1、杉浩集团杉浩集团花溪墅物业服务中心花溪墅物业服务中心物业服务规划方案 2016.4.24目 录1、现状分析2、杉浩物业定位与目标3 3、杉浩物业优劣势分析杉浩物业优劣势分析4、杉浩物业规划方案的内容与实施规划方案的内容与实施1.1 花溪墅区域分析花溪墅区域分析 1.1.1交通：花溪墅地处河北省高碑店市区112国道南侧，距离高铁高碑店东站9公里，高碑店火车站2.1公里；距离京港澳高速高碑店入口5.5公里，交通便利。1.1.2环境：距离高碑店市植物园2公里，周边有邮政、银行、医院、学校等配套设施齐全。1.1.3楼盘：毕加索花园（已入住，剩余尾盘）、法兰郡（蓄客，未售）；英伦名郡（在售）、幸福佳苑（2、在售）、天阔.第一城（已入住、物业在当地口碑较好）1.1.4产品类型：多为高层+洋房+配套商业 1、现状分析1.2.1 早期入住老多数地产开发后将物业服务承包给当地物业公司（阳光海龙公寓、毕加索花园等），因当地物业服务费较低，物业服务人员年龄偏大（保安基本都在55岁以上，甚至60岁以上），物业公司基本都是在维持阶段。现开发公司逐渐意识到物业服务的重要性，现在售新项目多为开发公司下属物业公司。1.2.2 本区域全部为二级资质以下物业公司（大多为三级资质），未有知名物业公司（万科、第一太平戴维斯、中海、戴德梁行、世贸等）落地，基本都处于维持小区的保洁、维修等基本服务，未有品牌、品质的概念。1.2.3、3 现有物业公司无品牌、无销售卖点，不能推动房地产的销售。后期为地产处理工程遗留问题能力差，不能让地产轻装上阵、专注后期开发。1.2.4 现有物业公司自我造血功能差，向开发公司要求多（需要地产养活）但支持少。1、现状分析1.2 高碑店区域物业管理现状分析高碑店区域物业管理现状分析1、现状分析2、杉浩物业定位与目标3 3、杉浩物业优劣势分析杉浩物业优劣势分析4、杉浩物业规划方案的内容与实施规划方案的内容与实施2.1.1 产品类型：高层+墅质电梯洋房+配套商业2.1.2 产品定位：中高端2.1.3 客户群体：当地2.1.4 建筑面积：20万平米（一期9万）2.1.5 后期开发方面（后期土地储备开发4、周期56年），因项目后期陆续有开发地块，且一期为低密度中高端的产品。为了扩大杉浩开发项目的知名度，赢得良好的口碑，为后期陆续开发项目提供销售支持，建议花溪墅物业服务定位为高碑店区域高端物业管理。2、定位与目标2.1 杉浩杉浩花溪墅产品属性花溪墅产品属性2.2.1 打造高碑店地区知名的物业服务运营商.2.2.2 通过新的销售案场、即将入住的一期小区客服、保洁、保安对看房客户、业主的贴心服务和包装，为营销打造新的销售卖点，创造口碑。2.2.3 协助地产处理工程遗留问题，让地产轻装上阵、专注后期开发。2.2.4 通过花溪墅物业服务标准的建立，向其他开发项目物业模式快速复制、落地。2、定位与目标2.25、 杉浩杉浩花溪墅物业服务定位花溪墅物业服务定位一年之内 一至二年 二年至三年 三年至五年2、定位与目标2.3 杉浩物业目标与杉浩物业目标与5年发展规划（年发展规划（20162020年）年）价值时间安排初期2016年中期2016-2017年中后期2017-2018年后期2018-2020年2.4.1 初期目标（1年内）：为营销打造销售卖点，挖掘更多客户资源；协助地产快速处理工程遗留问题。收支略有亏损，由地产补亏。2.4.2 中期目标（12年）：建立花溪墅物业服务标杆体系，向其他开发区域项目快速复制；具有自我造血更能，产生利润。2.4.3 中后期目标（23年）：在当地高碑店地区形成具有一定知名度的6、“杉浩物业”，高碑店区域行业排名第一，因“杉浩物业”的口碑形成销售金子招牌。2.4.4后期目标（35年）物业公司达到二级资质，逐步形成以物业管理服务为主，以自持配套商业资产运营、房产中介、便利超市等为辅的多种经营，实现物业公司利润最大化。2、定位与目标2.4 杉浩杉浩花溪墅物业服务目标（花溪墅物业服务目标（15年）年）1、现状分析3、杉浩物业优劣势分析2、杉浩定物业位与目标4、杉浩物业规划方案内容与实施规划方案内容与实施3.1.1 物业公司刚刚成立、起步，人员、制度要逐步建立。3.1.2 客户群基本为当地居民，对物业公司认知不高。3.1.3 物业公司在销售案场未有存在感及管理痕迹，不能为销售提7、供销售卖点。