1、济南绿地普利中心济南绿地普利中心项目后评估报告项目后评估报告山东房地产事业部山东房地产事业部20 xx年12月目目 录录建设成果分享1建设过程主要分项工程回顾检讨反思2结束语301建设成果分享建设成果分享泉城新地标泉城新地标绿地普利中心自绿地普利中心自20092009年年1212月份拿地，历经月份拿地，历经5 5年的建设年的建设，20142014年年1212月完成竣工月完成竣工备案，裙房商业备案，裙房商业20152015年年1010月月2323日正式开业，以日正式开业，以303m303m的的高度成为济南第一高楼，成为泉城新地标高度成为济南第一高楼，成为泉城新地标。提升了绿地集团在济南的形象，吸2、引。提升了绿地集团在济南的形象，吸引了以阿里巴巴、工商银行为代表的百余家世界五了以阿里巴巴、工商银行为代表的百余家世界五百强企业或行业龙头企业入驻。百强企业或行业龙头企业入驻。功能功能分区分区1-7号裙房，商业、餐饮、娱乐，层高首层6m，其它层5.4m3-30层为办公，层高4.2m32-56层为办公，层高3.6m57-60层为会所层，层高4.3m，顶层5.2m其中15、31、45为避难层塔楼结构高度249.7m，建筑造型高度303m。建成效果展示建成效果展示标准层电梯厅实景标准层电梯厅实景图图主楼南大堂实景主楼南大堂实景图图大堂人行闸机大堂人行闸机室内办公实景室内办公实景图图建成效果展示建成效3、果展示园林景观实景园林景观实景图图商业装修实景商业装修实景图图室内办公实景室内办公实景图图标准层走道实景图标准层走道实景图主要业态指标数据项目销售及盈利情况项目销售及盈利情况序号业态名称建筑面积(万m2)销售面积(万m2)自持面积(万m2)售建比（%）层数层高（米）备注1办公10.863410.49320.118796.592260.003.64.22商业3.78043.4284090.6888355.463地下车库5.08101.81021.416163.4973234.26小计19.724815.73181.534887.5375/备注：自持面积按可售面积的口径计算,售建比=销售面积（或自4、持面积）/建筑面积。各业态销售情况项目销售及盈利情况项目销售及盈利情况 济南绿地中心自2012年1月12日开盘，截止11月底共销售534套，已售面积90440.1平米，占总可售面积的60.13%，存量59961.78平米，其中：主楼共计509套，已售394套，商业裙房共计140套，已售及已租代售140套，其中整栋销售3号裙房、7号裙房，合计29套；十年包租销售2号裙房、4#裙房，6#裙房，合计111套。2012年一开盘，销售情况良好，办公销售均价21，000元/平米，商业均价50，000元/平米，2013年销售额虽然较高，但售价有所下降，商业售价尤其下降得厉害。开盘四年间，办公的售价基本在每平5、米1.9万元到2.4万元波动，而商业的售价则在每平米5万元到2.8万元之间波动，几乎一直是呈下降趋势。目前已实现销售额215，531.7万元。2012201320142015至今01234567892.667.043.871.673.481.211.370.25车位商业办公绿地中心成交客户购房目的分析：首次置业12组占比5.97%，改善置业28组占比13.93%，自住兼投资91组占比45.27%，投资70组占比38.43%。 成交客户分析项目销售及盈利情况项目销售及盈利情况绿地中心成交业主的自用和投资比例为19.94%：80.06%，投资客户居多。改善置业首次置业自住兼投资投资010203046、0506070809010028129170占比, 改善置业, 13.93%占比, 首次置业, 5.97%占比, 自住兼投资, 45.27%占比, 投资, 34.83%数量占比项目现金流项目现金流现金流入为贷款及销售回款，现金流出为整个开发成本，现金流在2014年底回正。2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年0246810-2-4-6-8-4.660.240.622.617.49-6.683.75-0.23-4.66-4.423.8-1.196.30.593.383.145当年净现金流量累计现金流量2010年2011年2012年2013年2014年207、15年2016年2017年051015-5-10-151.44.676.8513.464.2685-4.66-1.16-4.06-4.23-5.97-10.94-4.25-5.23现金流入现金流出备注：1.单位：亿元。2。现金流入为贷款、销售回款；现金流出为开发成本、三大费用、税金（含所得税）。