卫生标准中规定：烟尘在居住区大气中，有害物质最高容许浓度0.15毫克/立方米，二氧化硫最高容许浓度0.5毫克/立方米。2、根据城市区域噪声标准，二类混合区白天60分贝以下。3、生活污水排放水质必须符合国家生活污水排放标准中的有关规定。四、处理措施1、水泵、风机及各类机动设备可采用合成橡胶接头，橡胶隔振垫和其它橡胶制成的隔振55、系统，能使设备和管道基础之间起到明显的缓冲、减振和消声效果。2、生活污水经化粪池处理，含油废水经隔油池处理，处理后的污水、废水排至城市下水道，经城市污水厂处理后排放。3、厨房的油烟均通过管道井从高层屋面排放。4、建筑内部设有垃圾站，所有垃圾均由人工送至垃圾站，定期用垃圾车运送到城市指定的地点集中处理。本工程建设期对环境稍有影响，主要表现在施工期间噪声及施工期扬尘的影响，施工期的影响是短期可以恢复的。针对上述两项影响，应采取相应的保护措施，减少项目施工期对环境的影响。1、施工期扬尘对环境的影响本工程采用商品混凝土，以减少对环境的污染，同时在施工管理中采取如下措施：（1）运送散装袋含尘物料的车辆应56、用蓬布遮盖，以防物料飞扬，对砂石料的运输车辆应限制超载，不得中途撒漏。（2）对主要运输道路及施工场所定期洒水，有效抑制砂料开采、装卸、运输产生的扬尘。（3）石灰、水泥和砂石料等的拌和，采用沙拌方式，且须配除尘设施。2、施工噪声影响（1）合理安排施工时间，减少夜间施工，对声环境敏感的尽量远离噪声作业区。（2）合理选择施工机械，尽量选用低噪声设备。（3）对有较大噪声的设备采取隔声和消声处理。6.2 绿化绿化形成点、线、面绿化体系，适当加以建筑小品进行点缀，以营造一个优雅的居住环境。本着“以人为本，环境取胜”的指导思想，使住宅建筑物尽量远离城市道路，形成绿化隔离带，在有限的用地内，争取尽可能多绿地面57、积。区域内的空地由物业管理部门统一进行植被绿化工作，并在道路两侧种树植草。居民住宅的屋顶、阳台等处由各住户分散养花种草。本项目的绿化率超过40。注意保护原有的自然地形地貌及森林植被，符合可持续发展的要求。6.3 节能为了减少能耗，除加强管理外，可采取以下措施：1、建筑屋面，西向墙体采取保温隔热措施。2、公共场所选用节电、发光效率高的新光源和照明灯，减少用电负荷。3、输电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。4、变压器均采用S9型油浸节能变压器。5、住宅楼内楼梯间照明开关均采用触摸式（或声控式）延时节能开关。6、在建筑设计上应充分考虑所有房间均能自然通风和采光，以减少能耗。7、采用58、低压电容补偿，减少无损耗。第七章 建设内容及建设规模7.1建设规模君悦紫园项目总占地面积9663.1m2，总建筑面积53801.83 m2，其中住宅部分40050m2，商业裙楼等配套设施部分6176.53m2。7.2 建设内容建筑单体根据场地特点合理控制建筑空间形态，顺应地形，严格按小于85米的规划控高设计，住宅共26层，其中第一、二层为商业裙楼。建筑整体典雅大气，西部层次十分丰富，环境营造追崇意境，技术上精益求精。规划区总用地面积9663.1平方米，规划总建筑面积53801.83平方米，其中地上建筑为46483.92平方米、地下室7317.91平方米；建筑基底占地面积3422.62平方米，建59、筑密度36.9%,容积率4.99,绿地率35。第八章 建设进度计划本项目一次开发，从项目启动开始至全部销售完成，预计需要1.5年，即六个季度。从2011年元月至2012年6月。详见附表一：项目进度计划表第九章 物业管理物业管理包括提供优美的小区环境、小区治安以及精神文明建设，是房地产开发经营中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。项目建设单位拥有高素质的物业管理公司对本项目进行管理，物业管理公司将参与前期管理工作，如物业验收、入住管理、装修管理及日常管理等，并制订一系列的物业管理细则，从而真正做到住户“买得放心，住得省心。”第十章 投资估算与资金筹措60、10.1 投资估算10.1.1 投资估算范围君悦紫园项目设计总用地为9663.1m2，总建筑面积为53801.83m2，其中住宅面积40050m2，商业及配套设施面积6433.92m2（一层商业2753.91平米，二层商业3422.62平米，可售商业共6176.53平米），地下车库建筑面积7317.91 m2（地下设停车位188个）。投资估算范围包括土地转让费和出让金、建安工程费、土石方工程、道路广场工程、室外供配电及给排水等基础设施工程等费用。10.1.2 投资估算依据1.根据中华人民共和国国土法及土地管理条例，结合当地实际情况及建勘提供的资料进行估算；2.建筑安装工程，根据长沙市各类建筑工61、程社会平均成本情况估算；3.其他费用根据国家计委计市场（1998）1398号文件，结合工程实际进行估算。10.1.3 估算结果 项目总投资约为26460万元（详见项目总投资估算表），其中：土地成本约为11592万元，工程相关费用约为9254万元，其他管理费用、销售费用、财务成本等综合费用约为5614万元。详细数据见附表二：君悦紫园项目开发总投资估算表10.2 资金筹措工程全部投资总估算为26460万元，其中企业自筹12000万元，申请银行贷款9000万元，预售回款5460万元，详见资金使用计划和资金筹措计划表附表三：资金筹措及资金使用计划表（单位：万元）序号项目名称合计2011年一季度201162、年二季度2011年三季度2011年四季度2012年一季度2012年二季度1投资总额26460亿11592300030003000300028681.1建设投资11592300030003000300028682资金筹措11592300030003000300028682.1自有资金115924082.2银行贷款25922000200020004082.3预售收入1000100010002460第十一章 财务评价11.1 销售收入估算君悦紫园项目设计总建筑面积为53801.83m2，其中住宅面积40050m2，商业及配套设施面积6433.92m2（一层商业2753.91平米，二层商业3422.663、2平米，可售商业共6176.53平米），地下车库建筑面积7317.91 m2（地下设停车位188个）。