1、新高度新东莞民盈山整体营销策略报告民盈集团市场运作营销部、中原、博文道、合富、昭阳和牧场联合编制联合编制编写日期：7月11日7一 纲领001二 市场分析004三 项目分析011四 项目目标客群定位017五 项目定位032六 项目营销推广策略065七 广告媒介策略077八 营销铺排080九 附件116本次策略报告由民盈集团市场运作营销部、中原、合富、博文道、昭阳和牧场联合编写，为总体营销策略与节点计划方案，具体各阶段的执行方案将分别报批再作执行。目 录2一、纲领项目推售重点在于商业与其他业态的互动，商业不活，写字楼不旺，公寓难以旺销，所以招商的进程及所选商家优劣直接影响本项目的价值以及销售。客群2、高度锁定：东莞目标客户占50%；深圳客户占40%，港澳台、广州等高端投资机构、中国其他地区游离客户占10%。整个项目销售要实现4年清盘，销售总额达115亿的销售传奇，T1、T3、T4、T5栋以快速出货低开高走为原则，T2栋以争取利润最大化为原则，层层递进，名利双收。（控制现金流，故建议T2推迟10个月开工。）战略：线上线下相互相承，同步策应线上：在高端人士出入之地诸如机场、高铁站、高端写字楼及商业密集区投放广告。线下：地面部队前往深圳驻场，进行渗透式营销，并以广泛的三级市场合作，运用东莞、深圳数万人的中介队伍进行转介，网上带客等渠道，使项目于空中、地面立体式地营销宣传及渗透，在莞深持续发酵，带3、来更多客源。战术：高端活动造势，精准覆盖目标人群以高端营销活动造势，拔高项目在珠三角乃至全国的影响力，开盘期间，以精准且密集的广告覆盖莞深高端人群。手段：概 要3二、市场分析二、市场分析（一）政策分析（二）东莞未来潜力分析（三）东莞写字楼市场分析（四）东莞住宅市场分析（五）东莞公寓市场分析（六）东莞商业市场分析4（一）政策分析在国家去库存的大背景下，政策扶持房地产市场发展，同时结合中国的经济转型升级的需要，在近几年内，整个宏观政策环境有利于房地产发展。二、市场分析概 要5单就城市地位而言，东莞目前远不及广州、深圳，对于东莞而言，最大的价值恰恰在于其超强的发展潜力，无与伦比的洼地效应。东莞城市价值：站位巨型城市副中心下的区域属性东莞：广深经济圈核心 珠三角价值潜力洼地（二）东莞未来潜力分析广深融城加速催生巨型城市城市融合带动价值融合人文价值凸显城市价值二、市场分析61.近5年东莞城区写字楼8