1、2017.62CHINA INDEX ACADEMY房地产市场趋势展望企业策略建议目录 CONTENTS房地产市场形势总结3CHINA INDEX ACADEMY2016年百城住宅均价累计上涨18.72%2.83%现象 环比连续21个月上涨 同比连续18个月上涨数据来源：CREIS中指数据，4CHINA INDEX ACADEMY数据来源：CREIS中指数据，城市房价上涨起始时间持续累计涨幅（%）2016年累计涨幅（%）深圳2014年9月26个月61.7525.82合肥2015年6月19个月37.4330.53南京2015年4月21个月37.0729.37上海2015年1月24个月37.0622、2.66武汉2015年2月23个月35.9121.22厦门2016年3月10个月28.0428.22苏州2015年11月9个月25.123.96北京2015年4月21个月25.6417.38无锡2016年4月9个月25.0728.3杭州2015年11月14个月23.3121.91福州2016年3月10个月19.5116.44济南2016年2月11个月22.1321.92郑州2016年5月8个月14.7715.98南昌2016年4月8个月15.1413.44芜湖2016年6月7个月15.5714.88马鞍山2016年8月4个月2.345.945CHINA INDEX ACADEMY回顾2016年3、疯狂6CHINA INDEX ACADEMY疯狂后出现了看不见的手7数据来源：CREIS中指数据，政府两会定调因城施策：控房价、去库存稳保控房价抑热点：抑制热点城市房价上涨；增土地：房价上涨压力大的城市合理增加住宅用地；建长效：坚持住房居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障；去库存去库存：库存仍然较多的三四线城市支持居民自住和进城人员购房需求；市民化：深化户籍制度改革，今年实现进城落户1300万人以上，加快居住证制度全覆盖；安置货币化：因地制宜提高货币化安置比例新一轮调控潮主要集中在控房价，分析其特点4、和影响方能把握市场后续走向8数据来源：CREIS中指数据，地方政府因城施策：供需两端更有效的配合发力拍地需自有资金；实行“政府指导价”；限地价竞配建竞自持更加重视整顿存量房中介市场；两部委联手出台土地管理及调控政策；北京调增宅地供应；城市逐步增加、城区逐步扩大、力度逐步加深；防止短线投机，本轮调控创新性举措；首付比普遍提高到历史最高水平对商办市场进行规范进一步影响价格预期；房地产金融调控贯穿其中加大金融平台监管；加大资金流向监管；控制房地产信贷规模；差异化信贷政策；9数据来源：CREIS中指数据，需求端：强力抑制投资投机需求，降低楼市杠杆（限购、限贷、限售）2016年10月以来政策收紧城市分布5、2016“930”：22城出台调控；2016年底：共计26个地级以上城市和少部分县市出台调控；至2017年：60个地级以上城市和31个县市出台调控，海南、河北从省级全面调控。调控城市持续增加（地级市、县市），政策区域联动性、创新性增强！同步收紧分段强化逐层深化抑需求降杠杆单独强化京津冀城市群长三角城市群珠三角城市群中西部重点城市县市出台政策集中区以北京、雄安为中心形成强力调控场中心城市平稳，周边三四线城市陆续调控中心城市加码，外围强力调控中心城市单独调控，多数地区仍以去库存为主10数据来源：CREIS中指数据，01全面限制需求端：存量房金融属性增强后创新的限售（T+n）模式城市个人限售厦门、广6、州、青岛、保定徐水区、东莞、福州（五城区、闽侯县、长乐市、闽清县）、常州、海南全省、承德、西安、济南、芜湖、长沙、无锡、嘉兴、北海、南宁、徐州新购买住房的，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。珠海、惠州、南京、成都、郑州、开封、张家口新购买的住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易（转让）。其中，珠海特定地块土地出让条件10年限售。南通启东市非启东籍居民在启东购买一手房的，从网签之日起三年内不得上市交易；非启东籍居民在启东购买二手房的，从产权变更之日起三年内不得上市交易。扬州在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上7、的，自取得房屋所有权证或不动产权证书未满2年的，不得上市交易。公证机关不得办理协议手续。保定白沟新城非本地户籍家庭购买新建住宅或二手房，自登记之日起五年内不得转让。保定主城区住房自取得不动产权证书(房屋所有权证)未满2年的，不得买卖。其中，对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得不动产权证书(房屋所有权证)未满10年的，不得买卖。02分类限制投机需求下降，稳定预期向市场传递继限购、限贷后的“限售”模式11数据来源：CREIS中指数据，需求监管供应同步限购北京：商住限购、平房限购、法拍房限购广州：商服类房地产限购北京：相对温和已取得预售许可证8、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施；可以出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。严格供应管理北京：严格产业用地供应管理上海：停止审批公寓式办公项目需求端：商办同步限制，严禁擅自改为居住用途短期：控制房价，稳定市场预期中长期：着眼城市长远发展，优化城市建设格局严禁擅自改为居住用途、清理整顿上海最严：区分不同情况，分类清理整顿未上市销售项目已批未建重新审图、撤销调整在建未售全面检查、责令整改交付使用前再次进行联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续在售商业办公项目已售未交付入住按照商业办公房9、屋功能进行全面整改已交付入住从严管控，不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。12数据来源：CREIS中指数据，需求端：强化货币信贷调控，定向加息严控资金端口01热点城市普遍认房又认贷，三四线城市公积金收紧中心城市普遍提高无房有贷款记录和首套贷款已结清再购房的首付比例；三四线城市多提高公积金贷款门槛，包括上调首付比例、二套房公积金贷款利率提至1.1倍、下调贷款最高额度等。02楼市“定向加息”开启，资金层面抑制投机需求北京：主要商业银行将收紧房贷政策，首套房将执行基准利率，二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%（5.88%）。