1、哈尔滨调研报告一、城市概况 城市简介 城区划分 人口数量统计二、 城市经济状况及发展 2010年地区生产总值 城市数据比对 2011年城市发展动向三、城市房地产行业概况 2010年度哈尔滨房地产概况 2010年度哈尔滨房地产数据汇总四、家装公司及家装卖场 家装卖场概况 潜在合作主材供应商基本信息 主要家装品牌及其合作主材五、分公司选址【城市概况】哈尔滨是黑龙江省省会，是中国东北北部政治、经济、文化中心，也是中国省辖市中面积最大、人口居第二位的特大城市。全市土地面积5.31万平方公里，其中，市区面积7086平方公里，辖8区10县(市)。截至2010年末，户籍总人口992.02万人。目标城市概况城2、市名称哈尔滨城市类型文化城市、旅游城市城市级别二级城市上年度GDP3665.9亿元城市面积5.3万平方公里市区面积7086平方公里主要城区南岗区、道里区、道外区次要城区香坊区、松北区城镇人口587.9万人规划新区群力区、哈西新区、松北科技创新城、哈南工业新城、哈东新区主干道大直街、中山路第三产业比重49.5%城市交通高峰期、局部地区拥堵支柱产业汽车、医药、食品、电子信息中央商业区规模中央大街商圈约2平方公里城市规划重点项目商圈概况中央大街、爱建街、群力商圈国内外知名商业国美电器、大中电器、月星家居、居然家居、沃尔玛、家乐福等根据详细内容对应分公司选址评分表格进行评级：A类 B类 C类【城区划分3、】哈尔滨市辖道里、道外、南岗、香坊、平房、松北、呼兰、阿城8个区和宾县、巴彦、依兰、延寿、木兰、通河、方正7个县，五常、双城、尚志3个县级市，全市总面积53068平方公里，其中市区面积7086平方公里。名称面积（平方公里）人口（万）区（市、县）政府驻地松北区736.320.5松北一路18号道里区479.270.0安化街103号南岗区182.9104.6宣化街261号道外区256.668.7北十四道街55号香坊区339.5575.3三合路229号平房区9815.9友协大街98号呼兰区219762.2南京路8号阿城区281458.3民权大街41号【城市经济概况】2010年是哈尔滨“项目建设提速年”4、，也是实施“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略的开局之年，因此市政府加大了对亿元以上项目的投资，截止11月末，在全市已开工项目中计划总投资亿元以上项目432个，比上年同期增长45.9%，完成投资913.5亿元，增长71.3%，占全市投资的比重为46.4%。大型项目的投资对全市经济发展起到了显著地拉动作用。目标城市经济及房产概况全市GDP3665.9亿元 增长14.0%人均GDP36961元 增长13.9%在岗职工年平均工资32397元2010完成固定资产投资2651.9亿元 增长40.2%2010消费价格总指数103.7城市居民人均可支配收入17556.8元2010年建筑业363亿元 增长16.5、9%各类房屋施工面积6635.9万平方米 增长23.6%人均消费性支出13939.5元 增长12.8%第一产业412.7亿元 增长7.3%市区人均住房使用面积22.1平方米 增加1.3平方米第二产业1384.6亿元 增长17.1%第三产业1868.6亿元 增长13.5%三次产业所占比重11.3：37.8：50.9三次产业所占份额6.3%、44.2%和49.5%城镇就业人数245.5万人 增加3.3万人房地产开发完成投资360.7亿元，增长29.4%商品房销售面积881.7万平方米 增长25.2%商品住宅施工面积2408.0万平方米 增长12.4%商品住宅销售面积809.9万平方米 增长29.26、%2010年地区生产总值2010年全市实现地区生产总值（GDP）达3665.9亿元，按可比价格计算比去年同期增长14.0%。