1、万科企业股份有限公司2001年发行可转换公司债券募集说明书摘要重要提示本募集说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况。募集说明书全文同时刊载于中国证监会指定网站及备置于发行人处。投资人在作出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。董事会声明公司董事会已批准本募集说明书及其摘要，全体董事承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。中国证监会、其他政府机关对本次发行所做的任何决定或意见，均不表明其对本公司可转换公司债券的价值或投资者收益的实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。根据证券法等2、的规定，可转换公司债券依法发行后，公司经营与收益的变化，由公司自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。特别风险提示公司特别提醒投资者注意“风险因素”中的下列投资风险：1、目前，中国华润总公司及其关联公司共持有公司股份95,149,277股，占公司总股本的15.08%，为公司第一大股东。公司存在主要股东可能变更或通过二级市场减持股份等因素引起管理层、管理制度、管理政策不稳定的风险。2、截止2001年12月31日，公司控股子公司为购房者提供的累计银行按揭贷款担保余额约为人民币30.68亿元，数额较大。如果购房者违约，公司存在代为偿还银行贷款的风险。目 录第一章 释义1-1-1第二章 本3、次发行概况1-1-3第三章 风险因素及对策1-1-12第四章 发行条款1-1-30第五章 担保事项1-1-38第六章 公司的资信1-1-41第七章 偿债措施1-1-43第八章 公司基本情况1-1-52第九章 业务和技术1-1-66第十章 同业竞争与关联交易1-1-89第十一章 董事、监事、高级管理人员1-1-96第十二章 公司治理结构1-1-105第十三章 财务会计信息1-1-107第十四章 业务发展目标1-1-118第十五章 募集资金运用1-1-121第十六章 其他重要事项1-1-135第十七章 备查文件1-1-141第一章 释 义在本募集说明书摘要中，除非上下文另有所指，下列简称具有如下含4、义：1、万科、本公司或公司： 万科企业股份有限公司2、万佳百货： 深圳市万佳百货股份有限公司3、华润、公司第一大股东： 中国华润总公司 4、华润集团： 华润（集团）有限公司，中国华润总公司之全资子公司5、北京置地： 华润北京置地有限公司，华润集团控股公司6、华润置地： 华润置地（北京）股份有限公司（原北京市华远房地产股份有限公司），北京置地控股公司7、A股股东： 万科企业股份有限公司A股股东8、可转债： 可转换公司债券9、万科转债： 公司本次发行的可转换公司债券10、本次发行： 公司本次发行可转换公司债券事宜11、本募集说明书摘要： 万科企业股份有限公司发行可转换公司债券募集说明书摘要12、主5、承销商： 中信证券股份有限公司13、承销团： 由主承销商为承销本次发行的可转债而组织的承销机构的总称14、律师事务所： 信达律师事务所15、会计师事务所： 毕马威华振会计师事务所16、中国证监会： 中国证券监督管理委员会17、深交所： 深圳证券交易所18、登记公司： 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司19、元： 人民币元20、当年： 本募集说明书中“当年”未经特别注释均指付息年当年21、公司股东大会： 万科企业股份有限公司股东大会22、公司董事会： 万科企业股份有限公司董事会23、公司章程： 万科企业股份有限公司公司章程24、WTO： 世界贸易组织25、五证： 销售商品房必备的五种证件，含6、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证及商品房销售许可证。 