针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率未来10、更多热点城市将效仿实施13数据来源：CREIS中指数据，供应端：两部委分类调控供应源，稳定市场预期，供需格局渐变两部委：强化住宅用地供应“五类”调控目标管理，根据商品住房库存消化周期，合理安排住宅用地供应，严防高价地扰乱市场预期地方：积极跟进，切实增加商品住房有效供应01北京：两部委发文后北京倍增宅地计划供应量，150万套供应计划出台发布2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划和2017年度国有建设用地供应计划：未来5年：计划供应住宅用地6000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。2017年：住宅供地计划达到1200公顷，以保障3011、万套住房建设需求。02福州、南昌、赣州、沧州、天津、镇江、扬州等城市已陆续提出措施包括：加大住宅用地供应，督促房企尽快施工上市；拿地开工后一年内一次性全部公开销售；去化周期小于一定周期（如12个月）的地区近期必须安排一批住宅用地出让；编制商品住宅用地供应计划，加快2017年土地收储和出让计划的执行；多方式严格防控地价异常03 未来：新一轮供地调增城市逐步增加显著增加增加持平适当减少减少直至暂停消化周期在36个月以上的，应停止供地36-18个月的，要减少供地12-6个月的，要增加供地6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏一线城市、南京、南昌、天津、苏州、成都、西安沈阳、湛江、运城、呼12、和浩特14CHINA INDEX ACADEMY议题一：本轮调控的意图和效果15CHINA INDEX ACADEMY观点1：“三低两高”背景下的非常手段时间GDP平均增长率房地产投资增速货币增速人均住房面积CPI变动国内政治整体背景M2M105-08年11.7%23.2%17.05%14.8%29.25+3.507年十七大-10-13年8.7%24.3%16.06%11.2%32.81+3.512年十八大-16年下半年起6.7%（全年）6.9%（全年）11.3%（全年）21.4%（全年）36.08（预测）+2.017年十九大供给侧改革16CHINA INDEX ACADEMY观点1：“三低两13、高”背景下的非常手段 经济社会继续经济社会继续稳稳增长、促改革、保就业增长、促改革、保就业（6.5%、3%左右）左右）去库存去库存与新型与新型城镇化城镇化结合更紧密结合更紧密长效机制长效机制步伐加快，供应体系更完善步伐加快，供应体系更完善（房产税、保障房房产税、保障房）因城施策分类调控，因城施策分类调控，热热点城市加强管点城市加强管控控 财政政策更积极有效，货币政策保持稳健中性财政政策更积极有效，货币政策保持稳健中性17CHINA INDEX ACADEMY所以，本轮调控的意图一个字稳18CHINA INDEX ACADEMY观点2：量跌价升，城市分化加剧 调控后环比涨幅持续图：2016年以来14、百城价格指数及环比走势一 线二 线三 线0.80%2.19%2.57%19数据来源：CREIS中指数据，2017年5月价格环比涨幅TOP10城市5月环比1-5月累计涨幅特点秦皇岛4.47%12.41%旅游+京津冀带动洛阳4.34%15.28%热点城市带动绍兴3.35%6.75%热点城市外溢宿迁3.17%5.51%热点城市外溢张家港3.06%6.24%热点城市带动北海3.01%8.47%旅游型湘潭2.97%5.83%热点城市辐射南宁2.88%9.25%旅游型保定2.81%10.19%京津冀利好衡水2.76%14.26%京津冀利好5月环比涨幅观点2：量跌价升，城市分化加剧20数据来源：CREIS中15、指数据，观点2：量跌价升，城市分化加剧38.1%22.2%34.3%21.1%15.2%35.8%-3.3%25.2%36.3%0.3%8.6%26.8%5.9%-10%0%10%20%30%40%50%05000100001500020000250003000035000400004500050000上海杭州南京苏州厦门宁波温州无锡合肥绍兴舟山芜湖蚌埠一二线城市三四线城市成交均价（元/平方米）同比图：长三角重点区域2017年1-5月成交价格及同比变化21数据来源：CREIS中指数据，图：2011-2016年50个代表城市年度月均商品住宅销售面积图：2016年以来各月代表城市成交走势2017年16、1-5月月均成交：约万平方米 同比：2017年5月成交：约万平方米，环比：同比2016年月均成交：万平方米，4418 创新高观点2：量跌价升，城市分化加剧四季度以来政策收紧，呈现下降趋势22数据来源：CREIS中指数据，一线二线三线图：2015-2017年各类城市月度平均成交面积u 一线城市 5月环比 -8.4%广州环比降幅显著u 二线城市 5月环比 -2.0%厦门环比降幅超五成 天津、南京等地环比有所回温u 三线城市 5月环比 0.8%南通、泉州、徐州继续保持增长 东莞、佛山等环比显著下降-33%-17%-2%观点2：量跌价升，城市分化加剧23数据来源：CREIS中指数据，观点2：量跌价升，17、城市分化加剧284.46389.36265.14201.2760.24214.49255.71147.7491.0299.0374.3882.4659.87138.08155.9315.5-55%-44%-63%-56%-62%-68%-76%43%52%-83%35%44%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%050100150200250300350400450上海杭州南京苏州厦门宁波温州无锡合肥嘉兴绍兴舟山昆山芜湖蚌埠滁州一二线城市三四线城市成交面积（万平方米）同比图：长三角重点区域2017年1-5月成交面积及同比变化备注：以上宁波、合肥、绍兴为1-4月数据降温18、明显，降幅在5成左右承接周边热点城市外溢需求，成交活跃24CHINA INDEX ACADEMY观点3：土地热度不减，面粉贵过面包图：2016年以来全国300个城市土地成交楼面价和平均溢价率1-5月 各类用地楼面价：2163元/平米 同比：38.1%溢价率：37.0%同比：增加1.0个百分点住宅用地楼面价：3725元/平米 同比：33.6%溢价率：44.6%同比：减少2.5个百分点 5月 各类用地楼面价：2124元/平米 同比：8.6%环比：-11.8%溢价率：48.9%环比：增加10.6个百分点 住宅用地楼面价：4287元/平米 同比：15.9%环比：-1.0%溢价率：63.7%环比：增加119、7.9个百分点 25数据来源：CREIS中指数据，同比出让金占比一线二线三四线1-5月 观点3：土地热度不减，面粉贵过面包26数据来源：CREIS中指数据，表：2017年1-5月住宅用地成交面积top20城市规划建筑面积(万)占2016年比重出让金（亿元）占2016年比重郑州市114356.0%236 38.7%武汉市112262.2%688 75.5%重庆市102827.9%291 36.5%徐州市102285.4%155 139.4%西安市68942.7%110 50.3%潍坊市62427.7%30 27.9%苏州市50628.7%355 21.3%合肥市49040.4%436 38.6%20、贵阳市45276.0%90 152.4%昆明市45052.9%71 53.9%城市规划建筑面积(万)占2016年比重出让金（亿元）占2016年比重太原市44347.2%93 43.7%宁波市40536.4%188 26.0%绍兴市40043.8%105 57.3%佛山市39442.4%258 45.4%惠州市391103.3%56 110.2%嘉兴市34036.8%203 66.7%滁州市33680.8%70 147.3%南京市30326.0%382 23.2%天津市29020.4%330 26.4%镇江市28496.7%100 275.5%观点3：土地热度不减，面粉贵过面包27CHINA I21、NDEX ACADEMY住宅数据背后的“真实”？