1、房地产投资全过程房地产投资全过程精讲系列课精讲系列课第八节第八节房地产投资房地产投资投资测算（税费梳理投资测算（税费梳理）土地增值税、增值税土地增值税、增值税区别区别1、纳税、扣缴义务人区别2、征税范围不同3、税率、扣除项目、计税方式不同4、纳税地点不同5、纳税期限不同6、减税、免税6 6大不同大不同增值税增值税增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额增值额作为计税依据而征收的一种流转税流转税。是对商品或应税劳务的附加值征收的。它是一种价外税价外税，也就是由消费者来进行承担的。营改增营改增1、减少营业税的重复征税，对大部分企业来说税负下降；2、由于发票可以抵扣，增加了企业的议价能力2、；3、营改增目前基本完成了改革，在全行业内形成了抵扣链划重点：2016年5月1日增值税计算增值税计算销项税额销项税额：增值税纳税人销售货物和应交税劳务，按照销售额和适用税率计算并向购买方收取的增值税税额。进项税额进项税额：纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。先 引入两个概念案例案例某项目销售额1000万元，期间产生的广告费用20万元。其中销项税额：1000/（1+10%）*10%=90.91万元进项税额：20/（1+6%）*6%=1.1万元而进项税额因为由广告公司已经支付过增值税，因此在开发企业里，不需要再次收税。因此开发企业需要缴纳的增值税应该3、如下：1000/1000/（1+10%1+10%）*10%*10%- -20/20/（1+6%1+6%）*6%=89.81*6%=89.81万元万元一般计税法（开发企业）一般计税法（开发企业）当期增值税额当期增值税额= =（销售收入（销售收入- -当期允许扣除的土地金额）当期允许扣除的土地金额）/ /（1+10%1+10%）*10%*10%- -抵扣税额（进项税额）抵扣税额（进项税额）那么当期允许扣除的土地金额，怎么核定？允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税、印花税）*（当期销售建筑面积/总可售建筑面积）问题思考问题思考为什么要扣除土地金额？为何不包括契税，印花税？企业增值税企业增值税适用税率表适用税率表企业增值税适用税率表税率适用行业子项17%销售或进口货物（除使用13%的货物：已取消）提供加工、修理、修配劳务提供有形动产租赁服务11%转让土地使用权销售不动产提供不动产租赁提供建筑服务