1、同策咨询 专业至上 服务至诚1外高桥项目拿地前期定位报告2011/01同策咨询 专业至上 服务至诚2 2报告结构区域背景1物业市场2土地价值评估3方案建议4区域规划项目认知区域土地市场区域房地产市场住宅市场酒店市场商业市场E03-03地块评估物业定价E03-07/E03-08地块评估户型建议方案建议景观建议同策咨询 专业至上 服务至诚3 3PART 1 区域背景 项目认知区域规划区域房地产市场区域土地市场同策咨询 专业至上 服务至诚4 4本案位于浦东区外高桥板块东沟镇，处于中外环之间外高桥板块外高桥新市镇E03-03E03-07E03-08洲海路张杨北路启帆路繁锦路中冶尚城E03-03地块现状2、E03-07与E03-08地块现状同策咨询 专业至上 服务至诚5 5E03-03E03-07E03-08洲海路张杨北路启帆路繁锦路张扬北路启帆路繁锦路文化中心图书馆（已建成）洲海路项目周边目前人气不足、配套较为欠缺。 东侧张扬北路：新市镇的两条主轴之一，是E03-03和E03-07地块的东边界。轨道交通六号线张杨北路达E03-07地块。路东侧规划新市镇的政治、经济中心，目前尚未动工，预计将于2015年后投入使用。 南侧启帆路：E03-07和E03-08地块南边界。路南规划为商业用地，目前尚未动工。而该地块南侧即为金地住宅项目未未来城，已售完。 西侧繁锦路和社区教育学校：繁锦路为E03-08地块3、西边界，而E03-07和E03-03地块西侧E03-08地块北侧规划为社区教育学校和一个商办综合项目。目前这两个项目尚未动工。繁锦路西面为中冶尚城住宅项目。已售完。 北侧洲海路：新市镇的两条主轴之一，是E03-03地块的北边界。目前洲海路北面仍存在许多工厂，如东方液压厂。 文化中心图书馆： E03-07和E03-03之间为新市镇文化中心图书馆。目前已建成，但尚未投入使用。同策咨询 专业至上 服务至诚7从经济指标来看，地块规模不大，限制性条件较为适中物业类型E03-03E03-07E03-08占地面积(公顷)1.661.320.67建筑面积(万方)3.992.371.21容积率2.41.81.8土地性质旅馆业用地商住（居住90%，商业10%）商住（居住90%，商业10%）绿化率35%30%30%建筑密度20%40%40%中小户型20/9020/90限高限高60米限高45米限高45米全装修比例