土地市场的魔咒与怪圈依旧热28CHINA INDEX ACADEMY那么问题来了，为什么此轮政策效果大打折扣原因何在？29CHINA INDEX ACADEMY议题二：房价暴涨背后的逻辑是什么？货币宽松 供求失衡升级置换 地王潮流城市气质30CHINA INDEX ACADEMY观点1：货币宽松既是导火索又是最大推手表：2008年至今首套、二套房最低首付比例变动情况时间首套房二套房2016商业贷款20%（非限购城市）30%（限购城市）一套已结清，享受首套房待遇一套未结清30%（非限购城市）公积金贷款20%一套已结清20%（非一线城市）一套未结清322、0%（部分城市）2015商业贷款25%（非限购城市）30%（限购城市）一套已结清，享受首套房待遇一套未结清40%公积金贷款20%一套已结清20%（非一线城市）一套未结清30%（部分城市）201430%一套已结清30%，一套未结清60%60%2011-201340%（1月），50%（4月）20102008-200920%人均住房面积低于当地平均水平，20%2月2日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，在不实施“限购”措施的城市，降低首付比例。2月29日中国人民银行再度宣布降准0.5个百分点2月19日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文调整23、非一线城市房地产交易环节契税、营业税。表：购买200万房屋契税调整前后购房成本节约情况类型面积缴纳契税（万元)首套144平米及以上由6万减少至3万二套（调整前以3%计算）90平米及以下由6万减少至2万90平米以上由6万减少至4万数据来源：CREIS中指数据，31CHINA INDEX ACADEMY图：2004-2016年我国M1、M2余额同比增速月度走势2016年M2余额：高达155万亿元，同比增长11.3%结构失衡数据来源：CREIS中指数据，观点1：货币宽松既是导火索又是最大推手32CHINA INDEX ACADEMY图：2004-2016年央行全年净投放现金量变化央行全年净投放现金：24、5087亿元，较2015年大幅提升72%数据来源：CREIS中指数据，观点1：货币宽松既是导火索又是最大推手33CHINA INDEX ACADEMY数据来源：CREIS中指数据，图：2015年以来企业债券融资情况2016年房企债券融资达9039亿元，同比增长77%，平均利率为5.07%，下降1.2个百分点观点1：货币宽松既是导火索又是最大推手34CHINA INDEX ACADEMY避险资产配置数据来源：CREIS中指数据，观点1：货币宽松既是导火索又是最大推手35数据来源：CREIS中指数据，2017年1-5月2017年5月图：2015年以来20个代表城市商品住宅供求对比走势观点2：供求失25、衡成房价上涨的内因36数据来源：CREIS中指数据，图：2016年以来20个代表城市可售面积与库存消化时间走势图：2017年5月典型城市库存消化时间（月）观点2：供求失衡成房价上涨的内因37数据来源：CREIS中指数据，观点2：供求失衡成房价上涨的内因-35.8%-44.6%-13.7%-22.6%-35.8%-42.4%-40.1%-50.8%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%0100200300400500600700上海杭州南京温州厦门舟山芜湖蚌埠住宅可售（万平方米）同比图：长三角重点城市2017年5月住宅可售与出清周期情况10.6 6.7 4.9 7.2 13.8 526、.5 5.4 3.9 0246810121416上海杭州南京温州厦门舟山芜湖蚌埠2017年5月2016年5月38数据来源：CREIS中指数据，30城中，近90%城市均价和中位数均上涨,30城高价位楼盘门槛值100%上涨深圳涨幅均超50%；厦门、苏州涨幅超30%；合肥均值涨幅超30%图：2016年30个城市楼盘套总价前10%、前40%分界线、中位数和均值注：10%分界线为高价位楼盘门槛值，40%分界线为中高价位楼盘门槛值2015年2016年变化涨幅套总价均值82万107万25万30.9%套总价中位数74万86万12万15.7%图：2015年、2016年合肥套总价均值与中位数变化对比观点2：供求失27、衡成房价上涨的内因39CHINA INDEX ACADEMY观点3：升级置换引导房价成螺旋上升刚需无房者刚需房拥有者 购买200-300万出售出售初改房拥有者中改房拥有者高改房以上出售无财产出售向上进行升级改善向下寻找接盘者高价格弹性高风险意识购买300-500万购买500-800万购买800万以上图：住房市场的升级置换链条市场形成典型“先卖后买的升级置换”链条，二手房与新房的传导效应强化图：2012-2016年十大城市二手住宅成交套数（单位：万套）数据来源：CREIS中指数据，40CHINA INDEX ACADEMY图：2016年一线城市二手房与新房销售套数对比图：2015年至今北京、上海28、住宅用地成交分布新房市场呈现郊区化与高端化，刚需与部分刚改回归市内二手房 未来新房供应仍集中在郊区。地价赶超房价，高端住宅将占据未来新房市场主要供应份额，刚需、首改人群在新房市场可选择余地小。北京：83%上海：77%深圳：70%广州：50%新房供应有限，步入存量房时代二手房市场份额：数据来源：CREIS中指数据，观点3：升级置换引导房价成螺旋上升41CHINA INDEX ACADEMY观点4：地王潮成为房价新高的风向标2016年高价地块成交超380宗，成交金额超1.1万亿元注：高价地块为总价10亿以上&溢价率超100%、总价20亿以上的住宅用地。