3.现金流在2014年回正至年底净现金流量累计6.3亿元。各业态销售情况项目销售及盈利情况项目销售及盈利情况绿地中心项目共分为三个业态：甲级办公、整体商业、地下车库。30层以上原设计为公寓，后在建设过程中，因市场定位调整，将公寓业态改为办公。甲级办公销售均价为22534元/m2，商业裙房销售均价 3148、72元/m2，地下车位均价350，000元/个。根据根据销售情况目前预期收入为：销售情况目前预期收入为：351,865.81351,865.81万万元（不含自持资产），营业元（不含自持资产），营业总成本总成本314250.2314250.2万元万元（不含自持资产），项目整体销售利润率为（不含自持资产），项目整体销售利润率为10.69%10.69%（不含自持资产（不含自持资产），），自持部分自持部分15348m215348m2（包（包括括6060层会所和地下人防车库），基本上达到了预期的利润率。层会所和地下人防车库），基本上达到了预期的利润率。1、商业面积：3.8万平方米。2、项目定位：立足金融9、商务特色，面向时尚品味消费，注重生活体验的精品商场。3、业态客群：饕餮美食荟萃，精致生活点缀，家庭生活共享，娱乐文化互动。4、商铺数量：50个。5、品牌：国内外知名品牌11家（G-super，吉野家、汉堡王、星巴克、查理布朗史 努比、耀莱成龙影城、ZOO咖啡、闫府、英派斯、漫咖啡、米其林）首次入济品 牌24家。6、年收入：租金5200万，物业费1700万，广告多种经营收入800万7、解决就业：800余人8、试营业时间：2015.9.30 开业时间：2015.10.23商业招商情况商业招商情况1、客流9月30日-10月7日试营业期间 29000人/天10月23日-10月25日正式开业期间 45010、00人/天2、销售9月30日-10月7日试营业期间 G-super销售2000000元 ，全国第2.10月23日-10月25日正式开业期间 绿地中心销售2710000元； G-super销售510000元；目前绿地中心销售日均89万，年产值约3.3个亿3、开业影响2家纸媒头版头条，5家媒体专题报道，7家网媒登陆首页，微信软文60+篇，新媒体转发量1800000+次，自营微信品牌粉丝80000+人商业运营情况商业运营情况项目预期盈利核算表项目预期盈利核算表地下室主体工程成本指标地下室主体工程成本指标序号限额控制内容定性规定办公商业地下车库备注指标名称适用指标1地下室建筑指标地下室顶覆土厚度m1.11、1地下室层数层23地下室层高非人防车库m4.25.4人防车库m4.26单个车位的平均面积非人防车库m2/个38车库区人防车库m2/个42人防面积比例：29%2地下室地下结构地下钢筋含量Kg/m2243地下混凝土含量m3/m21.263基坑围护指标围护形式/地下连续墙/钻孔灌注桩围护造价指标元/m21497（主楼）/1194（裙楼）4基础工程指标桩基形式/人工挖孔桩/工程桩桩基造价元/m2515（主楼）/442（裙楼）地下室工程成本指标地下室工程成本指标地下室工程指标明细 序号分项内容建筑面积 （m2）结构形式层数 （层）土建总价 （万元）建筑面积指标 （元/m2)技术经济指标（建筑面积） 建筑12、面积指标 （元/m2)钢筋量（t）钢筋含量 （kg/m2)混凝土量（m3）商品砼含量(m3/m2)辅助用房面积m2安装造价一1#地下室27044大底板、地下连续墙结构3142405265 9323 345 43849 1.62 6045二2#地下室1113大底板、钢筋砼框架结构1468173 279 251 1630 1.46 1528三3#地下室22653大底板、钢筋砼框架结构（带人防）282353045 4510 199 32588 1.44 175四合计50810 22943 4515 14112 278 78067 1.54 77488922.24 1756.00 五总计31865.213、4 6271.45 地下部分成本指标地下部分成本指标地下车库绝对成本指标：总造价31865.24万元，建面指标6271.45元/平米，地下车库设计车位860个，预期销售160个，已售70个，后期租售比例暂定35%。车库销售均价为：一层38万元/个，二层33万元/个，三层28万元/个，目前车库销售回款为2455万元，均价35万元/个。地下室建面50810平米，设备用房面积7748平米，占比15.24%。每个车位平均面积为40.96平米。重视车库的设计：车库的成本占整个建安成本15-20%左右，所以车库的层数的及结构型式等的选择，对于成本的影响是很大的，因此建设初期选择合理的车位配比、层数及结构型14、式，将是我们工作努力的一个方向。