2010年居民消费价格总指数2010年，我市居民消费价格总指数（CPI）与上月相比为101.9，与上年同月相比为104.4，与上年同期相比为103.7。城市数据比对：城 市2010年GDP总值（亿）GDP国内排名较上年GDP增长率2010年人均GDP省内排名常住人口数量（万）2010人均可支配收入2010年1-7新房均价（元/平方米）新房均价国内排行青岛5666.191016%74262山东176324893896217大连51501415.20%83468辽宁161727、1310967813沈阳5012.91714%63804辽宁278620506498062烟台4358.461914.90%65149山东266923288583539唐山43002013%58108河北174019556609835郑州40002213%54521河南1752568942济南3910.82312.50%58633山东366725304776025哈尔滨3665.92414%3665.9黑龙江199217556.8793922石家庄34012612.70%34704河北217258487464长春3369.72815.60%41094吉林182017921544548西安3248、1.492914.50%36835陕西188022244539850大庆29003412%90625黑龙江2320481468淄博2866.753513.70%55130山东552021784330096鄂尔多斯26003923%159509内蒙古116324728622032济宁25504013%30686山东6395084包头24004316%91603内蒙古226225860422579洛阳23804413.20%河南2420780呼和浩特18506313.50%68518内蒙古327025085492063太原1778.056611%41063山西143317257.67563545吉9、林174568吉林2400883【房地产状况】供需走势供应:房地产开发投资和市场供给还将持续增长，哈尔滨正式迎来三环时代。 在政策的影响下，2011年土地供给将会持续加大，松北区、哈东新区、群力西区将会是主要供应区域；2010年哈市商住用地成交额较2009年有大幅度增额，2011年哈市商品房供应持续增长将是必然趋势，从交易区域可以看出，2011年群力新区、南岗哈西和学府路沿线仍将是主力供应区，松北区供应将会有较大提升；二环内市场供应将逐渐减少，更多的市场供应在三环附近，哈尔滨商品房市场正式迎来三环时代。需求：2011年自住需求将占有主导位置 刚性需求将成为市场主导地位；受二套房贷款政策影响，改10、善性需求将会有一定程度的下降；受到限购令的影响，投资投机性需求将大量退市。产品走势产品：高层住宅仍为市场主流产品，楼盘开发更注重“品质”容积率在1.5以上的产品成为商品房市场主流，低密度住宅供将逐渐减少。产品类型以高层住宅为主，多层，洋房和别墅越加稀缺。产品档次不断提高，开发更注重产品品质，建筑规划，园林设计、物业服务将会成为楼盘主打卖点。高端楼盘更加注重新技术、新功能的应用，低碳节能和宜居技术将会更广泛的应用到项目开发中。