1、 12月 甲级写字楼租赁管理分享 租赁管理分享 3 甲级写字楼 市场的变 化 展望 写字楼发展周期 萌芽期 建设期 成长期 成熟期 时期 90s 2005-2011 2012-2014 2015-2017 2018之后 基础建设 拆迁、建设 区域中心确认后 快速发展 进一步走向成 熟 发展成熟 供应状况 规划中 1、销售型写供应期 2、持有型日渐增多 3、需求与供应持平 1、爆炸型供应 期 2、供应拉动需 求 单一业权成为 主流 供应快速减少 需求 政府机构/国有 企业 扩租和升级办公室 需求迅速增长 需求持续上升， 内资企业主导 需求持续上升 需求持续增长 空置率 / 下降 大幅度下降 大幅2、度上升 逐渐下降 租金 / 上升 上升迅速 压力来自于竞 争，租金体现 三极化趋势 大幅攀升；优质 物业出现更高的 溢价 成长期 4 供应量上升乃写字楼市场发展的必经阶段 以一线城市为参考 5 6 单一物权甲级写字楼将是市场发展的趋势 小业主持有单位基本都在500平方米以下，而2000平方米以上基本为大业主持有 写字楼市场的变化 甲级-甲级？ 乙级-甲级 7 过往的发展是由乙级搬迁至甲级，随着市场成熟，日后大部分的目标租 户本身就在甲级写字楼办公 红海市场 蓝海市场 靠大量覆盖客户，降价竞争来生存 利用现有需求 过度依赖 产品及市场优势 在现有 市场空间中竞争 致力于 解决竞争 只能满足客户 3、现在的需要 追求差异化，创造出“无人竞争”的市场 开创和发掘新的需求 强调价值的塑造和包装，制作饥渴效应 不与竞争者竞争 把竞争变得毫无意义 不断探索客户的需要 8 红海与蓝海的区别 甲级写字楼 分 类 展望 何为甲1（A1）写字楼？ 当写字楼市场进入成熟期时，甲1（A1）写字楼为从大量甲级写字楼中脱颖而出的少数最 优质写字楼。 甲1 （A1）写字楼在市场高峰的时候，特别是空置率低的，体现比普通甲级写字楼大幅 度的溢价；而在市场低谷的时候，甲1 （A1）写字楼的抗风险能力更强。 甲1 （A1）写字楼在总体经营期内，有最优质的租户组合、稳定的租金收入、持续的增 值空间。 香港的6座甲1（A1)写4、字楼: 国际金融广场一期 国际金融广场二期 长江中心 友邦金融中心 约克大厦 遮打大厦 11 甲级写字楼之间的租金走势 A1物业的租金走势明显高过A2、A3，且空置率也较低 Conn ctions e G4 G2 G3 G1 顶级租户组合 聚集世界500强客户 和国内龙头企业，形 成优质的租户强强组 合 企业总部所在地，特 别为金融、专业服务 业、高端IT业 G5 高建筑品质 满足租户要求，为目标客 户 群体度身订做产品，打 造办 公新概念 处处体现品味和高端形象 ， 人性化、智能化设计 成功招商经营 制定实际有效的市场 推广计划，实现高租 金及高预租率 找到实现高预租率、 高租金及租赁速度的5、 完美平衡点 高端品牌形象 借助项目经营团队的 国际品牌影响力，打 造口碑 树立项目高端精品形 象，为市场提供信心 保证 国际化物业管 理团队 保持忠诚长期的优质 租户 提供与国际接轨的管 理服务 确保物业管理及服务 与时俱进 A1写字楼的五个成长因素 12 甲级写字楼分类 资产管理将是甲级写字楼长期稳定发展的关键 A2 A1 A3 第一梯队 第二梯队 第三梯队 A1也只是阶段性的，会受A2、A3的影响和冲击，可能的因素包括：租金、地段、企业合作行为、企业关联公司等 13 1 4 租户所 关注的 审视业务 发展方向 评估解决 方法方案 市场调查 行业标准 制定策略 总体规划及 时间表 制定计划6、 制定物业 筛选标准 选址调查 尽职调查 商务谈判 签订协议 执行交易 逐步改善 评估面积 扩租计划 续租计划 资产管理 租赁管理 规划及设计 工程招标 项目装修 施工管理 搬迁 计划 15 运作预算 日常运营 设施设备管理 企业的不动产生命周期 预租赁的相关问题及解决方案梳理 交付时间 市场趋势 总部审核 租金预期 项目质量 物管质量 需求面积 ？ 项目流程 第1阶段：需求调查 阶段2：发现不同机会 取得内部一致 第3阶段：分析备选方案 制定建议 第4阶段：洽谈及内部审批 第5阶段：完成交易 仲量联行国际交易管理 团队 租户国际总部 租户 深圳分公司 仲量联行中国 深圳分公司 交易 管理服务7、 交易 管理 与仲量联行深圳团队保持沟通 管理交易流程 报告 分析及解决问题 协调深圳分公司 达成内部共识 监督项目进展 协助仲量联行工作 项目流程及架构 第1阶段：需求调查 阶段2：发现不同机会， 取得内部一致 第3阶段：分析备选方案 及制定建议 任务 了解目前的租赁情况 审查现有租约。 确定当前和长期目标和要求。 组建项目团队 考察现有办公室 进行会议上谈 准备及审视可行选项 进行项目考察 协助进行物业选择。 准备和发送邀约书（RFP） 解决业主的问题，并提供优先租赁条款及其 他问题提供指导。 取得业主RFP回复并进行回复分析、比较 进行财务分析及比较 发送回价协议 确定最终物业选项，进行8、商务条款洽谈 讨论最终选址，进行适当建议 - 需求调查表 - 项目启动表格（PIF） - 建立项目流程 - 市场概况 - 项目时间表 - 团队成员及指责 - 完整物业选择可用性 - 市场调查 - 物业考察资料 - 筛选short list - RFP - 搬迁 - RFP 续租 - 方案比较及分析表 - 财务分析（税前，现金流） - 定量分析 - 相应建议 文件资料 项目流程及架构 第4阶段：洽谈及内部审批 第5阶段：完成 交易 协助获得最终物业选址的内部批准 准备详细的商务条款洽谈，并出具意向书 帮助谈判，并完成相应租赁文件。 