26、容积率： 指一个房地产开发项目的总建筑面积与该项目占地面积的比值。27、一级资质： 房地产开发企业的最高资质等级，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。第二章 本次发行概况本募集说明书摘要是根据中华人民共和国公司法、中华人民共和国证券法、可转换公司债券管理暂行办法、上市公司发行可转换公司债券实施办法（中国证券监督管理委员会令第2号）、关于做好上市公司可转换公司债券发行工作的通知、公开发行证券公司信息披露编报规则第10号从事房地产开发业务的公司招7、股说明书内容与格式特别规定、公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第1号招股说明书（证监发200141号文件）及公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第13号可转换公司债券募集说明书等国家有关法律、法规的规定和文件的要求编写。本次发行方案经公司于2001年7月11日召开的第十二届董事会第二次会议审议通过，并经公司于2001年8月15日召开的2001年度第一次临时股东大会表决通过。本次发行已获中国证券监督管理委员会证监发行字200252号文核准。一、本次发行的基本情况1、可转换公司债券的发行总额本次发行的万科转债是公司依照法定程序发行、在一定期间内依据万科企业股份有限公司可转换公司债券募集说8、明书约定的条件可以转换成公司社会公众股A股的公司债券。发行总额为150,000万元。2、票面金额本次发行的万科转债面值人民币100元。3、可转债期限本次发行的万科可转换公司债券期限为5年，自2002年6月13日（发行首日）起，至2007年6月13日（到期日）止。4、票面利率和付息日期本次发行的万科转债计息起始日为可转换公司债券发行首日，即2002年6月13日（计息日），票面利率为每年1.5%。万科转债的利息每年支付一次。本次发行的万科转债计息起始日为可转换公司债券发行首日，即2002年6月13日（计息日）。转股期内每年的6月13日为该付息年计息日。付息登记日为每年“计息日”的前一个交易日。在付9、息登记日当日深圳证券交易所收市后，登记在册的万科转债持有人均有权获得当年的万科转债利息。公司将在付息登记日之后5个交易日之内支付当年利息。在付息登记日当日申请转股以及已转股的万科转债，无权再获得当年及以后的利息。5、转股价格本次万科转债初始转股价格为12.10元/股，以公布募集说明书前三十个交易日“万科A”股股票平均收盘价格11.86元为基准，上浮2%。6、转股的起止日期本次万科转债的转股期自发行之日起（2002年6月13日）六个月后的第一个交易日（2002年12月13日）起（含当日），至万科转债到期日（2007年6月13日）前一个交易日止（含当日）。持有人可以在转换期内的转股申请时间申请转股10、。可转换公司债券转换期结束前的10个工作日停止交易。可转换公司债券停止交易后、转换期结束前，不影响持有人依据约定的条件转换股份的权利。7、转股价格的调整在本次发行之后，当公司派发红股、转增股本、增资扩股（不包括可转债转换的股本）、配股、派息等情况使股份或股东权益发生变化时，转换价格按下述公式调整，并予以公告。设调整前的转股价格为P0，送股率或股份转增率为n，增发新股或配股率为k，增发新股价或配股价为A，每股派息为D，则调整后的转股价格P为：1）送股或转增股本： P=P0/（1n）；2）增发新股或配股： P=（P0Ak）/（1k）；3）两项同时进行： P=（P0Ak）/（1nk）；4）派息： P11、 = P0D；因公司分立或合并以及其他原因引起股份变动的，公司将依照万科转债持有人和现有股东在转股价格调整前后依据转股价格计量的股份享有同等权益的原则。8、特别向下修正条款在万科转债的存续期间，当公司A股股票收盘价格连续20个交易日不高于转股价格的80%时，公司董事会有权在不超过20%的幅度内降低转股价，并且降低后的转股价格不低于降低前一个月公司A股股票收盘价的算术平均值。