1、1 1 1案例研究案例研究国瑞商业中心国瑞商业中心2 2 2A.案例基础资料与商圈地理信息案例基础资料与商圈地理信息B.功能、业态及租户组合功能、业态及租户组合C.布局与规划设计布局与规划设计 D.消费者沟通消费者沟通E.项目总结（借鉴意义）项目总结（借鉴意义）3 3 3国瑞城项目是由北京国瑞兴业地产有限公司在国瑞城项目是由北京国瑞兴业地产有限公司在2009年开发的总建筑面积年开发的总建筑面积110万的大型综合建筑群万的大型综合建筑群项目基础资料基础资料基础资料国瑞城项目概况国瑞城项目概况资料来源：实地调研,九洲远景分析发展商：发展商：北京国瑞兴业地产有限公司项目规模：项目规模：国瑞城建筑面积2、110万平方米，是一个集甲级写字楼、酒店式服务公寓、国际商务公寓、大型购物广场、高档住宅楼、四合院等为一体的综合建筑集群 国瑞商业中心，建筑面积24万平方米，是由一座13万平米的购物中心、一座5万平米的酒店式服务公寓、三栋共3.5万平米的商务公寓和一栋3.5万平米的写字楼等建筑组成 位置：位置：位于崇外大街和西花市大街交叉带，东临北花市大街、西接崇文门外大街、北依崇文门东大街、南靠花市大街；紧邻新世界商场和搜秀城，距离长安街仅1000米竣工时间：竣工时间：2009年8月住宅区住宅区商业中心商业中心4国瑞商业中心甲级写字楼总建筑面积国瑞商业中心甲级写字楼总建筑面积3.5万，设施齐全，交通便利万，3、设施齐全，交通便利写字楼 物业管理公司 国瑞物业管理公司 写字楼级别 甲级 规模 总建筑面积：35000 楼层 16层 标准层面积 2000 分割单元面积 90 空调 单元式中央空调 电梯 奥的斯 停车位1000 租金水平4.5元/天/平米 进驻企业类型 综合 层高2.8 米 物业费租金含写字楼写字楼4写字楼概况写字楼概况写字楼写字楼资料来源：实地调研,九洲远景分析5服务式公寓公寓公寓资料来源：实地调研,九洲远景分析服务式公寓概况服务式公寓概况公寓公寓 物业管理公司 国瑞物业管理公司 公寓级别 精装服务式公寓 规模 3.5万平米 楼层 共3000套，雅仕苑544套 标准层面积 建筑面积80004、00 平方米 户型面积层高3.15米，60-240平米主力户型，以 80-150 平米为主 电梯 3部 停车位1000个 设施卫星电视、宽带系统、安保智能系统 介绍是国瑞城A区五大建筑形态中的重要组成部分，定位于皇城豪宅极品，以极致舒适为目标，建筑品质和配套上精益求精国瑞商业中心精装服务式公寓总建筑面积国瑞商业中心精装服务式公寓总建筑面积3.5万，装修豪华、配套设施万，装修豪华、配套设施齐全齐全6国瑞购物中心是以休闲、娱乐、餐饮为特色，集购物于一体的区域购物国瑞购物中心是以休闲、娱乐、餐饮为特色，集购物于一体的区域购物中心中心商业商业商业商业商业概况商业概况发展商：发展商：北京国瑞兴业地产有限5、公司项目规模：项目规模：建筑面积13万，地下4层、地上3层 地下3-4层为地下停车场，地下2层至地上3层为商业面积位置：位置：位于崇外大街和西花市大街交叉带，东临北花市大街、西接崇文门外大街、北依崇文门东大街、南靠花市大街；紧邻新世界商场和搜秀城，距离长安街仅1000米；所属崇文门商圈竣工时间：竣工时间：2007年12月商业部分商业部分资料来源：实地调研,九洲远景分析7 7 7国瑞城是由北京国瑞兴业地产有限公司投资、开发的，由北京国瑞物业国瑞城是由北京国瑞兴业地产有限公司投资、开发的，由北京国瑞物业管理有限公司运营管理，建筑单位是北京三磊建筑设计有限公司管理有限公司运营管理，建筑单位是北京三磊6、建筑设计有限公司项目投资、开发商、设计公司物业管理公司：物业管理公司：北京国瑞物业管理有限公司投资商、开发商：投资商、开发商：北京国瑞兴业地产有限公司以房地产开发为主业的大型企业，公司拥有多个专业市场，旗下子公司20多家，员工近3000人。历经20年的发展，公司业务领域涉及地产开发、商业运营、物业服务、酒店经营、建筑管理等方面。