以住宅开发为主，辅以少量裙楼商业，可销售住宅总面积40050平米，项目在高层住宅主体完成一半时开始预售，预计销售期12个月。根据项目的性质、建设标准、地理位置和周边竞争项目情况，项目住宅销售均价为7000元/ ，首层商铺销售均价为16000元/平米，二层商业销售均价为8000元/平米，车位销售均价10万元/个，经估算，项目总销售收入约为3.7亿元，详见销售收入估算表。附表四：君悦紫园项目销售收入估算表（单位：万元）项目数量预估单价销售收入（万元）备注住宅部分405007000元/28035一层64、商业2753.9116000元/4406.26二层商业3422.628000/2738.1地下车位188个10万/个1880合计37059.3611.2 开发建设成本及经营费用估算11.2.1 开发建设成本 项目开发建设成本包括土地转让费、建安工程费及其他费用，经估算，项目总开发成本为26460万元，详见建设投资估算表11.2.2 经营费用估算经营费用是房地产销售过程中所发生的费用，包括财务费用、管理费用、销售费用等费用。贷款年利率按7.5%计，销售费用按销售收入的5%计取（含广告费用），管理费按总投资5%计取。经估算，项目总经营费用为5114万元，详见成本费用估算表附表五：成本费用估算表序号65、项目名称合计2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度2012年一季度212年二季度1投资额2084611592180018001800180020542管理费用17643003003003003002653销售费用18506003003003003504财务费用200020005税金3700070060060060012006总成本3016011.3 利润估算根据国家现行的财税政策和长沙市的地方税收政策，房地产开发应按营业收入缴纳5%的营业税，按营业税缴纳7%的城市维护建设税，按营业税缴纳5%的教育费附加，营业税及附加与企业所得税综合按10%估算，详见利润表附表六：利润66、表（单位：万元）序号项目名称合计2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度2012年一季度2012年二季度1销售收入3700001500050006000600050002项目总投资264600840280280280280税费37003总成本301604利润额684011.4 财务盈利能力分析根据项目的财务现金流量表可知，本项目税后全部投资财务收益率为25.8%，投资回收期为1.5年，说明本项目财务赢利能力较强，财务上是可行的，详见财务现金流量表。附表七：财务现金流量表序号项目名称合计2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度2012年一季度20167、2年二季度1现金流入3700001500050006000600050001.1销售收入3700001500050006000600050002现金流出3016011892340030005000300038692.1固定资产投资2084611592180018001800180020542.2综合管理费用561430090060026006006152.3税费3700070060060060012003净现金流量-118921160020001000300011314累计净现金流量-11892-292170827085708684011.5 清偿能力分析通过对本项目的借款还本付息计算，项目银68、行贷款本金为9000万元，其借款偿还期为1.5年，从以上分析表明，项目具有较强的清偿能力。11.6 盈亏平衡及敏感性分析11.6.1 盈亏平衡分析本项目固定成本主要包括土地成本11592万元，前期工程费646万元，小区配套设施费538万元。根据下列公式计算盈亏平衡点及盈亏平衡点销售率盈亏平衡点（Q0）CF/（PCx）=2374/（7000-2349）=51%盈亏平衡点销售率盈亏点销售面积/可售面积（固定成本CF 单位变动成本Cx 单位售价P）通过计算结果表明，假定本项目的总投资不变，且售价和销售收款进度如计划所列，则当整体的物业销售面积达到27438，销售率达到51%时，项目的开发效益刚好达到69、平衡。表明该项目具有较好盈利可能的同时，物业销售压力亦维持在合理水平内。11.6.2敏感性分析从财务效益分析的评价指标及现时的市场情况看来，成本和销售情况是对项目收益影响最大要素。因此，本项目的敏感性分析确定选取物业销售价格及投资成本两项进行考察，分别算出上述两个因素以下表所示的幅度增加或减少时，对项目所得税前资本收益的影响。计算结果参看下表：附表八：敏感性分析表 成本售价302010030-11796-9004-6212-342020-8296-5504-27128010-4796-200478835800-1296149742886840从该表的计算结果可以看出，在成本提高10，售价降低270、0或售价降低10，成本提高20的情况下，项目面临亏损，表明本项目对销售价格和投资成本敏感性相同，同时亦反映出项目具有较强的抗风险能力。11.7 财务评价结论通过静态与动态计算、分析，可以看出：（1）该项目建成后，从新增销售收入、利润总额及上缴税金来看，该项目的经济效益是好的。（2）财务“两率一期”指标好于目前行业的基准值，说明投资经济效益较好。（3）从盈亏平衡分析来看，本项目具有很强的抗风险能力。综上所述，该项目建成后，反映经济效益的数据和经济效益的指标都是好于行业平均值，因此本项目从财务上切实可行的 。第十二章 结论通过对本项目的法人资格、建设的必要性、市场分析、建筑规模、建设方案、建设条件、环境保护、投资估算、资金筹措、经济效益初步分析等多方面进行研究与论证认为：项目投资建设符合城市总体规划要求，建设目的明确，建设规模及建设方案合理，建设条件具备，资金来源可靠，用地基础配套设施全，项目建设条件基本具备。此报告恳请准予核准建设！