董事会此权利的行使在12个月内不得超过一次。在万科转债的存续期间修正后的转股价格不低于公司普通股的每股净资产和每股股票面值。9、赎回在可转债发行后6个月内，公司不得赎回可转债。在可转债发行6个月后的转股期间，如果公司A股股票12、收盘价连续30个交易日高于当期转股价的130%，则公司有权以面值加当年利息的价格赎回全部或部分未转换股份的可转债。公司每年（付息年）可按上述约定条件行使赎回权一次，但若首次不实施赎回的，当年不应再行使赎回权。10、回售在可转债发行6个月后的转股期间，如果公司A股股票连续30个交易日的收盘价格低于当期转股价的70时，可转债持有人有权将其持有的可转债全部或部分按面值102（含当年利息）回售给公司。可转债持有人每年（付息年）可按上述约定条件行使回售权一次，但若首次不实施回售的，当年不应再行使回售权。11、附加回售条款每当公司本次募集资金投向出现中国证监会规定为或中国证监会认定为已改变了用途的情形时，13、公司将赋予万科转债持有人一次附加回售的权利。万科转债持有人有权将其持有的可转债全部或部分按面值102（含当年利息）回售给公司。万科转债持有人行使该附加回售权不影响前述“回售”条款约定的回售权的行使。12、可转换公司债券的担保人经中国银行授权，中国银行深圳市分行为公司本次发行的150,000万元可转换公司债券出具担保函，中国银行深圳市分行就公司发行150,000万元可转换公司债券事宜向可转换公司债券持有人提供全额、负有连带责任的担保。13、发行方式与发行对象本次万科转债发行采用向原A股股东优先配售，原A股股东可优先认购的万科转债数量为其在股权登记日收市后登记在册的“万科A”股份数乘以2.94元后14、按1000元1手转换成手数，不足1手的部分按照深圳证券交易所配股业务指引执行。原A股股东放弃部分再采用定价抽签方式发行，发行采用网下对法人投资者发售和深交所交易系统网上定价发行相结合的方式进行。初步确定：网下对法人投资者发售的万科转债数量为原A股股东优先认购后余额的50，网上向申购的投资者发售的万科转债数量为原A股股东优先认购后余额的50。根据实际申购结果，主承销商和发行人可在初定的网下发售万科转债数量和网上发售万科转债数量之间做适当回拨。发行对象为在深交所开户的自然人、法人、证券投资基金（国家法律法规禁止购买者除外）。14、承销方式本次发行的可转换公司债券由主承销商组织承销团采用“余额包销”15、方式承销。15、预计本次募集资金预计本次募集资金150,000万元。16、发行费用本次发行可转换公司债券募集资金150,000万元，公司将为此支付发行费用2755万元。发行费用总额：2755万元其中：承销费用2250万元律师费用20万元发行手续费350万元审核费用3万元路演推介宣传费用100万元其他费用32万元包括：差旅费用27万元材料费用5万元本次发行债券发生的所有发行成本，将在扣除发行期间冻结资金产生的利息收入后，直接计入募集资金拟投入的项目成本。17、承销机构及其承销量安排承销机构名称承销地位承销数量（万元）承销比例（%）中信证券股份有限公司主承销商30,00020西部证券股份有限公司副16、主承销商21,00014福建省闽发证券有限公司副主承销商24,00016蔚深证券有限责任公司分销商1,5001广州证券有限责任公司分销商18,00012大鹏证券有限责任公司分销商13,0509泰阳证券有限责任公司分销商18,00012华西证券有限责任公司分销商15,00010深圳经济特区证券公司分销商6,0004北方证券有限责任公司分销商3,0002合 计150,000100二、本次发行的时间安排1、募集说明书及发行公告刊登日：2002年6月7日(T-4)。2、股权登记日：2002年6月11日(T-2)。3、申购日：2002年6月13日(T)。4、申购资金冻结：2002年6月14日(T+1)。17、5、验资：2002年6月17日(T+2)。6、公告发行结果：2002年6月18日。7、由主承销商组织摇号抽签：2002年6月18日(T+3)。