合肥苏州南京上海天津41宗903亿元38宗1129、45亿元37宗1302亿元26宗970亿元26宗847亿元杭州24宗892亿元武汉20宗618亿元24个城市，381宗高价土地，成交金额11096亿元数据来源：CREIS中指数据，42数据来源：CREIS中指数据，观点4：地王潮成为房价新高的风向标表：2015年下半年以来出让杭州重点地块保本毛坯售价预测一览表表：近一年合肥土地楼面价排行TOP10及未来房价预测排名宗地名称规划建筑面积()楼面价(元/)竞得方价格预测1滨湖区7188022102葛洲坝3万+2滨湖区3930221549葛洲坝3万+3滨湖区10155219912置地3万+4包河区8491218750建发3万+5包河区6709218530、83建发3万+6政务区23763717099融创3万-4万7庐阳区25112616959厦门市天地开发3万+8庐阳区2306116924蚌埠清越置业3万+9高新区22709916159安徽新华3万+10政务区19750313930融创3万+地王项目影响在售项目价格体系入市后产品“被改善”、“被豪宅”43CHINA INDEX ACADEMY观点5：城市综合实力和房价协同发展2016年全国城市吸引力投资榜单n杭州：G20峰会召开全面提升杭州城市综合地位n合肥：2014年9月，国务院发布长江经济带20142020年综合立体交通走廊规划，列入长江下游经济圈的节点城市；n廊坊：划入了“四区”中引领京津31、冀协同发展的核心区域中部核心功能区排行城市排名城市1上海11成都2北京12郑州3深圳13合肥4广州14佛山5南京15厦门6苏州16宁波7杭州17西安8重庆18青岛9武汉19东莞10天津20长沙44CHINA INDEX ACADEMY图：2011-2015年主要一二线城市年均新增常住人口分类图：一二线城市GDP及增速n 天津人口流入居全国首位n 京津冀、成渝及中部城市群成为新的人口聚集地观点5：城市综合实力和房价协同发展45数据来源：CREIS中指数据，我想要工作赚钱医疗保障住的舒服我希望有一流教育休闲娱乐优美环境就业环境生活落户工作机会收入水平教育医疗房贷压力交通情况吃喝玩乐落户难易园林绿化32、空气质量城市气质观点5：城市综合实力和房价协同发展46数据来源：CREIS中指数据，受辐射区域/城市辐射作用大于集聚效应，产生住房需求外溢区域节点型城市一体化带动外溢需求内生需求强弱动态转变都市核城市板块投资需求外溢压力限购限贷政策变化土地人口供需差住宅供求剪刀差价格压力差距核心城市距离通勤时间及成本规划利好与核心城市价格差强影响,产生外溢自住及投资需求与都市核价格趋同市场量级人口规模、结构资源优势基建、投资教育、医疗规模、效益产业、财政经济实力财富水平收入储蓄吸引人口流入面积、价格、金额供求关系住宅销售供求比土地供需、价格土地存量城市进入选择城市板块投资城市群规划的节点型城市，距都市核较远，33、受辐射作用较弱观点5：城市综合实力和房价协同发展47CHINA INDEX ACADEMY货币宽松：限制背后的资产配置博弈供求失衡：依旧存在升级置换：虽有影响，但依旧存在 地王潮流：依旧存在城市气质：持续提升48CHINA INDEX ACADEMY恐 慌中央政府地方政府控控房房价价稳稳市市场场限房价博弈金融机构去去杠杠杆杆利率上调网签限价审批限价利润最大化差差别别化化规模下降收益矛盾影影响响房企回款压力影影响响供应放缓资金压力影影 响响卖方市场关系户、关系户、挑客户等挑客户等限地价购房者高高地价地价魔魔咒、怪咒、怪圈等圈等恐恐慌慌恐恐慌慌恐恐 慌慌恐恐慌慌调控政策恐恐慌慌需求需求旺盛恐恐 慌34、慌资产配置配置需求需求流动49CHINA INDEX ACADEMY调研结果：当下主力人群依旧看涨未来房价图：消费者购房需求占比情况图：消费者倾向购房类型占比情况50CHINA INDEX ACADEMY议题三：土地市场的魔咒与怪圈限地价中央政府地方政府控房价稳市场限房价限地价最高溢最高溢价价率率红线红线自持比例自持比例养老养老比例比例抽签、摇号抽签、摇号等等限售价限售价增加供给现房销售现房销售博弈各种措施财收压力高起价品牌房企中小房企博弈竞争加剧供需矛盾利益矛盾高高地价地价魔魔咒、怪咒、怪圈等圈等51CHINA INDEX ACADEMY表：2017年部分品牌房企销售目标企业2016年销售总35、额（亿元）2017年销售目标（亿元）增长率恒大3734450020.5%万科36484000-50009.6%-37.1%碧桂园30885000-600061.9%-94.3%保利2101至少持平20160.0%中海1884290053.9%融创1553210035.2%华润1080至少持平20160.0%绿城958至少持平20160.0%龙湖881100013.5%招商739100035.3%世茂681100046.8%新城65185030.6%首创4555009.9%越秀3033308.9%观点：目标驱使下的疯狂掠地52数据来源：CREIS中指数据，图：20家品牌房企销售业绩4月，20家品36、牌房企销售业绩环比下降，碧桂园销售金额超500亿，居首位，环比下降15.6%。注：20家品牌房企是万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀1139665862017:42016:1-42017:1-4业绩销售金额/亿元销售面积/万平米同比 环比环比 同比874922985460295473.0%-20.1%47.6%60.2%42.2%-12.8%观点：目标驱使下的疯狂掠地53数据来源：CREIS中指数据，百亿军团2016年累计发行4708亿元，同比增长127.8%，平均利率4.96%图：2016年1-12月37、百亿企业资本市场再融资规模图：发债企业公司债平均发债规模、发行成本情况4.1%观点：目标驱使下的疯狂掠地54数据来源：CREIS中指数据，图：2016年以来20家代表性企业拿地面积和金额走势20家品牌房企 4月拿地金额继续增加 面积环比下降4月 金额：1169亿元环比：23.1%同比：217.6%面积：1582万平米环比：-4.6%同比：93.2%1-4月 金额：4025亿元同比：160.7%面积：6836万平米同比：81.2%观点4：目标驱使下的疯狂掠地55CHINA INDEX ACADEMY简言之，本轮调控影响成效不及预期长期、加码56CHINA INDEX ACADEMY房地产市场趋势38、展望企业策略建议目录 CONTENTS房地产市场形势总结57CHINA INDEX ACADEMY议题三：房价会下跌吗？拐点在何时？会，但呈现局部性、结构性、区域性58CHINA INDEX ACADEMY观点1：宏观趋稳，调控深化，外部动力减弱 2017年国内经济预期将继续“稳”字当头 2017年货币政策稳健中性，而信贷资源的结构性调整将利好三四线城市的房地产市场 2017年人民币贬值趋于稳定，对房地产市场影响作用有限59数据来源：CREIS中指数据，政策影响：市场参与者的亢奋情绪和乐观预期正在修复，新平衡正形成平抑需求，市场降温，预期修复：房地产市场周期性十分明显，在政策干预和市场力量的共39、同作用下，政府、金融机构、开发商、购房者等市场参与者的亢奋情绪和乐观预期正在修复过程中。资金收紧，地价趋稳，影响房价：随着热点城市将逐步兑现承诺增加的土地供应，同时“在宏观上管住货币”，将会逐步促使地价趋于稳定，地价的趋稳也将逐步传递到房价上，从而实现新的平衡。调控走势：因城施策，分类调控，继续发挥政策的预期引导作用因城施策，分类调控：控房价与去库存仍同时进行。控房价政策储备充足：住建部长表态“政策足够调控市场所用”；这种充足性将继续体现为：横向不同城市间的政策“模仿”，纵向同一城市政策的持续加码。