建议以后的销售中，将车位的成本摊入地上销售面积中，即买房送车位，合理确定租售比例，否则超高层地下车库造价高，车位单独销售显得价格过高，除了买房的客户可能会买车位外，租赁的客户是不可能买车位的，就目前的车位销售情况来看，销售前景并不乐观。主楼钢结构指标分析主楼钢结构指标分析绿地普利中心项目主楼钢结构工程价格指标明细 钢结构内容规格名称综合单价 （元/t)数量 (t)金额（元）建筑面积指标（元/m2）主体钢结构地下部分：劲性柱11136.3332.07 357,142.10 12.96 钢管柱12349.8379.02 4,680,821.20 169.91 地下部15、分小计 5,037,963.30 182.87 地上部分：劲性柱11136.33568.78 6,334,121.78 48.67 劲性梁10866.81176.98 1,923,208.03 14.78 预埋铁件10615.2790.9 964,928.04 7.41 高强螺栓 2,371,020.00 18.22 地上部分小计 152,413,581.09 1171.11 屋顶皇冠钢结构造型钢管桁架17247.23172.96 2,983,080.90 22.92 装饰飘带23419.261820.3 42,630,078.98 327.56 桅杆18630.6276.04 1,416,616、72.34 10.89 小计 49,495,803.26 380.32 合计 206,947,347.65 1312.34 地上钢结构建筑面积指标(主楼地上建筑面积）：1628.85元/地下钢结构建筑面积指标(主楼地下建筑面积）：182.87元/地上地下钢结构建筑面积指标(主楼地上地下面积）：1376.24元/各主要专项工程指标分析各主要专项工程指标分析地上主体结构指标汇总表结构部位建筑面积土建造价指标钢筋指标混凝土指标（m2）造价（万元）建面指标（元/平米）用量t建面指标（kg/m2）用量建面指标（m3/m2）主楼及1#号裙房130314212961634930071520000.42#-717、#裙房161313349207614108164000.4各主要专项工程指标分析各主要专项工程指标分析绿地普利中心主要分包工程指标汇总表序号分包工程名称合同/结算总价（万元）建面指标（元/平米）销面/服务面积指标（元/平米）备注1主楼钢结构工程17032.11255.331363.312主楼幕墙工程7999.78 736.40 1993.22 3裙楼幕墙工程2912.87 859.61 1163.85 4空调工程17427.59 883.25 1402.95 5消防工程3444.49 174.57 217.31 6弱电工程2877.22 145.82 181.52 7主楼泛光工程1565.4218、 140.59 396.11 8裙楼泛光工程341.67 98.21 153.91 9高低压配电系统7766.29 393.72 489.97 10主楼装修工程12069.10 1110.31 1137.32 11主楼电梯工程4019.20 296.00 323.55 各主要专项工程指标分析各主要专项工程指标分析主要分包目标成本及动态成本差额对比序号专业分包目标成本/合同额（万元）结算额/动态成本（万元）差额（万元）差额原因1主楼钢结构15095.9717032.1021936.132 业态改变及招标图深度不够2消防工程2940.713729.32788.61招标时为毛坯，后改为精装导致相关变19、更3弱电工程1902.062451.35549.29设计漏项及招标图纸深度不够4幕墙工程9644.1110200.91556.8变更及签证5供电系统6906.68483.121576.52政府原因成本控制感悟成本控制感悟1、建设初期，项目的定位很重要，因为一旦项目定位，中途发现不合适再去修改，就会引起成本的一系列变动，有时候这种变动可能我们不能随时掌握，到结算的时候才发现，但那时候，所有的成本都已经发生了，已经无法挽回了。2、项目定位后，系统的选择决定我们的成本，尤其是机电系统，不同的系统价格差别非常大，我们的建议是：选择成熟的，大家都比较熟悉的系统，有利于我们成本的控制，也有利于施工质量的控20、制。因为成熟的系统，价格基本上是透明的，而我们不熟悉的东西，价格上无法掌握，最终的运行效果也不好判定。3、定位和系统选定后，发包的模式决定了我们的成本。