1、深圳华强北商业地产策划案深圳华强北商业地产策划案第一篇 市场调查报告1.1 总体市场态势1.1.1 总体市场态势1）住宅部分2000 年上半年深圳市共销售商品房 233.42 万平方米，同比增长 15.4%。其中住宅销售面积 217.40 万平方米，同比增长 17.3%，占总销售面积的 93%以上。说明在商品房的销售中，住宅所占的比重越来越重。2）商业部分2000 年上半年全市商业用地出让面积为 10.75 万平方米，同比减少 74.6%。特区内主要分布在福田区和罗湖区，其中福田区出让面积为 6.08 万平方米，占出让面积的 57%。说明随着城市中心的西移，福田的商业核心地位正在形成2000 2、年 1 季度末商服施工面积为 165.08 万平方米，同比增长了 20.3%。特别是东门的旧城改造，使区域内商服的可售面积空前增加，区域内竞争愈演愈烈。东门的商业物业销售严重不畅已是不争的事实。3）办公楼市场2000 年上半年全市办公楼用地出让面积为 3.81 万平方米，比去年同期减少了79.2%。其中福田区出让面积仅为 0.3 万平方米，占总量的 8%。但上半年办公楼（含非商品房）批准报建面积 44.00 万平方米。虽然在明后两年内办公楼的市场供应量得到了有效的控制， 但短期内办公楼的供应量仍然呈现上升的趋势。4）公房上市7 月公房上市已进入实质运转状况，虽然从目前来看真正进入二手买卖市场的3、比重很少，但其对市场的影响已非常明显：普通商品住宅的价格和销售速度不可避免受到冲击，而由此可能导致换楼欲望高涨，豪宅消费群扩大。5）个盘时代深圳房地产市场正进入个盘时代，为了从激烈的竞争中突围，每个楼盘都力求在建筑本体（含户型及建筑风格等）和营造社区文化方面塑造自身特色、把握特定消费群体。善于迎合和把握目标客户的需求、展示卖点的个盘跳出大市混战氛围而尽快兑现市场价值。1.1.2 近期市场热点今年的热点区域仍然与市政建设的进展、 城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关。1) 中心区随着中心区六大市政工程的全面开工，中心区已成为市民关注的焦点。中海华庭作为中心区第一个入伙的住宅项目， 销售达到 8 成以上； 和记黄埔第二期的推出，更是重演了 8 年以前排队抢楼的情景， 仅 15 天就实现了推出量 8 成的销售佳绩。去年市政府投资主要用于环境和基础工程， 今年投资重点主要是地铁与中心区具体工程，