8、对未中签部分的申购款予以解冻：2002年6月19日(T+4)。9、发行中的停牌、复牌时间安排：本次发行过程中，自2002年6月12日至2002年6月17日，公司股票停牌。发行结果公告日（2002年6月18日）上午停牌1小时。前述日程安排遇不可抗力则顺延。10、可转债上市有关时间安排：发行结束后，公司将尽快向深圳证券交易所申请万科转债挂牌交易。三、本次发行的有关机构（一）发行人：万科企业股份有限公司注册地址：中国深圳市梅林路63号万科建筑研究中心法定代18、表人：王石电话：0755-5606666传真：0755-3152041联系人：肖莉、薛漫天、罗顺华（二）承销团成员1、主承销商：中信证券股份有限公司注册地址：深圳市罗湖区湖贝路1030号法定代表人：常振明电话：0755-2485201传真：0755-2485221联系人：王苏望、谷孝春、张秀杰、王毅东、叶建华、张剑2、副主承销商：西部证券股份有限公司注册地址：西安市东新街232号信托大厦法定代表人：刘春茂联系人：刘 洁电 话：029-7406065传 真：029-7406134邮 编：710004 3、副主承销商：福建省闽发证券有限公司注册地址：福州市五一中路199号法定代表人： 马 凌联系人19、：王时义电 话：021-68866179传 真：021-68866564邮 编：3500034、分销商：蔚深证券有限责任公司注册地址：深圳市福田区振华路飞亚达大厦5、8楼法定代表人：王风华联系人：高 纲电 话：0755-3236188-897传 真：0755-3241597邮 编：5180415、分销商：广州证券有限责任公司注册地址：广州先烈中路69号东山广场主楼5楼法定代表人：吴 张联系人：胡延平电 话：020-87322668-303传 真：020-87325041邮 编：5100956、分销商：大鹏证券有限责任公司注册地址：深圳市罗湖区深南东路333号信兴广场地王商业中心商业大楼八层法定20、代表人：徐卫国联系人：张琴电 话：028-7736640传 真：028-7736640邮 编：6100757、分销商：泰阳证券有限责任公司注册地址：长沙市芙蓉中路458号法定代表人：谭载阳联系人：黄 静电 话：0731-5382230传 真：0731-5382230邮 编：4100078、分销商：华西证券有限责任公司注册地址：成都市陕西街239号法定代表人：张慎修联系人：邓德兵电 话：028-6154185传 真：028-6148147邮 编：6100419、分销商：特区证券有限责任公司注册地址：深圳市福田区彩田南路证券大厦21楼法定代表人：王一楠联系人：刘文宁电 话：0755-337933321、-2245传 真：0755-2890006邮 编：51802610、分销商：北方证券有限责任公司注册地址：沈阳市沈河区友好街9号法定代表人：路畔生联系人：张爱京电 话：024-82702357传 真：024-82702367邮 编：110003（三）上市推荐人：中信证券股份有限公司注册地址：深圳市罗湖区湖贝路1030号法定代表人：常振明电话：0755-2485201传真：0755-2485221联系人：王苏望、谷孝春、王毅东、叶建华、张剑（四）发行人律师事务所：信达律师事务所办公地址：深圳市深南中路东风大厦21层法定代表人：靳庆军电话：07553244701传真：07553243108经办律师22、：麻云燕 靳庆军（五）审计机构：毕马威华振会计师事务所注册地址： 北京市建国门外大街1号中国国际贸易中心国贸大厦2座16层1608室法定代表人：颜泽夔电话：010-95056300传真：010-65056306经办注册会计师：赵 奇、金乃雯（六）担保人：中国银行深圳市分行注册地址：深圳市罗湖区建设路国际金融大厦负责人：张建游电话：0755-2288288-2083传真：0755-2259021联系人：熊志刚（七）收款银行：中信实业银行深圳分行负责人：窦建中注册地址：深圳深南东路万德大厦1013号联系电话：0755-2137105传 真：0755-2137107（八）可转债登记机构：中国证券登记23、结算有限责任公司深圳分公司地址：深圳市深南东路5045号负责人：戴文华电话：0755-2083921传真：0755-2083926（九）上市的证券交易所：深圳证券交易所注册地址：深圳市深南东路5045号法定代表人：张育军 电话：0755-2083333传真：0755-2083667发行人与本次发行有关的机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接的股权关系或其他利益关系。