我们在做合约规划初期，应根据我们预估的现金流情况，决定我们的发包方式，一些大宗的材料，尽可能的采用甲供，如果现金有困难，则可以采用联合招标的方式，约定好管理费的点数，采用乙供方式，这样能够节省很大一部分成本。4、对于商业，招商前置是极为重要的。对于普利中心项目，商业改造付出的成本是令人痛心的，也是属于典型的无效成本，只有 招商前置，我们的前期商业定位才能相对准确，根据招商情况调整我们的平面布局，相应的水、电、消防、燃气等在设计中提前固化，这样才21、能避免不必要的浪费。1、地标性高档次办公大楼地处济南市核心位置，集商业、休闲、娱乐功能与城市绿化立体坡地公园为一体的公园化购物中心与超高层办公楼的济南市地标性建筑。2、充分利用60层观光层的“体验式营销”及会员资源的挖掘利用绿地中心60层观光层的盛大开放，引起了绿地中心在整个济南商办市场的轰动效应。多家优质会员企业在此举办的活动，增加已购买客户的荣耀感及再投资欲望，促进绿地品牌宣传及项目推广，挖掘会员及老业主企业上下游的客户资源。届时案场与企划协同作战，并安排置业顾问全程参与。3、重新梳理房源，坚持执行以租带售和包租相结合的销售模式绿地中心30层以下散售房源均为边角难去化且总价较高，属长期滞销22、房源。通过梳理筛选出周边均为投资客的房源，集整个案场之力先对滞销房源招租，找到租赁客户后通过较高的租金收益带动房源去化。通过此方式保证绿地中心超高的投资价值以增强投资客户信心。4、联合物业做好业主入驻的软性服务，提升服务，促进销售绿地中心的业主（购买或者租赁）是最高端的客户圈层，也是绿地集团山东事业部重点维护的客户圈层，组织客服部、物业部对我们三次上楼拜访入驻企业的投诉强烈问题进行解决方案沟通，做好入驻企业的维护工作，保证绿地中心投入使用后的口碑效应。后期我们将坚持此拜访维护工作，做到更加扎实有效。5、中高端客户圈层营销标准化及推广全民营销政策 继续针对有影响力客户及大客户举办圈层活动（骑马、23、垂钓、高尔夫等），从客户家庭老人小孩入手，定制圈层活动，精准寻找客户，促进老带新成交。定期以去电、上门、邀约晚宴等方式推广全民营销政策，辅以企业家俱乐部平台资源，真正解决客户需求，促进销售成交。项目销售亮点项目销售亮点1、营销样板间展示段通道包装简陋，接待电梯为施工电梯，且样板间精装修细节不适用，设计不够前沿。2、项目周边道路（共青团路已全线封闭）改造影响售楼处的现场来访量及展示效果。3、目前项目楼体字被拆除、共青团路5号商业户外围挡被商管部门更换、顺河东街2号商业户外围挡被拆除,项目周围无明显项目宣传倒示。项目销售阻力项目销售阻力产品调整项目销售情况反思项目销售情况反思裙楼商铺调整：物业持有24、 全部去化，划分为150200平米小商铺， 整体招商运营为了快速去化，商铺越小越好，控制总价，得房率尽量高公寓改办公：高档公寓 办公产品推广后发现市场关注度不高，公寓产品无人问津，事业部提出将公寓改为办公。20102010年定位阶段年定位阶段商务公寓定位商务公寓定位大户型大平层豪宅大户型大平层豪宅目标客群定位：目标客群定位：1、国际买家：国外的金融地产投资客、华侨或成功海归人士;2、港澳台买家：地产投资客、在华商人;3、国内买家：成功的富一代以及上位的富二代；4、其他买家：以更换财富拥有方式为目的。至至20142014年底实际销售客户年底实际销售客户济南市内客户61%、山东省内客户36%、省外25、客户3%。济南主要还是本地客户的需求，而本地客户并不接受高层公寓的形式。02建设建设过程主要分过程主要分项项工程工程回顾检讨回顾检讨反思反思 建设工期分析建设工期分析基础施工开工结构封顶0.000竣工备案30F结构2010.72011.82013.62011.122014.122012.10按时交付2015.16 6个月个月进度快进度快拿地2009.121313个月个月合理进度合理进度2222个月个月合理进度合理进度1818个月个月进度稍慢进度稍慢2015.10.23商业裙房正式开业 1、绿地普利中心自2009年12月份拿地，2015年1月按合同交付，总工期历时5年，2015年10月23日正式26、开业，整个计划符合集团限定的工期要求。项目推进过程中总体进度情况如下： 1）自拿地至开工历时6个月，较集团要求进度快。 2）自开工至基础施工历时13个月，自基础施工至60层结构封顶历时22个月，总体进度基本满足集团要求工期。 3）自结构封顶至完成竣工备案历时18个月，受资金、正式电等问题影响，较集团要求工期稍慢。 2、工期延误分析： 1）屋面皇冠钢结构氟碳喷涂问题：在施工中，屋面皇冠钢结构是吊装后进行焊接后，再进行氟碳喷涂；以至于脚手架迟迟不能拆掉，造成60层幕墙不能封闭。建议以后项目，在工厂做好氟碳喷涂，加工完成后，运至屋面进行吊装焊接后进行补漆喷涂；可以节省2个月左右的工期。 