1、 摘 要? 陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（简称“陆家嘴”）最初成立主要负责在陆家嘴园区内从事商业地产和园区开发，最初以土地批租作为主要业务。 ? 陆家嘴金融贸易区以政策导向为依托， 通过区位优势和产业基础实现资源的最大化富集， 从而打造现代化的金融服务类园区。 ? 随着区域开发日渐成熟，公司逐步开始转型之路。从 2012 年开始，陆家嘴的土地批租业务宣告结束。基于对核心地段优质物业的掌控，公司正逐步向租售并举的业务模式转型，提升持有型物业的经营能力。 ? 陆家嘴未来的发展方向将与上海市的规划发展密切结合，其大股东陆家嘴集团拥有上海陆家嘴项目和世博前滩项目的开发主导权，这将为陆家嘴未来的也而2、无拓展提供更大空间。 ? 现阶段土地一级开发模式主要有政府主导和企业主导的三种不同模式，土地一级开发融资渠道依然来自银行，而土地批租的盈利模式主要有分成模式和固定收益模式两种，陆家嘴依靠其独特的区位优势以及政策红利，其土地一级开发业务毛利率高达 60%以上。 高通智库 高通智库 房 地 产 标 杆 企 业 研 究房 地 产 标 杆 企 业 研 究 高通智库 高通智库 房地产标杆企业研究高 通 智 库 高 通 智 库 2012 年 8 月 19 日 2012 年 8 月 19 日 陆家嘴：城市运营商的转型之路陆家嘴：城市运营商的转型之路 房地产标杆企业研究 2 目录一、陆家嘴简介 . 4 . 43、（一）陆家嘴业务类型 . 4（二）公司股东概况 . 4（三）陆家嘴发展历程 . 5（四）陆家嘴金融贸易区发展之路 . 7（五）财务分析 . 9二、公司业务转型 . 14 . 14（一）转型方向全面转变成为租售并举 . 14（二）土地批租逐渐从历史舞台上退出 . 16（三）租赁业务业态模式协同金融区发展 . 17三、未来发展方向 . 20 . 20（一）集团资产注入丰富公司业态 . 20（二）积极转变城市综合体运营商 . 21（三）迪斯尼项目开发带来新活力 . 22（四）世博前滩开发可复制原有业务 . 23四、国内土地一级开发模式解读 . 24 . 24（一）土地一级开发的典型模式 . 24（二）土地一级开发融资模式 . 25（三）土地一级开发的盈利模式 . 26五、代表产品简介 . 27 . 27（一）写字楼 . 27（二）商业地产 . 29（三）住宅 . 30房地产标杆企业研究 3 图表