产品类型覆盖了以住宅、写字楼、公寓、商业及城市综合体等多种业态.重点项目：北京国瑞城、北京国瑞购物中心、沈阳国瑞东方商城、石家庄国瑞城、重庆国瑞城、汕头花园宾馆等项目资料来源：internet开发商、投资商、设计公司资料开发商、投资商、设计公司资料 建筑单位建筑单位:北7、京三磊建筑设计有限公司北京三磊建筑设计有限公司是国家建设部直属最早实行股份制的设计公司，始建于1990年，1994年获得国家综合甲级设计资质，2005年获得ISO-9001质量体系认证。经过十几年扎实、稳定的建设与发展，三磊公司已成为一个拥有近二百人设计团队的综合性设计公司8交通信息：前门东大街、崇文门东大街，珠市口东大街、广渠门大街，交通信息：前门东大街、崇文门东大街，珠市口东大街、广渠门大街，崇文门外大街两横一纵道路，中间贯穿有东兴隆街以及东花市大街；地崇文门外大街两横一纵道路，中间贯穿有东兴隆街以及东花市大街；地铁号线和号线，多条公交线路，公共交通十分便利铁号线和号线，多条公交线路，公共8、交通十分便利项目周边交通概况项目周边交通概况道路交通：道路交通：前门东大街、崇文门东大街，珠市口东大街、广渠门大街，崇文门外大街两横一纵道路，中间贯穿有东兴隆街以及东花市大街轨道交通：轨道交通：地铁号线崇文门站距离米；地铁号线崇文门站距离米公共交通：公共交通：89、39、43、41、108、111、104、103、808、703、729、859、728等50多条公交线路项目周边交通项目周边交通资料来源：实地调研,九洲远景分析9 9核心客户为项目周边社区居住人群；商圈辐射范围，长安街以南，天坛核心客户为项目周边社区居住人群；商圈辐射范围，长安街以南，天坛以东，东南三环之内的区域以东，东南三环之内9、的区域商圈地理信息辐射范围信息辐射范围信息资料来源：实地调研,九洲远景分析项目所在区位概况项目所在区位概况核心客户项目周边新世界太华公寓、领行国际、新世界新怡家园、质城、富贵园、本家润园、东方财富、幸福家园、新世界新景家园等住宅项目人群辐射范围长安街以南，天坛以东，东、南三环之内的区域辐射区域特点住宅社区密集其他商业项目新世界商场，搜秀商城、富贵园购物商场、花市时尚购物街1010分析国瑞购物中心项目辐射范围内的分析国瑞购物中心项目辐射范围内的4种人群，得出项目潜在消费者数量种人群，得出项目潜在消费者数量大，但整体消费能力有限大，但整体消费能力有限国瑞购物中心国瑞购物中心办公办公新世界写字楼、国10、瑞城写字楼办公白领居民居民社区居民，部分回迁户；人数多，但整体消费力不足引入客流引入客流东南三环内人群，居住社区密集，人流量大游客游客项目特色不突出，很难吸引到这部分人流资料来源：实地调研,九洲远景分析客户分析客户分析111111A.案例基础资料与商圈地理信息案例基础资料与商圈地理信息B.功能、业态及租户组合功能、业态及租户组合C.布局与规划设计布局与规划设计 D.消费者沟通消费者沟通E.项目总结（借鉴意义）项目总结（借鉴意义）121212国瑞购物中心购物功能面积占，占据主导地位，配套餐饮、娱乐国瑞购物中心购物功能面积占，占据主导地位，配套餐饮、娱乐服务服务功能租户面积占比功能租户面积占比%功11、能租户数量占比功能租户数量占比%组户数量、面积占比组户数量、面积占比资料来源：实地调研,九洲远景分析13购物以个人时尚为主，在购物类中占比购物以个人时尚为主，在购物类中占比66%，餐饮中正餐和快餐占主要，餐饮中正餐和快餐占主要部分，分别占部分，分别占43%购物类子行业面积占比购物类子行业面积占比%餐饮类子行业面积占比餐饮类子行业面积占比%子行业占比子行业占比资料来源：实地调研,九洲远景分析141414购物和餐饮业态覆盖较全面，娱乐业态偏向家庭娱乐购物和餐饮业态覆盖较全面，娱乐业态偏向家庭娱乐资料来源：实地调研资料来源：实地调研,九洲远景分析九洲远景分析行业覆盖行业覆盖正餐正餐主题主