2）C60混27、凝土裂缝问题：由于济南市场上C60砼质量不稳定，造成首层剪力墙模板拆除后表面出现细微裂纹，且1000mm厚剪力墙表面出现较多。通过召开专家论证会及总承包单位派公司专业技术人员指导搅拌站进行砼配制，方解决了C60混凝土问题，造成工期延误1个月。 建设工期分析建设工期分析造型优化： 原设计塔楼造型为上下小中间大的梭形，下部平面为外扩的三角形，上部为内凹的三角形，上部平面空间利用率比较低，另外没有标准层，幕墙实施成本高难度大。 优化后30层以下部分为标准层，面积2000平米，31层以上内收但平面仍为外扩的三角形，提高空间利用率，又基本符合原设计的造型，减少施工难度和幕墙的加工难度。 建筑建筑-超高层28、造型超高层造型核心筒设计亮点： 核心筒呈六边形设计，与三角形的建筑平面相顺应，可以使建筑平面的使用面积达到最大。 为了有效地提高得房率，减少走廊面积，核心筒在30层以下采用的是T型走廊，31层以上采用的是Y型走廊，上下区的电梯错开布置，将核心筒的面积利用到最大。 高区办公层将功能性房间，比如卫生间、机房放置在核心筒，核心筒的利用率达到最大。最终办公得房率达到57.5%, 公寓得房率达到71.5%。核心筒卫生间、机房卫生间、机房卫生间、机房办公层走廊商务公寓层走廊 建筑建筑-核心筒设计核心筒设计层高及净高： 6-30层层高4200mm，架空地板高度150mm，采用矿棉板吊顶，室内净高2850mm29、，走廊及电梯厅净高2600mm。 32-56层因原设计为公寓，层高为3600mm。改为办公后，为保证净高，架空地板高度110mm，通过沿核心筒周圈设置1500mm宽的管线走廊 ，管线主管走管线走廊，室内支管平行于钢梁敷设，且钢梁采用宽扁梁，实现走廊下部净高2400mm，室内净高达到2680mm。 建筑建筑层高及净高层高及净高避难层设计 避难区人数按照5人/平米设计，人数按照套内面积9平米/人统计。31避难层45避难层15避难层 建筑建筑避难层设计避难层设计塔冠设计：三片发自塔身竖向翼的飘带，每片飘带各有10根，材质由塔身处的穿孔铝板，变为矩形截面钢管，自身起一定结构作用；五道水平桁架，竖向间距30、7.2米，起结构稳定作用，材质为圆形截面钢管；建筑高度：楼梯结构高度249.6米，塔冠高度42.9米，建筑总高度292.5米。 塔冠的维护：钢结构采用氟碳喷涂，施工采用现场喷涂。塔冠亮化：经研究采用led投光灯方案。塔冠钢结构用量：钢管桁架172.96吨，飘带1820.303吨 塔冠加工：采用三维定位胎架焊接技术 建筑建筑-塔冠设计塔冠设计基坑围护：主楼基坑深度1723m, 受周边复杂环境限制，采用地墙+锚索（两墙合一）支护；裙房采用灌注桩+锚索支护满足要求，技术成熟，经济合理，保证周边环境安全，当地权威专家均予高度认可地基基础：主楼采用人工挖孔桩+筏板基础，技术合理，承载力高，施工质量保证，31、地方应用经验成熟，工期快，成本低裙房按抗浮及受压要求采用平板式筏板基础。 结构结构- -基坑围护及基础基坑围护及基础 结构结构-主体结构主体结构主体结构：主体结构：主塔楼地上60层，采用带加强层的钢框架混凝土核心筒结构(钢管柱，钢梁，压型钢板楼承板，31层设有环带桁架加强)，属抗震超限工程。商业裙房为25层，采用钢筋混凝土框架结构。主楼结构体系技术合理，自重轻，结构受力合理，有利于抗震设计，施工快，成本偏高。钢管柱截面小，增加使用面积，钢梁高度较小，增加净高。此结构形式保证公寓改办公保证室内净高的可能。屋顶构架及桅杆，造成无效成本增加，但实现建筑效果及地标形象要求。按现在应用经验，结构设计偏保32、守，具有优化的空间。裙房为常规设计，满足大空间要求，受初期业态不确定影响，结构设计偏保守。 机电安装工程机电安装工程空调系统设计位置目前空调形式成本测算建议以后项目空调形式备注说明1,4,5,6,7号裙房两管制+风机盘管+新风系统1000元/左右单个裙房面积偏小，采用VRV；1#裙房面积较大采用两管制风机盘管+新风系统1、VRV可以灵活控制，对于业户运营及物业管理也比较方便；2、面积较大的，采用两管制风机盘管+新风系统，统一管理。2号裙房VRV系统265元/满足使用功能，适合2#裙房的商业管理面积较小，分户管理方便，开关灵活。主楼30层以下四管制+VAV+风机盘管（地盘管）1317.72元/两33、管制风机盘管+新风系统1、四管制是基于空调房间内外区划分以便实现可以同时制冷和供热，但在北方区域同时制冷供热的可能性几乎没有。2、四管制初投资来说，成本较高。3、VAV系统每层要设置空调机房，公摊较大。