1、化不可能为可能上海星河湾二期总体营销策略报告致星河湾集团易居中国谨呈二一三年一月思维地图观局局外局内市场客户品牌节点+策略思考目标确定定势依市占位项目卖点客群锁定核定项目与目标客群匹配卖点智取内场强力销售常PK外场多管齐下大拓客团队合力创佳绩精准营销深耕细作品牌业绩双赢内容目录PART1 策略思考PART2 营销策略PRAT3 品牌策略PRAT4 传播策略PART5 团队管理PART1策略思考在开始本轮营销方案之前，先思考一下：2013年需要解决的问题？回顾2012（包含办公、商业，按照签约金额进行排序）2012年上海房地产项目销售金额排行榜全市高端住宅排行第5名全市房地产项目排行第9名上海星2、河湾一期以 23.34亿 签约额荣获全市销售金额排名前10中，半数为总价700-1200万总价段住宅项目，高端公寓已成为近年全市住宅销售排行榜主力。冠亚50亿是机会。2012年上海品牌开发商排行榜（统计标准为开发商2012商品房签约金额）以两个项目49.3亿签约金额荣登上海品牌开发商排行榜第6名星河湾集团2012年度在上海品牌进前十，40亿总销是底线。这是星河湾两个项目无新推盘，保持持续的常态销售情况下取得的成绩，那么星河湾有新推项目的年度排名又如何呢？我们发现，星河湾在上海2009年2011年期间每年都有新开盘的情况，全市年度销售业绩排名不低于全市前三名。追溯以往星河湾在上海业绩回顾浦星一期3、销冠上星一期高端住宅销售面积及金额双料冠军上星一期高端住宅销售面积亚军浦星二期高端住宅销售金额冠军上星一期销售金额高端住宅排行第5名全市第7名浦星二期销售金额高端住宅排行第4名全市第6名二期关键词17万方240M2-300M2全成品，精装修（二期货量充足，按照目前的均价预估约有60亿的货量，加上一期在售的逾20亿货量，2013年上海星河湾可以提供的货量约80亿）（这是上海星河湾一期去化最快的户型产品，面积适中，总价控制合理，属于沪上改善型舒适版的最佳面积段）（同上海星河湾一期同样的装修标准、一样的产品品质，客户有直观感受）货量充足热卖户型已缺货近2年不变的品质基于此，2013年首先确立的营销目标是：年度品牌开发商排名跻身前十（根据2012年品牌开发商前十排名情况，必须超过40亿才有机会）单盘销售金额排名保二争一（根据2009-2012全市销售金额排名情况，保40亿争50亿才有把握）单盘年度