3.1.4 物业公司没有前期介入（尤其是在规划设计阶段），未有从物业管理、业主使用及安全的角度参与意见。3、杉浩物业优劣势分析3.1 杉浩物业劣势分析杉浩物业劣势分析3、杉浩物业优劣势分析3.2 杉浩物业优势分析杉浩物业优势分析3.2.1 区位优势及发展区位优势及发展：高碑店地区属于环首都经济圈卫星城，距离北京70公里，高铁、京港澳高速快速直达首都北京，相对于环首都卫星城燕郊、大厂、香河、固安属于价值洼地，且随着上述区域限购政策落实，而距离上稍远的高碑店、永清、涿州的价值会逐步显现。另有北京新发地在高碑店区域落地、北京外溢产业的迁入等将会带动外来人员在当地置业。3.2.2 技术力量8、技术力量：杉浩物业隶属于北京杉浩建设开发集团，有强大的工程技术力量做后盾，有杉浩品牌做支持（物业公司名称是否带有“杉浩”？），与地产各部门（销售、工程、设计、开发、客服等）沟通会更加顺畅。3.2.3 品牌支持：品牌支持：杉浩集团工程质量有保障，有良好的口碑及品牌，业主入住后物业公司可以具有更多时间、精力为业主提供专业性服务。3.2.4 财务支持财务支持：前期有地产资金上的支援，保证物业公司前期各项工作的启动。3.2.5 发展机缘：发展机缘：更重要的是高碑店地区整体物业管理水平低下、物业服务在房地产开发链价值未有体现；地产商、老百姓对物业管理关注度不高，销售案场物业服务未有管理痕迹及存在感，未能9、给销售带来亮点与卖点。在这种背景下，恰恰给与了我们发展的机缘，可以快速提升物业服务的品质及亮点，对物业服务进行包装。这样无论是从成本、时间、机会来看都会对房地产开发、销售起到一定的促进作用。1、现状分析2、杉浩物业定位与目标3 3、杉浩物业优劣势分析杉浩物业优劣势分析4、杉浩物业规划方案内容与实施规划方案内容与实施4.1 杉浩杉浩花溪墅物业服务中心组织架构花溪墅物业服务中心组织架构4、规划方案的内容与实施地产总经理物业经理集团物管中心综合部主管客服行政人力保洁绿化工程主管工程维修会 计出纳安全主管安全员4.2 杉浩杉浩花溪墅物业服务中心人员编制（花溪墅物业服务中心人员编制（1期）期）4、规划方10、案的内容与实施 岗 位 人数 任职资格及岗位说明项目经理 1大专以上学历，5年以上项目负责人工作经历综合部主管 1有物业客服3年工作经验，有客服、保洁、装修管理工作经历。工程主管 1有3年以上物业工程部工作经验，熟练使用电脑。安全主管 12650岁，身体健康、有小区保安工作经验。会计 1客服员 41835岁，善于沟通，有无经验均可，后期培训保洁员 101855岁（考虑到企业的用人风险，岁数不能太大）行政人力 1工程维修 51855岁（考虑到企业的用人风险，岁数不能太大）安全员 121855岁（考虑到企业的用人风险，岁数不能太大）门岗3；巡逻6，监控3出纳 1 合计：38接管2期时只增加保洁、保11、安。4、规划方案的内容与实施4.3杉浩杉浩花溪墅物业服务中心人员薪资标准（花溪墅物业服务中心人员薪资标准（1期）期）岗 位编制数（人）岗位标准（元）月费用（元)年费用(元）备注（各岗薪资标准按高碑店区域物业行业一般标准核算项目经理 1 综合部主管 13000300036000工程主管 12800280033600安全主管 12800280033600会计 1地产会计兼职客服员 42000800096000保洁员 10150015000180000行政人力 12000200024000工程维修 5200010000120000安全员 12180021600259200出纳 1250025003012、000 合计：3820400677008124004、规划方案的内容与实施4.4 杉浩杉浩花溪墅物业服务中心人员招聘进度计划（花溪墅物业服务中心人员招聘进度计划（1期）期）岗 位 编制人数5月计划 6月计划7月计划8月计划9月计划项目经理 1 综合部主管 1工程主管 1安全主管 1会计 1客服员 413保洁员 10行政人力 1工程维修 514安全员 12出纳 1 合计：383.5.1保安秩序维护形象岗（2人，薪资标准另行制定22002800）3.5.1.1岗位职责：负责客户车辆引导、泊车、引导至销售大厅；3.5.1.2保安秩序维护形象岗岗位要求：身高1.74米以上，1835岁之间，有过高档住宅13、酒店保安工作经验，或为退伍军人。