1、1 总则1.1为进一步规范业主委员会筹备成立工作，给项目后续物业管理工作奠定良好基础，提升亿达品牌，特制订本管理办法。1.2 本暂行办法适用于投资公司内部全资及控股的所有房地产公司和亿达物业管理公司（以下简称地产公司、物业公司）。1.3 本暂行办法所称筹备成立业主委员会是指物业交付使用后，首位业主入住2年后或入住率超过50%时，地产公司协调政府主管部门筹备召开业主大会，选举产生项目业主委员会委员。2 职责划分 2.1 投资公司物业管理部负责对项目业主委员会筹备成立工作监督指导。2.2 项目所在地产公司负责协调政府主管部门，组织召开业主大会，选举产生首届业主委员会委员。2.3 物业公司负责协助地2、产公司，做好外围配合工作。3 工作内容及职责3.1 筹备成立申请当住宅小区入住后达到业主委员会成立的条件时，地产公司应会同物业公司，向项目所在区物业行政主管部门报告，申请召开第一次业主大会，选举产生业主委员会。3.2 组织成立业主大会筹备工作小组3.2.1经项目所在区物业行政主管部门批准后，在区物业行政主管部门和街道社区居民委指导下，地产公司应及时组织成立业主大会筹备工作小组，同时要通过宣传栏、电子显示屏、网站等形式向广大业主宣传成立业主委员会的目的和意义、业主大会的职权、业主委员会的职权和义务、业主委员会的选举程序等。3.2.2 业主大会筹备工作小组的职责：a)确定业主委员会候选人产生的方式3、候选人资格审查、确定候选人名单；b)确定业主委员会委员选举方式、时间及地点；c)组织召开首次业主大会等。3.3 筹备工作小组由地产公司代表、业主代表组成，业主代表由业主自愿申请，如规定期限前无业主自愿，可由社区居民委和物业公司推荐产生。3.4 筹备工作小组中的业主代表应具备以下条件：a)应为业主本人（业主身份以售房合同或产权证登记为准）；b)热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的成年人，同时还应有一定文化知识；c)支持、配合物业公司的工作。3.5筹备工作小组成立后，应向小区全体业主公布。4 确定业主委员会人数、候选人数及产生方式4.1业主委员会人数应根据区物业行政主管部门的要4、求确定，根据物业管理区域的规模，一般由713人组成。4.2 筹备工作小组成立后应及时确定业主委员会候选人。业主委员会实行差额选举，因此候选人数必须多于应选人数。4.3业主委员会候选人应具备以下条件：a)必须是业主本人依据销售合同或产权证明；b)热心公益事业，责任心强，有组织能力和工作时间；c)有一定的文化知识水平；d)支持、配合物业公司的工作。4.4 如售房合同或产权证上登记的业主超过一人，均可按享有的产权比例行使业主权利，但如果他们同时成为筹备工作小组成员或业主委员会候选人，必须提前向全体业主公布。对既是筹备工作小组成员又作为业主委员会候选人的业主，必须提前向全体业主公布。4.5 候选人产生5、的方式：a)候选人的产生可采取业主联名推荐方式，每十名或以上业主可联名一次性推荐1名候选人；b)可采取分楼、分单元等方式进行候选人的选举并确定候选人；c)拥有百分之十以上投票权的业主也可以推荐1名候选人；d)对于公司购房，由该公司法人代表或指定代理人以单一业主的身份履行业主权利和义务，可推荐1名委员候选人；e)对所有空置房，由地产公司法人代表或指定代理人以单一业主的身份履行业主权利和义务，由地产公司推荐1名委员候选人。4.6 公布候选人资料4.6.1业主委员会候选人产生后，应将候选人资料在小区公示14天。4.6.2候选人资料应包括：（以下资料收集时应告知业主需对外公布并征得业主同意）a)业主委6、员会委员候选人推荐表；b)所在单位证明或推荐函；c)身份证复印件及照片；d)业主身份证明（销售合同或产权证明复印件）。4.7 发放回收选票4.7.1业主大会表决可采取现场投票的方式，也可采用上门发放、回收选票的方式。为提高选票回收率，保证选举成功，一般采用后者。4.7.2如候选人资料公示期满业主无异议，则印制选票，并在社区居民委监督指导下，安排人员逐户发放、回收。4.7.3投票人必须是产权登记人或产权登记人的委托代理人，公司户应是公司法定代表人或其书面授权人。委托（授权）人填写选票须附有产权人签字的书面委托书。4.7.4回收票数应超过已入住业主投票权数的一半，选举方为有效。4.8 召开业主大会7、4.8.1会前须提前一周通知管理服务区域全体业主。可采取在小区宣传栏张贴书面通知、在通过电子显示屏、社区网站等形式发布。4.8.2除业主外，出席人员须包括区物业行政主管部门领导、街道社区居委会领导、候选人、筹备工作小组成员、物业公司代表等。会议现场业主仍可投票。4.8.3当场开箱验票、唱票。应有唱票、计票、监票人。其中监票人应从现场参加会议的业主中以自愿的方式产生。4.8.4验票时应注意：a)选票应盖有物业公司服务中心公章；b)业主所投票数不得超过其投票权数；c)所选人数不得超过应选委员人数。d)候选人所得票数须超过回收票数的一半方可当选业主委员会委员。5 召开第一次业主委员会5.1业主委员会8、产生后，应在7日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人、副主任12人、执行秘书1人（可聘任），建立健全业主委员会组织架构，以便业主委员会正常开展工作。5.2 业主委员会召开第一次会议后，应向管理服务区域全体业主公布选举结果。6 业主委员会申请备案6.1 自业主委员会选举产生之日起十五日内，应指定专人报区物业行政主管部门备案，并申请刻制业主委员会公章。6.2 申请备案时一般应提交如下材料：a)业主委员会备案申请报告；b)业主委员会章程；c)业主公约。6.3 业主委员会公章应由专人保管并按公章管理制度使用。涉及重要事项需使用公章时，应由多数委员签字认可。6.4 为做好项目资产经营管理，提升企业经济效益，特制订本管理办法。7 附则7.1 本管理办法由投资公司物业部负责解释。7.2 本管理办法自发布之日起施行。