住宅开发将会更多注重周边配套，大型商住综合体项目将越来越多。四、价格走势价格：房价上涨趋势将有一定抑制。根据真观堂房市场研究中心对哈市六区（平房区、阿城区除外）的32家楼盘11、价格的跟踪，2011年1月哈市的商品房价格指数为100.2,（上月=100），即2011年1月商品房价格同比2010年12月上涨0.2个百分点。从城市建设和住房需求方面来看，城市建设利好激发投资投机需求，而住房改善需求也在显著增加，城市住房的供需缺口不断扩大，住房价格上涨也就成为必然。从宏观调控政策来看，遏制房价过快增长仍是中心工作。随着2011年宏观调控不断走向深入，预计未来哈埠商品房价格上涨将得到一定的抑制。目标城市房产概况2010年商品房销售量454355套商品房成交套均面积105.14房地产开发完成投资360.7亿元，增长29.4%商品房销售面积881.7万平方米 增长25.2%商品住12、宅施工面积2408.0万平方米 增长12.4%商品住宅销售面积809.9万平方米 增长29.2%2010年哈尔滨市商品房销售情况统计表2010年哈尔滨各行政区域商品房成交套数分布一览2010年哈尔滨各行政区域商品房成交面积分布一览2010各城区商品房成交套数城区成交套数成交面积（万平方米）南岗区12220套130.5629道里区12194套131.0245平房区1745套15.2426松北区4437套45.7279道外区5940套48.2133香坊区8134套77.6066【家装卖场信息】哈尔滨家装卖场主要有3种业态模式，一是路边专卖店形式，大多集中在大型建材市场周边，二是老建材市场升级后，规13、划出来的专营品牌卖场；三是超市类型的建材市场。现今生活节奏的加快，市场服务质量的提高，大多哈尔滨的建材市场都选择一站式服务，即所选建材只需去一个建材卖场便可购齐。从卖场消费者中得知，综合性的建材市场在城市消费者心目中占据了所有份额，所有人都希望在一个建材市场中能够看到自己装修所需要的材料。在哈尔滨，主要占据主导地位的建材市场有海城建材市场、红旗家具城、居然之家、太古街、禧龙物流园、东方家园。海城建材市场 海城建材城位于哈尔滨市南岗区海城街，是哈尔滨市最早的建材市场，市场分A座和B座。A座名为海城市场，以个体小商贩为主，档次较低，摊位小，价格便宜；B座名为海城品牌装饰广场，档次较A座高些，共5层14、，以专营店为主，A、B总面积80000平方米。主要销售地板、瓷砖、洁具、吊顶、木门、厨柜和基材。建材品牌繁多，是当地建材的主要聚集地之一。B座品牌装饰广场主要销售瓷砖诺贝尔、大将军、金达雅、小蜜蜂、萨米特、卡米亚、杜邦蒙特利、依诺、欧爵、箭牌、布拉奇、格莱美、喜之陶、樵东、红蜘蛛、金牌亚洲、蒙地卡罗、陶师傅、法诺亚、海棠、冠珠、乐可仿古世家、法恩莎、意中意地板惠尔嘉、惠尔、生活家、品阁、东生、扬子、金福昌王、泰和、德威、世海、欧人、欣弗尼日本东洋、洛基、上臣、凯莱、大森林、荣登、喜家、春水生活馆、亨绑、森王、福人、升达、爱诺法、鹦鹉、柏高、大自然、德尔、欧龙、铭信、格尔森、富得利、圣美娜、欧象15、思诺尔家、嘉运、天福、多美家、欧派世家、思美家洁具富瑞、蒙娜丽莎、欧派、德立、科勒卡丽、维卫、加枫、高第、惠达、莱姆森、箭牌、法恩莎、浪鲸、维可陶、格林斯、彩诺、欧泊朗、TOTO、久福、奥斯曼、席玛、科勒、畔岛益高、安华、汉诺、欧罗芭、瑝玛、绅士德、维纳斯、德恩石尚、诺威、洁士高、尼尔斯、美加华、欧罗雅、辉煌木门万岭、春天、天安、傲天、步步高、龙柏、豪森、鑫丰吊顶宝兰、德莱宝、友邦、容声、美尔凯特、奥普、楚楚、今顶、浪迪、华夏杰、花旗红旗家具城 红旗家具城成立于1999年，位于哈尔滨道外区红旗大街400号，总面积12万平方米，家具城内共5层（含负一层），主要经营洁具、橱柜、瓷砖、地板、吊顶、16、家具等，档次属中档，以专营店为主，品牌繁多，在当地占较大份额的市场地位。