观点1：宏观趋稳，调控深化，新平衡正在形成60数据来源：CREIS中指数据，12月中央经济工作会40、议：加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制3月两会：加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制4月25日中共中央政治局会议：要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制口径变化顶层设计出台加速财税房地产税户籍改革土地改革住房金融观点1：宏观趋稳，调控深化，长效机制稳步推进61数据来源：中国指数研究院综合整理2017年，调控政策仍将趋严，针对房地产业的资金控制也将趋于严格，2016年下半年销售面积增速已开始趋缓，2017增速将由增转降。从房地产发展小周期来看，市场三年一个周期，2017年为此轮周期末期图：2007年以来商品房销售面积同比增速07:1-207:1-507:141、-807:1-1108:1-308:1-608:1-908:1-1209:1-409:1-709:1-1010:1-210:1-510:1-810:1-1111:1-311:1-611:1-911:1-1212:1-412:1-712:1-1013:1-213:1-513:1-813:1-1114:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-415:1-715:1-1016:1-216:1-516:1-816:1-11观点2：三年一周期，2016四季度进入下行通道62CHINA INDEX ACADEMY观点3：量价延迟周期在6个月左右，四季度或现拐点图：2010年6月-2016年142、0月50个代表城市月度成交量和百城价格走势7个月6个月63数据来源：中国指数研究院综合整理观点4：一线或热点二线城市结构性局部调整例如：北、上、广、深杭州、南京、天津、武汉64数据来源：中国指数研究院综合整理观点4：一线或热点二线城市结构性局部调整城市2015-2016年高端项目土地成交2016年高端项目市场成交(套)高端项目去化周期（月）全市住宅库存去化周期（月，按12个月计算）规划建筑面积(万)未来可供应高端项目(套)苏州71229340713749.36.3合肥735422381087546.61.7南京601324591414727.52.5杭州419244511335222.04.343、武汉534369182495817.84.0北京1835428397916.48.8天津394256162062114.95.6广州1558716116759.06.4上海994518103485.25.7深圳24131144583.510.9表：热点城市高端项目土地成交与去化周期65预测模型经济、收入、政策、货币为影响房地产市场的主要外部因素商品房销售面积商品房价格新开工面积房地产开发投资经济增速居民储蓄企业资金待售面积居民收入政策土地成交0.11.30.2-0.30.80.60.10.30.4个模块结合大数据平台资源个方程余项指标多个数据项年历史数据662017市场预判销售量价回调，新开工44、小幅下降，投资低速增长数据来源：中国指数研究院测算 宏观经济在结构转型过程中增速略有放缓（GDP增长6.5%）；假设1假设2假设3 货币政策稳健中性（M2增长11.7%，人民币贷款余额增长12.0%，新增贷款约12.6万亿元）；2017年基准利率不变，热点城市信贷仍将持续收紧，三四线城市仍将宽松；13.413.7亿平米，-12.8%-14.8%71847334元，-1.9%-3.9%10.510.7万亿元，2.5%4.5%16.216.7亿平米，-3.0%0.0%商品房销售面积商品房销售价格房地产开发投资额房屋新开工面积假设4 因城施策，多措并举，多管齐下，力促房地产市场回归平稳理性。67CH45、INA INDEX ACADEMY房地产市场趋势展望企业策略建议目录 CONTENTS房地产市场形势总结68CHINA INDEX ACADEMY在讨论这个问题前先知彼69CHINA INDEX ACADEMY数据来源：CREIS中指数据，排名企业成交总价规划建筑面积排名企业成交总价规划建筑面积1碧桂园643161926富力地产962972保利地产52582227禹洲地产96623中国恒大491156028祥生地产集团931914中海地产45545829中粮地产93355龙湖地产39630530美的地产811626首开股份36416331世茂房地产80717万科33955932时代地产799246、8华润置地32044333华鸿嘉信77839中国金茂28719634金科股份7319010招商蛇口23514135中国铁建7014611新城控股22553436北京城建683212远洋集团22521237新希望房地产67 5713绿城中国21914438荣盛发展5920414中南置地17230339阳光城5412515中梁地产集团15347140雅居乐5210716旭辉集团15217141绿地控股4618017复地集团13010042正商置业464318融信中国1249343德信地产465219华侨城12110644迪马股份455520金地集团12017945联发集团434121正荣地产10947、14246融侨集团435022融创中国10620747天房集团421223天恒房地产1033548中骏置业395524金辉集团10210549金隅股份383225中信泰富9911750国瑞地产38132017年1-5月全国房地产企业土地成交金额TOP50（单位：亿元、万平方米）70CHINA INDEX ACADEMY数据来源：CREIS中指数据，2017年1-5月各城市群房地产企业土地成交金额TOP10（单位：亿元、万平方米）环渤海长三角排名企业成交总价规划建筑面积排名企业成交总价规划建筑面积 1首开股份3151321碧桂园288662 2龙湖地产2571032中国恒大207411 3保利地48、产2431333中国金茂176146 4中海地产152574绿城中国17695 5华润置地1521755新城控股171380 6天恒房地产103356招商蛇口14770 7万科98697中海地产128104 8中粮地产82298中南置地107211 9旭辉集团70219龙湖地产106143 10北京城建683210中梁地产集团106298 珠三角中西部排名企业成交总价规划建筑面积排名企业成交总价规划建筑面积 1碧桂园2634331中国恒大179889 2保利地产1233252远洋集团150171 3华侨城118753复地集团130100 4万科1171454中海地产117230 5时代地产7949、925中信泰富99117 6招商蛇口65626碧桂园83470 7融信中国58557金科股份64172 8中海地产51468中南置地6064 9美的地产42669旭辉集团5884 10世茂房地产414110保利地产53170 71CHINA INDEX ACADEMY碧桂园数据来源：CREIS中指数据，恒大44宗41.9%61宗58.1%70宗54.3%59宗45.7%27宗58.7%18宗39.1%1宗2.2%89宗74.2%24宗20.0%7宗67宗22.6%223宗75.1%7宗10宗34宗18.9%136宗75.6%23宗95.8%1宗74宗97.4%2宗86宗94.5%5宗华夏幸福三50、四线城市占比过高企业72CHINA