题商务商务家12、庭家庭快餐快餐中式中式西式西式休闲餐饮休闲餐饮咖啡厅咖啡厅茶餐厅茶餐厅美食广场美食广场其他快餐其他快餐西式餐吧西式餐吧家庭娱乐家庭娱乐儿童早教儿童早教儿童娱乐儿童娱乐课外教育课外教育儿童摄影儿童摄影影院影院剧院剧院健康与运动健康与运动SPA足疗足疗健身、瑜伽健身、瑜伽美容美发美容美发年轻娱乐年轻娱乐量贩式量贩式ktv酒吧酒吧大型主题娱乐大型主题娱乐设备导向设备导向主题导向主题导向其他文化设施其他文化设施家庭耐用品家庭耐用品家电家电家居家居建材建材食品杂货食品杂货食品杂货食品杂货HBA文化用品文化用品礼品礼品办公用品办公用品文化用品文化用品体育用品体育用品个人时尚购物个人时尚购物服装服饰服装服饰13、服饰配件服饰配件化妆品化妆品3C数码数码儿童服装儿童服装儿童用品儿童用品儿童家居及用品儿童家居及用品儿童玩具儿童玩具百货百货基础时尚基础时尚快速时尚快速时尚品牌设计品牌设计高端时尚高端时尚品牌店品牌店品类杀手品类杀手多品牌组合店多品牌组合店品牌店品牌店品类杀手品类杀手多品牌组合店多品牌组合店药妆店药妆店Body Shop药店药店大卖场大卖场精品超市精品超市连锁超市连锁超市便利店便利店食品杂货专业店食品杂货专业店购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐15主力店主力店/次主力店面积占比较小；次主力店面积占比较小；主力店采用超市、电影院等高集客能力主力店采用超市、电影院等高集客能力的店铺，吸引消费者前来购物；次主14、力店为个人时尚购物组团，强化项的店铺，吸引消费者前来购物；次主力店为个人时尚购物组团，强化项目定位目定位主力店主力店/次主力店次主力店资料来源：资料来源：Internet,实地调研实地调研,九洲远景分析九洲远景分析主力店面积占比情况主力店面积占比情况项目采取分割出租店铺的形式为主，主力店/次主力店较少；主力店采用超市、电影院等高集客能力的店铺，吸引消费者前来购物次主力店为个人时尚购物组团，强化项目定位商户商户主力店主力店行业分类行业分类位置位置面积（面积（m2）1乐天玛特食品杂货B2-C38002百老汇影城家庭娱乐B1、B24000商户商户次主力店次主力店行业分类行业分类位置位置面积（面积（m15、2）1H&M个人时尚购物F1、F224002无印良品个人时尚购物F1、F216003尼奥户外个人时尚购物B231004C&A个人时尚购物F2180016主力店是超市和影院的，并组合家庭餐饮，业态丰富，可基本满足购物主力店是超市和影院的，并组合家庭餐饮，业态丰富，可基本满足购物者的需求者的需求 主要租户主要租户租户实景图租户实景图所属行业所属行业位置位置描述描述乐天玛特乐天玛特超市B2 乐天玛特是乐天集团下属的专营大型超市的子公司。2008年6月，乐天集团旗下的乐天玛特通过收购万客隆进入中国市场，目前江苏时代零售拥有65家超市，全盘接手时代零售后，乐天玛特在中国的门店数将增至75家百脑汇影城百脑16、汇影城家庭娱乐B1、B2 百老汇院线是香港最大的院线，旗下经营管理百老汇、PALACE及三大品牌,目前在香港有13 家电影院，共63 块屏幕，占香港电影市场的 40%以上。院线在三十多年的经营过程中，通过不断的更新及优化，始终保持着极强的竞争力西湖汇（张生记西湖汇（张生记）家庭餐饮F3“张生记”是荣获“杭州市餐饮业名店”、“中华餐饮名店”和“国际餐饮名店”殊荣的一家新型超大型纯餐饮酒店，创办于1988年。