主要经营以下品牌瓷砖神韵、宏陶、典典、诺贝尔、格莱美、欧美、萨米特、我E家、L&D地板安心、生活家、鹦鹉、欧龙、铭翔、卡尔玛、帝王、福王、盛桦嘉林、汇绿、格林特、圣彼尔、百瑞、德尔、易华塑胶、德纳、申格、福群维邦、邦迪、福美龙、百木世家、新元、欧克莱、森德迩、欧象、贝亚克、高信、黄盾添彩洁具帝王、恒洁、金迪、安华、嘉熙木桶、伯恩、加枫、柏格、欧路莎、鹰牌、箭牌、维卫、奥比斯、适维、绅士德、朝阳、得晨、韩国白鸟、托玛琳、TOTO、尹佳、丹阳、帝古、诺贝尔、法恩莎、九牧、柯奥、尚高、阿波罗、伊奈、萨米特橱柜欧洛克、爱尚、馨家居17、爱家、馨宜佳、罗马、东方邦太、宜达、红日、红鼎、欧世经典木门三峰、越千山、海家利、金拓、伊春五营、兴顺、鸿鹏、科达、光明伟业、名门、东晟、振晰、圣丰、伊春天使、北兴、益华、奔奔、美新、汇康、实德、TATA、华鹤、东福吊顶新飞、美的、品格、奥普、容声、楚楚、多尔美、友邦、宝兰、法狮龙、现代、飞利浦、海尔、三星太古街陶瓷 太古街陶瓷市场位于哈尔滨道外区，是哈尔滨规模最大，品牌最全的陶瓷市场，市场内汇集瓷砖、洁具、橱柜等产品近百家商户。以其为中心，纵贯整个街区分布鹰牌、东鹏、冠珠、金意陶、新中源、L&D、欧神诺等多个品牌专营店面。该卖场所处太古街，全长约2公里，道路状况不良且拥堵。但其在哈尔滨已经18、营多年，已积累一定程度的知名度， 很多主要的瓷砖与洁具的品牌总店都在该街，一般家庭或工程装修都会到这里选择材料。禧龙物流园 禧龙物流园区位于哈尔滨市道外区先锋路8号，占地面积170万平方米，建筑面积85万平方米，设有商品展示区、货物仓储区、产品加工区、物流配送区和海关监督区5大功能区，其中商品展示区包括陶瓷市场、板材市场、石材市场、水暖市场、钢材市场和装饰材料市场6大主题市场，是一个大型的专业化市场物流园区。虽然物流园很大，但园内布局还未安排好，而且地理位置较远，现在哈尔滨正在修路，堵车很严重，很多人都不太愿意跑这么远看材料，所以现在物流园内还是较萧条。 居然之家 居然之家哈尔滨爱建店位于哈尔19、滨市道里区爱建滨江国际社区，建筑面积6.5万平方米，是哈尔滨唯一一家融家装设计中心、家具建材品牌专卖店、建材超市等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心。购物中心汇集了百余种建材与家具品牌，共6层楼（含负一层），对面是哈尔滨最大的家具市场星月家具广场。哈尔滨共2家居然之家，另外一个是报达店，位于哈尔滨道外区先锋路469号。店内主营品牌与材料瓷砖诺贝尔、马可波罗、蒙娜丽莎、冠军、斯米克、金意陶、特地、嘉俊、塞尚、东鹏、蜜蜂、美生雅素丽、加德尼亚、依诺、长谷、格莱美、L&D地板大自然、圣象、生活家、富得利、久盛、得高、爱格、卢森、摩兰、威兹帕克、柏丽、必美、特佳、长颈鹿、柏高、安然踏步、菲林格尔20、金鹰艾格、泛美、瑞嘉、尊豪、欧人、东洋、比嘉、永吉、爱维尔洁具TOTO、科勒、惠达、乐家、久福、高仪、汉斯格雅、圣托马斯、合成、安华、华美嘉、尚高、朗斯、阿波罗、高第、博洛尼、英皇、欧路莎、蓝梦、帝王、益高、美加华、维可陶、奥斯曼、尼斯、摩恩、心海伽蓝橱柜康洁、欧派、隆森、博洛尼、珊嘉、雅迪尔、老板、蓝谷、德宝西克曼、皮阿诺、好佳益理想百城木门珊嘉、博亮、博洛尼、TATA、霍尔茨、顶固、伯艺创展、华鹤、好门面、安居益园、天华、豪门、龙鼎、红鹤、一统、福满门、森鹰、松岩、日和干戴、奥威诺吊顶天狮龙、现代冠军、使耐可、阿林斯普橱电爱芭、欧琳、阿里斯顿GE、史密斯、舒耐特、美大、哈佛材料信息【瓷砖21、类】1、L&D店面：3个店面，大店在太古街 