准备最后的租约问题总结。 进行项目总结 协助完成法律文件。 协助9、执行租约文件。 想区域项目管理层进行反馈机会抱（如适用）。 与客户的租赁管理团队协调准备租约摘要。 提交客户满意度调查 意向书 租赁摘要 项目结束表单 客户满意度调查 结束项目 任务 客户交付 项目流程及架构 设立项目时间表 通过设立时间表，抓住重要时间节点 20 深圳写字楼供应筛选 21 等级 大厦 区域 是否有空置 6000平方米 等 级 大厦 区域 是否有空置 6000平方米 A 深圳发展银行大厦 Luohu X A 世纪汇广场 Futian X A 嘉里中心 Luohu X A 京基100大厦 Luohu A 世界金融中心 Luohu X A 百仕达大厦 Luohu A 华润大厦 Lu10、ohu X A 香江日航广场 Nanshan A 招商银行大厦 Futian X A 招商局广场 Nanshan A 中信大厦 Futian X B 瀚森大厦 Futian A 时代金融中心 Futian X B 天健商务大厦 Futian A 中心商务大厦 Futian X B 英龙商务中心 Futian A 国际商会中心 Futian X B 田厦国际中心 Futian A 安联大厦 Futian X B 深国投广场 Futian A 诺德中心 Futian X B 深业中心大厦 Luohu X A 金中环商务大厦 Futian X B 京广中心 Luohu X A 卓越时代广场期 Fut11、ian X B 罗湖商务中心 Luohu X A 免税商务大厦 Futian X B 投资大厦 Futian X A 新世界商务中心 Futian X B 江苏大厦 Futian X A 大中华交易广场 Futian B 国际商会大厦A座 Futian X A 荣超经贸中心（第四座） Futian X B 国际商会大厦B座 Futian X A 时代财富大厦 Futian X B 福建兴业银行大厦 Futian X A 嘉里建设广场期 Futian X B 卓越大厦 Futian X A 现代国际 Futian X B 新华保险大厦 Futian X A 星河发展中心 Futian X B 航12、天大厦 Futian X A 荣超大厦 Futian X B 特区报业大厦 Futian X A 港中旅大厦 Futian X B 电子科技大厦 Futian X A 汉唐大厦 Nanshan X B 赛格广场 Futian X A 海岸城东座 Nanshan X B 现代之窗 Futian X A 天利商务中央广场期 Nanshan X B 喜年中心 Futian X A 海岸城西座 Nanshan X B 中国有色大厦 Futian X A 东海国际中心 Futian X B 银座国际大厦 Futian X A 皇岗商务中心 2# Futian X B 本元大厦 Futian X A 天利13、中央广场期 Nanshan X B 求是大厦 Futian X A 绿景纪元大厦 Futian X B 华融大厦 Futian X A 嘉里建设广第三座 Futian B 地铁大厦 Futian X A 深交所广场 Futian X B 中国凤凰大厦 1号 Futian X A 第一创业大厦 Futian B 中国经贸大厦 Futian X A 华安保险总部大厦 Futian B 华强广场 Futian X A 福田科技广场 Futian B 新时代广场 Nanshan X A 太平金融大厦 Futian B 时代科技大厦 Futian X A 中航中心 Futian B NEO 企业大道B栋14、 Futian X 办公面积估算及设计 / / ， / ， / / / / / ! 茹叫: 人 气 : 阳户人 11 22 新办公室面积计算表供参考 ua 一 洽谈 总量量也 量经 些 J J旺 用途 人数 所需房闸/工作台.目 单位 每个房问笛计面现 面飘总数 备注 总经理 2 房阅21、司 平方米 各35平方米 70 1.6血1.6m 办公桌、文件板、 会容精 (3张) A、饮息室 舍 一 在 单 人 庶 ) 经理 3 房阅31 可 平方米 备15平方米 45 1.6m 1.6缸，始 桌 、 会精 2张 可 替 通 员 工 总 人 数 200 工作 台200个 平方米 每人1.44平方米 15、288 2m 1.2m 工作 自 唱 办公室总人数 总共 403 f气 坠坠 i 用途 人数 所需房闸/工作台披目 单位 每个房问锚计面现 面飘总. 前台独 立 面 积 ) l l问 平方米 接待处.20平方米 20 当 洽谈室 全怵员工共享 31司 平方米 标准会议各10平方米 30 电 脑 窒T窒 全体员工共享 l阅 平方米 15平方米 15 祉-Jr 比 . 