酒店艺术装修风格均以浓郁的民族民俗风情格调为主题，古朴高雅，落落大方，国瑞购物中心项目主要租户描述国瑞购物中心项目主要租户描述主力店组合主力店组合资料来源：实地调研,九洲远景分析1717国瑞购17、物中心以个人时尚购物为主，融合了国瑞购物中心以个人时尚购物为主，融合了H&M、简、无印良品、简、无印良品、C&A、NIKE、尤尼克斯等大众知名品牌、尤尼克斯等大众知名品牌资料来源：实地调研,九洲远景分析关键租户关键租户18购物中心租户品牌介绍（）购物中心租户品牌介绍（）租户品牌介绍租户品牌介绍资料来源：Internet,实地调研,九洲远景分析至层功能布局行业组合：行业组合：家庭娱乐、运动户外用品为主；功能布局：功能布局：分布超市、影院、电玩城、儿童游艺城，购物以户外用品器械、儿童服饰及儿童用品为主；与地铁5号线相连重要租户举例：重要租户举例：乐天玛特、百老汇影城、嘉斯猫电玩城、奇乐儿、派克兰帝18、酷菲儿、尼奥户外、NIKE、cross、LOTTO、李宁等行业组合：行业组合：餐饮为主；功能布局：功能布局：分布各类风味正餐、中西式快餐、休闲餐饮及美食广场，电影院；重要租户举例：重要租户举例：川成元、红楼宫、权金城、禾绿寿司、品奇、满记、KFC、西雅图咖啡、美食快充；19购物中心租户品牌介绍（）购物中心租户品牌介绍（）租户品牌介绍租户品牌介绍资料来源：Internet,实地调研,九洲远景分析F1至F2功能布局F2 F1行业组合：行业组合：个人时尚购物为主；功能布局：功能布局：以国际时尚服装服饰为主；分布珠宝首饰、眼镜/名表、咖啡厅、银行重要租户举例：重要租户举例：Moiselle&Made19、moiselle、PRICH、ochirly、Fossil、VERO MODA、JACK JONES、LACOSTE、H&M等行业组合：行业组合：个人时尚购物为主；功能布局：功能布局：以服装服饰为主；分布鞋、包及饰品重要租户举例：重要租户举例：播t、江南布衣、ONLY、who a u、C&A、GI、GLOD FIVE、GEOX；20购物中心租户品牌介绍（）购物中心租户品牌介绍（）租户品牌介绍租户品牌介绍资料来源：Internet,实地调研,九洲远景分析层功能布局F3行业组合：行业组合：家庭餐饮、个人购物为主；功能布局：功能布局：以家庭餐饮、内衣为主，分布家电、美容美发、儿童教育等重要租户举例：20、重要租户举例：西湖汇、西提牛排、食尚汤厨、豆捞坊、茜茜公主、韩美人、红黄蓝2121目标消费群体：以价值目标消费群体：以价值生活方式为导向的家庭、青年、女性购物者生活方式为导向的家庭、青年、女性购物者家庭家庭 青年青年 女性女性 商务行政人群商务行政人群 旅游客群旅游客群价格导向价格导向生活方式导生活方式导向向价值导向价值导向价值价值生活生活方式导向方式导向独特性导向独特性导向目标消费群体定位目标消费群体定位目标客群目标客群资料来源：实地调研,九洲远景分析22国瑞购物中心定位为购物、餐饮、娱乐为一体的地区购物中心，偏向于国瑞购物中心定位为购物、餐饮、娱乐为一体的地区购物中心，偏向于满足顾客的情感21、诉求；经营品种齐全，以个人时尚购物为主导满足顾客的情感诉求；经营品种齐全，以个人时尚购物为主导专业化=有限品种一次性够足=品种齐全功能诉求情感诉求功能及品类矩阵国瑞购物中心国瑞购物中心定位定位资料来源：实地调研,九洲远景分析232323功能诉求情感诉求一次性购足(=品种齐全)专业化(=有限品种)零售公园零售公园零售公园零售公园能量中心能量中心城市中心城市中心超级地区超级地区中心中心邻里中心邻里中心区域中心区域中心九洲远景购物中心的分类休闲娱乐休闲娱乐中心中心生活时尚生活时尚中心中心美食中心美食中心主题购物主题购物中心中心工厂直销工厂直销中心中心专业市场专业市场中心中心项目位于区域中心，目标消费22、者为大众消费群，提供相对齐全的消费选择，项目位于区域中心，目标消费者为大众消费群，提供相对齐全的消费选择，偏向于满足顾客的情感诉求，偏向于满足顾客的情感诉求，判断为地区购物中心判断为地区购物中心资料来源：实地调研,九洲远景分析购物中心类型购物中心类型242424平衡性平衡性客流驱动者客流驱动者面积贡献者面积贡献者吸引力驱动者吸引力驱动者租金驱动者租金驱动者购物中心品牌影响力不足、次主力店组团没有形成规模效应，导致项目的购物中心品牌影响力不足、次主力店组团没有形成规模效