1、初步设想策划方案漳州市金谷温泉休闲项目发展机会挖掘项目属性界定壹贰发展方向及发展策略叁分阶段工作计划肆【目录】Contents3本项目是什么类型？其面临的最核心问题是什么项目属性界定及核心问题解析 项目属性界定 核心问题解析4项目概况：项目位于龙海市东泗乡东泗村，占地面积约70亩，其中现有温泉区约17亩，山地区28亩，新建区约25亩，新建区总建约23448.7平方米，计容总建筑面积约21331.85平方米（公寓约16830.72平方米），新建区用土地性质为商业、商住。金谷枫墅园（B地块）主要经济技术指标项目单位指标总用地面积平方米9341.51.建筑总面积平方米19959.3其中地上建筑面积平2、方米15667.6地下车库面积（不计容）平方米4291.72.建筑基底总面积平方米2992.33.容积率1.684.建筑密度32%5.绿地率35%6.停车泊位数个84金谷枫墅园（A地块）休闲度假公寓主要经济技术指标总用地面积平方米7666.23建筑总面积平方米7665.85建筑基底总面积平方米1533.16容积率1建筑密度20%绿地率45%停车泊位数个505核心资源：温泉资源属于项目的主要驱动力，但从周边大区域看，温泉资源并不稀缺。名称同安翠丰SPA温泉同安京闽盛之乡海沧日月谷温泉度假村集美天沐杏博湾温泉度假村角美龙佳生态温泉山庄云霄金汤湾海水温泉温度（）585082907065特征弱碱性单纯3、泉天然碳酸氢钠热泉国家AAAA级旅游景区硅酸泉和氯化物泉典型的海水温泉水国家AAAA级旅游景区优质氯化物泉含稀有氡气放射能，素有“温泉贵族”之美誉n 周边大区域地热资源十分丰富，出水量大，且水质良好。开发起步早，规模及档次高，区域影响力强。n 漳州被评为“中国温泉之城”，全市共出露温泉61处，分布密度居福建省第一，居全国前列。除东山县外，其余10个县（市、区）均有温泉分布。6区域抗性：地块位于城市陌生区，区域形象不好，项目所具有的温泉资源影响力不足。项目处于龙海市东泗乡东泗村，有待进一步发展，在大漳、厦区域不具备影响力：n位于东泗村，基础设施落后，区域发展有待进一步发展；n交通不便，目前通过高4、速、厦漳大桥与厦门相接，需要近1个小时车程；n周边原始村落分布，村路泥泞、大量村民居住于此，对环境影响大，形象差；n温泉资源目前仍是初级开发经营，定位有待提升，影响力不足。7描述说明优势区域价值提升空间交通通达性好温泉资源优越，可操作性强其他自然生态资源丰富n发展定位：东泗乡是以“优美田园风光的生态旅游乡镇”为发展定位的省级生态乡镇，具备发展潜力；n路网完善：厦漳城际轨道R3线、省道208复线，到厦门只需半小时车程，到漳州市区仅需20分钟，东泗-漳州-厦门半小时生活圈、旅游圈、经济圈逐步形成；n项目规划：依山建设，温泉储量丰富，水质优良，定位于温泉旅游休闲度假地产，规划有温泉、酒店、公寓等物业5、。劣势发展的不确定性较高显性需求不明显资源缺乏稀缺性环境整改工程大n大都市圈处于规划阶段，城市化进程慢；n片区及项目影响力有限，需求需要引导；n周边大区域同类型项目众多；n项目本体修缮，道路及周边环境整改提升。城市属性区域受厦漳大都市圈辐射，但影响力有限自然属性有一定温泉、生态自然资源项目属性中小规模温泉、旅游、度假地产项目属性界定：大都市圈辐射的区域，有一定自然资源的中、小规模温泉地产项目。8纯粹公寓项目总建1.56万温泉度假地产刚起步的陌生区域、客户群不足的小规模住宅项目。立足全盘，整合温泉+酒店+公寓+周边生态资源有核心吸引力的中高端温泉休闲度假项。核心问题分析：立足全盘，“温泉+酒店+6、公寓+周边生态资源”是项目的必由之选。要实现公寓快速销售回现，产品价值最大化以及滚动运营的目标，我们能否仅就公寓项目考虑？优势：前期投入少。优势：项目具有规模优势，结合周边生态资源，可以通过温泉、酒店等高端设施形成项目独特的竞争优势；产品可实现较高溢价，并且消化速度快，符合快速回现及产品价值最大化的目标；通过项目可以实现企业品牌的提升以及后续滚动运营。劣势：项目缺乏驱动，导致销售困难，销售难度大 产品溢价难，收益难以保证 项目知名度及市场影响力无法提升，后续运营难劣势：前期投入较大。发展机会挖掘项目属性界定壹贰发展方向及发展策略叁分阶段工作计划肆【目录】Contents10项目市场机会挖掘我司7、认为，本项目应以厦漳大都市圈挤出型投资、旅游度假的投资客群为项目发展的重点，那么这两类客户有无突破机会？