第三章 风险因素及对策投资者在评价公司此次发行的可转债时，除募集说明书中提供的其他资料外，应该特别认真地考虑下述各项风险因素。根据重要性原则或可能影响投资决策的程度大小排序，公司本次发行可转债有关风险如下：一、业务经营24、风险1、项目开发的风险房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的复杂环节和极强的地域特征。从市场研究到土地获得、投资决策、项目策划、规划设计、市场营销、建设施工、建材采购、广告推广、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多家公司，同时，更涉及计划局、规划国土局、建设局、住宅局、消防局、环保局等多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。针对项目开发的风险，公司将依托在房地产开发上十几年经验，通过周密调查、精心选址、科学决策、精心规划设计、准确的市场定位，开发出25、适合市场需要的项目，降低新项目开发的风险；对于新建项目，采取一系列措施，包括通过分期、滚动开发，使项目及时根据市场的需求作调整；在项目的销售中采取预售的方式，以降低新项目中的资金风险；同时公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控制力度，优化项目施工方案，通过科学严密的施工组织，降低施工材料的周转库存和损耗，进一步降低项目的成本。2、原材料、设备供应的风险公司主要从事房地产开发业务，建筑材料和设备价格的提高将会增加公司的开发成本。针对该风险，公司已开始通过电子商务平台建立战略供应商合作体系，通过实施集团内各地公司建筑材料的集中采购，取得规模经济效应，达到降低采购成本、提高采购效率的目的。电子商务26、平台和战略供应商体系的建立增加了公司采购的透明度，降低了材料设备采购的价格，加强了公司与材料设备供应商的合作关系。 3、土地风险 土地是公司进行房地产开发的不可缺少的非再生性资源，土地成本是房地产开发成本的重要组成部分。国家宏观经济形势、国家的土地政策、土地市场的供求关系以及土地本身的位置都将影响土地的价格，因此，土地政策和土地价格的变化会对房地产开发造成风险。为进一步规范市场，在土地政策方面，各地政府逐步以拍卖、招投标等公开市场的方式出让土地。公司认为，政府在土地政策方面的变化将促进行业的规范操作，加强市场透明度。公司一贯以市场为前提的规范操作模式将在政策的变化中具备竞争的优势，但该等政策的27、变化也将给公司未来的发展和扩张带来相当的资金压力，此外，土地政策的变化，将可能给公司已储备的土地带来一定范围内的不确定因素。为此，公司将密切关注政策的变化和发展，加强对土地市场和土地政策的研究，把握市场的变化，降低土地价格变动风险；同时发挥公司开发大型项目的优势，选择城市新区作为未来土地储备的主要目标，降低土地成本；此外，公司将致力于建立和开拓直接和间接的多融资渠道，以提供足够的资金支持。土地储备是公司持续稳定发展的决定因素之一，如果公司土地储备不足，将会影响公司后续项目的持续开发，造成公司的经营业绩波动；但公司土地储备过多，占用资金量过大，又会影响公司资金的周转率和利润率，给公司的经营带来风28、险。若公司由于资金、市场等原因未能及时开发所储备土地，将面临交纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。