主楼30层以上水冷多联机+新风系统985.92元/水冷多联机、两管制风机盘管+新风系统；（如果水冷多联机：建筑布置尽可能考虑机房每户一个，如果集中放置需机房门在公共区域）1、由于室外机位置受限，风冷多联机无法安装；2、水冷多联机能效比较高，效果好；3、水冷多联机运行管理中水侧的水、电、能源费用均摊。供热源选择费用方案方案一燃气锅炉（万元）方案二锅炉+市政热源（万元）方案三市政热源（万元）初投资534、63.172776.142239.97年运行费用533.62412.53262.261、绿地中心供热系统，在设计初期共有三个方案可供比选，方案一；燃气锅炉，方案二：燃气锅炉加市政热源，方案三：市政热源； 2、通过对这三个方案的比选，以三十年做为整个寿命周期，这三种方案全寿命成本由高到低为：燃气锅炉加市政热源、燃气锅炉、市政热源；本项目采用了市政热源。 3、通过今年的运营来看：（1）由于市政热源不足，造成供热部门再次自己上一台燃气锅炉作为补充热源；（2）由于市政热源的供热有期限限制（济南从11月15次年3月5日），商场运行及办公运行供暖时段受限，没有灵活性；（3）从初投资来说，采用燃气锅炉初投资35、较低，减少投资，应重点考虑；（4）超高层项目作为销售为主，将来运营费用也是受益方均摊。建议：北方有采暖要求项目不采用市政热源，热源采用燃气锅炉，物业自己管理。 机电安装工程机电安装工程主要机电设备品牌选择、配置标准 机电安装工程机电安装工程序号设备名称品牌适配性1冷水机组约克适配，约克是冷水机组大品牌2空调箱麦克维尔适配，大品牌3风机盘管麦克维尔适配，大品牌4风冷多联机三星适配，采用的是直流变频机型5水冷多联机三星本项目是三星第一个采用该型号项目6VAV设备江森适配，江森的vav项目在全国占有率较高7空调水泵、给水泵ITT(赛莱默)适配，国内大品牌8加药装置洗霸适配9板式换热器山东国信适配1036、配电箱施耐德适配，高档品牌11母线西门子适配，高档品牌12矿物电缆新远程适配，大品牌13电缆新远程适配，大品牌14发电机康明斯适配，大品牌15变压器爱普电气供电局指定16高低压柜爱普电气供电局指定17能源管理系统江森自控适配，高档品牌18楼宇自控江森自控适配，高档品牌19冷却塔上海金日适配20消防水泵凯泉适配21消防报警主机西门子适配，高档品牌，满足设计要求22智能疏散系统北京崇正华盛适配，高档品牌，满足设计要求23风机浙江明新适配，满足设计要求强电系统本项目设计总负荷为，四路进线，两两互为备用。设有柴油发电机应急电源。主塔楼地下一层设主变配电所（4X1600KVA+2X1250KVA+2X137、000KVA） ，在北区2#裙房设一副变电所（2X800KVA） ，在东区3#-7#裙楼地下室设一副变电所（4X1600KVA），主塔楼15层(2X1250KVA)与31层(6X1000KVA)各设一副变电所。高压站内设置计量柜，高供高计，动照合计。1、本项目是济南市第一个变压器上楼的的项目，济南市供电局比较慎重，去南京紫峰等地考察后才确定。2、济南市地方规定总负荷超过20000KVA，需要加设110kv变配电站，后来经过领导多次协调，取消了增加变配电站的需求。3、由于老城区周边电力负荷（市政配套）不够，需要从3公里之外的变电站引入电源，市政增加电缆沟，为此我公司付出了2500万的电缆沟建设费38、。4、从今年运行来看最高峰值也仅到12200KVA，当然今年入住率仅40%多，后期运营用电还有待于观察。 机电安装工程机电安装工程 幕墙配置反思幕墙配置反思竖向装饰带单元式玻璃幕墙系统： 中心间距定值在外墙上布置穿孔铝制百叶作为遮阳装置，其降低了大楼的热增益并限制了太阳光的眩光，利于建筑节能。此外百叶可以作为折流板降低夜间大楼产生的光污染。 遮阳板外置发光二级管装置，可以创建动感的照明效果，令大厦在夜晚展现出独特的外形效果，栩栩如生。 主楼采用全钢化HS6+1.52PVB+HS6+12Ar+TP8中空夹胶玻璃，为了解决钢化玻璃自爆的问题，通过咨询研究将夹胶的两片钢化玻璃改为半钢化，置于室外侧，39、满足安全需要的同时减少自爆率，到目前为止无自爆情况。 主楼每层136块单元板块，其中办公标准层开启扇24块，32层以上每层开启扇42扇，采用上悬窗设计，能满足所有办公空间的通风问题，另外可以解决部分房间的消防排烟要求，节省排烟设备和管道的敷设。电梯配置： 1-30层： 1-18层为低区，配置6台载重1600kg，梯速为3m/s的电梯。轿厢满载率设定为80%，办公楼标准层的使用面积1450 m2，人均占用的使用面积为11 m2，出勤率是85%，服务人数预计为1404人。测算结果5分钟运载能力为12.7%，间隔时间28.2秒，满足需要。 