INDEX ACADEMY融信数据来源：CREIS中指数据，绿地9宗75%1宗2宗3宗12宗80%4宗50%4宗50%2宗13宗81.3%71宗67.6%23宗49宗55.7%26宗13宗11宗1宗中海18宗54.5%9宗27.3%6宗33宗91.7%3宗17宗70.8%4宗 3宗万科23宗53.5%10宗 10宗116宗73%26宗17宗55宗64%18宗13宗73CHINA INDEX ACADEMY碧桂园数据来源：CREIS中指数据，恒大万科83宗79.0%12宗5宗5宗124宗96.1%5宗42宗91.3%2宗2宗116宗96.7%2宗2宗280宗951、4.3%10宗166宗92.2%10宗1宗3宗31宗72.1%7宗5宗102宗64.2%12宗41宗25.8%4宗76宗88.4%6宗2宗2宗华夏幸福21宗87.5%1宗63宗82.9%5宗79宗86.8%4宗4宗1宗1宗7宗1宗4宗74CHINA INDEX ACADEMY数据来源：CREIS中指数据，绿地13宗81.3%3宗85宗81.0%19宗63宗71.6%1宗2宗22宗1宗中海31宗93.9%2宗32宗88.9%4宗22宗91.7%1宗1宗融信12宗15宗5宗62.5%3宗土地性质较为单一75CHINA INDEX ACADEMY碧桂园土地储备策略聚焦都市圈，一二三四线城市全面发展，52、积极加码海外业务；“利润+规模”两条腿走路，一二线、三四线拿地策略有所差异7150亿元4836亿元土地储备货值（整体、三四线城市）一二线城市：坚持“不拿面粉比面包贵的地”，注重利润。一线核心地段“保持关注和审慎参与”；二线城市则“持续参与”，拿地策略相对谨慎，不拿地王，更倾向于做潜力板块，挖掘未来预期。在竞争优势明显的三四线：把三四线城市划分为多个小板块、小区域，在这些板块里，只拿较成熟区域或潜力区域里的核心地段，城市进入的策略为“一城多个碧桂园”。除此之外，碧桂园一改以往在三四线大面积拿地的策略，所拿项目更趋于小型化和中心化。“星作”“劳斯莱斯”面向的城市客群一线城市的刚需客户三四线城市有改53、善性需求的客户产品线特点“星”，代表新星、闪耀璀璨，物超所值；“作”，代表全新住宅、精工细琢。“五星”战略：实用、舒适、健康、智能、安全已有代表性项目上海碧桂园浦东星作广州天河星作碧桂园花溪1号碧桂园凤凰首府图：碧桂园2016年升级的产品线“潜力板块”必须是：第一，城市大规划的受益区，有不断的政策利好能够短时间内催熟板块；第二，属于人口净流入区，承接中心城区的外溢人口。例如，碧桂园2016年拍下南京溧水石湫镇的6幅地块，该地位于南京半小时都市经济圈，房产不限购，首条地铁线预计将于2018年通车，交通方面诸多利好。76CHINA INDEX ACADEMY碧桂园资金保障策略高度重视现金流管理，投54、融资结合提升资金利用效率；分拆上市拓宽融资渠道图：碧桂园2016年主要融资措施时间类型额度票面利率期限2016.3非公开公司债券40亿元4.75%5年2016.3非公开公司债券40亿元4.55%4年2016.8非公开公司债券10亿元4.6%5年2016.9非公开公司债券41.7亿元58.3亿元4.15%5.65%4年7年2016.10公司债券10亿元20亿元3.20%3.90%4年7年2016.12优先票据3.5亿美元5.625%10年965亿元220亿元现金及银行存款余额/公司债（2016年末）早在2015年，碧桂园将旗下酒店、教育、物业三大板块上市提上日程，拟通过优势板块分拆上市拓宽融资渠55、道，降低融资成本，提高企业资金流动性和财务灵活性。2016年9月7日向中国证监会递交的物业服务A股IPO申请已获受理，物业分拆上市已经进入到关键环节，一旦上市将会为碧桂园物业服务提供多元化的资金来源，以拨付现有业务及未来扩充的资金。碧桂园2016年8月正式运营社区金融平台“碧有信”，标志着碧桂园正式进军社区金融，未来将为碧桂园300多万业主、7万名员工和社会投资者提供社区金融服务。77CHINA INDEX ACADEMY碧桂园业务策略图：碧桂园多元业务结构物业分拆上市、科技小镇以及海外业务的拓展培育新的业绩增长点图：2016年上半年碧桂园物业服务经营情况图：碧桂园的“科技小镇”相关规划商业地56、产产业地产住宅文化旅游地产养老地产社区金融78CHINA INDEX ACADEMY万科业务策略图：WK业务及产品体系向“城市配套服务商”转变，跟随城市发展轨迹拓展新的商业机会79CHINA INDEX ACADEMY万科布局策略图：WK2016年各区域销售贡献占比情况聚焦城市圈带平衡发展，深耕核心一二线城市图：WK2016年销售额超50亿城市此外，截至2016年底，已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、西雅图和伦敦等6个海外城市，贡献销售收入33亿元人民币。2016年WK一二线城市销售额贡献比重达83.5%，其中二线城市贡献55.8%。2016年WK销售额超过100亿的城市12个，除了北上广深一57、线城市外，杭州、东莞、天津、南京、西安、宁波、佛山、沈阳的销售额也超过百亿；超过50亿的城市共计24个，其中一二线城市将近20个。80CHINA INDEX ACADEMY万科土地储备策略图：WK2016年新增土地储备分布情况坚持审慎的投资策略，土地获取模式多元（合作、股权收购、代建等方式）合理补充项目资源11个361万方城市更新改造600个5297万方大陆主要开发项目权益占比69%满足2年开发2016年WK新增加开发项目173个，其中59.5%的新增项目通过合作方式获取。在项目投资上本集团坚持量入为出的原则，2016年全年实现经营性现金净流入395.7亿元81CHINA INDEX ACAD58、EMY万科资金保障策略表：WK2016年部分重大融资活动以现金流管理为核心，开展多元融资渠道；联合上下游合作伙伴，融资创新打造金融生态圈95%销售回款率396亿现金流净额870亿年末货币资金1289亿有息负债占比16%2016年，以WK供应链为基础的国内首单地产供应链金融ABS在深圳证券交易所获得批准，并成功发行四期，总金额近人民币60亿元，受到市场多种类型投资者的追捧。82CHINA INDEX ACADEMY万科通过下属公司珠海梦想家出资50.3亿元，与专业投资机构共同发起设立两支商业地产投资基金，投资公司或下属控股子公司所持有的含在建和已完工的42项商业地产项目。招银成长壹号规模68.959、亿元合伙期限20年梦想家出资26.87亿占比39%招银资本出资6890万占比1%长江招银出资41.34亿占比60%招银成长玖号规模60.01亿元合伙期限20年梦想家出资23.44亿占比39%招银资本出资6010万占比1%长江招银出资36.06亿占比60%引入投资基金商业轻资产化万科设立商业地产合伙基金，商业地产运营轻资产化83CHINA INDEX ACADEMY万科设立商业地产合伙基金，商业地产运营轻资产化万科设立投资基金，借助外部资本的力量，加快公司在商业地产领域的投资运作。