应，导致项目的吸引力不足；客流驱动的超市、儿童娱乐不能完全转换成购物中心的消费吸引力不足；客流驱动的超市、儿童娱乐不能完全转换成23、购物中心的消费者者功能组合平衡性功能组合平衡性资料来源：实地调研,九洲远景分析超市、儿童教育/娱乐为购物中心带来大量周边社区居民H&M快速时尚品牌带来年轻消费者乐天玛特（营业面积3800）百老汇影城（营业面积4000）尼奥户外（3100）美食快充（900）H&M、无印良品周边商场没有的品牌对消费者形成吸引大面积的餐饮业态，餐饮子行业覆盖全面，可满足不同消费者需求出租的80%的商铺保证了项目的租金收入252525A.案例基础资料与商圈地理信息案例基础资料与商圈地理信息B.功能、业态及租户组合功能、业态及租户组合C.布局与规划设计布局与规划设计 D.消费者沟通消费者沟通 E.项目总结（借鉴意义）项24、目总结（借鉴意义）2626国瑞购物中心正门开在崇文门外大街，南北方向行车都可方便停车，从国瑞购物中心正门开在崇文门外大街，南北方向行车都可方便停车，从花市大街进入项目地下停车场花市大街进入项目地下停车场正门开在崇文门外大街，商场南侧有红绿灯，可左转，从南、北方向行车都可以方便停车车流动线外部动线规划外部动线外部动线资料来源：实地调研,九洲远景分析P停车场商场入口C自驾车：自驾车：地铁5号线崇文门站直接进入或D1、D2口出站，南行100米；地铁2号线C出口出站，南行200米路北即到地铁：地铁：人流入口27国瑞购物中心广场较空旷，广告牌及装饰性小品很少，缺乏主题表现力国瑞购物中心广场较空旷，广告牌25、及装饰性小品很少，缺乏主题表现力；有一个地下通道连接崇文门外大街路西；有一个地下通道连接崇文门外大街路西广场广场资料来源：实地调研,九洲远景分析西广场实景图2828国瑞购物中心地下国瑞购物中心地下3-4层为停车场，与写字楼共享层为停车场，与写字楼共享1000个停车位，地面临个停车位，地面临时停车位十余个，停车位充裕时停车位十余个，停车位充裕停车示意图停车场停车场资料来源：实地调研,九洲远景分析国瑞购物中心、层为地下停车场，个停车位商场东侧3部客梯可直接进入地下停车场车流动线P停车场商场入口29项目各层采取差异化定位策略，但没有鲜明的主题，二层及以上缺乏吸项目各层采取差异化定位策略，但没有鲜明的26、主题，二层及以上缺乏吸引力驱动引力驱动模块组合模块组合资料来源：Internet,实地调研,九洲远景分析楼层楼层主题主题平面图平面图楼层功能楼层功能目标客群目标客群F3活力四射家庭餐饮/内衣/家电/美容美发/儿童教育F2琳琅尚品服装服/鞋/包/饰品F1环球漫步服装服饰/珠宝首饰/眼镜/名表/咖啡厅/银行B1美味人生正餐/中、西式快餐/休闲餐饮/影院B2快乐驿站超市/影院/电玩城/户外用品、器械/儿童服饰、用品家庭购物者为主家庭、青年购物者为主有一定消费能力的青年、女性购物者为主有一定消费能力的青年、女性购物者为主有一定消费能力的家庭、青年、女性购物者为主3030B2层南北各有一个出入口，北出入27、口与地铁相连，南出入口在住宅社区层南北各有一个出入口，北出入口与地铁相连，南出入口在住宅社区附近，分别引导远距离客流和附近居民两类客流；内部分布超市和电影附近，分别引导远距离客流和附近居民两类客流；内部分布超市和电影院，吸引人流水平流动院，吸引人流水平流动布局结构：布局结构：B2层面积向东延伸至国瑞城社区地下，为C区生活馆动线设计：动线设计：南北各有一个出入口，北出入口与地铁相连，C区生活馆分布超市，南出入口在住宅社区附近，方便花市大街附近社区居民购物；电影院和超市，吸引人流水平流动内部交通内部交通资料来源：实地调研,九洲远景分析商场出入口人流动线地下2层水平动线3131B1层水平动线围绕两个28、大中庭呈环形回路；西侧有层水平动线围绕两个大中庭呈环形回路；西侧有3个出入口与西广场相个出入口与西广场相连，但不是主要人流导入口，因此黄色覆盖区域商铺易成