厦漳挤出型投资的机会挖掘 厦漳旅游度假投资的机会挖掘11周边土地市场：进入2017年随着厦漳同城化的进一步推进，漳州市区楼面价破万，漳州港“地王”楼面价高达9449.96元/。再加上厦门限购、限贷严控下，房价依然坚挺。因此，厦漳挤出效应持续发酵，投资客对环大厦门板块，价格洼地的房产投资预期乐观。地块编号地块位置出让面积（）土地用途出让年限（年）计容建筑面积起始价（万元）总价（万元）楼面价（元）溢价率最高报价人2017P01（漳州）漳华东路以北，龙江路以西52438.88商住用地住宅70年商服8、40年1468286170016000010897.1159.32%-2017P01港尾镇卓岐村69001商住用地住宅70年商服40年139802629001310009370108.27%住宅2017P02港尾镇卓岐村56614商住用地住宅70年商服40年113228510001070009450109.80%住宅2017P03港尾镇卓岐村17790商住用地住宅70年商服40年3913812000240006132100%中骏2017P04港尾镇卓岐村13341商住用地住宅70年商服40年293509000205006985127.78%中骏2017P05港尾镇卓岐村11602商住用地住宅79、0年商服40年255247850162006347106.37%中骏12市场机会一：厦门挤出型投资客本案 本项目位于角美与漳州港板块之间，两板块新城开发起步早，近几年承接大量厦门挤出型刚需客群，房价已经远高出漳州其他板块。本项目所在区域仍处于地产开发的陌生区域，但是依托距离厦门近、房价洼地，并独有温泉资源仍有希望吸引部分厦门挤出型投资客户。看重本项目环厦门板块的地段优势、温泉资源、高性价比，不限购、不限贷1316%16%27%27%14%1小时内11.5小时1.52小时23小时3小时以上22%34%20%24%1周1次1月1次以上1季12次1年12次厦门居民休闲方式分布图厦门居民休闲频率分布图10、厦门居民休闲目的分布图厦门居民休闲半径分布图 从休闲旅游的频率、目的和范围看，厦门人主要的休闲模式是在2小时内车程半径内游览观光，且频率较高；从休闲旅游方式看，度假休闲的客户比例已经超过观光旅游者，逐步成为市场主流。厦门休闲度假特征总结：从厦门休闲度假市场来看，厦门周边2小时范围内度假休闲需求已经成为市场主流，休闲度假客户已经超过观光旅游，形成了巨大的休闲度假需求。14传统滨海休闲+特色温泉疗养在漳、厦大区域，温泉疗养+滨海休闲，仍然是客户最喜爱的休闲度假方式。人们希望远离市区的喧嚣，在郊区优美的自然环境中放松心情，享受多重的休闲服务。随着人们对健康的重视，郊区温泉疗养受欢迎程度大大提高。市场11、机会二：厦漳旅游度假目的投资客15通过对客户的挖掘及机会研判，从项目的时间和空间两个维度上来看，本项目都具备承接厦门挤出型投资客+厦漳旅游度假目的投资客需求的条件。面对以上两类目标客群具有较强吸引力。通过逐渐营造温泉度假氛围，实现客户演变，最终以休闲度假目的外部客户为主，实现高额利润。厦漳挤出型投资客+厦漳旅游度假目的投资客本项目市场机会挖掘发展机会挖掘发展机会挖掘项目属性界定项目属性界定壹壹贰贰发展方向及发展策略发展方向及发展策略叁叁分阶段工作计划分阶段工作计划肆肆【目录】Contents名道公司简介名道公司简介伍伍17发展方向及发展策略我司通过对项目本体解读、市场机会及客群分析，基本确定本12、项目的核心竞争力，那么本项目的发展方向应当是 项目发展方向 项目发展策略根据我司多年的操盘经验，提出本项目的发展设想方向“一汤”-金谷温泉度假村本期新规划的酒店产品本期新规划的公寓产品28亩山地用地（租赁形式）新增附加值周边农用地租用。（建议后期租赁）海西首创3D温泉体验中心汽车温泉主题酒店空中温泉公寓 森林温泉野宿生态庄园餐厅现有一期温原改造提升19n 温泉体验差异化3D观影温泉+差异温泉体验 庄园会所 引进3D观影设备，整改提升温泉会所 同时奢享3D观影+温泉泡池双重体验 差异主题温泉精细体验+趣味庄园风情海西首创3D温泉体验中心20差异化方向一：假山餐厅整改方向温泉体验+3D观影厅创新思13、路：温泉影厅设计要点：原假山存在严重的滴水漏水现象，建议直接改造成厦门首个温泉影厅，提升项目趣味性体验。原假山餐厅优化升级成3D观影厅，引进3D观影设备，并增设温泉泡池，打造厦门首个温泉影厅。