而投资基金的良好运行有助于公司获得良好的回报，并有可能推动商业地产资源整合，形成新的增长点。万科商业地产发展轨迹2060、09年 透露布局商业地产的想法2010年 在深圳、北京等数个大型城市成立商管公司，正式进军商业地产2014年 提出“城市配套办事商”的十年战略转型计划，加大对商业、产业地产等业务的探索与发展2016年 收购印力，完成商业地产布局中最关键的一笔84CHINA INDEX ACADEMY恒大土地储备策略左手招拍挂、右手并购，“两手抓”拿地“毫不手软”2.3亿方3600亿元土地储备（面积和原值）图：恒大集团图：恒大集团 2016年各级城市土地储备年各级城市土地储备占比占比图图：恒大集团：恒大集团2016年年各级城市土储原值占比各级城市土储原值占比时间城市概述2016.04黑龙江恒大收购人和集团旗下的61、秉承老牌房企盛和置业的四个项目：盛和天下、盛和世纪、盛和天地人和一商业地块2016.05四川恒大四川公司增资控股瑞升集团旗下子公司四川新宝地房地产开发有限公司，共同开发位于成都市北郊新都区泰兴镇的2400亩地产项目2016.07无锡云厦阳光福邸项目2016.12上海恒大收购上海景瑞持有的位于上海虹口区的虹口土地表：恒大地产2016年恒大项目收购情况如恒大收购的盛和旗下的三个项目，实现了当月收购、当月开盘，累计销售17.3亿元，体现了恒大快速整合和推广的能力。85CHINA INDEX ACADEMY恒大资金保障策略纵横捭阖、优化资产，大步迈进资产大并购时代1、银行授信、永续债等补充企业现金流，62、拓展产业集群强化金融运作一方面，加大布局金融领域，拓宽融资来源的基础上建立强大的资本运作平台。2016年4月成立恒大金融控股集团，成为了企业运作金融业务的主要平台。之后恒大通过增持盛京银行、收购集付通等运作获得了消费金融、保险、银行、支付等牌照，形成了以寿险为核心的产业集群。另一方面，恒大通过发行非公开企业债、海外优先票据、银行授信等渠道补充现金流。2016年上半年，恒大成功发行非公开企业债100亿元，于海外发行优先票据7亿美元，永续债净额402.7亿元，同时凭借与国内大型商业银行的稳定合作基础，仍有1260.1亿元未使用的银行授信额度。截至2016年6月30号，恒大拥有可使用资金3380.163、亿元。图：恒大地产2016年资本扩张情况2、剥离非主营业务做减法，借资本市场升级产业链条恒大2016年在资本市场动作频频，通过收购嘉凯城、举牌廊坊发展和万科等同行业地产企业，定增宝鹰股份、举牌腾达建设等建筑装饰企业，投资做大规模，获取投资收益的同时不断延伸产业链条。86CHINA INDEX ACADEMY恒大业务策略图：恒大业务结构夯实房地产主业，多元化产业协同实现跨越式发展恒大提出第七个“三年计划”“夯实基础 多元发展”，即夯实房地产主业，不断做大做强金融、互联网、健康、文化旅游的多元化产业，实现跨越式的发展。恒大将企业名称更为“中国恒大集团”，反映企业的多元化业务发展战略。2015年1164、月进入互联网产业，含累计注册用户近千万的恒大金服上线和覆盖物业服务、邻里社交社区金融等板块的恒腾网络；开展健康养老社区、新型高端国际医院等业务的恒大健康；依托海南国际旅游岛、大上海经济圈的优势，发展文化旅游产业，打造中国海南海花岛、恒大海上威尼斯等大型综合文化旅游项目。87CHINA INDEX ACADEMY绿地资金保障策略绿地金控和绿地金服，助推绿地金融板块形成差异型和体系化的业务矩阵，全面布局金融产业帝国。图：绿地金融板块发展历程2011初始2014布局2015深化综合金融平台:成立绿地金融投资控股集团全国布局：相继成立上海、重庆、宁波小袋公司（当时最大小贷公司）资产交易中心:贵阳成立金65、融资产交易中心上海绿地金融信息服务有限公司（简称“绿地金服”）成立互联网金融业务强势发展证券/保险/银行等传统金融业务齐头并进 A股上市 绿地金服成立：向互联网转型的一大重要布局2015.52015.8 绿地广财APP正式上线“绿地REITs一号”等多个产品落地 绿地广财注册客户数突破32万人，平台总交易量达52.86亿2015.12 国内首款互联网金融产品绿地地产宝发布2015.42016.7 绿地广财平台成功上线“绿地精选楼盘”版块绿地金服绿地金控 收购香港四号和九号证券牌照 收购杭工信20%股权，进入金融信托领域 金控牵手中金签署全面战略合作，共设国改和创新投资基金2015.10 线上综66、合金融服务平台吉客网88CHINA INDEX ACADEMY绿地资金保障策略公司绿地金控绿地金服隶属关系绿地控股集团有限公司绿地香港控股有限公司定位投资者投资获取收益为主生态圈中立服务机构投资范围项目与行业不受限制房地产项目为主业务侧重传统业务信托、保险、证券、银行为主金融创新互联网金融、不良资产管理传统业务资产管理、证券化金融创新互联网金融图：绿地金融构成及概况89CHINA INDEX ACADEMY绿地业务策略绿地牵手中远海运，拟在物流地产、金融产业等领域开展全面战略合作2月10日，绿地控股与中国远洋海运集团签订协议，双方拟在航运物流产业、物流地产开发、金融产业、消费产业链等领域开展全67、面战略合作，而首批合作的项目有望落地包括美国、希腊等海外国家以及上海、武汉、天津、广州等国内主要港口城市。2017年绿地的目标为：加快培育和形成新格局、新动能、新优势，力求各项经济指标实现10%-15%的增长。而多产业、多业务模块的协同效应，将为其持续增长提供强劲动力。完成重组后的中远海运形成了着力布局航运、物流、金融、装备制造、航运服务、社会化产业和基于商业模式创新的互联网+相关业务“6+1”产业集群，而此次合作正基于这多元化的产业布局资源。绿地集团中远海运与中远海运的合作是绿地为继续实现其涵盖地产、消费、基建、金融等“霸业”的一大举措，也意味着其将在万亿级蓝海中抢占到一个重要制高点。90C68、HINA INDEX ACADEMY绿地业务策略绿地通过收购、股权转让等方式获取项目土地资源，促进其在产业、商业等领域的发展绿地香港间接全资子公司苏州绿杰置业与鹰翔控股集团签订股权转让协议，约定收购鹰翔控股持有的吴江神鹰房地产99%股权及股东贷款。此次收购神鹰房地产，又将三个地块收入囊中，继续深耕苏州房地产。转让销售权益的最终代价尚未分派予现有股东的溢利转让股东贷款的最终代价4月24日，绿地控股集团股份有限公司发布，公司全资子公司绿地控股集团有限公司（“绿地集团”）通过股权转让及增资的方式投资入股重庆协信远创实业有限公司，持有其40%的股权，交易价格为人民币49.666亿元。协信远创在商业、产69、业地产领域的开发经营能力突出，发展模式成熟，绿地集团入股该公司，将对集团现有业务形成较好的互补及协同作用，有利于集团该领域业务快速发展成熟。