1、安徽省物价局 安徽省住房和城乡建设厅关于印发安徽省物业服务收费管理办法的通知各市物价局、住建委、房产局：现将修订后的安徽省物业服务收费管理办法印发给你们，请认真贯彻落实。安徽省物价局安徽省住房和城乡建设厅年10月10日安徽省物业服务收费管理办法全文（）第一章总则第一条为规范物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进我省物业服务行业健康发展，根据中华人民共和国价格法、安徽省物业管理条例等法律法规及有关规定，制定本办法。第二条本办法适用于本省行政区域内物业服务收费的监督管理。第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关2、场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用，主要包括物业公共服务费、车辆停放费、装饰装修垃圾清运费、特约服务费等。第四条省人民政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理。设区的市、县（市）人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门（以下简称物业主管部门）负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，按照当地物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。第六条物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价3、。普通住宅小区物业公共服务费、小区车辆停放费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价；非普通住宅小区物业服务收费，以及满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费实行市场调节价。普通住宅小区与非普通住宅小区界定由各市确定。第七条提倡建设单位、业主或业主大会通过市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。业主大会成立后的小区住宅物业服务收费可试行市场调节价，由小区业主委员会与物业服务企业签订服务合同，约定服务事项和服务标准。第二章 物业公共服务收费管理第八条普通住宅小区物业公共服务费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，提供的公共性4、物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。物业公共服务费根据物业服务等级、服务成本等因素实行分级定价。物业服务等级标准由委托单位与物业服务企业按照住宅区物业服务标准规定进行约定，并在物业服务合同中明确。价格主管部门会同物业主管部门，根据当地物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并向社会公布。价格主管部门应当会同物业管理主管部门，每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。第九条业主大会成立前，由住宅开发建设单位按规定选聘物业服务企业的，为前期物业服务阶段，双方应当签订前期物业服务合同，约定服务等级，并对照相5、应服务等级的基准价及浮动幅度确定具体的物业服务收费标准，报价格主管部门、物业管理主管部门备案后实施。第十条物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧等以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。原则上单列不低于10%的物业公共服务费，专项用于物业共用部位共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。具体比例及管理办法由各市制定。第十一条电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等高能耗共用设施设备运行所需电费可列入物业服务成本，也可单独据实分摊，具体办法由各市价格主管部门确定。物业共用6、部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支的，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。第十二条住宅小区公用附属设施用电、用水（不包括从事生产、经营活动用水、用电）执行居民用电、用水价格。第十三条物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第十四条物业公共服务费可以预收，具体由物业服务企业按照物业服务合同所约定的期限向业主、物业使用人收取，约定时间不得超过物业服务期限；未作约定的，预收期不得超过6个月。第十五条物业公共服务费按照房屋产权证书登记的建筑7、面积计算；尚未登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。业主、物业使用人应当按照房屋买卖合同和入住通知书（符合竣工验收条件）约定的房屋交付时间，作为交纳物业公共服务费的起始时间。依法改变居住用途用于经营的住房，物业公共服务费按相应的经营性用房物业服务费标准收取。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。第十六条业主或业主大会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主或物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给8、物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第三章 车辆停放、垃圾清运收费管理第十七条物业服务区域内车辆停放收费标准，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取车位服务费和场地使用费。其中专有车位（库），应交纳车位服务费；物业管理区域内，业主共有车位（库）的车位使用人或租用车位的使用人应当交纳车位场地使用费。车辆停放收费标准由各市价格主管部门会同物业主管部门制定，并适时调整。车辆停放费包括车库、车位的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。物业服务企业不得向进入物业管理区域内执行公务及为业主9、或者物业使用人配送、维修、安装等临时停放车辆收取停车费用。第十八条业主或物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业指定的地点堆放，并缴纳装饰装修垃圾清运费，具体收费标准由各市制定。第四章 其它服务收费管理第十九条实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由物业服务企业与开发建设单位或物业买受人在物业服务合同中约定执行；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。第二十条物业服务企业对人员、车辆实行出入证件管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证、卡、电子识别器等。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取制作成本费用。第二十一条10、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五章 行为规范管理第二十二条各级价格主管部门在制定或调整本行政区域内物业服务收费标准时，应以物业公共服务所需当地社会平均成本为基础，充分听取业主、物业使用人和物业服务企业等社会各界的意见。物业主管部门要监督物业服务企业提供质价相符的服务。第二十三条物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的，业主或者物业使11、用人有权拒绝缴纳。