19-30层为高区，配置6台载重1600kg，梯速为6m/s40、的电梯。轿厢满载率设定为80%，办公楼标准层的使用面积1450 m2，人均占用的使用面积为11 m2，出勤率是85%，每层人数预计为1296人。测算结果5分钟运载能力为13.3%，间隔时间29.2秒，满足需要。 32-56层为高区办公，配置4台1-32层的穿梭电梯，6台32-56层的层间梯。轿厢满载率设定为80%，人均占用的使用面积为9 m2，出勤率是85%，服务人数预计为4176。经测算穿梭梯5分钟运载能力为8.6%，间隔时间48.6秒，测算结果不理想。运营情况：1-30层入住率约51%，电梯4台运行，满足使用要求。32层以上入住率约32%，穿梭梯2台运行，上班高峰期等候时间较长。 电梯配置41、电梯配置地下车位面积指标分析：地下室因电信管线被分成了3块，又因保泉的需要主楼地下室挖深不得大于18米，裙楼地下室挖深不得大于12米，所以主楼地下室3层，裙楼地下室2层，在地下二层联通，用以停机动车，泊车位总计860个。北侧地下室1层用以非机动车停放，约650个车位。地下室总面积51047平米，机房面积共计7748平米，车库停车区面积35205.59平米，每个车位占面积约40.94平米。地下三层地下二层地下一层地下室机房面积统计表楼号总面积一号地下室6045二号地下室175三号地下室1528 地下车位地下车位设计方案思考及评估：一层大堂区域 超高层地标，大堂必须做到品质高、国际化、设计感强、大42、气稳重、有视觉冲击力等几个特点，普利大堂基本已达到以上要求。 1. 一层大堂部分整体方案及呈现效果与项目地标定位较为匹配。 2.顶面LED灯带可考虑减少数量或采用均匀间距设置，目前使用效果看维修率变高，且不太方便。 3.电梯厅顶面发光玻璃顶效果较好，内部LED灯管使用较密亮度较高，可减少灯管数量均匀即可。 4. 墙面干挂石材尤其电梯厅区域为保证门洞口弧面造型效果，出墙距离200MM对空间宽度有一定影响。可再推敲做法加大电梯厅宽度。 5.转角处大堂最初定位为会所大堂，后因公寓改办公后57-60层会所业态调整，转角大堂目前不明确定位，仅为基本装修满足验收完毕，可深层次挖掘其商业价值，后期超高层开发43、中需明确具体定位，避免此尴尬情况再次出现。一层大堂实景图一层大堂实景图 室内精装修室内精装修 标准层走道实景图标准层走道实景图设计方案思考及评估：低区办公标准层区域1. 标准层公区设计及还原与项目地标性较为适配。2. 电梯厅顶面发光玻璃顶效果较好，内部LED灯管使用较密亮度较高，另外使用中发现个别灯管易变色，后期开发超高层项目中可考虑其他形式的吊顶。3.走道及电梯厅墙面铝板势品质感好、可塑性强，劣势易磕碰、易划伤，优，后期办公项目中可酌情使用。考虑人造石材、仿石材瓷砖作为墙面装饰通过排版处理也可达到美观耐用的目的。4.走道办公室入户门，目前采用无把手的方式美观度较高，设计感较强，劣势为如不细心44、维护使用会发生变形情况。 室内精装修室内精装修施工样板还原细节把控关键点说明： 1. 标准层办公室墙面乳胶漆、顶面矿棉板、照明采用集成灯带的形式，地面网络地板配块毯的方式。充分体现了国际甲级办公的档次。集成灯带的应用为本项目办公室的亮点，应继续研发及升级。 2.考虑本项目为当地第一个交付超高层项目，地面交付标准为网络地板加块毯，后续开发超高层办公可取消地毯改为业主自理，即可降低成本又可满足业主自主性。 3.公共卫生间的木质隔断属超配，可选用与高区一致的成品卫生间隔断，可降低成本。洗手盆下部石材台面及镜面可整体处理可缩减成本及施工周期。集成灯带网络地板块毯暖灰色乳胶漆暗架矿棉板人造石踢脚 室内精45、装修室内精装修 园林景观工程园林景观工程 景观理念及打造手法关键点说明： 总体设计理念：设计借鉴了济南的山与泉的文化，在地面铺装形式、水景、景墙中用现代的手法表现出来。 场地内贯穿了一条6米高，300米长的景观廊桥，将散落的建筑单体紧密的联系到一起，打破空间局限性，将各个商业建筑联系起来，并形成一个商业内庭广场，供游人休憩及商家组织活动。景观特色 设计充分挖掘现状，利用场地本身南高北低的高差，通过竖向空间分割重组将整个公园串联起来，打造“口袋公园”；设计形式及策略-空中走廊（6-7.5M）-公园流线组织（局部3M）-开放景观-主入口景观-增设艺术品，提升氛围及品质。 园林景观工程园林景观工程 46、景观标准及适配度关键点说明： 反思：北侧普利街市政红线外侧区域，前期规划设计竖向标高与市政竖向高差过大，导致后期实施为解决竖向出现不协调感官点，对于商业空间氛围展示效果不理想！ 