4、规划方案的内容与实施4.5 杉浩杉浩花溪墅销售案场人员设置方案（标准高于小区配置）花溪墅销售案场人员设置方案（标准高于小区配置）4.5.2保洁服务人员（2人，薪资标准另行制定16001800）4.5.2.1岗位职责：负责案场卫生间、销售大厅及售楼处室外的保洁；4.5.2.2保洁服务岗岗位要求：身高1.58米以上，2545岁之间，形象尚佳4、规划方案的内容与实施4.5 杉浩杉浩花溪墅销售案场人员设置方案（标准高于小区配置）花溪墅销售案场人员设置方案（标准高于小区配置）4.5.3茶饮服务人员（2人，薪资标准另行制定2,0002800，此岗视销售大厅是否设置吧台14、而定）4.5.3.1岗位职责：负责案场客户引导、向客户提供茶水及小点心、及时巡场撤下剩余茶水、将客户送出大厅；4.5.3.2茶饮服务员岗岗位要求：身高1.60米以上，1828岁之间，形象尚气质佳，从事过服务员、酒店行业。4、规划方案的内容与实施4.5 杉浩杉浩花溪墅销售案场人员设置方案（标准高于小区配置）花溪墅销售案场人员设置方案（标准高于小区配置）4.6.1亮点：4.6.1.1 形象（让客户耳目一新）4.6.1.2 温馨（案场内外，处处可以提现到物业的服务痕迹，提示标语、特色茶点等）4.6.1.3 服务（有声服务，见到客户问好）4.6.1.4 体验（增强客户体验感，尊贵感）4.6.2 涉及接15、待、指引、泊车、开门、茶水、送客等十大工作触点，另有工作手册及操作指引作为强化培训4、规划方案的内容与实施4.6 杉浩杉浩花溪墅销售案场物业服务亮点及触点花溪墅销售案场物业服务亮点及触点4.7 杉浩杉浩花溪墅交付工作推进计划花溪墅交付工作推进计划4、规划方案的内容与实施序号 工作内容 达 成 标 准 实 施 计 划责任人5月6月7月8月9月10月 1物业组织架构确定完成物业组织架构、人员薪资、到岗时间的审批高守良 2物业人员服装选定完成款式选定，按尺码采购高守良 3物业开办物资的审批、采购完成开办物资的统计、审批及采购高守良 4物业办公室的装修前台、财务、工程达到正常办公条件高守良 5物业各部16、门体系文件的制定、审批体系文件完成编制、审批及印刷高守良 6物业服务协议合同、交付、装修等文件资料的印刷涉及到小业主协议、入住、装修的所有资料印刷到位高守良 7物业人员的到岗安排按交房时间倒排人员进场计划高守良 8物业工程人员的介入按交房时间倒排工程人员进场计划高守良4、规划方案的内容与实施4.7 杉浩杉浩花溪墅交付工作推进计划花溪墅交付工作推进计划序号 工作内容 达 成 标 准 实 施 计 划责任人5月6月7月8月9月10月 9绿地提示牌、宣传栏的制作完成绿地内提示牌、小区宣传栏、单元通知栏完场制作安装高守良 10果皮箱、垃圾桶设置果皮箱、生活垃圾箱、装修垃圾倾倒围挡设置到位高守良 11业主17、资料的整理、物业费、垃圾清运费等核算完成业主收房需要缴纳的费用与地产财务核对无误高守良 12交付部分承接查验1期交付部分与地产工程查验完毕高守良 13物业工程、客服、办公物资采购各部门办公物资到位高守良 14物业公司微信公众账号的建立为了便于服务与宣传建立杉浩物业公众账号高守良 15电卡，水卡、门禁卡的接管与地产工程完成各类卡表的交接高守良 16公共区域钥匙的接管与地产工程完成公共区域钥匙的移交高守良4、规划方案的内容与实施4.7 杉浩杉浩花溪墅交付工作推进计划花溪墅交付工作推进计划序号 工作内容 达 成 标 准 实 施 计 划责任人5月6月7月8月9月10月 17小业主户门钥匙的接管与地产工程完成小业主户门钥匙的移交高守良 18机房、公共区域的接管对机房进行查验、接管高守良 19交付方案的制定与地产营销、工程制定交付方案高守良 20交付公共区域及室内保洁开荒完成交付部分交房之前的保洁开荒高守良 21首层大厅、电梯轿厢成品保护装修前对各单元大厅、电梯轿厢进行成品保护高守良 22小区停车导向标识、车位编码的喷刷完成小区车辆导向标识线，车位编码喷刷高守良 23车位使用前期准备联系人防部门做好地下车位使用手续的办理（需确定车库是否为人防空间）高守良 24未完再续高守良结束语！结束语！杉浩物业将以：品质业务+业主、地产满意 销售卖点=最终体现企业价值实现持久利润、形成品牌形成品牌