为适应公司规模扩张，公司在未来增加土地储备，将根据公司的资产规模和开发进度，有计划、有步骤地进行，既满足公司的开发需求，又不盲目进行土地储备。4、销售风险随着我国房改制度的推进，个人购买者逐渐成为购房的主力军，而个人购房者由于个人的偏好不同，在一定程度上会增加公司的开发难度和销售费用。主要存在以下几类风险：1）由于商品房预售标准的提高，相对缩短了销售周期，加大了销售风险；2）随着大量新的财团以及海外发展商的进入，以及行业水平的普遍提高，竞争日趋激烈，市场对新产品模仿能力加强，产品的差异性越来29、越小，公司面临产品同类、同质竞争的局面，增加了销售难度和销售风险；3）随着客户需求个性化需求不断提高，对产品细分和客户群体细分的要求越来越高，如果公司的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求并快速应对可能产生的变化，可能存在产品滞销的风险；4）其他不确定因素变化引发的销售风险，如：宏观经济形式变化、政府政策变化、土地及建筑成本增加等因素变化引发的销售风险；5）武汉万科房地产有限公司开发的俊园项目原规划为商业楼宇并建至六层后停工，根据房地产市场的变化，公司已将商业酒店拆除，改建商住楼。鉴于武汉万科广场停工已久，原裙楼拆除后造成了一定损失，公司已对该项目计提了存货30、跌价准备2200万元，鉴于项目功能的调整和相对较高的地价成本，该项目仍存在一定的销售风险。针对上述风险，公司将进行认真细致的市场研究，降低产品的定位风险；公司还将充分运用初步形成的跨地域品牌优势、良好的市场形象、优质的物业管理服务增加了万科产品的市场竞争力，降低销售的风险。截止2001年12月31日，公司主要楼盘销售情况如下：项目名称深圳金色家园（一期）深圳金色家园（二期）四季花城深圳俊园温馨家园上海城市花园优诗美地上海华尔兹销售情况97.8%83%99%85%77%99.2%99.7%100.0%项目名称假日风景北京星园青青家园天津都市花园天津美树丽舍沈阳紫金苑沈阳花园新城成都万科城市花园一31、期销售情况74%63%50%98.5%50.3%99.5%68%76%5、房地产开发项目收入不确定性风险房地产开发项目的收入受市场供应量和价格、项目的开发成本、市场定位、目标客户、工程进度和成熟度、销售价格及变化趋势等诸多因素影响，一旦发生偏差，都将增加项目及公司收入的不确定性。对此，公司将凭借经年积累的市场经验，遵循以客户为导向的操作原则，发挥公司以营销和市场推广见长的优势，借助公司善于学习、不断创新的企业文化，始终为客户提供领先市场的产品，提供优质的物业管理，引导消费的潮流。公司将把市场研究、营销和策划作为贯穿项目开发每一个环节的重要因素。公司将周密地进行项目前期周密的市场研究和竞争对手分32、析，针对不同客户群体的市场细分，针对目标市场的项目定位和总体规划，针对不同客户需求设计的主体风格和户型结构以及配套商业服务设施；公司将根据项目地理位置、竞争对手相关物业的销售情况、竞争楼盘供应情况等因素，制定相应的营销策略并根据市场销售情况进行销售价格的动态调整；公司还将根据公司经营计划制定严格的项目计划，保证项目的如期竣工，避免项目延期对销售造成的不利影响。6、项目开发品种更新的风险 由于房地产行业本身处于不断创新时期，产品不断更新换代，随着科技的发展和人民生活水平的提高，人们对住房的要求越来越高，房地产市场需求趋于多样化，新的功能和设计方案不断涌现，产品更新周期更短，整体的开发水平不断提高33、，公司现有产品有落后于市场需求的风险。创新是公司保持产品不断领先市场的重要因素，公司曾成功地推出过万科城市花园品牌系列、万科花园新城和四季花城品牌系列产品，体现了公司不断创新的能力。针对上述可能出现的风险，公司将保持持续不断的学习心态，凭借业已成立的公司建筑研究中心的实力，加大产品创新的力度，同时保持和加强与国外的投资顾问机构和著名建筑设计机构长期友好合作关系，定期组织相关人员到国外学习，吸取国内外先进的技术和经验，不断开发出适合市场需求的项目和产品，并减小因项目开发品种更新而带来的风险。