为死角连，但不是主要人流导入口，因此黄色覆盖区域商铺易成为死角布局结构：布局结构：南北两个大中庭和东西三个小中庭；3个出入口与西广场相连动线设计：动线设计：水平动线围绕两个大中庭呈环形回路；西侧有3个出入口与西广场相连，但不是主要人流导入口，因此黄色覆盖区域商铺易成为死角内部交通内部交通资料来源：实地调研,九洲远景分析商场出入口人流动线地下1层水平动线3232F1层分布东南西北四个出入口，开在崇文门外大街的西入口为主要出入层分布东南西北四个出29、入口，开在崇文门外大街的西入口为主要出入口；水平动线围绕两个大中庭呈环形回路口；水平动线围绕两个大中庭呈环形回路布局结构：布局结构：南北两个大中庭；东南西北四个出入口，西入口为主要出入口动线设计：动线设计：水平动线围绕两个大中庭呈环形回路内部交通内部交通资料来源：实地调研,九洲远景分析商场出入口人流动线1层水平动线3333布局结构：布局结构：南北两个大中庭动线设计：动线设计：水平动线围绕两个大中庭呈环形回路内部交通内部交通资料来源：实地调研,九洲远景分析人流动线F2层水平动线围绕两个大中庭呈环形回路，通道过于宽阔，可一眼看到层水平动线围绕两个大中庭呈环形回路，通道过于宽阔，可一眼看到所有商铺，30、缺乏层次感所有商铺，缺乏层次感2层水平动线3434布局结构：布局结构：南北两个大中庭动线设计：动线设计：水平动线围绕两个大中庭呈环形回路内部交通内部交通资料来源：实地调研,九洲远景分析人流动线F3层水平动线围绕两个大中庭呈环形回路，通道过于宽阔，可一眼看到层水平动线围绕两个大中庭呈环形回路，通道过于宽阔，可一眼看到所有商铺，缺乏层次感所有商铺，缺乏层次感3层水平动线35项目设置有三处扶梯、一处客梯及一处观光梯，其中中庭观光梯在商场项目设置有三处扶梯、一处客梯及一处观光梯，其中中庭观光梯在商场核心位置，作为垂直交通组织关键点，将客流导入较高层；扶梯设置在核心位置，作为垂直交通组织关键点，将客流导31、入较高层；扶梯设置在中庭周围，视野开阔，增加项目的观赏性中庭周围，视野开阔，增加项目的观赏性垂直交通垂直交通资料来源：Internet,实地调研,九洲远景分析垂直动线分析电梯B2层扶梯层扶梯B2-F3层观光梯层观光梯B3-F3层扶梯层扶梯B2-F1、F1-F3层天梯层天梯3636中庭从地下二层直通第三层，透明天窗，充分利用自然光线；中庭可供中庭从地下二层直通第三层，透明天窗，充分利用自然光线；中庭可供购物者休息，可举办活动，周围店铺展示性好购物者休息，可举办活动，周围店铺展示性好中庭中庭资料来源：实地调研,九洲远景分析373737A.案例基础资料与商圈地理信息案例基础资料与商圈地理信息B.功能32、及租户组合功能及租户组合C.布局与规划设计布局与规划设计 D.消费者沟通消费者沟通E.项目总结（借鉴意义）项目总结（借鉴意义）3838项目建筑特色国瑞购物中心的建筑设计为框架结构，玻璃幕墙、宽阔中庭，沉稳大气国瑞购物中心的建筑设计为框架结构，玻璃幕墙、宽阔中庭，沉稳大气建筑特色建筑特色资料来源：实地调研,九洲远景分析3939通道宽阔，地面、灯光和墙体的设计和谐一致，室内园林设计，打造出通道宽阔，地面、灯光和墙体的设计和谐一致，室内园林设计，打造出舒适的购物环境；但水平动线设计过于简单，缺乏层次感舒适的购物环境；但水平动线设计过于简单，缺乏层次感内部设计内部设计宽阔的通宽阔的通道道灯光与地面相互33、辉映灯光与地面相互辉映室内园林室内园林资料来源：实地调研,九洲远景分析项目内部实景图40不同风格的标识系统为顾客提供便利，指引顾客快速找到目标商户不同风格的标识系统为顾客提供便利，指引顾客快速找到目标商户标识系统标识系统资料来源：实地调研,九洲远景分析项目标识系统41购物中心内设有众多方便顾客的服务场所与设施，服务周到购物中心内设有众多方便顾客的服务场所与设施，服务周到服务服务服务台服务台公共电话公共电话ATM育婴室育婴室卫生间卫生间茶