21差异化方向二：洗心池、养身汤、情侣池等特色汤池，概念包装炒作。洗心汤池：净化身体净化灵魂提高品格功效，对“心力交瘁”的都市人的强势召唤。结合环境，打造具有禅修意境的泡浴空间。视觉，触觉，听觉，多维度体验。养身汤池（加料泡池）：泡池内添加的材料或取名贵之材，或取稀有之品，浸泡其中，不仅可以放松自我，还有养生保健之功效。情侣汤池：醉美池、虞美池、叶恋池、蝶恋池、凤凰池、鸳鸯池、比翼池、同心池、知心池、暮思14、池、相思池、浪漫池。这些泡池注重客人私密性，或隐于绿植之中，或坐落于假山或屏风之后，有效阻挡了外界的视线。创新思路：增加特色汤池设计要点：22苏打溫泉（泡的時候会不断有泡泡冒出）冻溫泉（只有16度的，可以冷热交融）温泉蒸汽（营造景观视觉感,创造舒适的温泉体验氛围）差异化方向三：通过体验氛围营造，不再是简单的“澡堂”，而是极致温泉体验。23酒店消费私密化私享温泉度假 独特风情体验 网上或APP平台预定，客户信息保密;一客房一车位一主题，直接驾车到客房专属30室内车库，下车直接进入客房；隐秘性高，更人性化，轻松拥有舒适浪漫的自我天堂。汽车温泉主题酒店24汽车主题酒店创新思路：全景、私密、独享。设计15、要点：公共活动空间以客厅，厨房，餐厅于一体，通过四个标准一房一厅户型组合的组团空间。它们彼此私密又相互联系。优点：适合多亲友家庭组团度假，增加公寓的趣味性与独特性。创新公寓户型，增加全景温泉泡池，凸显本案个性化风格。25公寓产品特色化屋顶温泉游泳 户户全景泡池 原生态 全岭360山景温泉公寓 户户温泉观景空中泡池+顶层空中温泉泳池空中温泉公寓 空中温泉公寓屋顶私享会所打造海西首个屋顶温泉游泳概念，提高海西全城围观、体验新启点。27空中温泉公寓创新思路：全景、私密、独享。设计要点：公共活动空间以客厅，厨房，餐厅于一体，通过四个标准一房一厅户型组合的组团空间。它们彼此私密又相互联系。优点：适合多亲16、友家庭组团度假，增加公寓的趣味性与独特性。创新公寓户型，增加全景温泉泡池，凸显本案个性化风格。28森林温泉野宿 森林情趣树屋 体验原乡原墅生态庄园餐厅生态定制餐厅 农耕文化体验发展机会挖掘项目属性界定壹贰发展方向及发展策略叁分阶段工作计划肆【目录】Contents阶段诉求主要工作重大节点阶段目标温泉会所启动整改提升，3D观影设备引进；项目道路建设并通车，扭转项目市场形象及口碑，为公寓销售蓄客作准备。通过温泉体验差异化整改，外部环境升级提升，为公寓销售开始炒作，树立市场信心。温泉会所整改，3D观影正式运营提，项目道路开建并实现通车。项目大门形象提升，围墙整改并喷绘广告。3D观影+温泉体验 休闲会17、所正式开业公路通车。第一阶段：温泉体验差异化整改阶段阶段诉求主要工作重大节点阶段目标通过整体概念规划，泡温泉+3D观影的营销体验，并结合整体定位，为公寓销售开始炒作，树立市场信心。销售中心布置、户外广告推、沙盘模型制作完成，楼书、户型图等基本销售物料到位。售楼处开放、产品说明会、暖场活动、内部认购第二阶段：公寓营销准备期温泉休闲会所作为公寓销售体验式售楼处，售楼处销售团队进场，各类销售道具和物料到位，开始启动公寓销售蓄客。阶段诉求主要工作重大节点阶段目标“四菜”项目陆续整合并投入使用，践行项目概念规划，提升投资客置业信心，为公寓开盘造势。通过整体概念规划落地，强化项目市场定位，为公寓开盘造势，18、树立市场信心。“四菜”整合，开发体验型农场、打造特色私房菜、招商引进中医养生堂、招商引进户外拓展基地，并陆续投入运营。“四菜”特色私房菜、中医养生堂、体验型农场、户外拓展基地正式投入运营仪式，及体验性暖场活动。第三阶段：业态多元化整合阶段阶段诉求主要工作重大节点阶段目标树立供不应求的热销场面，坚定市场信心，制造客户期待，为后续持续热销及成功运营铺垫。炒作首次入市即热销，印证项目前景和投资价值。提升板块区域价值及市场知名度。首次开盘、二到三次加推、客户拓展及维护，项目加快开发节奏。开盘盛典、业主答谢会;重要节假日结合项目资源举办大型暖场活动。第四阶段：公寓热销阶段阶段诉求主要工作重大节点阶段目标公寓销售完毕，资金快速回笼，滚动投入酒店建设，及会所、配套运营，提升项目形象及完善旅游度假功能。通过温泉体验+公寓热销的良性运营及口碑传递，辐射更多目标消费客群，提高项目经营业绩。酒店建设、开业，现有功能深化提升、增加，寻找后续土地可持续的可能性。酒店封顶大吉、酒店开业仪式项目周年庆体验活动第五阶段：滚动运营阶段