7、产品质量与工程建设风险 影响房地产产品质量的因素很多，勘探、设计、施工、材料、监理等的纰漏都可能导致产34、品质量问题，虽然公司采用出包方式委托其他单位承担上述工作，由有关责任方承担赔偿责任，但也可能对公司产生不利影响，甚至使公司卷入诉讼，从而影响公司的声誉、项目的进度以及经济效益。针对产品质量与工程建设风险，公司已建立了一系列工程管理和监控的规范制度，在招投标上探索许多有益的经验和操作流程，在材料的采购、质量的监控方面有着丰富经验。公司还将加强项目管理和工程建设各阶段的检查和监督，采用招投标等方式精心选择勘察设计单位、施工单位和施工监理单位以及主要建筑材料设备；同时，公司将加强公司本身的设计、施工监理力量，强化对设计环节的控制力，确保设计、施工的质量。二、行业风险1、产业政策限制的风险 公司所处的35、房地产业与国民经济状况联系极为密切，受经济发展周期和国家的宏观经济政策影响较大。在通货膨胀，经济中泡沫成分增加的时期，国家为了平抑物价，让国民经济协调健康发展，常常对包括房地产行业在内的基本建设实行宏观调控，可能会造成行业的增长速度放慢。目前，我国宏观经济持续向好，房地产市场不断发展。国家把房地产业确立为新的经济增长点，各地扶持房地产业的政策纷纷出台，整个行业面临宽松的政策环境。公司将加强对国家宏观经济政策和本行业产业政策的研究，把握国家政策的动态。争取在产业政策调整时甚至调整之前，能及早预见变化，做出对策，把因产业政策的调整而带来的风险降到最小。公司还将坚持原有的分期支付土地价款，多种方式取36、得土地，加快开发速度，坚持现有的财务稳健风格，严格控制资产负债率，增强抵御产业政策风险的能力。 2、严重依赖其他行业的风险 由于房地产业属于资金密集型行业，对资金的需求较大，因此，房地产行业对金融业有较高程度的依赖。尤其住房按揭贷款对商业银行依赖较大。金融企业对业务调整及住房贷款政策的改变对房地产将会极大地影响房地产行业的发展。 房地产业对建筑、建材、电子、机械、化工等行业有较大的依赖性，这些行业的产品质量、产品价格、产品更新的周期等均影响房地产业的发展。针对严重依赖其他行业风险，公司将进一步密切与有关金融机构建立的长久的战略性合作伙伴关系，根据资金需求的状况，分别采取直接融资和间接融资的方法37、，解决公司资金的需求。公司已与中国银行总行、中国农业银行总行等银行建立了良好的信贷关系，并将继续密切同金融企业的合作关系。对依赖的建筑业和建筑材料行业，公司将依靠已建立的战略供应商体系，通过公司的电子商务平台，以公开招标的形式进行集中采购，在大范围内选择优质、价廉的建材，最大限度地降低对其他行业的依赖。3、环保因素限制的风险 公司开发的项目主要集中在大型城市，公众对环境条件要求相对较高，政府对环保的要求也更严格。由于政府提高了房地产开发中对环境和生态保护的要求，强制使用无害新型建筑材料，强制要求采取措施降低各种污染，有可能增加公司的开发成本。 针对环保因素限制的风险，公司一贯重视项目的选址和环38、境评估工作，按国家的有关法律、法规做好环境保护工作。今后将在项目前期工作中加强对项目选址及其周围空气、土壤与水等环境生态资源所进行的评估，力争降低乃至消除因选址失误或规划不当而增加的环境治理成本。在新型建筑材料及降低污染措施的选择上，通过科学分析及公开招标等方式，努力在节能增效的同时降低开发成本。 4、行业内部竞争的风险 房地产属于资金密集型行业，行业技术门槛较低，行业收益水平比较稳定，吸引了一些知名的集团企业进军房地产行业，使得房地产企业越来越多。随着我国加入WTO的进程，投资我国房地产业的外资也会越来越多，竞争将会越来越激烈。面对越来越激烈的行业竞争，公司将利用业已取得的通过大规模拿地的开39、发优势，成熟的品牌效应，继续发挥公司在规划设计、营销策划、质量监控方面的一贯优势；通过有效的营销策划、无微不至的物业管理，保持和扩大在行业中的竞争优势。同时公司将加强公司规范化管理，坚持不断创新，以保持公司房地产业务的稳定增长。