1、嶺秀山南商业价格制定方案项目定价基础项目定价策略核心均价测算56目录3项目定价基础4周边楼盘商业金地滟澜山金街5 滟澜山金街位于滟澜山小区内部，部分为独立建筑，部分为别墅一层部分； 金街主打西班牙风情街区，但并没有完整的业态规划和店铺包装； 项目商铺已基本售罄，但出租情况并不理想，业主租金报价均在 2540元/月；独立建筑别墅一层6周边楼盘商业西湖春天财满街财满街位于西湖春天小区东门，主要是为小区提供生活配套，入驻店铺多为社区超市、彩票站、手机充值站等。7周边楼盘商业西湖春天北侧商街北侧商街位于西湖春天小区北侧，巢湖二中正门对面，位置优越。商铺单层层高6.3米，可分隔。8周边楼盘商业广弘城凡尔2、赛街凡尔赛街位于广弘城西侧，数量较少，作为小区配套存在。目前已基本售罄，未有商家入驻。9周边楼盘商业广弘城北侧商街北侧商街位于广弘城北侧沿街部分，目前已有少量商家入驻。10周边楼盘商业山南印象11商业租售总览12山南首批商业推出于2010年8月，2年时间，出租率低空置率高，商业氛围不易形成；目前大多数街区都缺乏完整的业态规划，只是将商铺作为小区配套使用；单层小面积商业去化速度快，双层大面积商业去化速度缓慢，可见投资者对“商铺投资”仍有一定的信心；山南商铺租金水平较低，约20-35元/月，租金水平上涨幅度非常小；暂时没有任何实行返租销售政策的项目；投资者活跃，租金回报低可见，山南区块虽然目前发展3、仍有待成熟，但投资者对区块商业投资仍有信心。13项目定价策略14项目定价策略 因山南区块租赁体系尚未成型，租金回报率太低，因此采用租金还原法定价缺乏参考意义。 在这里我们采用市场比较法测算核心均价：选取周边四个可比性高的项目的商铺，设置不同的权重，对四家商铺核心均价进行测算本项目一拖二商铺价格。 市场比较法15四期商铺与竞争楼盘打分表： 市场比较法16价格表制定17市场比较法测算：根据市场比较法计算本项目一拖二商铺的合理市场价格应约为13000元/ 。另外，由于本项目北街三层、四层均为商业，价格约为一拖二商铺价格的一半，及三、四层均价位6500元/。综上所述，本项目商铺均价约为10000元/ 。五年返租回报率20%：未经出租直接销售，缺乏养铺时间，价格空间十分有限，且目前市场该类商铺出租价格与出租率均很低，可售型商铺的销售结果都不理想，本项目5年予以20%比例返还，项目销售价格估值约为12