水间茶水间电梯标识电梯标识问号型的造型，并有多彩的灯光效果，将实用性和观赏性融为一体B1和F3层都设有维络城F3层主题会员俱乐部每隔200米设有休息座椅除F1层34、外，每层均有2个厕所资料来源：实地调研,九洲远景分析4242营销活营销活动分类动分类会员活动会员活动文艺活动类文艺活动类抽奖促销活动抽奖促销活动创意文化主题活动创意文化主题活动充分利用中庭的景观建筑，举办各种主题活动及作为全国性综艺节目充分利用中庭的景观建筑，举办各种主题活动及作为全国性综艺节目海选场地海选场地营销活动营销活动资料来源：实地调研,九洲远景分析434343建筑外立面沉稳大气，内部通道宽阔，地面灯光和墙体的设计和谐一致，建筑外立面沉稳大气，内部通道宽阔，地面灯光和墙体的设计和谐一致，室内园林设计，但水平动线设计过于简单，缺乏层次感；设有众多方便室内园林设计，但水平动线设计过于简单，35、缺乏层次感；设有众多方便顾客的服务场所与设施，服务周到；营销活动充分利用中庭的景观建筑顾客的服务场所与设施，服务周到；营销活动充分利用中庭的景观建筑建筑外立面建筑外立面 框架结构，玻璃幕墙，深色大理石墙面，显示沉稳大气内部设计内部设计 通道宽阔，地面、灯光和墙体的设计和谐一致，室内园林设计，但水平动线设计过于简单，缺乏层次感服务台、标识导服务台、标识导向系统向系统 大门入口正对面设置询问台；入口及每个电梯、扶梯都有品牌分布标识；每隔五十米一个悬挂式导向指示牌，十分醒目营销活动营销活动充分利用中庭的景观建筑，举办各种主题活动及作为全国性综艺节目海选场地资料来源：实地调研,九洲远景分析消费者沟通消36、费者沟通444444A.案例基础资料与商圈地理信息案例基础资料与商圈地理信息B.功能、业态及租户组合功能、业态及租户组合C.布局与规划设计布局与规划设计 D.消费者沟通消费者沟通E.项目总结（借鉴意义）项目总结（借鉴意义）资料来源：实地调研,九洲远景分析454545项目选址项目选址交通便利；得天独厚的地理位置和政策导向，使此区域具有巨大的增值空间定位中档、个人时尚购物和家庭消费为主的型综合休闲购物中心功能组合与业态功能组合与业态规划规划 项目功能组合以个人时尚购物为主，集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的中端综合休闲购物中心项目分析项目交通便利，区域增值潜力大；定位中端综合性休闲购物中心；影院与项37、目交通便利，区域增值潜力大；定位中端综合性休闲购物中心；影院与中庭景观建筑为卖点；建筑中庭景观建筑为卖点；建筑外立面沉稳大气，内部动线设计过于简单，缺外立面沉稳大气，内部动线设计过于简单，缺乏层次感乏层次感消费者沟通消费者沟通 建筑外立面沉稳大气，内部通道宽阔，地面灯光和墙体的设计和谐一致，室内园林设计，打造出舒适的购物环境；设有众多方便顾客的服务场所与设施，服务周到；营销活动充分利用中庭的景观建筑资料来源：实地调研,九洲远景分析总结总结UPS 商圈内影院较少，百老汇影城交通便利，成为项目独特卖点；中庭为商场的独特大型景观建筑，具观赏和休闲、展示的作用46得天独厚的地理位置和政策导向，使此区域38、具有巨大的增值空间得天独厚的地理位置和政策导向，使此区域具有巨大的增值空间得天独厚的地理得天独厚的地理位置和政策导向，位置和政策导向，使其具有使其具有巨大的增巨大的增值空间值空间位于崇外大街和西花市大街交叉带，崇外商圈的中心位置，紧邻新世界商场和搜秀城，距离长安街仅1000米。其所属区域正是北京市政府提出、已投入积极规划建设的王字型经济磁场崇文区政府将花市大街建成崇外核心步行街的城市战略规划12原有北京商业“金三角”：西单-前门-王府井，由于历史发展原因和未来城市功能规划，新的“金三角”将标注为：西单-崇文门-王府井3项目选址项目选址崇文区近年的城市改造，大片危旧房已经被现代住宅小区所取代。