绿地集团汉威重庆管理团队战略投资者40%40%10%10%标的公司最终股权架构91CHINA INDEX ACADEMY华夏幸福资金保障策略融资渠道多元，创新融资方式，开创园区PPP资产证券化先河表：华夏幸福2016年以来部分重大融资活动时间类型额度期限2016年公开发行公司债35亿元5-7年2016年非公开发行公司债180亿元4-5年2016年物业费ABS23亿元1-5年2016年非公开发行短期公司债10亿元360天2017年PPP（供热ABS）7.0670、亿元1-6年2017年超短期融资券10亿元270天2017年中期票据19亿元待发2017年超短期融资券50亿元待发u 华夏幸福全年融资总金额为709.14亿，其中银行贷款余额206.88亿，债券融资规模328.00亿元，信托、资管等其他融资余额175.97亿，期末公司对外担保金额364.25亿元；u 华夏幸福充分利用资本市场直接融资工具，有效降低融资成本至6.97%，较上年同期下降14%，其中，9笔公司债总额达225亿元，物业费收费权资产证券化项目23亿元，并于2017年成功发行中国境内首单园区PPP项目资产证券化产品，发行金额7.06亿元，开创园区PPP资产证券化先河。92CHINA IND71、EX ACADEMY华夏幸福业务策略产业新城+产业小镇，继续紧跟国家三大战略区域，积极拓展海外市场，打通产业优质资源图：华夏幸福业务版图华夏幸福产业新城紧跟三大国家战略，重点布局经济热点及潜力区域：环北京及京津冀区域优势的同时，加快长江经济带的布局速度，开拓珠三角等其他重点区域。华夏幸福聚焦科技智造、现代服务、文体旅游三大类别九个系列多种主题，打造特色小镇发展平台，其香河机器人小镇、霸州足球小镇、永清幸福创新小镇、任丘中医文化小镇、任丘白洋淀水乡风情小镇已成功入选河北省首批特色小镇培育名单。93CHINA INDEX ACADEMY融信土地储备策略区域聚焦深耕战略，核心一二线城市形成“1+N”72、优势布局杭州33.7%福州24.3%上海14.0%南京8.8%漳州5.3%昆山5.0%长乐4.5%闽侯县2.9%厦门1.6%杭州福州上海南京漳州昆山长乐闽侯县厦门图：融信集团2016年末土地储备分布情况1指核心一二线城市，N指环绕核心城市的卫星城，截至目前，融信集团已布局漳州、上海、福州、杭州、南京、昆山、平潭、长乐及厦门等9个城市，主要集中在长三角及海西区域。1334万方土地储备面积2016年新增权益占比51%漳州漳州37.3%上海上海15.8%福州福州14.8%杭州杭州13.8%平潭平潭10.5%长乐长乐4.2%厦门厦门3.7%漳州上海福州杭州平潭长乐厦门图：融信集团2016年末各城市销售73、金额占比情况94CHINA INDEX ACADEMY融信资金保障策略成功上市开启多元融资渠道，轻资产运营模式优化债务结构，但依旧高企时间类型额度年利率期限2016.1公司债券13亿元6.2%5年2016.1公司债券31亿元7.89%2年2016.2公司债券4亿元7.6%2年2016.3公司债券5亿元7.5%3年2016.4公司债券5.5亿元7.4%3年2016.6公司债券10.5亿元7.52%3年2016.7资产支持证券8.8亿元2016.7公司债券29亿元5.8%3年2016.12永久资本工具32亿元2016.12优先票据1.75亿美元6.95%3年2017.2优先票据2.25亿美元6.974、5%约2.7年表：融信集团2016年部分融资活动融信实现了在香港联合交易所主板挂牌上市，相继于国内发行公司债及购房尾款资产支持证券，并于境外发行美元优先票据，企业负债比率由2015年的247%显着降低至2016年的98%。图：融信集团轻资产运营模式95CHINA INDEX ACADEMY议题四：我们的机会点？拿地、产品、营销96CHINA INDEX ACADEMY观点1：拿地需聚焦，时机在四季度或明年一季度观点2：拿地方式多元化，强强联合观点3：分城施策，布局投资潜力靠前城市97一线城市：步入存量房时代，未来应聚焦存量土地、存量物业的有效盘活图：2016年一线城市二手房与新房销售套数对比二75、手房27.4 二手房37.0 二手房9.6 二手房11.8 新房5.8 新房10.8 新房4.0 新房11.9 北京上海深圳广州17%83%23%77%30%70%50%50%房屋分配结构的进一步均衡化 重视提升二手房屋流通率，增加二手房源供应、适量增加中小套型和保障性住房的供应、出台相关政策鼓励培育租赁市场。经济结构与形态持续变化，早先建成的各类物业，部分体量与城市产业结构不匹配。北上深目前存量工业用地的占比远高于国外，不符合大城市未来产业结构需要。住 宅非住宅98数据来源：CREIS中指数据，二线城市：未来新房的主战场，大量人口为市场带来大量住房需求；受新经济辐射及轨道交通节点城市具有发展76、机遇图：2011-2015主要一二线城市年均新增常住人口分类 2015年，天津、重庆、苏州、武汉、成都和杭州GDP过万亿。一线及杭州、南京等发达城市已发展至服务业主导经济增长的阶段，经济活力突出。西部节点型城市，如重庆、成都等，借助“八横八纵”铁路规划使各城市群内部交通资源分配产生变化，部分节点城市发生变更，未来存发展机遇。99数据来源：CREIS中指数据，三四线城市：核心城市周边及有产业优势的三四线城市未来具备发展空间，特色小镇将迎快速发展期借势一体化发展机遇，承接产业、人口转移；吸引更下一层级的人口流入与置业需求；节点城市借助高铁发展，带来人的流动；继续获得政策倾斜，促进库存去化。此外，在77、市场需求及政策引导下，特色小镇将迎快速发展期。2016年起，除中央多次发文外，浙江、江苏、南京等全国多个地方省份均发文推进特色小镇建设。特色小镇迎合市场需求，成为融合产业、文化、旅游、生态、社区功能的发展空间平台，迎来快速发展期。100CHINA INDEX ACADEMY表：2017年全国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强101CHINA INDEX ACADEMY观点3：客户思维，打造品质人居是关键居住属性经济属性金融属性房产品使用价值决定经济价值硬件：建筑软件：服务整体规划建筑风格公共空间室内户型会所生活馆基础物业管理增值型服务资源型服务居家云服务电商平台健康文化教育生活房产品范畴休闲78、商业娱乐秉持客户思维把握客户需求102CHINA INDEX ACADEMY趋势一：稀缺资源仍是品质住宅立足之本，未来将最大化利用资源禀赋，实现建筑与环境完美融合趋势二：用工匠精神打造传世之作，产品精雕细琢方能实现价值坚守趋势三：绿色住宅引领健康生活方式，智能化让品质生活充满可能趋势四：市场由“卖房子”向“卖服务”转变，高端定制化服务融入品质住宅的全生命周期趋势五：每一处品质人居都是一个圈层文化的凝聚（“孟母三迁，择邻而居”）趋势六：年轻的财富新贵正走向时代潮头，开放、平等、多元的人群特质促使品质住宅只有把握时代需求才能赢得未来观点3：客户思维，打造品质人居是关键103CHINA INDEX ACADEMY观点3：客户思维，打造品质人居是关键售后售中售前定制化服务产品设计、室内装修、家居宅配等体验式营销出行服务、看房服务、金融服务等智能化服务物业服务、生活服务、社区医疗、教育等客户满意度客户满意度客户数据库数据库强化产品销售转化长尾市场完善技术、资金、合作伙伴等要素围绕客户全周期、个性化需求，打造“全流程”服务体系104CHINA INDEX ACADEMY观点4：创新营销模式，新媒体增强营销效果图：百亿代表房企2016年营销创新策略碧桂园的“凤凰通”项目，成为微营销的典范之一