以后项目中，尤其在用地红线、整体竖向、消防道路等与规划验收有关的点位，在景观表达时严格控制审核，灵活处理空间做好与商业的相互衔接。关键点说明：-标准适配度总述 整体景观设计标准与超高层地标匹配度偏低匹配度偏低，整体中央公园概念符合整个项目要求，廊桥设计创新和活动广场相结合能够吸引和聚集人气，后续设计中应重点加强加强商办主入口空间亮点体现；加强商业区域，景观氛围营造，提前做好设计定位，根据功能定位设计着重活跃整个商业空间47、活跃整个商业空间氛围氛围，与整个室外环境相融合的室外艺术品及商业情景化包装设计。关键点说明： 反思：根据运营状况和后期使用情况，排水沟及自行车库使用上不方便，建议在后期设计中注重细节设计和使用功能，排水沟形式在上车区域应该重点关注，线性排水沟考虑承重。绿地中绿地中心商业平面心商业平面最初定位：自持物业，高档休闲餐饮、高端精品购物 为主题的体验式商业中心。面积区段：200平面左右或大平层，动线清晰可达性强。实施方案：销售型物业，以商业、餐饮为主，餐饮占比50%，面积区段：100平面左右的小商铺，动线较复杂，分动线较多。运营情况：体验式消费为主的商业中心。餐饮占比70%，商户面积区段300平面左右48、商业改造： 实施方案因存在大量分户墙，商铺划分很小，交付时需要砌筑所有墙体，且每户内要完成墙顶地的粗装施工，但这些墙体及室内的粗装饰在商业开业全90%拆除，造成很大的时间和成本上的浪费。 因商业业态也大量修改，机电的预留预埋明显不足，商户内的给排水、油烟井道的改造和隔油排烟设备增加对于已完成的精装部分、车库、屋面等产生很大的影响，改造难度加大。 定位的准确性和交付的时序问题是后期项目值得思考的地方。 商业改造商业改造绿地中绿地中心商业立面心商业立面立面分隔：立面分隔的尺寸应结合入口大门尺寸一并考虑，绿地中心立面分隔为1400mm、1700mm，立面分隔较舒适，但开门尺寸不合适，双开门尺寸过小，49、单开尺寸过大，后期运营与改造难度都大。雨棚上部设置的店招过小，且雨棚对店招遮挡严重。 商业立面反思商业立面反思 招标采购总结招标采购总结1 1、该项目整体采购情况符合绿地集团战略控购及战略合作要求，战略控购率、该项目整体采购情况符合绿地集团战略控购及战略合作要求，战略控购率 100% 100% 。2、该项目整体目标成本可控，目标成本五级科目也实现了成本节余，单项采购无超成本现象。1、总包（上海建工-上海四建）团队基础为土建专业，在配合协调上有意无意倾向土建专业，甲方绝大多数情况直接面对总包下属的机电分包（上安六分），协调工作量及难度加大。2、超高层整体工期长，在其中较长（约2.5年）的土建施工50、期（60%的总包产值占比），工程款因各种原因不能及时到位。而在其中较短（约1.5年）的机电安装施工期内（40%的总包产值占比），甲方支出的工程款常被总包补足土建欠账，造成在机电安装期内的工程款问题放大，安装工期受到影响。3、对于总包方面的问题，通过与兄弟事业部及其他一线房地产公司交流，对后续超高层项目我们也很赞同土建与综合机电总包分离的做法：1）综合机电总包单独招标，单独签订综合机电总包合同。2）明确明晰合约分判，对于甲供材、甲分包，明确约定。3）对机电总包与土建总包的施工界面、与其他机电分包的施工界面需要有较为清晰的约定。4）对于机电总包范围内的核价材料规定同档次品牌范围，以便招标过程中材料51、竞价，减免后期核价。 招标采购总结招标采购总结总承包单位建议 物业运营总结物业运营总结主要问题及客户投诉重点1、大堂旋转门设计为三扇门，且尺寸较小，在上下班出入客流较多时，造成拥挤。建议改成双扇门，中间可以平开的大尺寸旋转门。2、大堂旋转门两侧单扇无框玻璃门高度太高，宽度太窄，在紧急情况下无法快速疏散客流；在大风天气下，开启容易损坏，造成伤人事件。3、32-60层设计为水冷VRV空调机组，冬季供暖时，业主需缴纳空调制热电费和市政供暖费。4、地下车库入口道闸系统采用取卡进入，车辆进出速度慢，容易拥堵，建议改成拍照系统；停车场内标识不全，业户找不到电梯，停车场未设计智能诱导系统、空余车位显示系统、智能寻车系统。5、设计时缺少核心筒防侵入系统，楼层监控系统，不能监控楼道，只能监控电梯厅，可疑人员进入楼层，无法跟拍。6、30层以下空调出风口为地面出风，业主装修时无法改动。7、商业和写字楼共用一个机房，用电、用水设备未分开计量。8、32层-60层空调机房在业户房间内，检修、巡视不方便。9、公区电量无计量表，无法单独核算公摊能耗。9、商业、写字楼无独立计量装置，因各自运行时间不统一，电费单价不统一，能耗分摊造成扯皮推诿。谢谢谢谢观看观看山东房地产事业部山东房地产事业部20XX.12