储存室 全体员工共享 21司 平方米 储存窒每个 15平方米 30 打印室 全体员工共享 3个 平方米 lS 不佣要独立房间，放在过道 旁边便可以 公共走道 (40%) 342.00 走廊、公共空间 总懦求实用面积共 855.00 16、总 求建筑面积 ( -) 1221.43 假设70%的实用率 鼠 再来建鲸百草坡 兰) 1315.38 何理设65%的零用* 2013 0 0 39368.97 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 IT Opex 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 170223.6 20995.7234 62987.17 62987.17 62987.17 62987.1701 62987.17 62987.17 62987.17 67186.314817、 72435.25 62987.17 62987.17 62987.1701 125974.3 62987.17 62987.17 26244.6542 191219.293 251948.681 256147.825 261396.756 278193.335 Quarter Totals 0 Annual Total Discounted Cashflow Calculations 15% Discounted Cashflow Commulative Discounted Cashflow 1.00 191,219 191,219 0.87 219,086 410,305 0.76 0.18、66 171,873 775,862 0.57 159,058 934,920 193,685 603,990 成本及折旧分析 2014 2015 2016 2017 Q4 (Nov-Dec) Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q1 Q2 Q3 Q2 Q3 Q4 (Oct) Rent 20995.7234 62987.17 62987.17 62987.17 62987.1701 62987.17 62987.17 62987.17 67186.3148 72435.25 62987.17 62987.17 62987.1701 125974.3 619、2987.17 62987.17 26244.6542 Service Charge Rates Depreciation Existing New Depreciation 7092.6 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 3546 IT Depreciation 0 0 0 0 77825.288 83074.22 73626.14 73626.14 73626.1433 136613.3 73626.14 73626.14 29790.9786 20、298703.718 303952.649 313656.579 IT Opex Quarter Totals 0 0 0 28088.3721 73626.14 73626.14 73626.14 73626.1433 73626.14 73626.14 73626.14 28088.3721 294504.573 Annual Total P 其他三城市指全市甲级写字楼市场 未来供应集中在福田中心区及南山 深圳写字楼主要分布区域 注: *数据到2017年底；现存量和未来新增供应量计算样本为整体市场 资料来源：仲量联行 35 金融业发展带动租赁需求 1.600 1.400 1.200 Q 121、，000 十 、./ 800 E- r 600 400 200 。 金融业GDP 占比(2000-2013) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 -金融业增加值(左 2009 2010 2011 2012 2013 -其他行业增加值(左 -金融业GDP 占比(%)(右) 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% J旺 仲 量 盼 行 资料来源:深圳统计局 36 37 深圳甲级写字楼租赁需求 甲级写字楼租赁需求分析 注：数据更新于12年2月 资料来源：仲量联行 38 甲级写字楼 展 望 展望 甲级写字楼供应在2016年达到22、顶峰 1，800 .: 山 - rn喃j 自 回 国 匮J 位于单一产权大厦 内的可出租空间 1.400 位于单一产权大厦 内的自用空间 1，200 1，600 .噩噩噩- 平安金融中心 生命人寿大厦 国信证券大厦 散售供应 .噩噩国- 1.000 800 K W 回 属 制 制 棋 快 N r 非 深圳南方博时基金大厦 E翠噩噩噩噩i 600 国银民生金融大厦 深圳 申心天元(主楼) 建设银行大厦 皇庭中心 中信大厦 中国人寿大厦 国际能源大厦 .!_噩噩噩囡罩-i i J 400 京基滨河时代 卓越城( 二期) 招商证券大厦 深圳移动大厦 皑 白 f噩噩噩噩噩噩- 太平金融大厦 200 深业上城 鼎和大厦 l 2016F 投行大厦 卓越城(一期) 。 2017F J旺 2015F 2014F 注: F 指预测 资料来源:仲量联行 40 2016年大量新增供应预计对空置率构成压力 然而，总部自用办公楼将支撑部分净吸纳量 资料来源：仲量联行 注：指甲级写字楼市场 谨此致谢 12月