店面2000平米左右 当地代理，全场通常打7折市场价格：主推皮纹砖折后278元每平左右；300*450瓷片折后20-37元左右，不包送货上楼2、欧神诺店面：3个店面，大店在太古街 店面2000平米左右 是L&D代理商代理，全场通常打7折市场价格：300*450瓷片，折后22-41元左右；300*600瓷片折后35元左右3、东鹏店面：3个店面 大店在太古街 店面1200平米左右 当地代理商，全场通常打6折市场价格：300*450瓷片折后18-33元左右4、新中源店面：2个店 太古店和禧龙物流园 店面500平米 当地代理 全场通常打5折 市场价格：30022、*450瓷片打完折后在15-23元每片之间 5、冠珠店面：3个店面 总店在居然之家 店面400平米 当地总代理 全场通常打7折市场价格：300*450瓷片折后2331元每片之间6、蒙娜丽莎店面：2个店面，总店在居然之家 店面300平米左右 市场价格：全场8折，300*450瓷片打完折后在25-37元每片之间7、依诺店面：3个店面 总店在禧龙物流园 店面1000平米 当地代理 去时依诺总店正在装修，还未开业 8、马可波罗店面：2个店面 总店在太古街 店面1500平米 当地代理商 9、金意陶店面：2个店面 总店在太古街 店面800平米 当地代理商综上所述适合实创合作品牌：欧神诺、LD、冠珠、蒙娜丽23、莎、马可波罗、依诺、金意陶。【地板类】1、富得利店面：2个店 总店在居然之家 店面400平米 当地代理商2、生活家：店面：4个店 总店在居然之家 店面400平米 黑龙江总代3、爱格：店面：2个店 总店在红旗家具城 店面500平米 当地代理商4、卢森：店面：3个店 总店在居然之家 店面300平米 黑龙江总代综上所述以上品牌均适合实创【洁具类】1、惠达：店面：4个店面 总部在太古街 店面500平米 厂家直营2、箭牌：店面：2个店面 总部在太古街 店面500平米 黑龙江总代3、法恩莎：店面：2个店面 总部在太古街 店面500平米 黑龙江总代综上所述箭牌和法恩莎瓷砖是同一个代理，都适合实创。【装饰公司24、相关信息】哈尔滨装修公司很多，有相对竞争能力的装修公司也不少，但哈尔滨大多数装修公司的销售方式都是一样的，除了天盛是套餐形式之外，其他装修公司都是小包轻工辅料，主材代购，代购时收取代购总费用的10%，作为代购费，购买与公司合作的主材品牌，设计师会拿到相对的返点，各装修公司无主材展示厅，取而代之的是轻工辅料展示厅，而且每家装饰公司都会收取运输费用，运输费用分为水平运费和垂直运费2种。其他，就是管理费和开发票的税点都是不一样的。据了解，在哈尔滨最有能力竞争的竞争对手有以下几个（按年销售额从高到低）：1、麻雀装饰麻雀装饰是哈尔滨当地的装修公司，公司成立7年，年销售额达到1.8亿，在哈尔滨只有2个店面25、，爱建路店面正在装修，还未营业，总店在长江路，平时去咨询装修和去装修的人很多。麻雀装饰定位是从低端到高端装修都能做，包轻工辅料，主材代购，收取10%的代购费用，正常情况下可不收设计费，管理费12%，水平运输费3%，垂直运输费3%，管理费12%，税点3.46%。