第二十四条物业服务企业应加强对物业服务的成本控制，积极采用现代信息技术开展物业服务。加强对业主的宣传，引导业主参与服务过程，切实降低成本，提高服务质量。第二十五条物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费。业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。第二十六条物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应将服务内容、收费项目、收费标准及收费方式在经营场所或服务地点醒目位置公布。物业服务企业每年（或财务年度）向业主、物业使用人公布利用业主共用、共有设12、施经营收益和支出情况，以及单列的物业公共服务费收支情况，接受监督。对于实行酬金制的住宅小区，物业服务企业应当每年（或财务年度）向业主、物业使用人公布物业服务费收支情况，接受监督。第二十七条实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记制度。物业服务企业收费前，应到当地价格主管部门办理服务价格登记证，亮证收费，收费时使用税务票据。第六章 监督管理第二十八条各级价格主管部门和物业主管部门要加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务质量的监督管理。物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由价格主管部门依据中华人民共和国价格法和价格违法行为行政处罚规定等法律法规予以处罚。第二十九条各地应依据13、本办法规定，结合当地实际，制定实施办法。第三十条本办法自年11 月1 日起执行，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门负责解释。省物价局、省建设厅2005年印发的安徽省城市物业服务收费管理实施办法（皖价房2005154号）同时废止。安徽省新版物业服务收费管理办法下月起实施本报讯记者昨日从省住建厅获悉，新版安徽省物业服务收费管理办法（以下简称办法）已经颁布，并将从下月起实施。办法对我省物业服务收费的范围、标准、计算方式等作了明确规范，为物业服务收费制定了“安徽标准”。送货、安装车辆进小区不得收停车费办法对物业服务收费进行了明确，主要包括物业公共服务费、车辆停放费、装饰装修垃圾清运费、特14、约服务费等。其中，物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧等以及经业主或者业主大会同意的其他费用组成。而车辆停放费中，则要求不得向进入物业管理区域内执行公务及为业主或者物业使用人配送、维修、安装等临时停放车辆收取停车费用。而物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用等通过房屋维修资金予以列支的，办法规定将不得计入物业服务成本或物业服务费支出。物业服务费实行“分级定价”办法规定，物业公共服务费按照房屋产权证书登记的建筑面积计算（尚未登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算），时15、间按照房屋买卖合同和入住通知书（符合竣工验收条件）约定的房屋交付时间，作为交纳物业公共服务费的起始时间。价格上，办法规定我省物业服务费根据物业服务等级、服务成本等因素实行“分级定价”。其中物业服务等级按住宅区物业服务标准在物业合同中约定。而价格上，各地价格和物业主管部门会根据当地情况制定相应等级的基准价和浮动幅度，作为参考。收费方式上，办法规定，物业公共服务费可以预收，具体由物业服务企业按照物业服务合同约定。而未作约定的，预收期不得超过6个月。擅自扩大收费范围业主有权拒绝据悉，我省物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应将服务内容、收费项目、收费标准及收费方式在经营场所或服务地点醒目位置公布。16、物业服务企业每年（或财务年度）向业主、物业使用人公布利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，以及单列的物业公共服务费收支情况，接受监督。对于物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。安徽省物业服务收费管理办法11月1日起正式施行物业服务与群众生活、工作息息相关，物业服务收费管理问题涉及面广、关注度高。11月1日起，由安徽省物价局、省住房和城乡建设厅修订印发的安徽省物业服务收费管理办法(以下简称办法)将正式施行。2005年印发的安徽省城市物业服务收费管理实施办法同时废止。修订后的办法明确“原则上单列不低于10%的物业公共17、服务费，专项用于物业共用部位共用设施设备维修养护”，在全国尚属首创。据悉，新修订的安徽省物业服务收费管理办法共六章三十条。办法的颁发实施，将进一步规范物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进我省物业服务行业健康发展。进一步规范收费行为物业公共服务费中至少10%将专项用于公共设施维修随着高层住宅越来越多，电梯、增压水泵及智能设施设备等使用更为普遍。为确保房屋住用安全、方便，必须做好物业共用部位共用设施设备的管理。修订后的办法明确“原则上单列不低于10%的物业公共服务费，专项用于物业共用部位共用设施设备维修养护”，这在全国尚属首创。同时明确：电梯及由物业服务企业管理的增18、压水泵等高能耗共用设施设备运行所需电费可列入物业服务成本，也可单独据实分摊，具体办法由各市价格主管部门确定。此外，修订后的办法还对物业服务企业提供的如门禁卡、计费面积、交费时间、预收费期限等，都作了进一步规范明确。小区物业公共服务费分等定价物业服务等级标准要在合同中明确，每两年重新评估基准价物业服务收费主要包括物业公共服务费、车辆停放费、装饰装修垃圾清运费、特约服务费等。办法将原来的物业综合服务费修改为物业公共服务费，体现物业服务企业提供的是公共性物业基本服务。物业公共服务费根据物业服务等级、服务成本等因素实行分级定价。物业服务等级标准由委托单位与物业服务企业按照住宅区物业服务标准规定进行约定19、，并在物业服务合同中明确。如何对物业服务等级进行区分和定价？办法明确，将由价格主管部门会同物业主管部门，根据当地物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，制定相应物业服务等级的基准价和浮动幅度，并向社会公布；价格主管部门应当会同物业管理主管部门，每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。政府指导价与市场调节价相结合普通住宅小区物业公共服务费、小区车辆停放费等实行政府指导价根据办法，借鉴兄弟省市的有益做法，我省规定将住宅前期物业收费纳入政府指导价；普通住宅小区物业公共服务费、小区车辆停放费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价；非普通住宅小区物业服20、务收费，以及满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费实行市场调节价。提倡建设单位、业主或业主大会通过市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。强调业主权利与义务的统一物业服务企业需依约履行义务，业主有交纳物业费的义务实际生活中，不少小区的物业和业主的矛盾都比较突出，部分业主拒交物业费损害了其他业主的利益，同时也影响物业服务的质量，并陷入恶性循环。作为业主，在物业管理活动中，有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务，也有按时交纳物业服务费用的义务。新修订的办法强调业主权利与义务的统一：一方面，物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，另一方面，物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳，同时明确：业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。