三、市场风险1、受国民经济发展周期影响的风险 房地产业的发展周期与国民经济发展周期有着极大的相关性，因此，能否对经济的发展周期有正确的预测，并针对经济发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营行为，在相当程度上影响着公司的业绩。针对该风险，公司将抓住房地产属于不动产，投资周期较长，需求的收入弹性较高的特点，做好对国民经济发展趋势变动尤其是中长期发展趋势的预测，根据研究结果40、及时调整筹资、投资、项目开发及经营决策，使公司受国民经济发展周期的影响降到最低程度。2、市场不规范的风险。目前，我国房地产业仍处于逐步成熟的初级阶段，还有许多需要通过进一步规范市场去解决的问题，如设计单位、施工承包商、专业施工单位、监理机构、材料供应商、金融机构、中介服务机构、物业管理公司等诸多社会专业分工本身的经营都有待规范，消费者权益的自我保护还很欠缺、消费者与发展商之间的关系还有待完善等等。这些都不可避免地给公司的经营带来潜在的风险。针对国内设计单位、建筑承包商、材料供应商、金融机构、中介服务机构等的专业化程度还不高的情况，公司将大力提高公司自身的整体开发水平，实行核心技术内部化策略，对41、那些在房地产行业中至关重要的核心技术，如项目策划、规划设计、成本控制、营销推广及经营策划等，在公司内部培养造就高素质人才。在其他方面，做好内引外联，提倡向竞争对手和合作伙伴学习，向世界领先水平学习，加强与国内外著名的设计单位、建筑承包商、材料供应商、广告公司的合作关系，合力推动住宅产业化进程，树立公司在住宅产业化中的领先地位。3、市场不够发达和存在市场分割的风险目前，土地作为房地产开发的主要资源，其供应的市场化程度仍然不高，房地产的二级市场也不够发达；再加上房地产这一特殊商品本身所具有的高度地域性，以及目前某些地方仍存在政府行为干预市场运作的现象；因此，公司面临着市场不够发达和存在市场分割的风42、险。公司相信，随着改革开放的不断深化，市场经济的逐步建立和完善，再加上中国加入WTO的推动，市场竞争将向有序化发展，市场调控和管理则将向规范化发展，与此对应的是可见的未来包括房地产市场在内的高度发达和统一的市场体系将会形成。这一趋势也与这几年房地产市场和国家对房地产的政策的发展演化相吻合。而目前针对该风险，公司仍将进一步利用信誉和管理等优势，加强与当地政府、管理机关及公众的交流与沟通，取得各方理解和支持，降低该风险。四、政策风险1、与城市建设总体发展不同步的风险 城市供水、供电、供暖、供气（煤气、天然气）、通信、道路、交通等市政配套与房地产开发关系极大，而市政建设是根据城市的总体发展规划有步骤43、有计划地进行，如果市政配套建设不能满足房地产开发项目的建设进度，将会极大地影响房地产开发项目的开发成本和开发进度。针对该风险，公司过往在进行项目策划时，一直充分研究和关注城市建设总体规划、市政规划及市政建设进度，使开发项目的进度与市政建设进度充分结合，既保持一定的项目前瞻性，从有开发潜力的城市新区选择地块以降低地价成本，又注意不使开发项目与市政规划与建设脱节，保证开发完成的项目都有良好的市政配套。公司今后在增加土地储备和规划、开发项目时，将继续坚持并不断完善过去的这些做法，通过对土地价格的控制来降低与城市建设总体发展不同步的风险。2、房屋拆迁政策变化的风险 国家对城市房屋拆迁有明确的政策和规44、定。随着经济的发展和城市建设的需要，城市房屋拆迁的标准、要求有可能会发生变化。房屋拆迁政策的变化会影响公司的开发成本，从而影响公司的收益。公司主要在城市新区选取开发用地，项目本身涉及房屋拆迁较少，在遇到需要拆迁的项目时，公司尽量采取与地方政府协议明确的方式，明确拆迁责任、期限、费用的操作程序，将拆迁风险降到最低。 3、土地供应政策变化的风险 为了保护耕地，国家可能采取措施限制土地供应量和新项目的开发，使公司的发展受到限制。针对土地供应政策变化风险，公司认为随着中国城市化进程的推进，每年将有相当数量的土地投入市场，与此同时，土地市场日趋规范，拍卖和招投标将成为土地交易的主要形式，公司将凭现有的资金实力、成熟的市场操作能力，在土地交易中取得优势。另一方面，公司还将