这39、些新的居住人群与原有居民相比，消费力的提高使得这部分新入住人口对生活品质有了更高的要求，必然对所在城区的商业环境提升产生推动4资料来源：实地调研,九洲远景分析项目区位分析47地铁地铁2号线出站口设计对国瑞购物中心的竞争不利号线出站口设计对国瑞购物中心的竞争不利坐地铁2号线较为不便，从C出口出站到崇外大街路西，首先要经过新世界百货，再通过地下通道进入项目使项目与新世界的竞争关系处于劣势项目交通项目交通地铁出站口人流动线本项目本项目资料来源：实地调研,九洲远景分析项目交通分析48从崇文区的城市功能划分及区域人口结构分析，购物中心定位中档、个从崇文区的城市功能划分及区域人口结构分析，购物中心定位中档40、个人时尚购物和家庭消费为主的型综合休闲购物中心人时尚购物和家庭消费为主的型综合休闲购物中心从现有的城区功能分化来看，以崇文门外大街为界，崇外大街以西的大都市商业街主要以办公、商业为主，以东部分则主要以居住为主，尤其是东南角聚集了包括国瑞城、富贵园等众多住宅项目但许多项目部分为回迁房，这部分人口一般收入较低，老人较多，区域整体消费能力有限中档综合性休闲购物中心中档综合性休闲购物中心项目定位项目定位资料来源：实地调研,九洲远景分析项目周边环境分析49资料来源：实地调研,九洲远景分析项目功能组合以个人时尚购物为主，增强了餐饮、娱乐、休闲的功能，项目功能组合以个人时尚购物为主，增强了餐饮、娱乐、休闲41、的功能，填补市场空白填补市场空白功能组合与业态规划功能组合与业态规划项目功能分析区域高档餐饮较少（新世界百货5层美食广场、新世界二期3层及地下1层美食广场、快餐、搜秀城8层餐饮）以中低端餐饮、快餐为主，缺乏家庭餐饮崇文区人口多，影院较少（搜秀城8层搜秀影城）增强了餐饮、娱乐、休闲的功能，填补市场空白增强了餐饮、娱乐、休闲的功能，填补市场空白50品牌影响力不足、次主力店组团没有形成规模效应，导致项目的吸引力品牌影响力不足、次主力店组团没有形成规模效应，导致项目的吸引力不足不足功能组合与业态规划功能组合与业态规划关键租户分析个人时尚购物为主的次主力店组合不够强势，仅个人时尚购物为主的次主力店组合不42、够强势，仅H&M、C&A、无印良品不能形成规模效应、无印良品不能形成规模效应资料来源：实地调研,九洲远景分析51商圈内影院较少，百老汇影城交通便利，成为项目独特卖点；中庭为商商圈内影院较少，百老汇影城交通便利，成为项目独特卖点；中庭为商场的独特大型景观建筑，具观赏和休闲、展示的作用场的独特大型景观建筑，具观赏和休闲、展示的作用百老汇影城，首层出入口设在花市大街与崇外大街交接处，展示性好，出入方便（项目附近另一家搜秀影城，位于搜秀商城6层）电影院电影院集景观与功能性于一体的中庭，是整个商场整体视觉中心，营造低密度休闲、舒适的购物氛围 中庭中庭UPSUSP资料来源：实地调研,九洲远景分析52优势：43、区域增值潜力较大，商场增强了餐饮娱乐功能，弥补商圈中高端优势：区域增值潜力较大，商场增强了餐饮娱乐功能，弥补商圈中高端餐饮空白，低密度购物环境；缺陷：交通劣势，主题定位不明确餐饮空白，低密度购物环境；缺陷：交通劣势，主题定位不明确 地理位置优越、交通便利、区域增值空间较大 项目周边写字楼、住宅公寓密集，有较强的人口支持 增强了餐饮、休闲娱乐的功能，满足消费者一站式购物需求，弥补商圈内缺乏中高端餐饮的不足 增加景观建筑，低密度休闲舒适的购物环境与新世界百货紧密布局形成差异化，提升区域商业品质 地铁2号线出站口设计对国瑞购物中心的竞争不利 化妆品、鞋品类难以与对面新世界百货竞争 品牌影响力不足、次主力店组团没有形成规模效应，导致项目的吸引力不足 客流驱动的超市、儿童娱乐不能完全转换成购物中心的消费者 业态相对混乱，三层餐饮、美容美发等与内衣相邻，不利于顾客选购商品 商铺环境过于开阔，站在走廊可看到整层的经营品牌，应适当营造商铺层次感，以增加顾客的购物逗留时间项目优势与缺陷项目优势与缺陷资料来源：实地调研,九洲远景分析项目优势与缺陷