1、嘉和首座商业发展定位策划报造至道地产2012年10月谨致：四川嘉和房地产开发有限公司3目 录PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 邛崃城市概况商业物业市场研判市场各业态发展现状邛崃商业市场分析项目定位与开发策略项目定位方向PART 1 项目概况项目开发策略PART 5 规划思路及营销方案4PART 1 项目概况5项目概况区位：建成区边缘，未来城市商贸商务核心地段商贸会展区（规划）北部生态区（市政府、高端居住逐步在建）客运站综合体（规划）本项目城市核心商圈十方堂城南滨水区邛崃为成都下辖县级市，属四线城市，项目所在区域目前为建成区边缘位置，但成熟在即。项目距离城市核心商圈有一定距2、离，周边市政府选址已定，高端居住项目逐步在建，本项目作为商业地产开发需要综合考虑近远期市场机会。6项目概况规划要求：商住用地，可开发物业功能相对单一项目用地红线内面积为106420，北侧临文虹路北侧街面，距离；南侧为君平大道，为划分邛崃市区与规划中的北部新城的主要道路；西侧与北侧与跳伞基地等单位。l规模较小：项目商业部分总建面积约达18625.1，是邛崃目前同类项目中最小的综合体商业项目。l物业功能单一：容积率4.0，物业类型需有裙楼+塔楼设计。l主沿街不充分：项目用地呈东西向分布，主要展面向文虹路北侧，但文虹路北侧当前已到路的尽头。l车流人流不旺：其中邻近的318国道上有一定车行量，而文虹路3、则大相径庭，而对面洪川小区临街没有商业，整条路的商业氛围较弱。7针对项目情况，市场研究的重点l 城市宏观分析：了解城市社会与经济基础及运行情况，商业发展的基础研判断。l 传统商业：项目零售、餐饮、娱乐等传统商业业态情况，市场容量判断，是否有可全面升级的空间。l 专业卖场：项目目前地处城市建成区边缘，可考虑发展以专业商品聚集的专业卖场。l 商务功能物业：塔楼物业考虑商业/商务定位的公寓、写字楼、酒店需对本地市场，近期及未来趋势进行研判。8PART 2 邛崃城市概况城市概况邛崃市邛崃下辖于四川省成都市，位于四川省中部，距成都市区65公里。城市总面积1384平方千米，总人口约有65.8万人。邛崃市有一定的旅游资源，其中最有名为文君井以及相关的酒文化，现主要产业也继承传统优势，以原酒生产闻名于全国。城市发展基础 GDP及产业状况2011年成都第三圈层市县GDP（单位：元）2005-2011年 邛崃