1、花都汇城东镜村项目花都汇城东镜村项目可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告编制单位：编制单位：广州汇城房地产开发有限公司广州汇城房地产开发有限公司编制日期：编制日期： 2008 年年 1 月月 2 日日目目录录1项目概况.31.1 项目背景.31.2 项目现状.31.3 项目规模.41.4 项目转让方式.42区位分析.52.1 花都概况.5地理环境.5经济发展情况.5人文社会环境.62.2 城市建设与交通区位分析.63市场分析.73.1 花都房地产市场.7基本概况及特点.7市场走势及前景的判断.114项目发展定位研究.164.1 项目 SWOT 分析.164.2 市场定位研究.17需求定位.2、17发展定位.17目标客户定位.185规划设计建议.195.1 项目规划布局.195.2 环境规划构思.195.3 建筑单体设想.195.4 装修设计建议.206开发成本分析.226.1 投资构成、总投资估算.226.2 开发建设进度及投资资金安排计划.246.3 项目销售收入及投资安排计划.256.4 项目利润估算.267财务分析.277.1 项目财务赢利能力分析.277.2 项目盈亏平衡分析.278初步营销设想.308.1 销售范围.308.2 销售执行策略设想.308.3 宣传促销手段建议.318.4 广告运作安排.329物业管理建议.3210社会和环境效益评价.3511结论.35附表一3、 开发进度计划表.37附表二 D 区第一期工程销售前我司投放计划表.38附表三 建设期资金流出表.39附表四 项目分期销售计划表.40附表五 项目分期销售收入估算表.40附表六 项目净现金流量表.411 1项目概况项目概况1.11.1 项目背景项目背景汇城东镜村项目地址位于花都区新华街东镜村， 与广州白云区交界，距广州市中心城区的车程约 30 分钟。项目所处的新广花路连接广州和花都区。其附近有 105、106、107 三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路。正在建设的最高时速达 340 公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站。连接花都汽车城到新机场和广州市其他区的地铁 9 号线将于2013 年前开通。汇城东镜项目由广州汇城房地产开发有限公司投资兴建。 一期工程用地面积约 105970 平方米，占地约 159 亩,用地性质是住宅、酒店及商业配套设施， 一期项