1、产品策划管理程序编制*日期20120730审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人2011.11.30C/0按最新授权调整版2012.7.26D/0按最新授权调整版1. 程序概况程序目的从市场角度，提供产品定位方向及规划要点建议，降低产品设计的市场风险、提高开发盈利性，确保各项产品设计市场化。程序风险程序范围集团公司营销管理部和下属公司营销部对市场调研、产品定位、设计建议等工作。所涉及流程名称制度体系管理流程流程客户内部客户制度评审委员会外部客户策划公司流程参与部门集团公司各部室、下属公司上游流程名称下游流程名称子流程名称现场勘查项目营销策划管理程序市调、定位及物业发展2、建议书作业指引流程KPI责任部门/岗位数据来源市调、定位及物业发展建议书及时提交下属公司营销部、集团投资发展部、营销管理部、规划设计部、成本管理部市场、策划公司、运营总监流程关键点关键点说明支持文件进行市场基础信息研究参见市场调查研究结论形成市场定位、物业发展建议参见项目市场定位及物业发展建议书汇报项目市场定位及物业发展建议书、评审参见市场定位报告汇报会议纪要评审设计院的产品概念、方案、环境等各类设计的市场切合度参见各类设计成果汇报会议纪要2. 特别说明：在下属公司没有成立的前提下，本项工作由集团营销管理部负责；在下属公司成立的前提下，本项工作由集团营销管理部负责，下属公司营销部协助集团营销管3、理部完成相关工作。具体流程参见下属公司的相关流程。3. 职责部门流程中承担职责总裁负责各类支持文件汇报的最终决策。决策委员会1、在产品定位及设计研究阶段，听取项目市场、定位、规划建议等成果汇报，提出综合调整意见，决定项目合作条件的实施。2、在产品规划设计阶段，听取产品概念、方案、环境、户型等各类设计，提供修改意见营销管理部1、 负责根据地块可研报告和初步平面规划设想，开展市场调研、提供市场定位及物业发展建议书报告，提供规划及成本部参考；2、 根据市场定位，参与审评设计院产品各类设计与市场的吻合度。规划设计部1、 提供地块初步平面规划设想图；2、 组织设计院等乙方进行各类产品规划设计；3、 听取4、市场定位及物业发展建议书汇报，提供意见；4、 组织各阶段设计成果的汇报及研判；5、 提供最终确定的产品规划设计方案；企管部提供地块所有的资料信息成本管理部1、 协助营销管理部，谈判并确定前期市场策划公司2、 听取市场定位及物业发展建议书汇报，提供意见；项目公司营销部根据本部实际专业成熟度及力量，协助集团营销部开展市调及产品定位工作，提供产品市调、定位报告中的各类市场资料，参与各类营销类研判会议讨论。4. 工作规定4.1、选定前期市场策划公司4.1.1 输入/输入部门：项目可行性研究报告/投资发展部 土地各项相关资料/企业运营部4.1.2 输出/接收部门：市调服务招标书/成本管理部4.1.3 活5、动说明：4.1.3.1根据地块目前各项资料及前期项目可行性研究报告，拟定深度市调服务招标书，招标内容包括但不限于：A. 公司战略的外部环境研究及启示，包括宏观政策、经济动态、社会文化、产业政策法规、行业发展动态等B. 城市经济动态、消费需求、城市地产竞争状态研究及启示C. 竞争对手研究启示D. 地块价值研究启示E. 项目定位F. 物业发展建议G. 经典案例提供4.1.3.2 成本部根据招标书要求，参与策划公司考察、甄选、谈判，报公司审批，签订合同。4.2开展市调工作4.2.1 输入/输入部门：策划公司 、市场分析报告/地块所属项目公司营销部4.2.2 输出/接收部门：市调报告/决策委员会4.26、.3 活动说明：集团营销管理部组织策划公司、项目公司营销部，召开工作计划会议，拟定调研目标、分配调研任务，一起开展各类市场资料收集、调查、整理、讨论，最后形成启示性结论，形成市调报告。市场调查可按以下渠道开展：A. 购买地图、年鉴、报纸及相关书籍B. 与行内各公司沟通，并取得相关资料C. 去工地现场实地踏勘，项目实地调研D. 重点案例考查E. 专项拜访政府部门与专项问卷调查F. 进行市场调研与问卷调查G. 每日总结，补遗，返深规整；4.3项目判断与调查定位4.3.1 输入/输入部门：市调报告、定位建议、规划建议/策划公司/项目公司营销部4.3.2 输出/接收部门： 项目市调、定位及物业发展建议7、书/集团营销管理部4.3.3 活动说明：策划公司、项目公司营销部、集团营销部分别根据市调工作中取得的信息，从各自的视角提供定位、规划等建议，集团营销部整合各方意见、向营销总监汇报、开展反复研讨，最终形成项目市调、定位及产品发展建议书。4.4评审市调、定位、产品发展建议相关报告4.4.1 输入/输入部门：项目市调、定位及产品发展建议书/集团营销管理部 4.4.2 输出/接收部门：评审会议纪要/规划设计部4.4.3 活动说明：决策委员会召开项目专项汇评审会，决策委员会成员由总裁办公会成员组成，根据需要也可加入公司其他专业技术部门人员参加，评审会举行程序如下：A. 项目负责人需提前将项目市调、定位及8、产品发展建议书发给与会人员，为保密起见，只转发相关领导查阅。B. 会议首先由集团营销部做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见。C. 公司集团总裁最终决定项目是否进入规划落实阶段，并根据各方面意见指导项目发展方向。项目经评审确定后，进入规划落实阶段，未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议内容根据会议记录形成会议纪要。4.5参与规划设计方案研讨会4.5.1 输入/输入部门：各阶段规划设计方案/规划设计部、设计院4.5.2 输出/接收部门：评审会议纪要/与会各部门4.5.3 活动说明：规划设计部组织设计院召开专项汇评审会，进行各阶段规划成果研讨，形成相关修改及深化建议，评审会由总裁、决策委员会、集团成本部、投资发展部成员组成，根据需要也可加入项目公司营销部。5. 支持性文件6. 相关记录