合作的主材品牌有瓷砖美陶、L&D、东鹏、罗马里奥、欧几里德、诺贝尔、马可波罗、简一、老包太太、金意陶、金牌亚洲、大唐合盛、格莱美、遵道地板康迈斯、大自然、瑞嘉、阿姆斯壮、得高、金鹰艾格、百瑞、克隆世家、生活家、百世、卢森、德国爱格、威姿帕克、长颈鹿、安然、纳百利石塑、瑞典得嘉、圣象洁具尚高、惠达、萨米特、帝王、箭牌、法恩莎、乐家橱柜理想百26、城、柏捷、圣利亚、犹纳特、韩丽、克拉斯、金牌、威朗木门理想百城、TATA、赛斯、伊瓦、喜上推拉门、华鹤、润成创展、兄弟、欧格一品、盛友、鸣鹤、克拉斯、好门面、冠华家居、和泰门窗、卓名门窗吊顶品格灯具品上、雷士、巨兴、集美、瑞祥、朗士开关面板龙胜、施奈德2、城市人家城市人家在哈尔滨是分公司，共6家店，年销售额1.2个亿，与麻雀装饰的销售模式相同，设计费30元/平米，管理费16.7%，税点10%，代购费10%，水平和垂直运输费含在轻工辅料里。合作的主材品牌有瓷砖美陶、L&D、罗马里奥、马可波罗、老包太太、金意陶、特地、遵道、博德、麻缇、东鹏地板吉象、百世洁具科勒卡丽、惠达、橱柜理想百城、柏捷、爱得27、莱德、志邦、朗轩木门理想百城、TATA、天河、金欧米、双叶、欧格一品、兄弟、科琳蒂纳吊顶朗迪士、友邦、德莱宝、品格、兰宝、飘逸木质灯具集美开关面板集美3、润恒装饰润恒装饰在哈尔滨1家店，年销售额8000万，销售模式一样，包轻工辅料，含水电，设计费一般不收，管理费12%，水平运输费4%，垂直运输费3%，代购费10%。合作的主材品牌如下：瓷砖L&D、简一、大唐合盛、老包太太、诺贝尔、美陶、罗马里奥、法恩莎地板百世、阿姆斯壮、融汇、柏丽、扬子、洁具法恩莎、惠达、尚高橱柜理想百城、木门理想百城、郁林、欧格一品、兄弟吊顶友邦开关面板施奈德4、元洲装饰 元洲装饰是北京元洲在哈尔滨的分公司，在哈尔滨2家店，28、同样是小包轻工辅料，含水电，年销售额6000万左右，设计费20-120元不等，管理费16%，平面运输费3%，垂直运输费3%，税点6%，代购费10%。 合作的主材品牌如下：瓷砖金意陶、马可波罗、罗马里奥、L&D、博德精工、东鹏、美陶、蜜蜂、老包太太、欧神诺洁具英皇、尚高、乐嘉、TOTO、惠达、科勒地板长颈鹿、艾格、瑞嘉橱柜理想百城、百洁、科勒木门理想百城、科林蒂纳、兄弟吊顶友邦、宝兰、朗迪士、品格5、业之峰 哈尔滨业之峰是北京在哈尔滨开设的分公司，1个店，销售模式为小包轻工辅料（含水电），设计费40元，管理费16%，水平运费2%，垂直运费3%，税金4%-17%，年销售额在5000万左右。合作的主29、材品牌如下：瓷砖诺贝尔、长谷、罗马里奥、蒙娜丽莎、东鹏、金意陶洁具惠达、朗斯、英皇、法恩莎、箭牌、科勒、地板欧典、生活家、爱格、富得利橱柜理想百城、九合、斯普锐吊顶友邦、奥普开关面板天基6、天盛装饰 天盛装饰的销售方式是与公司相同的，都是套餐式的销售模式，推出的套餐模式是299、399和599三种，天盛的广告语是“29900精装送到手”，在哈尔滨就个店，店面不大，大概在500-800平米，主材展厅也很小，大概在100-200平米左右，年销售额在1000万左右，管理费8%，无水平运输费，垂直运输费4%。合作的主材品牌如下：瓷砖老包太太、美陶、金杯陶、瑞诺、L&D地板康迈斯、生活家、欧米兰、洁具恒洁、罗芬、卡洛维、威尔斯、维可陶、箭牌橱柜理想百城、圣利亚（E1级）木门圣保罗、TISA实木烤漆门吊顶武峰欧创、江南欧派